**房地產開發(fā)公司美食街項目整合推廣方案目錄引言第一部分：項目綜合描述第二部分：市場環(huán)境及競爭樓盤分析第三部分：我們的推廣目標第四部分：項目SWOT分析第五部分：目標消費群分析第六部分：項目定位及概念提煉第七部分：整合行銷策略第八部分：部分平面設計稿引言凡成事者，三機不可缺其一，曰：天時、地利、人和。凡樓盤鼎立者，三足不可短一隅，曰：市場、實力、宣傳。對開發(fā)商而言：是如何做出更加受消費者青睞的樓盤。對廣告公司而言：是如何以最快、最有效、最引發(fā)興趣與關注的方式，將產品推介給消費者。首先感謝**房產給了我們這次提案的機會，向我們敞開合作的大門！在正式提案之前，我們想闡述這樣一個觀點：在日趨成熟的市場中，任何一個樓盤都不可能僅僅依靠幾個廣告就可以取得巨大的成功，樓盤推廣是一次整合行銷的過程，在甲乙雙方的合作中，廣告公司必須超越廣告自身的范疇，站在營銷的高度，用“操盤”的思想為開發(fā)商提供從前期規(guī)劃到后期包裝的全程服務。正因如此，在接到這個項目后，盡管時間非常緊迫，資料也十分短缺，我們還是投入了全部的熱情和精力，在短短一周內完成了調研、分析、定位、出方案等大量繁復的工作。這不僅僅證明了**一貫的做事態(tài)度和工作效率；更重要的，是通過我方對項目整體策劃建議，從開發(fā)理念的角度，為發(fā)展商提供一個更新的視角，更廣闊的思路。第一部分：項目綜合描述項目位置項目地處張家港市楊舍東街（美食街）北側，沙洲東路、河西路交匯處，位于步行街CBD范圍以內，是市中心黃金地段。與步行街、人民醫(yī)院、街心公園、石油大廈、東菜場等近在咫尺。二、項目規(guī)劃1、項目參數總用地面積7785平方米總建筑面積29191平方米建筑占地面積34577平方米地下室面積6290平方米（其中停車庫4225平方米91車位）建筑密度48.20%容積率3.52綠化率40%（含商場屋面綠化）居住戶數98居民人數357住宅建筑面積 19724平方米（其中：復式6戶，每戶264平方米平面92戶，平均每戶182平方米）商場建筑面積 9412平方米（含二層住宅裙房3740平方米）物業(yè)管理 1000平方米2、建筑類型 本項目為開放式小區(qū)，由高層商住樓和群樓組成。主樓一字分右，總長度近88.2M，由三個標準單元組成，每單元間高低錯落，分別為17、19、22層高層住宅的下部為商鋪。群樓上下三層，采用圍合式布局，內設中庭。3、工程結構 根據GB50012001《建筑抗震設計規(guī)范》，本工程屬內類建筑，按照6度區(qū)的抗震設防要求進行抗震設計。 高層住宅采用剪力墻結構，較大的柱網便于室內分割自如，滿足眾多使用者的個人愛好。 商業(yè)服務設施平面布置靈活多變，柱網跨度較大且布局規(guī)整，采用輕型鋼結構，按照使用功能布置柱網，層高達4.5米，開放式中庭。 設有一層地下室，高層住宅下為輔助設備用房，停車庫根據停車要求，規(guī)則合理地布置柱網，采用全框架結構，框架抗震等級三級。4、戶型設計 住宅單元及套型設計布局合理，流線清晰，體現出公私、閑靜、清污三者分離。套型除體現方便舒適、優(yōu)雅別致的住家環(huán)境外，尚可打通為開敞通透的辦公等功能空間。A單元：A1 （端頭套型）188m2 A1 （頂層躍層套型） 264m2A2 （中間套型） 185m2A2 （頂層躍層套型） 273m2 B單元：B （中間套型）170m2B （頂層躍層套型） 252m2三、周邊配套1、交通 本案距離港城車站約1公里左右，且處于沙洲東路、河西路、園林路交叉地帶，交通四通八達。1路、2路、3路、8路、9路、10路、11路、13路、15路、19路等公交線路均途徑于此。2、購物 步行街楊舍西街沙洲東路電子通信一條街建設中的王府廣場東菜場……3、餐飲娛樂 美食街眾多飲食娛樂場所 肯德基 街心公園 步行街 電影院 中心廣場 大戲院……4、教育 實驗小學城北校區(qū) 沙洲小學 市一中 圖書館……5、醫(yī)療 第一人民醫(yī)院 張家港市中醫(yī)院 張家港市婦幼保健院……6、金融服務 中國銀行 中國建設銀行 中國農業(yè)銀行……7、其他服務配套 中國移動張家港分公司 房管局交易大廳 舊貨市場 花鳥古玩市場……四、自然景觀 谷瀆河及兩岸綠化帶……第二部分：市場環(huán)境及競爭樓盤分析一、2003年港城樓市回顧2003年我市房地產市場主要呈現出以下特點和趨勢：1、供求關系基本平衡。２００３年市區(qū)新開工的商品房面積達到１２０多萬平方，比去年增加了５０多萬平方；竣工面積８０萬平方，同比增加２０萬平方；預銷售面積１０６萬平方，同比增加３６萬平方。銷售率近９０％。這一數據表明房地產市場需求持續(xù)旺盛，需求拉動因素仍是我市房地產業(yè)發(fā)展的強勁動力。2、價格持續(xù)上揚。2003上半年，市區(qū)的商品房價格平均在每平方米２１１３元，而到了年底，則一路飆升到3000元/平方米。個別樓盤在一年內竟然連續(xù)幾次上調價格。3、全面進入市場整合推廣階段。越來越多的開發(fā)商開始注重樓盤整體形象的推廣和品牌效應，通過各種傳播手段進行自我宣傳，如今日家園、國泰現代城等樓盤在宣傳上都曾轟動一時。4、代理制日益受到青睞。江南水莊、云龍花苑、圣淘沙花園、城市綠洲、今日家園等樓盤的營銷推廣都是交由本地或外地的專業(yè)廣告策劃公司代理，并取得了明顯的效益。5、樓盤的開發(fā)凸現“板塊”效應。除了新市河沿岸依然一枝獨秀外，城西和暨陽湖周邊地區(qū)成為新一輪開發(fā)的熱點。6、大做“水”文章。2003年，“親水住宅”成為樓市的流行概念，今日家園、世紀華庭、圣淘沙、江南水莊等都把“水”作為宣傳的亮點。7、出現“炒房族”。伴隨著樓價的不斷喊漲，很多人開始加入炒房的行列，二級房地產市場已經成型。8、很多開發(fā)商屯樓觀望，期待更大利潤空間。9、高層、小高層住宅日漸受到港城消費者歡迎，云龍花苑、世紀大廈的熱銷已證明了這一點。二、2004年港城樓市分析 如果說2003年是港城房地產的沖天牛市，那么2004年，這種利好局面則出現了逆轉，港城樓市的種種跡象似乎預示著“冬天”的來臨。1、去年國家先后出臺的房貸控制、銀根緊縮、停批別墅用地等宏觀調控政策對樓市的影響已在2004年逐漸顯現。土地控制、融資不暢已成為制約開發(fā)商投資的主要因素。2、自2004年1月以來，受全國樓市腳步放緩的影響，我市也出現膠著狀態(tài)，一方面開發(fā)商價格高居不下，一方面消費者持幣觀望。尤其是4月1日二手房轉讓增稅政策出臺后，炒房行為已復歸于理性。加之2003年部分開發(fā)商囤積的商品房尚未去化，2004年高端樓盤已初現“飽和”現象。3、樓盤項目開發(fā)由2003年的“空心化”向城市中心地帶回歸，2003年上市的樓盤大多集中在城市周邊地帶，而2004年則向中心地帶集中，已經或即將上市的幾個樓盤如王府名邸、亨通家園、威隆置業(yè)、同馨公寓、包括我們的美食街項目等都集中在步行街附近，這意味著在步行街商圈內，將上演一場激烈的樓市營銷大戰(zhàn)。三、2004年下半年樓市展望1、房價的快速上漲將得到抑制，進入緩慢增長時期。由于市場對房子的需求在２００３年得到了充分釋放，以及今年開發(fā)總量的增長，下半年將有可能出現供大于求的局面。但去年房市“井噴”的慣性，將使房價繼續(xù)在一個較高的價位上緩慢運行，甚至保持小幅增長。2、市政府日前出臺的《關于科學發(fā)展小高層、高層住宅的實施意見》和《張家港市小高層、高層住宅電梯專項補貼資金管理辦法》兩個文件，將在一定程度上刺激開發(fā)商介入高層、小高層住宅的開發(fā)。3、用于辦公的商住樓尚存在著一定的需求空間，這一消費群體將引起開發(fā)商的重視。二、競爭樓盤分析根據樓盤在地段、價位、規(guī)劃、目標消費群、策略等各方面存在的特性，我們將競爭者分為同域性、同質性、差異性三大類。1、同域性競爭樓盤王府名?。河扇A興房產開發(fā)，是政府規(guī)劃的步行街南擴重點工程，由高層和小高層組成的高檔商住樓，地段優(yōu)勢和空中生態(tài)花園是其推廣的兩大亮點，目前起價即已達到5200元以上。假日風景：位于東環(huán)路和沙洲東路交會處、新市河西岸，主打“水生態(tài)”牌，但在宣傳上主題比較散亂。2、同質性競爭樓盤目前，在我市尚未出現與**·**同質性的同期在建樓盤。3、差異性競爭樓盤南城花園：由南城房產開發(fā)的水景花園，依傍暨陽湖，推出“運動、健康、園林”的主題概念，并采用全案代理的方式運作，在推廣上側重于新聞炒作和活動促銷。東方明珠：位于城東森林公園附近，12萬平方米的大型高檔社區(qū)，由別墅和小高層建筑組成。自然和教育環(huán)境是其最大的優(yōu)勢，在宣傳方面強調“顛峰都市豪宅”概念，走高端路線。怡景灣：是長江新城的二期工程，與東方明珠毗鄰，親水型住宅，通過借助長江新城的影響力進行推廣造勢。（該地段正在售賣的還有揚帆名都、興鴻名都） 此外，還包括亨通嘉園、丁香苑、明日嘉園等競爭對手。五、總結1、樓市已經進入了一個硬件（規(guī)劃、建筑）拼“綜合實力”、軟件（定位和推廣）講“特色”和“差異”的時代。而硬件的比拼越來越趨于同質化，所以樓盤與樓盤之間的競爭更加體現在軟件方面的較量。只有具有一定實力、市場定位準確、規(guī)劃布局新穎、包裝推廣到位的樓盤才受市場追捧。2、競爭樓盤在售賣策略上大多以炒作“概念”為主，如TOWNHOUSE、親水型住宅、健康社區(qū)等等，通過概念制造差異性賣點，引導消費者的觀念。3、高端樓盤已出現險峰狀態(tài)，但只要運作有方，仍有發(fā)展的空間。4、美食街項目與競爭對手相比，在項目地段上具有明顯優(yōu)勢，但在房地產商品牌、價格、規(guī)模、景觀、物業(yè)上都不具有絕對的優(yōu)勢。只有在推廣中塑造品牌個性，提煉出令消費者心動的概念，方能彌補其先天的不足。第三部分：我們的推廣目標在預算年度內通過整合推廣，完成總量的80%以上的銷售。在樓盤的傳播推廣過程中，通過正確的宣傳策略和獨特的視覺識別，樹立開發(fā)商良好的品牌形象，提高其在本地市場中的知名度和美譽度。階段性目標：引爆期：全面包裝上市，制造開盤的轟動效應，完成30%左右的銷售業(yè)績，取得開門紅。強銷期：進入全面面銷售階段，完完成總量70-800%的銷售，并并確立樓盤及及開發(fā)商的品品牌效應。掃尾期：利用前期期銷售慣性，完完成剩余樓盤盤的銷售，并并建立起樓盤盤的美譽度。第四部分：項目SSWOT分析一、優(yōu)勢（Strrengthh）1、地處美食街黃金金地段，周邊邊配套齊全。2、較為單一的戶型型設計，使我我們的消費群群體更加集中中，形成有效效的市場細分分。3、小區(qū)位于美食街街上，來往人人流密集，便便于現場宣傳傳造勢。4、本案將成為步行行街東側地標標性建筑，其其簡潔、流暢暢、飄逸的樓樓體風格，有有助于樹立其其高檔、時尚尚的物業(yè)形象象。二、劣勢（Weaaknesss）1、由于規(guī)劃所限，小小區(qū)采用開放放式物業(yè)管理理，并且商住住兩用，商業(yè)業(yè)環(huán)境影響居居住質量，會會對部分消費費者產生購買買抗性。2、本案推廣工作起步步晚，缺乏有有效的前期宣宣傳導入，在在競爭對手的的強大宣傳攻攻勢面前處于于劣勢。3、開發(fā)商品牌知名名度較低，不不利于樓盤品品牌形象的確確立。三、機會點（Oppportuunity）1、市政府《關于科學學發(fā)展小高層層、高層住宅宅的實施意見見》和《張家家港市小高層層、高層住宅宅電梯專項補補貼資金管理理辦法》的出臺，將引發(fā)發(fā)人們對本案案的關注與青青睞。2、長安路主干道的的改建，使河河西路、河東東路車流量增增加，便于本本案的現場宣宣傳推廣。3、隨著港城投資創(chuàng)創(chuàng)業(yè)者的日漸漸增多，他們們對辦公空間間的需求也越越來越大，本本案商住兩用用，恰恰迎合合了這一需求求。四、問題點（Thhreateen）1、同一區(qū)域內眾多多樓盤幾乎同同時上市，嚴嚴重擠壓了我我們的的市場場空間。 2、由于當初規(guī)劃失失誤，導致美美食街長期經經營不善，商商業(yè)價值日漸漸萎縮，給人人以低檔的物物業(yè)形象，使使人們對其投投資前景顯得得有些信心不不足。 3、小區(qū)緊靠菜場，周周邊環(huán)境顯得得臟、亂、差差，對于本案案樹立高檔物物業(yè)形象產生生一定障礙。 4、本案在房地產銷銷售出現低谷谷的情況下逆逆勢推出，本本身就存在一一定的風險。第五部分：目標消消費群分析哪些人會買我們的的房子？通過調查與分析，我我們將都市高高級白領階層層和私營業(yè)主界定定為本案的潛潛在購買者。1、年齡：25-445歲之間。2、個人收入：月薪薪5000元以上。3、職業(yè)：私營業(yè)主主、企業(yè)主管管、醫(yī)生、律律師、自由職職業(yè)者等。二、目標消費群基基本特征素描描1、收入高，有一定定社會地位，思思想成熟，事事業(yè)有成，是是構成社會的的中堅力量。2、他們中的部分人人處于創(chuàng)業(yè)初初期，對未來來充滿信心和和夢想。3、他們在選房時關關心的要素依依次是樓盤升升值潛力、地地段、價格和和景觀環(huán)境。4、具有高明的商業(yè)業(yè)頭腦，投資資意識強烈。5、工作壓力大，時時間觀念很強強，希望生活活、工作能夠夠更加便捷，減減少無謂的時時間浪費。6、已經擁有家庭，且且多為三口以以上的家庭。三、置業(yè)類型分析析1、二次置業(yè) 主要是私營業(yè)主和和部分高級白白領。他們已已經擁有房子子，但對現有有居住條件不不太滿意或者者出于投資的的心理，準備備換一套更合合適的。2、辦公購房 這些人多為私營企企業(yè)主和高收收入的自由職職業(yè)者，處于于創(chuàng)業(yè)的初期期，無力自建建或購置大面面積的高檔寫寫字樓，這種種高性價比的的商住樓便成成為他們的首首選。3、首次購房 多數是企業(yè)的高級級白領，事業(yè)業(yè)早成，從外外地到港城數數年或剛剛結結婚，需要一一套獨立的住住房。4、炒房 主要是指那些專門門從事倒賣房房子的“炒房族”。據調查，2003年我市大約約有200多名這樣的的投機者，某某個樓盤一旦旦被看好，往往往會一次購購買數套。有有無升值潛力力是決定他們們購買行為的的最大因素。但但是由于今年年樓市趨冷，預預計炒房族會會更為謹慎，尤尤其對高端樓樓盤不會有較較大的動作。第六部分：項目定定位及概念提提煉一、項目定位1、市場定位的前提提先對樓盤所生存的的市場環(huán)境進進行細分，以以便在市場定定位時區(qū)別于于其他競爭者者，挖掘出對對消費者而言言是有價值、有有影響力的利利益點，然后后進行加工包包裝。2、市場定位圖圖一圖二3、定位分析定位思考一：商住住樓=商業(yè)+住宅？ 在北京，有人稱商商住樓為“不男不女”，亦即此類類樓盤上面做做住宅、底層層做商鋪，既既影響了純居居住者的生活活質量，又無無法開發(fā)出更更大的商業(yè)價價值，所以顯顯得不倫不類類。正因如此此，地產大師師潘石屹徹底底顛覆了傳統(tǒng)統(tǒng)商住樓的觀觀點，將SOHO概念移植到到國內。所謂謂“SOHO”即英文“SmalllOffiice，HomeOfficce”的縮寫，意意為“小型的、家家庭的辦公室室”。如今，SOHO概念已被越越來越多的人人所接受，成成為一種時尚尚潮流，人們們稱在家辦公公的人為“SOHO一族”。可以說，SOHO是傳統(tǒng)商住住樓的升級版版，這種樓盤盤將生活和工工作融合到一一起，既消除除了傳統(tǒng)商住住樓的弊端，又又巧妙地避開開了將住宅樓樓改成商務樓樓的法律沖突突，實際上，這這是一種物美美價廉的“準寫字樓”，非常適合合小公司和創(chuàng)創(chuàng)業(yè)族。 那么，回到我們的的項目上，如如果將本案定定位為傳統(tǒng)商商住樓，同樣樣面臨“不男不女”的問題；并并且，商住樓樓在港城被大大量復制，已已經屢見不鮮鮮，無法再吸吸引人們的眼眼球。反倒是是純商務辦公公樓較少有開開發(fā)商問津，這這正好為我市市大量的辦公公人群留下了了需求空間。例例如，福港公公寓也是典型型的商住樓，但但是很多人買買來并不去居居住，而是轉轉租給其他公公司用作辦公公場所，一套套130平方米的套套房年租金竟竟然要5、6萬元，這給給投資者帶來來了巨大的利利潤升值空間間；此外，世世紀大廈也是是商住樓變辦辦公樓的一個個范例。這充充分說明了我我市高層商住住樓還具有較較高的升值潛潛力，這是一一個長期被開開發(fā)商忽略的的潛在市場，關關鍵在于我們們如何向消費費者進行訴求求。 與其說讓消費者自自己改變購房房的用途，不不如由我們主主動推廣這種種在港城新興興的購房觀念念，讓它變成成開發(fā)商獨特特而鮮明的廣廣告訴求點。SOHO，無疑為我我們提供了一一個有效訴求求的端口。建議一：做第一個個吃螃蟹的人人，將SOHO概念率先引引入到港城，通通過對SOHO概念的炒作作，引導投資資型業(yè)主和辦辦公置業(yè)型業(yè)業(yè)主前來購買買。建議二：對主樓的的部分平面戶戶型進行適度度規(guī)劃，使其其具有寫字樓樓的某些功能能，以符合辦辦公的需要。同同時，將略加加改造的平面面戶型作為SOHO概念的主體體推出。建議三：做“SOOHO社區(qū)”概念，將裙裙樓和輔樓宣宣傳為主樓及及周邊寫字樓樓（如石油大大廈）的綜合合配套服務區(qū)區(qū)，使整個小小區(qū)成為一個個集辦公、居居住、飲食、購購物、消閑娛娛樂、健身等等為一體的綜綜合SOHU商務區(qū)。定位思考二：一棟棟樓能否激活活一條街？ 事實證明，美食街街（楊舍東街街）是張家港港城市規(guī)劃的的一個敗筆。長長期以來，經經營一直不溫溫不火，不倫倫不類，“美食”二字已經名名不符實。問問題在于： 其一，步行街有向向西延伸的傾傾向，導致西西門一帶成為為餐飲娛樂的的集中地段，搶搶走了美食街街的大量客源源。 其二，缺乏重量級級的餐飲娛樂樂場所（如金金海華）和地地標性建筑，無無法形成消費費磁場；而一一些小飯店缺缺乏特色，始始終上不了檔檔次。 其三，街區(qū)規(guī)劃不不合理，場地地狹小，缺乏乏停車位，無無法進一步做做大。 其四，定位模糊。要要么做成高檔檔次餐飲中心心，要么成為為各地特色小小吃的“博覽會”；實際上兩兩者都不是，只只是小飯店的的簡單羅列。 以上問題，導致美美食街的形象象十分低劣，其其商業(yè)前景也也不大被看好好，部分投資資置業(yè)者缺乏乏信心，這也也將成為本案案銷售的抗性性之一。 那么，如何走出美美食街的經營營怪圈？ 建議一：本案建成成后無疑將成成為美食街乃乃至步行街以以東的地標性性建筑，我們們應充分利用用這一優(yōu)勢，樹樹立起本案“美食街地段段領導者”的形象。 建議二：以“領導導者”的身份，通通過新聞炒作作，展開有關關“美食街重新新定位與改造造”的討論，并并通過組織相相關的主題活活動，讓投資資者的目光重重新關注美食食街，并激起起他們的投資資信心和熱情情。通過事件件炒作，讓人人們相信：本本案的開發(fā)，將將提高整個美美食街的物業(yè)業(yè)檔次，使美美食街“活”起來，重新新煥發(fā)商業(yè)魅魅力。 建議三：醉翁之意意不在酒。實實際上，我們們花力氣為美美食街做宣傳傳，其真正用用意還是借勢勢炒作自己。人人們只有對美美食街有信心心，才會對本本案產生信心心。至于一棟棟樓能否激活活一條街，則則未必是我們們開發(fā)商力所所能及的事情情，更不是我我們的義務。4、本案的市場定位位一個位于步行街旁旁邊的、高檔檔的、集辦公公、居住、餐餐飲、購物、娛娛樂于一體的的綜合性SOHO社區(qū)。二、概念提煉1、本案售賣的是什什么？一種“生活+工作”的超前居住方式！！2、概念升華本案核心概念（主主題、口號）：：港城首席SOHOO社區(qū)本案備選主題：財富的發(fā)源地生活工作兩不誤 走進**，更上一一層樓 美食街上的新地標標 升級版鉆石商住樓樓**，新高度……第七部分：整合行行銷策略包裝策略案名本案的案名為“***·**”，雖然通俗俗、大氣，瑯瑯瑯上口，但但我們認為該該名稱并不能能準確概括項項目的特征。因此，我們經過討討論、篩選，向向貴方提供以以下兩個案名名，供參考：：**廣場釋義：廣場乃人流流聚集之地，人人氣鼎旺；同同時，“廣場”常被用作大大型商業(yè)物業(yè)業(yè)的稱呼，如如“**購物廣場”；取名“**廣場”，既將公司司名稱涵蓋其其中，又有助助于提高本案案及美食街的的高檔形象。**銀座（**星星座）釋義：黃金、白銀銀皆是貴重之之物，取名“銀座”，意即僅次次于步行街的的極品地段；；銀座，還可可以引起對財財富的聯(lián)想，暗暗示投資本案案，財源滾滾滾。VI系統(tǒng)導入VI體系是由企業(yè)的標標志基礎設計計系統(tǒng)和其他他凡是觸及到到眼睛的所有有項目所構成成，其基本要要素包括以下下幾個方面。企業(yè)標志（本案LLOGO）——本案視覺溝溝通的基本形形態(tài)，它是VI設計的核心心，是設計的的基礎。個案標準字體———中英文字體體的選擇，其其應當在符合合本案性質以以及決定的個個案標志的要要求。它會在在銷售的各個個環(huán)節(jié)上被應應用，能達到到完美的契合合。個案標準色及輔助助色——這對于本案案來說是一種種形象色彩，它它的功用及滲滲透性是極強強的，它會在在相當廣泛的的范圍內展開開使用。如：：標志、標準準字、樓書、DM、廣告、橫橫幅、引導旗旗、指路牌、制制服等。所有視覺系統(tǒng)都必必須符合以上上三方面的因因素，去設計計、組合，才才能在銷售過過程中達到統(tǒng)統(tǒng)一、有序的的目的。使用用VI視覺系統(tǒng)設設計可大幅度度提高消費者者對開發(fā)商專專業(yè)能力及經經濟實力的信信任指數，在在營銷策劃中中必不可少。二、價格策略 樓盤的價格策略通通常由單價、總總價和付款方方式組成。1、定價模式 目前，房地產市場場上主要采用用兩種定價方方式，比較如如下：方法運作順序市場定位特點撇脂模式高開低走需求彈性小的高收收入人群階段性高額利潤回收資金，速戰(zhàn)速速決滲透模式低開高走需求彈性較大的中中高等收入群群體穩(wěn)扎穩(wěn)打通過以上比較，結結合本案具體體情況，我們們認為“低開高走”的價格策略略更適合本案案，也符合“買漲不買跌”的消費心理理。有助于聚聚斂人氣，制制造熱銷氛圍圍，樹立樓盤盤的高檔形象象。同時也給給買家一種升升值的信心。2、價格定位根據對競爭樓盤的的價格及未來來價格走勢的的分析，我們們建議本案的的價格定位如如下：平均價格：55000-56000元/平方米，開開盤后根據銷銷售情況，每每月可上浮50-1000元/平方米。3、付款方式 以下四種付款方式式是目前最常常被采用的，建建議本案將四四種方式組合合起來，推出出“自選”式付款，選選擇哪種付款款方式，由消消費者自己決決定，讓他們們感覺有更大大的自主權。這這一政策可以以作為本案吸吸引人氣的一一個亮點。付款方式1234一次性付款銀行按揭（三成）輕松按揭（三成）免息分期付款簽署認購書人民幣一萬元整簽署認購書后15天內樓價10%樓價15%，同時時可向銀行申申請最高八成成按揭樓價15%，同時時可向銀行申申請最高八成成按揭樓價10%30天內簽署買賣合同同樓價20%樓價15%或根據銀行行按揭批復付付清首期余款款簽署買賣合同后一個月內65%15%于簽署買賣賣合同后，220個月內，分分20期支付，每每次支付總樓樓價的0.55%，在每月月5號前付清20%三個月內_35%五個月內_30%7個月內__發(fā)出入伙通知155天內_5%辦理《房地產證》后7日內5%_4、分階段價格策略略開盤前定價原則：：價格暫不公公開，試探市市場反映。主要方式：簽定無無條件可隨時時撤換的購買買意向認定書書，收受定金金每戶若干。引爆期定價原則：：行情開盤緩緩慢上升，保保證基本運轉轉資金的回籠籠。強銷期定價原則：：高價塑形象象，付款創(chuàng)佳佳績。掃尾期定價原則：：微利運作，盤盤活余房。三、推廣策略廣告（AD）++促銷（SP）+公關（PR）通過廣告、促銷、公公關活動有機機組合的整合合行銷手段展展開全方位、立立體式的推廣廣。四、媒體策略重點轟炸+天天羅地網在所有與消費者可可能的接觸點點進行廣告信信息的傳播，并并達到最大的的到達率，形形成一張細密密的媒介傳播播網。同時，集集中優(yōu)勢兵力力在開盤期進進行重點轟炸炸，形成轟動動效應。以紙媒體（報紙、雜雜志、樓書、海海報）和電波波媒體（電視視、廣播）為為主導媒體；；以戶外媒體體（圍欄、引引導旗）為輔輔助媒體。五、項目階段推廣廣策略根據房地產的運作作規(guī)則，在項項目未確定竣竣工進程的情情況下，我們們先把推廣階階段劃分為三三個階段：引爆期（20044年7月-8月）：形象象導入，利用用開盤造勢。強銷期（20044年9月-11月）：廣告告全面投放，強強勢拉動銷售售。掃尾期（20044年12月開始）：：利用前期慣慣性清理尾盤盤，營造樓盤盤美譽度，為為品牌加分。第一階段：引爆期期推廣任務：全面包包裝上市，制制造開盤的轟轟動效應，完完成30%左右的銷售售業(yè)績，取得得開門紅。推廣策略：在短期期內以報紙和和電波媒體廣廣泛造勢，同同時，配合各各種開盤活動動制造轟動效效應，引爆銷銷售。硬廣告：以SOHHO概念為中心心，展開項目目整體形象的的宣傳，強調調“地段、商業(yè)業(yè)潛力、樓型型”等賣點軟廣告： 炒作點1：張家港港首家SOHO概念的小區(qū)區(qū)。 炒作點2：一棟樓樓將激活一條條街。媒體組合：★戶外：工地圍墻、引引導旗★電波：張家港有線線臺電影頻道道、張家港廣廣播電臺“曉青熱線”欄目?！锛埫襟w：《張家港港日報》、《我我愛我家》?！锸蹣翘帲簶菚?、單單頁、手提袋袋、看板等推廣節(jié)點：推廣節(jié)點一：開盤盤“**·**開盤慶慶典暨美食街街發(fā)展論壇”活動活動目的：借助本本次活動，吸吸引公眾對美美食街地段及及本案的關注注，為開盤造造勢；同時，樹樹立起**公司良好好的社會形象象?；顒觾热荩荷衔绨它c：進行開開盤剪彩活動動。 上午八點三十分：：美食街發(fā)展展論壇以座談談會的形式正正式開始。 論壇議題：城市主主題街區(qū)的經經營、美食街街的功能定位位、美食街的的改造與發(fā)展展等等。 論壇嘉賓：政府有有關部門官員員、港城餐飲飲娛樂業(yè)代表表、社會知名名人士、有關關專家等。 新聞媒體：張家港港日報、張家家港電視臺開盤促銷方案：在開盤當日簽訂購購房協(xié)議的前前十名業(yè)主可可享受全價20%的優(yōu)惠額度度。 在開盤當日簽訂購購房協(xié)議的所所有業(yè)主均可可獲得**·**開盤紀念念卡（純金制制作）一枚。推廣節(jié)點二：“***·**—仲夏夜之夢”社區(qū)電影月月活動活動目的：通過這這一活動，配配合開盤，提提高本案的知知名度和親和和力，形成一一定的社會影影響，營造本本案的銷售氛氛圍和良好形形象。活動時間：8月份份每天晚上7點-9點活動地點：市內主主要社區(qū)的大大型露天場地地及廣場，如如中心廣場等等。活動內容：與各個個社區(qū)相關部部門合作，露露天巡回放映映各類經典影影片，片頭和和片尾可貼片片播放**·**影視廣告告及專題片，同同時現場派發(fā)發(fā)有關宣傳品品。第二階段：強銷期期推廣任務：通過全全面的整合宣宣傳推廣，樹樹立樓盤獨特特的個性和品品牌形象，制制造火熱的銷銷售氣憤，刺刺激消費者產產生購買行為為。推廣策略：以報紙紙和電視兩大大廣告為主，其其他形式（包包括SP、PR）為輔，在在短期內進行行密集性“轟炸”，強力引發(fā)發(fā)銷售。硬廣告：全方位深深入訴求樓盤盤的主賣點（地地段、商業(yè)價價值、樓型）、次次賣點（景觀觀、停車位、大大戶型）軟廣告：重點炒作作樓盤的商業(yè)業(yè)價值。媒體組合：★紙媒體：《張家港港日報》、《我我愛我家》、樓樓書、海報、手手提袋等?！镫姴ǎ簭埣腋垭娨曇暸_財經頻道道、張家港廣廣播電臺“曉青熱線”欄目?！飸敉猓汗さ貒鷫?、引引導旗★售樓處：終端物料料。推廣節(jié)點：2004年秋季房房地產交易會會展會時間：10月月-11月之間展會地點：可能在在交易大廳參展方案：買斷交交易會大廳所所有公共廣告告位，進行***·**形象的包包裝和宣傳；；同時利用本本案距交易大大廳較近的優(yōu)優(yōu)勢，由引導導旗引導看房房