佳天瀏陽河項目整體物業(yè)發(fā)展建議湖南中原事業(yè)三部changsha05.2010報告目錄物業(yè)發(fā)展建議建筑風格與立面整體定位回顧智能化運用整體規(guī)劃總體原則

園林景觀物業(yè)管理配套設施啟動區(qū)建議層高及車位比戶型設計各類產(chǎn)品面積規(guī)劃戶型配比swots：優(yōu)勢本土品牌企業(yè)，眾多項目的成功運作，為項目“企業(yè)名片”式產(chǎn)品的打造奠定了基礎，同時給予市場較強的號召力。依托瀏陽河風光帶整體規(guī)劃，為項目啟動制造熱點；瀏陽河風光帶一線河景，匯集城市便利性與自然資源性于一體；無退距，區(qū)域內真正距瀏陽河最近的地塊。地塊占地6萬多，內帶酒店、公寓、商業(yè)于一體，屬區(qū)域內近期啟動項目中具有一定規(guī)模的綜合項目。5、國際星級酒店帶給住宅、公寓除了形象提升，更可帶來服務的拉動作用。區(qū)域的認可度較低，非長沙房地產(chǎn)發(fā)展熱點區(qū)域，卻又與傳統(tǒng)板塊存在一定的距離；地塊周邊環(huán)境高端項目較少，高端居住氛圍不成熟；區(qū)域同期開發(fā)在售的一線水景項目較多；地塊內部平整，但整體呈狹長狀，且北向為尖端狀，住宅規(guī)劃一定程度上受限；地塊規(guī)劃容積率較高，與傳統(tǒng)高端物業(yè)指標存在一定的差距。芙蓉稀缺的綠化景觀資源——瀏陽河風光帶將于近期開發(fā)建設，對本項目后期推廣及銷售提供有利條件；營盤路及馬王堆新城區(qū)域聚集了大量政要和商賈客戶，可開發(fā)項目不多芙蓉生態(tài)新城片區(qū)未來重大基礎設施建設和環(huán)境改善等利好因素為項目價值提升提供幫助；地產(chǎn)新政的不斷出臺，地產(chǎn)發(fā)展進入下調階段，政府意愿等多方因素對項目規(guī)劃及未來開發(fā)增加了不確定性；2010年后，輝煌國際城及本板塊萬科購買土地與項目幾乎同步。供應量及品牌壓力相對較大，項目市場競爭較大；市場已略有觀望態(tài)勢，項目定位高端物業(yè)，投資客戶來源受到一定擠壓，這為項目價格拉高形成一定障礙；周邊熱點房地產(chǎn)區(qū)域（如雨花區(qū)武廣片區(qū)）的不斷成熟，將截流大量向東置業(yè)客戶。t：威脅o：機會w：劣勢項目市場定位回顧本項目是芙蓉區(qū)重點打造的rbd新典范居住休閑區(qū)、擁有稀缺景觀資源和區(qū)域“唯一”的國際五星級酒店配置的18萬平米“偏高檔”綜合項目，它將是片區(qū)乃至長沙未來的“名片”級標志性建筑群。項目客戶定位回顧項目的目標客戶定位為：市場主流客群為主，部分舒奢型客戶為輔

第一圈層第二圈層第三圈層第二圈層客戶群：周邊換房客戶、芙蓉區(qū)企事業(yè)單位高端客戶第三圈層客戶群：長沙市中心區(qū)和其他區(qū)域客戶群，含天心和雨花等。第一圈層客戶群：周邊企事業(yè)單位高端客戶第四圈層第四圈層客戶群：以長沙周邊其他縣市客戶群，含湘籍外地客戶群。(深圳、廣州等)根據(jù)本項目的資源、目標和市場特征，項目產(chǎn)品定位為擁有突出景觀資源特色和產(chǎn)品線涵蓋豐富的濱水特色產(chǎn)品：“全景致·國際濱水封面集群”項目擁有“五星級國際酒店服務”的軟性支持（風光帶為美國swa設計融國際理念）國際占據(jù)瀏陽河景觀和綠化帶資源，且無退距，甚至棟棟無樓間距全景致自身地塊狹長，臨河面寬大，景觀面好，甚至棟棟有河景濱水開發(fā)商也有意愿和目標將本項目打造成為“佳天的名片、長沙的名片”封面項目在擁有豐富產(chǎn)品線，有酒店、公寓、商業(yè)、住宅，有面積大的、有面積小的集群項目產(chǎn)品定位回顧整體面向市場和客戶的項目形象定位為：掌控高端資源的“都會水岸棲居”輻射中南的市場商戶、私企眾多，是區(qū)域財富密集之處資源掌控首腦機關云集，是湖南傳統(tǒng)的黨政重地、資源掌控區(qū)域項目占據(jù)了芙蓉區(qū)稀缺景觀資源并且為瀏陽河風光帶中“唯一”無退距項目水岸長沙的cbd、經(jīng)濟最發(fā)達的區(qū)域，有三湘第一區(qū)之稱，城市化水平長沙最高。都會棲居項目擁有酒店、公寓、商業(yè)、住宅的綜合性項目項目形象定位回顧報告目錄物業(yè)發(fā)展建議建筑風格與立面整體定位回顧智能化運用整體規(guī)劃總體原則

園林景觀物業(yè)管理配套設施啟動區(qū)建議層高及車位比戶型設計各類產(chǎn)品面積規(guī)劃戶型配比以“都會水岸棲居生活營造”+“高端形象”+“品質打造”為項目發(fā)展的核心價值體系

總體原則確定報告目錄物業(yè)發(fā)展建議建筑風格與立面整體定位回顧智能化運用整體規(guī)劃

總體原則

園林景觀物業(yè)管理配套設施啟動區(qū)建議層高及車位比戶型設計各類產(chǎn)品面積規(guī)劃戶型配比住宅居住布局建議:根據(jù)規(guī)劃地塊周邊素質進行綜合研判，將項目地塊的一級、二級、三級居住價值分別設置：大宅區(qū)、名宅區(qū)、小戶豪宅區(qū)功能布局古曲路北段綠地（啟動區(qū)）營盤路公園路長善路社區(qū)道路居住價值等級地塊景觀資源圖例一級居住價值用地a瀏陽河風光帶+綠地+北向名人工作室二級居住價值用地b瀏陽河風光帶三級居住價值用地c瀏陽河風光帶（西北向相對較雜）住宅居住布局：a區(qū)（三期）：大宅區(qū)b區(qū)（二期）：名宅區(qū)c區(qū)（一期）：小戶豪宅區(qū)（公寓）瀏陽河abc商業(yè)布局建議:根據(jù)交通、昭示性和周邊配套價值進行綜合判斷，在項目一級商業(yè)價值區(qū)域布置部分商業(yè)功能布局北段綠地（啟動區(qū)）營盤路公園路長善路社區(qū)道路商業(yè)價值等級分布路段價值帶動點圖例一級商業(yè)價值用地道路交通節(jié)點昭示性好,受瀏陽河風光帶+綠地+北向名人工作室+南向湖湘特色餐飲價值帶動備注：作為高端社區(qū)，盡量商業(yè)不要住宅連在一起，且不對小區(qū)內部開門，以保證小區(qū)內部的整體舒適度同時，為減少臨街商業(yè)（長善路）對項目小區(qū)的影響小區(qū)東側“長善路”一邊需要通透，并與綠化帶、河景形成很好的景觀面商業(yè)主要設置在公園路和長善路交匯處，及長善路和北段綠地交匯處建議在酒店裙樓設置少量配套性商業(yè)，在公寓裙樓設置社區(qū)型商業(yè)古曲路瀏陽河酒店布局建議在項目北段地塊（長善路和北段綠化帶交匯處）公寓北段綠地（啟動區(qū)）功能布局回顧：四期酒店對價值提升和項目風險控制：酒店最為開發(fā)商自持物業(yè)：將酒店設置在項目北段綠地側，有利于酒店作為開發(fā)商自持物業(yè)享有最佳的景觀和配套資源。三期住宅價值的實現(xiàn)：同時，酒店作為最后開發(fā)的項目，前期對于住宅遮擋少，景觀面更佳，有利于促進項目前期的住宅銷售；項目風險控制：將酒店此區(qū)域最后開發(fā)，有利于項目開發(fā)風險的控制。四期：酒店項目售樓部（商業(yè)會所）規(guī)劃設計建議的10大價值點：整體規(guī)劃核心精神：樹立芙蓉中心區(qū)濱水高尚住宅典范序號物業(yè)發(fā)展建議市場競爭（競爭樓盤）價值增加點1抬高園林有園林，但缺少內容園林的極致融合地塊整體抬高，一里一外別有洞天，體現(xiàn)尊貴、價值感2星級物業(yè)管理服務普遍物管水平一般五星級酒店真正貼心物管服務3人車分流、陽光生態(tài)車庫人車分流均有、陽光生態(tài)車庫少有社區(qū)人行安全、舒適生活保證4優(yōu)質、創(chuàng)新戶型戶型更新速度較快,贈送面積較多,總價舒適居住保證5高尚住宅立面普遍立面品質感差現(xiàn)代尊貴的高檔立面6三大會所均有會所，但少有三大會所，特別是五星級會所三大會所，內與外、中與高的全方位尊貴服務7厚重、阻隔性的主人口入口大氣不足，私密性極差私密感、尊崇感8星級天際泳池、網(wǎng)球、羽毛球場高層物業(yè)少有健康的保證9北段綠地高爾夫園林園林特色不突出強烈的尊貴感10商住分離，互不干擾--便利、安全、安靜整體規(guī)劃價值點交通流向：建議設四個出入口與小區(qū)路的環(huán)形與曲線布局相統(tǒng)一，達到人車分行，方便出行的同時達到觀賞景觀最大化。功能布局古曲路北段綠地（啟動區(qū)）營盤路公園路長善路社區(qū)道路瀏陽河ac人行和車行主入口人行和車行次入口車行和人行次入口人行次入口展示（3/3）：樣板間實景展示本項目建議設四個出入口，一主三次項目地塊東側建議設兩個出入口人行車行主入口：主要滿足業(yè)主進入社區(qū)和觀賞瀏陽河景觀的出行方便。人行車行次入口：主要滿足酒店出入和觀賞瀏陽河景觀的出行方便。項目地塊西側建議設兩個出入口人行次入口：主要滿足業(yè)主進入社區(qū)的方便和安全。車行和人行次入口：一是滿足酒店出入的方便，二是達到業(yè)主進入社區(qū)的通暢方便。另附建議：建議在項目地塊東側設一條步行景觀路入口，一是滿足與瀏陽河景觀帶相統(tǒng)一，將瀏陽河景觀引入社區(qū)，達到景觀利用最大化。二是觀賞景觀出行的方便與安全。根據(jù)項目地塊和周邊環(huán)境特點以及達到人車分流，項目組建議小區(qū)路采用環(huán)形和曲線布局。結合項目地塊資源和未來營銷工作的順利開展，建議項目分期開發(fā)策略如下公寓北段綠地（啟動區(qū)）二期三期一期開發(fā)方式：組團開發(fā)開發(fā)分期：四期（一期公寓、二期住宅、三期住宅、四期酒店）Ⅲ.開發(fā)時序：由南往北、依次開發(fā)（而北段綠地在一期啟動區(qū)中予以完成）分期開發(fā)策略四期：酒店項目售樓部（商業(yè)會所）分期開發(fā)策略釋義：北段綠地區(qū)域

公寓北段綠地（啟動區(qū)）二期三期一期1、北段綠地區(qū)域1）啟動區(qū)展示區(qū)域：建議作為項目啟動區(qū)園林展示區(qū)，用以拔高項目入市形象。園林可增加主題性，如區(qū)域首個下沉式高爾夫球推桿場或網(wǎng)球場等，增強項目賣點。2）設置項目售樓部：因酒店為最后開發(fā)方案一：在綠地規(guī)劃區(qū)域內，設置臨時建筑作為項目售樓部使用（昭示性、展示性較佳）方案二：在公寓的商業(yè)群樓內設置未來的商業(yè)會所或咖啡廳等（未來對外招租運營），在前期作為項目的售樓部進行使用；四期：酒店項目售樓部（商業(yè)會所）分期開發(fā)策略分期開發(fā)策略釋義：一期公寓產(chǎn)品入市公寓北段綠地（啟動區(qū)）二期三期一期2、一期公寓產(chǎn)品入市項目2011年6月入市住宅類產(chǎn)品萬科已經(jīng)在市場上樹立了標桿位置，且在明年6月份住宅類產(chǎn)品區(qū)域供應量較多、競爭大。因此，項目一期如以“住宅”入市，將較難突破區(qū)域價格天花板而公寓在項目入市時，整體區(qū)域供應量少，且項目是區(qū)域市場上，唯一擁有國際五星級服務和這么好景觀的公寓，結合市場所可能的“變市”狀態(tài)，因此，先推公寓競爭力會更大、風險相對更小。按“地塊和資源”特點，項目酒店和公寓分開較為合適；但按“價值組合”特點，項目酒店和公寓放在一起較為合適，建議未來讓設計院出兩款圖紙再供探討。備注：區(qū)域住宅及公寓相關競爭情況詳見《佳天瀏陽河項目市場調研報告》四期：酒店項目售樓部（商業(yè)會所）分期開發(fā)策略分期開發(fā)策略釋義：二期、三期入市產(chǎn)品住宅公寓北段綠地（啟動區(qū)）二期三期一期3、二期、三期入市產(chǎn)品大宅入市、奠定高端形象：二、三期產(chǎn)品線建議更純粹一些、面積也更大一些，以舒適型產(chǎn)品滿足區(qū)域高端換房客戶的需求，并且分期推售，將項目價值最優(yōu)的地塊產(chǎn)品放到項目三期。實現(xiàn)項目價值：將項目大宅產(chǎn)品分期后，有利于促進項目價值隨地塊價值和項目形象價值的不斷提高，而達到最大化的實現(xiàn)。四期：酒店項目售樓部（商業(yè)會所）分期開發(fā)策略分期開發(fā)策略釋義：四期——酒店公寓北段綠地（啟動區(qū)）二期三期一期4、四期——酒店酒店作為開發(fā)商自持物業(yè)：將酒店設置在項目北段綠地側，有利于酒店作為開發(fā)商自持物業(yè)享有最佳的景觀和配套資源。三期住宅價值的實現(xiàn)：同時，酒店作為最后開發(fā)的項目，前期對于住宅遮擋少，景觀面更佳，有利于促進項目前期的住宅銷售；項目風險控制：將酒店此區(qū)域最后開發(fā)，有利于項目開發(fā)風險的控制。四期：酒店項目售樓部（商業(yè)會所）分期開發(fā)策略報告目錄物業(yè)發(fā)展建議建筑風格與立面整體定位回顧智能化運用整體規(guī)劃總體原則

園林景觀物業(yè)管理配套設施啟動區(qū)建議層高及車位比戶型設計

各類產(chǎn)品面積規(guī)劃

戶型配比

佳天瀏陽河項目規(guī)劃指標建議物業(yè)類型建議體量占比物業(yè)類型總建面18.184萬平米100%——酒店2.7~3萬平米14.85%~16.5%高層、塔樓公寓3萬平米16.5%高層、塔樓商業(yè)0.4~0.6萬平米2.2%~3.3%裙樓商業(yè)+部分獨立門面住宅11.6~12.1萬平米63.79%~66.54%高層+小高層、塔樓+板樓項目各類型產(chǎn)品規(guī)模配比及物業(yè)類型項目各類產(chǎn)品體量規(guī)模建議：酒店、公寓、商業(yè)、住宅項目住宅戶型總配比物業(yè)類型：高層塔樓+高層板樓+小高層大平層建筑面積：住宅11.6~12.1萬平米備注：以上舒適性2房和3房非功能上的“+1”產(chǎn)品，僅在面寬進深尺度和入戶花園等舒適贈送方面予以重點考慮項目公寓戶型總配比物業(yè)類型：高層塔樓建筑面積：公寓3萬平米備注：以上面積段為建議區(qū)間，建筑設計院可在此范圍適當調整。擬建酒店客房面積構成房間類型房間面積（㎡）房間數(shù)量所占份額標準房32231

77%行政客房326020%套房6483%總統(tǒng)套房1921——整體水平——300100%項目酒店戶型總配比物業(yè)類型：高層塔樓建筑面積：2.7萬~3萬平米

a、80~100㎡2+1戶型需設計入戶花園、空中花園及贈送飄窗；

b、120㎡以上戶型須有空中院館設計，入戶花園設計、飄窗及雙陽臺設計；

c、150㎡以上大平層設計大露臺充分保證入戶觀景。戶型設計指標創(chuàng)新方式建議特征描述項目限制條件空中院館做到120㎡以上的每戶都有設計增加景觀及增加觀景面--飄窗每戶朝景觀的地方均采用，建議采用可拆卸的落地飄窗；舒適產(chǎn)品主人房飄窗可采取270度的拐角增加了室內可使用空間和觀景面會增加建筑實際容積率陽臺兩房景觀陽臺，三房以上雙陽臺居家必備空間增加容積率入戶花園三房及以上采用提供入戶緩沖，引入室外空間，提高舒適度會增加進深，影響建筑排布陽光房三房及以上采用玻璃設計，增加觀景面，極大增加采光影響外立面造型，會增加建筑實際容積率露臺大平層戶型采用增加情趣和觀景需要錯層設計，會增加建筑實際容積率舒適主臥大平層可采用設置步入式衣帽間，極大增加主臥舒適度--每種戶型、面積段對應主要設計指標如表所示：戶型設計指標類型戶型面積區(qū)間（㎡）戶型設計指標公寓單間35~45㎡設計飄窗、衛(wèi)生間、廚房、天然氣，排煙管道、陽臺；1房1廳40~50㎡設計飄窗、衛(wèi)生間、廚房、天然氣，排煙管道、陽臺；1+155~65㎡設計飄窗、衛(wèi)生間、廚房、天然氣，排煙管道、陽臺（可考慮改房）；住宅2+170~85㎡景觀陽臺、飄窗、空中花園可變三房、臥室寬3米以上；1衛(wèi)、1廚房；舒適性2房80~100㎡設計入戶花園、景觀陽臺、飄窗、臥室寬3.3-3.5米，含衛(wèi)生間；2衛(wèi)、1廚房；客廳開間3.9-4.1米；3+1110~120㎡設計入戶花園、空中花園可變三房、景觀陽臺、飄窗、臥室寬3.5米以上含衛(wèi)生間；客廳開間3.9-4.2米；舒適性3房120~130㎡設計入戶花園、空中院館、景觀陽臺、飄窗、客廳寬4.3m以上、主臥寬3.7米以上、2衛(wèi)、工人房、層高3m；普通4房130~150㎡設計入戶花園、景觀陽臺、空中院館、飄窗、客廳寬4.5m以上、主臥寬3.8米以上、2衛(wèi)、層高3m；步入式衣帽間舒適型4+1170~180㎡設計入戶花園、空中院館、景觀陽臺（含空中花園可變三房）、飄窗、客廳寬4.5m以上、主臥寬3.8米以上、3衛(wèi)、層高3.0m；商業(yè)裙樓3000㎡單層1000㎡左右，一層層高4.8~5.8m、二層以上層高3.9~4.2m街鋪1000㎡開口朝外、面寬進深比控制在1：3以內、建議部分結合項目抬高后的空間使用，層高控制在此范圍，一層至少在3~3.6米；2層3~3.3米

兩房：提升舒適度三房：更大空間大平層單位：別墅化居住體驗控制面積基礎上，通過多種創(chuàng)新提升舒適度保證較舒適居住尺度基礎上，通過多種創(chuàng)新進一步提升空間感舒適度好，營造大尺度多功能的高尚住宅居住環(huán)境入戶花園；觀景陽臺的設計；臥室景觀面設置飄窗；空中花園，兩房變三房；入戶花園設計；大面寬客廳和主臥；雙陽臺設計；臥室景觀面設置飄窗；空中院館；大面寬客廳和主臥；雙陽臺設計；露臺；臥室景觀面設置飄窗；內庭院；主臥設置步入衣帽間；空中院館；客廳挑高設計；三陽臺；建議配置可選配置根據(jù)市場調研獲取客戶偏好，結合創(chuàng)新戶型可實現(xiàn)性，我們建立項目戶型設計價值體系如下:項目戶型價值點梳理

行排列式，現(xiàn)代風格、挑高陽臺；規(guī)劃社區(qū)文化中心，用以規(guī)避道路分割影響；以本土客戶需求為導向，大面積產(chǎn)品打造板式樓為主戶型設計“空中院館”的設計有助于戶型的空間結構布局，尤其對于大戶型房間走廊過長的修正，并且增加整體的通透性和采光；戶型的本質是體現(xiàn)院落文化，院落是家庭的中心，是將各功能房間連接的紐帶；現(xiàn)代高處院館生活，既有傳統(tǒng)的情景元素，又有現(xiàn)代都市的空間元素?？罩性吼^：引用傳統(tǒng)的院落概念，設計空中院館，增強整體通透性和采光性；差異化市場競爭，形成項目獨特賣點戶型設計飄窗比平窗更能夠讓房間接受更多的陽光，又延展了室內空間；飄窗窗臺可以小坐，可以擺放陳設，也可以通過調整成為梳妝臺或寫字臺，增加實用率；落地飄窗增加步出空間；層高小于2.2米，進深小于0.6米贈送全部面積。飄窗：擴大視覺空間，提升舒適度和附加值，建議所有戶型能送盡量送飄窗可廣泛運用于各種戶型之中，實用性高，也增加了采光面和觀景面落地飄窗垂直剖面示意圖〈2.2m層高飄窗垂直剖面示意圖〈2.2m層高次臥、書房采用飄窗增加步出空間飄窗邊套270度飄窗戶型示意邊套采用270度采光“l(fā)”型飄窗戶型設計觀景陽臺可考慮與客廳等功能空間連接，既增大景觀面，又擴大陽臺的活動景觀空間；功能陽臺一般與廚房相連，方便居家功能的需要；各種戶型的主臥都可以考慮設置不計容積率的法式小陽臺（進深小于0.6米），增加步出空間。兩房先保證具有一個觀景陽臺兼功能陽臺使用；三房以上戶型設置雙陽臺，讓生活陽臺與觀景陽臺區(qū)分；大平層設置三陽臺?？蛷d連通觀景陽臺廚房連通功能陽臺客廳外接陽臺，增加客廳空間感主臥室外接陽臺，增加步出空間陽臺：兩房保證一個觀景陽臺，三房設置雙陽臺、大平層設置三陽臺；戶型設計優(yōu)劣勢分析：優(yōu)：可構成立體綠化空間、增加采光面，引入室外空間，提高舒適度；劣：但使建筑進深增加，從而影響排布；長沙市場上入戶花園設計還未被客戶廣泛利用；設置戶型分析：受項目的基本情況制約，建議可在部分舒適性產(chǎn)品，如舒適性2房以上戶型采用入戶花園結構，拉長戶型景觀面，但是不宜設置過大；贈送方式分析：按新規(guī)“異形入戶花園”計一半面積，“矩形型入戶花園”面積大于6平方米或進深大于2.5米，計算全部建筑面積。主力戶型三房盡可能采用入戶花園設計，作為提升功能空間，并拉升景觀面，面積不應過大。入戶花園：入戶花園可構成立體綠化空間、可變書房、可變茶室戶型設計優(yōu)：露臺采用有利于增加情趣和觀景，擴大生活空間；劣：露臺設計，增加建筑容積率，且影響建筑外立面，不建議大量采用；進深大于2.5米或面積大于12平方米“露臺”計算全部建筑面積?？稍诒卷椖康拇笃綄訂挝皇褂茫瑢崿F(xiàn)戶戶全露臺設計大平面的露臺較易實現(xiàn)露臺可采用“奇偶錯”形式露臺露臺：可增加觀景平臺和活動空間；在項目的大平面戶型設計的適當采用戶型設計優(yōu)劣勢分析：優(yōu)：具備步入式衣柜是居住品質提升的重要標志之一；劣：占用部分室內空間。在有限面積條件下，保障私密性，建議利用過道作為衣帽間舒適主臥：設置步入式衣帽間，作為舒適房型的必備空間，主要用于大平面中，提升舒適度戶型設計結合政策和市場趨勢，建議項目戶型增加創(chuàng)新贈送，如：公寓“35~65㎡”：單間、1房1廳、1房1廳變2房1廳單間1房1廳改2房1廳1房1廳其他各類產(chǎn)品戶型建議2房“70~85㎡”可考慮部分作成2+1戶型或2+2戶型注：此戶型為深圳寶安區(qū)金海華府項目2房產(chǎn)品，可將此兩房改四房，自由組合的空間可以滿足客戶家庭結構的變化和不同功能的需要。

注：此戶型為深圳中海陽光玫瑰園2室2廳1衛(wèi)80㎡（可變?yōu)?+1）實用率:76.8%其他各類產(chǎn)品戶型建議3房“110~120㎡”可考慮部分作成3+1戶型，如“3房”變“4房”，甚至“3房”改“5房”此圖為深圳“城色”項目3房產(chǎn)品，可將此3房改4房甚至5房。

其他各類產(chǎn)品戶型建議4房“170~180㎡”可考慮部分作成3+1戶型，如“3房”變“4房”，甚至“3房”改“5房”深圳龍光君悅龍庭3室2廳2衛(wèi)164.19㎡

長沙恒基凱旋門4室2廳2衛(wèi)156.85㎡

其他各類產(chǎn)品戶型建議報告目錄物業(yè)發(fā)展建議建筑風格與立面

整體定位回顧智能化運用整體規(guī)劃總體原則

園林景觀物業(yè)管理配套設施啟動區(qū)建議層高及車位比戶型設計各類產(chǎn)品面積規(guī)劃戶型配比外立面建筑風格1整體風格：整個感覺仍然為現(xiàn)代建筑，避免過于厚重2色彩選擇：根據(jù)地塊設置的位置，保持和酒店、公寓的建筑適當統(tǒng)一3造型方面：主要在底部和頂部營造風格，體現(xiàn)歐式建筑的設計元素4用材方面：底部適當使用石材，增強品質感，觀景面多使用玻璃，增強觀景性5電梯方面：可以在適當位置選擇使用觀景電梯，最大化河景資源結合項目整體定位，要體現(xiàn)項目高端都市主義的形象，同時考慮市場客戶的接受度，建議外立面整體建筑風格以現(xiàn)代風格為主，同時通過色系、造型、用材、電梯方面等融入其他風格風格建議一：現(xiàn)代簡歐風格參考案例：深圳雅頌居外立面建筑風格造型上主要建議在項目的底部和頂部營造本項目的歐式風情，中間部位以現(xiàn)代建筑為主采用直線條，營造挺拔向上的感覺中部造型頂部造型頂部采用歐式建筑風格，雍容華貴采用直線條，打造挺拔向上的感覺中部造型底部造型：建議采用羅馬柱或者歐式建筑元素造型采用羅馬柱，營造項目歐式的風情底部造型中部造型：建議采用直線條，營造現(xiàn)代建筑風格頂部造型：建議采用歐式建筑的元素，營造歐式異域風情外立面建筑風格——造型用材上建議底部采用石材，增強項目的品質感；項目的觀景面使用玻璃，增強項目觀景性，最大化項目的景觀資源觀景處理手法：材料：采用質感強通透的玻璃進行搭配；處理方式：通過觀景陽臺，轉角凸窗等的設置，突出項目高層的觀景性。觀景玻璃運用底部石材石材處理手法：材料：與外立面基調相似的的暖色調石材或者高檔仿石材；施工方式：可使用干掛石材的處理方式外立面建筑風格——用材本項目高層（樓王）單位可以考慮采用觀景電梯，充分放大項目的河景+部分北部綠化帶的景觀資源，提升項目的高端形象觀景電梯效果圖—外部觀景電梯效果圖—內部觀景電梯效果圖—外部優(yōu)勢：放大景觀資源，具有昭示性，高端意向；劣勢：占用觀景面，成本較高。外立面建筑風格——電梯外立面建筑風格風格建議二：純粹的現(xiàn)代簡約風格參考案例：深圳天安國際高爾夫瓏園報告目錄物業(yè)發(fā)展建議建筑風格與立面整體定位回顧智能化運用整體規(guī)劃總體原則

園林景觀

物業(yè)管理配套設施啟動區(qū)建議層高及車位比戶型設計各類產(chǎn)品面積規(guī)劃戶型配比客戶對生活品質要求的提高必將導致其對景觀要求的相應提高，現(xiàn)有社區(qū)粗糙的景觀體系已不足以滿足客戶需求；在競爭較為激烈的市場中，各個項目都力求在各方面提升競爭力，景觀則是體現(xiàn)項目品質的關鍵因素之一，因此，可預見未來市場景觀營造水平將不斷提高。從市場的角度考慮重要節(jié)點景觀綠化重視覺沖擊點，給客戶非常強烈的視覺感受注重項目因地制宜的景觀綠化的打造通過中原多年的操盤經(jīng)驗，客戶對活動空間、景觀綠化、適當水系、注重細節(jié)打造等方面都非常關注，園林展示是影響客戶購買的重要因素景觀小品設置景觀小品，營造社區(qū)的居住氛圍園林景觀建議北段綠地瀏陽河風光帶小區(qū)架空層抬高5-6米左右，小區(qū)一層與瀏陽河景觀帶平行，將其打造成為長沙自然景觀與建筑融為一體的高端項目；項目整體綠化設計在5-6米之上，平臺上設計覆土進行綠化具有一定的局限性，建議設計采用喬木+灌木+地被的復合種植法。備注：建議參考深圳三湘海尚景觀園林設計。抬高小區(qū)架空層，小區(qū)一層建筑與瀏陽河風光帶平行，整個項目具有“漂浮的空中花園”的感受，打造長沙首屈一指的自然與建筑融為一體的高端項目，綠植設計建議采用喬木+灌木+地被的復合種植法。整體地塊抬高小區(qū)地塊東鄰瀏陽河景觀帶，連接東西處設計次景觀軸和主次入口，把瀏陽河景觀資源最大化的借景引入小區(qū)內部。用地南北向長，東西短，中心綠地自北向綠地貫穿南北，與東西景觀軸相較于小區(qū)中心景觀園林，建議南北向用800~1000年左右的古香樟為首種植，打造香樟大道，同時中心園林設計為下沉式園林。北段綠地南北主景觀軸東西次景觀軸東西景觀軸最大化的把瀏陽河景觀資源借景引入小區(qū)內部，與貫穿南北的景觀軸形成中心園林，建筑與景觀有機融合，打造區(qū)域首個下沉式中心園林與百年香樟大道。景觀軸線入口設置進門大廣場，氣派，開闊，突出尊貴感設置進門大廣場，氣派、開闊，突出尊貴感覺；看似不加修飾，隨意、自在，但是透漏著高貴；北段綠地小區(qū)主入口主入口示意圖氣派入口架空層設計的目標是將宅間綠地引入室內，營造一個建筑與外景融為一體的室內活動空間，建議5-6米層高架空層泛會所景觀小品昭示性強的區(qū)域如公共廣場、社區(qū)內、景觀大道旁，分別布置風格相宜的景觀小品；景觀雕塑特色的裝飾小品特色的裝飾小品水景雕塑社區(qū)小品建議結合周邊環(huán)境，以“水”為主題進行打造特色的裝飾小品水主題小品小區(qū)主入口北端綠地最大化利用，提升項目價值，建議設置下沉式推桿高爾夫園林景觀練習場，或者設置網(wǎng)球場推桿高爾夫網(wǎng)球練習場北段綠地：下沉式高爾夫景觀或網(wǎng)球場北段綠地頂層和樓宇間均種植樹木案例：reflectionsatkeppelbay實現(xiàn)吉寶島資源價值最大化的同時，也充分珍視島嶼周圍的環(huán)境，小區(qū)園林植被、甚至頂樓以及樓宇間的植被，都使其與吉寶島融為一體?！碍h(huán)保意識是當前一種全球性的覺醒，建筑師們再也不能只是單純地蓋房子，建筑的意義關系到人類生存與生活的方式?！?頂層花園樓宇設計*頂樓業(yè)主專用觀景臺長沙最大規(guī)模的頂樓業(yè)主“專用觀景臺”（即頂層花園設計），配置180度屋頂觀景陽臺180度屋頂觀景陽臺長沙最大規(guī)模的業(yè)主“專用景觀臺”設置*

全落地玻璃窗*部分明星產(chǎn)品從客廳、臥室到洗手間均觀河景，并設置180度觀景陽臺長沙最大規(guī)模的觀景戶型設置：全落地玻璃窗設置的觀景客廳、臥室，甚至部分大戶明星產(chǎn)品連浴室都可以考慮進行此設置。觀河臥室觀河客廳觀海洗手間長沙最大規(guī)模景觀戶型設置報告目錄物業(yè)發(fā)展建議建筑風格與立面整體定位回顧智能化運用整體規(guī)劃總體原則

園林景觀物業(yè)管理配套設施啟動區(qū)建議層高及車位比

戶型設計各類產(chǎn)品面積規(guī)劃戶型配比在項目地塊抬高后（或部分抬高），道路系統(tǒng)建議進行人車分流，設置陽光車庫，自然通風采光備注；建議參考深圳紅樹西岸、三湘海尚陽光車庫項目標準層高銷售率奧園3（樓王3.2）70%書院觀邸3售罄三萬英尺3售罄瑞寧花園2.9售罄御璽3.360%華盛新外灘2.9590%藏瓏2.970%西山匯景2.940%長沙高端住宅層高集中在2.9-3.3米之間，多為3米；從銷售率看長沙客戶對層高無較強敏感性；建議本項目層高:樓王單位3.2米、非樓王單位3米住宅層高建議中心城區(qū)高端住宅車位比在1.：0.5-1：0.8之間，非城市核心區(qū)豪宅車位比在1：1以上；建議車位比為1：0.8，供小于求，促進項目未來車位的快速去化；項目車位比奧園1：0.8書院觀邸1：0.51三萬英尺1：0.5瑞寧花園1：0.6御璽1：1.5華盛新外灘1：0.81藏瓏1：1西山匯景1：0.98車位比：本項目車位比建議設計為1:0.8，有利于未來車位整體去化車位比建議報告目錄物業(yè)發(fā)展建議建筑風格與立面整體定位回顧智能化運用整體規(guī)劃總體原則

園林景觀物業(yè)管理配套設施

啟動區(qū)建議層高及車位比戶型設計各類產(chǎn)品面積規(guī)劃戶型配比項目會所面積功能及面積運營方式經(jīng)營狀況奧林匹克花園樓王一樓作會所商務、休閑（面積未定）未定（尚未運營）湘江壹號兩個，目前會所4000平米西餐廳，酒吧，運動場所等（面積未定）未定（尚未運營）暫為售樓部龍灣國際社區(qū)3000平米西餐廳、女子spa、室內健身中心，室內游泳池（面積未定）未定（尚未運營）暫為售樓部美洲故事雙會所，總面積在8000平米左右，目前的商業(yè)會所5000平米運動會所（待建，規(guī)劃設置室內游泳池，室內健身場所等）商業(yè)會所（目前為售樓部，內設置清吧，美洲俱樂部，銀行等商務設施）目前自營部分功能運營，收費，主要功能為營銷展示中心恒大華府7000平米

室內恒溫泳池目前自營收費運營，主要功能為營銷展示中心恒基凱旋門2000平米兒童樂園、兒童教室、私人電影院、ktv音樂練習室、豪華健身設施、香薰水療按摩中心

未定（尚未運營）暫為售樓部三萬英尺約4000平米（獨立會所）三萬英尺業(yè)主活動中心，棋牌室，室內健身中心等目前自營收費經(jīng)營御璽4000平米（獨立會所）女子spa、健身俱樂部、咖啡廳出租或與商家合作經(jīng)營運營情況一般，主要為銷售服務，女子spa外包經(jīng)營華盛新外灘一樓作會所，規(guī)模未定商務、娛樂休閑（具體未定）未定（尚未運營）藏瓏3879平米（獨立會所）娛樂休閑未定（尚未運營）西山匯景4000平米（獨立會所）商務、健身俱樂部出租或與商家合作經(jīng)營運營情況一般，主要為銷售服務，健身外包經(jīng)營長沙高端項目會所研究會所面積：

長沙眾多項目會所面積視其功能規(guī)劃而定，面積區(qū)間在2000-8000平米不等。主流面積區(qū)間4000平米左右。

會所功能：

大都為休閑、娛樂、健身場所，檔次不一；也有較為特色的，如美洲故事的雙會所，設置專門的運動會所與商務會所。如恒基凱旋門會所設置高端的私人影院等。部分會所包含幼兒園；會所運營方式及目前經(jīng)營狀況

在目前已經(jīng)開始完全運營或部分運營的案例中可知，大部分是開發(fā)商自己經(jīng)營，而在經(jīng)營方面，大多采用外包或合作運營的方式來經(jīng)營會所。運營狀況普遍一般，盈利能力欠佳，多針對業(yè)主實行付費服務，客源量少。主要用途還是在提高項目檔次，為銷售服務。本土中高端項目會所配套設施配套設施——會所建議一會所設置：結合項目自身特特點，建議會所先作為項目營銷中心，后期以“水會所”對外經(jīng)營，面積在3000平米左右，設置在東北向昭示性較好的地塊各種水療浴。如：藥浴、牛奶浴、花瓣浴、高低溫浴、冰浴、瑪瑙浴、光波浴、火龍浴各式戲水池。如：鮮花池、熱池、冰池、兒童池、泳池、浮力池、旋渦池、各式情侶池、深水鯊魚動態(tài)魚缸。各式健身區(qū)，如：水中健身、陸地健身、乒乓球、沙弧球、兒童游戲區(qū)。各式休閑區(qū)，如單人液晶電視休息區(qū)、貴賓休息室、立體聲電影院、足球吧、網(wǎng)吧、書吧、太空睡眠區(qū)。水會所：集各種水療浴、各式戲水池、休閑健身、經(jīng)練歌房等為一體的綜合娛樂休閑場所。樓層功能區(qū)項目面積（㎡）2f、3f休閑娛樂區(qū)健身活動健身室提供健身器械，室內健身2002000球室乒乓球、臺球300羽毛球、網(wǎng)球900休閑spa400棋牌200

1f綜合服務區(qū)接待總臺接待、收銀1001000餐飲區(qū)中西餐廳、包廂400休憩區(qū)清吧、書吧500兼顧長沙本土客戶喜好，以及會所經(jīng)營難度，建議會所也可以大眾休閑娛樂設施為主,面積3000平米左右，3層設計配套設置——會所建議二酒店設置之設計關鍵點：河景資源和北向景觀綠地資源的充分利用，每間房都觀景，室外大陽臺,室內室外自然過渡配套設施－－酒店設置酒店設置之造型：不建議采用魚鱗造型，但是總體造型仍然建議個性化，可以采用現(xiàn)代歐式建筑風格或者現(xiàn)代簡約建筑風格酒店造型設計關鍵：采用現(xiàn)代歐式風格或者現(xiàn)代簡約風格設計配套設施－－酒店設置*星際泳池*以大面積落地窗，或露天形式于臨江面設置無邊際泳池，以使河景最大化。酒店設置之會所：天際會所——區(qū)域內唯一的國際五星級名流會所，除設有健身、美容、spa、桑拿、形體訓練、美式壁球室、中西餐廳等高端服務外，建議可以設置長沙首個星際泳池、星空茶餐廳、星幕宴會廳的國際五星級配套服務會所配套設施－－酒店設置配套設施－－商業(yè)設置項目要打造高檔社區(qū)，因此商業(yè)體量不應過大，除對外經(jīng)營的會所外，項目商業(yè)主要集中在公寓下面的商業(yè)裙樓，2-3層左右，服務于社區(qū)要較好的處理住宅與商業(yè)的相對隔離和退讓，不影響居住品質；商業(yè)街區(qū)與住宅風格保持項目統(tǒng)一性，同時具備一定的特色；部分臨街特色商業(yè)街，在形式上對項目與周邊的區(qū)隔起到了重要作用。區(qū)域功能分區(qū)項目規(guī)模經(jīng)驗值（m2）架空層室外體育運動羽毛球場500籃球場500-600棋牌、小型運動棋牌石凳桌

乒乓球--大眾休閑兒童樂園康體健身設施運動休閑配套設施建議室外運動休閑配套：以羽毛球、籃球場為主，架空層設置如兒童樂園、棋牌石桌、乒乓球臺、康體器材等大眾運動休閑配套報告目錄物業(yè)發(fā)展建議建筑風格與立面整體定位回顧智能化運用

整體規(guī)劃總體原則

園林景觀物業(yè)管理配套設施啟動區(qū)建議層高及車位比戶型設計各類產(chǎn)品面積規(guī)劃戶型配比項目樓盤品質住宅科技采用客戶接受度保利麓谷林語中高可視對講安裝廳內單元入口處：高級可視對講系統(tǒng)樓道內設聲、紅外雙控照明小區(qū)周界設攝像監(jiān)控系統(tǒng)，中心園區(qū)設背景音樂較好奧林匹克花園高主人景觀電梯，防盜子母門，單元門為可視對講門等15個系統(tǒng)高瑞寧花園中高可視對講門禁系統(tǒng)、電子巡更報警系統(tǒng)、紅外線自動報警系統(tǒng)、一卡通、燃氣泄露自動報警系統(tǒng)、緊急求助按扭、指紋加密碼門鎖、智能電梯、背景音樂系統(tǒng)等多項領先行業(yè)的數(shù)字化智能系統(tǒng)較好茂華國際湘中高雙電源供電窗磁安全防范系統(tǒng)、陽臺紅外線探測系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、家庭安全防范系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、周界防范系統(tǒng)，封閉式物業(yè)管理較好書院觀邸中高檔直飲水

外墻采用高級涂料及石材大堂采用高級?；u高檔品牌電梯24小時監(jiān)控系統(tǒng)防火、防煙智能系統(tǒng)

普通君臨國際中高檔新風系統(tǒng)、直飲水、數(shù)字家居、指紋鎖、投影式門禁防火、防煤氣系統(tǒng)高級特殊防盜門

較好項目樓盤品質住宅科技采用客戶接受度融科檀香山高地板采暖

高怡海星城中燃氣鍋爐集中供暖技術，在冬季時集中供應暖氣,內部電話系統(tǒng)、消費一卡通系統(tǒng)、vod點播電視系統(tǒng)、網(wǎng)上購物系統(tǒng)、家庭報警系統(tǒng)等較好萬國城中高綜合節(jié)能效率超過60％,運用外圍護、降噪聲等系統(tǒng)，充分改善傳統(tǒng)住宅冬冷夏熱現(xiàn)象普通西山匯景高遠程控制系統(tǒng)，室外手扶電梯

高御璽高彩色可視對講

普通金色屋頂高檔大堂集中空調家電自動控制家庭自動報警系統(tǒng)5+12+5中空鍍膜玻璃

戶式中央空調系統(tǒng)戶式水系統(tǒng)新風系統(tǒng)遠程家電遙控信息化綜合布線電梯控制智能彩色可視對講早安智能夜起智能有害氣體監(jiān)控

高華盛新外灘高檔直飲水家電自動控制家庭自動報警系統(tǒng)電梯前廳大理石公共走道高檔瓷磚外墻高檔涂料及石材防火、防煤氣系統(tǒng)新風系統(tǒng)

較高湘江壹號高檔視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)，紅外線防護

普通住宅科技運用研究科技系統(tǒng)涵蓋各個方面，常見的為直水系統(tǒng)、紅外線對射安防系統(tǒng)、可視對講、中空玻璃。其它較高品質的科技系統(tǒng)較少如西山匯景的遠程智能控制系統(tǒng)；系統(tǒng)名稱主要功能價格使用建議直飲水系統(tǒng)直飲水直接入戶，業(yè)主可在家中喝道清新自然的礦泉水，建筑材料的高端環(huán)?？蓽p少小區(qū)污，保證業(yè)主健康20-30元/㎡推薦配置中央空調戶式中央空調智能化控制：減少室外機數(shù)量，戶內入口上方設有出風口，業(yè)主可以根據(jù)自己的需求在回家之前通過遠程控制預先打開空調300元/㎡不推薦新風系統(tǒng)保證業(yè)主在完全封閉窗戶的情況下可以呼吸到室外空氣70-100元/㎡推薦配置指紋密碼鎖增強室內空間的私密性及安全性2500-3000元/個不推薦中央除塵系統(tǒng)防塵系統(tǒng)能使幾乎密封的室內空間的空氣很好地與室外空氣進行交換，使得室內既能保持空氣清新而又防塵。200元/㎡不推薦地緣熱泵充分利用淺層土壤熱交換能力，通過管子與地下土壤進行熱交換，把地下土壤作為熱源進行制冷、制熱，大大減少了供熱方面的能耗。100-200元/㎡不推薦中水處理系統(tǒng)小區(qū)建設中水回用系統(tǒng)的石源取自建筑小區(qū)內各建筑物所產(chǎn)生的雜排水；經(jīng)過處理系統(tǒng)的中水就近回用作為社區(qū)雜用水，用于沖洗廁所、綠化、噴灑街道等，可有效降低住戶的水費，也可降低小區(qū)的后期物管成本。38000元/臺可選配置太陽能街燈系統(tǒng)可以采用多種造型的太陽能街燈，做為社區(qū)內部的景觀點綴，并減少后期社區(qū)的維護成本17800元/套可選配置雨水回收系統(tǒng)通過雨水收集系統(tǒng)，可將雨水貯存于收集池，經(jīng)處理后用于綠化、沖廁、道路澆灑等，有效降低生活成本。1000元/件可選配置指紋電梯持有效指紋的人能方便、安全的使用電梯；持有效指紋只能進出授權指定的樓層；外來人員無有效指紋不能使用電梯；不影響原有電梯系統(tǒng)的運行，保證整個系統(tǒng)的安全性；30-80萬/臺不推薦以下為高檔小區(qū)中使用相對較多的科技產(chǎn)品：住宅科技運用研究創(chuàng)新科技設計建議直飲水系統(tǒng)新風系統(tǒng)20-30元/㎡70-100元/㎡本項目住宅科技采用：、直飲水、新風系統(tǒng)a、

中空low-e玻璃阻隔紫外線b、

外墻保溫系統(tǒng)多種外墻外保溫系統(tǒng)工藝，保溫、節(jié)能為了照顧景觀資源，本項目較難兼顧到朝向，而中空low-e玻璃則可有效防止西曬；而保溫樓板則可有效節(jié)能保溫并起到降噪的功能。針對客戶關注項目照顧景觀面后的東西曬問題：設置防輻射的中控“l(fā)ow-e”玻璃和外墻隔熱保溫系統(tǒng)針對客戶關注內容配置報告目錄物業(yè)發(fā)展建議建筑風格與立面整體定位回顧智能化運用整體規(guī)劃總體原則

園林景觀物業(yè)管理配套設施啟動區(qū)建議層高及車位比戶型設計各類產(chǎn)品面積規(guī)劃戶型配比物業(yè)管理方式選擇建議：整體外包經(jīng)營；聘請項目五星級酒店管理公司或知名物業(yè)管理公司做顧問物業(yè)管理方式及特點建議本項目物業(yè)管理采用整體外包的形式，并聘請項目國際五星級酒店管理公司或第一太平戴維斯、戴德梁行等國際知名五大行物管公司做顧問。方式優(yōu)點問題專業(yè)物業(yè)管理公司直接參與執(zhí)行專業(yè)化管理，質量保證，發(fā)展商省心，業(yè)主滿意成本利潤是考慮的重要因素。適合陌生區(qū)、高檔小區(qū)、開發(fā)商經(jīng)驗不足聘請專業(yè)物業(yè)管理公司作顧問專業(yè)化指導、培訓、制度建立、人員組織，為發(fā)展自身物業(yè)管理搭建高平臺。顧問服務時間一般1-2年，費用每年高達10-20萬元；且顧問公司對服務時間以外物業(yè)管理沒有責任。發(fā)展商成立物業(yè)管理公司管理管理比較靈活，前期投入比較低缺乏經(jīng)驗，對物業(yè)管理質量不能夠提供保證。本項目物業(yè)管理方式建議物業(yè)管理建議物業(yè)管理體系：常規(guī)服務+酒店式管家服務，融入酒店管理的模式和服務意識代客打印、復印、翻譯、發(fā)送傳真、電子郵件，預定車、船、飛機等商務管家服務生活管家服務運動管家服務財務管家服務迎賓拉車門服務，貴重物品免費保管存放服務等，建立業(yè)主家庭日常生活數(shù)據(jù)；健身、瑜伽、高爾夫、spa私人教練，為業(yè)主提供一對一套餐私人理財顧問、投資咨詢顧問物業(yè)管理體系物