區(qū)域能源項目的運行與管理江蘇河海新能源有限公司(yǒuxiànɡōnɡsī)江蘇恒元新能源設(shè)備管理有限公司(yǒuxiànɡōnɡsī)

第一頁，共34頁。目錄2第一部分區(qū)域(qūyù)能源項目的管理第二部分區(qū)域能源項目的經(jīng)營管理(guǎnlǐ)一、生產(chǎn)前經(jīng)營二、生產(chǎn)后經(jīng)營第三部分區(qū)域能源項目的運行(yùnxíng)管理第二頁，共34頁。第一(dìyī)部分區(qū)域能源管理3區(qū)域(qūyù)能源項目的運營與管理第三頁，共34頁。區(qū)域能源項目(xiàngmù)的管理

4管理（manage）是指在特定的環(huán)境條件下，以人為中心，對組織所擁有的資源進(jìn)行有效的決策、計劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)、控制，以便達(dá)到既定組織目標(biāo)的過程。由定義可知，管理的內(nèi)容是寬泛的，其實管理的定義也有多種表述(biǎoshù)。因此管理過程也是多樣性的，不同的事件會應(yīng)對不同的管理方法。

第四頁，共34頁。區(qū)域(qūyù)能源項目的管理

5區(qū)域能源項目-這里指的是，通過一個集成的系統(tǒng)將一次能源轉(zhuǎn)化成二次能源，并進(jìn)行(jìnxíng)能源供應(yīng)服務(wù)的項目。在這類項目中其管理方法是有共同特點的，下面主要討論管理過程中的兩大方面：經(jīng)營管理與運行管理

第五頁，共34頁。第二部分區(qū)域(qūyù)能源項目經(jīng)營一、生產(chǎn)前經(jīng)營6區(qū)域能源項目(xiàngmù)的運營與管理第六頁，共34頁。區(qū)域能源(néngyuán)項目的經(jīng)營

7管理是實現(xiàn)目標(biāo)的過程。經(jīng)營是實現(xiàn)目標(biāo)的具體措施和方法。管理是控制層面，經(jīng)營是操作層面的。（百度(bǎidù)在線翻譯都是：management)區(qū)域能源供應(yīng)項目的經(jīng)營目標(biāo)：使投資人獲得利潤。獲得利潤的關(guān)鍵節(jié)點都有哪些，怎么處理是經(jīng)營者必須清楚的。

第七頁，共34頁。區(qū)域能源(néngyuán)項目的經(jīng)營8投資者的目標(biāo)市場情況：穩(wěn)定與規(guī)模財務(wù)狀況：總投資、內(nèi)部收益率IRR=?、投資回收期等經(jīng)濟(jì)目標(biāo)市場的目標(biāo)（客戶群的愿望）供應(yīng)服務(wù)價格：不能比單體建筑自建小型的能源站的綜合成本高太多，價格調(diào)整要有約束。供應(yīng)穩(wěn)定：供應(yīng)能力保障，技術(shù)參數(shù)穩(wěn)定。區(qū)域開發(fā)者的目標(biāo)（一級土地開發(fā)商）建設(shè)周期——符合能源供應(yīng)進(jìn)度(jìndù)需求，能源供應(yīng)價格不能影響土地銷售，入住客戶能夠長期接受服務(wù)。三者互為制約條件，但是會有交集項目預(yù)期第八頁，共34頁。區(qū)域(qūyù)能源項目的經(jīng)營

9投資環(huán)境(huánjìng)與條件商業(yè)模式產(chǎn)品規(guī)劃可行性研究投資決策項目融資市場推廣建設(shè)管理竣工驗收

第九頁，共34頁。區(qū)域能源(néngyuán)項目經(jīng)營10投資環(huán)境與條件有市場需求、有政府的相關(guān)政策（特許專營權(quán)）具備一定的市場規(guī)模、區(qū)域內(nèi)的客戶群具有相應(yīng)的消費水平可靠的初級能源供應(yīng)與合理的能源價格1）有穩(wěn)定(wěndìng)可靠的電力、燃?xì)?、熱力、水等初級能源的供?yīng)，能源價格適當(dāng)；2）有可利用的如峰谷電價、廉價的廢熱、可提升或利用的可再生能源等選擇合理的商業(yè)模式（BOO、BOT、BOOT）商業(yè)能源供應(yīng)模式能夠被客戶群所接受

第十頁，共34頁。區(qū)域(qūyù)能源項目經(jīng)營11商業(yè)模式的選擇BOT或者BOO（必須的模式？體制、探索）區(qū)域能源供應(yīng)公司獨資優(yōu)點：決策果斷、推進(jìn)項目速度快、產(chǎn)權(quán)清晰、責(zé)權(quán)明確、便于管理。缺點：投資密度大、能源供應(yīng)服務(wù)項目資金回收與周轉(zhuǎn)慢，不便于快速發(fā)展。與一級土地開發(fā)商合資優(yōu)點：區(qū)域內(nèi)客戶信任有一級開發(fā)商參與(cānyù)能源供應(yīng)的可靠性、安全性、穩(wěn)定性。更重要的是不擔(dān)心未來的壟斷性。缺點：對一級開發(fā)商而言，責(zé)任大，由于是小股東，利益小，所以一般而言，一級開發(fā)商并不愿意參與(cānyù)此事。如果一級開發(fā)商的意愿是延伸產(chǎn)業(yè)鏈，那事情就好辦的多了。第十一頁，共34頁。12產(chǎn)品規(guī)劃供電、供熱、供冷、生活熱水依據(jù)需求與規(guī)模，確定上述產(chǎn)品與產(chǎn)品參數(shù)（與生產(chǎn)技術(shù)直接關(guān)聯(lián)）技術(shù)路線可再生能源利用、節(jié)能減排等國家政策，促使暖通技術(shù)的多樣性，這就使得綜合技術(shù)集成成為可能，給優(yōu)化方案提供了選擇的空間。商業(yè)化促使技術(shù)、技術(shù)路線的選擇要服務(wù)于商業(yè)目標(biāo)。政策優(yōu)惠（在項目所在地成立高新技術(shù)企業(yè)）能源中心建筑用地為市政用地屬性——減少土地成本。能源供應(yīng)政策——電價(diànjià)工商稅收政策——節(jié)能、環(huán)保、高科區(qū)域能源(néngyuán)項目經(jīng)營第十二頁，共34頁。13可行性研究方案是依據(jù)邊界條件：可以利用的能源種類與能源價格體系、場地條件與價格、產(chǎn)品需求種類與數(shù)量(shùliàng)、產(chǎn)品需求增長率、客戶群體的消費水平、融資條件、方案比選、經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析、節(jié)能減排與環(huán)境評價、風(fēng)險分析等。項目融資銀行貸款依據(jù)可研確定的自有資金與貸款比例，進(jìn)行商業(yè)銀行貸款融資租賃投資決策必須認(rèn)識到區(qū)域能源供應(yīng)項目，既有市政公用類項目屬性，又有能源項目的屬性，投資密度大，低內(nèi)部收益率，長期穩(wěn)定回報。區(qū)域(qūyù)能源項目經(jīng)營第十三頁，共34頁。14市場推廣■能源供應(yīng)包括電、熱、冷、生活熱水的市場開發(fā)是最為重要的，是確定是否投資項目的最關(guān)鍵因素?！鲈诳裳须A段對項目的市場規(guī)模與產(chǎn)品價格已經(jīng)做了預(yù)估，但是這種預(yù)測與實際距離還是很大的，尤其是不具有壟斷性質(zhì)的供冷與供熱，所以要做很多的市場推廣工作。■說服客戶接受區(qū)域能源服務(wù)的工作是艱巨的，因為在現(xiàn)階段非主營業(yè)務(wù)外購的理念還不是普遍的認(rèn)同，對能源供應(yīng)的價格因為沒有與以前同類物品價格的可比性（北方對供冷價格，南方對供熱價格），以及對該類產(chǎn)品供應(yīng)的可靠性與穩(wěn)定性的不確定性，對今后供應(yīng)產(chǎn)品價格的壟斷性不放心，所以部分客戶并不愿意接受能源供應(yīng)服務(wù)。因此做好這一階段的市場營銷工作是非常(fēicháng)關(guān)鍵的。區(qū)域(qūyù)能源項目經(jīng)營

第十四頁，共34頁。15市場推廣■這階段市場開發(fā)的工作包含：1）區(qū)域規(guī)劃介紹；2）分布式能源站的立程，可研、批交文件及運營權(quán)3）《區(qū)域供冷、供熱、生活熱水、工業(yè)用蒸汽供應(yīng)的管理辦法》4）《區(qū)域供冷供熱技術(shù)導(dǎo)則》5）《供冷供熱合同模板》（供電規(guī)則已普遍(pǔbiàn)接受）■這階段的市場推廣屬于產(chǎn)前銷售商品，一般與客戶簽訂意向書，約定今后合同中的關(guān)鍵內(nèi)容，例如約定的合同期越長越好。區(qū)域能源(néngyuán)項目經(jīng)營商

第十五頁，共34頁。16■《區(qū)域供冷供熱管理辦法》的主要內(nèi)容前言供冷供熱專營政府支持區(qū)域供冷供熱專營的益處投資運營服務(wù)商的責(zé)任與益處用戶的收益供需界面、地點、時間(shíjiān)投資結(jié)構(gòu)價格機(jī)制管理費用收取供冷供熱保障體系運營維護(hù)與管理

區(qū)域能源項目(xiàngmù)經(jīng)營

第十六頁，共34頁。17建造管理與監(jiān)理公司一起做好施工過程監(jiān)管，工程質(zhì)量對后期運行的影響還是很大的，尤其是對初期運行?？⒐を炇湛⒐を炇展ぷ鞣浅Ｖ匾?zhòngyào)，需要運行團(tuán)隊參加。對不合理的部分要及時整改。要對所有設(shè)備進(jìn)行試運行，為責(zé)任試車打好基礎(chǔ)。區(qū)域能源(néngyuán)項目經(jīng)營第十七頁，共34頁。商業(yè)區(qū)域能源供應(yīng)服務(wù)(fúwù)規(guī)劃實施流程可行性分析投資決策項目融資運營(yùnyíng)管理建造管理市場開發(fā)18項目的全程均由投資(tóuzī)主體主導(dǎo)完成第十八頁，共34頁。第二部分區(qū)域能源項目(xiàngmù)經(jīng)營二、生產(chǎn)后經(jīng)營19區(qū)域(qūyù)能源項目的運營與管理第十九頁，共34頁。

區(qū)域(qūyù)能源項目的運營與管理

20市場開發(fā)銷售合同(hétong)合同(hétong)的基本內(nèi)容商品價格技術(shù)參數(shù)

第二十頁，共34頁。商業(yè)區(qū)域供冷規(guī)劃能源銷售(xiāoshòu)合約21市場(shìchǎng)開發(fā)市場開發(fā)這里主要是指在前期市場推廣的基礎(chǔ)(jīchǔ)上，把簽訂的意向書轉(zhuǎn)化為能源供應(yīng)服務(wù)合同；進(jìn)一步開發(fā)新的客戶銷售合同技術(shù)規(guī)范、管理規(guī)范、商務(wù)規(guī)范相統(tǒng)一的商務(wù)行為準(zhǔn)則——標(biāo)準(zhǔn)合同合同的基本原則：公平、公正、公開第二十一頁，共34頁。商業(yè)區(qū)域供冷規(guī)劃能源(néngyuán)銷售合約22合同的基本(jīběn)內(nèi)容技術(shù)術(shù)語定義例如：冷量單位、熱量單位、用能設(shè)施、用能面積等物理界限（用冷范圍、地點、時間）在市場推廣階段確定的技術(shù)導(dǎo)則基礎(chǔ)上，明確每個客戶與能源供應(yīng)服務(wù)商之間的服務(wù)邊界與責(zé)任邊界服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（供冷供熱運營權(quán)限、運行標(biāo)準(zhǔn)）服務(wù)時間、計量裝置安裝標(biāo)準(zhǔn)，校驗、故障處理、用冷用熱押金、費用收取、價格調(diào)整供冷供熱與用冷用熱設(shè)施的運行、維護(hù)、管理、故障處理、溝通規(guī)則違約及賠償標(biāo)準(zhǔn)違約界定、雙方違約與調(diào)解，賠償界限，以及終止合同第二十二頁，共34頁。商業(yè)(shāngyè)區(qū)域供冷規(guī)劃能源銷售合約23商品價格（合同中的主要內(nèi)容）商品價格構(gòu)成的主要元素一次能源成本（可變成本）+（折舊+經(jīng)營）費用(fèiyong)（固定成本）+利潤價格調(diào)整影響價格的主要因素是：一次能源價格與經(jīng)營費用(fèiyong)，設(shè)立價格調(diào)整公式：價格=f（固定成本、可變成本）價格標(biāo)準(zhǔn)保證投資者利益、替客戶回避風(fēng)險第二十三頁，共34頁。商業(yè)區(qū)域供冷規(guī)劃能源(néngyuán)銷售合約24技術(shù)參數(shù)（合同(hétong)中的主要內(nèi)容）確定能源供應(yīng)的指標(biāo)與參數(shù)，保證能源供應(yīng)的可靠性和穩(wěn)定性主要為供冷與供熱的供水溫度與回水溫度、運行正常時段與非正常運行時段、供回水溫度的允許波動范圍、非正常時段供回水溫度的調(diào)整等。

第二十四頁，共34頁。第三部分(bùfen)區(qū)域能源項目的運行管理

25第二十五頁，共34頁。區(qū)域能源項目的運行(yùnxíng)管理26前言O(shè)andM合約籌備階段合約的主要內(nèi)容責(zé)任試車運行(yùnxíng)團(tuán)隊技術(shù)支持團(tuán)隊區(qū)域能源供應(yīng)服務(wù)

第二十六頁，共34頁。27前言區(qū)域能源供應(yīng)服務(wù)的快速發(fā)展源于：國家節(jié)能減排政策的推動；產(chǎn)城一體、專業(yè)園區(qū)、城市化進(jìn)展等，形成了區(qū)域化的環(huán)境；能源公司把業(yè)務(wù)向終端客戶延伸。區(qū)域能源供應(yīng)服務(wù)項目，逐年(zhúnián)增多，項目設(shè)計與建設(shè)中的問題相對而言較少，但是運行管理落后。主要的原因是：區(qū)域能源供應(yīng)服務(wù)作為一個產(chǎn)業(yè)還比較新，我們的認(rèn)識還不到位；對把區(qū)域能源供應(yīng)服務(wù)與物業(yè)管理運行的能源站看成是一樣的。實際上區(qū)域?qū)误w而言，量質(zhì)都變了，應(yīng)該重新定位運行與維護(hù)工作。區(qū)域能源(néngyuán)項目的運行管理第二十七頁，共34頁。28OandM合約（operationandmaintenance）

1）運行和維護(hù)合約是投資人與運行維護(hù)公司為保障(bǎozhàng)穩(wěn)定、安全、可靠的能源供應(yīng)服務(wù)簽訂的合約。投資人的責(zé)任是保障(bǎozhàng)該區(qū)域能源供應(yīng)服務(wù)項目的增值與保值運行維護(hù)公司的責(zé)任是維護(hù)好全部設(shè)備，保證系統(tǒng)的正常運行。2）合約的中心思想是：一次能源費用與供應(yīng)由投資人承擔(dān)，其他的所有費用：人力成本、維護(hù)與改進(jìn)費用、日常耗材等等由投資人支付給運行與維護(hù)人，由運行與維護(hù)人支配。區(qū)域能源項目(xiàngmù)的運行管理第二十八頁，共34頁。29籌備階段1）合約的起始時間必須從籌備階段開始，這和酒店管理公司相似，在酒店還沒有竣工(jùngōng)時就開始介入項目一樣，其實OandM合約與酒店擁有人與酒店管理公司簽訂管理合同類似。2）因為每一項工程竣工(jùngōng)后，在運行與使用階段都會有不同程度的完善與改進(jìn)，所以應(yīng)該把施工單位2年的維保責(zé)任監(jiān)管工作移交給運行管理公司，有利于項目運行過程出現(xiàn)問題是便于解決。區(qū)域能源項目(xiàngmù)的運行管理第二十九頁，共34頁。30OandM合約的主要內(nèi)容第一節(jié)協(xié)議雙方、協(xié)議有效性第二節(jié)業(yè)主的責(zé)任與權(quán)利第三節(jié)運行維修者的責(zé)任第四節(jié)運行維修者權(quán)力的限制第五節(jié)程序、計劃和報告（工作流程）第六節(jié)費用開支與報銷第七節(jié)收費、獎金和罰款其他(qítā)：

違約界定、雙方違約與調(diào)解，賠償界限，以及終止合同

區(qū)域(qūyù)能源項目的運行管理第三十頁，共34頁。31責(zé)任試車1）責(zé)任試車的目的是是系統(tǒng)達(dá)到最佳的運行效率。2）《責(zé)任試車手冊》3）責(zé)任試車任務(wù)完全不同于竣工調(diào)試，有些時候，責(zé)任試車要在運行后一、兩年才能全面完成。運行團(tuán)隊1）運行與維護(hù)團(tuán)隊建設(shè)(jiànshè)完全不同于物業(yè)管理團(tuán)隊，運行人員要具有專業(yè)知識