目錄第一章前言1第二章項目概述2項目提出的背景2項目基本信息3項目發(fā)展和長期規(guī)劃5第三章市場分析8中國物流業(yè)市場8區(qū)域物流市場發(fā)展與展望9目標(biāo)市場分析11第四章項目定位和整體規(guī)劃13項目定位13項目經(jīng)營發(fā)展模式14項目整體規(guī)劃15功能分區(qū)16道路交通規(guī)劃19綠化景觀規(guī)劃20用地規(guī)劃20第五章市場營銷22市場需求分析22營銷理念23營銷渠道策略23招商策略23市場推廣策略25招商推廣計劃25籌備期25介紹期25強(qiáng)力推廣期26穩(wěn)定推廣期26第六章管理體制27管理體系27人力資源配置與薪酬體系27第七章財務(wù)分析29預(yù)測依據(jù)29收入及利潤依據(jù)29成本估算依據(jù)29投資收益預(yù)測30第八章資金需求38第九章風(fēng)險分析40風(fēng)險概述40主要風(fēng)險影響分析41風(fēng)險對策與控制42第十章結(jié)論44第一章前言2009年初，國務(wù)院在兩代會前夕通過了國家十大振興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，將物流業(yè)列入其中，將倉儲、配送等各個物流環(huán)節(jié)的營業(yè)稅稅率與運(yùn)輸業(yè)統(tǒng)一，調(diào)低為3%;擴(kuò)大營業(yè)稅差額增收圍、對各地物流園區(qū)布局進(jìn)行合理規(guī)劃。神木縣益辰倉儲物流貿(mào)易市場緊跟國家對于未來產(chǎn)業(yè)振興政策的發(fā)展方向，結(jié)合省市神木縣第二新村產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的實(shí)際情況，擬在當(dāng)?shù)貥?gòu)建一座大型綜合倉儲物流貿(mào)易中轉(zhuǎn)中心，以有效帶動地區(qū)經(jīng)濟(jì)，并促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)的繁榮。市神木縣地處北部，位晉陜蒙三省交界，南衛(wèi)關(guān)中，北屏河套，扼晉陽之險，持靈夏之沖，其獨(dú)特的地理地貌、悠久的歷史、豐富的土地礦產(chǎn)資源以及完備的城市配套設(shè)施使得當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)牽一發(fā)動全身，成為省和西部地區(qū)物流業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之地。經(jīng)過前期的初步勘測和分析等工作，項目切實(shí)結(jié)合了國家政策、省建設(shè)發(fā)展規(guī)劃及神木縣當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢，抓住了現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的機(jī)遇。項目能夠有效彌補(bǔ)當(dāng)?shù)貍}儲物流業(yè)的空缺，通過開辟倉儲周轉(zhuǎn)中心和提供全面優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，緩解交通運(yùn)輸壓力，增加經(jīng)濟(jì)推動力，為工業(yè)園區(qū)的建設(shè)和省物流業(yè)的發(fā)展注入新的活力。同時，從經(jīng)濟(jì)效益方面看，項目具有較高的投資回報率，項目稅前收益率可達(dá)28.90%，回收期在4.31年左右，高于行業(yè)基準(zhǔn)，屬于投資小，收效快的建設(shè)項目。本計劃書以國家和地方政策為指導(dǎo)，結(jié)合項目的前期工作，分七大部分，從投資背景、目標(biāo)市場、建設(shè)規(guī)劃、營銷方式、組織結(jié)構(gòu)設(shè)置、風(fēng)險控制，以及財務(wù)預(yù)測等方面綜合分析規(guī)劃，細(xì)致闡述項目的各項基本方案，以呈現(xiàn)項目的總體藍(lán)圖。第二章項目概述項目提出的背景2008年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出"拓寬民間投資領(lǐng)域和渠道，增強(qiáng)拉動經(jīng)濟(jì)增長的社會合力"。會議強(qiáng)調(diào)，科學(xué)發(fā)展觀第一要義是發(fā)展，越是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨較大困難的時候，我們越是要堅定不移地貫徹發(fā)展是硬道理的戰(zhàn)略思想，牢牢扭住經(jīng)濟(jì)建設(shè)這個中心，始終做到聚精會神搞建設(shè)、一心一意謀發(fā)展。隨著世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)的進(jìn)一步深化，國家及地方投資項目逐步開始萎縮，部分企業(yè)倒閉破產(chǎn)，給社會帶來極大的就業(yè)壓力。2009年2月25日國務(wù)院審議通過了倉儲物流產(chǎn)業(yè)調(diào)整振興規(guī)劃，物流業(yè)是融合運(yùn)輸、倉儲、貨運(yùn)代理和信息等行業(yè)的符合性服務(wù)產(chǎn)業(yè)，涉及領(lǐng)域廣，吸納就業(yè)人數(shù)多，促進(jìn)生產(chǎn)、拉動消費(fèi)作用大。但是我國物流業(yè)總體水平落后，嚴(yán)重制約國民經(jīng)濟(jì)效益的提高。必須加快發(fā)展現(xiàn)代物流，建立現(xiàn)代物流服務(wù)體系，以物流服務(wù)促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展。國務(wù)院在兩代會前夕通過了國家十大振興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃。2009年1月14日，鋼鐵和汽車產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃獲國務(wù)院常務(wù)會議通過；2月4日，紡織工業(yè)和裝備制造業(yè)調(diào)整振興規(guī)劃也獲原則通過；2月11日，國務(wù)院審議并原則通過了船舶工業(yè)調(diào)整振興規(guī)劃；2月18日，國務(wù)院常務(wù)會議審議并通過了電子信息產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃；2月19日，輕工業(yè)和石化產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃獲得通過；最后，有色金屬和物流業(yè)振興規(guī)劃也獲通過。至此，十大產(chǎn)業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃全部出齊，其實(shí)施時間將從2009年至2011年。隨后省政府下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)跨越發(fā)展的若干意見》文件，積極響應(yīng)號召，發(fā)展神木經(jīng)濟(jì)，神木縣政府制定了《神木縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》，編制了《第二新村產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，建立了神木縣第二新村產(chǎn)業(yè)園區(qū)。神木縣位于神府煤田，為中國目前查明的最大煤田，是世界七大煤田之一。該煤田主要分布于省地區(qū)，含煤面積24561km2,含煤地層為侏羅系中統(tǒng)組，單層最大厚度12.5m，總儲量2267億噸，其中探明儲量1556億噸。神府煤田儲量豐富，煤層穩(wěn)定，易于開采，煤質(zhì)優(yōu)良，屬于特低灰、特低硫、特低磷、中高發(fā)熱量、可選性好的不粘煤和長焰煤，是良好的動力燃料和工業(yè)氣化用煤。近年來，作為環(huán)保潔凈煤被國家有關(guān)部門和北方城市廣泛推薦使用。煤的化學(xué)活性和熱穩(wěn)定性好，是動力、氣化、液化、化工、建材、民用的理想用煤。石英砂探明工業(yè)儲量436萬噸，二氧化硅含量在97%以上。此外，鐵礦石、石灰石、石油、膨潤土等儲量也很可觀。神木縣領(lǐng)導(dǎo)與規(guī)劃部門，也已經(jīng)充分注意到了發(fā)展神木物流業(yè)的迫切性。在推進(jìn)"五個轉(zhuǎn)型”的發(fā)展路徑中提出了"推動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)力，著力建設(shè)以工業(yè)（煤炭）為主流的物流體系，形成與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相匹配的'能化產(chǎn)業(yè)物流+建材+裝備制造綜合物流”模式，成為"晉陜蒙地區(qū)物流集散中心”的構(gòu)想。由此可見，本項目符合國家對于未來產(chǎn)業(yè)振興政策的發(fā)展方向，抓住了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)起飛的機(jī)遇，填補(bǔ)了當(dāng)?shù)匚锪髦修D(zhuǎn)的空缺，項目建成后將會有效帶動地區(qū)經(jīng)濟(jì)，并促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)的繁榮，項目建設(shè)前景廣闊。項目基本信息項目名稱：神木縣益辰倉儲物流貿(mào)易市場建設(shè)項目。承辦單位：神木縣益辰倉儲物流貿(mào)易市場。項目地點(diǎn)：神木縣益辰倉儲物流貿(mào)易市場建設(shè)項目位于省市神木縣第二新村神錦大街南側(cè)。項目總投資:9687.86萬元。項目的主要服務(wù)對象為省市神木縣第二新村經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的生產(chǎn)企業(yè)，以及經(jīng)當(dāng)?shù)亟煌ňW(wǎng)絡(luò)進(jìn)行運(yùn)輸作業(yè)的中間商、運(yùn)營商等物流行業(yè)從業(yè)商。項目主要業(yè)務(wù)擬設(shè)置有：擬建設(shè)區(qū)域主要業(yè)務(wù)范圍1倉儲交易區(qū)主要業(yè)務(wù)為鋼材、工程機(jī)械、汽車梢售2倉庫物流區(qū)主要業(yè)務(wù)為建材、日用百貨等貨物的倉儲物流3臨街商鋪主要業(yè)務(wù)為工程機(jī)棚已件供應(yīng)與售后維修服符4辦公區(qū)主要業(yè)務(wù)為倉儲物潮艮務(wù)和金屬鎂交易中心公司的經(jīng)營組織規(guī)劃為：公司部運(yùn)營組織架構(gòu)實(shí)行中心管理制。公司是決策中心，各部門是管理中心。公司組織機(jī)構(gòu)共設(shè)1個高層決策系統(tǒng)，四大管理系統(tǒng)，若干個主要職能部門。組織決策系統(tǒng)實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，各個管理系統(tǒng)實(shí)行副總經(jīng)理制。組織的決策管理層分為三層:總經(jīng)理層、副總經(jīng)理層和主管層。各層分別掌握不同層次的決策權(quán)限和管理工作。總經(jīng)理層為戰(zhàn)略決策層和總體規(guī)劃層，副總經(jīng)理層為戰(zhàn)術(shù)決策層和計劃制定監(jiān)督層，主管層為事務(wù)決策層和計劃執(zhí)行協(xié)調(diào)層。新組織機(jī)構(gòu)開始向機(jī)構(gòu)扁平集約化，管理柔性化、等級弱化的趨勢發(fā)展。各系統(tǒng)部的協(xié)調(diào)與合作由中心副總經(jīng)理負(fù)責(zé)，各個系統(tǒng)之間的協(xié)調(diào)與合作由總經(jīng)理負(fù)責(zé)。部門設(shè)計的原則為:各個管理系統(tǒng)部門的設(shè)立必須確保是組織經(jīng)濟(jì)日標(biāo)或組織資源價值優(yōu)化日標(biāo)的直接實(shí)施機(jī)構(gòu)，不單設(shè)參謀性機(jī)構(gòu)或指導(dǎo)性機(jī)構(gòu)。公司的主要經(jīng)營模式為：1、倉儲交易：為鋼材、工程機(jī)械和汽車租賃交易提供露天倉庫，收入來源主要為租金及自營收入；2、倉庫物流：水泥、瓷、地板、裝飾裝修材料及日用百貨等貨物提供儲存?zhèn)}庫，收入來源主要為租金；3、金屬鎂交易平臺：打造金屬鎂交易服務(wù)的專業(yè)平臺，包括交易服務(wù)和網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺，收入來源主要為服務(wù)費(fèi)；4、臨街商鋪：建設(shè)大型工程機(jī)械配件供應(yīng)中心，收入來源主要為周邊企業(yè)和個人提供工程機(jī)械配件和維修服務(wù)的營業(yè)收入；5、辦公區(qū)租賃：收入來源主要為租金。項目發(fā)展和長期規(guī)劃戰(zhàn)略目標(biāo)：公司經(jīng)營發(fā)展目標(biāo)是構(gòu)筑"全國知名的倉儲物流中心，成為晉陜蒙地區(qū)物流中心集散地”的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)格局。構(gòu)建主業(yè)良性成長的發(fā)展平臺，同時擇機(jī)發(fā)展相關(guān)服務(wù)產(chǎn)業(yè)，形成以物流為中心、集各項服務(wù)于一體的綜合性商業(yè)平臺。公司以倉儲物流為核心，在神木縣建立一個大型物流產(chǎn)業(yè)基地，不斷擴(kuò)展中心業(yè)務(wù)，在2年，逐步完成各項基本建設(shè)；5年，初具規(guī)模，逐步開發(fā)相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)；10年，成為陜北最大的倉儲物流中心，并最終發(fā)展成為全國知名的連鎖物流集散集群企業(yè)。公司的遠(yuǎn)景規(guī)劃：公司以品牌化為旗幟，以多領(lǐng)域、全方位為公司發(fā)展方向。根據(jù)這一思路，公司確定了遠(yuǎn)景規(guī)劃的發(fā)展戰(zhàn)略：1、致力于倉儲物流行業(yè)的發(fā)展，開創(chuàng)現(xiàn)代倉儲物流產(chǎn)業(yè)新模式。2、以品牌為旗幟，不斷進(jìn)行品牌核心價值的提升。3、以人力資源為根本，營造人才發(fā)展環(huán)境，實(shí)現(xiàn)人才國際化戰(zhàn)略。4、以服務(wù)為帶動，依托專業(yè)、全面、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)理念，以網(wǎng)絡(luò)推廣與品牌戰(zhàn)略為有力補(bǔ)充，實(shí)現(xiàn)多元化發(fā)展。5、以創(chuàng)新為動力，加強(qiáng)多邊合作關(guān)系，以創(chuàng)新的服務(wù)形式來引導(dǎo)市場的發(fā)展，從而提升核心競爭力。具體規(guī)劃：公司未來10年的發(fā)展思路如下：2009-2011年：1、2009年是公司創(chuàng)立之年，公司將完成項目的選址論證、項目可行性論證，并經(jīng)政府相關(guān)機(jī)構(gòu)審批，取得市神木縣第二新村140畝土地使用權(quán)，完善建設(shè)規(guī)劃，并逐步開展初期建設(shè)。2、公司將在兩年完成項目基地的基礎(chǔ)建設(shè)，開展相關(guān)配套服務(wù)業(yè)務(wù)。3、初步確立公司的品牌戰(zhàn)略研究及規(guī)劃，逐步建立公司的戰(zhàn)略品牌。2012-2014年：1、建設(shè)成為完善的物流產(chǎn)業(yè)基地，打造專業(yè)的網(wǎng)絡(luò)商業(yè)服務(wù)平臺。2、實(shí)現(xiàn)公司資本擴(kuò)，建立完善的法人治理結(jié)構(gòu)。3、擴(kuò)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)及服務(wù)產(chǎn)品，建成集物流、服務(wù)、租賃、購物、休閑等各項業(yè)務(wù)為一體的綜合大型物流周轉(zhuǎn)中心。2015-2019年：1、公司進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)，建立集團(tuán)化經(jīng)營管理模式。2、建立長期合作伙伴制度，發(fā)展全國性業(yè)務(wù)推廣，依托品牌效應(yīng)，成為省最大的倉儲物流中心，并以此為基礎(chǔ)向全國拓展，發(fā)展物流品牌連鎖經(jīng)營模式，并最終成為全國知名的連鎖物流集散集群。第三章市場分析中國物流業(yè)市場物流業(yè)是由服務(wù)分銷業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、裝卸業(yè)、倉儲業(yè)、郵政業(yè)、流通加工業(yè)、物流信息業(yè)、貨運(yùn)代理業(yè)、包裝業(yè)等組成的復(fù)合型產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，涉及領(lǐng)域廣，吸納就業(yè)人數(shù)多，促進(jìn)生產(chǎn)、拉動消費(fèi)作用大，已經(jīng)成為服務(wù)業(yè)中的骨干產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。進(jìn)入新世紀(jì)以來，我國物流業(yè)總體規(guī)?？焖僭鲩L，服務(wù)水平顯著提高，發(fā)展的環(huán)境和條件不斷改善，在促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式和增強(qiáng)國民經(jīng)濟(jì)競爭力等方面發(fā)揮著重要作用。2008年，全國社會物流總額達(dá)89.9萬億元，比2000年增長4.2倍，年均增長23%；物流業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值2.萬億元，比2000年增長1.9倍，年均增長14%。2008年，物流業(yè)增加值占全部服務(wù)業(yè)增加值的比重為16.5%，占GDP的比重為6.6%。一些制造企業(yè)、商貿(mào)企業(yè)開始采用現(xiàn)代物流管理理念、方法和技術(shù)，實(shí)施流程再造和服務(wù)外包；傳統(tǒng)運(yùn)輸、倉儲、貨代企業(yè)實(shí)行功能整合和服務(wù)延伸，加快向現(xiàn)代物流企業(yè)轉(zhuǎn)型；一批新型的物流企業(yè)迅速成長，形成了多種所有制、多種服務(wù)模式、多層次的物流企業(yè)群體。全社會物流總費(fèi)用與GDP的比率，由2000年的19.4%下降到2008年的18.3%，物流費(fèi)用成本呈下降趨勢，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量的提高。但是，我國物流業(yè)的總體水平仍然偏低，還存在一些突出問題。一是全社會物流運(yùn)行效率偏低，社會物流總費(fèi)用與GDP的比率高出發(fā)達(dá)國家1倍左右；二是社會化物流需求不足和專業(yè)化物流供給能力不足的問題同時存在；三是物流基礎(chǔ)設(shè)施能力不足，尚未建立布局合理、銜接順暢、能力充分、高效便捷的綜合交通運(yùn)輸體系，物流園區(qū)、物流技術(shù)裝備等能力有待加強(qiáng)；四是地方封鎖和行業(yè)壟斷對資源整合和一體化運(yùn)作形成障礙，物流市場還不夠規(guī)；五是物流技術(shù)、人才培養(yǎng)和物流標(biāo)準(zhǔn)還不能完全滿足需要，物流服務(wù)的組織化和集約化程度不高。2008年下半年以來，隨著國際金融危機(jī)對我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響逐步加深，物流業(yè)作為重要的服務(wù)產(chǎn)業(yè)也受到了嚴(yán)重沖擊。物流市場需求急劇萎縮，運(yùn)輸和倉儲等收費(fèi)價格及利潤大幅度下跌，一大批中小物流企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)困難，提供運(yùn)輸、倉儲等單一服務(wù)的傳統(tǒng)物流企業(yè)受到嚴(yán)重沖擊。整體來看，國際金融危機(jī)不但造成物流產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展的劇烈波動，而且對其他產(chǎn)業(yè)的物流服務(wù)供給也產(chǎn)生了不利影響。大型交易市場的建立和發(fā)展是搞活流通，繁榮市場，擴(kuò)大城鄉(xiāng)消費(fèi)，確保市場繁榮，不斷提升物流服務(wù)現(xiàn)代化水平，促進(jìn)物流業(yè)跨越式發(fā)展的重要戰(zhàn)略選擇。面對國際金融危機(jī)的影響，物流行業(yè)已成為當(dāng)前拉動需，擴(kuò)大消費(fèi)，搞活流通，繁榮市場，振興經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。在國家《物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》的指導(dǎo)下，各地區(qū)正在抓緊物流園區(qū)建設(shè)，發(fā)展大型物流交易市場。區(qū)域物流市場發(fā)展與展望"十五”期間，隨著經(jīng)濟(jì)、社會和技術(shù)的快速發(fā)展，省物流業(yè)發(fā)展步伐加快，由起步階段開始邁向理性、務(wù)實(shí)、快速發(fā)展的新階段。物流規(guī)模不斷擴(kuò)大，貨運(yùn)總量快速增長，第三方物流開始起步，物流企業(yè)數(shù)量增多，物流設(shè)施建設(shè)步伐加快，產(chǎn)業(yè)增加值穩(wěn)步上升。到2005年底，物流業(yè)產(chǎn)值超過300億元，全省物流業(yè)增加值年均增長11.7%。物流業(yè)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用不斷增強(qiáng)。盡管省物流業(yè)發(fā)展取得了一定的成績，但與發(fā)達(dá)國家和先進(jìn)省市相比，還存在一些問題和差距。一是物流基礎(chǔ)設(shè)施薄弱。主要表現(xiàn)為總量不足，不同交通方式之間、交通與倉儲設(shè)施之間的配套性、兼容性較差。保稅物流設(shè)施建設(shè)滯后。二是物流企業(yè)總體規(guī)模不大，服務(wù)圍窄?，F(xiàn)有的物流企業(yè)普遍基礎(chǔ)設(shè)施和裝備落后，管理方式粗放，缺乏擔(dān)當(dāng)龍頭的大型現(xiàn)代物流企業(yè)。服務(wù)圍集中在運(yùn)輸和倉儲領(lǐng)域，功能比較單一。三是物流專業(yè)人才嚴(yán)重匱乏。缺乏具有現(xiàn)代物流理念和專業(yè)知識的策劃、管理人才以及熟練掌握物流信息技術(shù)的專門人才。四是觀念滯后，現(xiàn)行的一些體制、政策、技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)等還嚴(yán)重制約著現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展。加快發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)是新時期經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的必然趨勢。根據(jù)《省"十一五"現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展專項規(guī)劃》，到2010年，省要基本建成以為樞紐，、、、、、為節(jié)點(diǎn)的現(xiàn)代物流體系，把建成我國承東啟西、溝通南北的重要物流集散地；大力發(fā)展第三方物流，積極培育和發(fā)展具有較強(qiáng)競爭力的大型物流企業(yè)，努力提高物流業(yè)的社會化、專業(yè)化和國際化水平。全省物流業(yè)增加值年均遞增18%左右，達(dá)到900億元，占全省生產(chǎn)總值的15%左右。物流費(fèi)用占全省生產(chǎn)總值的比率在目前的23%左右的基礎(chǔ)上下降3-4個百分點(diǎn)。神木縣物流業(yè)的發(fā)展在省處于較低水平，相對滯后于全縣整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，尚處于自發(fā)階段，急需整體規(guī)劃，統(tǒng)一部署，重點(diǎn)培育，使其與全縣整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相協(xié)調(diào)，并成為神木縣新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。目前，神木縣政府已經(jīng)充分認(rèn)識到發(fā)展神木物流業(yè)的必要性和迫切性?！渡衲究h國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》要求做大做強(qiáng)現(xiàn)代物流業(yè)，建立現(xiàn)代物流配送體系。具體包括：1、加快培育和引進(jìn)物流企業(yè)，建立和完善物流配送、連鎖經(jīng)營等現(xiàn)代物流配送體系。2、發(fā)展以縣城為中心的消費(fèi)和物流配送市場，滿足中、高收入者的消費(fèi)需求；發(fā)展以重點(diǎn)城鎮(zhèn)為中心的流通、貨物集散市場，發(fā)展城鄉(xiāng)貿(mào)易。3、對傳統(tǒng)商業(yè)應(yīng)用現(xiàn)代經(jīng)營方式、服務(wù)理念進(jìn)行改造，著重發(fā)展商貿(mào)流通、交通運(yùn)輸、市政服務(wù)等行業(yè)，增強(qiáng)流通企業(yè)活力，廣泛開辟市場。隨著金融危機(jī)傳導(dǎo)效應(yīng)的顯現(xiàn)和擴(kuò)散，神木縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不優(yōu)、企業(yè)自主創(chuàng)新能力弱和抗風(fēng)險能力低等深層次問題逐漸暴露，已成為掣肘科學(xué)發(fā)展的"短板"。危機(jī)既"凸顯”了發(fā)展中的不足，也帶來了調(diào)整結(jié)構(gòu)、提升層次的大好機(jī)遇。此種情況下，神木縣政府正在積極推進(jìn)產(chǎn)業(yè)層次、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、民營經(jīng)濟(jì)、社會結(jié)構(gòu)和民生建設(shè)五個方面的轉(zhuǎn)型。在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型發(fā)展路徑中，提出了"推動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)力，著力建設(shè)以工業(yè)（煤炭）為主的物流體系，形成與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相匹配的‘能化產(chǎn)業(yè)物流+建材+裝備制造綜合物流’模式，成為晉陜蒙地區(qū)物流集散中心”的構(gòu)想。目標(biāo)市場分析2008年，神木縣經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持了又好又快的發(fā)展勢頭。全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值290.58億元，增長47%；完成財政總收入72.27億元，增長52.1%，完成地方財政收入16.7億元，增長55%；完成固定資產(chǎn)投資134億元，增長45%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)16075元、農(nóng)民人均純收入達(dá)6028元，分別增長27%和18%。縣域經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力居全國第59位，西部第5位，省第一位，成為省第一個綜合競爭力進(jìn)入全國百強(qiáng)的縣。國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)的蓬勃發(fā)展，給當(dāng)?shù)劁摬?、水泥等建材市場提供了廣闊的市場空間?！渡衲究h國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》確定了"十一五"期間，神木縣圍繞強(qiáng)縣富民目標(biāo)，以轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式為主線，大力推進(jìn)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)與農(nóng)村統(tǒng)籌發(fā)展、經(jīng)濟(jì)與社會協(xié)調(diào)發(fā)展、北部礦區(qū)與南部山區(qū)兼顧發(fā)展、人與自然和諧發(fā)展、中省市企業(yè)與地方經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展，全面推動經(jīng)濟(jì)建設(shè)、政治建設(shè)、文化建設(shè)、社會建設(shè)，努力打造實(shí)力神木、活力神木、魅力神木、和諧神木。為了實(shí)現(xiàn)規(guī)劃目標(biāo)，神木縣經(jīng)濟(jì)社會建設(shè)項目蓬勃發(fā)展。僅2008年一年，神木縣共安排基本建設(shè)項目157個，年度投資145億元，其中縣財政投資18.5億元。如：大交通體系的構(gòu)建，包括榆神高速公路、神府高速公路、包西鐵路、準(zhǔn)神鐵路和紅檸鐵路建設(shè)等；工業(yè)區(qū)建設(shè)，包括神木新村、第二新村和家梁、石窯店等工業(yè)區(qū)建設(shè)。神木縣位于煤炭資源富集區(qū)的中心地帶，縣境儲煤面積達(dá)4500平方公里，已探明儲量500億噸。近年來，能源化工項目強(qiáng)勢崛起，截至2008年底，神木已經(jīng)成為全國第一產(chǎn)煤大縣（億噸級）、全國最大的蘭炭生產(chǎn)基地（千萬噸）、全國最大的聚氯乙烯基地（百萬噸），西部最大的煤電基地（600萬千瓦）、西部最大的浮法玻璃基地（600萬重量箱）、西部最大的電石基地（百萬噸），煤制烯烴、煤制油和多晶硅、三氯氫硅、1.4-丁二醇、煤焦油輕質(zhì)化等高新技術(shù)的能源化工項目已經(jīng)建成或正在加緊建設(shè)。目前，市將金屬鎂產(chǎn)業(yè)列為重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)項目，將打造"中國鎂都"作為當(dāng)?shù)匕l(fā)展金屬鎂產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，神木、府谷也已經(jīng)將金屬鎂產(chǎn)業(yè)發(fā)展提上日程，地區(qū)的金屬鎂產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，目前的生產(chǎn)能力和產(chǎn)量均居國前列，成為我國金屬鎂的主要生產(chǎn)基地。目前，全世界約有200家金屬鎂生產(chǎn)企業(yè)，其中中國有160多家，地區(qū)有40家，約占全國的1/4。其中，府谷17家，神木11家。硅鐵、白云石和煤氣等是生產(chǎn)金屬鎂的重要原料，占金屬鎂生產(chǎn)成本一半以上，其價格對金屬鎂成本影響非常大。在目前金屬鎂價格低迷,原材料價格波動劇烈的情況下，低成本優(yōu)勢凸顯。神木及周邊地區(qū)的硅鐵、白云石和煤氣等資源極其豐富，價格低廉，在發(fā)展金屬鎂產(chǎn)業(yè)方面，擁有其他地區(qū)不能比擬的低成本優(yōu)勢。神木、府谷、在我國金屬鎂產(chǎn)業(yè)鏈中的地位逐漸提高，金屬鎂的流通業(yè)務(wù)在神木前景可人。目前，神木縣境大型倉儲物流企業(yè)仍屬空白狀態(tài)，根據(jù)大型倉儲物流根據(jù)神木縣煤炭、電力、化工和城鎮(zhèn)化等所取得的成就，神木縣發(fā)展規(guī)劃，鋼鐵、工程機(jī)械、汽車和建材等產(chǎn)品的大型倉儲物流將是神木縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)。近年來,神木縣城市規(guī)模快速擴(kuò)，神木縣相繼啟動了錦界工業(yè)園區(qū)、神木縣城第一新村的建設(shè)，神木第二新村也已啟動。本項目即位于神木第二新村物流倉儲區(qū)。神木第二新村規(guī)劃中，規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)項目包括瓷、塑料、橡膠、鎂合金和機(jī)械加工等，并配套有占地約2500畝的物流倉儲區(qū)。該物流倉儲區(qū)將為神木第二新村及周邊的企業(yè)提供物流服務(wù)，根據(jù)需求，物流倉儲區(qū)擬劃分為鋼鐵倉儲物流區(qū)、貴金屬、化工與礦產(chǎn)原料倉儲物流區(qū)、水暖五金交易城、家具建材交易城，汽車城、工程機(jī)械等。第四章項目定位和整體規(guī)劃項目定位項目建設(shè)理念：整體規(guī)劃，突出合理的分布布局；突出配套功能，展示服務(wù)功能，發(fā)揮主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢；明確市場定位，按照"總量控制、層次清晰、特色突出、發(fā)展協(xié)調(diào)”的原則，塑造益辰倉儲物流貿(mào)易市場交通便捷、配套完備、安全可靠、高效的形象；構(gòu)建完備的信息服務(wù)平臺，建設(shè)現(xiàn)代化的服務(wù)體系；注重經(jīng)濟(jì)發(fā)展和環(huán)境發(fā)展平衡，加強(qiáng)綠化建設(shè)。本項目建設(shè)地點(diǎn)位于市神木縣第二新村。第二新村位于神木縣城西北5公里處，占地面積15平方公里，依托神錦工業(yè)大街，以產(chǎn)業(yè)為主、人居為輔，由民營企業(yè)創(chuàng)業(yè)園和生態(tài)移民區(qū)兩大區(qū)構(gòu)成。本項目位于神錦工業(yè)大街南側(cè)，三面臨街，處在第二新村的核心地帶，交通便利，配套企業(yè)、設(shè)施齊全，區(qū)位優(yōu)勢明顯。項目東面緊鄰第二新村管理中心，配套服務(wù)設(shè)施及其便利。神錦工業(yè)大街北側(cè)為瓷工業(yè)園區(qū)、鎂合金加工園區(qū)、橡膠加工園區(qū)和塑料工業(yè)園區(qū)，項目南側(cè)是機(jī)械裝備制造園區(qū)。本項目擬建成神府地區(qū)設(shè)施裝備領(lǐng)先、市場規(guī)協(xié)調(diào)、供貨質(zhì)量穩(wěn)定及時、服務(wù)完善的大型綜合現(xiàn)代化倉儲、物流、貿(mào)易市場。目標(biāo)顧客主要包括：建材、機(jī)械、鋼材等生產(chǎn)企業(yè)和貿(mào)易商。項目建成后，將成為神木地區(qū)集鋼材、工程機(jī)械、汽車、建材（水泥、瓷、涂料、裝飾裝修材料等）生產(chǎn)廠家直銷、代銷及超市、商場貨物倉儲、物流、貿(mào)易為一體的大型倉儲物流貿(mào)易中轉(zhuǎn)市場。項目經(jīng)營發(fā)展模式益辰倉儲物流貿(mào)易市場采用規(guī)模開發(fā)、集約用地，注重可持續(xù)發(fā)展的開發(fā)模式。倉儲交易區(qū)、倉庫物流區(qū)和臨街商鋪的經(jīng)營，采用自營和租賃雙重模式。五年后，在經(jīng)營需要的情況下，可部分出售倉庫物流區(qū)的倉庫（約2.15萬平方米）的使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)，以加速投資回收，降低投資者的投資風(fēng)險。益辰倉儲物流貿(mào)易市場由神木縣益辰倉儲物流貿(mào)易市場有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)管理。益辰倉儲物流貿(mào)易市場有限責(zé)任公司本著"便捷高效、透明公正”的原則，全權(quán)負(fù)責(zé)為入駐商戶解決配套的服務(wù)問題，為企業(yè)提供優(yōu)勢的服務(wù)，營造良好的倉儲物流貿(mào)易環(huán)境。其主要職責(zé)：統(tǒng)一負(fù)責(zé)項目的規(guī)劃、建設(shè)、政策制定和入駐商戶的管理等工作。園區(qū)由益辰倉儲物流貿(mào)易市場有限責(zé)任公司統(tǒng)一管理，入駐商戶將根據(jù)不同的企業(yè)規(guī)模享受園區(qū)相應(yīng)的服務(wù):除可以直接使用物流信息系統(tǒng)平臺的支持外，還有相應(yīng)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和專家咨詢支持，促進(jìn)現(xiàn)代物流企業(yè)和現(xiàn)代工商企業(yè)的成長。金屬鎂交易中心則是依托神木優(yōu)勢的金屬鎂產(chǎn)業(yè)，利用地緣優(yōu)勢，集中資源優(yōu)勢，建立起當(dāng)?shù)亟饘冁V生產(chǎn)企業(yè)和外地采購商的交易橋梁，通過各種增值服務(wù)，降低金屬鎂交易成本，為客戶創(chuàng)造價值。主要服務(wù)方式包括：1、在益辰倉儲物流貿(mào)易市場辦公樓輔樓設(shè)立金屬鎂生產(chǎn)企業(yè)展廳；2、設(shè)立交易服務(wù)中心，進(jìn)行金屬鎂市場的信息搜集整理、采購中介服務(wù)等業(yè)務(wù)；3、構(gòu)建網(wǎng)絡(luò)信息平臺，營造金屬鎂交易服務(wù)的專業(yè)平臺。項目整體規(guī)劃本項目規(guī)劃總用地面積為140畝，建筑面積51755.4平方米。在考慮用地、周邊環(huán)境和建設(shè)現(xiàn)狀等因素的基礎(chǔ)上，按照"集中高效"的原則，確立了益辰倉儲物流貿(mào)易市場四大主題片區(qū)：（1）倉儲交易區(qū)。主要業(yè)務(wù)為鋼材、工程機(jī)械、汽車銷售；2）倉庫物流區(qū)。主要業(yè)務(wù)是為建材貿(mào)易、日用百貨等貨物提供倉儲中轉(zhuǎn)物流服務(wù)；（3）臨

街商鋪。主要業(yè)務(wù)為工程機(jī)械配件供應(yīng)與售后維修服務(wù)等；（4）辦公區(qū)。主要業(yè)務(wù)為倉儲物流辦公服務(wù)和金屬鎂交易中心。神木縣益辰倉儲物流貿(mào)易市場平面圖元=餌4532元=餌4532門Y卸500限敵=4卻購的幽5=3升蠟先出?相功能分區(qū)1、倉儲交易區(qū)倉儲交易區(qū)占地約56畝，建成6大交易區(qū)，交易區(qū)總面積2.76萬平方米，交易區(qū)的道路寬8米。6大交易區(qū)細(xì)分為鋼材、工程機(jī)械和汽車交易區(qū)。

倉儲交易區(qū)平面圖（1）鋼鐵交易區(qū)主要服務(wù)客戶：神木第二新村工業(yè)區(qū)機(jī)械裝備制造園區(qū)的企業(yè)，周邊煤礦、電廠、化工廠和建筑市場等。主要鋼鐵品種：制造用鋼、建筑用鋼兩大類，包括板材、線材、型材和管材。（2）工程機(jī)械交易區(qū)主要服務(wù)客戶：建筑工程公司、廠礦企業(yè)和運(yùn)輸公司等。主要交易品種：載重車輛、挖掘機(jī)械、裝載設(shè)備、筑路機(jī)械、起吊設(shè)備等，兼營售后維修服務(wù)。（3）汽車交易區(qū)主要服務(wù)客戶：社會團(tuán)體、居民，廠礦企業(yè)和運(yùn)輸公司等。主要交易品種：各類轎車，以中高檔為主，兼營售后維修服務(wù)。2、倉庫物流區(qū)倉庫物流區(qū)占地約48畝，建成6大倉庫，倉庫總面積2.15萬平方米，倉庫主干道的道路寬12米。倉庫物流區(qū)服務(wù)的主要對象是當(dāng)?shù)睾屯獾亟ú钠髽I(yè)及貿(mào)易商等，為他們提供貨物倉儲中轉(zhuǎn)物流服務(wù)。倉庫物流區(qū)平面圖3、臨街商鋪在毗鄰神木第二新村管理中心的臨街面和項目南側(cè)的臨街面，建立一個大型工程機(jī)械配件供應(yīng)中心，為周邊企業(yè)和個人提供工程機(jī)械配件和維修服務(wù)。臨街商鋪為兩層，臨街商鋪呈"L"行，臨街長度為597.4米，建筑面積2.42萬平方米。4、辦公區(qū)辦公區(qū)緊鄰神錦工業(yè)大街，由一棟8層的主建筑和2棟三層的輔樓組成，周圍輔以綠化帶、噴泉和廣場。辦公區(qū)負(fù)責(zé)整個倉儲物流貿(mào)易市場的管理和服務(wù)職能，形成一站式服務(wù)"和”全方位服務(wù)”的服務(wù)中心。同時，在輔樓設(shè)立金屬鎂生產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品展廳和交易服務(wù)中心，為金屬鎂生產(chǎn)企業(yè)提供展示產(chǎn)品和企業(yè)形象的窗口，同時為外地金屬鎂采購商提供一站式采購服務(wù)。道路交通規(guī)劃本項目緊鄰神錦大街，項目2公里圍有眾多公路交通樞紐：榆神、神府高速路出口；包神、榆神、神興、神佳二級出入境公路與神木過境線交匯處。貨物主要通過公路運(yùn)輸。此外，項目距神木火車站4公里，并有鐵路延伸第二新村的規(guī)劃，鐵路交通也是本項目的運(yùn)輸途徑之一。項目場地道路系統(tǒng)設(shè)置合理，在項目北面，設(shè)有兩出入口與神錦大街相連，出入口寬8米，項目建設(shè)二縱七橫的干道。南北向的2條道路寬8米；辦公樓與倉儲交易區(qū)之間的東西向道路寬12米；倉儲交易區(qū)道路寬8米；倉庫物流區(qū)四周東西向道路寬12米。項目道路寬敞，車少時，貨車可快速實(shí)現(xiàn)倒車，車多時，可環(huán)線行駛，方便貨車高效進(jìn)出。綠化景觀規(guī)劃益辰倉儲物流貿(mào)易市場的綠地建設(shè)分為以下幾種類型：1、公共綠地：包括草坪、花壇、噴泉廣場等公共設(shè)施綠地。2、隔離綠地：益辰倉儲物流貿(mào)易市場在項目西側(cè)規(guī)劃有寬約5-6米，長約361.4米的防護(hù)隔離林帶，可以有效隔離噪聲和污染。3、林蔭大道：益辰倉儲物流貿(mào)易市場沿主次干道布置綠化帶，道路兩側(cè)種植樹木，形成綠色林蔭大道。另外，在市場的外圍綠地上用不同顏色的自然花草編織廣告，既達(dá)到綠化的目的，又可為市場企業(yè)提供宣傳的平臺，同時也形成了一道綠色圍墻。用地規(guī)劃1、總體規(guī)劃用地益辰倉儲物流貿(mào)易市場用地包括倉儲交易用地、公共設(shè)施用地、道路交通用地及綠化用地等。倉儲交易用地主要承擔(dān)倉儲流通功能，規(guī)劃按低中、低密度開發(fā)，建筑形式進(jìn)行簡潔。具體用地規(guī)劃如下表。益辰倉儲物流貿(mào)易市場規(guī)劃用地明細(xì)序號 用地名稱 占地面積〔皿〕 所占比例1綠化帶7111.297.6%2辦公樓主樓(即)577.50.6%3辦公樓輔樓(3F)4620.5%4噴泉r廣場850.50.9%5商鋪12104.412.95S6倉儲交易區(qū)27612.5120.5K7臨時建筑2014.S2.2%S倉庫21540.623.0K9道路21414.422.10合計936的100.0952、建設(shè)周期建設(shè)周期兩年。土建安排在每年的3月15日-11月15日間。項目實(shí)施進(jìn)度表第五章市場營銷市場需求分析近年來，神木縣依托資源優(yōu)勢，高度重視城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，重點(diǎn)建設(shè)縣城、大柳塔、店塔、錦界、大保當(dāng)5個重點(diǎn)城鎮(zhèn)和四大工業(yè)園區(qū)，發(fā)展產(chǎn)業(yè)集群。第二新村位于神木老城區(qū)和錦界工業(yè)區(qū)的中間位置，臨近縣城，綜合區(qū)位優(yōu)勢明顯。神木縣第二新村物流倉儲區(qū)占地2500畝，其中，益辰倉儲物流貿(mào)易市場140畝，占第二新村物流倉儲區(qū)的5.6%。依托神木縣第二新村的產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢，益辰倉儲物流貿(mào)易市場所處市場需求旺盛。根據(jù)《省神木縣第二新村產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，2009-2020年，第二新村物流產(chǎn)業(yè)年平均銷售收入能達(dá)120億元。2009-2020年省神木縣第二新村物流產(chǎn)業(yè)收入預(yù)測物流功能區(qū)1單位1近期中期遠(yuǎn)期|2D16-2D20年鋼鐵倉儲物流萬噸/年50100130貴金屬、化工與礦產(chǎn)原料倉儲物流萬噸，年300450000水暖五金交易億元，年101524冢具建材交易億元，年12181S汽車城億元,年7.51220工程機(jī)械億元,年101530合計億元/年120營銷理念益辰倉儲物流貿(mào)易市場在招商和管理進(jìn)程中將始終如一遵循以下宗旨：1、突出配套功能，展示服務(wù)水平；2、構(gòu)建完美的信息網(wǎng)絡(luò)平臺，提升信息互通速度；3、設(shè)施共享，方便入駐商戶經(jīng)營；4、生態(tài)設(shè)計，營造舒心的工作和交易環(huán)境。在項目建設(shè)經(jīng)營理念指導(dǎo)下，益辰倉儲物流貿(mào)易市場貫徹五個營銷理念，運(yùn)用靈活多樣的招商手段，分四個階段針對三類客戶，為入駐商戶全面解決倉儲物流貿(mào)易的配套服務(wù)。項目處在神木第二新村倉儲物流區(qū)，該區(qū)將建成多個物流園區(qū)。為了避免相鄰地區(qū)物流基地惡性競爭，為謀求自身更大的發(fā)展空間，益辰倉儲物流貿(mào)易市場要采取適當(dāng)?shù)氖袌黾?xì)分策略，依靠自身獨(dú)特優(yōu)勢，爭取物流運(yùn)作資源，比競爭對手更有效地為客戶提供與物流活動相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施、信息、咨詢等一系列服務(wù)。營銷渠道策略益辰倉儲物流貿(mào)易市場的營銷包括兩部分容：1、招商，采取多種招商方式，吸引商戶入駐市場；2、市場推廣，將益辰倉儲物流貿(mào)易市場作為整體向市場推廣，擴(kuò)大知名度，為入駐商戶開展業(yè)務(wù)提供良好的市場環(huán)境。招商策略在招商過程中首先應(yīng)準(zhǔn)備完備的宣傳資料，這些資料包括宣傳畫、電子宣傳工具、標(biāo)準(zhǔn)服飾和招商手冊等，培訓(xùn)專業(yè)招商人員，在此基礎(chǔ)上可以利用以下招商手段，或者在某一階段只強(qiáng)調(diào)一種手段，或者將幾種方法結(jié)合起來使用，靈活多樣地進(jìn)行招商活動。1、利用招商針對目標(biāo)客戶的媒體習(xí)慣，設(shè)計打動心扉的廣告，利用傳統(tǒng)的電子媒體和印刷媒體進(jìn)行大規(guī)模的招商宣傳。2、舉行或參加行業(yè)招商會有選擇地參加一些有意義的行業(yè)會議，廣泛聯(lián)系客戶。針對意向客戶采取方案營銷的方式進(jìn)行深度接觸和談判。3、借助中介機(jī)構(gòu)的聯(lián)絡(luò)渠道招商充分利用如招商代理機(jī)構(gòu)等有關(guān)中介，向其傳遞招商信息，利用他們的信息和渠道進(jìn)行更大圍的招商活動。4、安排招商小組主動招商益辰倉儲物流貿(mào)易市場可主動派出專業(yè)招商隊伍，進(jìn)行宣傳、信息收集、確定意向客戶的要求和標(biāo)準(zhǔn)，開展深度接洽和有計劃的談判進(jìn)程。5、借助電子網(wǎng)絡(luò)招商設(shè)立益辰倉儲物流貿(mào)易市場專用，設(shè)立專門的招商頻道，容要體現(xiàn)互動交流、容豐富、信任公正等特點(diǎn)，借助網(wǎng)絡(luò)搜索引擎連接各類招商和相關(guān)企業(yè)。6、利用各類政府及協(xié)會渠道利用政府有關(guān)機(jī)構(gòu)和行業(yè)協(xié)會的權(quán)威性，通過這種平臺宣傳和展示益辰倉儲物流貿(mào)易市場招商信息，搜尋目標(biāo)客戶，提高招商推廣力度。市場推廣策略倉儲物流貿(mào)易市場的市場推廣目的是提高市場知名度,吸引客源，增加市場交易額，為倉儲物流貿(mào)易市場和入駐商戶增加效益。益辰倉儲物流貿(mào)易市場可以采取宣傳手冊、用戶雜志、出席推介會和交易會、視覺形象設(shè)計、互聯(lián)網(wǎng)和廣告等多種手段混合使用的綜合營銷方式，以達(dá)到預(yù)期效果。此外，招商和市場推廣可同步進(jìn)行，也能相互促進(jìn)，但各有側(cè)重點(diǎn)。招商推廣計劃益辰倉儲物流貿(mào)易市場的營銷戰(zhàn)略能否最終落實(shí)，市場推廣能否成功，招商活動起著舉足輕重的作用。招商活動可以分為四個時期，每個時期都有不同的工作重心和工作容?；I備期籌備期的工作重心為：在進(jìn)一步市場定位的基礎(chǔ)上，規(guī)劃招商預(yù)算，完成招商宣傳工具的制作，積極利用新聞媒體和多種有效的宣傳工具，讓潛在客戶了解益辰倉儲物流貿(mào)易市場的理念和經(jīng)營戰(zhàn)略，為介紹期的招商活動做好準(zhǔn)備。時間安排：2009年8月-2010年3月。介紹期介紹期的目的是在形成強(qiáng)有力銷售組織的基礎(chǔ)上，加大宣傳力度，引導(dǎo)潛在客戶對益辰倉儲物流貿(mào)易市場有一個明確人士，通過招商會和一對一招商人員的推廣活動，使招商活動進(jìn)入理想的啟動階段。時間安排：2009年3月-2010年6月。強(qiáng)力推廣期強(qiáng)力推廣的目的是加大推銷力度，力爭益辰倉儲物流貿(mào)易市場在介紹期基礎(chǔ)上完成累計總量80%的招商目標(biāo)。時間安排：2009年6月-2010年12月。穩(wěn)定推廣期穩(wěn)定推廣期的工作目標(biāo)是完成滯留的20%的招商任務(wù)，在以往的招商經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上,尋找新的客源和積極改進(jìn)招商方案。時間安排：2011年1月-2011年6月。第六章管理體制管理體系益辰倉儲物流貿(mào)易市場有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)益辰倉儲物流貿(mào)易市場土地開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、投資融資、招商引資、行政管理、協(xié)調(diào)和服務(wù)等工作。公司采用直線職能管理體系，機(jī)構(gòu)設(shè)置及職能劃分如下圖：人力資源配置與薪酬體系需要配備各類人員125人。用工形式：業(yè)務(wù)性較強(qiáng)的崗位上全部采用合同制用工方式，其余采用臨時工用工形式。本項目招聘有豐富經(jīng)驗(yàn)的管理人員、倉儲、物流、貿(mào)易專業(yè)人員，各類人員上崗前進(jìn)行專業(yè)知識培訓(xùn)，并經(jīng)考核合格后方可上崗。掌握現(xiàn)代化管理方式，提高企業(yè)的管理水平。勞動定員表職位人員數(shù)量〔人〕年薪總經(jīng)理1S-10副總經(jīng)理37-0財符總監(jiān)17-S部門經(jīng)理75-7其他管理人員303-5技術(shù)人員53-5操作、后勤人員781.5-4總計125第七章財務(wù)分析預(yù)測依據(jù)收入及利潤依據(jù)1、基建貸款利率：執(zhí)行中國人民銀行頒發(fā)的現(xiàn)行3-5年期貸款年利率5.76%。2、銷售稅金及附加的確定（1）營業(yè)稅：根據(jù)地方稅務(wù)局的規(guī)定，按銷售收入的5%計提營業(yè)稅。（2）增值稅：由銷售稅抵扣進(jìn)項稅，稅率為17%。（3）城市維護(hù)建設(shè)稅:根據(jù)國家財政部（1993）財發(fā)第42號文規(guī)定，按營業(yè)稅的5%計取。（4）教育費(fèi)附加：根據(jù)國務(wù)院國發(fā)明電（1994）第2號文規(guī)定，按營業(yè)稅的3%計算。3、所得稅：根據(jù)服務(wù)業(yè)的所得稅標(biāo)準(zhǔn)，按利潤總額的25%計取。4、基準(zhǔn)收益率：按8%計算。成本估算依據(jù)（1）管理費(fèi)用：本項目管理費(fèi)用為開發(fā)企業(yè)在管理和經(jīng)營中所發(fā)生的費(fèi)用按營業(yè)額的4%計算。（2）營業(yè)費(fèi)用：本項目營業(yè)費(fèi)用為企業(yè)經(jīng)營過程中及日常所發(fā)生的各項費(fèi)用按銷售收入的3%計算。（3）財務(wù)費(fèi)用：項目財務(wù)費(fèi)用為開發(fā)企業(yè)為籌集建設(shè)資金所發(fā)生的各項費(fèi)用本項目主要為貸款利息按年利率5.76%計算，第五年經(jīng)營產(chǎn)生正的現(xiàn)金流入時，按利潤總額的15%補(bǔ)充貸款利息。（4）工資等費(fèi)用：各類人員工資按人均工資1500元/月估算，職工福利費(fèi)按工資總額的14%估算，中高層管理人員工資略高于普通工作人員，共498.56萬元/年。（5）其他費(fèi)用：本項目的場地維修費(fèi)用及其他費(fèi)用按銷售收入的1.4%計算。投資收益預(yù)測方案一：所有建筑物全部用于租賃未來五年公司的整體業(yè)務(wù)財務(wù)數(shù)據(jù)的預(yù)測總成本費(fèi)用表序號項目2012201320142C1520162自營鋼材采購成本10706.513383.213383.2133S3.213383.23H資及福利費(fèi)253.3398.8498.6498.6438.64折舊費(fèi)與攤銷282.0282.0282.0282.0282.05梢售費(fèi)用480.8606.0682.265S.2681.86管理費(fèi)用641.1SOS.Q342.$S77.69gl7財務(wù)費(fèi)用259.2259.2259.21250.00.08其他費(fèi)用2^4.4282.8235.030?.2318.29總成本費(fèi)用12653.316020.11G19S.11725邑S16073.010經(jīng)營成本12312.015+T8.313651.315724.715730.3單位：萬元項目收益估算表

序號項目計算期201220132014201520161年營業(yè)收入1GO2G2020121U732134cl227261.1主營業(yè)務(wù)物人1比213212203220922031.1.1鋼材交易區(qū)和工程機(jī)械、汽柞租賃交易區(qū)2761327€L32716132761327813租賃面積之邱02510025100251002510。租賃價格8434ST9797租賃收入17221124Z242￡421.1.2倉庫物流交易區(qū)2154121541215412154121541租賃面積17292211102111LI2111021110租賃價格3363：Eb3：Et-3：￡SEE-租賃收入5邙TU3S1&316S=161.1.5辦公樓租賃面積38054886488648864S86租賃價格300300345345345租賃收入11414716'H16916-j1.1.3東側(cè)1商鋪E42UE42O32蝕92-深州租賃面積1'i;±.723T2523T252372523725租賃價格3bU3G0414-4144-14租賃收入697854■9829821.2自營鋼材牧人11564L44S0144皿14460144-SC1.3鎂產(chǎn)品交易服符收入2SOO36404200504057,￡1.4其他服務(wù)㈱入80160184-212￡432營業(yè)稅及增值稅388498536.5802.1租賃營業(yè)稅2222863503734122.2鋼材自營增值稅1E?520726T207之。72.2.1銷項稅I-*?24622462246224622.2.2進(jìn)項稅180422552255225522553營業(yè)稅金及附加31394346503.1城市維護(hù)建設(shè)稅19253T29313.2教育費(fèi)附加12L5it-17134總成本費(fèi)用合計12S531602Q161?3172571&QT3單位：萬元項目的效益分析及財務(wù)評估按照新增資金來測算，即將項目投資及項目收益與企業(yè)其它投資及收益分開,計算增量投資及增量收益，并以此來評估項目的投資收益及風(fēng)險。項目現(xiàn)金流量估算表

序號項目計算期2012序號項目計算期2012201320142n5201&1現(xiàn)金流入16219203?32125522133223211.1營業(yè)收入16026202012107321340227281.2折舊和推銷⑶1締閉1851.3回收固定資產(chǎn)余值0000a1.4回收流動資金000002現(xiàn)金流出127-151551口2.1建設(shè)投資□000a2.2流動資金dOO000a2.3經(jīng)營成本1231215仙1565215725157^12.4營業(yè)稅金及附加31咫光dG5ft2.5維持運(yùn)營投資00QqQ2.6其它現(xiàn)金流出0000a3所得稅前凈現(xiàn)金流量5d76dsrs5571&36Zrosa4累計所得稅前凈現(xiàn)金流E里3d花空511弛21202S5次出d5調(diào)整所得稅1口為120?11556所得稅后凈現(xiàn)金流量2650比如<156152055也7累計所得稅后凈現(xiàn)金流E里2G90G53010S9216。刎21523項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率〔豹:項目投資財務(wù)浮現(xiàn)值：項目投資回收期（年）；所彳融前38.66%所彳融前38.66%1^015〔萬元〕4,06年所得稅后2S.90S14j9&4〔萬元〕4,31年經(jīng)計算，該項目年平均利潤總額為4672.49萬元，年平均所得稅1168.12萬元，年平均所得稅后利潤為3504.37萬元。根據(jù)利潤和利潤分配表計算投總投資收益率、資本金凈利潤率：總投資收益率=年平均息稅前利潤項目總投資義100%=48.23%資本金凈利潤率=年平均凈利潤項目資本金義100%=67.55%BEP（生產(chǎn)能力利用率）=年固定總成本年營業(yè)收入-年營業(yè)稅金及附加-年可變成本X100%=25.09%方案二：在經(jīng)營第四年出售倉庫物流交易區(qū)未來五年公司的整體業(yè)務(wù)財務(wù)數(shù)據(jù)的預(yù)測總成本費(fèi)用表序號項目2012201320142C1520161自營鋼材采購成本10706.513383.213383.2133S3.213383.22工資及福利費(fèi)253.33沼3438.64汨64沿63折舊費(fèi)與攤梢663.7663.7&G3.7663.7663.74稍售費(fèi)用480.8606.0632.2773.4747.85管理費(fèi)用641.180S.0342.91039.2337.16財務(wù)費(fèi)用259.2259.2259.21493.70.07其他費(fèi)用4￡除3235.0363.7343.08總成本費(fèi)用13234.91G401.816574.71S221.616&39.49經(jīng)營成本12312.015+T8.313651.316064.215^75.1單位：萬元項目收益估算表

序號項目計算期2012201320142U152CUE.1年營業(yè)收入1602620201E1073￡5,35124^81.1主營業(yè)務(wù)收入1至￡1321SSLi'j6250440^1.1.1鋼材交易區(qū)和工程機(jī)械、汽車租賃交易區(qū)27E132T61327613271613271613租賃面積之詡口251002510025100251C0租賃價格34343737勺T租賃收入1722112422422421.1.2倉庫物流交易區(qū)215412L54I21M1￡⑸121541租賃面積172322111021110S6160租賃價格33Ssee雉ses租賃收入573T013316333Ij銷售面積000123248616銷售價格35003500350035003500銷售收入0IJU4524Suit.1.1.5辦公樓&UC66i；iiX6U?toft租賃面積38054886488648864886租賃價格3Lii：i30034534-5345租賃收入114147169LE-91691.1.3東側(cè)商鋪24209242092420^24205242C9租賃面積23725237252372523725租賃價格3&0360414414414租賃權(quán)人E面8543829823821.2自營鋼材收入11594144801448014480144801.3鎂產(chǎn)品交易服務(wù)收入2S005&4042005&4057%?1.4其他服務(wù)收入801601&42432營業(yè)稅及增值稅388433536『院7232.1租賃營業(yè)稅2222：=633U5755222.2鋼材自營增值稅1&52072072LI72072.2.1銷項稅19G92462246224G224G22.2.2進(jìn)項稅180422552255225522553營業(yè)稅金及附加313343635S3.1城市維護(hù)建設(shè)稅19252733363.2教育費(fèi)附加12151623224總成本費(fèi)用合計132351M02it-575［能之之lt￡3'd5利潤總額2760:*衿44557613T能領(lǐng)6所得稅6303401114132420587凈利潤207028203Ml5773&173單位：萬元項目的效益分析及財務(wù)評估按照新增資金來測算，即將項目投資及項目收益與企業(yè)其它投資及收益分開,計算增量投資及增量收益，并以此來評估項目的投資收益及風(fēng)險。

項目現(xiàn)金流量估算表序號項目計算期序號項目計算期20122013201420L3201&1現(xiàn)金流入16601207752164726555255021.1營業(yè)收入16026202012107325^81243281.2折舊和攤銷574574574574574-1.3回收固定資產(chǎn)余值0000a1.4回收流動送金0000a2現(xiàn)金流出127-431551S156?5161271&Q342.1建設(shè)投資0000a2.2流動資金400000a2.3經(jīng)營成本129121547919652160G4159762.4營業(yè)稅金及附加313943G35S2.5維持運(yùn)營投贄0000a2.6其它現(xiàn)金流出0000a3所得稅前凈現(xiàn)金流量385852575^521042^4累計所得稅前凈現(xiàn)金流E星3S5S■511415Ct625495豺始m5調(diào)整所得稅6n340111419加20556所得稅后凈現(xiàn)金流量316743174838850474117累計所得稅后凈現(xiàn)金流E里31677494123232082728238項目投資財翁內(nèi)部收益率⑼:項目投資財務(wù)浮現(xiàn)值：項目投資回收期（年）；所彳融前

44.45K23jS72所彳融前

44.45K23jS721萬元）-4.03年所得稅后35.76%19,3231萬元）4.37年經(jīng)計算，該項目年平均利潤總額為5380.42萬元，年平均所得稅1345.11萬元,年平均所得稅后利潤為4035.32萬元。根據(jù)利潤和利潤分配表計算投總投資收益率、資本金凈利潤率：總投資收益率=年平均息稅前利潤項目總投資義100%=55.54%資本金凈利潤率=年平均凈利潤項目資本金義100%=77.78%BEP（生產(chǎn)能力利用率）=年固定總成本年營業(yè)收入-年營業(yè)稅金及附加-年可變成本X100%=25.60%從計算指標(biāo)看，方案一全部投資稅前財務(wù)部收益率為38.66%,稅后財務(wù)部收益率為28.90%,稅后財務(wù)凈現(xiàn)值為14,954萬元，只要年營業(yè)收入達(dá)到25.09%,企業(yè)就可以保本；方案二全部投資稅前財務(wù)部收益率為44.45%,稅后財務(wù)部收益率為35.76%,均高于行業(yè)的基準(zhǔn)收益率12%,并高于目前銀行的長期貸款利率5.76%。稅后財務(wù)凈現(xiàn)值為19,323萬元，只要年營業(yè)收入達(dá)到25.60%,企業(yè)就可以保本。表明本項目除能滿足行業(yè)最低要求外，還有盈余。表明該項目具有較強(qiáng)的盈利能力，在財務(wù)上是可以接受的。第八章資金需求為適應(yīng)迅速增長的區(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢，完善區(qū)域建材產(chǎn)品的物流貿(mào)易體系，實(shí)現(xiàn)公司業(yè)務(wù)和規(guī)模的飛躍，將募集9687.86萬元新建神木縣益辰倉儲物流貿(mào)易市場，為當(dāng)?shù)劁摬?、鎂產(chǎn)品供銷提供良好的平臺及工程機(jī)械、汽車租賃平臺。本項目計劃總投資9687.86萬元人民幣，其中，固定資產(chǎn)投資8587.06萬元，建設(shè)期利息100.8萬元，流動資金投資1000萬元，明細(xì)情況見下表：總投資估算表

序號工程費(fèi)用名稱地積平2_占面1米筑積平2_建面1米單價含價總資百比占投的分阮）（為元）1建筑安裝工程造價5630.0958.11K1.1釧材交易區(qū)和工程機(jī)械、汽年租賃交易區(qū)276132761310027E.13之網(wǎng)1.2倉儲交易區(qū)2154121541SQQ1723.2517.7^1.3東側(cè)麻鋪12104￡42037501815.6618.74K1.4辦雄103-3.560061500900.30工1.5臨時建筑2014.82014.8500100.741.04-K1.6噴泉廣場85(1585(15100085.05am1.7公共配套設(shè)施成本728.37T.5四1.7.道路硬化2141421414100214.142.21?綠化7111.37111.32014.220.15K[_運(yùn)輸設(shè)將配套500.005.2輔助工程m歸.就5.17K2.1給排水SO.QQ。，導(dǎo)部2.2配電系統(tǒng)1川,001.24、2.3消防系統(tǒng)50.00。虎￥2.4暖通系統(tǒng)36.00|：|.37?2.5太陽能路燈13直1&LI0020.80i：i.21!i3工程建設(shè)其它費(fèi)用2202.5022.73(3.1土地使用費(fèi)1401521LH：I_I：II：I2LG.!=N3.2可行報告編制費(fèi)8i：i3.3設(shè)計費(fèi)630.例3.4監(jiān)理費(fèi)31.50033K小計0136.3684.03(4預(yù)備費(fèi)447.&74.G2K4.1基本預(yù)備費(fèi)447.&74.62K4.2器僑預(yù)備費(fèi)U-LIU[1|:||:|?5建設(shè)投資合計SS.E4S6建設(shè)期利息1w.so1.0+lf7流動資金1000.0010.33(8項目總投資合計■5b：：：7_：：￡.1LILI.LILI單位：萬元本項目項目建設(shè)總投資9687.86萬元。其中，自籌5187.86萬元，占總投資的53.55%,其余46.45%的投資額，即4500萬元采用債權(quán)融資的方式取得。第九章風(fēng)險分析風(fēng)險概述本項目在建設(shè)和全面投入運(yùn)營后，將會受到多種風(fēng)險的困擾。這些風(fēng)險主要來自于市場、部管理、財務(wù)以及部分不可預(yù)見的因素。以下就項目的主要風(fēng)險及其來源做簡要闡述。（1）市場風(fēng)險市場風(fēng)險主要為行業(yè)市場發(fā)展的進(jìn)程風(fēng)險、未來前景的增長，以及行業(yè)的現(xiàn)有和潛在競爭等所引發(fā)的風(fēng)險。本項目所建設(shè)的倉儲物流園區(qū)，就所處地區(qū)、經(jīng)營圍和政策導(dǎo)向等方面來看，在長期市場競爭中，隨著省市及周邊地區(qū)各產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，潛在競爭出現(xiàn)幾率較大，存在著一定的市場競爭風(fēng)險。但是本項目具有獨(dú)厚的地理、交通便利等優(yōu)勢，在一定程度上緩解了本項目的市場風(fēng)險。（2）管理風(fēng)險管理風(fēng)險主要針對企業(yè)在經(jīng)營過程中的部風(fēng)險控制，因此在設(shè)計時應(yīng)從制度上規(guī)避可能存在的部風(fēng)險因素，在審計、管理流程上完善，從而在經(jīng)營過程中更好發(fā)揮企業(yè)自身的管理優(yōu)勢，參與外部競爭。本項目的管理風(fēng)險主要集中在領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊的決策中。省市神木縣第二新村是一個集瓷、加工、物流、裝備制造等各大工業(yè)生產(chǎn)為一體的綜合工業(yè)園區(qū)，中心物流園區(qū)的管理和對大客戶之間的協(xié)調(diào)將嚴(yán)重影響本項目的長期運(yùn)作和收益。因此本項目的管理風(fēng)險主要來源于其操作中存在的風(fēng)險。（3）財務(wù)風(fēng)險企業(yè)融資產(chǎn)生的財務(wù)杠桿作用猶如一把雙刃劍，企業(yè)財務(wù)風(fēng)險主要表現(xiàn)有無力償還債務(wù)風(fēng)險和利率變動風(fēng)險。國家貸款利率有波動，必然造成企業(yè)的資金成本控制難度增大，從而抵減了預(yù)期收益。本項目借貸和償還能力方面的財務(wù)風(fēng)險較小，主要的風(fēng)險來自于對流動資產(chǎn)的使用和控制方面。大型倉儲物流行業(yè)需要固定的流動資金以便進(jìn)行正常的運(yùn)作。對大量流動資金進(jìn)行精確的運(yùn)用和控制將增加企業(yè)在財務(wù)操作中的難度，同時也會增大企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。因此本項目的財務(wù)風(fēng)險將集中在流動性風(fēng)險中。（4）其他不可預(yù)見風(fēng)險本項目所存在的不可預(yù)見風(fēng)險主要指社會環(huán)境、金融環(huán)境、自然災(zāi)害等因素所帶來的風(fēng)險。在經(jīng)歷了2008年世界金融危機(jī)以后，我國出臺了十大振興產(chǎn)業(yè)計劃，大力扶持物流業(yè)。同時項目所在地的社會及人文環(huán)境相對穩(wěn)定，長期發(fā)展前景良好，因此，主要的不可預(yù)見風(fēng)險將來自于當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境及自然災(zāi)害方向。主要風(fēng)險影響分析通過對本項目各種主要風(fēng)險來源的判明，可以得知各種風(fēng)險在不同方面影響著本項目的建設(shè)和實(shí)施。現(xiàn)就各項目的影響程度做綜合比較，以便得以全面的分析風(fēng)險，并得出相應(yīng)的對策。本項目主要風(fēng)險影響程度對比就本項目各種主要風(fēng)險的影響力來看，操作風(fēng)險和流動風(fēng)險相對較大，對項目的順利建設(shè)和持續(xù)運(yùn)作有較大影響，需要著重引起重視；市場風(fēng)險和項目風(fēng)險位居其次，承辦單位應(yīng)在一定程度上給予必要的考慮，提前做好應(yīng)對措施；而行業(yè)風(fēng)險等其他風(fēng)險影響較小，企業(yè)只需實(shí)時進(jìn)行必要的策略調(diào)整即可。風(fēng)險對策與控制在分析了本項目各種風(fēng)險及其影響程度之后，制定相應(yīng)的對策和控制措施就顯得格外重要。因此，現(xiàn)就幾種主要風(fēng)險的對策和控制方式進(jìn)行論述。1、操作風(fēng)險為了減少操作風(fēng)險所帶來的影響，本項目將引入現(xiàn)代管理機(jī)制，具體做法如下：（1）制定明確的長期戰(zhàn)略目標(biāo)和規(guī)劃；（2）建立強(qiáng)大的管理和決策團(tuán)隊；（3）開發(fā)多種經(jīng)營業(yè)務(wù)，建立各業(yè)務(wù)實(shí)時跟蹤評價體系；（4）完善人力資源管理制度，建立有效的績效考核體制和公平公正的薪金制。2、流動性風(fēng)險減少流動性風(fēng)險，最主要的方法為加強(qiáng)資金掌控能力，為此本項目將:（1）確立長期資金籌措和管理規(guī)劃方針，有效保持一定程度的流動資金比例;（2）加強(qiáng)資金預(yù)算工作，建立靈活有效的資金鏈監(jiān)測和管控體系；（3）加快項目建設(shè)周期，合理安排各項建設(shè)進(jìn)度，以壓縮建設(shè)成本、盡快達(dá)產(chǎn)；（4）合理運(yùn)用資本市場、投資公司、民間資金、基金機(jī)構(gòu)等等廣泛吸引投資，為項目未來的發(fā)展提供充足的資金保障。3、市場風(fēng)險針對項目存在的長期市場競爭風(fēng)險，公司將努力建設(shè)長期合作體系，以穩(wěn)定的客戶和服務(wù)對象為依托，建立品牌效應(yīng)：（1）與大型運(yùn)輸商建立長期合作伙伴關(guān)系；（2）多元化服務(wù)模式，避免單一服務(wù)所帶來的風(fēng)險增量；（3）建立品牌效應(yīng)，以品牌拉動市場。第十章結(jié)論本項目是在充分分析國際國形勢的基礎(chǔ)上，積極相應(yīng)國家號召，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，支持當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)建設(shè)，為創(chuàng)業(yè)者提供經(jīng)營平臺，提升企業(yè)競爭優(yōu)勢的基礎(chǔ)之上提出的。本項目符合國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，2009年2月25日國務(wù)院審議通過了倉儲物流產(chǎn)業(yè)調(diào)整振興規(guī)劃，隨著物流行業(yè)的發(fā)展，市場需求量將進(jìn)一步增加，為行業(yè)提供了良好的發(fā)展環(huán)境。本項目的主要收益除來自倉儲租賃、金屬鎂貿(mào)易外，還有商鋪、辦公樓租賃收入，另外項目地理位置決定項目土地具有較強(qiáng)的增值潛力，在經(jīng)營與土地雙重贏利模式下確保投資人的資金安全。神木縣第二新村產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套設(shè)施完備，動力成本低，可以大幅降低項目的投資?？傮w來說，該投資項目風(fēng)險小，回報率高，投資回收期短，具有較大的投資效益。本項目建成后，不僅可以為省市神木縣帶來可觀的政府財政收入，而且彌補(bǔ)了當(dāng)?shù)貍}儲物流業(yè)行業(yè)的空缺，服務(wù)于神木及周邊地區(qū)各產(chǎn)業(yè)及地方建設(shè)，不僅支持了當(dāng)?shù)氐牡胤浇?jīng)濟(jì)建設(shè)，也搞活了附近地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。該項目將會吸引國外各類相關(guān)產(chǎn)業(yè)企業(yè)、物流、商貿(mào)等產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入，在當(dāng)?shù)匦纬僧a(chǎn)業(yè)的集群，最終形成龐大的產(chǎn)業(yè)集群，給當(dāng)?shù)刈⑷肭八从械慕?jīng)濟(jì)活力，并向周邊形成輻射，帶動周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。項目現(xiàn)金流量估算表序號項目計算期2012￡0132014之近52:016.1現(xiàn)金流入16213203?3213&5￡2133223211.1營業(yè)收入16026202012107321^-0227281.2折舊和推銷⑶193閉1951^31.3回收固定資產(chǎn)余值0000a1.4回收流動贄金0000ft2現(xiàn)金流出1珊不1577115網(wǎng)口2.1建設(shè)投資0000a2.2流動資金dOO000a2.3經(jīng)營成本1231215d7915652157251579L2.4營業(yè)稅金及附加31的43或502.5維持運(yùn)營投贄000002.6其它現(xiàn)金流出0000a3所得稅前凈現(xiàn)金流量5d76■187555716362rosa4累計所得稅前凈狽金流E星3d76355113^21202S3次孤d5調(diào)整所得稅TS61口為115?1時L6所得稅后凈現(xiàn)金流量265058^0<15&1520354237累計所得稅后凈現(xiàn)金流E里2690G53010S9216M21523計算指標(biāo)：10=12% 所得稅前 所得稅后項目投資財務(wù)■內(nèi)部收益率〔豹：38.66% 28.90S項目投資財務(wù):期值: 1^0151萬元）14.9B41萬元〕項目投資回收期（年）； 4口6年 乩31年單位：萬元經(jīng)計算，該項目年平均利潤總額為4672.49萬元，年平均所得稅1168.12萬元,年平均所得稅后利潤為3504.37萬元。根據(jù)利潤和利潤分配表計算投總投資收益率、資本金凈利潤率：總投資收益率=年平均息稅前利潤項目總投資義100%=48.23%資本金凈利潤率=年平均凈利潤項目資本金義100%=67.55%BEP（生產(chǎn)能力利用率）=年固定總成本年營業(yè)收入-年營業(yè)稅金及附加-年可變成本X100%=25.09%方案二：在經(jīng)營第四年出售倉庫物流交易區(qū)未來五年公司的整體業(yè)務(wù)財務(wù)數(shù)據(jù)的預(yù)測總成本費(fèi)用表序號項目2012201320142C1520161自營鋼材采購成本10706.513383.213383.21338321338322工資及福利費(fèi)259.3358.649S.64死.64鴕.&3折舊費(fèi)與攤銷663.1663.1663.1663.1663.74銷售費(fèi)用450.5GDG.0￡32.2779.4747.S5管理費(fèi)用641.1808.0842.310392”716財務(wù)費(fèi)用259.2259.2259.214-33.70.07其他費(fèi)用224.4282.82圻0363.7343.08總成本費(fèi)用13234.勺16401.S16574.71S221.G儂g49經(jīng)營成本12312.015178.313651.316064.215^75.7單位：萬元項目收益估算表

序號項目計算期2012201320142U152CUE.1年營業(yè)收入1602620201E1073￡5,35124^81.1主營業(yè)務(wù)收入1至￡1321SSLi'j6250440^1.1.1鋼材交易區(qū)和工程機(jī)械、汽車租賃交易區(qū)27E132T61327613271613271613租賃面積之詡口251002510025100251C0租賃價格34343737勺T租賃收入1722112422422421.1.2倉庫物流交易區(qū)215412L54I21M1￡⑸121541租賃面積172322111021110S6160租賃價格33Ssee雉ses租賃收入573T013316333Ij銷售面積000123248616銷售價格35003500350035003500銷售收入0IJU4524Suit.1.1.5辦公樓&UC66i；iiX6U?toft租賃面積38054886488648864886租賃價格3Lii：i30034534-5345租賃收入114147169LE-91691.1.3東側(cè)商鋪24209242092420^24205242C9租賃面積23725237252372523725租賃價格3&0360414414414租賃權(quán)人E面8543829823821.2自營鋼材收入11594144801448014480144801.3鎂產(chǎn)品交易服務(wù)收入2S005&4042005&4057%?1.4其他服務(wù)收入801601&42432營業(yè)稅及增值稅388433536『院7232.1租賃營業(yè)稅2222：=633U5755222.2鋼材自營增值稅1&52072072LI72072.2.1銷項稅19G92462246224G224G22.2.2進(jìn)項稅180422552255225522553營業(yè)稅金及附加313343635S3.1城市維護(hù)建設(shè)稅19252733363.2教育費(fèi)附加12151623224總成本費(fèi)用合計132351M02it-575［能之之lt￡3'd5利潤總額2760:*衿44557613T能領(lǐng)6所得稅6303401114132420587凈利潤207028203Ml5773&173單位：萬元項目的效益分析及財務(wù)評估按照新增資金來測算，即將項目投資及項目收益與企業(yè)其它投資及收益分開,計算增量投資及增量收益，并以此來評估項目的投資收益及風(fēng)險。

項目現(xiàn)金流量估算表序號項目計算期序號項目計算期20122013201420L3201&1現(xiàn)金流入16601207752164726555255021.1營業(yè)收入16026202012107325^81243281.2折舊和攤銷574574574574574-1.3回收固定資產(chǎn)余值0000a1.4回收流動送金0000a2現(xiàn)金流出127-431551S156?5161271&Q342.1建設(shè)投資0000a2.2流動資金400000a2.3經(jīng)營成本129121547919652160G4159762.4營業(yè)稅金及附加313943G35S2.5維持運(yùn)營投贄0000a2.6其它現(xiàn)金流出0000a3所得稅前凈現(xiàn)金流量385852575^521042^4累計所得稅前凈現(xiàn)金流E星3S5S■511415Ct625495豺始m5調(diào)整所得稅6n340111419加20556所得稅后凈現(xiàn)金流量316743174838850474117累計所得稅后凈現(xiàn)金流E里31677494123232082728238項目投資財翁內(nèi)部收益率⑼:項目投資財務(wù)浮現(xiàn)值：項目投資回收期（年）；所彳融前

44.45K23jS72所彳融前

44.45K23jS721萬元）-4.03年所得稅后35.76%19,3231萬元）4.37年經(jīng)計算，該項目年平均利潤總額為5380.42萬元，年平均所得稅1345.11萬元,年平均所得稅后利潤為4035.32萬元。根據(jù)利潤和利潤分配表計算投總投資收益率、資本金凈利潤率：總投資收益率=年平均息稅前利潤項目總投資義100%=55.54%資本金凈利潤率=年平均凈利潤項目資本金義100%=77.78%BEP（生產(chǎn)能力利用率）=年固定總成本年營業(yè)收入-年營業(yè)稅金及附加-年可變成本X100%=25.60%從計算指標(biāo)看，方案一全部投資稅前財務(wù)部收益率為38.66%,稅后財務(wù)部收益率為28.90%,稅后財務(wù)凈現(xiàn)值為14,954萬元，只要年營業(yè)收入達(dá)到25.09%,企業(yè)就可以保本；方案二全部投資稅前財務(wù)部收益率為44.45%,稅后財務(wù)部收益率為35.76%,均高于行業(yè)的基準(zhǔn)收益率12%,并高于目前銀行的長期貸款利率5.76%。稅后財務(wù)凈現(xiàn)值為19,323萬元，只要年營業(yè)收入達(dá)到25.60%,企業(yè)就可以保本。表明本項目除能滿足行業(yè)最低要求外，還有盈余。表明該項目具有較強(qiáng)的盈利能力，在財務(wù)上是可以接受的。第八章資金需求為適應(yīng)迅速增長的區(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢，完善區(qū)域建材產(chǎn)品的物流貿(mào)易體系，實(shí)現(xiàn)公司業(yè)務(wù)和規(guī)模的飛躍，將募集9687.86萬元新建神木縣益辰倉儲物流貿(mào)易市場，為當(dāng)?shù)劁摬?、鎂產(chǎn)品供銷提供良好的平臺及工程機(jī)械、汽車租賃平臺。本項目計劃總投資9687.86萬元人民幣，其中，固定資產(chǎn)投資8587.06萬元，建設(shè)期利息100.8萬元，流動資金投資1000萬元，明細(xì)情況見下表：總投資估算表

序號工程費(fèi)用名稱地積平2_占面1米筑積平2_建面1米單價含價總資百比占投的分阮）（為元）1建筑安裝工程造價5630.0958.11K1.1釧材交易區(qū)和工程機(jī)械、汽年租賃交易區(qū)276132761310027E.13之網(wǎng)1.2倉儲交易區(qū)2154121541SQQ1723.2517.7^1.3東側(cè)麻鋪12104￡42037501815.6618.74K1.4辦雄103-3.560061500900.30工1.5臨時建筑2014.82014.8500100.741.04-K1.6噴泉廣場85(1585(15100085.05am1.7公共配套設(shè)施成本728.37T.5四1.7.道路硬化2141421414100214.142.21?綠化7111.37111.32014.220.15K[_運(yùn)輸設(shè)將配套500.005.2輔助工程m歸.就5.17K2.1給排水SO.QQ。，導(dǎo)部2.2配電系統(tǒng)1川,001.24、2.3消防系統(tǒng)50.00?；ⅲ?.4暖通系統(tǒng)36.00|：|.37?2.5太陽能路燈13直1&LI0020.80i：i.21!i3工程建設(shè)其它費(fèi)用2202.5022.73(3.1土地使用費(fèi)1401521LH：I_I：II：I2LG.!=N3.2可行報告編制費(fèi)8i：i3.3設(shè)計費(fèi)630.例3.4監(jiān)理費(fèi)31.50033K小計0136.3684.03(4預(yù)備費(fèi)447.&74.G2K4.1基本預(yù)備費(fèi)447.&74.62K4.2器僑預(yù)備費(fèi)U-LIU[1|:||:|?5建設(shè)投資合計SS.E4S6建設(shè)期利息1w.so1.0+lf7流動資金1000.0010.33(8項目總投資合計■5b：：：7_：：￡.1LILI.LILI單位：萬元本項目項目建設(shè)總投資9687.86萬元。其中，自籌5187.86萬元，占總投資的53.55%,其余46.45%的投資額，即4500萬元采用債權(quán)融資的方式取得。第九章風(fēng)險分析風(fēng)險概述本項目在建設(shè)和全面投入運(yùn)營后，將會受到多種風(fēng)險的困擾。這些風(fēng)險主要來自于市場、部管理、財務(wù)以及部分不可預(yù)見的因素。以下就項目的主要風(fēng)險及其來源做簡要闡述。（1）市場風(fēng)險市場風(fēng)險主要為行業(yè)市場發(fā)展的進(jìn)程風(fēng)險、未來前景的增長，以及行業(yè)的現(xiàn)有和潛在競爭等所引發(fā)的風(fēng)險。本項目所建設(shè)的倉儲物流園區(qū)，就所處地區(qū)、經(jīng)營圍和政策導(dǎo)向等方面來看，在長期市場競爭中，隨著省市及周邊地區(qū)各產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，潛在競爭出現(xiàn)幾率較大，存在著一定的市場競爭風(fēng)險。但是本項目具有獨(dú)厚的地理、交通便利等優(yōu)勢，在一定程度上緩解了本項目的市場風(fēng)險。（2）管理風(fēng)險管理風(fēng)險主要針對企業(yè)在經(jīng)營過程中的部風(fēng)險控制，因此在設(shè)計時應(yīng)從制度上規(guī)避可能存在的部風(fēng)險因素，在審計、管理流程上完善，從而在經(jīng)營過程中更好發(fā)揮企業(yè)自身的管理優(yōu)勢，參與外部競爭。本項目的管理風(fēng)險主要集中在領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊的決策中。省市神木縣第二新村是一個集瓷、加工、物流、裝備制造等各大工業(yè)生產(chǎn)為一體的綜合工業(yè)園區(qū)，中心物流園區(qū)的管理和對大客戶之間的協(xié)調(diào)將嚴(yán)重影響本項目的長期運(yùn)作和收益。因此本項目的管理風(fēng)險主要來源于其操作中存在的風(fēng)險。（3）財務(wù)風(fēng)險企業(yè)融資產(chǎn)生的財務(wù)杠桿作用猶如一把雙刃劍，企業(yè)財務(wù)風(fēng)險主要表現(xiàn)有無力償還債務(wù)風(fēng)險和利率變動風(fēng)險。國家貸款利率有波動，必然造成企業(yè)的資金成本控制難度增大，從而抵減了預(yù)期收益。本項目借貸和償還能力方面的財務(wù)風(fēng)險較小，主要的風(fēng)險來自于對流動資產(chǎn)的使用和控制方面。大型倉儲物流行業(yè)需要固定的流動資金以便進(jìn)行正常的運(yùn)作。對大量流動資金進(jìn)行精確的運(yùn)用和控制將增加企業(yè)在財務(wù)操作中的難度，同時也會增大企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。因此本項目的財務(wù)風(fēng)險將集中在流動性風(fēng)險中。（4）其他不可預(yù)見風(fēng)險本項目所存在的不可預(yù)見風(fēng)險主要指社會環(huán)境、金融環(huán)境、自然災(zāi)害等因素所帶來的風(fēng)險。在經(jīng)歷了2008年世界金融危機(jī)以后，我國出臺了十大振興產(chǎn)業(yè)計劃，大力扶持物流業(yè)。同時項目所在地的社會及人文環(huán)境相對穩(wěn)定，長期發(fā)展前景良好，因此，主要的不可預(yù)見風(fēng)險將來自于當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境及自然災(zāi)害方向。主要風(fēng)險影響分析通過對本項目各種主要風(fēng)險來源的判明，可以得知各種風(fēng)險在不同方面影響著本項目的建設(shè)和實(shí)施?，F(xiàn)就各項目的影響程度做綜合比較，以便得以全面的分析風(fēng)險，并得出相應(yīng)的對策。本項目主要風(fēng)險影響程度對比就本項目各種主要風(fēng)險的影響力來看，操作風(fēng)險和流動風(fēng)險相對較大，對項目的順利建設(shè)和持續(xù)運(yùn)作有較大影響，需要著重引起重視；市場風(fēng)險和項目風(fēng)險位居其次，承辦單位應(yīng)在