鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅市場操盤心得_物業(yè)經(jīng)理人鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅市場的操盤心得

城市化進(jìn)程中的第一次高潮受益的是核心城市，攤大餅式的進(jìn)展過程中，大城市有了吸附周邊資源的“核變”力量，但是帶來的負(fù)面效應(yīng)也贏得了共識，人口集中、交通擁堵、環(huán)境污染、進(jìn)展受限。從城市進(jìn)展的規(guī)劃角度講，進(jìn)展衛(wèi)星城是必定趨勢，一局部特點(diǎn)鮮亮、有進(jìn)展?jié)摿Φ闹行逆?zhèn)，以及具備資源優(yōu)勢的鄉(xiāng)鎮(zhèn)就成為這次進(jìn)展中的主角。

影響住宅市場最重要的是人文屬性，當(dāng)這種潛在和無以復(fù)加的“內(nèi)驅(qū)力”在交互作用時(shí)，我們許多時(shí)候都是無所適從，結(jié)果總是能夠映射出絲毫的痕跡。

首先，鄉(xiāng)鎮(zhèn)的定位首當(dāng)其沖，這是鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)過多年歷練的根本，也是確定自我進(jìn)展并經(jīng)過實(shí)踐熬煉自我成型的一種固有模式，可能有不合時(shí)宜的方面，但是進(jìn)展自有他的道理，這種潮流不能違逆。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)展也許呈現(xiàn)以下幾種模式：

類別

進(jìn)展特點(diǎn)

消費(fèi)需求

吸附星級

①

工業(yè)主導(dǎo)型

主要是以顯性存量人口為主

★★★★★

★★☆☆☆

工礦依托型

移民建鎮(zhèn)型

②

交通樞紐型

現(xiàn)實(shí)和將來的交集

★★★★☆

★★★★☆

區(qū)域中心型

邊界進(jìn)展型

③

商貿(mào)帶動型

增量人口可持續(xù)上升

★★☆☆☆

★★★★★

旅游效勞型

歷史文化名鎮(zhèn)

從這些眾多的進(jìn)展模式中，外來人口的增量數(shù)據(jù)是影響住宅市場進(jìn)展的核心因素，目前山東許多鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要是以①②類型為主，在操作這種鄉(xiāng)鎮(zhèn)工程的過程中，要處理的一個關(guān)鍵沖突是迎合市場開發(fā)產(chǎn)品，還是提高級別，吸引客戶向置業(yè)升級的方向轉(zhuǎn)移，但是不管是那種狀況都存在具備購置力的客戶向中心城市轉(zhuǎn)移的弊端。

其實(shí)在細(xì)分客戶購房需求的過程中，不能回避的是生活本錢和房價(jià)之間的關(guān)系，一方面客戶盼望能夠把生活和生產(chǎn)進(jìn)展兼顧，孩子上學(xué)、家庭的維護(hù)這都是需要近距離實(shí)現(xiàn)，以降低生活本錢。在這種前提下，就必需就近置業(yè)，但是等具備購置力之后，他一般會把置業(yè)升級的可能性放在中心城市，一方面為自己退休之后做預(yù)備，另外一方面為孩子的將來考慮，盼望孩子能夠在一個更高級別的城市中去創(chuàng)業(yè)實(shí)現(xiàn)幻想。

購房客戶一般以公務(wù)員和事業(yè)單位職工做為主力購房群體，由于存在常常性調(diào)動的特點(diǎn)，假如老家在本地，自然可以穩(wěn)定的在鄉(xiāng)鎮(zhèn)置業(yè)；假如是另外一種從別的縣市或城市進(jìn)展的調(diào)動，從骨子里有一種動亂感，他對于穩(wěn)定有一種特別的依靠，他一般會把家安在中心城市，鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房的可能性也小。

操盤中信息操控的有效性需要精確的討論，盡可能削減信息公布的次數(shù)，由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶圈子小，溝通渠道相對集中，易于形成團(tuán)體，對于本鎮(zhèn)的散戶盡可能少去做團(tuán)購政策，以削減節(jié)外生枝的事情發(fā)生，固然對于一些廠礦企業(yè)另當(dāng)別論；當(dāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶形成團(tuán)體的時(shí)候，確