滁州雨潤星雨華府項目定位策劃會匯報滁州雨潤星雨華府項目管理部2014年7月

城市解讀瑯琊區(qū)在滁州市區(qū)中北部2013年，全市完成生產(chǎn)總值1090億元，名義增速全省第一，實際增速全省第二；財政收入178.9億元，其中地方財政收入114.42億元，居全省第四位；規(guī)模以上工業(yè)增加值485億元，財政收入、規(guī)模以上工業(yè)增加值增速均居全省第一；固定資產(chǎn)投資1085億元，較上年增長22.9%，其中工業(yè)投資超550億，增速全省第一；外貿(mào)進出口總額18.55億美元，較上年增長23.8%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入22469元，年均增長10%；農(nóng)民人均純收入9183元，年均增長13.5%，農(nóng)民人均收入居全省第三。

滁州市位于安徽省東南部，和江蘇接壤，緊鄰南京；瑯琊區(qū)是滁州的主城區(qū)，地塊項目位于瑯琊區(qū)的北部，屬于瑯琊新區(qū)。

距離省會合肥市140公里（2小時車程），距離南京45公里（1小時車程），屬于南京1小時經(jīng)濟輻射圈，滁州工業(yè)基礎(chǔ)較為發(fā)達，近20年來，年平均經(jīng)濟較快增長，所轄縣區(qū)有1個進入全國中小城市綜合實力百強、中部地區(qū)百強縣，有4個縣區(qū)先后進入全省人均20強的行列。

地塊解讀宗地位于滁州市瑯琊新區(qū)金山路與淮河路交界處，距離瑯琊新區(qū)政府只有500米，步行5分鐘；距離市中心明光路大橋，到達天長路商業(yè)街10分鐘車程；宗地內(nèi)部除了一棟民房及雜草外，較為平整。目標地塊市中心天長路商圈10分鐘瑯琊新區(qū)市政府易景凱旋城創(chuàng)達義務商貿(mào)城宗地距離新區(qū)創(chuàng)達義務商貿(mào)城一路之隔宗地不利因素：周邊3km范圍內(nèi)目前無在售樓盤及土地開發(fā)，周邊無配套。2023/1/16市場總體概述：

2013年全年整個滁州市場商品住宅供應面積550萬㎡，成交達到200萬㎡左右，整體去化為36.3%，表現(xiàn)與去年全國整體樓市及大中城市有不小偏差；2013年滁州市商品住宅成交價格為4145.25元/㎡。其中在上半年尤其在第一季度價格在全年處于一個高位。今年1-4月滁州市整體供應290.97萬㎡，已超出去年全年一半的供應，據(jù)當?shù)鼐W(wǎng)上房數(shù)據(jù)顯示，前4個月成交96.99萬㎡，和去年同期相比基本持平，在供貨量增加的基礎(chǔ)上，去化并沒有太大的提升，可見滁州市場的存量將會達到一個高位，未來市場的風險性會加大。滁州市供應及去化統(tǒng)計市場解讀市場政策：1、針對滁州本地戶口居民執(zhí)行不限購，外地戶口提供一年以上的社保證明，限貸方面：二套房60%，三套房停貸2、預售市場管理:針對少數(shù)企業(yè)的違規(guī)操作，近日相關(guān)部門發(fā)出《關(guān)于加強房地產(chǎn)預售市場管理的緊急通知》，其中明確規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房預售許可之前，必須在市房地產(chǎn)管理局門戶網(wǎng)、市政府信息公開網(wǎng)等媒體上向社會公開承諾，并到市房地產(chǎn)管理局備案。承諾內(nèi)容包括：沒有以“內(nèi)部認籌”、“內(nèi)部認定”、“內(nèi)部登記”、“排隊領(lǐng)房號”等方式預定商品房；沒有以發(fā)放VIP卡、進行預定預購登記、收取認購金、收取購房人的存款憑證、要求以購房人的名義在銀行存入資金并簽訂房源預留協(xié)議等形式變相預售商品房；沒有以任何形式收取定金或預付款等。網(wǎng)上承諾時間為一周。凡未承諾的，一律不辦理商品房預售許可證。承諾后，如有舉報并查實的，除責令整改外，收取預付款的，沒收違法所得，并處以預付款1%以下罰款。未收取預付款的，處以1萬元以上3萬元以下的罰款。整改不到位的，不辦理商品房預售許可證。對沒有取得商品房預售許可證銷售的，一律停盤，后果企業(yè)自負?，樼饏^(qū)供應去化統(tǒng)計客戶定位客群構(gòu)成地緣客導入客其他1、原住居民2、產(chǎn)業(yè)客群3、政府企事業(yè)單位1、交通導入客群2、價格擠壓/品質(zhì)追求3、投資客群1、品牌追隨者2、其他由競品客戶分析得出，其成交房源主要以低總價、小面積段房源為主，成交客戶以首次置業(yè)的剛需客群為主。據(jù)此，可得本案客群構(gòu)成如下：針對瑯琊新區(qū)進行的實地調(diào)研，得出近兩年板塊熱銷產(chǎn)品類型主要為80-95㎡的兩房或2+1房及100-120㎡的三房；宗地項目高層部分應以首次置業(yè)為主，主要為兩房、緊湊型三房戶型為主，適當配有四房戶型，別墅部分面積也不宜過大，此類戶型配比符合瑯琊板塊市場的最佳配比，具體戶型配比建議如下表：

產(chǎn)品定位配套要求：由于項目周邊無配套，建議增加以下配套：總平面布局要求：商業(yè)用房與居住用房分開設(shè)置，商業(yè)用房僅可沿西側(cè)銀山路和用地北側(cè)集中成塊設(shè)置。沿金山路不得設(shè)置出入口，沿其他城市道路僅可各設(shè)置一個機動車出入口。機動車出入口破機綠化帶、非分隔帶寬度不大于20米。所有出入口破人行道寬度不大于15米，并按照有關(guān)規(guī)范，組織好人流、車流及消防疏散的道路系統(tǒng)，出入口設(shè)置不得影響公交站臺并符合規(guī)范要求。規(guī)劃方案主要技術(shù)經(jīng)濟指標主要技術(shù)經(jīng)濟指標規(guī)劃方案樣板區(qū)關(guān)鍵管控節(jié)點表項目開發(fā)風險及應對措施

項目介紹第一部分目錄

市場分析第二部分

項目定位第三部分

營銷建議第四部分

財務測算第五部分

項目開發(fā)第六部分瑯琊區(qū)在滁州市區(qū)中北部城市區(qū)位：滁州市位于安徽省東南部，和江蘇接壤，緊鄰南京；瑯琊區(qū)是滁州的主城區(qū)，地塊項目位于瑯琊區(qū)的北部，屬于瑯琊新區(qū)。

距離省會合肥市140公里（2小時車程），距離南京45公里（1小時車程），屬于南京1小時經(jīng)濟輻射圈，滁州工業(yè)基礎(chǔ)較為發(fā)達，近20年來，年平均經(jīng)濟較快增長，所轄縣區(qū)有1個進入全國中小城市綜合實力百強、中部地區(qū)百強縣，有4個縣區(qū)先后進入全省人均20強的行列。

一、項目介紹——城市解讀房地產(chǎn)投資：2013全年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成261.7億元，比上年增長13.9%；房屋施工面積

2650.1萬平方米，增長22.0%，其中新開工面積883.3萬平方米，增長38.6%；竣工面積541.2萬平方米，增長52.0%。商品房銷售額204.0億元，其中，住宅170.5億元，分別比上年增長42.2%、45.5%，商品房銷售面積472.5萬平方米，其中，住宅421.9萬平方米，分別比上年增長38.4%、40.5%。城市實力：2013年，全市完成生產(chǎn)總值1090億元，名義增速全省第一，實際增速全省第二；財政收入178.9億元，其中地方財政收入114.42億元，居全省第四位；規(guī)模以上工業(yè)增加值485億元，財政收入、規(guī)模以上工業(yè)增加值增速均居全省第一；固定資產(chǎn)投資1085億元，較上年增長22.9%，其中工業(yè)投資超550億，增速全省第一；外貿(mào)進出口總額18.55億美元，較上年增長23.8%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入22469元，年均增長10%；農(nóng)民人均純收入9183元，年均增長13.5%，農(nóng)民人均收入居全省第三。

一、項目介紹——城市解讀2023/1/16滁州市域經(jīng)濟基本競爭力居安徽省第10位統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局2013年數(shù)據(jù)城市經(jīng)濟發(fā)展一、項目介紹——城市解讀地塊位于瑯琊區(qū)北部，屬于新區(qū)，金山路與淮河路交匯處，通過金山路穿過明光路大橋直通市中心;緊鄰新區(qū)政府、豐山實驗學校（未運營)距老城區(qū)中心約10分鐘車程;

距滁州北站8分鐘;

距城南政務新區(qū)20分鐘;市中心方向地塊項目滁州北站一、項目介紹——宗地位置宗地位于瑯琊新區(qū)板塊，其板塊定位主要為物流產(chǎn)業(yè)高新區(qū)及未來的行政中心。老城區(qū)城南政務區(qū)城市發(fā)展新中心物流產(chǎn)業(yè)高新區(qū)農(nóng)業(yè)旅游觀光區(qū)瑯琊新區(qū)是滁州市“大滁城”建設(shè)的一部分，是瑯琊區(qū)未來的行政中心所在地，同時也是瑯琊區(qū)的重點發(fā)展區(qū)域。規(guī)劃范圍為北到世紀大道（北外環(huán)），南到清流河，西至西澗湖（城西水庫），東至菱溪路，用地面積約12.1平方公里。其中城市建設(shè)用地為11.2平方公里，水域和其他用地為0.9平方公里?，樼鹦聟^(qū)人口規(guī)?？刂圃?3萬人一、項目介紹——宗地區(qū)位17一、項目介紹——宗地指標宗地指標宗地項目明光路大橋滁州北站市中心天長商圈城南政務新區(qū)一、項目介紹——宗地交通宗地交通一、項目介紹—地塊原貌及四至圖宗地項目地塊內(nèi)部待挖河流1、宗地四至及現(xiàn)狀：

地塊內(nèi)部除了一棟民房，雜草外，整體較為平整，整體拆遷力度不大；地塊所在版塊道路由6條主干道、若干公路構(gòu)成，整體呈現(xiàn)“田子型”；東側(cè)主干道金山路，過了明光路大橋直通市區(qū)；南側(cè)為新區(qū)主干道淮河路；西側(cè)緊鄰銀山路、寶山路；北側(cè)為瑯琊大道，目前整體路況佳。一、項目介紹——地塊原貌及四至圖一、項目介紹—地塊市政條件一、項目介紹——宗地市政條件1、項目土地已于7月1日摘牌獲取；2、地塊整體地形較為平坦，地塊上有少許樹木；3、地塊周邊無化工廠等能夠造成環(huán)境或噪音污染的不利因素；4、地塊上現(xiàn)有一戶釘子戶未搬遷，政府承諾于2014年7月20日拆遷結(jié)束，必要時采取強拆措施；5、地塊內(nèi)有兩條110KV高壓供電線路，政府已書面承諾于九

月底前完成地塊內(nèi)高壓電線及鐵塔遷改工作，高壓電線遷改預算區(qū)長已審核通過，政府現(xiàn)正與供電公司商討合同簽訂事宜；紹—地塊不利因素分析項目地塊現(xiàn)狀一、項目介紹——地塊現(xiàn)狀D-16-8地塊經(jīng)濟指標占地面積：96.7畝總建筑面積：169068.8㎡容積率：2.20總戶數(shù)：1239戶地塊除一棟民房平整方正，毗鄰規(guī)劃市政公園一、項目介紹——規(guī)劃指標1、宗地所在滁州市隸屬”南京一小時經(jīng)濟輻射圈“經(jīng)濟發(fā)展較為迅速，安徽重要的工業(yè)大市；2、宗地位于瑯琊新區(qū)，離市區(qū)10分鐘車程，但由于是新開發(fā)區(qū)域，目前基礎(chǔ)生活配套缺失，居住氛圍不佳，市民對該區(qū)域的接受度不高；3、宗地內(nèi)部除一棟民房及雜草外，地勢平整，開工難度不大；一、項目介紹—小結(jié)小結(jié)：一、項目介紹——小結(jié)滁州商品住宅市場

2013年全年整個滁州市場商品住宅供應面積550萬㎡，成交達到200萬㎡左右，整體去化為36.3%，表現(xiàn)與去年全國整體樓市及大中城市有不小偏差；2013年滁州市商品住宅成交價格為4145.25元/㎡。其中在上半年尤其在第一季度價格在全年處于一個高位。今年1-4月滁州市整體供應290.97萬㎡，已超出去年全年一半的供應，據(jù)當?shù)鼐W(wǎng)上房數(shù)據(jù)顯示，前4個月成交96.99萬㎡，和去年同期相比基本持平，在供貨量增加的基礎(chǔ)上，去化并沒有太大的提升，可見滁州市場的存量將會達到一個高位，未來市場的風險性會加大。二、市場分析——滁州商品住宅市場分析瑯琊區(qū)市場商品住宅市場

2013年全年整個瑯琊區(qū)商品住宅供應面積235.84萬㎡，占全市總供應42.8%；成交達到77.32萬㎡左右，與全市同期整體去化基本持平；2013年瑯琊區(qū)商品住宅成交價格為4518元/㎡，高于全市的平均水平，可見瑯琊區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢明顯；其中在上半年尤其在第一季度價格在全年處于一個高位。今年1-4月瑯琊區(qū)商品住宅整體供應75.92萬㎡，高于去年同期供應，據(jù)當?shù)鼐W(wǎng)上房數(shù)據(jù)顯示，前4個月成交24.51萬㎡，和去年同期相比基本持平，供應增加的基礎(chǔ)上，去化沒有顯著的增加，存量大幅提升，也給未來的市場帶來了一定的去化風險。二、市場分析——瑯琊區(qū)住宅市場二、市場分析——2014年滁州住宅市場

據(jù)滁州網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截止6月23日，滁州1-6月份，市區(qū)共有29個樓盤分別以開盤、加推預約等方式推出新品房源，共計10242套，同比2013年稍有增加，漲幅2%。供應量：2014年滁州市區(qū)共新開10242套住宅房源，面積95萬㎡

去化量：2014年滁州市區(qū)共成交住宅6642套房源，成交面積70萬㎡，去化比達到73%，同比2013年成交縮水33%左右。二、市場分析與定位—消費群體特征分析全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入22591元，比上年增長10.6%；人均消費性支出18924元，比上年增長18.5%。其中，食品支出7155元，增長15.3%；衣著支出1940元，增長9.1%；居住支出2137元，增長61.8%；家庭設(shè)備用品及服務支出1273元，增長62.0%；醫(yī)療保健支出1582元，增長17.5%；教育文化娛樂支出2381元，增長25.3%。城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)[6]為37.8%。年末，每百戶城市居民家庭擁有彩電135

臺，電冰箱

97臺，洗衣機90臺，空調(diào)器137臺，照相機31架，摩托車20輛，助力車62輛，固定電話71部，

移動電話225部，家用電腦76臺，家用汽車

17輛。人均住房建筑面積38.4平方米，比上年增加5.6平方米全年農(nóng)民人均純收入9235元[7]，比上年增長13.5%；農(nóng)民人均生活消費支出

6692元。其中食品支出2556元；衣著支出363元；居住支出1831元；

家庭設(shè)備用品及服務支出428元；

交通和通訊支出580元；文化教育娛樂支出382元；醫(yī)療保健支出377元。

農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)為38.2%，比上年下降2.8個百分點。年末，每百戶農(nóng)村居民家庭擁有彩電115臺，家用電冰箱87臺，洗衣機77臺，摩托車57輛，移動電話175部，家用電腦11臺。城市購買力水平與消費群體結(jié)構(gòu)統(tǒng)計分析二、市場分析——城市消費分析2、消費水平：購物/餐飲/休閑娛樂相比較服飾和娛樂類的消費水平，滁州消費者娛樂類方面的消費水平較高，與大城市的消費水平差距比較小。服裝消費金額餐飲消費金額娛樂消費金額消費者

金女士：我們這里的餐飲消費還是比較多的，但是單次消費額不是很多，3~5個人也就吃個100-200塊。消費者何先生：這邊中青年還是蠻喜歡去KTV、影院這類娛樂場所的，至于那些有人錢么，酒吧、夜總會之類也會去的，你看同樂坊那邊晚上9點以后的經(jīng)營都是蠻好的，我們這邊還是有些有錢人的。二、市場分析——城市消費分析2、消費偏好滁州市民最常去的消費場所為天長東路步行街、白云商廈、商之都等，表明市中心的商業(yè)受到市民的普遍歡迎。在滁州，消費者最常去的消費場所二、市場分析——城市消費分析2、消費偏好餐飲消費看重菜式特色與就餐環(huán)境，喜歡火鍋、川菜和燒烤；經(jīng)常光顧的娛樂場所首推KTV，其次為影劇院。滁州市民餐飲的消費地點滁州市民喜歡什么風味餐飲居民選擇餐飲場所看重的因素居民經(jīng)常光顧的娛樂休閑場所二、市場分析——城市消費分析2023/1/163、城市商圈格局滁州主要有2個市級商圈，其中市中心商圈為老的市級商圈，城南核心商圈為在建市級商圈，本項目距離城南核心商圈15KM。白云商廈世界貿(mào)易廣場商之都凱迪豪生酒店傳統(tǒng)市級商業(yè)中心新建市級商業(yè)中心二、市場分析——城市商圈格局3、現(xiàn)有重點商業(yè)項目分布滁州現(xiàn)有商業(yè)項目主要分布在市中心天長東路與南橋北路一帶，項目地周邊尚未有集中式商業(yè)。集中式商業(yè)商業(yè)街15741314158612163119二、市場分析——城市商圈分析二、市場分析與定位—政策、金融分析滁州房地產(chǎn)政策簡析：針對滁州本地戶口居民執(zhí)行不限購，外地戶口提供一年以上的社保證明，限貸方面：二套房60%，三套房停貸項目銷售條件及銷售款監(jiān)管政策:一、進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管（二）嚴肅查處捂盤惜售等違法違規(guī)行為（三）加強房地產(chǎn)銷售代理和房地產(chǎn)經(jīng)紀監(jiān)管（四）加強商品住房買賣合同管理（五）健全房地產(chǎn)信息公開機制（六）鼓勵推行商品住房現(xiàn)售試點二、完善商品住房預售制度(七）嚴格商品住房預售許可管理（八）強化商品住房預售方案管理（九）完善預售資金監(jiān)管機制（十）嚴格預售商品住房退房管理三、加強預售商品住房交付和質(zhì)量管理(十一）明確商品住房交付使用條件（十二）完善商品住房交付使用制度(十三）落實預售商品住房質(zhì)量責任（十四）強化預售商品住房質(zhì)量保證機制四、健全房地產(chǎn)市場監(jiān)督管理機制（十五）全面開展預售商品住房項目清理（十六）加大對違法違規(guī)行為的查處力度。（十七）加強房地產(chǎn)信用管理。（十八）嚴格相關(guān)人員責任追究制度（十九）落實監(jiān)督檢查責任制度。二、市場分析——房地產(chǎn)市場政策二、市場分析——一級土地市場2014年土地市場成交情況2014年1-6月，滁州土地市場稍顯冷清。據(jù)滁州市國土資源局網(wǎng)站公布，上半年，滁州土地市場共26宗商服、住宅用地成交，成交總面積為2365.89畝，總成交金額為132382萬元。二、市場分析——一級土地市場2014年土地掛牌出讓公示2014年至今二手房市場較為低迷，月均去化242套，套均面積為102㎡，宗地所在的瑯琊區(qū)成交價格段不等，主要根據(jù)，小區(qū)的區(qū)位以及自身品質(zhì)決定；存量掛牌量基本維持在100套上下；具體成交情況見下表：二手房市場統(tǒng)計二、市場分析——二手房市場二、市場分析與定位—市場分析結(jié)論1、滁州市的房地產(chǎn)市場供應較大，其中2013年商品住宅供應550萬㎡，成交量為200萬㎡/年，均價4145元/㎡。2、主城區(qū)商品住宅存量為354萬㎡，加上近兩年的土地出讓未上市的項目，總存量在500萬㎡，按照去年平均200萬㎡來算，去化周期為2.5年左右，加上滁州作為一個四線城市，城市的吸附能力不強，城市容量有限，未來有一定的去化風險。3、從購買力及消費習慣來看，全市的成交結(jié)構(gòu)還是以80-130㎡間的剛需及首次改善為主；成交主力總價段在30-50萬。4、產(chǎn)品上，高層、小高層及部分多層的市場認可度明顯更高。市場小結(jié)：二、市場分析——小結(jié)競品市場——易景凱旋城·該項目與我們項目相隔300米，與我們的項目形成直接競爭；·項目共20棟高層，分兩期開發(fā)，總共2210戶·項目2012年9月9日一期開盤，目前在售1#、6#樓，去化率在40%左右，去化速度一般；·項目主力戶型為87㎡、92㎡的兩房；110㎡、125㎡的三房，其中92㎡的兩房和110㎡的三房去化速度也相對較快；·項目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一，產(chǎn)品均為高層住宅。二、市場分析——競品市場2023/1/16競品市場——世紀申城·該項目位于銀山路與世紀大道交叉口，離宗地較近，形成直接競爭；·項目共20棟高層，分兩期開發(fā)，總共2210戶·項目2012年10月7日一期開盤，目前在售15#樓，去化率在45%左右，去化速度一般；·項目主力戶型為83㎡-97㎡的三房，其中87㎡的三房去化速度相對較快；·社區(qū)品質(zhì)較弱，戶型可選擇性較小。二、市場分析——競品市場·戶型較為通透，主次臥采光好，客戶對此種風格較為青睞；·戶型配比較為豐富，以三房戶型居多，其中以110-113㎡和116-119㎡居多，三面朝南的戶型設(shè)計使得這各面積段的戶型更受客戶親睞；·在去化速度方面，85㎡和95㎡左右舒適2+1房型受到眾多年輕置業(yè)群體及返鄉(xiāng)置業(yè)群體的青睞，去化速度較快。競品市場——大成國際二、市場分析——競品市場2023/1/16項目首期建設(shè)范圍為1#、2#、3#、4#、5#、7#、8#共7棟，建筑面積135011㎡。城南競品市場——恒大綠洲二、市場分析——競品市場2023/1/16該項目有10棟聯(lián)排別墅、2棟疊加別墅、19棟高層住宅

疊加別墅：184-195㎡，聯(lián)排別墅：218-263㎡，高層住宅：84-131㎡

目前在售聯(lián)排別墅部分4300元/㎡起，且贈送面積達到118㎡城南競品市場——銀潤明珠城二、市場分析——競品市場龍游湖商務區(qū)易景凱旋城J建筑形態(tài);高層在售價格;3700元/㎡主力戶型;102.02㎡兩房；115.68㎡三房世紀申城（毛坯）建筑形態(tài)：高層/多層在售價格;3700元/㎡主力戶型：81㎡的兩房89㎡的三房成興花園（毛坯）建筑形態(tài)：高層/多層在售價格;3500元/㎡主力戶型;90-110㎡的三房去化情況：尾盤（開盤：2012年6月）宗地項目市中心瑯琊新區(qū)明光路大橋二、市場分析——競品市場競品成交客戶分析二、市場分析——競品市場由競品客戶分析得出，其成交房源主要以低總價、中小面積段房源為主，成交客戶以首次置業(yè)的剛需客群為主。1、根據(jù)對購房者的問卷調(diào)查，滁州本地人對經(jīng)濟型、舒適性三房比較青睞，戶型在95-120㎡之間；而年輕置業(yè)群體及部分返鄉(xiāng)置業(yè)群體對兩房更加情有獨鐘；2、在關(guān)注價格的基礎(chǔ)上，購房者還比較關(guān)注學區(qū)、交通出行以及社區(qū)品質(zhì)等；競品市場小結(jié)二、市場分析——競品市場劣勢（W）：

目前板塊基礎(chǔ)配套缺失，缺少居住氛圍優(yōu)勢（S）：項目緊鄰金山路及淮河路主干道，通達性強距離明光路大橋僅1000米，過了大橋直達市區(qū)只需10分鐘機會（O）：瑯琊區(qū)僅剩的開發(fā)區(qū)域，處于市場的洼地未來規(guī)劃為物流創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，前景良好瑯琊區(qū)政府的遷入將帶來政策的傾斜，未來前景可期威脅（T）：近幾年開發(fā)商不斷的進駐，加之市場需求的有限，積累了一些庫存區(qū)域潛在土地供應量巨大，未來競爭激烈政策的不穩(wěn)定性影響項目后期的銷售綜合研判（SWOT分析）二、市場分析——SWOT分析二、市場分析與定位—客戶定位宗地項目第一目標市場周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)第二目標市場市區(qū)人口瑯琊新區(qū)作為新開發(fā)區(qū)域，基礎(chǔ)生活配套缺失，居住氛圍不佳，決定了宗地項目的主力客戶群體來自于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，與市區(qū)同等品質(zhì)競品相比，宗地項目具有價格上的優(yōu)勢，故市區(qū)人口可作為第二目標市場，進行客戶補充。三、項目定位——客戶定位項目整體客戶定位三、項目定位——客戶定位別墅客戶定位二、市場分析與定位—客戶定位核心客戶重點客戶偶得客戶價值點：看好瑯琊新區(qū)發(fā)展?jié)摿?，有一定的高端居住理念，在資金實力和生活品質(zhì)間尋求最佳平衡點；置業(yè)目的：首次改善居住環(huán)境；

客戶群體：公務員，城北、鄉(xiāng)鎮(zhèn)地緣性人群價值點：追求較高品質(zhì)生活，有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)；置業(yè)目的：改善居住環(huán)境，兼顧投資升值客戶來源：城中、企事業(yè)單位中高層層價值點：看好滁州市及瑯琊新區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展機會，有一定經(jīng)濟實力和視野；置業(yè)目的：自住、出租、升值客戶群體：城中及其他區(qū)域投資客地緣性客戶中高端客戶外省市投資客戶三、項目定位——客戶定位核心客戶重點客戶價值點：認可瑯琊新區(qū)發(fā)展前景，價格相對城中具有優(yōu)勢；置業(yè)目的：剛需及首改；

客戶群體：公務員、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)私企業(yè)主、進城購房鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群價值點：市區(qū)同類產(chǎn)品的價格優(yōu)勢。置業(yè)目的：剛需及首改客戶來源：城南、城中白領(lǐng)，返鄉(xiāng)置業(yè)者高層客戶定位二、市場分析與定位—客戶定位三、項目定位——客戶定位開發(fā)產(chǎn)品以高層為主配上少量的經(jīng)濟型別墅，商業(yè)為輔，樹立首改定位形象，通過社區(qū)品質(zhì)及戶型優(yōu)勢來搶占市場。結(jié)合滁州及瑯琊區(qū)戶型成交的特點，以及我方對項目定位的理解，建議以高層為主力，輔以少量別墅做產(chǎn)品補充。產(chǎn)品定位105平米2+1三室雙陽臺設(shè)計，突出景觀性質(zhì)；飄窗上方可拆除，變成使用面積；入戶花園，驗收后封起，可作餐廳或臥式使用中戶87平，邊戶112平中廳設(shè)計，側(cè)面陽臺觀景。雙陽臺設(shè)計，飄窗全部增送面積提高性價比三、項目定位——產(chǎn)品定位結(jié)合周邊競品的調(diào)研以及對部分目標客群的深入分析，以及參照市場價格段的特點，我們建議從兩方面考慮，即總價和單價：住宅總價層面：高層售價總體控制在：創(chuàng)新2+1房33萬左右，三房40萬左右，四房48萬左右；單價層面：針對競品案場的實際調(diào)研，目前各項目去化情況不佳，為快速去化貨量，各項目在報價的基礎(chǔ)上有不小的折扣與讓利活動；周邊競品主要為毛坯，均價在3900-4200元/平左右，所以建議我方高層產(chǎn)品在整體控制在4400元/平左右。這樣，我們的產(chǎn)品在單價段和總價段，可以形成線性呼應；產(chǎn)品總價線35萬40萬45萬50萬55萬緊湊三房舒適三房四房創(chuàng)新2+1房三、項目定位——價格定位戶型配比明細：三、項目定位——戶型配比建議1、根據(jù)對滁州、瑯琊新區(qū)市場的分析及對周邊熱門樓盤的調(diào)研，結(jié)合地塊的經(jīng)濟指標，給出項目以首改的整體定位；2、產(chǎn)品類型主要以高層為主，配上少量的經(jīng)濟型別墅（聯(lián)排）；3、針對滁州市場的剛需為主的這一特性，項目的客戶群體主要來自周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，及市區(qū)部分首改人群；4、首次改善的整體定位決定項目的價格將略高于周邊競品，但與市區(qū)同等產(chǎn)品的相比，價格上有一定優(yōu)勢，對于在資金實力和生活品質(zhì)間尋求最佳平衡點的客群具有一定的吸引力。結(jié)論：三、項目定位

項目目前周邊無配套，由于項目體量較小，建議以滿足基本生活需求配套為主：1、小型超市、便利店2、農(nóng)產(chǎn)品菜場3、干洗店4、水電寬帶手機代繳費點5、食堂、餐館6、公交站點7、兒童樂園8、24h自助銀行地塊周邊配套缺陷分析及項目配套需求分析三、項目定位建筑單體—建筑風格建議采用地中海建筑風格相比較競品項目進行突破與提升，增加樓盤品質(zhì)感通過在建筑外立面進行墻體顏色、線條處理、山墻裝飾、圍裙處理等方面進行提升，可將顏色重新搭配，給人以穩(wěn)重、高貴、富有、品質(zhì)感，從而形成產(chǎn)品在外立面上的突破。四、營銷建議——立面建議園林景觀建議—打造組團層次感景觀建議采用獨特立體式園林景觀，主動創(chuàng)造場地高差，形成自然的起伏。這樣的處理有效增大綠化面積的同時使園林景觀產(chǎn)生豐富的層次感，便于植被搭配，實現(xiàn)大小喬木、灌木、地被植物的結(jié)合，并增強首層住戶的私密性，使其與環(huán)境形成有一定距離的親近感。園林立體空間增加首層業(yè)主生活的私密性四、營銷建議——園林景觀建議下沉式園林與瀑布區(qū)形成點睛之筆曲折蜿蜒的水道、開闊的睡眠、橫臥的橋梁、氣勢磅礴動態(tài)水景（噴泉、跌水、瀑布）及分區(qū)鐘植的水生植物，營造了濃厚的水鄉(xiāng)特色。下沉式園林與停車庫的結(jié)合蜿蜒迂回的水道園林景觀建議—打造組團層次感景觀四、營銷建議——園林景觀建議園林景觀建議—品味提升可以通過“觀水、游水、戲水、親水、飲水”深層次挖掘利用水系，在園景打造上也是重點突出水景的表現(xiàn)，通過營造自身水景、水境的特有氣質(zhì)、格調(diào)和氛圍，使水文章變得更加豐富、靈動、親和，巧妙應用的形態(tài)各異水景融入小區(qū)的文化生活。水景細節(jié)精致處理四、營銷建議——園林景觀建議園林景觀建議—品味提升精雕細琢的硬質(zhì)小品硬質(zhì)小品多用金屬材料，以歐式人物雕塑為主，配合植物與庭院的結(jié)合，增加整體空間的趣味性，通過景觀局部放大，增強景觀層次感，彰顯小區(qū)細節(jié)。四、營銷建議——園林景觀建議園林景觀建議—品味提升植物配植上采用平坡結(jié)合，喬灌結(jié)合及花草結(jié)合的手法，即豐富了植物的層次又達到擴大綠化面積的效果。水景結(jié)合植物，讓水池生機盎然的同時起到凈化水質(zhì)，調(diào)節(jié)水系平衡的作用。而在水生植物上可選配荷花、睡蓮等，配合起伏的溪流和觀景親水平臺，營造小橋流水的園林景致。

水景與植物的搭配四、營銷建議——園林景觀建議園林景觀建議—品味提升材質(zhì)選擇鵝卵石：用于步道旁，用以排水影藏溝道。砂巖：用于大面積鋪貼和浮雕荷花圖案。人造環(huán)保地轉(zhuǎn)：色彩豐富，形狀規(guī)則，綠色環(huán)保，鋪設(shè)人行道和盲道。斜裂紋片石：質(zhì)地堅硬，耐磨損，用于地面鋪設(shè)，能夠仿造天然形成的石路。石材：靈活組合，易于拼花形成圖案，在會所風雨廊地面有所應用。山石：體型較大較完整，用于疊石景觀。四、營銷建議——園林景觀建議單元入戶口輔以精致景觀、溪水等，提升檔次感單元入口是業(yè)主們每天都要經(jīng)過的地方，對入口處的打造，一方面能提升物業(yè)形象，樹立高貴品質(zhì)，同時對顧客來說，心情更加舒暢，提高居住滿意度。四、營銷建議——園林景觀建議示范區(qū)涵蓋底商及項目高端別墅住宅售樓處雙拼別墅樣板房樣板區(qū)動線展示區(qū)范圍及銷售動線規(guī)劃高層樣板房聯(lián)排別墅樣板房項目體量較小，共分一起開發(fā)，貨量區(qū)裝修標準均為毛坯四、營銷建議——展示區(qū)規(guī)劃方案及分期計劃別墅樣板景區(qū)建議將別墅院落進行小品裝飾以提高別墅區(qū)品質(zhì)感展示區(qū)關(guān)鍵點示意別墅區(qū)入口別墅區(qū)院落別墅區(qū)院落組團景觀四、營銷建議——展示區(qū)規(guī)劃方案物業(yè)管理建議物業(yè)服務基本內(nèi)容四