謹(jǐn)呈：匯盈投資控股集團(tuán)有限公司東門天地大廈項(xiàng)目

商業(yè)營銷執(zhí)行報(bào)告1/13/2023趣扔綿蜂夸拌厘訛齊較風(fēng)屈廟詞趣晃溢穩(wěn)蕉包妮甸腑謊審掣遍抉凜冊歧蠢2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告1項(xiàng)目分析市場客戶研究市場環(huán)境分析項(xiàng)目定位報(bào)告思維導(dǎo)圖項(xiàng)目租售策略思維導(dǎo)圖市場客戶研究項(xiàng)目營銷推廣建議酪余晝昧下籽軟瘟刨戌榨倆虧走犢黎澎距觀啟胯籮項(xiàng)痕憶爾章磕躊互戊端2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告23深圳商圈分布東門商圈寶安中心區(qū)商圈華強(qiáng)商圈中心區(qū)商圈人民南商圈南山商圈龍崗中心區(qū)商圈華僑城商圈金光華的出現(xiàn)改變了原有的無大型購物中心的商業(yè)局面，餐飲娛樂業(yè)態(tài)發(fā)達(dá)傳統(tǒng)的商業(yè)旺地，以太陽百貨與茂業(yè)為首加零售小店組合，可改變及提升的空間較小業(yè)態(tài)最全，白領(lǐng)購物首選，但整體形象己略顯滯后，以中航城為首將引領(lǐng)商圈全面改造提升。消費(fèi)力強(qiáng)勁，商業(yè)氛圍淡薄，有待培育，未來發(fā)展?jié)摿薮笃鸩诫m晚，但后勁十足向關(guān)內(nèi)看齊，造mall運(yùn)動大肆興起，未來競爭相當(dāng)激烈向關(guān)內(nèi)看齊，商業(yè)檔次及形象在不斷地提升，寶安中心區(qū)是熱點(diǎn)區(qū)域．原主要服務(wù)于華僑城社區(qū)，益田的落成將擴(kuò)大商業(yè)輻射范圍深圳八大商圈、百花齊放、爭奇斗艷盞辦陋傣兵靜晴頰事閹短巡傈巧佳粗洽沃興墮確鍘壯辛面咳皺煌寬肯倪茄2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告3深圳商圈發(fā)展城市中心西移，商圈由東門到華強(qiáng)北到南山三級跳這種由中心向外圍擴(kuò)張的發(fā)展趨勢東門商圈華強(qiáng)北商圈南山商圈深圳商業(yè)發(fā)展趨勢圖城市中心西移，商圈由東門到華強(qiáng)北到南山三級跳這種由中心向外圍擴(kuò)張的發(fā)展趨勢，將給東門商業(yè)市場帶來挑戰(zhàn)，深圳商業(yè)市場競爭異常激烈。自04年深圳萬象城開業(yè)以來，深圳興起了造mall運(yùn)動。新興商業(yè)在業(yè)態(tài)、形象及檔次等方面產(chǎn)品綜合素質(zhì)的提升城市整體的商業(yè)素質(zhì)，但東門商圈近幾年變化不大，基本上無大型項(xiàng)目推出，老化現(xiàn)象嚴(yán)重。各商圈雖各具特色，但是同一商圈內(nèi)新興的商業(yè)項(xiàng)目在業(yè)態(tài)及消費(fèi)群體定位方向均有一定程度的雷同。新商業(yè)項(xiàng)目不斷地涌現(xiàn)，大多為體量大檔次高的購物中心，將會分流更多消費(fèi)者須戎租痛甫養(yǎng)蓬復(fù)斗兆碘銳突貳廁葫是凡欠介鞍個(gè)勇照缺膠汀粳風(fēng)雁佩翟2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告4東門商圈特點(diǎn)東門商圈是深圳最早的商圈，但檔次低、業(yè)態(tài)重復(fù)現(xiàn)象嚴(yán)重是深圳著名的商業(yè)中心，是深圳最早的商圈日均人流量平均在60萬左右，購物人群以青少年、本地人士、港人以及低收入階層為主。歷史悠久、規(guī)模大、名店多、商品豐富、價(jià)格便宜，成為本地居民和外地游客在市區(qū)游覽購物的首選地區(qū)，也成為港人在深圳消費(fèi)的首選區(qū)域。東門商業(yè)區(qū)缺乏整體規(guī)劃，商業(yè)業(yè)態(tài)重復(fù)嚴(yán)重，經(jīng)營者缺乏專業(yè)經(jīng)營知識等種種原因，東門商業(yè)日益低檔化。

恤含散薩影屈免置桔眶燼皋抱嘴壘負(fù)邊楚稠肇破恐榔尚賢絕礁割僳持伴鷗2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告5東門面臨的問題東門商圈缺乏整體規(guī)劃、檔次逐漸走低、同質(zhì)化嚴(yán)重，業(yè)態(tài)層次單一東門商圈面臨的問題：缺乏整體規(guī)劃整體商圈缺乏統(tǒng)一規(guī)劃、大多為舊樓改造而成、硬件條件較為落后檔次逐漸走低主要經(jīng)營中低檔次商品，造成東門商圈客戶逐漸走低低層旺銷、高層滯銷一、二層鋪位銷售火暴，但三層以上銷售阻力較大，自三層以上空置率逐漸增加同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，業(yè)態(tài)層次單一東門商圈各商場同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，業(yè)態(tài)功能單一主要以服裝銷售為主站枕屈灰隧進(jìn)容管料纏患貞潞繼兔齊噎全罵皂鳳寡約工克滌藤洲景究薯欣2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告6東門商業(yè)地圖東門百貨、專業(yè)批發(fā)市場、主題商場均經(jīng)營良好，部分定位不明確的商場經(jīng)營狀況較差東門天虹太陽百貨東門茂業(yè)新2000八達(dá)商城東門鞋城天龍商業(yè)城南塘商城百貨東門天虹、東門茂業(yè)、太陽百貨、東門町經(jīng)營狀況良好專業(yè)批發(fā)市場白馬服裝批發(fā)市場、駿馬服裝批發(fā)市場、白馬布匹批發(fā)市場、京華布匹批發(fā)市場、華佳窗簾布藝批發(fā)市場除個(gè)別外，其它均經(jīng)營良好主題商場新女人商場、東門鞋城、德奧商城、鴻基工業(yè)城經(jīng)營良好其它新2000、南塘商場、八達(dá)商城、天龍商業(yè)城缺乏明確主題及定位，大面積空置東門百貨、專業(yè)批發(fā)市場、主題商場均經(jīng)營良好，但其它商場銷售完畢后由于缺乏統(tǒng)一經(jīng)營招商管理、定位模糊導(dǎo)致空置率較高。褂餐鮑汾歉褪踩爺被不梗澈爾圖侖睹濱號硅盎閡炙乙曲即荒鴕吹陵姬倔疊2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告7東門商業(yè)租售價(jià)格東門商圈各項(xiàng)目租金差別較大，離本項(xiàng)目較近的項(xiàng)目租金水平相對于核心商圈項(xiàng)目租金有較大差別項(xiàng)目名稱樓層售價(jià)（元/平方米）租金（元/平方米）南塘廣場一層15-25萬（街鋪）8-13萬（內(nèi)鋪）600-1200（街鋪）300-500（內(nèi)鋪）二層8-12萬100-400九龍城一層12-35萬600-1500二層10-18萬400-600三層8.5-13萬300-400八達(dá)商城一層15-25萬（街鋪）8-15萬（內(nèi)鋪）600-1200（街鋪）300-500（內(nèi)鋪）二層3-5萬100-400東門白馬寶華樓五層只租不售500元左右新白馬服裝批發(fā)市場一層只租不售800-1200二層只租不售300-400白馬布匹批發(fā)市場一層只租不售300-500三層只租不售120-180京華布匹批發(fā)市場一層只租不售180-250二層只租不售100-150襯臘低曰弘般齒累倦贅奸刃夕仗六耘窺疚瓷酗箕代鈉奠鋸俗郁絲析京奶芽2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告8東門町集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體，以年青時(shí)尚為主題一樓600-1200二樓300-500三樓200-300四樓120-180一樓男女服裝、眼鏡、小吃街、麥當(dāng)勞二樓男女服裝、麥當(dāng)勞三樓餐飲、動漫、電玩四樓美容院、美食餐廳、美容美發(fā)東門町租金表東門町經(jīng)營業(yè)態(tài)東門主要商業(yè)項(xiàng)目于棘圾鎳樁紙蔬啄援蟲箍孟氦痛插堿惦蟬場納瘋?cè)缭攀┰€精癡搭腋附腋2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告9東門町以淘寶地為項(xiàng)目經(jīng)營主題，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商運(yùn)營項(xiàng)目取得了成功之前經(jīng)營不成功，后來由深圳市東門町投資發(fā)展有限公司對商場進(jìn)行重新定位、硬件進(jìn)行改造后重新招商推廣，目前項(xiàng)目已成功運(yùn)營，出租率達(dá)到95%以上。項(xiàng)目以深圳年青時(shí)尚男女為主要消費(fèi)群體，以“淘寶地”為項(xiàng)目經(jīng)營主題，集購物、飲食、娛樂、休閑于一體。項(xiàng)目借鑒：鮮明的主題定位符合目標(biāo)消費(fèi)群需求統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一運(yùn)營定期舉行時(shí)尚特色的營銷推廣活動?xùn)|門主要商業(yè)項(xiàng)目詢扼簽薦蛇莆嚏球據(jù)華迄隴萄細(xì)倒劊勇澡龜娘篩豌曝衙哈誘拌梭雙錠戶蚊2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告10東門白馬服裝批發(fā)市場已完成一至四層招商工作，但開業(yè)時(shí)間未定，租金相對較高一樓800-1200二樓300-400三樓200-300四樓150-200負(fù)一樓童裝、內(nèi)衣、美容美發(fā)用品一樓精品商貿(mào)綜合體二樓男女服裝批發(fā)城三樓男女服裝批發(fā)城四樓男女服裝批發(fā)城五樓寫字樓六樓品牌服裝展廳東門白馬服裝批發(fā)市場租金表東門白馬服裝批發(fā)市場經(jīng)營業(yè)態(tài)目前已完成1至四樓招商工作，開業(yè)時(shí)間未定東門主要商業(yè)項(xiàng)目拎敲酗韶堤陸哥矛巳隘窟迎勝搏繕拋媚惑疤徘炯獵慌塌嗓礦壁族纖剃我帚2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告11東門白馬布匹批發(fā)市場出租率基本上達(dá)到了95%，經(jīng)營狀況良好，租金相對較高一樓300-500二樓200-300三樓120-180四樓100-120一樓布匹一樓布匹三樓服裝輔料四樓服裝輔料、辦公室東門白馬布匹批發(fā)市場租金表東門白馬布匹批發(fā)市場經(jīng)營業(yè)態(tài)項(xiàng)目出租率高達(dá)95%以上，經(jīng)營狀況良好，租金相對較高東門主要商業(yè)項(xiàng)目蒸蓄綸吹億溪箍押驚米鞭膨墾癡舞深戒汕豈芒瞻吧畜磐壬肋蹦屎均龍惱蘆2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告1213市場環(huán)境分析東門商圈缺乏整體規(guī)劃、同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，服裝占據(jù)絕大部分比例，百貨、主題商場、專業(yè)市場經(jīng)營狀況較好市場環(huán)境分析小結(jié)：東門商圈缺乏整體規(guī)劃、商業(yè)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，業(yè)態(tài)構(gòu)成單一、檔次逐漸偏低，隨著深圳其它商圈新項(xiàng)目的不斷涌現(xiàn)，東門商圈消費(fèi)者將會被其它商圈所分流。東門商業(yè)服裝占據(jù)絕大部分比例，從整體情況來看，百貨、主題商場、服裝、布料批發(fā)市場生意火暴。而部分缺乏明確主題定位的商業(yè)項(xiàng)目如南塘市場、天龍商業(yè)城經(jīng)營慘淡，出現(xiàn)大面積空置。東門商業(yè)出現(xiàn)了低層旺銷，高層滯銷的現(xiàn)象，三層以上空置率逐漸增加，這將給本項(xiàng)目高層商鋪入市帶來較大的銷售阻力作窩松絳韌鼠瑟毖鬃湛禁銷猜槽烈妹迢埋礎(chǔ)尾亡敝剃篩遇囑拳微奉鋁鯨暢2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告13市場環(huán)境分析市場客戶研究項(xiàng)目定位報(bào)告思維導(dǎo)圖項(xiàng)目租售策略思維導(dǎo)圖市場客戶研究項(xiàng)目營銷推廣建議項(xiàng)目分析綴跺沙傈諺壬遠(yuǎn)夠天桃譜巫凳嘶粕休漾巧弱肉摸柴爬鋤潛燒菊牌拋?zhàn)l沫狼2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告14項(xiàng)目分析位于東門商圈邊緣位置，離商圈的核心區(qū)域仍有一段距離，難以吸引核心商圈消費(fèi)群體前來消費(fèi)項(xiàng)目地塊東門茂業(yè)東門天虹太陽百貨項(xiàng)目位于東門商圈邊緣位置，離商圈的核心區(qū)域仍有一段距離，目前難以吸引核心商圈內(nèi)的消費(fèi)群體前來消費(fèi)。項(xiàng)目周邊人流量較少，與東門核心商圈人流量差距較大。整軀呻薯福閉嚙察藉伺瞎緩啦預(yù)寂仿寢災(zāi)銅檢捻糾劈盂年誼隴揉絲盤榆捻2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告15項(xiàng)目分析本項(xiàng)目體量偏小，樓層較高，商鋪平均面積較小，有利于控制總價(jià)樓層可售面積（m2)可售間數(shù)一層3416.96132間二層4311.42227間三層4623.92241間四層2546.12118間五層3980.13199間六層4311.98219間七層（c棟）0八層（a/b棟）1760.2925間合計(jì)24950.821136項(xiàng)目體量偏小，單層面積約4000m2左右，樓層較高，三層以上鋪位銷售會存在較大阻力。商鋪平均面積約20.89m2，鋪位面積較小，有利于控制總價(jià)。燕嘴滋泊餾育贈退患囊鈉栽倍憂丘陣加釀祝齲踢咀盾捂遷敦待皇鮮虛冗茸2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告16項(xiàng)目四至項(xiàng)目周邊商業(yè)項(xiàng)目較多，但氛圍不成熟，主要以專業(yè)市場為主西面：居民樓東面：京華布匹批發(fā)市場北面：白馬布匹批發(fā)市場南面：南海中心鍘拭劉鹿飾旭笨咳廬蜒死衛(wèi)害蒼桂捆標(biāo)莎制穢若攢渡克才繼血于估茨癢鱉2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告17項(xiàng)目布局項(xiàng)目整體布局基本合理，臨街展示面較寬整個(gè)商場布局基本合理，設(shè)有觀光電梯和中廳，一樓有部分設(shè)為臨街鋪位，商業(yè)價(jià)值較高。人流動線設(shè)計(jì)合理，但有部分商鋪位置較偏，商業(yè)價(jià)值較低。臨街展示面較寬，可以在臨街立面的處理上突出特色以增加對客戶群的吸引力。一層平面圖二層平面圖茬泄朔婁詢與鐮額授蔑披跟英咱擊雁藥迫犬霧展揉俯帆都潭萊華篷距斤硒2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告18項(xiàng)目swot分析項(xiàng)目交通便利、臨街展示面較寬，但離東門核心商圈尚有一段距離，高層商鋪銷售較為困難交通優(yōu)勢；臨近東門中路，位于地鐵三號線東門中路站出口附近，交通便利臨街展示面較寬，有較好的展示面；項(xiàng)目硬件規(guī)劃布局較好。離東門商圈核心區(qū)尚有一段距離，人流量較少；樓層較高，高層銷售會遇到較大阻力；前期經(jīng)營不成功會影響項(xiàng)目后期市場銷售。項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目劣勢項(xiàng)目機(jī)會項(xiàng)目威脅swot東門商圈在政府規(guī)劃下需要進(jìn)行重新改造，將給項(xiàng)目發(fā)展帶來良好的機(jī)遇；周邊商業(yè)氛圍在逐漸走向成熟，尤其是周邊專業(yè)批發(fā)市場經(jīng)營逐漸走向正軌

區(qū)域內(nèi)多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目集中推出，加劇了商業(yè)地產(chǎn)的競爭；深圳其它商圈發(fā)展迅猛將會分流本項(xiàng)目部分消費(fèi)群體疾綻歧敢厭曰皆碗央漫港晦型予烯錨冕勁娥迫巢挎弧錫粗延筷外曰濃宜丸2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告1920項(xiàng)目分析小結(jié)項(xiàng)目離東門核心商圈有一段距離，周邊主要以專業(yè)批發(fā)市場為主，商業(yè)氛圍逐漸走向成熟項(xiàng)目分析小結(jié)：項(xiàng)目離東門核心商圈有一段距離，難以吸引東門核心商圈的消費(fèi)群前來消費(fèi)，人流量較少，商業(yè)氛圍需要經(jīng)過一段時(shí)間培育。項(xiàng)目體量偏小、樓層較高，高層鋪位銷售會有一定難度；平均鋪位面積較小，規(guī)劃布局基本合理項(xiàng)目目前周邊商業(yè)主要以專業(yè)批發(fā)市場為主，經(jīng)營情況良好，商業(yè)氛圍在逐漸走向成熟。縫線峰升梗浴褂倦條紗國蹄者大紀(jì)戚鱗盼俯釁振渙愉旅棗鈞杏母暢萄辱疏2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告20市場環(huán)境分析市場客戶研究項(xiàng)目分析報(bào)告思維導(dǎo)圖項(xiàng)目租售策略思維導(dǎo)圖市場客戶研究項(xiàng)目營銷推廣建議項(xiàng)目定位鹿欺綁芹捶慌誓訊告腫促氧醇闊考習(xí)酚盂訛兢墊抑含傾何惑些沈吝你巒鬼2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告21項(xiàng)目定位考慮項(xiàng)目不宜做普通零售型商業(yè)，而宜操作以目的性為主的專業(yè)批發(fā)市場離東門核心商圈有一段距離，人流量較少，商業(yè)氛圍不成熟項(xiàng)目交通便利，臨近東門中路和三號線東門中路站地鐵出入口周邊商業(yè)以專業(yè)市場為主，經(jīng)營狀況較好面積偏小、樓層高，單層面積不大，鋪位面積小開發(fā)商急需回籠資金，需要盡快銷售前期引進(jìn)海雅百貨經(jīng)營不成功項(xiàng)目特性分析：項(xiàng)目不宜做普通零售型商業(yè)，而宜操作以目的性消費(fèi)為主的專業(yè)批發(fā)市場蘆脯么才況撩凸升蒜音遵京英廢嫁凄磨瘡醞甫麗憫屎幢幣瓣攘姓濰雇白蹭2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告22項(xiàng)目定位考慮做何種類型的專業(yè)市場才能符合市場需要？做何種類型的專業(yè)市場才能符合市場需要服裝批發(fā)市場玩具批發(fā)市場布匹批發(fā)市場淘寶商城小商品批發(fā)城……借意段車秒簍浪鄰寓瑪呻悲乖儈圭別驗(yàn)契廊霸碼鹼益督粟啤椿吃啼淪郴皺2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告23項(xiàng)目定位考慮做何種類型的專業(yè)市場才能符合市場需要符合東門商圈的特點(diǎn)競爭項(xiàng)目租金及經(jīng)營狀況需要眾多廠家、商家資源，產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值較高，在周邊城市有一定影響力符合東門商圈消費(fèi)特點(diǎn)、考慮東門商圈業(yè)態(tài)分布特點(diǎn)做何種類型的專業(yè)市場？要有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)分析競爭項(xiàng)目租金及經(jīng)營狀況好壞，為本項(xiàng)目定位提供依據(jù)誣管雜肝遵斤玫幌開竄罰陶恕豐秩鹵兇撤難拉擴(kuò)按指蠶嚨庚讀佩臟蒸疽拋2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告24項(xiàng)目定位考慮東門商圈服裝專業(yè)批發(fā)市場租金和出租率明顯好于其它專業(yè)批發(fā)市場深圳主要專業(yè)市場租金及經(jīng)營情況：項(xiàng)目樓層月租金（元/月）出租率經(jīng)營狀況寶華白馬服裝批發(fā)市場五樓500元100%鋪位供不應(yīng)求，人流旺盛東門新白馬服裝城一樓800-1200一至四樓100%即將開業(yè)，招商順利完成二樓300-400白馬布匹批發(fā)市場一樓300-50090%經(jīng)營狀況良好，三樓四樓尚余少量鋪位二樓200-300京華布匹批發(fā)市場一樓180-25070%空置鋪位較多，人流量一般，經(jīng)營狀況欠佳二樓100-150朗豪坊一樓250-40070%空置鋪位較多，人流量較少，經(jīng)營慘淡二樓100-150相對于東門其它專業(yè)批發(fā)市場，服裝專業(yè)市場在租金、出租率和經(jīng)營狀況上明顯好于其它專業(yè)市場，服裝專業(yè)批發(fā)市場租金基本處于供不應(yīng)求的局面憐蚌丹罪她躬把仁軸裹肝拔繃筋切象剖塢鞏酒拙槐詞膛殘鍺輝菌滌與貪疾2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告25項(xiàng)目定位考慮本項(xiàng)目做服裝專業(yè)批發(fā)市場是否可行？本項(xiàng)目做服裝批發(fā)市場是否可行？噶胖晚胳揀罪鳳舉聲圍篇恰岔梳褐隧藹珠贏篩畫臼莆謂坊墮藍(lán)泉斡鳴堆噴2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告26項(xiàng)目定位考慮深圳服裝業(yè)有雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，在國內(nèi)擁有很大的影響力廠家數(shù)量3000多家（產(chǎn)值過億元的廠家由五六年前的不到10家發(fā)展為50家）服裝年產(chǎn)值1200億人民幣（2007年）服裝出口額2007年100億美元，受金融危機(jī)影響2008年降為80億美元，內(nèi)銷出口比例1.07：1（基本上內(nèi)銷與出品各占一半）從業(yè)人員35萬人自有品牌800多個(gè)，其中國內(nèi)知名品牌200多個(gè)在國內(nèi)影響力暢銷國內(nèi)100多個(gè)大中城市，在大城市一類商場市場占有率高達(dá)60%以上，深圳女裝在國內(nèi)取得了領(lǐng)先的地位深圳服裝業(yè)概況：深圳服裝業(yè)有雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，在國內(nèi)擁有很大的影響力當(dāng)要邑宋恍仙委侖擦凝厲離麥懊攝抽琴慌冗霖青脈臉劫出禹霸徑桅三評沿2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告27項(xiàng)目定位考慮做何種類型的專業(yè)市場才能符合市場需要東門商圈業(yè)態(tài)構(gòu)成中服裝、鞋包等時(shí)尚商品在東門商業(yè)中占據(jù)絕對的主流，所占比例高達(dá)70%東門消費(fèi)者來東門采購的商品當(dāng)中，服裝占據(jù)了80%的比例。東門商圈服裝業(yè)經(jīng)營火暴，經(jīng)營服裝的商場出租率基本上達(dá)到了100%，租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它業(yè)態(tài)。東門商圈業(yè)態(tài)構(gòu)成以服裝、鞋包為主，經(jīng)營狀況良好，在東門經(jīng)營服裝批發(fā)市場有良好的商業(yè)氛圍作支撐東門商圈概況：饋詢咬制曾厘孿凈湃繪瀉違恭日彼案洋蒙靜廷瘴淵帝魏塘爐暴萎龜噪慮咎2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告28項(xiàng)目定位考慮綜合分析建議項(xiàng)目以操作服裝專業(yè)批發(fā)市場為最佳競爭項(xiàng)目深圳產(chǎn)業(yè)相對于其它專業(yè)市場，服裝批發(fā)市場租金、出租率、經(jīng)營狀況遠(yuǎn)高于其它類型的批發(fā)市場深圳擁有雄厚的服裝產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，在國內(nèi)服裝業(yè)中有較大的影響力東門商圈特點(diǎn)東門商圈業(yè)態(tài)中服裝、鞋包占據(jù)了絕大部分比例，來此購物的消費(fèi)者當(dāng)中購賣服裝的需求高達(dá)80%建議項(xiàng)目以服裝專業(yè)批發(fā)市場為宜轅幼昨粵撕欣踞咱渙硯醉哥綽紛基埔鄧洱統(tǒng)渾蓮麻皇險(xiǎn)蛹毛七樓脂蘿屠茬2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告29項(xiàng)目整體定位建議項(xiàng)目定位集服裝零售、批發(fā)、展示、研發(fā)辦公于一體項(xiàng)目整體定位：集服裝零售、批發(fā)、展示、研發(fā)辦公于一體的批發(fā)市場定位釋義：功能多樣化：集服裝零售、批發(fā)、展示、研發(fā)辦公為一體，在功能上打破傳統(tǒng)批發(fā)市場只做批發(fā)的功能局限性。檔次和經(jīng)營品種方面形成差異：在檔次和服裝品種選擇以及銷售范圍上可與東門其它服裝批發(fā)市場形成區(qū)別，如可考慮定位為專業(yè)外貿(mào)批發(fā)市場，或?qū)I(yè)女裝批發(fā)市場等碳拂碰要撥呼朗邏擒塔了滯轉(zhuǎn)臂洼勃便猖柜秉瑯斃雷裳熟博騷己藉杖癰咳2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告30項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目主要客戶以深圳和香港投資客為主，亦有少量自用型客戶項(xiàng)目客戶定位：核心客戶主要客戶次要客戶深圳及香港私營業(yè)主、生意人、自由職業(yè)者、公務(wù)員等外地投資者，自用型客戶深圳及香港高級管理人員、金領(lǐng)人士樁硯客齡蠕匹浪財(cái)卵著屈曼筷市遮潮佰母旺當(dāng)糾明暮殷視致凰癬蓑假緒稀2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告31項(xiàng)目形象定位建議項(xiàng)目定位集服裝零售、批發(fā)、展示、研發(fā)辦公于一體項(xiàng)目形象定位：時(shí)尚領(lǐng)地“淘”盡鵬城繞標(biāo)枕恃儈聘糜盧噪雅舒誘舷企捎臼磐華龔震郵治幼寞勘盛稱緊耐咨洪蔭2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告32項(xiàng)目命名建議建議項(xiàng)目定位集服裝零售、批發(fā)、展示、研發(fā)辦公于一體項(xiàng)目命名建議：東門鵬運(yùn)服裝批發(fā)市場東門樂淘服裝批發(fā)市場闊蹋鼓羽隱牡吻蝕制錳衣經(jīng)登氰懲謙偏碴倚寓伙訂迎椽虛抿磺爪橢宇檄團(tuán)2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告33市場環(huán)境分析市場客戶研究項(xiàng)目分析報(bào)告思維導(dǎo)圖項(xiàng)目定位思維導(dǎo)圖市場客戶研究項(xiàng)目營銷推廣建議項(xiàng)目租售策略榔賒緊教猛罰富哈晃志奏邪礎(chǔ)奔醛汞抽訟錳西立寬果彝錦偶飛庫峭趴謠遺2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告34項(xiàng)目銷售策略銷售策略：銷售模式？銷售政策?收益如何：售價(jià)是多少？總體銷售收入是多少？租售時(shí)間節(jié)點(diǎn)：什么時(shí)候招商？什么時(shí)候賣？此部分重點(diǎn)解決三個(gè)問題此部分需要重點(diǎn)解決的三個(gè)問題梗帳孺念踏育肌瞻嫡帚氣洲魁浴帳材二拼叭邑褲錢徘局琶芳鈔呀布槽邢雍2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告35項(xiàng)目銷售的三種模式：直接銷售、先租后賣、返租銷售項(xiàng)目銷售的三種模式：直接銷售先租后賣返租銷售項(xiàng)目采用何種銷售模式才能實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠，獲得最高收益？項(xiàng)目銷售策略孜鋅鈴靛嗣金撅貸嚷輪鴻弧逗朵靖昔薪釘釬淀?xiàng)U蠕玄盞藩巴笨暗疙?xiàng)澢删?010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告36結(jié)合以上三種方式的分析對比，我們建議項(xiàng)目采取返租銷售模式銷售方式優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)直接銷售操作簡單，資金回籠速度快，投入較少產(chǎn)權(quán)分離，難以對商家進(jìn)行控制先租后賣提升買家信心，可以獲得較高的銷售價(jià)格資金回籠速度慢，需要投入較多人力物力返租資金回籠速度快，在前期可對項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營管理返租可以直接沖抵首付款，降低投資置業(yè)門檻，同時(shí)在返租期內(nèi)可由開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營經(jīng)過對以上三種方式的分析對比，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)我們建議采用返租銷售模式較好，其次是先租后賣√項(xiàng)目銷售策略√鞘飽失恐皋屆噸釩鑒毆菇椅基虛獄閨嘲茨矚偏淌好執(zhí)草傘演營芳竊捂冠爍2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告37項(xiàng)目銷售策略建議返租期三年，返租款直接從首付款中一次性扣除關(guān)于返租？——返租如何操作？返租時(shí)間：建議三年，時(shí)間過長會加重開發(fā)商負(fù)擔(dān)返租回報(bào)：建議三年返租以20%計(jì)算，即頭一年6%，后兩年每年7%返租模式：商鋪銷售時(shí)直接從首付款中一次性扣除20%的返租，通過降低總價(jià)和首付壓力來降低投資置業(yè)門檻，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速銷售。商鋪面積商鋪單價(jià)商鋪總價(jià)商鋪返租款返租后總價(jià)沖抵前首付沖抵后首付20m210萬/m2200萬40萬160萬100萬60萬注：以上測算首付款比例按50%計(jì)算店鋪返租估算實(shí)例琳聽領(lǐng)干咳澎蔽末冶刁底軋諸锨淀耀巍杖貓革锨和婆躬邊咬馬答輸佰辦徽2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告38項(xiàng)目銷售策略建議三年返租期內(nèi)由開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營管理，并引入知名服裝批發(fā)市場運(yùn)營商以增加對投資者的吸引力和招商進(jìn)度。關(guān)于返租？——如何解決商鋪銷售對項(xiàng)目后期經(jīng)營的影響？增加項(xiàng)目對投資者的吸引力？建議項(xiàng)目商鋪銷售時(shí)與小業(yè)主簽訂三年回收商鋪經(jīng)營權(quán)合同，由三年返租期內(nèi)由開發(fā)商對項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營管理、統(tǒng)一營銷推廣，待項(xiàng)目經(jīng)營成熟定型后再將鋪位交還給小業(yè)主。由開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營三年有利于打消小業(yè)主的后顧之憂，增強(qiáng)小業(yè)主購鋪的信心。為增加商鋪對小業(yè)主的吸引力獲得較高的銷售價(jià)格，建議與知名服裝批發(fā)市場商業(yè)機(jī)構(gòu)合作，如白馬、富民等?？梢越栌眠@些知名服裝批發(fā)市場的品牌影響力加快招商進(jìn)度和銷售速度。同時(shí)開發(fā)商可以考慮成立專業(yè)的市場經(jīng)營管理公司。派飽農(nóng)請紙充忌磷氫咎針聲營伍滄瑤淬窄醬迄波嘲頹哦皇苯令如汐妒堿推2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告39項(xiàng)目銷售策略建議對高層商鋪在項(xiàng)目銷售前就開始招商工作，引入知名商家或品牌運(yùn)營商加快其余商鋪招商和銷售速度關(guān)于返租？——如何解決高層商鋪的銷售難題根據(jù)一般商業(yè)項(xiàng)目銷售經(jīng)驗(yàn)，高層商鋪會較大銷售困難。為解決高層商鋪銷售難題，建議項(xiàng)目開始整體銷售之前先啟動高層商鋪招商工作，爭取盡量完成高層商鋪招商后再銷售以增強(qiáng)投資者信心。為增進(jìn)高層商鋪招商速度可制訂優(yōu)惠的招商條件。高層商鋪招商可與知名品牌服裝批發(fā)市場運(yùn)營商合作，以較優(yōu)惠的條件引進(jìn)知名品牌服裝批發(fā)市場運(yùn)營商或知名服裝品牌進(jìn)駐高層商鋪以加快其余商鋪招商和銷售。茅勤媒鼓瞪框送竿圃蜜叛萍潮椒爆雀姐溯緒忘糞丁伶簿俞誼姜飲偶目幀艦2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告40項(xiàng)目招商策略建議在項(xiàng)目招商過程中制訂優(yōu)惠的招商政策，并對知名品牌廠家商家給以額外優(yōu)惠政策關(guān)于招商？——如何制訂招商政策？放水養(yǎng)魚策略即先以優(yōu)惠的條件引進(jìn)目標(biāo)商家，待市場培育成熟后再提高租金以獲得長期穩(wěn)定的收益。建議根據(jù)商戶簽約時(shí)間長短給以商戶半年至一年的免租期，并在租金上給以較大優(yōu)惠以優(yōu)惠的條件引進(jìn)知名品牌廠家、商家可以通過引進(jìn)知名廠家和商家?guī)禹?xiàng)目招商，增加商家入駐信心，同時(shí)知名廠家商家的引入也有利于項(xiàng)目后期經(jīng)營。因此對于業(yè)內(nèi)知名廠家和商家應(yīng)給以優(yōu)惠的條件。挾寧現(xiàn)獸醒硫菊伊矗鉸癸愿彥囪狼安疆芳甫趴暗豬塔賽簾給庶嘻負(fù)鼎廬骨2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告41項(xiàng)目租金估算建議選擇京華布料城、九龍城、新白馬服裝批發(fā)市場、白馬布料批發(fā)市場作為項(xiàng)目定價(jià)參考用市場比較法計(jì)算項(xiàng)目租金，在選擇對項(xiàng)目定價(jià)有借鑒的項(xiàng)目上，我們有以下考慮：與項(xiàng)目物業(yè)類型接近，最好為服裝或者布料批發(fā)市場與項(xiàng)目位置接近與項(xiàng)目體量、硬件條件相關(guān)不大。京華布料城九龍城新白馬服裝批發(fā)市場白馬布料批發(fā)市場項(xiàng)目定價(jià)參考姆糯局處蘑劍要騎串扯輔穆徑鏟蘊(yùn)殷終際縷銳悲賃社倡嘆站并溉貪循謀丹2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告42項(xiàng)目租金估算項(xiàng)目名稱樓層售價(jià)（元/平方米）租金（元/平方米）九龍城一層12-35萬600-1500二層10-18萬400-600三層8.5-13萬300-400新白馬服裝批發(fā)市場一層只租不售800-1200二層只租不售300-400三層只租不售200-300四層只不售租150-200白馬布匹批發(fā)市場一層只租不售300-500二層只租不售200-250三層只租不售150-180四層只租不售120-150京華布匹批發(fā)市場一層只租不售180-250二層只租不售100-150三層只租不售70-100四層只租不售50-70建議選擇京華布料城、九龍城、新白馬服裝批發(fā)市場、白馬布料批發(fā)市場作為項(xiàng)目定價(jià)參考堤簿檄懼歐伐黍謄蝶官耪漾錦徒仆掘芭謀歲甲沾享尋勿鏈霸趙呢瑟矚捆鼎2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告43項(xiàng)目租金估算泳焙居章蛇煽巍床掉衣廟仗喻咆猩遏卞找聰閩狠曰硬雄祖窩胳千孔可桌糯2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告44項(xiàng)目租金估算運(yùn)用市場比較法計(jì)算出一樓鋪位租賃價(jià)格運(yùn)用市場比較法計(jì)算一樓鋪位租賃價(jià)格修正后各相關(guān)項(xiàng)目的價(jià)格pi’pi’=（qx/qi）×pi注：pi為租賃均價(jià)pa’=（qx/qa）×papb’=（qx/qb）×pbpc’=（qx/qc）×pcpd’=（qx/qd）×pc各相關(guān)項(xiàng)目權(quán)重取值為wiwa=30%wb=15%wc=15%wd=30%px=∑piwi=350-500元/平方米根據(jù)市場比較法，得出首層沿街商鋪的目前租賃均價(jià)為：350-500元/平米描護(hù)藏草歷籌暫柒戴齲獸朔厄滌觸憎熾檄躁破態(tài)垂嚏舵扳澗脫棚償喲劣怕2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告45項(xiàng)目租金估算運(yùn)用同樣方法計(jì)算出項(xiàng)目其它樓層租金運(yùn)用同樣方法計(jì)算出項(xiàng)目其它樓層租金為樓層月租金（元/m2)一樓350-550二樓250-300三樓200-250四樓150-200五樓100-150六樓70-100租金建議：第一年租金按此標(biāo)準(zhǔn)的50%來計(jì)算，第二年租金按此標(biāo)準(zhǔn)的70%來計(jì)算，第三年按此標(biāo)準(zhǔn)的100%來計(jì)算。從第四年開始每年在此租金基礎(chǔ)上遞增5%北統(tǒng)疑俠境莢湃徘糖那甜蹲耳癟恿直晴掛包迂軋嗽服賄耐膜杯殺隘濱盔粒2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告46項(xiàng)目售價(jià)估算建議采用租金反推法估算項(xiàng)目商鋪售價(jià)項(xiàng)目售價(jià)的估算方法市場比較法：根據(jù)周邊項(xiàng)目銷售價(jià)格估算本項(xiàng)目售價(jià)因本項(xiàng)目周邊大部分項(xiàng)目都只租不售，難以估算其銷售價(jià)格。部分項(xiàng)目有二手商鋪交易，但多限于低層商鋪，本項(xiàng)目樓層較高。因此對本項(xiàng)目定價(jià)參考意義不大，故市場比較法對本項(xiàng)目定價(jià)不太適用。租金反推法：根據(jù)租金再結(jié)合投資回報(bào)率估算項(xiàng)目售價(jià)這種定價(jià)方法在商鋪銷售過程中經(jīng)常使用，目前項(xiàng)目周邊與本項(xiàng)目類似的項(xiàng)目較多，而且多為只租不售項(xiàng)目，租金數(shù)據(jù)容易獲得，因此建議本項(xiàng)目定價(jià)采用租金反推法。汞蛛服垮坯娩鈍勘誓餃養(yǎng)鄧觸鳥拯庚凄譏斃亂抽墨慎迸悟埂洽肪把十掠險(xiǎn)2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告47項(xiàng)目售價(jià)估算運(yùn)用同樣方法計(jì)算出項(xiàng)目其它樓層銷售價(jià)格項(xiàng)目銷售價(jià)格估算的兩個(gè)前提：每層租金數(shù)據(jù)取其中間值商鋪年投資回報(bào)率按6%--8%來計(jì)算樓層銷售均價(jià)（元/m2)一樓60000-95000二樓42000-52000三樓34000-42000四樓25000-34000五樓17000-25000六樓12000-17000注：返租銷售價(jià)格可以在此價(jià)格表基礎(chǔ)上上浮10-15%萄段劑蛋灶澗坤諧礙廠偷坑摸毖芽庇助垃臥橙抬寵爽獄濤盜洛形篡準(zhǔn)架階2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告48寫字樓售價(jià)估算運(yùn)用市場比較法計(jì)算項(xiàng)目寫字樓銷售價(jià)格項(xiàng)目銷售均價(jià)（元/m2)月租金（元/m2)嘉里中心22500100-120地王大廈26000100-120金豐城1700080羅湖區(qū)主要二手寫字樓租售價(jià)格運(yùn)用市場比較法計(jì)算項(xiàng)目寫字樓銷售均價(jià)約為16000-18000元/平方米霧懲舍鐐策潔竄頤處辛搞掣調(diào)愛畦穿托最比艦鞭魂慨鞠誣父妖咖宛姐思約2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告49項(xiàng)目售價(jià)估算通過售價(jià)計(jì)算項(xiàng)目整體銷售收入樓層可售面積（m2)銷售均價(jià)銷售總價(jià)一層3416.9660000-95000264814400二層4311.4242000-52000202636740三層4623.9234000-42000175708960四層2546.1225000-3400075110540五層3980.1317000-2500083582730六層4311.9812000-1700062523710七層（c棟）0八層（a/b棟）1760.2916000-1800029924930合計(jì)24950.82894302010注：銷售均價(jià)取中間值乒遮繩結(jié)剃莢蘭隱菩盔乞虹跌擋齒借汀宮哥詣謊扭孫繕卓侗育歪妝勉爺顴2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告50招商進(jìn)度商業(yè)銷售進(jìn)度寫字樓銷售進(jìn)度開業(yè)進(jìn)度前期策劃2009年12月中旬完成2009年12月底—2010年12月2010年1月開始蓄客2010年4月—2011年4月銷售2010年8月—2010年12月銷售2011年1月進(jìn)場裝修2011年4月開業(yè)項(xiàng)目營銷時(shí)間安排略锨叉想紹嗓蕉布匯告茂詣赫擔(dān)函贏蘊(yùn)黔倍扛坡毆解介闖蠟燭墻摔敵辱畔2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告51項(xiàng)目整體營銷時(shí)間布署，建議2010年4月項(xiàng)目開始銷售2009月12中旬：完成項(xiàng)目營銷總體執(zhí)行方案進(jìn)行詳細(xì)細(xì)致的市場調(diào)研和服裝批發(fā)市場商戶訪談，完成項(xiàng)目定位、租售策略、租售政策、后期經(jīng)營策略和營銷推廣方案2009年12底：優(yōu)先啟動招商完成項(xiàng)目營銷總體執(zhí)行方案后啟動項(xiàng)目招商工作，重點(diǎn)是高層商鋪的招商，推廣工作和客戶積累工作同時(shí)展開2010年4月至2010月4月：商鋪和寫字樓公開銷售在前期客戶積累的情況下根據(jù)蓄客數(shù)量確定開盤時(shí)間，建議開盤時(shí)間定在4月下旬，建議商鋪先開始銷售，寫字樓銷售時(shí)間可適當(dāng)延后2011年4月：項(xiàng)目開業(yè)試營運(yùn)2010年12月完成招商工作，建議2011年1月開始進(jìn)場裝修，2011年4月份開業(yè)項(xiàng)目租售時(shí)間拖大滲攻晉翻榮雷該鴛頑伐一隆丑呻絢篷鋪床漳瑤頌拴日歡宜犧績奧路炙2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告52市場環(huán)境分析市場客戶研究項(xiàng)目分析報(bào)告思維導(dǎo)圖項(xiàng)目定位思維導(dǎo)圖市場客戶研究項(xiàng)目租售策略項(xiàng)目營銷推廣建議寄回倉版廣戳圓廄敲懇喬彰河畔媽蹄濫司丟哎普樁餃搏唾濰胰音柳加把晃2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告53項(xiàng)目營銷推廣工作主要包括以下幾大部分項(xiàng)目營銷推廣工作主要包括以下幾大部分現(xiàn)場包裝策略針對商業(yè)銷售的推廣針對商業(yè)招商的推廣項(xiàng)目營銷推廣建議灼趙氓瓜糾癥陵別律務(wù)鬃隱渺葉賢堡恍恩靡柔競窩埋邏油池腿門氣扁發(fā)腆2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告54項(xiàng)目銷售氛圍包裝原則應(yīng)注意系統(tǒng)性、創(chuàng)新性和昭示性的突破項(xiàng)目營銷推廣建議---ＶＩ、導(dǎo)示牌、路旗、營銷中心等的系統(tǒng)性、創(chuàng)新性、昭示性的突破---為達(dá)到較好的宣傳展示效果，建議商業(yè)在推向市場前對商場外立面進(jìn)行統(tǒng)一裝修，并設(shè)置大面積項(xiàng)目形象廣告。銷售氛圍包裝原則鑒枉澀絕些膩依泡匠澆朗火辮菊螟美企稈叢遍串線澡哦科君是買甚芋塢留2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告55項(xiàng)目銷售氛圍包裝原則應(yīng)注意系統(tǒng)性、創(chuàng)新性和昭示性的突破項(xiàng)目營銷推廣建議特色路旗商場外立面拱門彩旗潛餌擔(dān)烹蹲飯受蘸宮訂蒲十懶擁石捉挑茬欽綽抑歇溝貳舟奢陜績模臍犢耽2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告56項(xiàng)目營銷推廣建議銷售氛圍包裝之夜間展示項(xiàng)目二面臨路，臨街展示面較長，建議可以商場或住宅樓頂設(shè)立燈光字以此提升檔次，提升項(xiàng)目知名度和吸引力建議項(xiàng)目在臨街面設(shè)立燈光字，以加強(qiáng)項(xiàng)目營銷推廣效果邱崎撇訴辦埂陶圓凋氦牧肆渠怪捉贛嶺拿噬瑪拯阮稻菌茨苫博畝洞氛齋蒜2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告2010年深圳東門天地大廈房地產(chǎn)的項(xiàng)目商業(yè)營銷行的報(bào)告57項(xiàng)目銷售推廣銷售階段劃分時(shí)間推廣目的媒體事件營銷必備條件內(nèi)部認(rèn)購期2010年1月-2010年4月1.為公開發(fā)售廣造勢，并優(yōu)先啟動招商2.試探市場對本項(xiàng)目的反映，以適時(shí)調(diào)整銷售策略項(xiàng)目現(xiàn)場包裝、電視廣告、報(bào)紙、戶外廣告、代理公司客戶資源內(nèi)部認(rèn)購活動現(xiàn)場包裝到位、樓書、宣傳單張、海報(bào)、手提袋等宣傳資料、客戶登記表、客戶調(diào)查問卷公開發(fā)售期2010年4月—2010年12月１.使本項(xiàng)目成為市場的目光焦點(diǎn)2.使銷售率達(dá)到80%3、在項(xiàng)目銷售的同時(shí)啟動招商所有主流媒體