世貿廣場住宅定價建議報告前言本報告著眼2010年房地產市場宏觀走勢，結合寧波大市商品住房價格格局與區(qū)域市場競爭項目走勢，旨在對本案第一批房源的預售價格進行相關建議，以供貴方參考。宏觀環(huán)境近期政策解讀宏觀經濟解讀2010年寧波拆遷量

寧波房產新政節(jié)后市場出現(xiàn)回暖跡象，成交量增長迅速；1、2月份作為市場淡季受政策影響開始顯現(xiàn)，再加上春節(jié)長假影響，市場觀望氣氛嚴重成交量出現(xiàn)短暫低迷；節(jié)后第一周，市場回暖明顯成交量出現(xiàn)大幅增長，逐漸恢復正常水平；

一手房市場拆遷預期使成交量持續(xù)放大，市場回暖趨勢明顯1、2月份作為市場淡季，受政策、春節(jié)長假影響，市場成交量出現(xiàn)短暫低迷；節(jié)后市場逐周回暖，成交量呈現(xiàn)大幅上揚趨勢；

二手房市場

2009年底寧波市四區(qū)在售住宅項目剩余存量約33.6萬平方米，2010年此列住宅項目的后續(xù)推盤體量約有267.5萬平方米；2010年寧波市四區(qū)合計供應量將達到301.5萬平方米。后市供應量從歷年供應應量來看，，301.5萬方的預計計市場供應應量較以往往有所減少少，實際供供應量更可可能由于市市場短期的的不確定性性，而低于于這個數(shù)字字；由于價格高高筑，未來來住宅市場場以高端項項目為主，，供需不平平衡現(xiàn)象將將更為明顯顯。住宅市場分分析2010年預計新開開樓盤09年，住住宅高價地地比例上升升，高端市市場壓力巨巨大樓面價在5000元元/平米以以上的土地地，就達到到了134萬平方米米一般高端住住宅比例占總量的20-30%左右，而根據09年土地地成交的情情況來看，，此比例已達到50%以上。。在地價迅速速攀升的市市場背景下下，高端住住宅比例大大幅上升。。宏觀政策旨旨在促進市市場穩(wěn)定發(fā)發(fā)展，控制制部分城市市房價虛高高勢頭；外貿經濟持持續(xù)回暖，，整體經濟濟形勢看好；市區(qū)大量拆拆遷，帶來來新的市場場需求；應對新的預預售政策，，營銷策略略需快速調調整；未來供應量量以高端項項目為主，，供需不平平衡宏觀環(huán)境總結：預計2010年下半半年，在政策走向向與市場供供應的雙重重壓力影響響下，寧波高端住住宅市場競競爭激烈，，而中低端項項目市場空空缺較大，對于市場我們應保持持謹慎樂觀觀的態(tài)度。。微觀市場鎮(zhèn)海板塊海曙區(qū)均價價15000-20000江東區(qū)均價價18570江北老城均均價22200江北新區(qū)均均價9500-15000高新區(qū)均價價18000-25000鄞州區(qū)均價價18349東錢湖區(qū)均均價20200聯(lián)豐板塊14000-18000泛城西板塊塊10000-13000鎮(zhèn)海板塊均均價7500-12000市場價格格局鎮(zhèn)海片區(qū)是是寧波各板板塊中最典典型的一個個“價格低低谷”區(qū)，，但受地域域因素影響響，其市場場成交以本本地客源為為主。自09年1月份到2010年年的2月份份，鎮(zhèn)海市市場出現(xiàn)了了“M”型型銷售走勢勢。由于近近期市場不不穩(wěn)定，在價格不斷斷上升的同同時，區(qū)域域銷售數(shù)據據在10月月份達到峰峰值后迅速速回落，后后市不容樂樂觀。鎮(zhèn)海區(qū)住宅市場住宅價格回回落明顯從鎮(zhèn)海區(qū)09年成交交的土地樓樓面價來看看，未來1-2年區(qū)區(qū)域銷售項項目的起價價在9000元/平平米以上，，高端項目頻頻出，使區(qū)區(qū)域價格躍躍上新價值值平臺，隨隨之也帶來來了巨大的的競爭壓力力。鎮(zhèn)海區(qū)土地地市場土地價格躍躍上新平臺臺2009年年鎮(zhèn)海海區(qū)開盤項項目明細從09年開開盤項目的的均價看，，區(qū)域價格格維持在8000元元/平米左左右；而近近三個月內內，由于寧寧波城區(qū)高高漲的市場場行情，高高價地成交交頻出；區(qū)域價格已已在9000-11000元元/平米的的區(qū)間，但但銷售放緩緩跡象明顯顯。2010年年1-2月月鎮(zhèn)海海區(qū)商品住住房成交明明細從成交價格格格局上看看，海尚廣廣場由于銷銷售已經進進入末期房房源不足，，成交均價價在10355元/平方米，而百隆小駱駱花園僅售售不到9000元/平米；臨近本案的的保億風景景九園成交交均價為11007元/平米米左右，但但近期成交交均包含了了裝修1500元/平米的標標準，因此此，實際均均價在9000元/平米左右右。鎮(zhèn)海年初成成交情況考慮項目的的地段、配配套及裝修修的因素，，實際價格格應較為保保守。銷售價格較較為平穩(wěn)，，銷售量自自11月初初后下降明明顯，北岸岸公館開盤盤后成交量量短暫出現(xiàn)現(xiàn)回升，后后期下降明明顯；風景九園近近期成交走走勢競爭樓盤成成交情況銷售價格呈呈平滑曲線線下探，但但幅度很小小，銷售量量自11月月初后逐步步下降。海尚廣場近近期成交走走勢競爭樓盤成成交情況12月27日北岸公公館（1號樓））開盤發(fā)售作作為保億··風景九園園二期最后后一批150套精裝裝修房源。開盤房源：：150套套戶型面積：：69-120平平方米（主主力戶型68.64㎡、95.34㎡㎡、120.29㎡㎡）價格情況：：11000元/平平方米（其其中裝修1500元元/平米））實際白胚價價格：9500元元/平米銷售情況：：截止3月7日，已備備案銷售95套，備備案銷售率率63%。。1號樓后期期銷售速率率較為緩慢慢競爭樓盤動動態(tài)保億.風景景九園二期期將于3月底底推出三期期首批房源源，17-22#共共計900多套房源源；開盤房源：：900多多套戶型面積：：84-136平平方米（主主力戶型84㎡、87㎡、90㎡、136㎡）價格情況：：高層均價9000-10000元/平平米、多層均價11000元/平米米近期動態(tài)：：3月10日日起，3期期“兩萬變變四萬”認認籌活動開開始。最新市場動動態(tài)風景九園三期首批房源目前正在蓄蓄客階段競爭樓盤動動態(tài)保億.風景景九園三期期1月31日日首推5幢幢高層精裝裝房源，共共計447套，面積積為89、、158平平方米；均價：15000元/平方方米（包括裝修修1500元/平米米）小面積（89m2））：均價13000-14000元/平米大面積（158m22）:均價價15000-17000元/平米米銷售信息：：開盤后2周，實際去化化率不足20%；低低樓層的90平方米米戶型；由于總價價低，去化速度較較快。最新市場動動態(tài)目前銷售速速率較為緩緩慢競爭樓盤動動態(tài)合生國際城城--高層住住宅08-09年住宅性性質土地成成交未開發(fā)發(fā)體量約有有71萬方方，其中項項目所在板板塊潛在供供應量約11.3萬萬方，加之之已探明住住宅體量，，未來二年內供應應量約31萬方，市市場競爭壓壓力較大。。最新市場動動態(tài)未來市場潛潛在供應量量大未來預計供供應量宏觀環(huán)境有有短期變化化的可能性性節(jié)后市場出出現(xiàn)回暖跡跡象，成交交量恢復到到正常水平平消費者在房房價高筑后后，觀望情情緒濃厚未來市場供供應量逐步步加大，后后市不容樂樂觀微觀市場總結：：基于以上市市場情況，，建議本案案第一批房房源以平穩(wěn)的價價格策略進進入市場，，以求快速速去化。產品定價策策略由于保億.風景九園為為本案直接接競爭項目目，另一方方面，其前期又推出北北岸公館高層項目，其產品定定價策略具具有參考意意義。保億.風景景九園（1號樓）D戶型<01、、08戶型型>建筑面積：：120平平米戶型：三房房二廳二衛(wèi)衛(wèi)均價：11500元元/平米裝修：1500元/平米實際白胚價價：10000元/平米位置：邊套套北岸公館定定價策略分分析邊套大戶型型--實際際去化情況況南邊套（01戶型））去化速度度最快，已已備案銷售售18套，已基本售售完。北邊套去化化速度最慢慢，僅備案案銷售5套（708室室），北朝朝向抗性還還是較大。。銷售差距較大保億.風景景九園F戶型<04、、05戶型型>建筑面積：：95平米米戶型：二房房二廳一衛(wèi)衛(wèi)均價：11000元元/平米裝修：1500元/平米實際白胚價價：9500元/平平米位置：中邊邊套北岸公館定定價策略分分析中邊套戶型型--實際際去化情況況中間邊套（（04、05戶型））去化速度度一般，共共備案銷售售26套,04室備案13套、05室備備案13套，差距不大大。保億.風景景九園E戶型<02.03.06.07室>建筑面積：：69平米米戶型：二房房一廳一衛(wèi)衛(wèi)均價：10858元元/平米裝修：1500元/平米實際白胚價價：9358元/平平米位置：中間間套北岸公館定定價策略分分析北邊中間套套（02.03）去去化速度一一般，已備備案銷售25套。中間套戶型型--實際際去化情況況南邊中間套套（06.07室））去化速度度一般，已已備案銷售售24套。銷售差距小風景九園三三期價格預期三期多層房房源均價11000元/平方方米三期高層房房源均價9000-10000元/平平方米全明設計，，主臥朝南南；雙陽臺臺設計，客客廳附送飄飄窗；E：2房2廳1衛(wèi)87M2空間方正緊緊湊，通透透性差；主主臥帶景觀觀陽臺，客客廳帶飄窗窗；餐廳獨獨立；F：2房2廳1衛(wèi)84M2主臥朝南，，配以景觀觀陽臺；全全明設計，，廚房臨近近入戶門；；餐廳布局局影響交通通動線；G：2房2廳1衛(wèi)84M2南北通透，，全明設計計；客廳配配景觀陽臺臺；多處飄飄窗設計增增加附加值值；J1：3房房2廳2衛(wèi)衛(wèi)136M2全明設計，，通透性好好；兩間朝朝南，客廳廳配景觀陽陽臺，多處處采用飄窗窗設計；J2：3房房2廳2衛(wèi)衛(wèi)135M2本案產品分分析主力戶型———1號樓樓空間方正緊緊湊，分區(qū)區(qū)合理；南南北通風，，0.9米米進深飄窗窗、9平方方米大陽臺臺，附加值值較高；戶型方正南南北通透，，短進深，，三房朝南南；3.5米大開間間主臥室；；南北通透，，短進深；；主臥、次次臥轉角陽陽臺，附加加值高，挑挑空樓板可可增加使用用面積1a：3房房2廳2衛(wèi)衛(wèi)134M21b：2房房2廳1衛(wèi)衛(wèi)89M21d：2房房2廳1衛(wèi)衛(wèi)89M2主力戶型———2號樓樓2a：3房房2廳2衛(wèi)衛(wèi)139M22b：2房房2廳1衛(wèi)衛(wèi)84M2全明設計，，戶型南北北通透；1.2米進進深陽臺，，9平方米米大陽臺附附加值高；；戶型方正，，短進深，，三間朝南南，獨立儲儲藏室，朝朝南大陽臺臺，采光條條件優(yōu)越；；2c：2房房2廳1衛(wèi)衛(wèi)89M2全明設計，，短進深；；主臥附帶帶大飄窗，，9平方米米挑空樓板板增加附加加值；傳化綠都住住宅項目對比分分析保億風景九九園本案在項目目配套、規(guī)規(guī)模、景觀觀資源、周周邊環(huán)境等等各方面系系數(shù)，與銀銀億海尚廣廣場、保億億.風景九九園相比還還有一定差差距。滿分為80分系數(shù)定價模式式參考建議定價：139平米邊邊套套均價9300元/平米建議定價：84平米中中間套套均價8500元/平米米建議定價：89平米邊邊套（挑空樓盤，，附加值高））均價9500元/平米米建議定價：134平米邊邊套均價9300元/平米建議定價：89平米中中間套均價8500元/平米米建議定價：89平米邊邊套（挑空樓板，，附加值高））均價9500元/平米米建議定價：89平米（挑空樓板，，附加值高））中間套均價9000元/平米米根據產品自身身綜合分析比比較、并結合合實際市場情情況，我們建建議將產品均均價設定為9000元/平米本案直接競爭爭對手風景九九園三期將于于3月底開盤盤，合生國際際城高層二批批房源預計將將于下半年續(xù)續(xù)推。本案遭遇競爭項目目2月2010年1月競爭項目風景九園三期期本案銷售階段段3月4月5月6月8月7月9月10月11月12月空檔期合生國際城二二批房源建議開盤時間間---2010年4月中旬開盤充分感知市場場溫度，建議議在市場預熱熱后的4月中旬推盤在2011年年市場反轉周周期到來之前前盡可能快速速走量。風景九園三期期（預計3月底底），本案爭取以價價格上的優(yōu)勢勢，分流風景景九園客戶；；另外，避開開與合生國際城二二批房源的競爭（預計7-8月份）。公寓與寫字樓樓市場小結寧波公寓市場場供需分析（（07-09年）憑借09年樓市成交回回升的熱銷勢勢頭，公寓市市場在09年共成交5724套，整年的成交量已經超超越07、08年兩年的銷售售套數(shù)，是歷歷年同期成交交新高。在住宅價格高高漲、供應量量急劇下降的的市場背景下下，公寓類產產品的價格也也開始水漲船船高，由年初的7000元/平米左右穩(wěn)步步上升到14188元/平米。09年寧波公寓寓市場價格分分析住宅項目的供供應不足，導導致更多消費費者向公寓類類產品分流，，使以往投資資為主的公寓寓產品，自住住客戶的比例例也逐漸增加加，銷售價格格逐步提高。。五、一周開盤盤信息（）1月23日新城名苑苑首批房源開開盤開盤時間：1月23日開盤房源：首首推220套面積在50-80㎡㎡的精裝公寓，，16、17、18、24、25、26層為單層產品品，33、34、35為復式產品；；價格信息：3.2米平層均價為為14000元/㎡，5.4米挑高復式均均價為21000元/㎡；開盤優(yōu)惠：開開盤3天內可優(yōu)惠總總價的3%，一次性付款款可再享受2%的優(yōu)惠。裝修標準：2500元/平方米去化情況：單單層產品去化化較快，開盤盤當天，本次次開盤房源去去化率在50%左右。新城名苑開盤盤信息09年12月25日內部預定：：來電平均每天天20組左右，初訪訪的客戶平均均每天5-10組左右；09年12月25日內部預定，，共推出200套房源，主要要分布在16、17、18層，目前剩有有朝北10套左右，復式式剩余3套左右。付款方式：內內部一次性93折，南北差價價500/M2，東西首與中中間套差價500-1000元/M2，樓層差較小?。粌炔款A定五、一周開盤盤信息（）新城名苑成交交信息從總體來看，，09年寧波寫字樓樓市場先抑后后揚，上半年年市場成交低低迷，而下半半年在鄞州南南部商務區(qū)以以及寧波研發(fā)發(fā)園區(qū)的大量量成交下，銷銷售走勢一路路走高。進入入2010年寧波寫字樓樓市場成交出出現(xiàn)下滑趨勢勢，但與09年同期相比還還是出現(xiàn)較大大的增長；寫字樓市場呈呈現(xiàn)走量不走價的態(tài)勢，但由由于寫字樓價價格相對于住住宅價格要低低許多，因此此，其潛在的的價值空間還還未被挖掘；；2009年1月——2010年2月寧波寫字樓樓市場運行狀狀況：2010年1月1日——2010年3月14日寧波寫字樓成交明細：Thanks！9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。06:01:2906:01:2906:0112/31/20226:01:29AM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。12月-2206:01:2906:01Dec-2231-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。06:01:2906:01:2906:01Saturday,December31,202213、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。12月-2212月-2206:01:2906:01:29December31,202214、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。31十十二月20226:01:29上午午06:01:2912月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。十二月月226:01上上午午12月月-2206:01December31,202216、行動動出成成果，，工作作出財財富。。。2022/12/316:01:2906:01:2931December202217、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點點的射線線向前。。。6:01:29上午午6:01上午午06:01:2912月-229、沒有失敗，，只有暫時停停止成功！。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很多事情努努力了未必有有結果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。06:01:2906:01:2906:0112/31/20226:01:29AM11、成功功就是是日復復一日日那一一點點點小小小努力力的積積累。。。12月月-2206:01:2906:01Dec-2231-Dec-2212、世間成成事，不不求其絕絕對圓滿滿，留一一份不足足，可得得無限完完美。。。06:01:2906:01:2906:01Saturday,December31,202213、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。12月-2212月-2206:01:2906:01:29December31,202214、意志堅強強的人能把把世界放在在手中像泥泥塊一樣任任意揉捏。。31十二二月20226:01:29上上午06:01:2912月-2215、楚塞三湘接接，荊門九派派通。。。十二月226:01上上午12月-2206:01December31,202216、少年十五二二十時，步行行奪得胡馬騎騎。。2022/12/316:01:2906:01:2931December202217、空空山山新新雨雨后后，，天天氣氣晚晚來來