2016年下半年江西省房地產估價師《相關知識》：居住區(qū)的用地構成和規(guī)模模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、房地產現(xiàn)房價格為4000元，預計從期房達到現(xiàn)房的兩年時間內現(xiàn)房出租的租金收入為每年300元阿2（年末收取）。出租運營費用為每年50元/m2。假設折現(xiàn)率為5%,風險補償為200元/近，則該房地產的期房價格為元/近。A：3300B：3324C：3335D：3573E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格2、下列屬于大城市土地使用稅幅度定額稅率的是元。A：0.5—10B：0.4—8C：0.7—10D：0.6—9E：執(zhí)行層的組織協(xié)調3、如果房地產價格時間序列的逐期發(fā)展速度，就可以計算其平均發(fā)展速度。A：較大B：較小C：差距較大D：大致接近E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格4、某城市2006年至2008年的平均房價分別是2700元/、3300元/、3500元/,則該城市2006年至2008年房價年平均增長。A：9.04%B：13.86%C：109.04%D：113.86%E：執(zhí)行層的組織協(xié)調5、某建筑物實際經過年數為10年，估價人員現(xiàn)場查勘后認為該建筑物建筑設計過時和維護保養(yǎng)差造成功能折舊和物質折舊高于正常建筑物，判斷其有效經過年數為18年，剩余經濟壽命為22年，殘值率為4%,用直線法計算該建筑物的成新率為（）。A.43.2%B.50%C.56.8%D.70%6、關于房屋轉租，下列表述錯誤的是_。A.房屋轉租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為B.房屋轉租合同不用辦理登記備案手續(xù)C.轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同的終止日期D.轉租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉租合同也隨之變更、解除或者終止7、最小二乘法的基本原理是。A：要求實際值與估計值的離差平方和為零B：要求實際值與估計值的離差平方和為最小C：要求實際值與趨勢值的離差平方和為零D：要求實際值與趨勢值的離差平方和為最小E：執(zhí)行層的組織協(xié)調8、—是指消費者在既定收入狀況下，將貨幣合理花費于各種消費品的組合，令消費者獲得了最大的效用總量，此時消費者不再改變其購買各種消費品的數量，即消費者的決策行為已達到了均衡狀態(tài)。A.消費者剩余B.消費者偏好C.消費者均衡D.消費者觀念9、城市分區(qū)規(guī)劃由—審批。A.市規(guī)劃行政主管部門B.市人民政府C.市人大常委會D.省人大常委會10、一宗房地產拍賣保留價的4500萬元，采用增價拍賣方式，起拍價定為4000萬元，依次報價的最高應價為4328萬元，則。A：以4328萬元成交B：以4500萬元成交C：在4380萬元-4500萬元之間協(xié)商成交D：拍賣無效E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格11、區(qū)位是指地球上—空間方位和距離上的關系。A.某一事物B.某房地產C.某一事物與其他事物D.各種事物12、具有投資開發(fā)或開發(fā)潛力的房地產的估價，應選用作為其中的一種估價方法。A：市場法B：假設開發(fā)法C：收益法D：成本法E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格13、甲房地產開發(fā)公司將商品房預售給張某，合同約定建筑面積110,單位建筑面積價格5000元。買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定。已知該商品房產權登記的建筑面積100,甲公司應當返還張某元。A：60000B：67000C：83500D：100000E：執(zhí)行層的組織協(xié)調14、下列關于民法的內容，說法不正確的是。A：在特殊情況下，國家也是民事法律關系的主體B：智力成果是一種無形資產，是知識產權法律關系的客體C：物權、知識產權、人身權屬于形成權D：胎兒不具有民事權利能力，不得成為民事法律關系的主體E：執(zhí)行層的組織協(xié)調15、預計某宗房地產未來第一年的凈收益為18萬元，此后各年的凈收益會在上一年的基礎上增加1萬元，該類房地產的資本化率為8%，該房地產的價格為O萬元。225.00237.50381.25395.8316、設立地役權通常會使（）。A.供役地的價值下降B.需役地的價值下降C.供役地與需役地的價值都下降D.供役地與需役地的價值都上升17、房產用地面積測算時，需計入用地面積的是。A：公共使用的排水溝B：市政道路C：權屬不明的巷道D：房屋占地面積E：執(zhí)行層的組織協(xié)調18、季節(jié)比率是_。A.說明現(xiàn)象在某年的某月平均數占該年總平均數的比重B.說明現(xiàn)象在某年的某季平均數占該年總平均數的比重C.說明現(xiàn)象在各年某個月的同月平均數占各年總的月平均數的比重D.說明現(xiàn)象在各年某個季的同季平均數占各年總的季平均數的比重19、按照目前我國土地登記制度的規(guī)定，屬于集體土地的核發(fā)。A：《國有土地所有證》B：《國有土地使用證》C：《集體土地所有證》D：《集體土地使用證》E：房地產估價機構必須加蓋公章20、某宗房地產未來第一年的凈收益為20萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增加3萬元，該類房地產的報酬率為8%。該房地產的價格為萬元。A：695.83B：681.25C：715.83D：718.75E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格21、王某已有一套住房，2006年又接受贈與一套價值為100萬元的住房，并繳納契稅、公證費、手續(xù)費等相關稅費5萬元。2012年7月1日，王某將該住房以125萬元轉讓，應繳納個人所得稅萬元。A：B：4C：24D：25E：執(zhí)行層的組織協(xié)調22、某宗房地產的土地價值占總價值的40%,建筑物價值占總價值的60%,由可比實例房地產中所求出的土地資本化率為6%,建筑物資本化率為8%,綜合資本化率為。A：6%B：7%C：7.2%D：8%E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格23、設計方案評價原則中，下列關于考慮項目全壽命費用的原則，說法錯誤的是。A：所謂項目全壽命費用，就是項目從投資一開始一直到項目產品不能再繼續(xù)利用為止所發(fā)生的一切費用8：項目全壽命包括項目建設過程和使用過程兩部分^項目全壽命費用包括建設過程的投資成本，即工程造價和項目建成后使用過程發(fā)生的使用成本D：堅持考慮項目全壽命費用的原則，就是要求在設計過程中要兼顧建設過程和使用過程，力求項目全壽命費用最高E：執(zhí)行層的組織協(xié)調24、下列關于預售房地產開發(fā)經營期的圖示正確的是。A：B：C：D：E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格25、某銀行存款的計息方式采用單利，假設其一年期存款的年利率為5%,為吸引3年期的儲戶，則其3年期存款的單利年利率應大于。A：4.25%B：4.75%C：5.25%D：5.33%E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0?5分）1、假設某房地產投資項目的負債合計為3000萬元，資產合計為5000萬元，流動資產和流動負債分別為2500萬元和1250萬元，存貨為1500萬元。則該房地產投資項目的資產負債率為。A：167%B：80%C：200%D：60%E：借款合同2、某三層樓房，每層建筑面積相等，房地總價值為200萬元，其中一層價值是二層價值的2倍，三層價值是二層價值的0.7倍。若建筑物總價值為120萬元。下列關于土地份額分攤的表述中正確的有。八：按建筑面積分攤二層占有土地的份額為33.33%8：按房地價值分攤二層占有土地的份額為17.57%^按房地價值分攤二層占有土地的份額為27.03%口：按土地價值分攤二層占有土地的份額為17.57%E：按土地價值分攤二層占有土地的份額為27.03%3、房地產估價所評估的是房地產的_。A.投資價值B.賬面價值C.市場價值D.使用價俏E.交換價值4、建設用地使用權出讓合同附件的主要內容包括。A：當事人的名稱和住所B：土地界址、面積C：宗地平面界址圖D：開發(fā)投資強度E：市縣政府規(guī)劃管理部門確定的宗地規(guī)劃條件5、職工可以提取住房公積金用于消費的事項有_。A.購買上班用的電動車B.購買自用二手商鋪C自建自住住房D.裝修自住住房E.償還購買自住經濟適用住房的貸款本息6、產權屬于全民所有的，以經營管理的為納稅人。A：承典人B：單位和個人C：房產代管人或者使用人D：都不對E：執(zhí)行層的組織協(xié)調7、某房地產投資者以300萬元購入一個商業(yè)店鋪用于出租經營，資本金為100萬元，其余資金為金融機構提供的利率為10%、期限為10年，按年等額還款的抵押貸款。如該店鋪第一年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬元，則考慮還本收益（不考慮所得稅影響）后的權益投資回報率為（）。10%11.27%14.18%22.55%8、制作深度價格修正率的要領是_。A.選取標準宗地B.設定標準深度C.將標準深度分為若干等份D.制定單獨深度價格修正率，或將單獨深度價格修正率轉換為累計或平均深度價格修正率E.按深度價格修正率求取路線價9、—是敏感性分析的最基本方法，使用這種方法首先要假設各因素之間相互獨立。A.多因素敏感分析法B.單因素敏感分析法C.三項預測值法D.風險分析法10、下列房地產中，一般情況下適用市場法估價的有（）。A.標準廠房B.房地產開發(fā)用地C.行政辦公樓D.寫字樓E.在建工程11、下列關于房地產抵押價值評估的表述中，正確的有（）。A.法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產，沒有抵押價值B.再次抵押的房地產的抵押價值為該房地產的價值扣除已擔保債權后的余額C.房地產的價值扣除預計處分該房地產的各種費用、稅金后的余額才是抵押價值D.不能單獨處分、使用的房地產不宜作為抵押物，應當沒有抵押價值E.在評估土地使用權足以劃撥方式取得房地產的抵押價值時，不應包括土地使用權出讓金12、政府的土地供應政策直接影響房地產開發(fā)的。A：產品質量B：產品性價比C：規(guī)模和結構D：產品檔次E：借款合同13、下列不符合工程建設定額特點的是。A：穩(wěn)定性B：系統(tǒng)性C：統(tǒng)一性D：權威性E：執(zhí)行層的組織協(xié)調14、當承包商僅作為營造商時，其利潤僅與有關，承擔的風險相對較少。A：土地成本8：建造成本C：資金籌措D：市場營銷E：施工周期15、購房人發(fā)現(xiàn)商品房質量有問題，不能選擇退房的情形有。A：使用一年后發(fā)現(xiàn)屋面漏水B：辦理房屋所有權證后，確認房屋主體結構有質量問題C：辦理房屋所有權證前，確認房屋主體結構有質量問題D：尚未使用即發(fā)現(xiàn)下水管道堵塞E：下雨時發(fā)現(xiàn)外墻滲水16、臨時使用土地的時間可以為_。3個月9個月20個月27個月32個月17、某高層樓房占用的土地總面積為900m2,房地產總價值為3000萬元，甲公司擁有其中的寫字樓部分，此部分的房地產價值為2000萬元；乙公司擁有該房地產的商鋪和地下超市部分，此部分的房地產價值為1000萬元。那么如果按房地價值分攤方法計算，甲公司擁有的土地數量為—m2。70060050020018、質量控制包括—的質量控制。A.投資決斷B.決策階段C.設計階段D.施工階段E.檢驗階段19、由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的（），主要規(guī)定了用地性質、位置和界限。A.選址規(guī)劃意見通知書B.規(guī)劃設計條件通知書C.建設用地規(guī)劃許可證D.建設工程規(guī)劃許可證20、市場經濟條件下，物業(yè)租金水平的高低，主要取決于_。A.業(yè)主希望的投資回報率B.承租人愿意承擔的費用C.承租人的承受能力D.同類型物業(yè)的市場供求關系21、下列不屬于導致建筑物經濟折舊的因素是（）。A.交通擁擠B.建筑技術進步C.城市規(guī)劃改變D.自然環(huán)境惡化22、耕地占用稅實行的是—稅率。A.比例B.定額C.超額累進D.地區(qū)差別23、下列關于地下室的卷材防水，表述正確的是。A：地下室必須采取防水構造做法，常用的防水做法是卷材防水B：防水層粘貼在地下室墻外表