第十三章房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的目標、主要政策手段及調(diào)控體系，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控現(xiàn)狀及趨勢。第一節(jié)宏觀調(diào)控概述

一、宏觀調(diào)控的內(nèi)涵宏觀調(diào)控是指國家運用經(jīng)濟政策對經(jīng)濟總量(總供給、總需求、總價格、總就業(yè)等)進行調(diào)節(jié)，以促進總供給與總需求的基本均衡，實現(xiàn)經(jīng)濟的平穩(wěn)增長。

(二)宏觀調(diào)控的目標

宏觀調(diào)控的總體目標是保持經(jīng)濟總量平衡，即保持總需求和總供給的平衡。宏觀調(diào)控的具體目標為：充分就業(yè)、價格穩(wěn)定、經(jīng)濟增長和國際收支平衡。

1．充分就業(yè)

西方經(jīng)濟學家通常用失業(yè)情況來衡量就業(yè)狀況。失業(yè)率(unemploymentrate)是失業(yè)人口占總勞動力人口的比例。充分就業(yè)并不是說失業(yè)率等于零，零失業(yè)率既不可能也不必要。貨幣主義者將充分就業(yè)狀態(tài)下的失業(yè)率稱為自然失業(yè)率，即總需求等于總供給時的失業(yè)率。每年的失業(yè)率均圍繞自然失業(yè)率而波動。大多數(shù)經(jīng)濟學家認為4%～6％的失業(yè)率是正常的，此時可認為處于充分就業(yè)狀態(tài)。2．價格穩(wěn)定商品的價格總是在不斷變化的。價格穩(wěn)定不是指價格水平固定不變，而是價格指數(shù)相對穩(wěn)定，不會出現(xiàn)急劇或惡性的通貨膨脹。通貨膨脹(inflation)指總體價格水平的普遍上漲。目前主要采用價格指數(shù)，即成千上萬種產(chǎn)品的加權(quán)平均價格來計算通貨膨脹，最常用的是消費者價格指數(shù)(CPI)。根據(jù)價格上漲的速度，將通貨膨脹分為溫和通貨膨脹、急劇通貨膨脹和惡性通貨膨脹等三種。溫和的通貨膨脹指價格上漲緩慢，可以預(yù)測，通貨膨脹率一般為一位數(shù)；后面兩種的通貨膨脹率則在兩位數(shù)或三位數(shù)，并且若持續(xù)下去，將會出現(xiàn)嚴重的經(jīng)濟扭曲?，F(xiàn)實生活中，零通貨膨脹很難實現(xiàn)，當發(fā)生溫和通貨膨脹時，人們認為物價比較穩(wěn)定。有的國家把通貨膨脹率低于3％的情況認為是物價穩(wěn)定，有的國家確定為低于5％。看看外國物價如何漲

1.美國：20年CPI平均增幅2.4%，4年收入買套300平方米住房總體上講，美國物價控制得比較平穩(wěn)，從1990年到2010年，美國20年間物價上漲了56%，平均每年漲幅為2.4%。美國CPI里雖然不包括住房價格，但美國過去幾十年房價基本穩(wěn)定。1940年平均每套住房為3.06萬美元，1950年為4.46萬美元，1960年為5.86萬美元，1970年為6.53萬美元，1980年為9.34萬美元，1990年為10.11萬美元，2000年為11.96萬美元，平均每年的漲幅僅為2.3%。最近10年美國房價平均每年上漲1.7%，而最近5年房價呈明顯下跌趨勢，平均每年跌6.5%。2011年9月份，美國全國住房銷售價格中間值為187700美元。美國2010年家庭凈收入的中間值為49445美元，也就是說，普通家庭用3年零10個月的工資即可購買一套住房。美國食品價格波動很小。根據(jù)美國農(nóng)業(yè)部2011年11月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)，美國豬肉零售價2005年為4.09美元/磅（1磅等于0.9市斤），2006年為3.97美元/磅，2007年為4.16美元/磅，2008年為4.33美元/磅，2009年為4.26美元/磅，2010年為4.4美元/磅，平均每年上漲1.5%。美國牛肉零售價2005年為4.09美元/磅，2006年為3.97美元/磅，2007年為4.16美元/磅，2008年為4.33美元/磅，2009年為4.26美元/磅，2010年為4.4美元/磅，平均每年上漲1.4%。

2.英國：20年CPI平均增幅2.4%，CPI允許值2%英國也是統(tǒng)計CPI最早的國家之一，從20世紀初期就開始統(tǒng)計CPI。目前，由國家統(tǒng)計局負責統(tǒng)計CPI，每月中旬在12萬家零售商店采集600種商品和服務(wù)的數(shù)據(jù)作統(tǒng)計依據(jù)。

2003年以前，英國政府把CPI的年增幅確定為2.5%，從2003年開始，英國把CPI允許值與歐盟接軌，即把2%作為警戒線。英格蘭銀行貨幣政策委員會每月召開一次會議，根據(jù)CPI的增幅確定銀行利率。如果CPI超過允許值一個百分點，英格蘭銀行行長就要為貨幣政策委員會寫公開信，解釋其原因，并提出令CPI回落到警戒線以下的方案。從1990年到2010年，英國20年間物價上漲了60.2%，平均每年漲幅為2.4%。與歐元區(qū)國家相比，英國今年物價漲幅較大，各月的CPI增幅均在4.0%以上，9月份達到了5.2%，創(chuàng)下20年來最高紀錄。10月份CPI有所回落，為5%。從1992年到2010年，英國只有3年的CPI超過3%，1992年為4.3%，2008年為3.6%，2010年為3.3%，其余年份均在2.7%以下。3.日本：20年CPI平均增幅0.3%，幾十年來一直高物價日本CPI由日本國家統(tǒng)計局統(tǒng)計。根據(jù)2007年的數(shù)據(jù)，日本10萬人以上的城市有263個，10萬人以下的城市有520個，村鎮(zhèn)10181個，統(tǒng)計范圍包括所有10萬人以上的城市，10萬人以下的城市則選取263個樣本，村鎮(zhèn)選取147個樣本。目前，日本CPI中各大類商品和服務(wù)價格所占權(quán)重（占整個CPI比重）為：食品為25.9%，住房（房租價格）為20.4%，水、氣、電和燃油為6.8%，家居用品為3.4%，服裝鞋帽為4.6%，醫(yī)療保健為4.5%，交通為13.9%，教育為3.6%，文化娛樂為11%，生活雜項為5.9%。從1990年到2010年，日本20年間物價保持穩(wěn)定，僅上漲了5.8%，平均每年漲幅為0.3%，其中9年是負增長。值得注意的是，雖然日本物價漲幅很小，20年來幾乎保持同一價格，但日本物價一直在高價位運行。2011年9月份，日本東京零售市場金槍魚的價格為3900日元/公斤[100日元等于8.23元人民幣（中間價，11月25日匯率]，墨斗魚為900日元/公斤，牛肉為7820日元/公斤，豬肉為2380日元/公斤，雞為1300日元/公斤，雞蛋為21.7日元/個，卷心菜為148日元/公斤，中國大白菜為215日元/公斤，胡蘿卜為180日元/公斤，方便面為142日元/桶，鮮奶為215日元/升，咖喱飯為730日元/份，汽油為144日元/升。4.德國：20年CPI平均增幅2%，能源價格漲幅大

5.澳大利亞：20年CPI平均增幅2.6%，家庭周消費開支1371澳元

6.加拿大：20年CPI平均增幅2%，汽油價格漲幅大

7.以色列：20年CPI平均增幅5.5%，是世界上物價幅度較大國家8.法國：20年CPI平均增幅1.7%，無超3%的年份9.新西蘭：11年CPI平均增幅2%，漲幅超3%央行行長下課

中國的CPI增幅

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，從1990年到2010年，中國在20年間CPI增幅為148%，平均每年增幅為4.7%。

2012年居民消費價格比上年上漲2.6%，其中食品價格上漲4.8%。

3．經(jīng)濟增長任何國家都非常關(guān)注人均收入的增加。持續(xù)均衡的經(jīng)濟增長是各國追求的目標，經(jīng)濟增長與失業(yè)有著密切的聯(lián)系。美國經(jīng)濟學家阿瑟·奧肯首先發(fā)現(xiàn)了產(chǎn)出變動和失業(yè)變動之間的關(guān)系：GDP每下降2個百分點，失業(yè)率大約上升1個百分點，即奧肯法則(Okun’slaw)。

4．國際收支平衡目前幾乎每一個國家都會或多或少的與其他國家有著經(jīng)濟或文化上的交流，經(jīng)濟全球化使國家間的聯(lián)系更加密切。一國的國際收支情況反映了國家對外交往情況，也反映了該國經(jīng)濟的穩(wěn)定程度。長期的貿(mào)易逆差(一國進口額大于出口額)會使一國對外支付能力下降，陷入債務(wù)危機；長期的貿(mào)易順差(出口額大于進口額)意味著大量的外匯儲備，有效資金會閑置，進而影響擴大投資。無論是逆差還是順差，都會制約經(jīng)濟的發(fā)展，所以國際收支平衡是國家宏觀調(diào)控的目標之一。

1．財政政策財政政策是指一國政府為實現(xiàn)一定的宏觀經(jīng)濟目標，而調(diào)整財政收支規(guī)模的指導原則及其相應(yīng)的措施。財政政策包括收入政策(主要是稅收政策)和支出政策(主要是政府的公共支出)。根據(jù)財政政策對經(jīng)濟總量的調(diào)節(jié)功能，財政政策又分為擴張性政策、緊縮性政策和中性政策。在經(jīng)濟蕭條時，一般采取擴張性財政政策，即增加財政支出或減少稅收。在總需求不足時，擴張性財政政策可以刺激社會總需求，使總供給和總需求差額減小以至平衡。在通貨膨脹時期，一般采取緊縮性財政政策，即減少支出或增加稅收，目的在于抑制需求過旺，消除通貨膨脹。中性財政政策是指財政收支活動對社會總需求的影響保持中性，既不產(chǎn)生擴張效應(yīng)也不產(chǎn)生緊縮效應(yīng)。一般情況下，中性財政政策要求財政收支保持平衡。1993～1998年，中國為治理通貨膨脹，采取的是緊縮性財政政策；1998年后為應(yīng)對通貨緊縮又實行了擴張性財政政策；2005年決定采取穩(wěn)健的財政政策，即中性的財政政策。

2．貨幣政策貨幣政策對經(jīng)濟影響的傳導機制為：通過貨幣政策，調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量，從而影響利率；通過利率影響生產(chǎn)者和消費者的經(jīng)濟活動，從而使總需求和總供給平衡。貨幣政策的工具包括：法定存款準備金率、中央銀行對商業(yè)銀行的貼現(xiàn)率和公開市場業(yè)務(wù)。貨幣政策也分為擴張性政策和緊縮性政策。在經(jīng)濟蕭條時采取擴張性貨幣政策，而在應(yīng)對通貨膨脹時采取緊縮性貨幣政策。在經(jīng)濟蕭條時，通過降低法定存款準備金率、降低貼現(xiàn)率或擴大-中央銀行買進政府債券的規(guī)模等措施．增加貨幣供應(yīng)，繼而商業(yè)銀行信貸規(guī)模增加，利率降低，從而有利于促進投資和消費，擴大總需求。在通貨膨脹時則采取相反的政策?！緦?3一l】相機抉擇還是固定規(guī)則?相機抉擇是指決策者在事件發(fā)生時自由的做出判斷并選擇當時看來合適的政策，是可變規(guī)則；固定規(guī)則是指決策者事前宣布如何對各種情況做出反應(yīng)，并承諾始終遵循這種宣布，是不變規(guī)則。兩種原則各有優(yōu)劣，哪一種更好沒有定論。以下紅綠燈的案例支持了固定規(guī)則的政策選擇。路口有紅綠燈，紅燈停綠燈行，秩序井然。但是有人也有闖紅燈的不良習慣，這時，路人依據(jù)的就是相機抉擇的判斷。二、宏觀調(diào)控的理論基礎(chǔ)主要介紹市場失靈理論和均衡理論。

1．市場失靈理論

市場機制不是完美無缺的，有其自發(fā)性、盲目性和滯后性的一面。在某些領(lǐng)域，任由市場調(diào)節(jié)，常常會出現(xiàn)過度競爭或壟斷等情況，從而導致資源配置無效率。尤其是在一些市場經(jīng)濟不發(fā)達的國家，完全依賴市場機制進行調(diào)節(jié)，有時并不利于整個社會經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展。市場失靈是政府干預(yù)經(jīng)濟的基礎(chǔ)，也是政府進行宏觀調(diào)控的依據(jù)。2．瓦爾拉斯的一般均衡理論相對于局部均衡理論，一般均衡理論考慮了各商品市場間的相互依存關(guān)系，是所有商品市場的一種均衡狀態(tài)。在一般均衡理論中，任何一種商品的供求量不僅是該商品價格的函數(shù)，也是其他相關(guān)商品價格的函數(shù)，市場主體總是依據(jù)商品的價格信息做出商品交換的決定，當整個價格體系恰好使所有商品都供求相等時，市場就達到了一般均衡。一般均衡理論試圖證明：供求均衡不僅存在于單個市場，而且可以存在于所有市場。在一般均衡中，所有商品供需均衡，所有消費者實現(xiàn)利益最大化。瓦爾拉斯在極其嚴峻的條件下證明了一般均衡的存在性和穩(wěn)定性。一般均衡說明了市場作為“看不見的手”可以自發(fā)調(diào)節(jié)市場供求的原理。由于市場上所有商品的供給、需求和價格是相互影響、相互依存的，因此當市場所有商品供給和需求同時達到均衡狀態(tài)時，其價格的決定是惟一而且穩(wěn)定的。3．凱恩斯的失業(yè)均衡理論一般均衡理論是建立在微觀經(jīng)濟分析基礎(chǔ)上的，凱恩斯的失業(yè)理論是一種關(guān)于市場經(jīng)濟運行的宏觀經(jīng)濟理論。凱恩斯理論是20世紀30年代西方資本主義國家經(jīng)濟大危機的產(chǎn)物。凱恩斯深入研究了現(xiàn)實市場總供給不等于總需求的原因，認為供給不會自動創(chuàng)造需求，價格機制就不可能在任何時候都使所有的市場供求相等，所以需要創(chuàng)造需求，消化供給。凱恩斯失業(yè)均衡理論的核心是總需求決定論。他從理論上否定了市場價格機制會自動調(diào)節(jié)實現(xiàn)就業(yè)均衡的傳統(tǒng)理論，認為失業(yè)的原因在于有效需求(總需求)不足，有效需求不足是消費傾向、流動偏好、資本邊際效率和貨幣數(shù)量作用的結(jié)果。凱恩斯認為，要解決失業(yè)和危機，關(guān)鍵在于提高有效需求。在大蕭條背景下產(chǎn)生的凱恩斯失業(yè)均衡理論為總供給大于總需求的市場宏觀調(diào)控提供了重要的理論基礎(chǔ)。4．現(xiàn)代非均衡理論凱恩斯創(chuàng)造的宏觀非均衡理論在戰(zhàn)后的30多年里成為宏觀經(jīng)濟管理調(diào)控的主要依據(jù)。然而，由于其缺乏相應(yīng)的微觀基礎(chǔ)，1970年以來美國經(jīng)濟的滯脹。宣告了凱恩斯調(diào)控政策的失效?，F(xiàn)代非均衡理論是綜合上述兩種理論，為宏觀經(jīng)濟理論提供了具有微觀基礎(chǔ)的統(tǒng)一分析框架。其主要觀點是：市場的總交易量等于總需求和總供給兩者之中的最小量，則市場達到均衡。完全依賴價格機制調(diào)節(jié)從而實現(xiàn)一般均衡的可能性非常小，只有通過價格信號和數(shù)量信號的共同調(diào)節(jié)才能達到經(jīng)濟的均衡。

根據(jù)現(xiàn)代非均衡理論，宏觀非均衡分為三種狀態(tài)：商品市場和勞動市場都存在超量供給；商品市場和勞動市場都存在超量需求；商品市場需求大于供給，勞動市場供給大于需求。根據(jù)不同的非均衡狀態(tài)，我們可以選擇不同的調(diào)控政策。5．馬克思的均衡與非均衡理論馬克思關(guān)于資本主義的論述中并沒有提到政府的宏觀調(diào)控或經(jīng)濟干預(yù)，但是他關(guān)于資本主義生產(chǎn)總過程及其危機的理論，實際上是關(guān)于市場均衡與非均衡的理論。馬克思的擴大再生產(chǎn)公式揭示了總供給和總需求均衡的一般實現(xiàn)條件，其價值規(guī)律反映了實現(xiàn)總供給和總需求均衡的內(nèi)在機制，提供了均衡理論的微觀基礎(chǔ)。根據(jù)其研究結(jié)論，總供求的失衡、總供給大于總需求是高度發(fā)達的、以信用和大生產(chǎn)為基礎(chǔ)的商品經(jīng)濟內(nèi)在矛盾發(fā)展的必然結(jié)果。第二節(jié)房地產(chǎn)政策參與宏觀調(diào)控

房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控的目標:（一）調(diào)節(jié)供求關(guān)系，實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟總量的基本平衡（二）優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高資源配置效率（三）房地產(chǎn)價格合理化，保持房價的基本穩(wěn)定（四）確保房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，更好地滿足生產(chǎn)建設(shè)和居民生活消費的需要第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控的主要政策手段房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控的主要政策手段有：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策、貨幣政策、財政政策、投資政策、法律手段、行政手段和計劃手段等。一、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策通常所講的產(chǎn)業(yè)政策，是指政府在某一時期為了實現(xiàn)本國社會經(jīng)濟增長和各產(chǎn)業(yè)之間的協(xié)調(diào)發(fā)展目標，所采取的產(chǎn)業(yè)調(diào)整政策措施。一般根據(jù)實際情況分為產(chǎn)業(yè)促進政策或產(chǎn)業(yè)抑制政策兩種。產(chǎn)業(yè)政策一般包括政策目標和政策手段兩個方面。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策目標房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策目標，是政府根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展需要和房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)實狀況所制定的發(fā)展目標。主要有以下三個方面：（1）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平目標。房地產(chǎn)業(yè)作為重要的產(chǎn)業(yè)部門，既可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進國民經(jīng)濟的增長，同時又受到其它產(chǎn)業(yè)和整個國民經(jīng)濟發(fā)展水平的制約。所以，在確定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模和水平時，一要以國民經(jīng)濟整體水平和一定時期發(fā)展規(guī)劃為依據(jù)；二要以社會上的相關(guān)經(jīng)濟資源可供量為限度，例如土地資源、能源、建材資源等等；三要以房地產(chǎn)商品的市場需求為依托，適銷對路；四要根據(jù)各個地區(qū)的實際情況而有所不同。綜合考慮上述因素，才能使房地產(chǎn)發(fā)展水平目標建立在科學的基礎(chǔ)上。（2）房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)目標。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部存在著各種類型的房地產(chǎn)，例如工業(yè)用房（廠房）、商業(yè)用房、辦公用房、居住用房（住宅）、文化娛樂用房以及其他各類用房等。因此，要按各類房地產(chǎn)需求的比例，協(xié)調(diào)地進行建設(shè)，求得結(jié)構(gòu)合理、平衡地發(fā)展。（3）房地產(chǎn)業(yè)效益目標。微觀效益包括勞動生產(chǎn)率、投資回報率和資本利潤率等。提高微觀經(jīng)濟效益是房地產(chǎn)企業(yè)追求的目標，它必須服從宏觀效益。只有把宏觀效益和微觀效益統(tǒng)一起來，才能達到房地產(chǎn)資源配置的高效率。（二）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的實施手段（1）間接的經(jīng)濟調(diào)節(jié)手段。政府通過財政政策、貨幣政策、投資政策、技術(shù)政策等調(diào)節(jié)市場，由市場影響企業(yè)，引導房地產(chǎn)業(yè)按政府設(shè)定的方向和目標進行經(jīng)濟活動。如按房地產(chǎn)經(jīng)濟運行現(xiàn)實狀況，運用稅收政策、信貸政策，支持或抑制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度，使其與相關(guān)產(chǎn)業(yè)和整個國民經(jīng)濟的發(fā)展相適應(yīng)，穩(wěn)定健康的發(fā)展。（2）信息引導手段。政府可以利用所掌握的產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)總量和結(jié)構(gòu)、市場銷售情況、需求變化方向等信息定期發(fā)布，使房地產(chǎn)企業(yè)獲得正確的信息資源；同時，還可以公布中長期的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策，使企業(yè)明確發(fā)展方向?？茖W的經(jīng)濟信息，誘導房地產(chǎn)企業(yè)進行正確的投資決策，及時調(diào)整內(nèi)部結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定市場，促使房地產(chǎn)業(yè)正常發(fā)展。（3）直接的行政控制手段。針對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的傾向性問題，政府還可以運用行政權(quán)力，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向進行直接的行政控制，如城市規(guī)劃控制、土地供應(yīng)量控制，以及實施住房制度改革，調(diào)整住房政策等，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展符合國民經(jīng)濟發(fā)展的整體要求。（三）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的層次

第一個層次是關(guān)系國民經(jīng)濟全局的總體房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策。主要是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)定位和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策。前者如房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分類、房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟中所處的地位和作用、在國民生產(chǎn)總值中應(yīng)占的比重等政策；后者如房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模和速度、影響商品房市場供給量和市場需求量的相關(guān)政策等。1996年中央作出住宅業(yè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的新經(jīng)濟增長點的戰(zhàn)略決策，加快住宅建設(shè)，擴大住宅消費，以此拉動經(jīng)濟增長。2003年又進一步明確房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，這些都是事關(guān)全局的重大房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策。第二個層次是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的各類政策。主要包括：土地使用制度政策、城鎮(zhèn)住房制度及其基本政策、產(chǎn)業(yè)內(nèi)部各類房地產(chǎn)商品比例結(jié)構(gòu)政策、房地產(chǎn)綜合開發(fā)和綜合經(jīng)營政策、培育和完善房地產(chǎn)市場體系政策、房地產(chǎn)行業(yè)管理政策等。第三個層次是各類房地產(chǎn)政策體系中更為具體化的政策。如規(guī)范土地市場的一級土地市場國家壟斷政策、土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓政策、征地拆遷政策等；規(guī)范房地產(chǎn)市場運行的房地產(chǎn)市場交易政策、房地產(chǎn)價格政策、房屋租賃政策、物業(yè)管理政策等；實施城鎮(zhèn)住房制度的住房供應(yīng)政策、住房公積金制度、住房分配政策等。二、房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控中的貨幣政策運用貨幣政策對房地產(chǎn)經(jīng)濟實施宏觀調(diào)控，核心是控制投入到房地產(chǎn)業(yè)上的貨幣供應(yīng)量，主要體現(xiàn)在以下三方面：一是控制貨幣投放量，以保證貨幣供應(yīng)適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要；二是控制房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模，使房地產(chǎn)市場供給量與需求量達到動態(tài)平衡；三是控制房地產(chǎn)信貸總規(guī)模，使之既能滿足房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和支持居民購房的資金需求，又能防止過度膨脹，確保信貸平衡。（二）貨幣政策的主要工具1、利率政策。2、公開市場業(yè)務(wù)。公開市場業(yè)務(wù)，是指中央銀行在公開市場上，通過買賣有價證券的辦法來調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量，從而調(diào)節(jié)社會總供給和總需求的金融業(yè)務(wù)活動。當國民經(jīng)濟出現(xiàn)衰退時，中央銀行可以在公開市場上買進有價證券，增加貨幣供應(yīng)量，從而刺激投資和消費，促進經(jīng)濟復蘇。而當出現(xiàn)經(jīng)濟過熱、通貨膨脹時，則賣出有債證券，回籠貨幣，減少貨幣供應(yīng)量，從而抑制投資和消費需求，促進經(jīng)濟穩(wěn)定。3、法定存款準備金率。這是指政府規(guī)定的商業(yè)銀行向中央銀行交存的存款準備金占總存款量的比例。（二）貨幣政策的主要工具4、再貼現(xiàn)率。再貼現(xiàn)率是指中央銀行對商業(yè)銀行及其他非銀行金融機構(gòu)的再貸款利率。各商業(yè)銀行主要通過兩種方式向中央銀行貸款：一是將各種票據(jù)如國庫券等政府公債，向中央銀行再貼現(xiàn)；二是用自己所擁有的政府債券和其他財產(chǎn)為擔保，向中央銀行貸款。中央銀行運用提高或降低貼現(xiàn)率的辦法來調(diào)節(jié)貨幣投放量。當經(jīng)濟過熱時，中央銀行通過提高再貸款標準和利率，限制商業(yè)銀行的融通資金量，緊縮信貸；反之，當經(jīng)濟衰退時，則中央銀行通過降低再貸款標準和下調(diào)再融資利率，擴大商業(yè)銀行融通資金量，擴張信貸。再貸款利率的高低直接影響商業(yè)銀行的信貸規(guī)模，從而也調(diào)節(jié)其對房地產(chǎn)開發(fā)投資和消費的貸款總量。三、房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控中的財政政策財政政策的主要內(nèi)容包括兩個方面：一是政府的財政收入政策；二是政府的財政支出政策。四、房地產(chǎn)投資政策四、房地產(chǎn)投資政策（一）房地產(chǎn)投資規(guī)?？刂疲ǘ┓康禺a(chǎn)投資結(jié)構(gòu)控制五、房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控中的法律手段

一、法律

房地產(chǎn)法律主要有三部，即:《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(1994年頒布，1995年1月1日起實施。)《中華人民共和國土地管理法》(1998年修訂，1999年1月1日起實施?！吨腥A人民共和國城市規(guī)劃法》(1989年頒布，1990年4月1日起實施。

二、行政法規(guī)

房地產(chǎn)的行政法規(guī)是以國務(wù)院令頒布的，主要有:

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》

《城市房屋拆遷管理條例》

《土地管理法實施條例》

《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》

《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》

《住房公積金管理條例》

《物業(yè)管理條例》三、部門規(guī)章

房地產(chǎn)的部門規(guī)章是以國務(wù)院房地產(chǎn)行政主管部門的部長令頒布的。主要有:

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》

《城市房屋拆遷單位管理規(guī)定》

《城市商品房預(yù)售管理辦法》

《商品房銷售管理辦法》

《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》

《城市房屋租賃管理辦法》

《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》

《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》

《房產(chǎn)測繪管理辦法》

《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》

《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》

《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》

《城市房屋修繕管理規(guī)定》

《城市危險房屋管理規(guī)定》

《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》

《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》

《公有住宅售后維修養(yǎng)護管理暫行辦法》

《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》

《城市廉租住房管理辦法》四、規(guī)范性文件

房地產(chǎn)的規(guī)范性文件很多，國家下發(fā)的主要有：

《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》

《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)<城市房屋拆遷估價指導意見>的通知》

《國家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費管理辦法的通知》

《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)<前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法>的通知》

《關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)交費登記卡試行辦法>的通知》

《國家計委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟適用住房價格管理辦法的通知》

《建設(shè)部國家計委財政部國土資源部中國人民銀行國家稅務(wù)總局關(guān)于加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》

《關(guān)于進一步做好整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序有關(guān)問題的通知》

《建設(shè)部國家計委國家經(jīng)貿(mào)委財政部國土資源部國家工商行政管理總局監(jiān)察部關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》

《國家工商行政管理總局、建設(shè)部關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)廣告管理的通知》

《關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》

《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)行為的通知》

《國家計委、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》

此外，國務(wù)院其他部門也頒布了大量涉及房地產(chǎn)的部門規(guī)章和規(guī)范性文件。如國土資源部《閑置土地處置辦法》、國家工商行政管理局《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》、財政部《土地增值稅暫行條例實施細則》等等。同時，各省、市也結(jié)合本地區(qū)情況，出臺了相應(yīng)的地方性法規(guī)、政府規(guī)章和規(guī)范性文件。六、房地產(chǎn)行業(yè)的行政管理和計劃管理近10年來，我國政府對房地產(chǎn)行業(yè)的行政管理采取了一系列重大改革措施，如土地使用制度改革、城鎮(zhèn)住房制度改革、房地產(chǎn)行政管理體制改革，并制定了一些專項房地產(chǎn)法律法規(guī)，加強了規(guī)范化、法制化管理，但仍跟不上房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展、開發(fā)規(guī)模日益擴大的形勢需要。進一步發(fā)展和完善對房地產(chǎn)行業(yè)的行政管理仍是一項重大任務(wù)。六、房地產(chǎn)行業(yè)的行政管理和計劃管理一是要認真研究市場機制調(diào)節(jié)與房地產(chǎn)行政管理的關(guān)系，既不能越俎代庖，也不能放任不管。分清哪些由市場機制調(diào)節(jié)，哪些應(yīng)由行政管理，把該管的認真管好。二是要正確處理管理與服務(wù)的關(guān)系，增強以服務(wù)為中心的管理觀念，為市場經(jīng)濟主體提供優(yōu)勢服務(wù)。三是要把國有房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)管理與行政管理區(qū)分開來，建立國有資產(chǎn)管理和經(jīng)營機構(gòu)，專司國有房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)管理職責，精簡房地產(chǎn)行政管理機構(gòu)，專司宏觀調(diào)控職能。四是要建立房地產(chǎn)行政管理體系，加強管理的力度，簡化管理的手續(xù)，為改變施政機構(gòu)雜亂、政出多門的狀況，可以采取聯(lián)合辦公的形式，集中處理行政管理事務(wù)，使之既便捷又達到高效管理的目的。五是要堅持依法管理，增強行政管理的透明度，體現(xiàn)公開、公平、公正的原則，加強民主管理和科學管理，提高管理水平。七、直接調(diào)控和間接調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控的方式可分為直接調(diào)控和間接調(diào)控兩種方式。直接調(diào)控方式是指政府通過行政手段和指令性計劃管理，直接控制房地產(chǎn)開發(fā)、流通、分配、消費諸過程，從而達到對房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控目標的一種調(diào)控方式。間接調(diào)控是指政府運用經(jīng)濟手段、經(jīng)濟參數(shù)調(diào)節(jié)各類房地產(chǎn)市場，再由市場機制（供求機制、競爭機制、價格機制等）引導市場經(jīng)濟主體（企業(yè)）的行為，使之符合房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控目標的一種調(diào)控方式。八、宏觀調(diào)控的力度和效應(yīng)宏觀調(diào)控的時滯。從房地產(chǎn)經(jīng)濟政策制訂到貫徹執(zhí)行，取得預(yù)期的調(diào)控效果有一定的時間間隔，稱為調(diào)控的時滯。產(chǎn)生時滯的主要原因：一是政策本身有一個傳導過程和完善過程；二是政策的實施有一個由點到面的推廣過程；三是政策手段所產(chǎn)生的影響，也有一個市場經(jīng)濟主體的接受和反應(yīng)過程。研究宏觀調(diào)控的時滯問題，其意義在于把握房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控政策的作用過程，使調(diào)控措施在預(yù)定的時期內(nèi)達到最佳的效應(yīng)。內(nèi)在時滯與外在時滯1.內(nèi)在時滯它是指從經(jīng)濟現(xiàn)象發(fā)生變化，需要采取政策措施加以矯正或引導，到政府實際上采取對策的實踐過程。整個內(nèi)在時滯所需時間長度取決于政府收集資料、研究情況及采取行動的效率。也取決于當時的政府與經(jīng)濟目標。

2.外在時滯它是指從政府改變或制定宏觀經(jīng)濟政策到這些政策對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)生影響所耗費的時間。外在時滯可表現(xiàn)為三部分。(1)中期時滯。表明從政府采取行動到該行動對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響，使房地產(chǎn)商改變其投資決策，從而對整個房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響力的時間過程。這一過程的長短取決于房地產(chǎn)商及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)者對宏觀經(jīng)濟政策反應(yīng)的敏感程度。

(2)決策時滯。即房地產(chǎn)商改變其供給行為，影響到市場上的存量水平，另一方面，消費者改變其消費行為，影響到市場上的需求水平，從而兩方面相互作用，改變各自的投資及收入分配的決定之前的時滯過程。(3)作用時滯。即個人或消費者決定收入分配的重新分布意向后，對整個房地產(chǎn)市場的收益水平、規(guī)模狀況都會產(chǎn)生影響，這段影響時間過程稱為作用時滯。房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控時間結(jié)構(gòu)性效應(yīng)任何一項宏觀調(diào)控政策措施的實施總有一個時間過程，這對與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的一系列政策也不例外。可以把這一時間過程分為如下四個階段：

(1)政策出臺階段；

(2)政策完善階段；

(3)政策成熟階段；

(4)政策蛻化階段。一般來說，某一具體的宏觀經(jīng)濟政策的實施要經(jīng)歷這四個不同的階段。在這些不同的階段，政策的實際效果是不同的。通常，在政策出臺階段和政策蛻化階段，政策效果差一些，而在政策完善和政策成熟階段，政策效果要好一些?？梢园阉Q之為政策的時間結(jié)