土地增值稅的征收應(yīng)緩行3400字[內(nèi)容摘要]我國推行土地增值稅已有十余年，但其運行效果并不理想。尤其是2022年以來土地一級市場的交易方式改為“招、拍、掛〞后，土地增值收益已提前一輪完成分配，表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的實際情形就是大局部工程沒有形成土地增值稅稅負(fù)。為此，房地產(chǎn)實業(yè)界和學(xué)術(shù)界對土地增值稅的存在意義進行了劇烈爭論。本文在對土地增值稅進行簡單理論分析后，以成都市代表性樓盤以及成都市局部房地產(chǎn)公司的土地增值稅稅負(fù)水平為撐持，從微觀和中觀層面進行描述統(tǒng)計分析，再結(jié)合全國數(shù)據(jù)佐證本文根本結(jié)論——土地增值稅應(yīng)暫緩征收。

[關(guān)鍵詞]土地增值稅；土地增值收益；土地增值稅稅負(fù)

一、引言

土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象，其征收目的是為了標(biāo)準(zhǔn)土地市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護國家權(quán)益。土地增值稅的設(shè)置初衷一方面體現(xiàn)了國家作為土地所有者參與增值收益的分配權(quán)利，另一方面同時體現(xiàn)了國家作為行政管理者通過稅收伎倆對房地產(chǎn)市場和土地市場進行宏觀調(diào)控的義務(wù)。[1]

關(guān)于土地增值收益的產(chǎn)生及分配，國際上已有許多經(jīng)典論述。具有代表性的觀點由美國社會經(jīng)濟學(xué)家亨利.喬治〔HenryGeorge，1839—1897〕提出，他認(rèn)為土地價值之所以增加，是因為人口的集聚和生產(chǎn)的需求，而非某個人的勞動或投資所引起的，因此土地的價值收益應(yīng)歸全社區(qū)所有。[2]一般認(rèn)為土地的增值收益產(chǎn)生原因可以歸納為下列幾個方面：〔1〕城市化進程引起地理區(qū)位固定的地塊發(fā)生了經(jīng)濟區(qū)位變化而形成的增值。[3]〔2〕人口的增加與匯集引起的同一地塊產(chǎn)出需求的增加所發(fā)生的增值?！?〕國家對原有地塊使用規(guī)劃條件的變化產(chǎn)生的增值。[4]〔4〕相關(guān)主體對土地進行投資〔比方房屋修建及土地整理〕后的增值。[5]〔5〕通貨膨脹引起的土地虛擬增值。我們認(rèn)為國家作為土地所有者參與土地增值收益分配應(yīng)該將其限制在前三個方面；第四方面形成的土地增值收益應(yīng)該體現(xiàn)投資者權(quán)益；至于由通貨膨脹引起的虛擬增值，應(yīng)該將其作為剔除因素考慮?；谝陨现辽龠@五個方面的土地增值形成原因，就決定了國家對土地收益增值管理的難度和復(fù)雜性。我國目前的土地增值收益管理制度主要由土地有償轉(zhuǎn)讓制度、土地稅收制度、土地儲藏制度等構(gòu)成。其中土地儲藏制度在我國尚沒有發(fā)揮到預(yù)期作用，在此我們著重論述前兩者。

改革開放以來，我國的土地取得制度經(jīng)歷了從劃撥到出讓、轉(zhuǎn)讓，再到拍賣三個轉(zhuǎn)變。1994年土地增值稅開征之時我國土地取得方式主要為協(xié)議出讓。實踐中，土地協(xié)議出讓的價格一般都低于市場價格，這就意味著土地的一局部真實價值被隱藏在最終的房地產(chǎn)價格中，國家應(yīng)該依據(jù)土地所有權(quán)參與房地產(chǎn)價格中的土地增值收益分配，因此國家開征土地增值稅在理論上是可以理解的。自2022年起，國有土地使用權(quán)以招標(biāo)、拍賣方式向市場供應(yīng)，拍賣價格即為市場價格，房地產(chǎn)商以舉牌方式已將土地增值收益產(chǎn)生原因的前三個理由〔特定地塊未來的預(yù)期〕體現(xiàn)在這一市場價格中。此時土地“增值額〞由第四方面形成，即房地產(chǎn)商以投資者的身份對地產(chǎn)投資而產(chǎn)生的增值，理論上國家不應(yīng)對此課稅，即使需要調(diào)節(jié)該局部收益，也應(yīng)該是企業(yè)所得稅的義務(wù)。我國目前推行的土地增值稅因為在稅制設(shè)計上沒有考慮這一層因素而存在諸多缺陷。下列的實際征收效果分析也可以證明以上論述。

二、實證分析

考慮到房地產(chǎn)開發(fā)的單件性，下列我們選取成都市2022年期間開發(fā)竣工的局部具有代表性樓盤進行了土地增值稅測算，在此根底上通過微觀工程層面的土地增值稅描述統(tǒng)計分析揭示其稅負(fù)水平?；诜康禺a(chǎn)開發(fā)本錢組成工程的相對穩(wěn)定性，在取得單個樓盤平均銷售單價和土地取得本錢兩項根底數(shù)據(jù)后，我們遵循通行的項目造價核算和取費規(guī)范，然后按市場平均行情與房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)律,在考慮不確定性因素的情況下核定各項本錢，并在此根底上測算稅負(fù)水平并進行統(tǒng)計分析〔見表1〕。

由樣本點工程的統(tǒng)計分析結(jié)果我們可以看出：在測算的二十個樓盤中，平均土地增值稅稅負(fù)率僅為1.87%，工程樓盤最高土地增值稅稅負(fù)率為8.48%，到達70%的工程樓盤為土地增值稅零稅負(fù)。從峰度和偏度我們還可以看出，工程土地增值稅的稅負(fù)分布表現(xiàn)為畸高或畸低，這一方面是因為土地增值稅的稅制設(shè)計不合理以及拍賣行為對拍賣成交價格的影響所導(dǎo)致，當(dāng)然主要是由于開發(fā)商投資水平的上下引起，而后一方面的原因根據(jù)前文論述是不屬于土地增值稅理應(yīng)征收的范疇。

此外，由于房地產(chǎn)企業(yè)是以公司名義繳納各項稅負(fù)，所以我們有必要從房地產(chǎn)企業(yè)這一中觀層面上考察房地產(chǎn)公司的各年土地增值稅稅負(fù)?；诙惙N與稅率設(shè)置的穩(wěn)定性以及隨機抽樣原那么我們抽取了成都市30家房地產(chǎn)公司2022年和2022年的納稅數(shù)據(jù)作為分析樣本。同時，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還具有產(chǎn)品生產(chǎn)單件性特點，雖然稅務(wù)部門作出了一些關(guān)于依據(jù)項目進度納稅的相關(guān)規(guī)定，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在會計方面的處理會使局部稅負(fù)提前或延后繳納。為了便于對企業(yè)的稅負(fù)進行有效分析，我們將樣本點開發(fā)企業(yè)的2022年、2022年的各指標(biāo)進行算術(shù)平均，以此來代表該企業(yè)年度稅收負(fù)擔(dān)水平。

由樣本點房地產(chǎn)企業(yè)度稅負(fù)水平的統(tǒng)計分析結(jié)果我們可以看出：在測算的30家企業(yè)中，平均土地增值稅稅負(fù)率僅為0.24%，企業(yè)度最高土地增值稅稅負(fù)率為5.82%，到達66%以上的房地產(chǎn)企業(yè)為土地增值稅零稅負(fù)。從峰度和偏度我們同樣也可以看出，工程土地增值稅的稅負(fù)分布表現(xiàn)為畸高或畸低。

就全國范圍來看，土地增值稅至1994年開征13年以來，其與國家稅收總收入的增長關(guān)系如表5所示：

根據(jù)圖表顯示我們至少可以得出下列幾方面結(jié)論：一是土地增值稅收入的絕對值一直處于較低水平，在整個房地產(chǎn)市場強勁開展拉動下近年來增長較快，即使這樣，土地增值稅占稅收總收入的比重仍根本沒有超過0.5%，可見土地增值稅的財政意義并不明顯。另一方面，從圖中我們可以看出土地增值稅是一個極易受宏觀形勢和相關(guān)政策影響的稅種，相對于稅收總收入的逐年增長看，土地增值稅各年收入表現(xiàn)出極大的波動性，這一現(xiàn)象局部由于經(jīng)濟周期引起，但更主要是由于土地轉(zhuǎn)讓政策的影響。

三、結(jié)論及政策倡議

經(jīng)過不同層面的實證分析與理論探討，我們認(rèn)為土地增值稅并不是一個優(yōu)良的稅種。得出這一結(jié)論的根本理由是：

首先，土地增值稅沒有起到參與土地管理增值收益分配的作用，其盯住最終銷售收入的扣除計稅制度與企業(yè)所得稅沖突，產(chǎn)生雙重征稅，扭曲經(jīng)濟行為和資源配置方式，有違公平原那么。

其次，從效率原那么看，由于房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)讓周期特殊性，造成土地增值稅的計征繁瑣，扣除工程多而且復(fù)雜，不易執(zhí)行，征收阻力很大，買賣雙方為逃避納稅義務(wù)往往偽造文件，隱瞞、虛報成交價格，提高扣除工程金額，使得作為計稅依據(jù)的房地產(chǎn)增值額難以真正反映房地產(chǎn)的實際增值情況，造成稅款流失。[6]

再次，土地增值稅有違稅收的穩(wěn)定性原那么，從我國十余年的土地增值稅運行情況看，土地增值稅是一個及易受政策干擾的稅種，其收入水平表現(xiàn)出較大波動性，且占稅收總收入的比重偏低，財政意義不大。

基于以上根本分析，本著新一輪稅制改革的根本精神，我們認(rèn)為在土地一級市場的交易方式改為“招、拍、掛〞前提條件下，暫停征收土地增值稅是必要的。[7]

考慮到土地增值收益管理各制度的協(xié)調(diào)性問題，國家必須從全局出發(fā)設(shè)計一套綜合的土地增值收益分配體系。這一目標(biāo)制度理論上應(yīng)該既保證國家作為所有者主體的權(quán)利，同時必須注重投資者的收益回報，在此根底上再發(fā)揮各項制度安頓的長處來到達宏觀調(diào)控目標(biāo)，否那么在當(dāng)