概述分布情況出讓性質(zhì)交易情況

相關(guān)政策及法規(guī)昆明市土地交易市場研究昆明土地交易市場研究/概述所謂土地交易，即國家以土地所有者的身份，將土地使用權(quán)按規(guī)劃要求和投資計劃及使用年限，出讓給土地使用者或開發(fā)商，交易方式主要以招、拍、掛三種形式進行。2009年昆明全年土地出讓6257.05畝，成交5781.52畝，出讓114宗，成交74宗，交易金額668017.341萬元，其中71宗以底價成交，就上半年而言，實際交易金額303494..648萬元，成交2897.821畝，成交42宗，均以底價成交；而2010年上半年則出讓4746.219畝，成交3954.433畝，出讓57宗，成交51宗，實際交易金額648988.786萬元，其中43宗以底價成交?？v觀昆明市2010年前半年土地交易市場狀況，與2009年成交量相比，成交面積已達到68.4%，交易金額已達到97.2%，與去年同期成交量比較，成交面積增長36.4%?？梢?，今年昆明市土地交易市場較為活躍，成交增幅較大，總體呈上升態(tài)勢。數(shù)據(jù)來源：國土資源局網(wǎng)除了2009年2月出現(xiàn)零成交、10月、12月成交量偏少外，逐步呈緩慢上升趨勢，這與當(dāng)前國家的土地政策是分不開的。昆明土地交易市場研究/概述數(shù)據(jù)來源：國土資源局網(wǎng)昆明土地交易市場研究/分布狀況數(shù)據(jù)來源：國土資源局網(wǎng)2009年交易土地主要以三環(huán)以外為主，經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)次之，一環(huán)、二環(huán)相對較少，一環(huán)最少，僅有一宗。2009年各板塊區(qū)域成交土地信息如下：一環(huán)：1宗，9.6畝；二環(huán)：3宗，87.3畝；三環(huán)：11宗，357.8畝；三環(huán)以外：23宗，2469.6畝；經(jīng)開區(qū)：14宗，1517.5畝；高新區(qū)：12宗，732.7畝；呈貢：7宗，628.4畝；?？冢?宗，138.3畝；昆明土地交易市場研究/分布狀況2010年上半年各板塊區(qū)域成交土地信息如下：一環(huán)：2宗，28.8畝；二環(huán)：4宗，318畝；三環(huán)：10宗，277畝；三環(huán)以外：7宗，690.6畝；經(jīng)開區(qū)：4宗，517.3畝；高新區(qū)：4宗，310.6畝；呈貢：20宗，1812.8畝；?？冢簾o；數(shù)據(jù)來源：國土資源局網(wǎng)2010年上半年成交土地以呈貢區(qū)域為主，其次為三環(huán)以外、經(jīng)開區(qū)，三環(huán)以內(nèi)區(qū)域均較少，?？趧t為0成交。昆明市土地出讓放量呈上升趨勢；就今年上半年放量分布圖來看，三環(huán)以外及呈貢是熱點區(qū)域；大量的土地出讓，勢必導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)市場將較2009年更為激烈些；啟示一：昆明土地交易市場研究/出讓性質(zhì)按季度看不同用地性質(zhì)的成交走勢，見下圖：商業(yè)用地成交量呈曲折性緩慢上升趨勢，可見昆明的商業(yè)項目前景較好。住宅用地成交量呈明顯下降趨勢，土地成交量較少，可見開發(fā)商拿地較為謹(jǐn)慎，勢必引起房地產(chǎn)開發(fā)項目的數(shù)量不足，這將直接導(dǎo)致商品房銷售價格的上漲。數(shù)據(jù)來源：國土資源局網(wǎng)昆明土地交易市場研究/出讓性質(zhì)數(shù)據(jù)來源：國土資源局網(wǎng)工業(yè)用地成交呈大幅上漲態(tài)勢，這與目前昆明的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整是密切相關(guān)的。其他用地成交量則無明顯走勢，該類用地與前面三類用地的關(guān)聯(lián)度較大，基本屬于相關(guān)的配套項目用地。啟示二：2009年1月至2010年6月交易土地主要以工業(yè)性用地為主，跟當(dāng)前昆明整個產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整是密切相關(guān)的；住宅用地土地市場低糜，成交量不大，個別月份甚至出現(xiàn)零成交，未來房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)供小于求的局面，在一定程度會助漲商品房價；而商業(yè)類用地市場較住宅用地市場活躍得多，可見，廣大開發(fā)商看好商業(yè)項目前景；昆明土地交易市場研究/成交價格綜合用地以三環(huán)以外區(qū)域上漲幅度很大，近20倍之多，郊區(qū)呈貢范圍價格也出現(xiàn)較大幅度上漲，近1倍，明顯帶有從三環(huán)以外區(qū)域向郊區(qū)遞減的特征，但各郊區(qū)價格則差異不大。數(shù)據(jù)來源：國土資源局網(wǎng)

工業(yè)用地價格無明顯的區(qū)域特征，呈貢和經(jīng)開區(qū)則出現(xiàn)小幅上漲，上漲幅度分別為近30%、60%，三環(huán)以外及高新區(qū)甚至出現(xiàn)小副下降，可見工業(yè)用地價格受市場波動影響較小。啟示三：住宅用地因為個別區(qū)域區(qū)域出現(xiàn)零成交，總體成交量不大，無明顯的上漲勢頭，鑒于城市化節(jié)奏的加快，住宅的需求量急劇上升，而目前市場供應(yīng)量較為有限，相信未來一段時間內(nèi)住宅用地還是會出現(xiàn)小幅上漲，但因國家宏觀政策的調(diào)控，幅度不會很大；綜合用地上漲幅度很大（近20倍），主要是因為位于官渡區(qū)矣六鄉(xiāng)五臘村民小組的宗地被中石油以高出起拍價近5倍價收入囊中，但這只是個案，總體上綜合用地價格發(fā)展還是較為平穩(wěn)。二、三環(huán)區(qū)域價格也大幅上升，開發(fā)商拿地成本加大，將帶動后續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)市場銷售價格的攀升；順應(yīng)昆明產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)等工業(yè)板塊亦在加大投資、建設(shè)，從而帶動區(qū)域內(nèi)土地價格的上漲；呈貢區(qū)域土地價格均出現(xiàn)不同幅度上漲，最高漲幅近1倍；昆明土地交易市場研究/交易狀況2009年2月，位于昆明市北教場路67號，編號為J20089-0275的地塊發(fā)生流拍。2010年6月，位于呈貢縣洛羊街道辦事處大、小新冊社區(qū)居委會，編號為J2009-085的地塊于2010年6月因報名人數(shù)未達到7家而發(fā)生今年第一宗流拍。

從今年上半年交易土地競得者來看，昆明螺螄灣國際商貿(mào)城創(chuàng)業(yè)園開發(fā)有限公司是最大的拿地者，其吸納土地均位于呈貢范圍內(nèi)，共9宗，面積高達1461.185畝，占昆明市上半年土地交易量約37%，其余各競得者拿地比例不大，在此不作贅述，具體情況詳見下表：數(shù)據(jù)來源：國土資源局網(wǎng)一環(huán)二環(huán)三環(huán)1~23~456~1314~1516昆明土地交易市場研究/交易狀況以宗地序號標(biāo)示2010年昆明市市區(qū)及近郊成交土地位置分布示意圖如左：市區(qū)范圍（三環(huán)以內(nèi)）成交土地16宗，面積623.5畝，為居住及商業(yè)用地，其中商業(yè)用地9宗、166畝，住宅用地7宗、457.5畝，可見，主要以住宅用地為主。近郊范圍成交7宗，690.6畝，為工業(yè)及其他用地，其中工業(yè)用地2宗、89畝，其他用地5宗、501.6畝，可見，主要以其他用地為主。17~1819~2223數(shù)據(jù)來源：國土資源局網(wǎng)昆明土地交易市場研究/交易狀況昆明土地交易市場研究/交易狀況昆明主城海口呈貢經(jīng)開區(qū)高新區(qū)1~2021~2426~28數(shù)據(jù)來源：國土資源局網(wǎng)以宗地序號標(biāo)示2010年昆明市市區(qū)及近郊成交土地位置分布示意圖如左：遠郊范圍成交土地28宗2640.7畝，其中呈貢20宗1812.8畝、經(jīng)開區(qū)4宗517畝、高新區(qū)4宗310.9畝，而各區(qū)域工業(yè)用地面積分別達1640.3畝、517畝、258畝，可見，遠郊范圍以呈貢區(qū)域為主，且基本均以工業(yè)用地為主。土地出讓收益即“土地財政”，是預(yù)算外收入，是地方財政收入的來源之一，但在過內(nèi)很多城市，卻已成為財政收入的主要來源，成為經(jīng)營城市發(fā)展的重要法寶。2008年，受金融危機的影響，昆明乃至全國土地市場低糜。2009年，土地交易市場異?；钴S，昆明又驚現(xiàn)“地王”

，昆明土地市場地價的上升，導(dǎo)致房價的急劇上漲，房地產(chǎn)市場泡沫形成，需要采取相關(guān)措施來穩(wěn)定土地交易市場。舉例：如位于昆明市五華區(qū)五一路五福巷的9.56畝居住用地，被以16116萬元交易起價被俊發(fā)地產(chǎn)拿下，成交單價達1685.77萬元，一舉成為09年昆明土地市場單價最貴的地王。2010年，延續(xù)2009年的增長勢頭，土地市場亦不夠穩(wěn)定，而昆明眾多土地以起價成功交易，需要進一步來規(guī)范土地交易市場。相關(guān)政策盤點如下：昆明土地交易市場研究/相關(guān)政策及法規(guī)國家政策時間措施要點2008.01.03國務(wù)院：促進節(jié)約集約用地閑置土地，特別是閑置房地產(chǎn)用地要征收繳增值地價。2008.02.04國務(wù)院：發(fā)布土地調(diào)查條例根據(jù)土地管理工作的需要，每年進行土地變更調(diào)查，加強土地的所有權(quán)和使用權(quán)管理。昆明土地交易市場研究/相關(guān)政策及法規(guī)國家政策時間措施要點2008.05.29違反土地管理規(guī)定行為處分辦法土資源行政主管部門依法查處土地違法違規(guī)行為。2009.02.01建立經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場進一步提出建立健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場。2009.03.24頒布《新土地管理法》農(nóng)村宅基地職能在集體居民內(nèi)部流轉(zhuǎn)，宅基地進入公開市場流轉(zhuǎn)不再適用范圍，集體土地的抵押和流轉(zhuǎn)也受到一定程度限制。2009.08.10進一步落實工業(yè)用地出讓制度明確政策，合理選擇工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓方;嚴(yán)格限定協(xié)議范圍，規(guī)范工業(yè)用地協(xié)議出讓;強化執(zhí)法監(jiān)察，嚴(yán)格執(zhí)行工業(yè)用地出讓制度。2009.09.01嚴(yán)格建設(shè)用地管理、促進批而未用土地利用對取得土地后滿2年未動工的建設(shè)項目用地，應(yīng)依照閑置土地的處置政策依法處置，促進盡快利用，要求地方政府加強建設(shè)用地批后監(jiān)管，切實預(yù)防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現(xiàn)象。2009.09.26促進節(jié)約集約用地強調(diào)閑置土地處置辦法，對閑置土地征收增值地價。促進節(jié)約集約用地，提高土地利用率。2009.11.10國土部、發(fā)改委：限制用地規(guī)定商品住宅用地的宗地出讓面積不超過7公頃，中等城市不超過14公頃，大城市不超過20公頃。2009.12.17加強土地出讓收支管理分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清。首付不得低于全部土地出讓款的50%，如果開發(fā)商拖欠土地出讓價款，不得參與新的土地出讓交易。2010.4.15國土資源部：增加住房用地供應(yīng)量2010年擬計劃供應(yīng)住房用地總量同比增長逾130％,其中中小套型商品房將占四成多,超過去年全國實際住房用地總量。昆明土地交易市場研究/相關(guān)政策及法規(guī)地方政策時間措施要點2008.05.05昆明市國有土地使用權(quán)出讓收支管理征地和拆遷補償支出、土地開發(fā)支出、土地出讓業(yè)務(wù)支出、國有土地收益基金支出、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金支出以及其他屬于國土部門的支出，由財政部門依據(jù)預(yù)算（或采用預(yù)撥方式）撥付給國土部門2008.05.05昆明市工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓工業(yè)項目用地實行有底價招標(biāo)拍賣掛牌出讓，出讓底價應(yīng)根據(jù)土地估價結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場情況集體決策確定，其出讓底價或標(biāo)底不得低于《全國工業(yè)用地出讓最低標(biāo)準(zhǔn)》2008.07.01昆明市土地征收管理暫行辦法建設(shè)項目經(jīng)批準(zhǔn)征收土地的，市財政部門應(yīng)當(dāng)按照上年度收繳征地管理費總額的70％安排征收土地工作經(jīng)費等支出預(yù)算，于當(dāng)年1月份內(nèi)將支出預(yù)算數(shù)的50%預(yù)撥給市國土資源行政主管部門，作為本年度開展土地征收的前期工作經(jīng)費，剩余部分由市財政部門根據(jù)土地征收工作進度及時足額撥付到市國土資源行政主管部門2008.07.01昆明市閑置土地處置辦法土地閑置1年以上不滿2年的，由國土資源行政主管部門向土地使用權(quán)人送達《土地閑置費繳款通知書》，收取土地閑置費；以劃撥方式取得的土地閑置滿1年的，按取得該土地價款的15%收取閑置費；超過1年不滿2年的，以取得該土地價款的20%的額度全年均攤后，按月計收閑置費，閑置不足一個月的，按一個月計算2009.7提出云南橋頭堡建設(shè)戰(zhàn)略昆明產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)面臨重新調(diào)整，而進