影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素房地產(chǎn)策劃界關(guān)于“地產(chǎn)項(xiàng)目策劃”有句經(jīng)典名言，叫做“破譯地產(chǎn)價(jià)值‘密碼'”。的確，在房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃工作中，無論是前期調(diào)研、中期定位/研發(fā)/論證、后期營銷等各個(gè)環(huán)節(jié)無一不是在圍繞項(xiàng)目“價(jià)值”在進(jìn)行。因此，從這個(gè)意義上說，發(fā)現(xiàn)、確認(rèn)、傳達(dá)“房地產(chǎn)價(jià)值”是房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃工作的核心。而要準(zhǔn)確把握“房地產(chǎn)價(jià)值”，則必須從房地產(chǎn)價(jià)值影響因素分析入手。一般地講，房地產(chǎn)價(jià)值影響因素分為一般因素與個(gè)別因素兩類：一、房地產(chǎn)價(jià)格影響的一般因素在影響房地產(chǎn)具體市場價(jià)格眾多因素之中，從總體上影響某地區(qū)、某類房地產(chǎn)的價(jià)格水平的因素，我們稱之為“房地產(chǎn)價(jià)格影響的一般因素”。如：1、市場供求狀況按經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，房地產(chǎn)價(jià)格一般來說也是由市場供給和需求決定的，與需求正相關(guān)，與供給負(fù)相關(guān)。在策劃工作中，應(yīng)主要考察如下四種類型房地產(chǎn)供求狀況：（1）某地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況；（2）某地域房地產(chǎn)的供求狀況；（3）某地區(qū)某類房地產(chǎn)的供求狀況；（4）某地域某類房地產(chǎn)的供求狀況。由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性及變更使用功能的困難性，決定了某一房地產(chǎn)的價(jià)格高低主要取決于某城市某區(qū)域的這類房地產(chǎn)市場供求狀況。2、經(jīng)濟(jì)因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素主要有：經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲(chǔ)蓄、消費(fèi)、投資水平、財(cái)政收支以及金融狀況、物價(jià)、建筑人工費(fèi)、利率、居民收入、房地產(chǎn)投資等。這些因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響都比較復(fù)雜，主要表現(xiàn)在以下幾方面：（1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展：經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)示著投資、生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)活躍，對各類房地產(chǎn)的需求增加，從而引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲，尤其是引起地價(jià)上漲。如80年代，亞太地區(qū)的日本、新加坡、韓國、臺(tái)灣、香港等國家和地區(qū)以及近幾年中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長，其地價(jià)也相應(yīng)地大幅度上漲。（2）物價(jià)：房地產(chǎn)價(jià)格與一般物價(jià)之間的關(guān)系非常復(fù)雜。通常物價(jià)波動(dòng)，表明貨幣購買力的變動(dòng)，即幣值發(fā)生變動(dòng)，此時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格也將隨之變動(dòng)。宏觀上看地價(jià)上漲與物價(jià)上漲的因果關(guān)系，存在兩種看法：一種觀點(diǎn)重視“地價(jià)上漲——抵押力量增大——信用膨脹——物價(jià)上漲”這種因果關(guān)系；另一種觀點(diǎn)則注重“貨幣量的增加——物價(jià)上漲——地價(jià)上漲'這種因果關(guān)系。其實(shí)，這兩種觀點(diǎn)正是揭示了地價(jià)與物價(jià)的互為因果關(guān)系，以及在不同的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件下的具體作用形式。一般地講：從較長時(shí)期看，地價(jià)的上漲率要高于物價(jià)和國民收入的上漲率。（3）居民收入：從總體上講，隨著居民收入的增加，生活水平的提高，人們對居住和活動(dòng)所需要的空間的需求也因此俱增，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。但具體對房地產(chǎn)價(jià)格影響的程度要具體分析：——如果居民收入增加，是由于中、低等收入水平者的收入普遍增加，則因其邊際消費(fèi)傾向較大，其增加的收人大部分甚至全部用于生活改善上。衣食之余，繼之以提高居住水平，自然促使居住房地產(chǎn)價(jià)格上漲；——如果居民收入增加，是由于高收入水平者的收入增加所致，那么因?yàn)槠渖钌系男枰瑤缀跻堰_(dá)到應(yīng)有盡有的地步，所以其邊際消費(fèi)傾向甚小，增加收入的大部分甚至全部都用于儲(chǔ)蓄或其他投資，在這種情況下對居住房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)影響不大。但如果利用剩余收入從事房地產(chǎn)投機(jī)（或投資），則促使房地產(chǎn)價(jià)格上漲。3、人口因素房地產(chǎn)的需求主體是人，人口數(shù)量和人口素質(zhì)以及家庭規(guī)模等對房地產(chǎn)價(jià)格有著很大的影響。（1） 隨著人口數(shù)量的增長，對房地產(chǎn)的需求必然增加，從而促使房地產(chǎn)價(jià)格上漲。反映人口數(shù)量的相對指標(biāo)是人口密度，人口密度從兩方面影響房地產(chǎn)價(jià)格；一方面，人口密度提高有可能刺激商業(yè)、服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高房地產(chǎn)價(jià)格；另一方面，人口密度過高造成生活環(huán)境惡化，有可能降低房地產(chǎn)價(jià)格；（2） 如果某一地區(qū)居民素質(zhì)低，組成復(fù)雜，秩序欠佳，人們多不愿就居，房地產(chǎn)價(jià)格必然低落；（3）在總?cè)丝诓蛔兊臈l件下，家庭規(guī)模的變化，會(huì)影響住宅使用面積數(shù)額的變動(dòng)，導(dǎo)致居住房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)。比如，隨著我國家庭平均人口的下降（即家庭小型化），從而促使房地產(chǎn)使用單元及面積數(shù)量的增長，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。4、社會(huì)因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素，主要有政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、房地產(chǎn)投資和城市化。政治安定狀況：一般來說，政治安定、社會(huì)和諧，人們置業(yè)投資有政治保障，必然推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上升；社會(huì)治安狀況：如社會(huì)治安差，經(jīng)常發(fā)生刑事犯罪案件的地區(qū)，意味著人們的生命財(cái)產(chǎn)缺乏保障，將造成房地產(chǎn)價(jià)格低落；房地產(chǎn)投機(jī)：房地產(chǎn)投機(jī)加劇房地產(chǎn)市場波動(dòng)。一般來說，它對房地產(chǎn)價(jià)格的影響可分為如下三種情況：——引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲；——引起房地產(chǎn)價(jià)格下跌；——起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的作用。至于導(dǎo)致的最終結(jié)果，要看當(dāng)時(shí)的多種市場條件的“搏弈”結(jié)果，其中還包括投機(jī)者的素質(zhì)和心理狀態(tài)因素等。城市化：一般來說，城市化意味著人口向城市地區(qū)集中，造成城市房地產(chǎn)需求不斷增加，將帶動(dòng)城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲。對于正在加速“城市化”的成都市，這也是推動(dòng)其房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要?jiǎng)恿υ础?、 行政因素土地制度：土地制度直接影響著地價(jià)水平。科學(xué)合理的土地制度和政策，可以制約土地利用者或投資者的積極性，帶動(dòng)土地價(jià)格適度漲落。由于我國目前實(shí)行高度“壟斷”的土地交易制度，為土地價(jià)格的持續(xù)走高提供了條件；住房制度：合理的住房制度使住宅價(jià)格與居民收入保持適宜的比例關(guān)系，促進(jìn)住宅市場的繁榮。如我國住房制度改革直接導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)業(yè)的重生與繁榮；城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃：對房地產(chǎn)價(jià)格都有很大的影響，特別是城市規(guī)劃中的規(guī)定用途、容積率、綠化率、建筑高度等指標(biāo)；房地產(chǎn)價(jià)格政策：總體上看，房地產(chǎn)價(jià)格政策可分為兩類，一類是高價(jià)格政策，一類是低價(jià)格政策。比如在我國分別對“別墅”等高端物業(yè)產(chǎn)品及對“經(jīng)濟(jì)適用房”等社會(huì)保障性質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品所執(zhí)行的兩種截然不同的價(jià)格政策。具體操作上，政府可通過控制土地供應(yīng)量、提高土地出讓價(jià)格以及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的稅費(fèi)，調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策等措施，促使房地產(chǎn)價(jià)格提高。而政府抑制房地產(chǎn)價(jià)格的措施主要有：——制定最高限價(jià)；——制定標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格；——調(diào)整土地供應(yīng)量、土地出讓價(jià)格及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)?！诜康禺a(chǎn)價(jià)格高漲時(shí)拋出一定量的房地產(chǎn)?！⒉⑼晟品康禺a(chǎn)交易管理制度。（5） 稅收政策。直接或間接地對房地產(chǎn)課稅多少，關(guān)系到房地產(chǎn)的收益的大小，因而影響房地產(chǎn)價(jià)格漲落。比如今年國家出臺(tái)房地產(chǎn)“新政”（稅收政策是其重要方面）從整體上對全國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有所抑制。（6） 行政隸屬變更。比如重慶市升格為中央直轄市，溫江、新都等原郊縣相繼劃為成都市轄區(qū)等都有力促進(jìn)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展、并刺激房地產(chǎn)價(jià)格上漲。6、 心理因素心理因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響，有時(shí)也是一個(gè)不可忽視的因素，這也是房地產(chǎn)營銷策劃中項(xiàng)目形象定位、價(jià)值訴求點(diǎn)提煉、廣告（文案/平面）表現(xiàn)策劃創(chuàng)意的重要依據(jù)和發(fā)揮余地最大的地方。影響房地產(chǎn)價(jià)格的心理因素主要有：（1）價(jià)格預(yù)期；（2）購買或出售心態(tài)；（3）欣賞趣味；（4）時(shí)尚風(fēng)氣；（5） 接近名家住宅（區(qū)）心理；（6） 講究門牌號碼；（7） 講究風(fēng)水；（8）價(jià)值觀、審美觀的變化。7、 國際因素隨著我國加入WTO、世界經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展，國際因素對我國房地產(chǎn)整體價(jià)格的影響也逐漸明顯。一般來說，國際經(jīng)濟(jì)關(guān)系、軍事沖突、政治對立以及國際競爭等影響較大。8、其他因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素除了上述幾類之外，還有一些偶發(fā)因素，如房地產(chǎn)業(yè)主偶然發(fā)生資金調(diào)度困難，急需現(xiàn)金周轉(zhuǎn)，因此賤售房地產(chǎn)以應(yīng)急需等。二、房地產(chǎn)價(jià)格影響的個(gè)別因素除了上述一般因素之外，直接影響某一具體房地產(chǎn)價(jià)格的因素，我們稱之為形成房地產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別因素。主要有以下一些因素：——建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級；——裝修；——設(shè)施與設(shè)備；——建筑質(zhì)量；——朝向；——樓層；——地段；——環(huán)境；——住宅樓的公用面積數(shù)；——交易時(shí)間；——產(chǎn)權(quán)狀況。上述各因素中，總體上可以歸納為房地產(chǎn)的建造品質(zhì)、效用品質(zhì)、環(huán)境品質(zhì)、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)幾大方面：1、 建造品質(zhì)：這主要是從建筑工程技術(shù)質(zhì)量（“硬”品質(zhì)）方面來評價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值，如：“建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級”、“裝修”、“設(shè)施與設(shè)備”、“建筑質(zhì)量”、“公用面積數(shù)”等因素的優(yōu)劣；2、 效用品質(zhì)：這主要是從建筑物適用性（“軟”品質(zhì)）方面來評價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值，如“朝向”、“樓層”等因素的差