中國(zhōnɡɡuó)房地產(chǎn)市場發(fā)展的

歷史進程及政策取向易憲容社科院金融(jīnróng)研究所研究員二0一0年五月第一頁，共36頁。房地產(chǎn)市場(shìchǎng)受到個人、企業(yè)、政府的密切關(guān)注個人——住房企業(yè)——利潤政府——財政收入第二頁，共36頁。中國房地產(chǎn)市場與歐美國家的根本性差異歐美國家房地產(chǎn)市場形成有幾百年歷史，是與工業(yè)化進程同步發(fā)展的漸進歷程；中國房地產(chǎn)市場是計劃經(jīng)濟(jìhuàjīngjì)向市場經(jīng)濟過渡過程中，特別是1998年我國住房貨幣化改革以來新近形成的，因此與我國股票市場一樣是“政策市”，政策決定了房地產(chǎn)市場的興衰和未來的發(fā)展趨勢，也決定了地方政府通過房地產(chǎn)市場的手段發(fā)展地方經(jīng)濟。第三頁，共36頁。一、2008年9月以前的房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)政策1998年我國住房貨幣化改革決定了其后十幾年我國房地產(chǎn)市場的根本發(fā)展方向1998年-2008年，中國房地產(chǎn)市場分為(fēnwéi)三個階段：第一階段1998年-2003年第二階段2003年-2007年第三階段2007年-2008年9月第四頁，共36頁。1.第一階段1998年-2003年特點：如何使房地產(chǎn)市場從計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟(shìchǎnɡjīnɡjì)過渡，解決居民的基本住房條件；以居民消費需求為主導(dǎo)的市場。第五頁，共36頁。2.第二階段2003年-2007年2003年18號文件發(fā)布后，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)重大變化。政策背景：2003的SARS事件使我國一些大中城市的經(jīng)濟(jīngjì)發(fā)展停滯，特別是房地產(chǎn)市場受影響明顯。當(dāng)時政府出臺政策，把房地產(chǎn)市場作為支柱產(chǎn)業(yè)，推動經(jīng)濟(jīngjì)的快速發(fā)展，彌補2003年上半年SARS事件造成的經(jīng)濟(jīngjì)負(fù)面影響。第六頁，共36頁。政策效應(yīng)：18號文件發(fā)布(fābù)后，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)前所未有的增長，放在世界各國城市化進程的大視野下，也屬于高速發(fā)展的時期；中國各大城市成為世界最大的“工地”；房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)過熱景象。第七頁，共36頁。2004年后出臺的政策“國六條”、“國八條”等，主要是針對宏觀經(jīng)濟層面，控制固定資產(chǎn)(gùdìngzīchǎn)投資過熱，而非專門針對房地產(chǎn)市場。在2003年-2007年間，形成了房地產(chǎn)市場的過快增長：一線城市快速增長；二線城市逐漸跟上。2007年上半年在深圳、廣州、上海等大城市，房地產(chǎn)市場已經(jīng)改變了其基本功能，逐漸從住房消費為主導(dǎo)的市場變?yōu)樽》客顿Y為主導(dǎo)的市場，一線城市住房價格快速提高，房地產(chǎn)泡沫已逐漸積累。第八頁，共36頁。3.第三階段2007年-2008年9月轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)市場性質(zhì)的政策努力——359號文件與452號文件2007年央行出臺(chūtái)359號文件與452號文件，界定住房消費和住房投資的界限，提出“二套房”概念，“二套房”的首付比例和按揭利率水平都有所提高。第九頁，共36頁。2008年開始，各地房地產(chǎn)市場出現(xiàn)全面回落(huíluò)，住房價格下降。房地產(chǎn)企業(yè)通過行業(yè)組織、政府相關(guān)職能管理部門希望改變上述政策。2008年9月初，中央召集會議，研討房地產(chǎn)市場政策，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)把房地產(chǎn)市場從住房投資為主導(dǎo)的市場逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樽》肯M為主導(dǎo)的市場，才能保證房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)真正成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。第十頁，共36頁。2008年9月中，世界最大的投資銀行雷曼兄弟銀行倒閉，全球金融危機來臨，金融體系崩塌，全球經(jīng)濟開始衰退。在此背景下，我國政府與世界其他國家政府一樣，采取了積極“救市”政策，包括4萬億投資，貨幣政策從從緊變?yōu)檫m度寬松等。房地產(chǎn)政策也出現(xiàn)180度的大逆轉(zhuǎn)，出臺了131號文件，決定了2009年我國的房地產(chǎn)市場(shìchǎng)態(tài)勢。第十一頁，共36頁。二、美國金融危機后的中國房地產(chǎn)市場

1.政府對金融危機的判斷金融危機的影響：中國的出口；尤其是作為拉動中國經(jīng)濟增長的主要動力的中國沿海地區(qū)的經(jīng)濟增長。當(dāng)時政府對經(jīng)濟形勢的判斷：如果(rúguǒ)不采取果斷措施，中國經(jīng)濟將面臨下滑的風(fēng)險。第十二頁，共36頁。

當(dāng)時的不同意見和判斷：雖然全球金融危機對中國經(jīng)濟影響很大，但中國不會出現(xiàn)金融危機和經(jīng)濟危機。理由：2008年是中國銀行業(yè)利潤(lìrùn)水平最好的一年；通過銀行系統(tǒng)的融資占我國總?cè)谫Y規(guī)模的90%以上。第十三頁，共36頁。

2.我國應(yīng)對金融危機的舉措：“救市”政策力度大于美國新增4萬億財政投入，占當(dāng)年GDP的14%，而美國注入“救市”的7000億美元資金只占其GDP的4%；我國的金融體系與歐美國家不同：歐美國家的金融體系是以市場價格機制為主導(dǎo)運行的金融體系，其注入的資金要通過價格的發(fā)現(xiàn)、變化傳導(dǎo)到企業(yè)、個人以及金融市場的方方面面，因此巨大的流動性的注入起作用要到一年以后(yǐhòu)；中國是政府管制下的金融體系，政府對價格（利率）和信貸規(guī)模的管制放松，銀行體系的信貸資金會源源不斷地流向市場。第十四頁，共36頁。3.“救市”政策從根本上改變(gǎibiàn)房地產(chǎn)市場利益格局，推動房地產(chǎn)市場向投資為主導(dǎo)的市場疾跑房地產(chǎn)新政策出臺：金融危機后，中國人民銀行決定自2008年10月27日起，擴大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度，調(diào)整最低首付款比例。商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%。個人住房公積金貸款利率相應(yīng)下調(diào)0.27%。中國房地產(chǎn)優(yōu)惠政策——世界最優(yōu)。第十五頁，共36頁。

優(yōu)惠利率、優(yōu)惠稅收等政策的目的：希望通過房地產(chǎn)消費來帶動(dàidòng)市場，遏制經(jīng)濟下滑，促進經(jīng)濟增長，實現(xiàn)經(jīng)濟增長目標(biāo)

第十六頁，共36頁。

政策效應(yīng)(xiàoyìng)：優(yōu)惠的利率和較大的資金杠桿率助推房地產(chǎn)市場向投資主導(dǎo)市場疾跑2009年4-7月份住房銷售開始出現(xiàn)快速增長，特別是住房預(yù)售增長最快；政府房地產(chǎn)優(yōu)惠政策產(chǎn)生效應(yīng)(xiàoyìng)；房地產(chǎn)商價格調(diào)整；住房銷售停頓，住房需求有積累；居民被動性需求迅速增加，政府拆遷供地增加；信貸擴張、股市好轉(zhuǎn)、預(yù)期經(jīng)濟向好。第十七頁，共36頁。

4.2009年中國房地產(chǎn)市場的大勢國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)2009全國房價上漲7.8%。但以全國住房銷售面積及銷售金額計算，得出住房均價上漲24%。以同樣的方法，可計算出2009年12月份全國商品房價格同比上漲為33.8%，其中東部、中部、西部地區(qū)當(dāng)月同比分別(fēnbié)上漲了33.4%、44.7%和23%。2009年全國房價上漲100%的一二線城市很多，尤其是北京、上海、深圳、廣州、杭州等城市上漲幅度更大。第十八頁，共36頁。

2009年房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額6.58萬億，同比增長35.6%，與上年同期相比增加(zēngjiā)了20個百分點；個人住房按揭貸款18000億元，同比增長3倍，余額4.76萬億；進入房地產(chǎn)的資金達到57127億元，同比增長44.2%，與上年同期相比增加(zēngjiā)了40多個百分點；絕大多數(shù)資金來自銀行，比如銀行貸款達10310億元、預(yù)售款及其他為27459億元，僅此兩方面資金占進入房地產(chǎn)領(lǐng)域資金的67%；個人經(jīng)營性貸款26000億，是2008年4倍多。第十九頁，共36頁。

住房(zhùfáng)銷售面積93713萬平方米，同比增長了42.1%，其中住宅的銷售面積增長為85294萬平方米，增幅達到43.9%；一般商品住房(zhùfáng)銷售金額43994億元，同比增長了75.5%，住宅銷售金額為38157億元，同比增長了80.0%；期房銷售金額33226億元，同比增長了85.3%；住房(zhùfáng)銷售面積及住房(zhùfáng)銷售金額遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2007年的水平（2007年分別為44723萬平方米和17590億元，分別超過了2倍多，而2007年已經(jīng)是我國房地產(chǎn)市場空前繁榮的年份）。第二十頁，共36頁。三、2009年中國房地產(chǎn)市場空前繁榮的深入剖析

1.貨幣政策的變化：從緊的貨幣政策轉(zhuǎn)為寬松的貨幣政策2009年銀行信貸飆升至9.6萬億，加上上年最后兩個月的額度，達11萬億。銀行體系貸出的資金絕不會流入實體經(jīng)濟，因為供給能力已經(jīng)過剩；其流向一定是各種資產(chǎn)(zīchǎn)市場，如股市上漲，住房價格上漲。第二十一頁，共36頁。2.個人按揭貸款政策全面放松信貸資金通過個人按揭貸款政策全面放松得以進入(jìnrù)房地產(chǎn)市場，是信貸資金進入(jìnrù)房地產(chǎn)市場的最主要途徑。2009年個人按揭貸款增加了1.8萬億。信貸資金通過抵押貸款進入(jìnrù)房地產(chǎn)市場。

信貸資金通過企業(yè)貸款進入(jìnrù)房地產(chǎn)市場。第二十二頁，共36頁。3.房地產(chǎn)市場由消費為主導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)橐酝顿Y為主導(dǎo)有數(shù)據(jù)稱，2009年下半年時北京(běijīnɡ)、上海、深圳、廣州、杭州等大城市住房投資比例達到60%，實際比例可能還要高得多4.早幾年房地產(chǎn)賺錢效應(yīng)更多的企業(yè)和個人涌入房地產(chǎn)市場第二十三頁，共36頁。5.地方政府托市政策購房辦城鎮(zhèn)戶口(hùkǒu)等政策

6.政府GDP的追求房地產(chǎn)市場繁榮對拉動GDP增長具有較強的作用第二十四頁，共36頁。四、2009年房地產(chǎn)市場繁榮帶來的問題1.在住房市場作為投資品市場的條件下，政府增加住房供給無法解決住房緊缺的問題2.住房的投資需求會無限放大，住房的價格會被越推越高，積累的泡沫越來越大社科院經(jīng)濟所所做的居民住房購買能力調(diào)查中的問卷數(shù)據(jù)表明，目前的住房價格下，85%以上的居民沒有能力購買住房。照此趨勢(qūshì)發(fā)展，房地產(chǎn)市場完全成為投資炒作的市場和泡沫巨大的投資工具，最終必然導(dǎo)致金融危機和經(jīng)濟危機。第二十五頁，共36頁。3.財富分配失衡高房價成為財富轉(zhuǎn)移機制，使社會財富在短時間內(nèi)向少數(shù)人集聚2009年中國富豪500人排名榜中，88個以房地產(chǎn)為主業(yè)的富豪的財富數(shù)量在一年內(nèi)增長了1.5倍4.銀行體系潛在(qiánzài)風(fēng)險增加

通過銀行的金融杠桿吹大的房地產(chǎn)泡沫給銀行帶來巨大的金融風(fēng)險，影響國家的金融安全。第二十六頁，共36頁。五、迪拜危機(wēijī)后(2009年底至2010年初)的房地產(chǎn)政策調(diào)整1.國四條、國十一的基本含義（1）盡管政府認(rèn)識到房地產(chǎn)市場面臨的泡沫和風(fēng)險，但當(dāng)時認(rèn)為是結(jié)構(gòu)性的，是少數(shù)大城市存在房地產(chǎn)市場泡沫，因此應(yīng)對之策是“有保有壓”。實際上房地產(chǎn)市場泡沫是全國性的而非部分區(qū)域的。（2）政策假定“第一套房”只會是消費，不會是投資房地產(chǎn)市場的參與者認(rèn)為，政策未強力限制，房地產(chǎn)投資還可以繼續(xù)進行。2010年一季度，住房銷售面積和價格并未因兩政策的出臺而調(diào)整。第二十七頁，共36頁。2.2010年政府工作報告對房地產(chǎn)宏觀調(diào)整的決心2010年3月“兩會”《政府工作報告》中提出堅決遏止(èzhǐ)房地產(chǎn)市場價格快速上漲的勢頭。要求78家央企停止進入并退出房地產(chǎn)市場。對土地拍賣的出讓方式進行改革。4月17日，推出新的國十條。第二十八頁，共36頁。3.國十條的內(nèi)容國十條與以往的房地產(chǎn)政策有根本性的差別，主要表現(xiàn)在國十條的第一條。第一條明確幾個基本概念：第一，未來中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅僅是經(jīng)濟問題，更主要的是民生問題，住房的首要功能是居住的功能；第二，房地產(chǎn)市場(shìchǎng)改變以往的暴利經(jīng)營模式；第三，把房地產(chǎn)市場(shìchǎng)完全界定為以消費為主導(dǎo)的市場(shìchǎng)，對房地產(chǎn)投資炒作進行全面的嚴(yán)格限制；第四，把高房價的危害提升到影響國家金融安全的高度進行審視。第二十九頁，共36頁。第二條要求各地政府圍繞第一條的精神，全面落實國十條政策，保證房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。對房地產(chǎn)市場的高房價采取問責(zé)措施。對信貸、稅收(shuìshōu)、土地出讓金、市場秩序政策等進行了根本性的調(diào)整。第三十頁，共36頁。4.國十條的影響2010年1-3月份房地產(chǎn)基本形勢：房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額6594億元，同比增長35.1%，其中東部、中部、西部地區(qū)(dìqū)分別35.1%、28.2%、40.1%；房地產(chǎn)開發(fā)流入資金16250億元，同比增長61.4%；國內(nèi)貸款3673億，同比增長44.3%；定金及預(yù)收款3749億元，同比增長84.7%；個人按揭貸款2193億，增長123%。第三十一頁，共36頁。房屋施工面積(miànjī)209687萬平方米，增長29.3%；其中