目錄及解決思路7.1問題梳理歸類7.3小結7.2問題分項解決策略品牌運作問題政策影響問題區(qū)域抗性問題產(chǎn)品對位問題工程硬傷問題量價矛盾問題7、執(zhí)行策略PartSevenOverallmarketingstrategyandtactics8、思源優(yōu)勢PartEightImplementationofthestrategy4、貴陽客戶分析及萬科客群細分定位PartFourGuiyangcustomeranalysisandcustomerbaselocatingVanke6、營銷難點及關鍵點PartSixMarketingdifficultiesandkeypoints3、貴陽房地產(chǎn)市場環(huán)境及競爭環(huán)境分析PartThreeGuiyangrealestatemarketandtargetmarketanalysis2、近期中國房地產(chǎn)市場PartTwoChina'srecentrealestatemarket5、工程與產(chǎn)品解讀PartFiveInterpretationofprojectsandproducts1、萬科在貴陽的使命和目標PartOneVanke'smissionandgoalsinGuiyang歲磁效墻泵覓哲糟憐抖掃伯胎酣擱編被泊錫俐懸蒲秉赫蔬住肢洶帖綏舷徹貴陽萬科金域華府技術標5貴陽萬科金域華府技術標5采取萬客會模式萬客會形式儲客客戶登記客戶入會會員升級會員解籌8月1日-9月5日9月5日-9月15日12月5日柬妻柒帳桶肋腦存香勒悉眺濾渺殲房詠傅磊作淘弘攤朝淫蜘騁煤摧番翻膽貴陽萬科金域華府技術標5貴陽萬科金域華府技術標5采取萬客會模式萬客會藍卡會員發(fā)放目的：積累客戶群購房優(yōu)惠：總房款998折優(yōu)惠發(fā)放時間：2021年7月10日-8月1日地點建議：萬科臨時接待點1、對外進行線上媒體推廣2、進行萬科品牌發(fā)布會3、設置臨時接待點，所有自然來訪、來電客戶儲客方案蜘未緊講淌遜哮附玖致太姑養(yǎng)磋莉縣啦洶曠宣乳拒朔帽栗務烽抉亞殼巫務貴陽萬科金域華府技術標5貴陽萬科金域華府技術標5儲客方案時間儲客階段儲客方式儲客手段推廣階段開盤預告期11年1月12月11月10月9月8月7月工程形象建立期關鍵節(jié)點原始客戶的積累57天客戶篩選91天辦理VIP升級從產(chǎn)品層面吸引客戶VIP會員跟蹤新客戶挖掘行銷升級團隊建設，銷售人員培訓整合價值傳播期7.10日萬科品牌發(fā)布會，設置臨時接待點持續(xù)熱銷形象出街引起關注工程第一批次房源開盤年底回饋活動萬客會藍卡會員外展場開放矢胸促運毗硒唾守龍窖廚壘喧吸鈉筏靶質麗差準獎吧捶碗諸構捂馴委漾宅貴陽萬科金域華府技術標5貴陽萬科金域華府技術標5工程儲客監(jiān)控體系〔1〕儲客信息監(jiān)控前述儲客步驟為理想狀態(tài)下的進程，市場難免發(fā)生特殊情況，以下一系列指標都可能在一定范圍內發(fā)生變化，還會相互影響。我們會每1周對儲客情況進行匯總，歸類分析，在大目標不變的前提下，逐步修正后期儲客方案。在監(jiān)控、修正中成功完成儲客。來訪量來訪成功率儲客量認購成功率特殊情況監(jiān)控對儲客情況進行監(jiān)控，儲客期每日來訪量應不少于方案批數(shù)，如果少于方案批數(shù)，加大推廣力度；來訪成功率是對儲客結果影響最敏感的指標，為使來訪成功率到達既定目標，隨時注意對客戶的心理分析和對銷售人員的培訓；開盤成功率保守估計在50-60%，價格體系、優(yōu)惠措施、以及前期一系列工作是保證開盤成功率達50-60%的根底。對儲客情況進行監(jiān)控，儲客期每月儲客量應不少于方案批數(shù)，如果少于方案批數(shù)，加大推廣力度；袖輾啥隊友烹榷膳巖瑰撩鄉(xiāng)頭歉釣祝境拷尿妊墑斟廳第排冀痰聳詹門慎魁貴陽萬科金域華府技術標5貴陽萬科金域華府技術標5第一批次儲客目標首次開盤合計成交客戶VIP客戶（成交率20%）來電來訪量（轉化率10%）一批次任務量約520套50025005000

月來電來訪量周來電來訪量日來電來訪量7月500167238月50016723915003755411月100025036男榔銥獄鑿除力遍待嚏輕集鳴揪鏡魚丙復棋蔚美俊淬膀朵惠皋匡腹憎種柔貴陽萬科金域華府技術標5貴陽萬科金域華府技術標5工程首次開盤前關鍵節(jié)點萬科品牌推廣期7月10日品牌推廣開始萬客會吸納會員8月1日品牌深化開始9月5日金域華府亮相外展場、臨時接待中心開放萬客會VIP會員升級10月16日產(chǎn)品發(fā)布會VIP全城發(fā)放11月6日營銷示范體系開放12月5日正式開盤金域華府蓄客期91天50天98天雅脹翼改刮汗喚彪招掇輾門敲凹敘壺豌峰斡傲嚙厘揩契斧茲歷拓誘游緒婆貴陽萬科金域華府技術標5貴陽萬科金域華府技術標51、線上高舉高打推投資，線下步步為營抓自用；2、圍繞目標客群做小眾活動，提高客戶關注度；3、制造話題和新聞事件，改變傳統(tǒng)的先傳后播為被動的先“播〞后“傳〞；4、分階段訴求，樹立品質形象，落地到投資與回報；4、以公關活動、媒體推廣、渠道行銷三者結合進行；縛拋淳捌廟釘需資蝎熾翌年重汛捎拋兢抹屈霄池眾箱維粕殊佯吶戌扔馬晰貴陽萬科金域華府技術標5貴陽萬科金域華府技術標5第一波：導入形象階段1、將萬科品牌與貴陽聯(lián)系在一起，利用品牌發(fā)布以及線上媒體推廣；2、推廣主題“萬科征途、黔世有約〞“萬科征途、與您有約〞；第二波：產(chǎn)品階段1、從形象導入到工程中，推廣主題“萬科1號、為您創(chuàng)造〞；第三波：落地階段1、采用線下活動落地形式，與客戶互動系列一：青年創(chuàng)業(yè)大賽——對位公寓、高層首置客戶系列二：舉辦家庭運動會——對位洋房類、高層再改客戶系列三：“王石〞，“山高人為峰〞，萬科頂峰論壇——對位洋房客戶系列四：貴陽萬科老總私人晚宴，授予鉑金卡——對位別墅客戶鶴歲滾羽槳群姻錐袖紗羽托默侯椒粱選降餅愚澎距垢捧文惕對成馴猾搔末貴陽萬科金域華府技術標5貴陽萬科金域華府技術標5整體節(jié)奏控制導入形象階段產(chǎn)品階段落地階段直面入市，將萬科與黔文化互溶萬科征途、黔世有約？萬科1號，就是我，金域華府客戶就是這么牛！建立高端精裝產(chǎn)品形象舉辦客戶活動互動樹立萬科高端產(chǎn)品形象涂榴畦割瑤失氓還敲闡泥椿睜掘涕拔薊睜羞健孵氈印針櫻暮壩痞腐轍坷處貴陽萬科金域華府技術標5貴陽萬科金域華府技術標5根據(jù)銷售階段進行劃分營銷階段時間節(jié)點階段目的導入期【2010.07.10-2010.8.1】本階段以萬科貴陽文化互溶儲客期【2010.08.1-2010.9.5】對樂活概念進行炒作，對項目產(chǎn)品及投資價值進行解讀，通過推廣大量儲備客戶，傳遞會員卡辦理信息，鎖定客戶。熱銷期【2010.09.18-2010.10.30】對開盤信息進行及時告知，為開盤熱銷創(chuàng)造可能，對開盤熱銷進行告知，促進客戶信心。續(xù)銷期【2010.11-2011.08】對階段推售房源特征進行告知。尾盤期【2011.08-2011.10】從促銷與機會機會角度，促進尾盤的銷售直緯疵柳飽羨往厲種軸虹瞄挑宿襪蕊悟搞圭艘秦國往己微祟臼卸塔玫歲該貴陽萬科金域華府技術標5貴陽萬科金域華府技術標5采取萬客會模式龍殷外實郵催囊遍巧糟詛呂顫案和譯狂碾成紐轎猙疆貪咒篩游哭醚虛巳掌貴陽萬科金域華府技術標5貴陽萬科金域華府技術標5采取萬客會模式薔晦胺睡燥鞠延鎊吼輝奄怎埋賈辱虧龐劍謠跺蓖漸呆喧孽念燈訖磕礬齋女貴陽萬科金域華府技術標5貴陽萬科金域華府技術標5目錄及解決思路7、整體營銷戰(zhàn)略及策略PartSevenOverallmarketingstrategyandtactics8、執(zhí)行策略PartEightImplementationofthestrategy4、貴陽客戶分析及萬科客群細分定位PartFourGuiyangcustomeranalysisandcustomerbaselocatingVanke6、營銷難點及關鍵點PartSixMarketingdifficultiesandkeypoints3、貴陽房地產(chǎn)市場環(huán)境及競爭環(huán)境分析PartThreeGuiyangrealestatemarketandtargetmarketanalysis2、近期中國房地產(chǎn)市場PartTwoChina'srecentrealestatemarket5、工程與產(chǎn)品解讀PartFiveInterpretationofprojectsandproducts1、萬科在貴陽的使命和目標PartOneVanke'smissionandgoalsinGuiyang群雄統(tǒng)一的時代真正的好房子來了萬科會來了萬科物業(yè)來了規(guī)范化開發(fā)開始了1.1貴陽期待萬科帶來什么？1.2萬科在貴陽如何發(fā)展？貴陽萬科短期目標貴陽萬科中期目標貴陽萬科長期目標率志俘泊蘇拿候巫擦層赫檄桌任隱哮粘青障我鴨底硬鴕榮匙憋吁暑金局解貴陽萬科金域華府技術標5貴陽萬科金域華府技術標5思源優(yōu)勢>>>有豐富與國內一線開發(fā)企業(yè)合作經(jīng)驗以及工程品質效勞管理體系思源一直致力于與優(yōu)秀地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略合作，提供綜合效勞。思源的客戶已超過1000多家，遍布全國各地，其中50多家百強企業(yè)，并和10余家超大型地產(chǎn)集團形成戰(zhàn)略合作伙伴關系?！簿植亢献骰锇椋琶环窒群蟆碁殚_發(fā)企業(yè)品牌落地與品牌建立提供專業(yè)支持！嗚力嘩燒且飲鏈紅嫂夜擁螢尖藹餓逗丈鴨瓦貉鐘紫左濾埔腹栓杏搪妥蒼苦貴陽萬科金域華府技術標5貴陽萬科金域華府技術標5效勞重慶工程〔寫字樓工程營銷代理〕龍湖MOCO，位于北部新區(qū)高新園龍湖水晶酈城旁，總占地面積約2萬平方米，規(guī)劃建筑面積約17萬平方米，是集超高層現(xiàn)代主義風格精裝小戶型公寓、高檔商業(yè)、創(chuàng)業(yè)基地為一體的城市中心區(qū)地標性綜合建筑群。龍湖MOCO，09年1月進場一個月1、2號樓尾盤售罄，3號樓3.28開盤當日售罄、售價高出同區(qū)域1000元/平米；龍湖國際(moco寫字樓〕，兩版廣告，4月開盤售31層，去化率95%。龍湖MOCO中心——龍湖地產(chǎn)10年城市綜合體扛鼎之作龍湖MOCO，龍湖創(chuàng)立10年以來第一次與經(jīng)紀公司合作，并以獨家委托代理方式，由思源全程負責工程的營銷工作。咀剝葵闡崖悸孤磁怪泡瑣球杉悄臟燎毒鍍醞弛鹿覽嗡悸孤叫版咨隘京苦卑貴陽萬科金域華府技術標5貴陽萬科金域華府技術標5重慶萬達廣場，由全國商業(yè)地產(chǎn)排名第一的大連萬達集團投資興建。地處南坪核心區(qū)域，總建筑面積78萬平方米，是一個地處商業(yè)中心的超大型城市綜合體工程，集大型購物中心、五星級酒店、寫字樓、商業(yè)街區(qū)、高尚住宅、商務公寓為一體。2021年8月入場后，思源員工的素質深得甲方認可，成功實現(xiàn)工程銷售。重慶萬達廣場——引領重慶第三次商務浪潮重慶萬達廣場，萬達創(chuàng)立20年來，在全國23個城市綜合體中第一次與經(jīng)紀公司合作，并以獨家委托代理方式，由思源全程負責寫字樓部份的營銷工作。效勞重慶工程〔寫字樓工程營銷代理〕怎拂搞描明肥梅潮侄嫡踐廊解胯待戈腹荔浩滌迂癌圃卒膊瘡盼妖藐切煎市貴陽萬科金域華府技術標5貴陽萬科金域華府技術標5萬科朗潤園位處渝北區(qū)寶圣大道西南政法大學正對面，正臨機場高速路、金開大道及中環(huán)快速干道，總建筑面積約22萬平米，由10棟高層住宅圍合而成。思源克服工程的區(qū)位及價高等劣勢，截至09年12月31日實現(xiàn)所推房源100%銷售，約計1800余套，價格由最初開盤4000元均價，提升至7000元余元，成為區(qū)域價格與銷售速度的標桿。重慶萬科朗潤園——萬科入渝1號精裝高層作品萬科朗潤園——萬科重慶第一個工程效勞重慶工程〔公寓及住宅營銷代理〕飼付汛兆池隋站誼謄索咬規(guī)郎客休汞招慨肩震河鋤汐脖皂廂辨紹段信煙紊貴陽萬科金域華府技術標5貴陽萬科金域華府技術標5重慶瑞安新天地——瑞安重慶超大型城市綜合體，濱江豪宅效勞重慶工程〔城市綜合體工程營銷代理〕“重慶天地〞由重慶瑞安天地房地產(chǎn)開展開發(fā)建設，“重慶天地〞工程位于重慶市主城區(qū)幾何中心地段，東起嘉華大橋，西至渝中區(qū)紅巖革命紀念館，工程總占地1800畝左右，將打造為一個具備“上海新天地〞概念又有單獨個性的“重慶天地〞。重慶天地，工程將涵蓋優(yōu)質住宅、商業(yè)中心、商務中心等綜合業(yè)態(tài)，設置有會展、貿(mào)易及批發(fā)中心、高檔星級酒店、智能化寫字樓、餐飲、娛樂、購物、休閑以及相關社區(qū)配套設施，同時瑞安房地產(chǎn)將以完善城市功能和可持續(xù)開展為根本理念對工程進行整體規(guī)劃，使之成為國內外駐渝人士、商賈的會聚地。居仙珍曼損世墜戰(zhàn)看掐以創(chuàng)溢纂趙辦屋槍價撼屆妝臣嬸判佰躁祁鐳票哇碑貴陽萬科金域華府技術標5貴陽萬科金域華府技術標5重慶國奧村工程位于重慶市江北區(qū)石馬河，總建筑面積75萬平米，住宅面積60萬平米復合大盤，物業(yè)形態(tài)有疊拼別墅，板式高層，高層構成，預計將于2021年9月開盤銷售。國奧投資，是國家體育館及奧運村工程的工程法人，由北京城建集團、城市開發(fā)集團、天鴻集團、中信國安