房地產(chǎn)估價桂林理工大學博文管理學院土木與建筑工程學院任課教師：農(nóng)素婷第5章收益法思考1：案例中的房地產(chǎn)具有什么特點？房地產(chǎn)實例1：桂林市秀峰區(qū)樂群路35號1-20號商鋪

使用情況：建筑物原為該單位區(qū)域辦事處，原為辦公用途，因所在位置于1998年前后規(guī)劃改造成為正陽路步行街，經(jīng)市政府同意變更實際使用用途，房屋所有權證登記用途為住宅、辦公，實際用途為商業(yè)，目前出租給某服裝品牌用作經(jīng)營場所，出租后，該服裝品牌經(jīng)銷商以每個建筑平方米每月租金415元的價格租用。建筑面積為47.87平方米，分攤土地面積為11.24平方米，土地使用權終止日期為2038年3月19日。

委托方要求：了解市場價格房地產(chǎn)交易實例2：桂林市象山區(qū)崇信路50-1號1-1商鋪

使用情況：該建筑物建成于2010年，法定用途與實際用途均為商業(yè)用途，曾經(jīng)于2014年出租給某超市當作經(jīng)營場所，當時每月、每建筑平方米租金為100元，但由于經(jīng)營不善，超市關閉，目前該商鋪是閑置的無人使用的商業(yè)用途房地產(chǎn)。

委托方要求：了解市場價格上述兩個案例中，能否判斷出兩者的價格孰高孰低？房地產(chǎn)的價格與它能夠產(chǎn)生的效益是否有關？第五章收益法收益法的內涵在估算房地產(chǎn)未來若干年預期純收益的基礎上，以一定的還原率，將評估對象未來收益還原為評估基準日收益總和的一種方法。5.1收益法的基本思路及適用范圍第五章收益法收益法評估房地產(chǎn)的前提：待評估的房地產(chǎn)預期收益和風險都可以量化，而且純收益為正值適用于：具有收益或者存在潛在收益的，可以正常經(jīng)營使用的房地產(chǎn)。5.1基本思路及適用范圍第五章收益法1.收集、驗證房地產(chǎn)的相關經(jīng)營、財務狀況的信息資料2.計算和對比分析有關的收益、費用指標及其變化趨勢3.預測房地產(chǎn)的預期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流，確定折現(xiàn)率4.估算待評估房地產(chǎn)的收益價值5.2收益法的評估程序第五章收益法

5.3常用公式第五章收益法

5.3常用公式學習重點：收益的確定、收益法的應用學習難點：客觀租金的確定、還原率的測算、年總費用的測算第五章收益法5.4收益法指標的估算1.純收益——房地產(chǎn)除去各種費用之后的收益，一般以年為計算單位純收益=總收益-總費用其中，總收益分為客觀收益和實際收益。剛剛所看到的兩個案例中，有兩個租金收益的價格，哪個價格是實際收益，哪個價格屬于客觀收益？x第五章收益法5.4收益法指標的估算2.總費用的估算為了獲得出租房地產(chǎn)取得的收益，還有各項支出需要考慮。例如：房地產(chǎn)租賃過程中的管理費、維護費、保險費、稅金。如出租時候收取押金，押金還會產(chǎn)生銀行利息等等；當然，還有一些風險也要進行量化，例如：出租空置率1.管理費=年租金收入×3%2.維修費=房屋重置價格×2%3.保險費=房屋現(xiàn)值×0.2%4.稅金：按年租金收入征收相應稅率下對應的稅費金額。個人出租住宅房屋的稅率：6.65%；個人出租商鋪和非住宅房屋的稅率：11.51%第五章收益法費用估算過程中，常見的費率和項目第五章收益法5.4收益法指標的估算3.折現(xiàn)率的估算將房地產(chǎn)的純收益還原成為房地產(chǎn)價格的利率或比例，實質上是一種資本投資的期望回報率。估價的對象不同，可以采用不同的折現(xiàn)率，例如：土地折現(xiàn)率、建筑物折現(xiàn)率、綜合折現(xiàn)率第五章收益法案例中測算的步驟：1.先確定收益年限2.確定租金水平3.確定年純收益4.確定折現(xiàn)率房屋耐久年限與土地使用權剩余年限中，選擇相對