土地儲(chǔ)備項(xiàng)目貸款的開發(fā)評(píng)審（2013年1月）主要內(nèi)容一土地儲(chǔ)備項(xiàng)目貸款情況六幾點(diǎn)體會(huì)四開發(fā)評(píng)審的程序、要求與信貸管理五案例點(diǎn)評(píng)二支持土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的理念三支持的重點(diǎn)項(xiàng)目領(lǐng)域前言經(jīng)濟(jì)形勢(shì),逐步趨穩(wěn)，下行壓力大出口仍然疲軟，政府主導(dǎo)投資財(cái)力有限，加上收入分配改革對(duì)消費(fèi)支持作用滯後，專家預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)困難情況至少會(huì)維持至明年上半年，明年經(jīng)濟(jì)仍處於穩(wěn)增長和調(diào)結(jié)構(gòu)糾結(jié)之中。我國三季度經(jīng)濟(jì)同比增長7.4%，環(huán)比增長2.2%。我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展面臨的國際國內(nèi)形勢(shì)依然嚴(yán)峻，大力發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

2012年GDP增長速度7.8%，低于8%，企穩(wěn)回升。

金融形勢(shì),資金面緊中有松，趨向拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)自2011年6月20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，全年6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。大型銀行存款準(zhǔn)備金率高達(dá)21.5%，創(chuàng)歷史新高點(diǎn)。中小金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率也將高達(dá)18%。每一次上調(diào)一次性凍結(jié)銀行資金4000億元左右。

2012年2月24日，是今年首次下調(diào)了存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2012年7月6日，一個(gè)月內(nèi)連續(xù)兩次降息；人民銀行逆回購不斷使用。僅2012年10月末的一周內(nèi)，規(guī)模達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的5680億元，凈投放達(dá)3790億元，公開市場(chǎng)操作單周歷史最高水平。目前資金面比較穩(wěn)定，處于方向抉擇期。前言融資平臺(tái)形勢(shì)《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)地方政府融資平臺(tái)公司管理有關(guān)問題的通知》（國發(fā)[2010]19號(hào)）。平臺(tái)數(shù)量增長過快，貸款規(guī)模迅速擴(kuò)張，相關(guān)運(yùn)營問題逐步出現(xiàn)，潛在風(fēng)險(xiǎn)引起關(guān)注。搞好平臺(tái)規(guī)范工作對(duì)于地方政府、銀行和平臺(tái)公司都是一件非常重要而緊迫的任務(wù)。銀監(jiān)會(huì)就平臺(tái)準(zhǔn)入、退出條件及強(qiáng)化平臺(tái)“名單制”管理提出的一系列要求，歸結(jié)成一點(diǎn)，就是要求2011年6月底前各家平臺(tái)公司均能達(dá)到退出條件，轉(zhuǎn)成一般性公司。要求平臺(tái)公司自身現(xiàn)金流、擔(dān)保及抵質(zhì)押品折現(xiàn)價(jià)值合計(jì)達(dá)貸款本息120%，否則現(xiàn)有存量貸款均須轉(zhuǎn)成不良貸款。銀監(jiān)發(fā)[2012]12號(hào)，按平臺(tái)管理類新增貸款投向主要五個(gè)方面，一是符合《公路法》收費(fèi)公路項(xiàng)目；二是國務(wù)院審批或準(zhǔn)通過且資本金到位的重大項(xiàng)目；三是土地儲(chǔ)備類和保障性住房建設(shè)項(xiàng)目（有償債能力的公租房、廉租房、棚戶區(qū)改造）；四是農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行支持且符合中央政策的農(nóng)田水利類項(xiàng)目；五是工程進(jìn)度達(dá)到60%以上，且現(xiàn)金流測(cè)算達(dá)到全覆蓋的在建項(xiàng)目?！蛾P(guān)于制止地方政府違法違規(guī)融資行為的通知》（財(cái)預(yù)[2012]463號(hào)）嚴(yán)禁直接或間接吸收公眾資金違規(guī)集資未經(jīng)監(jiān)管部門批準(zhǔn)不得直接或間接吸收公眾資金進(jìn)行公益性項(xiàng)目建設(shè)切實(shí)規(guī)范地方政府以回購方式舉借政府性債務(wù)行為除法律和國務(wù)院另有規(guī)定外，不得BT方式舉借；公租房、公路，需要BT的，根據(jù)規(guī)劃、能力，確定合理規(guī)模，落實(shí)分年償還計(jì)劃加強(qiáng)對(duì)融資平臺(tái)公司注資行為管理不得以公益性資產(chǎn)注資；土地注入，以出讓方式注入，足額繳納土地出讓收入并取得土地使用證，劃撥方式注入，依法批準(zhǔn)并用于指定用途；不得承諾將儲(chǔ)備土地預(yù)期出讓收入作為償債資金來源進(jìn)一步規(guī)范融資平臺(tái)公司融資行為不得授權(quán)融資平臺(tái)公司承擔(dān)土地儲(chǔ)備職能和進(jìn)行土地儲(chǔ)備融資；公租房、公路等公益性項(xiàng)目，只能通過金融機(jī)構(gòu)借款，其他直接或間接融資不被允許堅(jiān)決制止地方政府違規(guī)擔(dān)保承諾行為擔(dān)保函、承諾函、安慰函等；機(jī)關(guān)事業(yè)單位和社團(tuán)國有資產(chǎn)不得抵押

清理整改，追究責(zé)任平臺(tái)分類管理，分類運(yùn)作

一類是符合市場(chǎng)機(jī)制的、按照銀監(jiān)發(fā)[2011]34號(hào)整改后確認(rèn)為一般公司，按照市場(chǎng)化、商業(yè)化的融資模式進(jìn)行

另一類是政府融資平臺(tái)公司，嚴(yán)格按照法律和國務(wù)院規(guī)定執(zhí)行政策清晰，合規(guī)操作，時(shí)不我待十八大勝利召開；

提出生態(tài)文明建設(shè)新要求:

優(yōu)化國土空間開發(fā)格局;

全面促進(jìn)資源節(jié)約;加大自然生態(tài)系統(tǒng)和環(huán)境保護(hù)力度。

堅(jiān)持走中國特色新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化道路，推動(dòng)信息化和工業(yè)化深度融合、工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動(dòng)、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化相互協(xié)調(diào)，促進(jìn)工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展新的投資建設(shè)開端

換屆規(guī)律;加快發(fā)展;確保到二0二0年實(shí)現(xiàn)全面建成小康社會(huì)宏偉目標(biāo)。一、土地儲(chǔ)備項(xiàng)目貸款情況開行功能簡介

商業(yè)化轉(zhuǎn)型；“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略；開發(fā)性金融理念；“一拖二”組織結(jié)構(gòu)；功能極大完善從2001年開始介入土地儲(chǔ)備項(xiàng)目，貸款用于土地一級(jí)市場(chǎng)的開發(fā)。截至目前累計(jì)承諾貸款上千億元。資產(chǎn)質(zhì)量良好，不良貸款率低于全行平均水平。不僅較好地支持了北京、上海、天津、?？?、深圳、長春等一大批大中城市的土地一級(jí)開發(fā)，大大提升了城市功能和形象，同時(shí)對(duì)一些中小城市或縣鎮(zhèn)也均有融資支持，提高了土地利用效率，促進(jìn)了地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。二、支持土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的理念貫徹落實(shí)黨的“十八大”精神，為實(shí)施國家的發(fā)展戰(zhàn)略和目標(biāo)提供融資服務(wù)按照《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)集約節(jié)約用地的通知》要求，城市建設(shè)走“節(jié)地、節(jié)材、節(jié)能、節(jié)水、環(huán)保”之路，重點(diǎn)支持高效利用土地的項(xiàng)目規(guī)劃先行，統(tǒng)籌城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、信息化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展要求，建設(shè)和諧社會(huì)，促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展注重機(jī)制建設(shè)、市場(chǎng)建設(shè)、信用建設(shè)，發(fā)揮開發(fā)性金融的先導(dǎo)和推動(dòng)作用城市規(guī)劃范圍內(nèi)的城區(qū)居住用地收儲(chǔ)有權(quán)部門批準(zhǔn)設(shè)立的工業(yè)園、科技園、開發(fā)區(qū)等各類園區(qū)的土地收儲(chǔ)支持重點(diǎn)有權(quán)部門確定的成片開發(fā)項(xiàng)目及重點(diǎn)收購儲(chǔ)備范圍內(nèi)經(jīng)營性項(xiàng)目需要使用集體土地的進(jìn)行統(tǒng)一征地新增建設(shè)用地中用于經(jīng)營性開發(fā)的土地收儲(chǔ)因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建需要調(diào)整使用土地收儲(chǔ)三、支持的重點(diǎn)項(xiàng)目領(lǐng)域四、開發(fā)評(píng)審的程序、要求與信貸管理開發(fā)評(píng)審審議審批信貸管理四、開發(fā)評(píng)審的程序、要求與信貸管理項(xiàng)目開發(fā)政府有關(guān)部門推薦所在地分行受理，辦理入庫按照項(xiàng)目成熟度申報(bào)評(píng)審計(jì)劃

政府重視、財(cái)政支持、機(jī)制健全、手續(xù)完備四、開發(fā)評(píng)審的程序、要求、信貸管理項(xiàng)目評(píng)審項(xiàng)目借款人借款人是經(jīng)縣以上人民政府（或有權(quán)審批部門）批準(zhǔn)成立受土地行政主管部門委托從事土地收購、儲(chǔ)備、出讓土地前期相關(guān)工作的獨(dú)立的法人機(jī)構(gòu)，隸屬國土資源管理部門的事業(yè)單位借款人統(tǒng)一承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲(chǔ)備工作借款人信用評(píng)級(jí)BBB-及以上借款人的資產(chǎn)負(fù)債率應(yīng)不高于70%申請(qǐng)貸款規(guī)模，應(yīng)當(dāng)與年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃、年度土地儲(chǔ)備融資規(guī)模相銜接，不得超出規(guī)模控制四、開發(fā)評(píng)審的程序、要求與信貸管理項(xiàng)目概況項(xiàng)目政策風(fēng)險(xiǎn)：主要了解城市總體規(guī)劃和城市土地利用總體規(guī)劃、城市近期用地計(jì)劃，年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃是否經(jīng)過同級(jí)人民政府批準(zhǔn)，本項(xiàng)目收儲(chǔ)的土地是否在批準(zhǔn)的收儲(chǔ)計(jì)劃內(nèi)，說明貸款項(xiàng)目是否符合上述要求，其中涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)了解是否經(jīng)有權(quán)部門批復(fù)項(xiàng)目概況和建設(shè)必要性：重點(diǎn)是介紹土地的現(xiàn)狀、面積、位置，主要建設(shè)內(nèi)容，該儲(chǔ)備土地項(xiàng)目對(duì)城市發(fā)展的意義。評(píng)審重點(diǎn)：重點(diǎn)審查分批次建設(shè)用地審批和單獨(dú)選址項(xiàng)目用地審批文件，分析判斷審批權(quán)限、程序是否合法；需查閱城市規(guī)劃（或?qū)I(yè)規(guī)劃），判斷規(guī)劃中的土地用途、位置和面積等是否與土地審批內(nèi)容一致；查閱土地使用權(quán)證、合同、土地登記證等，判斷相關(guān)內(nèi)容是否一致，掌握土地位置、界址、數(shù)量、質(zhì)量、權(quán)屬、用途、他項(xiàng)權(quán)利處置等情況。貸款用途不得用于城市建設(shè)及其他與土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)無關(guān)的項(xiàng)目四、開發(fā)評(píng)審的程序、要求與信貸管理項(xiàng)目完工風(fēng)險(xiǎn)重點(diǎn)介紹項(xiàng)目征用和儲(chǔ)備土地審批手續(xù)是否完備、征地拆遷的工作量與工作難度。務(wù)必是按現(xiàn)行規(guī)定，可納入土地儲(chǔ)備范圍的土地：依法收回的國有土地。主要包括：由市、縣人民政府或國土資源管理部門依法無償收回國有土地使用權(quán)的土地因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建需要調(diào)整使用土地的，由國土資源管理部門報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)，并依法對(duì)土地使用權(quán)人給予補(bǔ)償后，收回土地使用權(quán)的土地。收購的土地。主要是根據(jù)土地儲(chǔ)備計(jì)劃收購國有土地使用權(quán)的土地。對(duì)此，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)與土地使用權(quán)人簽訂土地使用權(quán)收購合同。四、開發(fā)評(píng)審的程序、要求與信貸管理項(xiàng)目總投資評(píng)審項(xiàng)目總投資：土地儲(chǔ)備項(xiàng)目貸款應(yīng)依據(jù)地方政府制定的土地儲(chǔ)備計(jì)劃合理估算項(xiàng)目總投資。根據(jù)當(dāng)?shù)貧v史收購、開發(fā)、儲(chǔ)備土地成本進(jìn)行測(cè)算，最終以政府有關(guān)部門批復(fù)總投資為準(zhǔn)。資金籌措與落實(shí)：項(xiàng)目的資本金來源主要有政府財(cái)政出資或財(cái)政返還的土地出讓收益等，項(xiàng)目各項(xiàng)資金來源應(yīng)落實(shí)相應(yīng)承諾文件。土地儲(chǔ)備工作中發(fā)生的地籍調(diào)查、土地登記、地價(jià)評(píng)估以及管護(hù)中圍欄、圍墻等建設(shè)性支出，經(jīng)同級(jí)財(cái)政部門批準(zhǔn)，方可納入貸款使用范圍四、開發(fā)評(píng)審的程序、要求與信貸管理市場(chǎng)預(yù)測(cè)：重點(diǎn)分析土地市場(chǎng)的供需狀況，確定項(xiàng)目土地出讓計(jì)劃及出讓價(jià)格。在土地出讓量價(jià)預(yù)測(cè)過程中，評(píng)審人員要認(rèn)真對(duì)土地量價(jià)與相關(guān)因素進(jìn)行關(guān)聯(lián)分析，比如經(jīng)濟(jì)、區(qū)域人口、城市化指標(biāo)、城市規(guī)劃、投資、基準(zhǔn)地價(jià)等指標(biāo)，分析相關(guān)指標(biāo)與量價(jià)的關(guān)系。土地年度出讓量預(yù)測(cè)

出讓規(guī)模預(yù)測(cè)：按居住用地、商業(yè)用地（商住用地）和工業(yè)用地分別進(jìn)行年度出讓量預(yù)測(cè)。存量建設(shè)用地；規(guī)劃建設(shè)用地年度實(shí)際土地供應(yīng)量、年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用量（計(jì)劃）、預(yù)測(cè)出讓量不得超過近三年同類土地年均實(shí)際供應(yīng)量，原則上逐年遞減 四、開發(fā)評(píng)審的程序、要求與信貸管理XXX市XXX類土地出讓分析預(yù)測(cè)表單位：畝年份平均前三年前兩年前一年本市實(shí)際土地供應(yīng)量

本市年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用量

年份-評(píng)審年評(píng)審后一年評(píng)審后X年預(yù)測(cè)本市年度土地出讓量-

預(yù)測(cè)本市年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用量-

預(yù)測(cè)本項(xiàng)目年度土地出讓量-

預(yù)測(cè)本項(xiàng)目年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用量-

四、開發(fā)評(píng)審的程序、要求與信貸管理土地出讓價(jià)格預(yù)測(cè)根據(jù)居住用地、商業(yè)用地（商住用地）和工業(yè)用地的歷史成交價(jià)格，參考相近地塊的近期成交價(jià)格，綜合考慮出讓價(jià)格按地塊的用途、分類、出讓方式等分別預(yù)測(cè)其出讓價(jià)格（合同單價(jià)）審慎原則預(yù)測(cè)價(jià)格增長率四、開發(fā)評(píng)審的程序、要求與信貸管理XXX市近三年可比地塊合同價(jià)格及項(xiàng)目單價(jià)預(yù)測(cè)表年份均價(jià)前三年前兩年前一年評(píng)審年后一年后X年地塊位置

出讓面積（畝）

合同單價(jià)（萬元/畝）

四、開發(fā)評(píng)審的程序、要求與信貸管理財(cái)務(wù)分析和償債能力評(píng)審貸款期限：結(jié)合借款人信用狀況、土地儲(chǔ)備項(xiàng)目周期、資金回籠計(jì)劃等實(shí)際情況合理確定貸款期限，最長不超過5年項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析：土地收儲(chǔ)項(xiàng)目收入全部上繳財(cái)政，開發(fā)成本由財(cái)政核定返還，因此重點(diǎn)分析借款人回收土地開發(fā)成本的保障程度，防止土地價(jià)格倒掛四、開發(fā)評(píng)審的程序、要求與信貸管理償債能力評(píng)審收入計(jì)算：不同功能、分類、出讓方式分別計(jì)算后加總；成片開發(fā)的土地，應(yīng)剔除道路、綠化、廣場(chǎng)等公共設(shè)施用地稅費(fèi)和成本費(fèi)用：必須按照國家有關(guān)規(guī)定計(jì)取土地相關(guān)稅費(fèi)，如城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、土地有償使用費(fèi)、用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的的土地出讓金及需要專項(xiàng)列支的資金等，必須依法計(jì)??；要考慮被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)等支出，納入征地補(bǔ)償費(fèi)充分考慮國家土地稅費(fèi)政策變化和走勢(shì)，穩(wěn)健預(yù)測(cè)相關(guān)支出（提高農(nóng)業(yè)開發(fā)和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)比重、保障性住房、棚戶區(qū)改造和完善國有土地使用功能的配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)）四、開發(fā)評(píng)審的程序、要求與信貸管理現(xiàn)金流測(cè)算：按照土地出讓金實(shí)繳情況，折算今后年度的土地出讓收入，扣除開發(fā)成本、各種專項(xiàng)支出資金、需上繳的各項(xiàng)資金，作為還款現(xiàn)金流土地使用權(quán)出讓金資金管理：鑒于土地出讓總價(jià)款全額納入地方預(yù)算，入國庫，實(shí)行“收支”兩條線管理。因此。要求落實(shí)本級(jí)政府或有權(quán)部門財(cái)政返還土地出讓金的相關(guān)文件，明確返還額度或比例；借款人在開行或指定行開立帳戶，返還資金存入該帳戶，接受銀行監(jiān)管四、開發(fā)評(píng)審的程序、要求與信貸管理關(guān)于信用結(jié)構(gòu)擔(dān)保：土地儲(chǔ)備貸款均為擔(dān)保貸款，并實(shí)行?？顚Ｓ谩⒎忾]管理，不得挪用。土地使用權(quán)抵押：如果是以政府儲(chǔ)備土地設(shè)定抵押權(quán)，必須具有合法的土地使用證，其價(jià)值應(yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值扣除應(yīng)當(dāng)上繳政府的土地出讓收益確定。納入儲(chǔ)備的土地不得為土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)以外的機(jī)構(gòu)融資擔(dān)保第三方擔(dān)保、資產(chǎn)抵押等擔(dān)保形式土地出讓動(dòng)態(tài)還款機(jī)制四、開發(fā)評(píng)審的程序、要求與信貸管理貸款定價(jià)評(píng)審結(jié)論和建議提交評(píng)審報(bào)告四、開發(fā)評(píng)審的程序、要求與信貸管理審議合規(guī)性審查路演審議貸款委員會(huì)審議決策審批四、開發(fā)評(píng)審的程序、要求與信貸管理信貸管理信貸管理包括合同談判與簽訂、貸款發(fā)放、資金支付、本息回收、貸后管理和不良資產(chǎn)化解等過程符合審計(jì)和銀監(jiān)會(huì)要求，不得挪用貸款和進(jìn)入國家明令禁止的領(lǐng)域土地前期開發(fā)（包括道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整的建設(shè)）公開招標(biāo)選擇合格主體五、案例點(diǎn)評(píng)1天津市土地