萬科集團調(diào)查分析報告---宏觀因素分析及行業(yè)競爭分析一、政治要素最近幾年，國家制定了很多相關(guān)的政策，法律來限制瘋漲的房價。而這些具體的政策也給房地產(chǎn)業(yè)帶來了很大的影響。其中有：1、政府調(diào)控采取了平穩(wěn)的步驟1）前期----營業(yè)稅優(yōu)惠政策有力地促進二手房市場2）部分城市的房價和成交量一直飆升，市場已經(jīng)顯得過熱，房地產(chǎn)優(yōu)惠政策適當退出。2、限制房地產(chǎn)開發(fā)的的貸款管理。對項目資本金比例達不到 35%或未取得土地使用權(quán)證書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款；對經(jīng)國土資源部門、建設主管部門查實具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對其發(fā)放貸款；限制了房地產(chǎn)商的資金來源，規(guī)范了房地產(chǎn)行業(yè)。3、加強住房消費貸款管理商業(yè)銀行應重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放住房貸款。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例（包括本外幣貸款，下同）不得低于20%；對購買首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。增加了投資者投資房地產(chǎn)的成本，減少了消費者購買房屋的成本。二、經(jīng)濟要素我國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展和宏觀經(jīng)濟依然保持著較為密切的相關(guān)性，國內(nèi)房地產(chǎn)的周期與GDP增長有明顯關(guān)系，波動基本一致，但波幅前者大于后者。但不管宏觀環(huán)境還是微觀環(huán)境的改變對于房地產(chǎn)這個對于經(jīng)濟政策敏感的行業(yè)都會造成很大的影響。國家的經(jīng)濟環(huán)境變化如下：1、國民生產(chǎn)總值持續(xù)高速增長這是影響房地產(chǎn)行業(yè)的最主要的經(jīng)濟因素， 因為只有需求的增加才能真正的促進供給的增加。 中國連續(xù)GDP連續(xù)這么多年的經(jīng)濟飛速發(fā)展， 人民收入的增加也導致了購房需求的旺盛。 同時導致了居民手中貨幣的增加， 面對著資金的流向問題，不少人選擇了買房。所以房地產(chǎn)業(yè)火熱，房價上漲。2、提高存款準備金中央銀行存款儲備金持續(xù)提高， 這一提高將會進一步收緊房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源，造成”銀根”緊縮。不過，這些主要是針對股市的，所以對于房地產(chǎn)業(yè)來說，只是一種牽連。同時，由于現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)的籌資方式多樣化，致使很多優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)還是可以挺過去。3、股市影響股市和房市是一個互動的聯(lián)合體， 隨著這幾年的中國經(jīng)濟的高速增長， 股市的發(fā)展早已脫離了正常的軌跡。 隨著去年中國股市的衰落， 從股市大量撤下的熱錢迅速流入房地產(chǎn)行業(yè)。 同時，國內(nèi)的調(diào)整股市的政策， 經(jīng)濟規(guī)定都相應的影響了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。三、社會與文化因素目前我國家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生了顯著的變化，向小型發(fā)展。這是計劃生育政策和離婚率上升共同作用的結(jié)果。同時隨著觀念的改變，很多年輕人結(jié)婚后不愿與父母一起居住，家庭購房需求加大。1、人口老齡化加快人口老齡化對房屋類型和區(qū)位條件產(chǎn)生新的需求，養(yǎng)老型住宅目前缺口較大。2、城市舊城改造規(guī)模大我國六七十年代建造的房子如今開始出現(xiàn)不同程度上的質(zhì)量問題， 因此，政府陸續(xù)對這些房子進行整修或重建。3、社會城市化中國的經(jīng)濟發(fā)展迅速， 而中國舊有的農(nóng)村人口密集將會逐漸向城市轉(zhuǎn)移。 每年約有1200萬人從鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)移到城市。而這些城市人口的增加必然會帶動房地產(chǎn)的行業(yè)的發(fā)展。 房地產(chǎn)業(yè)需求旺盛。 說明房地產(chǎn)市場在不斷擴大， 房地產(chǎn)需求也在逐年變大，這對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是好消息。四、技術(shù)要素1、技術(shù)創(chuàng)新各種新的建筑工藝和建筑材料不斷出現(xiàn)， 新的房屋防水技術(shù)能有效的降低房屋漏水滲透率和技術(shù)應用成本。2、融資創(chuàng)新現(xiàn)在房地產(chǎn)投資面臨著最為關(guān)鍵的是融資， 政府銀行政策的改變使得房地產(chǎn)行業(yè)的融資變得更加的困難。 但是，房地產(chǎn)行業(yè)也有著自己的創(chuàng)新融資方法。 因此在銀行緊收錢袋之際，廣大中小開發(fā)商必須積極謀求在資本市場一搏。首先是信托業(yè)的發(fā)展。其次是購房者的預付款，最后是公司上市。3、銷售創(chuàng)新房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過去年以及今年的政府宏觀調(diào)節(jié)，銀行的貸款要求嚴格，利息提高等政策，面臨著越來越艱難的市場環(huán)境。房地產(chǎn)行業(yè)也依據(jù)自己的銷售特色，合理的選擇了適合于自己的銷售方法。4、項目改造比例提高。當大規(guī)模城市建設發(fā)展到一定階段，瓶頸也會出現(xiàn)，大量舊城、舊宅涌現(xiàn)，地產(chǎn)項目的更新?lián)Q代和升級改造勢在必行， 且越來越多。這類改造項目雖不如全新的地塊開發(fā)容易操作， 但由于未來新的土地供應越來越少， 項目該做比例也將越來越高。行業(yè)和競爭環(huán)境分析近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)以下趨勢：1.經(jīng)營狀況：收入與利潤保持增長， 但業(yè)績增速呈放緩態(tài)勢。 （1）營業(yè)收入增速放緩， 業(yè)績分化更趨明顯；（ 2）凈利潤額達歷史新高，但凈利潤率下降，與毛利率走勢相背離。2.股東回報：實際回報穩(wěn)步提升，財富創(chuàng)造面臨挑戰(zhàn)。 （1）凈資產(chǎn)收益率再度提高， 有效保障股東收益水平； （2）資金成本快速上升，經(jīng)濟增加值普遍下滑。財務穩(wěn)健型：債務壓力持續(xù)加大，現(xiàn)金流困局待破解。（1）有效負債水平創(chuàng)新高，短期償債風險需警惕；（2）回款減緩導致資金更趨緊張