本報(bào)告目前選擇了建國(guó)門、東二環(huán)和東三環(huán)三個(gè)區(qū)域的可比性項(xiàng)目13個(gè)，如下圖所示。（一）區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查分析結(jié)論根據(jù)對(duì)13個(gè)項(xiàng)目的調(diào)查分析，一個(gè)共同點(diǎn)就是在項(xiàng)目操作中突出地段的顯赫，強(qiáng)調(diào)區(qū)域“尊富”的現(xiàn)代價(jià)值，充分挖掘稀缺地塊的區(qū)域價(jià)值。1、居住項(xiàng)目市場(chǎng)建國(guó)門區(qū)域，項(xiàng)目少，市場(chǎng)供應(yīng)匱乏。價(jià)格處于穩(wěn)中有升的狀態(tài)中，區(qū)域居住物業(yè)平均成交價(jià)格集中在23000－37000元/平米之間。2008年至今，區(qū)域周邊共成交住宅面積約13萬(wàn)平米，區(qū)域?qū)ψ≌枨蟠嬖谙喈?dāng)規(guī)模。東二環(huán)區(qū)域，三里屯SOHO強(qiáng)調(diào)了自己的歷史價(jià)值，充分分挖掘了區(qū)域的現(xiàn)代價(jià)值，整個(gè)項(xiàng)目的定位是：建成北京的“國(guó)際化商務(wù)核心”、“國(guó)際化時(shí)尚區(qū)”、“24小時(shí)娛樂中心”。該項(xiàng)目的價(jià)格在35000元/平米左右，近期上漲到40000元/平米。東闕都的LOFT價(jià)格在40000元/平米左右。其他典型項(xiàng)目的成交價(jià)格基本集中于26000-35000元/平米水平。東三環(huán)ＣＢＤ區(qū)域，項(xiàng)目差異性較大。御金臺(tái)以其無(wú)可比擬的位置及高度，部分產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)了55000元以上的高價(jià)，最高達(dá)到80000元/平米；一般性項(xiàng)目?jī)r(jià)格的水平維持于28000-40000元/平米的高位水平。2、商業(yè)市場(chǎng)在售商業(yè)項(xiàng)目?jī)H有三里屯SOHO和御金臺(tái)（財(cái)源國(guó)際中心）。前者因其良好的商業(yè)區(qū)位及自身獨(dú)特的品牌價(jià)值，實(shí)現(xiàn)了64023元/平米的成交均價(jià)、月均4000多平米的銷售面積；而后者的成交價(jià)格僅為前者的一半。區(qū)域中，具有一定商業(yè)規(guī)模的項(xiàng)目較少，租金因位置和物業(yè)形象的差異而存在巨大差距，一般集中在6～10元/天·平米左右，個(gè)別長(zhǎng)期成功運(yùn)營(yíng)的老牌高檔商業(yè)，如“賽特商場(chǎng)”，實(shí)現(xiàn)了17～25元/天·平米的租金水平。按經(jīng)驗(yàn)公式將租金水平折算成購(gòu)買單價(jià)，設(shè)定投資周期為15年，以經(jīng)營(yíng)成本為收入的20%計(jì)算，則區(qū)內(nèi)商業(yè)平均單價(jià)約為35000～43000元/平米。3、辦公市場(chǎng)區(qū)域的寫字樓大多以企業(yè)持有為主，銷售的寫字物業(yè)非常少，三里屯SOHO寫字樓的成交價(jià)約為38000－40000元，財(cái)源國(guó)際中心的價(jià)格約為30000元/平米；租金報(bào)價(jià)在5－8元/天·平米之間，受國(guó)際金融危機(jī)導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)衰退影響，近期較去年10月報(bào)價(jià)有所下降。按經(jīng)驗(yàn)公式將租金水平折算成購(gòu)買單價(jià)，以經(jīng)營(yíng)成本為收入30%計(jì)算，投資周期15年，則一般性平均單價(jià)約為1.5-2.6萬(wàn)元/平米?？紤]房產(chǎn)的保值和增值因素，15年后的單價(jià)以2-3萬(wàn)元/平米計(jì)，折現(xiàn)率0.08，則15年后的售價(jià)現(xiàn)值為0.6-1萬(wàn)元/平米。綜合上述兩個(gè)方面，區(qū)域的辦公房單價(jià)約為2.1-3.5元/平米。（二）居住項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查1、建國(guó)門區(qū)域在售居住項(xiàng)目概況長(zhǎng)安驛（銀鉆公寓）（1）項(xiàng)目概況占地14764.64平米，建筑面積108962.65平米，容積率6，共883戶。在售戶型面積為44-107平米通透開間，物業(yè)費(fèi)7.5元/平米/月，精裝修送家電，2009年2月入住。（2）銷售情況成交月份成交套數(shù)成交面積(㎡)成交均價(jià)成交總金額2008年1月85752348613512008年2月3299232086932008年4月1611183304336952008年5月4175328975762008年6月3249306337622008年7月95043103615652008年8月3152274184172008年9月5973421504209002008年10月月95332689414332008年11月月5354205957302008年12月月219821944435合計(jì)67138922343532557該項(xiàng)目的成交價(jià)格于08年4月猛增10000元，達(dá)33043元/平米，此后價(jià)格呈下降趨勢(shì)，08年底至最低點(diǎn)，約21000元/平米。其中，9月價(jià)格大幅跳水，每平米下降約6000元，當(dāng)月集中成交了近10000平米，據(jù)說(shuō)是大的投資者集中購(gòu)房。今年1～5月，該項(xiàng)目可能處于轉(zhuǎn)現(xiàn)房銷售的手續(xù)中，未能查到最近成交數(shù)據(jù)。貢院6號(hào)（1）項(xiàng)目概況貢院六號(hào)坐落于建國(guó)門內(nèi)長(zhǎng)安街北側(cè)，總面積約為52081平米，三棟22層塔樓，共168套，戶型為130～460平米之間，于2003年開盤。（2）銷售情況成交月份成交套數(shù)成交面積(㎡)成交均價(jià)成交總金額2008年8月1245376209232009年2月1354282751000合計(jì)259932108192308年至今，該項(xiàng)目?jī)H成交2套，且價(jià)格變化較大，08年8月成交價(jià)為37620元/平米，09年2月的成交價(jià)僅為28275元/平米。2、東二環(huán)區(qū)域在售居住項(xiàng)目概況當(dāng)代MOMA（1）項(xiàng)目概況當(dāng)代萬(wàn)國(guó)城占地12.13萬(wàn)平米，規(guī)劃建筑面積60萬(wàn)平米，項(xiàng)目分為南北兩個(gè)區(qū)，由20余幢建筑組成。當(dāng)代MOMA為當(dāng)代萬(wàn)國(guó)城的北區(qū)，共8棟25層板樓，最后一棟樓T10號(hào)樓2008年10月25日開盤銷售，戶型面積128、152、189、200、360平方米，均價(jià)48000元/平方米，精裝修，2008年12月入住。（2）銷售情況成交月份成交套數(shù)成交面積(㎡)成交均價(jià)成交總金額2008年1月1184.22363006692008年4月3672.314390929522008年5月51537.63619155652008年6月1334.245044016862009年2月2497.4190009452009年4月3610.813820023332009年5月3909.8297382706合計(jì)183836.58368821415008年上半，該項(xiàng)目年保持了36000元/平米以上的高成交價(jià)，最高突破50000元/平米。09年2月以１９０００元／平米成交2套，4月38000元/平米成交3套，5月成交價(jià)略有下降。東闕都(宇飛大廈)（1）項(xiàng)目概況位于東二環(huán)東直門橋往東200米路南側(cè)，總建筑面積3.42萬(wàn)平米（產(chǎn)權(quán)40年），共15層，其中1-5層底商，6層為平層，7-15層為躍層。08年4月19日開盤，精裝修，精裝報(bào)價(jià)2500元/平米，戶型面積為單層50－90平米之間，平層均單價(jià)26000元/平米，LOFT均價(jià)39000元/平米。（2）銷售情況成交月份成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交總金額2008年4月241407.094165858622008年6月16948.784193239782008年7月4249.75347488682008年9月155.7384472142008年10月月155.7262121462008年12月月163.82262121672009年1月2106.47315593362009年4月3184376496932009年5月317431710553合計(jì)553245.763948812817注：該項(xiàng)目成交中包含了平層和LOFT，目前兩類產(chǎn)品08年10月前的成交情況尚無(wú)法區(qū)分。成交日期樓層價(jià)格(元/㎡)面積(㎡)金額(萬(wàn)元)2009-5-881445304431962009-4-3301337251592202009-4-2281136018612212009-4-77739581642532009-1-8893648863229窗體底端端從09年的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，其LOFT物業(yè)實(shí)現(xiàn)了36500－45000元/平米的均價(jià)，平層物業(yè)實(shí)現(xiàn)了約24500－26200元/平米的均價(jià)。瑞士公寓（1）項(xiàng)目概況瑞士公寓位于東城區(qū)工體北路六十六號(hào)，港澳中心東側(cè)，占地面積6976平米，建筑面積40358平米，共198套精裝酒店式公寓，14層局部16層板樓。瑞士公寓2007年8月中旬開盤，目前僅余60-90平米一居尾房，均價(jià)40000元/平米。（2）銷售情況更新月份成交套數(shù)成交面積(㎡)成交均價(jià)成交總金額2008年1月6633.233535022382008年2月3330.483875912812008年3月1143.9360005182008年4月1125.21290953642008年5月5548.953529519382008年6月186.81353043062008年7月2249.42375859372008年9月410112323023492008年10月月196294.4616635104712008年11月月105752.6988535093合計(jì)5215176.1551679925495該項(xiàng)目的主力成交期集中在2007年下半年，08年進(jìn)入尾盤期，基本維持了29000-36000元/平米的價(jià)格水平。2008年9-11月，項(xiàng)目所余商業(yè)部分為特殊的非正常集中成交，單價(jià)為11000元/平米甚至更低，不具備市場(chǎng)參考價(jià)值。三里屯SOHO（公寓）（1）項(xiàng)目概況三里屯SOHO項(xiàng)目位于北京市朝陽(yáng)區(qū)工體北路南側(cè)，南三里屯路路西，總規(guī)模465000平米，其中服務(wù)式公寓118000平米，4棟28層建筑，共658套，精裝修，標(biāo)準(zhǔn)層高3.1米，頂層4.1米，戶型區(qū)間約為108～300平米，其中兩居115－155平米，三居140－169平米，四居236－276平米，均價(jià)40000元/平米左右，09年年底入住。（2）銷售情況成交月份成交套數(shù)成交面積(㎡)成交均價(jià)成交總金額2008年10月月58694323437582008年11月月45913650521582009年1月914203452449022009年2月1193481059312009年3月1109369254022009年4月3572402432300合計(jì)2337543849314449項(xiàng)目的成交價(jià)格穩(wěn)定在34000-36000元/平米。2009年1月開始，項(xiàng)目成交均價(jià)一路攀升，4月成交均價(jià)突破40000元，較前幾個(gè)月上漲了約5000元/平米左右。3、東三環(huán)區(qū)域在售居住項(xiàng)目概況世界城（1）項(xiàng)目概況世界城位于朝陽(yáng)區(qū)東大橋路10號(hào)，緊鄰國(guó)貿(mào)商圈，為酒店式公寓和商業(yè)綜合體，共12萬(wàn)平米。目前精裝小戶型現(xiàn)房銷售，在售戶型面積55、56、75、87平米，起價(jià)31000元/平米，均價(jià)38000元/平米，含4000元/平米精裝并且送家電。（2）銷售情況成交月份成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交總金額2008年1月10652.942847918602008年2月5594.342136412702008年3月51217.823130938132008年4月10893.553550731732008年5月3474.644006819022008年6月162175.033705080592008年7月122207.823816584262008年8月159.24270091602008年9月154.16301151632008年10月月3231.47380048802008年11月月2419.723496514682008年12月月2111.91318883572009年1月2143.93212793062009年2月155.1276231522009年3月171079.052650028602009年4月2025002721768042009年5月172000311636233合計(jì)12714870.7223220247886該項(xiàng)目2008年上半年表現(xiàn)了良好的量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)，價(jià)格由年初的28000元大幅上漲至40000元左右；2008年下半年，尤其是10月份以后，價(jià)格下跌，2009年1月價(jià)格跌至低點(diǎn)約21000元，此后價(jià)格反彈維持在27000～31000元/平米之間，近期成交量有所上升，月均18套左右。御金臺(tái)（財(cái)源國(guó)際中心）（1）項(xiàng)目概況財(cái)源國(guó)際中心總建筑面積720000平米，二期御金臺(tái)公寓位于199.9米高的主樓百米以上的其中15層，共180戶。戶型面積110平米至800平米之間，其中以300-400平米為主，于2007年8月開盤，目前所剩套數(shù)不多，進(jìn)入尾房期。（2）銷售情況更新月份成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交總金額2008年1月71822體底底端2008年3月1311.324493813992008年4月41139.253379738502008年5月1252.765532913982008年6月21572.9380366126002008年7月41586.8666731106002008年8月1320.265462117492008年9月2654.373411722332008年12月月1305.553447210532009年2月1375.464002015032009年3月1322計(jì)258663.045161144711該項(xiàng)目2008年銷售了近8000平米，上半年成交價(jià)格連續(xù)上漲，08年6月實(shí)現(xiàn)了80000元/平米的最高價(jià)。其后，價(jià)格下滑。自2008年9月以來(lái)，成交價(jià)格維持在35000－40000元/平米之間。圣世一品（1）項(xiàng)目概況圣世一品為普通住宅項(xiàng)目，位于朝陽(yáng)區(qū)白家莊西里5號(hào)(京廣中心北100米)，占地2.15萬(wàn)平米，總建筑面積11.61萬(wàn)平米，板塔結(jié)合。目前現(xiàn)房銷售，21層板樓，戶型面積從77平米到85平米的一居、110平米到161平米的兩居、175平米到267平米的三居、201平米到399平米的躍層，均價(jià)33000元/平米，物業(yè)費(fèi)5.98元/平米/月，2009年9月入住。（2）銷售情況成交月份成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交總金額2008年1月1168.54258844362008年3月2355.082822410022008年5月11015521.88828125437002008年6月81110.293303236682008年7月5962.863688035512008年8月5956.543001528712008年9月1113.43286023242008年10月月4613.113203019642008年11月月1167.88298665012009年1月1113.43273533102009年2月2457.753057514002009年3月711982888034602009年4月715003029045442009年5月91700325475533合計(jì)16324938.86642230373264作為區(qū)域中唯一的普通住宅項(xiàng)目，2008年1月開始，價(jià)格持續(xù)上漲，5月以28000元的價(jià)格集中成交了約1.6萬(wàn)平米，7月價(jià)格漲至37000元/平米，之后開始逐漸下滑。09年，成交量?jī)r(jià)都保持了小幅上漲的態(tài)勢(shì)，價(jià)格維持在28000－32000元/平米之間；。4、二手房報(bào)價(jià)情況二手房項(xiàng)目物業(yè)類型銷售報(bào)價(jià)（元/平平米）入住時(shí)間萬(wàn)豪君天下公寓/塔樓,板塔15000～200000（精裝）2004天信苑公寓/塔樓12500～155000（精裝）1998通用時(shí)代國(guó)際公寓寓塔樓18000～322000（精裝）2004東方瑞景塔樓15000～199000（精裝）2004（三）商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)情況1、在售商業(yè)項(xiàng)目概況財(cái)源國(guó)際中心（商業(yè)）（1）項(xiàng)目概況規(guī)劃用地20325平米，建筑面積239603平米，地上36層（部分19層），地下5層，由4棟超5A智能寫字樓構(gòu)成，其中東塔主體為“鋼混”結(jié)構(gòu)；西塔為“全鋼+鋼混核心筒”結(jié)構(gòu)。占地20325平米，總建筑面積239603平米，共四棟。東雙塔各19層，總面積93218平米；西雙塔各36層，總面積146385平米（地下均5層）。地上1－3層為商業(yè)，4層以上為辦公。地下1層為商業(yè)和設(shè)備用房，地下2－5層為車庫(kù)及設(shè)備用房，地下停車位共1233個(gè)。（1）銷售情況僅在2008年7月有大宗成交，成交面積9462.5平米，套均面積為2365.63平米，實(shí)現(xiàn)均價(jià)為29251元/平米。更新月份成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交總金額2008年7月49462.52925127678.766三里屯SOHO（商業(yè)）銷售情況成交月份成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交總金額2008年10月月81722.16575819916.42008年11月月324964.636132130443.72008年12月月364876.5472047351342009年1月283851.77150627541.82009年2月202240.596401614343.42009年3月172736.7168944188682009年4月619006.675861252789.92009年5月3612506893102合計(jì)2053001164023192139.22該項(xiàng)目自2008年10月以來(lái)銷售近3萬(wàn)平米，且實(shí)現(xiàn)了60000－70000元/平米的較高均價(jià)；一層商業(yè)報(bào)價(jià)最高150000萬(wàn)元/每平米，近期實(shí)際最高成交價(jià)的戶型約110000萬(wàn)元/平米，目前余量不多，進(jìn)入尾盤期。2、區(qū)域商業(yè)租金現(xiàn)狀項(xiàng)目位置規(guī)模(萬(wàn)平米)單間面積(平米)樓層狀況租價(jià)(元/天·平米)賽特商場(chǎng)建外大街22號(hào)2.750～500地下1層～5層17～25東方瑞景建外大街16號(hào)1.2580～30001、2層聯(lián)合8～12建外SOHO東三環(huán)中路39號(hào)號(hào)7150～120001、2、3層可