***景區(qū)開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告第一章總論 1一、項目概況及目標(biāo) 1二、項目建設(shè)單位簡介 2三、可行性報告編制依據(jù) 3四、可行性報告編制內(nèi)容 3五、建設(shè)方案與研究結(jié)論 31、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 32、總圖布置方案 43、勞動定員及職工來源 44、項目實施計劃及招標(biāo)方案 45、投資估算及資金籌措方案 4第二章項目建設(shè)的背景和必要性 5一、建設(shè)背景 5二、項目建設(shè)的必要性 6第三章市場分析 8一、市場分析 81、國內(nèi)市場發(fā)展趨勢 82、長沙旅游發(fā)展趨勢 93、長沙2006年五一長假旅游市場現(xiàn)狀 11二、市場定位 161、項目的市場區(qū)域定位 162、項目的目標(biāo)客戶群體定位， 17第四章項目建設(shè)選址和有利條件 18一、項目選址 18二、建設(shè)條件 181、地形、地貌、地震情況 182、工程地質(zhì)與水文地質(zhì) 19第五章建設(shè)方案 22一、總平面布置及交通運(yùn)輸方案 221、總平面設(shè)計 22二、弱電 281、設(shè)計依據(jù) 282、概述 283、火災(zāi)自動報警系統(tǒng) 294、廣播系統(tǒng) 305、綜合布線系統(tǒng) 306、電話系統(tǒng) 317、有線電視系統(tǒng) 31三、供、配電 311、設(shè)計依據(jù) 312、供電 323、電力控制、照明及防雷接地 33第六章運(yùn)營方案 35一、經(jīng)營體系 351、一級運(yùn)營層次 362、二級運(yùn)營層次 383、三級運(yùn)營層次 38二、理念經(jīng)營 381、生態(tài)健康理念 382、主題概念運(yùn)營理念 393、營銷理念 40三、資源集聚 401、搭建招商平臺 402、建立合作聯(lián)盟 41四、品牌經(jīng)營 421、“產(chǎn)品”開發(fā)階段 432、品牌培育階段 443．品牌深化階段 45第七章環(huán)境影響評價 46一、項目場址環(huán)境現(xiàn)狀 461、風(fēng)景區(qū)人口情況 462、人口增長對核心景區(qū)產(chǎn)生的不利影響 46二、項目建設(shè)與運(yùn)營對環(huán)境的影響 471、旅游與環(huán)境的關(guān)系 472、環(huán)境保護(hù)的指導(dǎo)思想 47三、環(huán)境保護(hù)措施 481、環(huán)境保護(hù)原則 482、界定方法 483、接待規(guī)模 484、環(huán)境設(shè)施 495、宣傳教育 49四、環(huán)境影響評價 50第八章組織機(jī)構(gòu)、勞動定員與培訓(xùn) 51一、組織機(jī)構(gòu) 51二、勞動定員 52三、職工來源 53四、職工培訓(xùn) 53第九章施工進(jìn)度及項目管理 54一、施工進(jìn)度 541、前期工作 542、工程實施準(zhǔn)備工作 543、施工、安裝階段。 54二、項目建設(shè)管理 551、加強(qiáng)監(jiān)督，嚴(yán)格計劃財務(wù)管理 552、加強(qiáng)項目組織管理 553、加強(qiáng)項目質(zhì)量管理 554、加強(qiáng)合作，確保高效 565、施工組織意見 56第十章項目招投標(biāo) 57一、招投標(biāo)原則 57二、投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)程序 58三、評標(biāo)委員的人員組成和資質(zhì)要求 59第十一章投資估算 61一、投資估算 611、估算范圍和估算依據(jù) 612、總投資 623、建設(shè)投資估算 624、流動資金估算 64第十二章社會效益 651第一章總論受湖南**實業(yè)有限公司的委托，我們對“***景區(qū)開發(fā)建設(shè)”項目可行性進(jìn)行了研究，通過對該項目所在地區(qū)的市場、環(huán)境、交通、電力、給排水、通訊等條件進(jìn)行調(diào)查，收集有關(guān)基礎(chǔ)資料，并與建設(shè)單位交換意見，在認(rèn)真調(diào)查和分析資料的基礎(chǔ)上編制了《***景區(qū)開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告》。1.1一、項目概況及目標(biāo)項目名稱:***景區(qū)開發(fā)建設(shè)項目建設(shè)地點：**水庫承辦單位：湖南**實業(yè)有限公司項目法人代表：**項目性質(zhì)：新建項目建設(shè)期限：5年***景區(qū)開發(fā)建設(shè)項目擬建于**水庫內(nèi)。**水庫位于**縣**鎮(zhèn)以西3.5公里處，距**縣54.5公里，距長沙90余公里，鄰近益陽、婁底。**水庫集水面積240.8平方公里，總庫容1.53億立方，水域面積約1.2萬畝，主壩高61.5米，標(biāo)高119.5米，長347米，副壩高22.3米，標(biāo)高170.5米，長135米，水庫設(shè)計蓄水位166米。水庫水面呈狹長分布，與林地犬齒交錯，四周環(huán)山，風(fēng)光秀美。水庫周圍林地多為原始次森林，樹木茂盛。項目建設(shè)目標(biāo)：1.2二、項目建設(shè)單位簡介湖南省**實業(yè)(集團(tuán))有限公司是經(jīng)湖南省工商局核準(zhǔn)登記注冊的有限責(zé)任公司。集團(tuán)注冊資金5208萬元，法定代表人：**，主要經(jīng)營范圍：投資興辦實業(yè)及房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理；從事商務(wù)代理及咨詢服務(wù)；經(jīng)營普通機(jī)械、電器機(jī)械及器材、百貨、針紡織品、五金交電、化工、建筑材料及政策允許的礦產(chǎn)品。公司下設(shè)物業(yè)部、工程部、開發(fā)部、財務(wù)部、辦公室、經(jīng)理室等職能部門。公司起步于1994年，通過近十年的努力及各部門的支持，公司實力不斷壯大，發(fā)展成為集房地產(chǎn)開發(fā)、市場網(wǎng)點建設(shè)、城市貨運(yùn)、客運(yùn)、建材貿(mào)易、汽車銷售于一體的綜合性公司。下屬有全資子公司湖南省**物業(yè)管理有限公司、**建材廣場（即**建材新城**區(qū)）和長沙市**出租車有限公司、湖南省**家居有限公司、湖南**投資有限公司等經(jīng)濟(jì)實體。公司地址：長沙市**路**號，現(xiàn)公司主要領(lǐng)導(dǎo)成員平均年齡35歲，全部具有大學(xué)本科以上學(xué)歷，高中級職稱，具備知識化、年輕化的特點。現(xiàn)有職工109人（不含下屬子公司和實體），有中高級職稱以上人員25人，占職工總?cè)藬?shù)的23%，人員結(jié)構(gòu)合理。另企業(yè)總資產(chǎn)的7.2億元，負(fù)債率不到30%，處于較低水平，符合穩(wěn)健經(jīng)營的會計原則；從企業(yè)的流動比率和速動比率在剔除流動負(fù)債中的預(yù)收款來看，皆大于2，屬于合理水準(zhǔn)；從企業(yè)的營業(yè)收入和利潤總額來看，其營業(yè)利潤率在10%以上，最高月份達(dá)到48%，也屬于較佳水平，經(jīng)營管理較好，財務(wù)狀況比較理想。1.3三、可行性報告編制依據(jù)1、全國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十一五”計劃綱要。2、湖南省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十一五”計劃綱要。3、《湖南省旅游管理條例》4、《旅游發(fā)展規(guī)劃管理暫行辦法.5、建設(shè)方提供的其它有關(guān)資料。6、國家計委計投資[1993]530號文件《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》；7、建設(shè)部頒發(fā)的有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、定額；8、其他文件資料。1.4四、可行性報告編制內(nèi)容依據(jù)國家有關(guān)政策和行業(yè)規(guī)范、規(guī)程，國家農(nóng)業(yè)部等有關(guān)政策法規(guī)，本可研報告對項目建設(shè)的必要性、項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容、運(yùn)營方案、環(huán)境保護(hù)根據(jù)實際內(nèi)容還需要加入。[c1]、項目實施進(jìn)度進(jìn)行了分析和評述，對項目的投資估算和經(jīng)濟(jì)效益、社會效益進(jìn)行全面論證和研究。根據(jù)實際內(nèi)容還需要加入。1.5五、建設(shè)方案與研究結(jié)論1、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模.1

1.1、功能定位把***景區(qū)建設(shè)成為一個綜合性的旅游休閑勝地，成為長沙、湘潭、株洲、益陽、婁底城市人口的休閑旅游娛樂之地。.2

1.2、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模本項目建設(shè)內(nèi)容為：游艇俱樂部及配套設(shè)施、各種娛樂游樂項目、接待中心及配套設(shè)施、休閑別墅、高爾夫球場、水上運(yùn)動項目、商業(yè)區(qū)等及其相關(guān)的配套設(shè)施。2、總圖布置方案***景區(qū)位于****水庫，本項目主要七大功能區(qū)域組成，分別是游艇俱樂部區(qū)，水上運(yùn)動區(qū)、中心接待區(qū)、游樂項目區(qū)、高爾夫休閑區(qū)、休閑別墅區(qū)、商業(yè)區(qū)。3、勞動定員及職工來源本項目共需員工491人，各類人員按照精簡效能的原則和崗位工作的需要，面向社會公開招聘或從大專院校應(yīng)屆畢業(yè)生中選聘。4、項目實施計劃及招標(biāo)方案本項目建設(shè)期自2007年1月至2013年12月底，共計8個年。本項目建設(shè)按國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行招投標(biāo)，招投標(biāo)的范圍包括：勘察設(shè)計、工程監(jiān)理、建設(shè)工程、設(shè)備購置及安裝調(diào)試。5、投資估算及資金籌措方案本項目總投資59447.91萬元，其中固定資金投入54447.91萬元，流動資金5000萬元；2第二章項目建設(shè)的背景和必要性2.1一、建設(shè)背景**山川秀美，人文薈萃，名勝古跡廣布境內(nèi)，其中劉少奇同志故居，溈山密印寺、灰湯溫泉國際旅游度假區(qū)等均為盛名遠(yuǎn)播的旅游勝地。改革開放以來，**縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。**被譽(yù)為“湖南農(nóng)業(yè)第一縣”，先后被列為全國主要商品糧、優(yōu)質(zhì)米、瘦肉型豬、水產(chǎn)品重要生產(chǎn)基地。工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，形成了建材、機(jī)電、化工、礦產(chǎn)、食品、服裝六大支柱為主體的工業(yè)體系。同時交通日趨發(fā)達(dá)，縣鄉(xiāng)公路四通八達(dá)，水電配套服務(wù)日趨完善，通信服務(wù)良好，具有良好的旅游投資開發(fā)環(huán)境。旅游業(yè)是全球性朝陽型、非周期型產(chǎn)業(yè)，具有市場容量大、帶動效應(yīng)強(qiáng)、綜合效益好等顯著特點。加快**旅游業(yè)發(fā)展對于充分利用**旅游資源，拓寬就業(yè)領(lǐng)域，加強(qiáng)外界交流合作、推動**社會經(jīng)濟(jì)和諧發(fā)展都具有十分重要的意義。十五期間，**旅游事業(yè)得到了全面發(fā)展：旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)初步完善（長花灰韶旅游高等級公路建設(shè)順利啟動、灰韶公路硬化通車、黃祖溈旅游公路全線通車）；五大特色旅游區(qū)域開發(fā)建設(shè)初具規(guī)模；旅游行業(yè)服務(wù)市場管理日趨規(guī)范；旅游經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)跨越式發(fā)展（十五期內(nèi)，旅游總收入達(dá)15.4億元人民幣，2005年旅游業(yè)產(chǎn)值6.8億元，占**縣GDP的比重預(yù)計為6%）。旅游業(yè)已成為**社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的支柱產(chǎn)業(yè)。**縣委、政府提出了“鼎足三湘，進(jìn)軍百強(qiáng)”的發(fā)展戰(zhàn)略，推進(jìn)**縣全面建設(shè)小康社會的事業(yè)進(jìn)程，并對**旅游業(yè)作出了第十一個五年規(guī)劃。**旅游業(yè)十一五規(guī)劃以**縣現(xiàn)有旅游資源為依托，實施精品戰(zhàn)略與可持續(xù)發(fā)展，加大旅游投入，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，使旅游資源創(chuàng)造出更高的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益，把旅游業(yè)建設(shè)成為全縣國民經(jīng)濟(jì)一個新的增長點和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，把**發(fā)展成為湖南省內(nèi)一流、國內(nèi)有一定知名度的縣級旅游目的地。在這一個大的發(fā)展背景下，**作為**具有旅游資源得天最厚的景區(qū)之一，自然成為**旅游開發(fā)建設(shè)發(fā)展的重點和核心。2.2二、項目建設(shè)的必要性**旅游業(yè)十一五規(guī)劃的出臺，將極大推動**旅游業(yè)的建設(shè)和發(fā)展，同時隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活質(zhì)量的提高，旅游產(chǎn)業(yè)得到了迅速蓬勃的發(fā)展，休閑經(jīng)濟(jì)日益得到人們的青睞。**具有良好的旅游資源和濃厚的旅游氛圍，開發(fā)建設(shè)**旅游景區(qū)從社會效益和經(jīng)濟(jì)效益方面來看都具有很大的必要性。其具體表現(xiàn)如下：1、**縣經(jīng)過九十年代后期和二十一世紀(jì)初的快速發(fā)展，已具有良好的政治環(huán)境和經(jīng)濟(jì)實力，發(fā)展足跡早已向農(nóng)村深度挺進(jìn)，對廣大村鎮(zhèn)的開發(fā)和建設(shè)是大勢所趨，也是發(fā)展的必然。2、**縣是紅色之縣，具有厚重的革命文化，同時也是旅游資源大縣，擁有灰湯、回龍山、溈山等旅游資源。對此，**縣政府順應(yīng)時勢，抓住優(yōu)勢，對**作出十一五的旅游整體規(guī)劃，**將打造成**和長沙的一流旅游景區(qū)，成為**旅游業(yè)的核心景區(qū)。3、**具有得天獨(dú)厚厚的自然資源源和文化底蘊(yùn)蘊(yùn)：其一，擁擁有原生態(tài)的的次森林、良良好的植被和和大面積的優(yōu)優(yōu)質(zhì)水域，其其二，擁有青青銅文化遺址址、張拭張?？Ｄ?、祖塔等等文化遺產(chǎn)；；其三、擁有有密印寺、千千佛洞、峽溪溪漂流等多個個近距離的輔輔助旅游景點點；等等。這這些資源足以以使**成為**縣的一顆顆旅游明珠。4、**擁有大面積保保護(hù)完好的原原生態(tài)山林和和水域，這在在長沙市是獨(dú)獨(dú)一無二的稀稀缺旅游資源源，具有很大大的開發(fā)價值值和開發(fā)潛力力，能為***縣和長沙市市帶來良好的的社會效益和和經(jīng)濟(jì)效益，帶帶動**縣休閑經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。5、隨著湖南經(jīng)濟(jì)的的良好發(fā)展，長長沙市作為省省會城市，其其經(jīng)濟(jì)實力日日益增強(qiáng)，人人民生活水平平得到了很大大的提高。長長沙市民已不不再只滿足物物質(zhì)生活上的的富足，更多多的人需要高高質(zhì)量的生活活，向往去放放松休閑、貼貼近自然、感感受自然。***所擁有的的自然資源和和即將打造的的特色游樂項項目正好切合合了都市人的的這種需求。3第三章市場分析3.1一、市場場分析1、國內(nèi)市場發(fā)展趨趨勢1.1、主題細(xì)分分越玩越專最近，某世界知名名營銷研究公公司調(diào)查表明明，大多數(shù)人人對旅游體驗驗中所期望的的依次是：學(xué)學(xué)習(xí)、成長、自自由、愉悅、好好玩。目前廣東的旅游正正處于“觀光休閑游”到“主題游”過渡的階段段，主題游更更適合二次前前往目的地的的游客，更貼貼合人們在體體驗中對“學(xué)習(xí)、成長”的渴望。***董事副總經(jīng)經(jīng)理**指出，其其實早在幾年年前，廣東就就走在全國前前面，最早關(guān)關(guān)注主題旅游游，只是近幾幾年旅行社之之間白熱化的的價格戰(zhàn)，讓讓大家把更多多的關(guān)注度放放在了價格上上面，而反而而忽視了線路路的內(nèi)涵。目目前國內(nèi)的主主題旅游大部部分是在傳統(tǒng)統(tǒng)線路上穿插插一兩個主題題，而在旅游游發(fā)展成熟的的國家，主題題旅游市場已已經(jīng)非常細(xì)化化，除了綜合合性的旅行社社，還有許多多專業(yè)旅行社社，如有專門門經(jīng)營高爾夫夫旅游的、游游學(xué)旅游的。1.2、深度旅游游開始興起大家對度假這個詞詞聽著并不陌陌生，但實際際上，目前我我國旅游市場場仍然是以觀觀光旅游為主主，度假旅游游作為一種高高端的旅游方方式只是被高高收入人群所所呼喚。**生態(tài)旅游發(fā)展展有限公司董董事總經(jīng)理***指出，20006年我國的的度假市場將將首先在廣東東啟動?！吧宪囁X，下下車拍照”的鴨子團(tuán)正正在被旅游的的先行者唾棄棄。驢友的自自助旅游是一一種方式；而而優(yōu)游一族的的度假、充電電則是另一種種方式。找個個地方住幾天天，修復(fù)被都都市化生活創(chuàng)創(chuàng)傷了的身心心，可以干點點什么，也可可以什么也不不干，行程自自由，對地點點選擇則十分分講究。同時時，深度旅游游的概念會引引領(lǐng)市場。旅旅行者要求的的不僅僅是觀觀光，而是體體驗、居留，游游客市場將越越來越細(xì)分。深深度旅游和度度假旅游市場場的興起，會會對傳統(tǒng)景點點帶來沖擊，促促使部分傳統(tǒng)統(tǒng)景點面臨經(jīng)經(jīng)營困難的問問題。2、長沙旅游發(fā)展趨趨勢2006年5月228日至29日，20066湖南旅游創(chuàng)創(chuàng)新論壇——旅游休閑發(fā)發(fā)展論壇在長長沙學(xué)院舉行行。本屆旅游游論壇由省旅旅游協(xié)會主辦辦，長沙學(xué)院院旅游管理系系承辦，旨在在通過對新興興的休閑產(chǎn)業(yè)業(yè)的理論探討討，推動長沙沙休閑經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展。與會專家認(rèn)為，傳傳統(tǒng)的旅游業(yè)業(yè)正在加速向向休閑業(yè)轉(zhuǎn)變變，大長沙休休閑產(chǎn)業(yè)體系系的建設(shè)和發(fā)發(fā)展，有賴于于高起點的規(guī)規(guī)劃和市場化化的營銷策劃劃。據(jù)長沙學(xué)學(xué)院旅游管理理系主任***教授透露，受受長沙市有關(guān)關(guān)部門的委托托，該系正在在進(jìn)行“長沙市休閑閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略研究”課題的研究究。與會專家和旅游界界人士都達(dá)成成了一個共識識，即長沙的的休閑時代即即將來臨。在前不久舉行的長長沙市政府常常務(wù)會議上，一一部《關(guān)于扶扶持和引導(dǎo)我我市休閑產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展的若干干意見（討論論稿）》經(jīng)過過審議并原則則通過，此舉舉標(biāo)志著休閑閑產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成成為拉動長沙沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展的的新引擎。在在此背景下，近近日召開的２２００６年旅旅游創(chuàng)新論壇壇的主題被確確定為“旅游休閑”。休閑產(chǎn)業(yè)是指以旅旅游業(yè)、娛樂樂業(yè)、服務(wù)業(yè)業(yè)和文化業(yè)為為骨干而形成成的滿足人們們休閑需求的的經(jīng)濟(jì)形態(tài)和和產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)。長長沙學(xué)院客座座教授、中國國休閑研究中中心主任***指出，伴隨隨著社會經(jīng)濟(jì)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，休休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展必然經(jīng)過過傳統(tǒng)的旅游游業(yè)、旅游休休閑業(yè)和休閑閑旅游業(yè)等３３個階段向休休閑業(yè)轉(zhuǎn)變。長長沙學(xué)院客座座教授、中國國旅游報社代代總編輯邵春春更是驚呼“休閑時代到到來了”。傳統(tǒng)的以離開居住住地到外地進(jìn)進(jìn)行觀光的旅旅游形態(tài)正逐逐步向大旅游游轉(zhuǎn)變，休閑閑經(jīng)濟(jì)正彰顯顯出前所未有有的生機(jī)與活活力，長沙進(jìn)進(jìn)入“休閑時代”的腳步聲越越來越近?！靶蓍e時代”的一個突出出標(biāo)志就是，人人們不僅僅滿滿足于一年一一度或一年幾幾次的黃金周周遠(yuǎn)游，而是是開始追求一一種更加閑適適、更加積極極、更加健康康的生活方式式和精神追求求，進(jìn)而成為為社會各階層層人們普遍追追求和享有的的社會權(quán)利。傳統(tǒng)旅游業(yè)向休閑閑業(yè)的延伸和和發(fā)展，使休休閑產(chǎn)業(yè)這一一新興經(jīng)濟(jì)領(lǐng)領(lǐng)域蘊(yùn)藏著巨巨大的潛力。長長沙市已經(jīng)在在“十一五發(fā)展展規(guī)劃”中明確提出出，依托頗具具特色的休閑閑娛樂業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)，通過５到到１０年的努努力，建立起起功能定位準(zhǔn)準(zhǔn)確、產(chǎn)業(yè)布布局合理、知知識和技術(shù)含含量高、對相相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶動動作用明顯的的大長沙休閑閑產(chǎn)業(yè)，把長長沙打造成我我國中部休閑閑娛樂文化之之都。近幾年，歌廳、足足浴、酒吧等等休閑娛樂活活動成為長沙沙市民生活的的熱門之選，洗洗腳按摩也成成為城市居民民休閑消遣的的方式，甚至至有人調(diào)侃長長沙為“腳都”。歌廳、洗洗浴、酒吧等等行業(yè)的興旺旺，表明長沙沙休閑產(chǎn)業(yè)已已創(chuàng)造了可觀觀的經(jīng)濟(jì)效益益，也促進(jìn)了了城市的精神神文明建設(shè)，但但長沙離真正正的“休閑之都”還有一定距距離。長沙休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展還有一些些需要著力解解決的問題，最最突出的表現(xiàn)現(xiàn)是休閑產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)不合理理，產(chǎn)品雷同同現(xiàn)象比較嚴(yán)嚴(yán)重，難以滿滿足消費(fèi)者多多層次、多樣樣化的需求。如如長沙的酒吧吧、歌廳在全全國很有影響響，但相互之之間風(fēng)格相似似；農(nóng)家樂大大多停留在觀觀光、采摘、垂垂釣等初級層層次上，鄉(xiāng)土土文化內(nèi)涵發(fā)發(fā)掘得較少。此此外，休閑支支持系統(tǒng)發(fā)展展不完善，交交通、接待、安安全等公共產(chǎn)產(chǎn)品還嚴(yán)重不不足。為了加快長沙市休休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展，需要盡盡快制定休閑閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展整整體規(guī)劃及重重點和專項休休閑區(qū)、休閑閑項目的規(guī)劃劃，在做好做做足“山、水、洲洲、城”這篇文章的的同時，加大大城市外圍和和長、望、瀏瀏、寧地區(qū)的的開發(fā)。無論論是從國外的的經(jīng)驗還是從從國內(nèi)近年的的實踐來看，休休閑消費(fèi)的一一個重要目的的地是農(nóng)村，因因此長沙市在在進(jìn)行休閑產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的空間規(guī)規(guī)劃時，不妨妨將長沙市區(qū)區(qū)外圍和長、望望、瀏、寧規(guī)規(guī)劃為一個“環(huán)長沙休閑閑產(chǎn)業(yè)帶”，大力提升升休閑環(huán)境，加加強(qiáng)服務(wù)配套套設(shè)施和服務(wù)務(wù)體系的建設(shè)設(shè)，帶動長沙沙休閑產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展。3、長沙2006年年五一長假旅旅游市場現(xiàn)狀狀2006年“五一一”黃金周期間間，長沙風(fēng)和和日麗，舒適適宜人，廣大大游客真正領(lǐng)領(lǐng)略到了快樂樂長沙、休閑閑之都的魅力力。“五一”黃金周期間間，長沙旅游游市場精彩紛紛呈、秩序井井然，實現(xiàn)了了“健康、安全全、秩序、質(zhì)質(zhì)量”的總體目標(biāo)標(biāo)。據(jù)統(tǒng)計，“五一”黃金周期間間，全市共接接待國內(nèi)外旅旅游者2022.23萬人人次，同比增增長了12..86%，占占全省的344.57％，一一日游游客量量為157..54萬人次次；旅游總收收入達(dá)到了77.26億元元，同比增長長20.577%，占全省省總收入的330.51％％，旅游總?cè)巳藬?shù)和旅游總總收入邁上了了新的臺階，長長沙作為全國國旅游目的地地城市的形象象得到了進(jìn)一一步凸現(xiàn)。3.1、精心組織織，旅游市場場繁榮興旺（1）韓國入境旅游來來勢迅猛。從去年起，市旅游游局抓住長張張高速公路開開通的契機(jī)，及及時加大了針針對韓國市場場的宣傳促銷銷力度，卓有有成效地促進(jìn)進(jìn)了中韓雙方方的合作，長長沙的旅行社社與韓國的航航空公司、長長沙的旅游區(qū)區(qū)（點）與張張家界的旅行行社成功實現(xiàn)現(xiàn)了對接，從從而改變了韓韓國游客只經(jīng)經(jīng)北京、上海海等旅游城市市轉(zhuǎn)機(jī)往返張張家界的局面面。在內(nèi)外雙雙重作用下，韓韓國－長沙的的航線迅速升升溫。今年22月底海南航航空公司率先先開通了韓國國青州－長沙沙的156座金鹿鹿包機(jī)，而33月26日韓國韓亞和和大韓航空公公司開通的首首爾-長沙航班更更是結(jié)束了長長沙作為開放放口岸以來沒沒有定期國外外直航航班的的歷史，該航航線目前每日日抵達(dá)長沙的的航班座位數(shù)數(shù)達(dá)到4244個；到4月26日，南航和東東航的韓國首首爾－長沙包包機(jī)也趕在“五一”黃金周之前前陸續(xù)開通。到到目前為止，由由韓國飛抵長長沙的各航班班日均提供的的座位數(shù)已達(dá)達(dá)到近10000個，樹立立了更加鮮明明的長沙旅游游形象。3月28日，岳麓山修修復(fù)的金九療療養(yǎng)地對韓國國游客正式開開放，4月29日，長沙入境境旅游韓國市市場開發(fā)工作作會議在湖南南國際會展中中心召開，會會上長沙旅游游界人士對韓韓國入境旅游游市場進(jìn)行了了認(rèn)真的分析析和探討，并并對今后如何何開拓韓國入入境旅游市場場作出了積極極應(yīng)對，決定定從“五一”起正式推行行確保航班運(yùn)運(yùn)行、加大韓韓國市場宣傳傳營銷力度、加加強(qiáng)長沙旅游游產(chǎn)品和接待待設(shè)施建設(shè)、加加強(qiáng)針對韓國國市場的人力力資源培養(yǎng)等等九大具體措措施，對黃金金周期間的韓韓國入境旅游游接待市場進(jìn)進(jìn)行了預(yù)熱。今今年“五一”黃金周期間間，每天抵達(dá)達(dá)長沙的韓國國游客平均超超過800人次，7天累計接待待韓國游客超超過60000人次，相比比去年同期增增長了4倍，占入境境旅游者接待待總量的四分分之三，成為為今年“五一”黃金周期間間我市入境旅旅游接待的主主要增長點。本本地接待韓國國客人下榻的的普瑞溫泉、華華雅華天、湘湘泉大酒店、時時代帝景等酒酒店的累計平平均客房出租租率均超過了了90％，其中中韓國游客貢貢獻(xiàn)的份額約約占客房總數(shù)數(shù)的三分之一一；華天國旅旅、新康輝等等旅行社也在在節(jié)日期間對對韓國團(tuán)隊的的行程安排作作出了調(diào)整，增增加了購物、娛娛樂、休閑等等方面的消費(fèi)費(fèi)，提高了韓韓國游客的消消費(fèi)水平。（2）農(nóng)業(yè)休閑旅游倍倍受青睞。今年“五一”黃金周期間，長沙沙1200余家“農(nóng)家樂”游人絡(luò)繹不不絕，生意空空前火爆，長長沙市假日辦辦每日都會接接到各種詢問問“農(nóng)家樂”情況的咨詢詢電話。據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計，在長沙沙各區(qū)、縣（市市）中，以開開福區(qū)和長沙沙縣、望城縣縣的“農(nóng)家樂”最為“火爆”，接待游客客總量均超過過了30萬人次，營營業(yè)收入均超超過了4000萬元。整個“五一”黃金周期間間，長沙各“農(nóng)家樂”接待游客總總量超過1220萬人次次，經(jīng)營收入入總額約15500萬元，其其中營業(yè)收入入超過20萬元的有有開福區(qū)大明明山莊、山鷹鷹潭度假村、長長沙縣櫻花溫溫泉、葆春山山莊、望城縣縣千龍湖度假假村、瀏陽市市浩博農(nóng)莊、**縣地海山莊等10余家單位。由市旅游局和望城縣人民政府主辦、千龍湖生態(tài)旅游度假有限公司承辦的千龍湖?長沙首屆鄉(xiāng)村休閑旅游節(jié)活動豐富多彩，釣魚比賽每天現(xiàn)場評選出的冠軍得到千龍湖度假村贈送的1000元消費(fèi)券，吸引了大量的垂釣愛好者，為望城百里水鄉(xiāng)的發(fā)展提供了經(jīng)驗。長沙縣打造以休閑度假為特色的旅游產(chǎn)業(yè)，在黃金周期間策劃組織“歡樂家庭鄉(xiāng)村游PK大賽”，吸引了眾多以家庭為單位的游人。長沙“農(nóng)家樂”不僅收獲了一個名副其實的“黃金周”，也實現(xiàn)了社會效益的大豐收，為建設(shè)社會主義新農(nóng)村作出了積極貢獻(xiàn)。（3）區(qū)縣及景區(qū)活動動精采紛呈。瀏陽市舉行了兩場場“萬人狂歡瀏瀏陽夜”活動，游人人可以欣賞絢絢麗多姿的高高空焰火、自自娛自樂燃放放安全煙花、觀觀看文藝演出出、參與面具具舞會，整個個活動以激情情、狂歡為重重點，充分展展示了“花炮之鄉(xiāng)”的魅力；***把最時尚的的超級女聲和和古典的溈山山風(fēng)景有機(jī)地地結(jié)合起來，用“溈山美麗發(fā)現(xiàn)之旅”拉開了**“五一”黃金周旅游的序幕。長沙的各旅游景點也積極應(yīng)對，精心組織了多姿多彩的活動，讓游客享受到一個輕松愉快又熱鬧紛呈的黃金周。湖南省博物館主辦的“回望與前瞻油畫集合五十家”展覽名家薈萃，給游人以高雅的藝術(shù)享受；在長沙世界之窗，游客們可以看到曾為普京總統(tǒng)表演的正宗少林功夫，讓游客們近距離體驗威名遠(yuǎn)播的少林功夫，感受令人自豪的傳統(tǒng)民族文化，岳麓山風(fēng)景區(qū)舉辦的“與勞模共享麓山美景”活動取得了圓滿成功，也受到了各界好評；海底世界“快樂五加一”活動不僅對游客展示了70多種新品珍稀魚類，還請來了國際國內(nèi)的頂尖高手奉上大型魔術(shù)、滑稽、絕技表演；南郊公園的國際流行音樂周邀請了歐美知名樂隊和國內(nèi)流行先鋒的加入，為游人展示了充滿了多元化流行元素的音樂盛典；在曉園公園舉辦的洛陽牡丹花展活動引進(jìn)了100多個品種的10000余盆名貴牡丹花，是長沙歷次牡丹花展中規(guī)模最大的一次；長沙市動物園耗巨資引進(jìn)的法國三色獵犬，體態(tài)矯健，毛色鮮艷，深受游人的寵愛。（4）紅色旅游再創(chuàng)佳佳績。今年我市繼續(xù)搶抓抓國家大力發(fā)發(fā)展紅色旅游游的機(jī)遇，進(jìn)進(jìn)一步加大對對紅色旅游的的資金投入和和市場營銷力力度，紅色旅旅游仍是“五一”黃金周期間間的一大亮點點。以劉少奇奇同志紀(jì)念館館、岳麓山風(fēng)風(fēng)景名勝區(qū)、楊楊開慧紀(jì)念館館、文家市秋秋收起義紀(jì)念念館等為代表表的一批紅色色經(jīng)典旅游區(qū)區(qū)(點)成為人們出出游的首選地地，它不僅是是團(tuán)隊旅游行行程安排中的的主要景點之之一，還逐漸漸成為了自駕駕游、自助游游客青睞的目目的地。盡管管“五一”期間游客量量大增，但由由于各紅色旅旅游區(qū)(點)節(jié)前準(zhǔn)備充充分、工作到到位、活動精精彩紛呈、服服務(wù)周到細(xì)致致，營造了優(yōu)優(yōu)美舒適的游游覽環(huán)境，因因而整個黃金金周期間市場場秩序井然，受受到游客的一一致好評。據(jù)據(jù)統(tǒng)計，今年年“五一”黃金周期間間，我市紅色色旅游區(qū)(點)共接待旅游游者30萬人次，較較去年同期增增長10%，其中中劉少奇同志志紀(jì)念館接待待紅色旅游專專列游客突破破5000人次次，為黃金周周有史以來的的最高記錄，接接待的游客數(shù)數(shù)量連續(xù)5天超過景區(qū)區(qū)核定最佳接接待量，楊開開慧紀(jì)念館接接待的游客總總量也超過了了歷年“黃金周”的游客量。3.2、和諧發(fā)展展，假日經(jīng)濟(jì)濟(jì)強(qiáng)勁上揚(yáng)（1）酒店出租率持續(xù)續(xù)攀升?！拔逡弧秉S金周期間，長沙沙作為全國旅旅游目的地城城市的地位和和形象日益凸凸現(xiàn)。過夜旅旅游人數(shù)不斷斷增長，達(dá)到到44.699萬人次，比比去年同期增增長顯著，也也促進(jìn)了我市市旅游住宿業(yè)業(yè)的更加繁榮榮?！拔逡弧秉S金周期間間，我市住宿宿設(shè)施客房累累計出租率達(dá)達(dá)到了，尤其其是星級酒店店客房出租率率在全國399個重點旅游游城市中名列列前茅。與去去年同期相比比，長沙各類類住宿設(shè)施的的團(tuán)隊接待量量上升，但團(tuán)團(tuán)隊游客所占占的住宿份額額略有下降，而而以自助游為為主力的散客客比重呈現(xiàn)不不斷上升趨勢勢。（2）餐飲業(yè)銷售不斷斷上升。五一期間的長假，為為我市餐飲業(yè)業(yè)帶來了巨大大商機(jī)。坡子子街火宮殿總總店繼續(xù)隆重重推出廟會，成成為游人假期期美食、觀光光、休閑的好好去處，西湖湖樓等旅游星星級餐館以及及天璽大酒店店等許多星級級酒店也在今今年“五一”黃金周期間間隆重推出了了自己的特色色餐飲項目和和宣傳促銷活活動，讓游客客們在游玩之之余大快朵頤頤。整個“五一”黃金周期間間，我市餐飲飲企業(yè)銷售十十分旺盛，長長沙主要餐飲飲區(qū)域和特色色酒樓，如湘湘江風(fēng)光帶沿沿線和火宮殿殿、西湖樓等等酒樓接待人人數(shù)和營業(yè)收收入節(jié)節(jié)攀升升。其中火宮宮殿坡子街總總店營業(yè)收入入總額比去年年同期增長了了20％，日均均超過10萬元，西西湖樓、玉樓樓東總店等大大型餐飲單位位平均日營業(yè)業(yè)額也突破了了10萬元。（3）零售業(yè)銷售再創(chuàng)創(chuàng)新高?！拔逡弧秉S金周期間，我市市零售業(yè)再創(chuàng)創(chuàng)新高。許多多商場內(nèi)大量量新品登場讓讓游人有了更更豐富的選擇擇，各種各樣樣的賣場秀讓讓人耳目一新新，王府井的的8米高的“褲型攀巖區(qū)”酷似站立的的一條牛仔褲褲，亞洲第一一高，為長沙沙增添不少節(jié)節(jié)日的喜慶氣氣氛，五花八八門的優(yōu)惠贈贈禮活動也令令人心動不已已。據(jù)統(tǒng)計，“五一”黃金周期間間我市主要幾幾大商場銷量量極旺，如王王府井百貨、國國美電器和通通程百貨的銷銷售額分別較較去年同期增增長了61%%、41%和36%。3.2二、市場場定位1、項目的市場區(qū)域域定位根據(jù)以上的市場分分析，我們得得知目前整個個旅游市場的的發(fā)展趨勢為為：整個市場場趨勢已經(jīng)由由觀光旅游轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向休閑旅游游，目前長沙沙市的休閑旅旅游正如日中中天，競爭十十分激烈。而而沿海地區(qū)已已由休閑旅游游逐步向主題題旅游發(fā)展，整整個市場趨勢勢也逐步向主主體旅游靠近近。根據(jù)目前長沙市的的市場情況及及項目地的實實際情況，我我們可確定****旅游區(qū)區(qū)的功能設(shè)定定是以休閑為為主，觀光為為輔。發(fā)展設(shè)設(shè)定是由休閑閑旅游向主題題旅游發(fā)展，逐逐步開發(fā)旅游游地產(chǎn)，形成成一個完善的的旅游度假功功能區(qū)，滿足足各階層的需需要。2、項目的目標(biāo)客戶戶群體定位，根據(jù)項目的地理位位置可知，項項目主要面對對的是長株潭潭地區(qū)，及益益陽和婁底的的客戶群體。根根據(jù)項目的規(guī)規(guī)劃和功能的的設(shè)定，項目目的目標(biāo)客戶戶群體細(xì)分主主要分以下幾幾個部分（1）高消費(fèi)群體主要指的社會層次次較高的消費(fèi)費(fèi)群體，年收收入在10萬以上。該該類客戶消費(fèi)費(fèi)層次較高，由由于平時工作作比較辛苦，因因此也追求較較高層次的消消費(fèi)享受。主主要以游艇俱俱樂部和休閑閑別墅來吸引引。（2）中等消費(fèi)群體主要指月收入在22000—5000左右右的客戶群體體，該類客戶戶群體，擁有有較穩(wěn)定的工工作環(huán)境和收收入，其中大大部分還擁有有自家車，一一般都會選擇擇攜帶全家或或者好友自駕駕旅行。他們們是景區(qū)游艇艇俱樂部、水水上運(yùn)動及其其他的新穎的的游樂設(shè)施的的消費(fèi)者。（3）年輕消費(fèi)群體由于該項目擁有較較獨(dú)特的項目目資源（獨(dú)一一無二的水上上項目及新穎穎的CS真人對抗抗游戲）將會會吸引大量追追求驚險刺激激的年輕玩家家。雖然這部部分客戶收入入并不高，但但是其消費(fèi)能能力也不可小小瞧，同時他他們也是項目目宣傳造勢的的最好媒介。4第四章項目建設(shè)選選址和有利條條件4.1一、項目目選址***景區(qū)開發(fā)建建設(shè)項目擬建建于**水庫內(nèi)。***水庫位于***縣**鎮(zhèn)以西3.55公里處，距**縣54.5公里里，距長沙900余公里，鄰鄰近益陽、婁婁底。**水庫集水水面積2400.8平方公公里，總庫容容1.53億立立方，水域面面積約1.22萬畝，主壩壩高61.55米，標(biāo)高1199.5米，長347米，副壩高222.3米，標(biāo)高1700.5米，長135米，水庫設(shè)計計蓄水位1666米。水庫水面面呈狹長分布布，與林地犬犬齒交錯，四四周環(huán)山，風(fēng)風(fēng)光秀美。水水庫周圍林地地多為原始次次森林，樹木木茂盛。4.2二、建設(shè)設(shè)條件1、地形、地貌、地地震情況.1

2.1、地地形地貌：**水庫樞紐位于于偽水中游峽峽谷出口處，位位于構(gòu)造剝蝕蝕低山區(qū)向丘丘陵區(qū)過渡的的過渡帶上、下下游即為寬廣廣的**盆地，庫庫內(nèi)植被覆蓋蓋良好，水庫庫淤積及污染染較輕。壩址兩岸地形不對對稱，右岸相相對高差1000米左右，山坡坡平緩，邊坡坡坡度約為228度；左岸岸山勢雄偉，相相對高度達(dá)2240米，邊坡坡度度在137米高程以下為為50-700度，以上為為40度。兩岸岸在130-1665米高程有兩級級階地，成狹狹窄分布，階階地沉積物為為粘土夾卵石石組成。.2

2.2、地地層巖性水庫樞紐出露的地地層為元古界界板溪群、奧奧陶志留系、泥泥盆系及第三三系、第四系系地層。.3

2.3、地地質(zhì)地震根據(jù)國家地震局《中中國地震動參參數(shù)區(qū)劃圖》（GB18306—2001）長沙市為6度以下地震區(qū)，不需抗震設(shè)防。2、工程地質(zhì)與水文文地質(zhì)項目區(qū)工程地質(zhì)情情況，建設(shè)部部2000年版版《中國地震震動參數(shù)區(qū)劃劃圖》長沙市市地震烈度為為6度下，該地地區(qū)地震烈度度為6度以下，屬屬非抗震設(shè)防防區(qū)。.1

2.1、工工程地質(zhì)**水庫位于大溈溈山花崗巖體體北緣，溈山山—**東西向斷斷裂西段。本區(qū)經(jīng)歷了三次構(gòu)構(gòu)造運(yùn)動，即即前震旦系末末的雪峰運(yùn)動動；志留系末末的加里東運(yùn)運(yùn)動及泥盆系系后的燕山運(yùn)運(yùn)動，三次構(gòu)構(gòu)造運(yùn)動在該該區(qū)形成了前前震旦系與寒寒武系地層、奧奧陶志留系與與泥盆系地層層以及泥盆系系地層與第三三系地層之間間的三個不整整合面，同時時形成了一系系列斷裂構(gòu)造造和褶皺。.2

2.2、水水文地質(zhì)**水庫區(qū)地理環(huán)環(huán)境十分優(yōu)越越，地表徑流流大，年平均均降水量13393mm，雨雨季為5-77月，約占年年平均降水量量的50%。該區(qū)區(qū)富含地下水水，儲量不清清。.3

2.3、氣氣候條件氣溫：年平均氣溫：17.2℃最冷月平均氣溫：：4.7℃最熱月平均氣溫：：29.4℃極端最低氣溫：-11.3℃極端最高氣溫：43℃降水量：年平均總降水量：：1393mm一日最大降水量：：192.5mm濕度：最冷月平均相對濕濕度：81%最熱月平均相對濕濕度：75%風(fēng)：風(fēng)速年平均：

2.7m/s主導(dǎo)風(fēng)向和風(fēng)速：：夏季NNW2.6m/s

冬季NNW2.8m/s30年一遇最大風(fēng)風(fēng)速：

23m/s最大積雪深度200cm最大凍土深度5ccm年雷暴日數(shù)49..5天全年日照時數(shù)16677.1小小時.4

2.4、施施工條件本項目施工有一定定的施工難度度，本地的施施工隊伍可滿滿足施工需要要。石料、砂、礫料、石石灰等材料：：園區(qū)周圍石石灰石儲量豐豐富，砂石料料場較多，質(zhì)質(zhì)量較好，可可以作為建筑筑用石料，運(yùn)運(yùn)輸距離較短短。水泥：長沙縣有多多家水泥廠，生生產(chǎn)425＃硅酸酸鹽水泥，可可滿足本項目目建設(shè)的選購購。鋼材：可從市內(nèi)建建材項目購買買或直接從生生產(chǎn)廠家調(diào)運(yùn)運(yùn)，供應(yīng)方便便。木材：當(dāng)?shù)負(fù)碛写蟠罅控S富的資資源。其它建筑材料：長長沙市專業(yè)建建材項目可滿滿足供應(yīng)。5第五章建設(shè)方案5.1一、總平平面布置及交交通運(yùn)輸方案案1、總平面設(shè)計.1

1.1、總總平面布置原原則1、滿足區(qū)域總體規(guī)規(guī)劃的要求，嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行國家家有關(guān)的政策策、法規(guī)和法法律。2、滿足國家現(xiàn)行的的防火、防噪噪、衛(wèi)生、安安全等規(guī)范、規(guī)規(guī)定的要求，著著重注意環(huán)保保等方面的因因素。3、功能分區(qū)合理，建建筑跟區(qū)域景景色渾然一體體，盡量減少少當(dāng)?shù)丨h(huán)境破破壞；4、近期建設(shè)與遠(yuǎn)期期發(fā)展相結(jié)合合，協(xié)調(diào)好近近遠(yuǎn)期工程的的銜接，以及及功能轉(zhuǎn)換，立立足現(xiàn)在，適適當(dāng)超前，合合理、節(jié)約用用地，高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)規(guī)劃、高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，一一次規(guī)劃，分分期建設(shè)，做做到宏觀可控控，微觀可調(diào)調(diào)，以適應(yīng)今今后的市場規(guī)規(guī)模的不斷調(diào)調(diào)整和更新的的需求。.2

1.2、設(shè)設(shè)計指導(dǎo)思想想①整體設(shè)計的思想：：從景區(qū)設(shè)計計的角度，整整體把握功能能布局，空間間意象構(gòu)成，人人流、船舶、游游玩線路等動動線設(shè)計。②以人為本的設(shè)計思思想：以人為為本，注重個個性，特色鮮鮮明的原則，做做到科學(xué)、人人文、生活有有機(jī)結(jié)合，并并滿足功能要要求，同時滿滿足現(xiàn)代化，信信息化多樣化化的社會要求求，人文優(yōu)先先，創(chuàng)造科學(xué)學(xué)理性與人文文精神相結(jié)合合的人文環(huán)境境。結(jié)合心理理學(xué)、行為學(xué)學(xué)、社會學(xué)的的研究成果，分分析、解構(gòu)商商業(yè)活動的特特點，設(shè)計上上從人對空間間的實際使用用需求出發(fā)，體體現(xiàn)對人的深深切關(guān)懷，使使商業(yè)活動與與人的休閑需需求有機(jī)結(jié)合合，讓主體在在旅游活動過過程中得到放放松，體驗到到樂趣和心理理上的滿足，成成為旅游者的的樂園。③生態(tài)設(shè)計思想：商商業(yè)建筑與人人文景觀要有有機(jī)結(jié)合，通通過營造一個個良好的旅游游環(huán)境促進(jìn)商商業(yè)氣氛的凝凝聚，使人與與建筑、人與與環(huán)境、建筑筑與環(huán)境良性性交流互動。.3

1.3、功功能分區(qū)及建建構(gòu)筑物組成成本項目將分為二期期進(jìn)行開發(fā)，一一期主要開發(fā)發(fā)的地段為月月光沖—十里畫廊入入口以東地區(qū)區(qū)。二區(qū)則為為以西地區(qū)。**總體規(guī)劃分兩兩大區(qū)劃，以以水域東西走走向?qū)⒄麄€湖湖區(qū)劃分為南南北兩大塊。南南區(qū)為普通旅旅游區(qū)，其功功能主要有青青銅文化博物物館、度假公公寓區(qū)、游樂樂中心、會務(wù)務(wù)中心、餐飲飲中心、商業(yè)業(yè)街區(qū)等。北北區(qū)為高檔旅旅游開發(fā)區(qū)，其其主要功能有有游艇俱樂部部、游艇俱樂樂部VIP會所、豪豪華會員公寓寓、高爾夫練練習(xí)場、高檔檔會務(wù)中心、戶戶外拓展活動動區(qū)等。二期主要開發(fā)內(nèi)容容為商業(yè)區(qū)域域和游樂區(qū)域域。主要位于于十里畫廊以以西，祖塔鄉(xiāng)鄉(xiāng)附近。主要要開發(fā)內(nèi)容為為，度假公寓寓，游樂項目目，商業(yè)小鎮(zhèn)鎮(zhèn)。等。.4

1.4、總總平面布置考慮客戶群體的心心理及實際需需求，總平面面布置綜述如如下：一期建設(shè)內(nèi)容（1）牌樓采用現(xiàn)代風(fēng)格，并并融入青銅文文化元素。（2）管理處利用大壩上旅游管管理公司辦公公用房。（3）游艇俱樂部建設(shè)在**林場辦辦公區(qū)域，用用地面積100畝，建筑面面積30000㎡，其中俱樂樂部VIP會所，五五層，建筑面面積25000㎡。配套用房房500㎡。（4）接待中心建設(shè)在中澳文化村村處，用地面面積10畝，容積積率為0.664，建筑面面積43000㎡。其中青銅銅文化博物館館，三層，建建筑面積15500㎡；標(biāo)準(zhǔn)客房房，兩棟，均均為三層，建建筑面積18800㎡；餐飲中心心，二層，建建筑面積5000㎡；室內(nèi)活動動中心，二層層，建筑面積積500㎡。（5）度假公寓主要建設(shè)在翠竹灣灣（80畝）、翡翡翠谷（500畝）、茶原原臺（1000畝）三大區(qū)區(qū)域，總計用用地面積2330畝，容積積率為0.22，建筑面積積3.07萬㎡。（6）親水豪華會員公公寓主要分布在月光沖沖—十里畫廊入入口以東的南南北水岸線，用用地面積50000畝，容容積率為0..015，建建筑面積5萬㎡。（7）游樂中心設(shè)在接待中心和翡翡翠谷之間的的坡地，用地地面積50畝，包含含悠波球、滑滑草、兒童樂樂園、淺水游游泳區(qū)等項目目，配套建筑筑面積約5000㎡。（8）山地探險項目區(qū)區(qū)主要布設(shè)在寄養(yǎng)庫庫和煤炭侖兩兩個山谷，包包含叢林探險險，極速山地地自行車，峽峽谷軌道車、釣釣魚、滑索等等項目。（9）十里畫廊原生態(tài)態(tài)觀光帶十里畫廊水域及沿沿線山林直達(dá)達(dá)張拭、張?？Ｄ埂＃?0）高爾夫練習(xí)習(xí)場設(shè)立在茶山區(qū)域，用用地面積4000畝，配套套用房約5000㎡。（11）CS真人對對抗月光沖—十里畫廊廊入口以東山山地剩余部分分均作為CSS真人對抗開開發(fā)場地，預(yù)預(yù)計約5000畝。（12）水上運(yùn)動項項目主要開發(fā)月光沖——十里畫廊入入口以東水域域的運(yùn)動項目目，主要有滑滑水、潛水、劃劃船、碰碰船船、游輪、燈燈光捕魚等。二期建設(shè)內(nèi)容（1）大型接待中心在**水庫管理局區(qū)區(qū)域，用地面面積96畝，容積積率為1.55，建筑面積積9.6萬㎡，含高級酒酒店一棟，112層，建筑筑面積1.11萬㎡；以及炭和和里青銅遺址址開發(fā)建設(shè)，建建筑面積約22500㎡。（2）豪華會員公寓主要建設(shè)在倒掛金金雞（50畝）和月月光沖（2550畝），總總計用地面積積300畝，容容積率為0..2，建筑面面積4萬㎡；（3）度假公寓主要建設(shè)在祖塔鄉(xiāng)鄉(xiāng)，用地面積積800畝，容容積率為0..2，建筑面面積10.77萬㎡；同時在祖塔鄉(xiāng)區(qū)域域開發(fā)建設(shè)游游艇俱樂部保保養(yǎng)維護(hù)基地地和大型的農(nóng)農(nóng)家樂。祖塔塔鄉(xiāng)區(qū)域開發(fā)發(fā)建設(shè)包含祖祖塔遺址建設(shè)設(shè)和同慶祠建建設(shè)約20000㎡。（4）大型綜合游樂中中心建設(shè)在緊靠十里畫畫廊西岸口處處，用地面積積150畝。（5）安置區(qū)域建設(shè)村民集中安置在金金沙鎮(zhèn)區(qū)域，用用地面積1550畝，容積積率為1.55，建筑面積積為15萬㎡。（6）商業(yè)街區(qū)建設(shè)在緊靠安置區(qū)區(qū)域的祖塔遺遺和同慶祠一一帶，沿水岸岸線建設(shè)。用用地面積約880畝，容積積率為1.88，建筑面積積為9.6萬㎡。（7）兩張墓及南軒書書院建設(shè)建設(shè)規(guī)劃中的兩張張墓重建和南南軒書院的建建設(shè)，用地面面積約15畝，建筑筑面積約25500㎡。（8）水上項目開發(fā)開發(fā)月光沖—十里里畫廊入口以以西水域。（9）碼頭建設(shè)共建設(shè)四個碼頭，分分布在月光沖沖豪華會員公公寓、祖塔公公寓區(qū)、安置置區(qū)和商業(yè)街街區(qū)。.5

1.5、陸陸上交通共有三條主要公路路線，其一,,**大壩至游游艇俱樂部段段；其二，***副壩至翠翠竹灣附近；；其三，祖塔塔鄉(xiāng)區(qū)域內(nèi)公公路線。道路分主次二級構(gòu)構(gòu)成，主要道道路路面寬220米，連接各主主次人流、車車流出入口，次次要道路寬112米或7.5米，全部為水水泥混凝土路路面，滿足進(jìn)進(jìn)出交通運(yùn)輸輸和消防等要要求。.6

1.6、水水上交通開通水上客輪交通通線，確定定定時定點班輪輪。建設(shè)碼頭，共設(shè)立立八大碼頭，其其中，一期碼碼頭具體分布布在大壩、游游艇俱樂部、倒倒掛金雞、翠翠竹灣、接待待中心、高爾爾夫練習(xí)場；；二期碼頭設(shè)設(shè)立在月光沖沖和祖塔公寓寓區(qū)。親水會會員公寓三五五成群建設(shè)小小碼頭。.7

1.7、停停車場布置大型車輛停車場建設(shè)在大壩的南側(cè)側(cè)，用地面積積約6畝。小型車輛停車場其一，建設(shè)在大壩壩的北側(cè)，用用地面積約55畝；其二，利利用發(fā)電站旁旁邊的帶形平平臺。游艇俱樂部VIPP會員停車場場建設(shè)在**林場辦辦公區(qū)域旁邊邊的菜地。.8

1.8、主主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)：***景區(qū)主要技技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)表序號項目單位指標(biāo)合計一期二期1總用地面積畝6500200085002總建筑面積萬㎡8.949.658.53建筑容積率會員公寓

0.20.2／親水公寓

0.015／／一期接待中心

0.64／／二期接待中心

／1.5／4停車位大型車輛停車場臺40／250小型車輛停車場臺180／VIP會員停車場場臺30／5.2二、弱電電1、設(shè)計依據(jù)1.火災(zāi)自動報警警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)規(guī)范》(GB501116-988)2.《民用建筑電電氣設(shè)計規(guī)范范》(JGJ／T16-992)3.《建筑與建筑筑群綜合布線線系統(tǒng)設(shè)規(guī)范范(GB／T503111-20000)4.《建筑設(shè)計防防火規(guī)范》((GBJl66-8720001版)5.有關(guān)專業(yè)提出出的設(shè)計條件件2、概述弱電部分由火災(zāi)自自動報警系統(tǒng)統(tǒng)、廣播系統(tǒng)統(tǒng)、系統(tǒng)、有有線電視系統(tǒng)統(tǒng)組成。在接待中二層設(shè)置置計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)中心機(jī)房，消消防控制室，廣廣播站(設(shè)于消防控控制室內(nèi))和市話交接接箱；在接待待中心設(shè)置火火災(zāi)自動報警警控制器，在在商業(yè)中心、別別墅區(qū)、游樂樂區(qū)等處設(shè)置置區(qū)域火災(zāi)自自動報警控制制器。3、火災(zāi)自動報警系系統(tǒng)按照國家有關(guān)消防防規(guī)范的要求求，在辦公大大樓、凈菜超超市、倉儲區(qū)區(qū)和農(nóng)副產(chǎn)品品、農(nóng)資及土土特產(chǎn)交易區(qū)區(qū)設(shè)火災(zāi)自動動報警系統(tǒng)。采用智能型總線制制火災(zāi)自動報報警聯(lián)動控制制系統(tǒng)裝置?；鸹馂?zāi)自動報警警聯(lián)動控制系系統(tǒng)采用集中中——區(qū)域報警控控制形式。區(qū)區(qū)域火災(zāi)自動動報警控制器器分別設(shè)置在在各區(qū)值班室室：集中火災(zāi)災(zāi)自動報警控控制器及聯(lián)動動控制器、消消防應(yīng)急廣播播、消防專用用電話設(shè)置在在接待中心的的消防控制室室，各個火災(zāi)災(zāi)自動報警控控制器之間則則以RS4885通訊總線線聯(lián)網(wǎng)，從集集中火災(zāi)自動動報警控制器器的通訊接口口與計算機(jī)聯(lián)聯(lián)接構(gòu)成具有有中央站功能能的消防控制制圖形中心，實實現(xiàn)對整個景景區(qū)的消防系系統(tǒng)的管理和和監(jiān)控。消防防控制室與各各設(shè)置區(qū)域火火災(zāi)自動報警警控制器的值值班室設(shè)置直直通電話。為提高報警系統(tǒng)的的可靠性，根根據(jù)探測區(qū)域域的高度等環(huán)環(huán)境特征選用用智能程度高高的各種火災(zāi)災(zāi)探測器和模模塊。每個探探測器和模塊塊均裝有微機(jī)機(jī)芯片，提高高了產(chǎn)品的自自主能力，探探測器均有良良好的環(huán)境變變化自動補(bǔ)償償能力，對環(huán)環(huán)境中的塵埃埃、水汽、普普通煙霧的干干擾減至最小?。翰⒏鶕?jù)需需要設(shè)置手動動報警按鈕、報報警警鈴及聲聲光報警器等等。火災(zāi)發(fā)生時，消防防報警聯(lián)動控控制系統(tǒng)能發(fā)發(fā)出指令，切切斷發(fā)生火災(zāi)災(zāi)區(qū)域及相鄰鄰區(qū)域內(nèi)的照照明電源和非非消防用電電電源；打開應(yīng)應(yīng)急照明及疏疏散指示燈，同同時可按下消消火栓泵啟動動按鈕，啟動動消防水泵滅滅火系統(tǒng)，進(jìn)進(jìn)行滅火撲救救，把火災(zāi)造造成的損失降降低到最少。4、廣播系統(tǒng)在景區(qū)各區(qū)和戶外外按規(guī)范要求求設(shè)置有線廣廣播系統(tǒng)，廣廣播系統(tǒng)的主主要功能是：：平時為便于于市場管理和和宣傳工作的的需要用于業(yè)業(yè)務(wù)廣播及服服務(wù)性廣播，緊緊急時自動切切換為火災(zāi)應(yīng)應(yīng)急廣播供人人員緊急疏散散用。廣播系統(tǒng)采用業(yè)務(wù)務(wù)廣播與火災(zāi)災(zāi)應(yīng)急廣播合合用一套揚(yáng)聲聲器，廣播系系統(tǒng)控制主機(jī)機(jī)安裝在接待待中心的消防防控制室，火火災(zāi)應(yīng)急廣播播設(shè)置亦在消消防控制室。均均可按需要進(jìn)進(jìn)行分區(qū)廣播播。5、綜合布線系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)是一一套用于聯(lián)接接各種終端設(shè)設(shè)備的導(dǎo)體網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)。它可以以將語音、數(shù)數(shù)據(jù)、圖像等等設(shè)備彼此相相連，同時也也可以通過傳傳輸網(wǎng)絡(luò)使上上述設(shè)備與外外界各種通信信數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)連連接。綜合布線系統(tǒng)理論論上可以支持持語音、數(shù)據(jù)據(jù)、視頻以及及監(jiān)控等弱電電信號的傳輸輸。但目前我我們一方面考考慮到視頻等等信號的傳輸輸需有源設(shè)備備的轉(zhuǎn)換，將將造成設(shè)備投投資的大幅度度增加：另一一方面缺乏與與之相適應(yīng)的的管理體制，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范尚尚不健全。因因此本項目綜綜合布線系統(tǒng)統(tǒng)將主要滿足足數(shù)據(jù)傳輸?shù)牡囊?。本項目接待中心?nèi)內(nèi)、其它建筑筑物內(nèi)、接待待中心與電子子信息顯示屏屏之間及接待待中心與其它它建筑物間將將按具體情況況實施綜合布布線，以滿足足在技術(shù)上系系統(tǒng)互聯(lián)，在在管理上運(yùn)行行維護(hù)的需要要，充分利用用內(nèi)部資源，最最大程度地滿滿足使用者的的需要.并具備必要要的冗余量和和可擴(kuò)充性；；從而確保網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的升升級、調(diào)整與與擴(kuò)充的方便便與可能，也也保證了綜合合布線系統(tǒng)在在較長時間內(nèi)內(nèi)的可用性與與投資效益。本項目綜合布線系系統(tǒng)選用基于于國際標(biāo)準(zhǔn)的的以雙絞線光光纖為主要傳傳輸介質(zhì)，支支持語音、數(shù)數(shù)據(jù)的傳輸。主主配線架放置置在商務(wù)綜合合樓計算機(jī)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)中心機(jī)房房，在主配線線架與分配線線架之間采用用光纖作為主主干，分配線線架至工作區(qū)區(qū)信息端口以以六類非屏蔽蔽雙絞線連接接。每個工作作區(qū)將根據(jù)具具體情況配備備信息插座。6、電話系統(tǒng)為便于市場內(nèi)部的的聯(lián)系及對外外聯(lián)絡(luò)的需要要，從市話網(wǎng)網(wǎng)引入20000對市話電電纜進(jìn)入市場場。市話交接接箱安裝在商商務(wù)綜合樓內(nèi)內(nèi)。各區(qū)辦公公地點，酒店店、商業(yè)鋪面面、各別墅都都引進(jìn)電話線線。7、有線電視系統(tǒng)有線電視網(wǎng)絡(luò)主要要集中在別墅墅居住區(qū)域內(nèi)內(nèi)。5.3三、供、配配電1、設(shè)計依據(jù)1.《供配電系統(tǒng)統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》GB50052-952.《低壓配電裝裝置及線路設(shè)設(shè)計規(guī)范》GB500054-9953.《10kV及及以下變電所所設(shè)計規(guī)范》GB50053-944.其他國家現(xiàn)行行的有關(guān)設(shè)計計規(guī)范及規(guī)定定。5.各有關(guān)專業(yè)提提供的設(shè)計協(xié)協(xié)作資料2、供電.1

2.1、負(fù)負(fù)荷等級根據(jù)本項目各建筑筑物的使用性性質(zhì)，確定部部分游樂設(shè)施施、消防用電電按二級負(fù)荷荷供電，其余余按三級負(fù)荷荷供電。二級級負(fù)荷供電均均采用雙回路路末端自動切切入。.2

2.2、供供電電源及電電壓由附近35kV變變電站以一回回l0kV專線線向景區(qū)供電電。10kVV電源線路采采用YJV222—10-3×70電力電纜纜由電纜溝敷敷設(shè)至本工程程配電房。配配電房內(nèi)設(shè)有有一臺自啟動動柴油發(fā)電機(jī)機(jī)組(160kWW)，以確保保二級負(fù)荷供供電。.3

2.3、供供電負(fù)荷市場等計算視在負(fù)負(fù)荷：4400kVA。選選用一臺SCCB9-6330/10//0.4干式式變壓器。.4

2.4、繼繼電保護(hù)對用電設(shè)備采用短短路、接地和和過負(fù)荷等保保護(hù)措施。計計量方式：高高壓設(shè)電度計計量。.5

2.5、無無功補(bǔ)償采用低壓0.4kkv電容器自自動無功補(bǔ)償償裝置，補(bǔ)償償后10kvv側(cè)功率因數(shù)數(shù)達(dá)0.9以上。3、電力控制、照明明及防雷接地地.1

3.1、配配電方式采用電力電纜放射射式供電。高高壓開關(guān)柜采采用ZS1型，低低壓屏采用MMNS型，動動力箱采用XXL-21型型，照明箱采采用KV4l型。.2

3.2、照照明接待中心、別墅、博博物館、游樂樂中心等采用用以高效熒光光燈為主的光光源，道路、圍圍墻采用氣體體燈或白熾燈燈照明。各類類用房照明按按國家有關(guān)規(guī)規(guī)范要求的照照度進(jìn)行設(shè)計計。.3

3.3、電電纜導(dǎo)線選型型及敷設(shè)配電線路選用VVV22-lkkV,VV--lkV型銅銅芯電纜。室室外電纜為直直埋或沿電纜纜溝，室內(nèi)配配電導(dǎo)線均采采用銅芯塑料料導(dǎo)線。穿鋼鋼管或難燃塑塑料管沿墻、地地板內(nèi)暗敷。.4

3.4、接接地或接零保保護(hù)系統(tǒng)在電源入戶處保護(hù)護(hù)、中性線應(yīng)應(yīng)做重復(fù)接地地，其接地電電陰不大于11Ω。接地采用TN-SS系統(tǒng)。用地地設(shè)備的金屬屬外殼、穿線線鋼管、部分分易產(chǎn)生靜電電的設(shè)備均應(yīng)應(yīng)通過接地干干線接地，其其接地電阻不不大于1Ω。.5

3.5、建建筑防雷本工程防雷等級為為三類。在屋面四周明敷ΦΦ12鍍鋅圓鋼鋼作避雷帶：：利用柱內(nèi)之之鋼筋作引FF線：利用建建筑物基礎(chǔ)作作接地體，其其接地電阻不不大于1Ω。若達(dá)不到到要求，則增增設(shè)人工接地地極。6第六章運(yùn)營方案開發(fā)建設(shè)是****景區(qū)建設(shè)不不可或缺的前前提，但它在在很大程度上上只是階段性性的工作。就就***景區(qū)持持續(xù)發(fā)展而言言，運(yùn)營才是是長期的、最最根本、最重重要的工作。運(yùn)運(yùn)營水平的高高低將直接決決定***景區(qū)的的社會、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、環(huán)境目標(biāo)標(biāo)能否實現(xiàn)，決決定***未來的的競爭地位。6.1一、經(jīng)營營體系***景區(qū)的運(yùn)營營主要分為三三個層次。獨(dú)立經(jīng)營獨(dú)立經(jīng)營**公司各經(jīng)營部門各經(jīng)營商一級經(jīng)營三級經(jīng)營二級經(jīng)營資產(chǎn)經(jīng)營一級開發(fā)出租經(jīng)營產(chǎn)權(quán)銷售自營各項目部門品牌經(jīng)營環(huán)境經(jīng)營資源集聚理念經(jīng)營1、一級運(yùn)營層次一級運(yùn)營主體是***公司。其其中心職責(zé)是是從戰(zhàn)略高度度出發(fā)，將“***景區(qū)”作為特殊商商品對待，通通過科學(xué)、超超前的規(guī)劃對對景區(qū)進(jìn)行準(zhǔn)準(zhǔn)確定位，創(chuàng)創(chuàng)造景區(qū)獨(dú)特特的發(fā)展理念念與文化，并并搭建平臺，充充分挖掘與集集聚區(qū)域內(nèi)外外各種可利用用有形及無形形資源，不斷斷優(yōu)化****景區(qū)的硬環(huán)環(huán)境與軟環(huán)境境，通過全方方位的區(qū)域營營銷工作，培培育打造****景區(qū)的金金字招牌，以以提升****景區(qū)的區(qū)域域品質(zhì)及其承承載力、輻射射力、帶動力力和競爭力。簡簡而言之，***公司的中中心工作任務(wù)務(wù)就是理念經(jīng)經(jīng)營、資源集集聚、環(huán)境經(jīng)經(jīng)營與品牌經(jīng)經(jīng)營。1.1、理念經(jīng)營營理念經(jīng)營是區(qū)域開開發(fā)的首要環(huán)環(huán)節(jié)。要避免免“理念經(jīng)營就就是夸夸其談?wù)劇钡谋Ｊ卣J(rèn)識識，在各頂實實施工作開展展之前，對****景區(qū)進(jìn)進(jìn)行總體定位位、戰(zhàn)略制訂訂、理念推廣廣與形象包裝裝，務(wù)虛與務(wù)務(wù)實并行。****景區(qū)不不同于普通的的旅游景區(qū)開開發(fā)，也不同同于一般意義義上的旅游地地產(chǎn)開發(fā)，必必須提出一流流的開發(fā)理念念。必須圍繞繞著該地區(qū)的的獨(dú)特資源，結(jié)結(jié)合當(dāng)?shù)氐膬?yōu)優(yōu)劣勢開發(fā)的的核心理念與與文化，并在在區(qū)域開發(fā)中中不斷豐富、深深化與創(chuàng)新，才才能保證生態(tài)態(tài)、經(jīng)濟(jì)與社社會目標(biāo)的實實現(xiàn)，才能推推動區(qū)域的長長期可持續(xù)發(fā)發(fā)展。1.2、資源集聚聚這里所談到的資源源，不僅僅是是狹義上的有有形資源，還還包括無形資資源，比如說說人氣、人才才、政策等等等。***景區(qū)目目前仍然是一一塊白紙，不不具備集聚資資源的優(yōu)勢。而而將來****景區(qū)必然要要發(fā)展成為一一個功能完善善、理念先進(jìn)進(jìn)的多功能旅旅游景區(qū)。這這并不是***公司能獨(dú)立立完成的，這這需要多方面面的支持和合合作，多方面面的資源聚集集。要發(fā)展成成為一流的旅旅游景區(qū)在眾眾多同類型景景區(qū)中脫穎而而出，更需要要人才的聚集集。因此***公司在運(yùn)營營景區(qū)過程中中所要把握的的關(guān)鍵在于促促進(jìn)各類資源源向景區(qū)的集集中與流動。通通過科學(xué)規(guī)劃劃與成功經(jīng)營營，根據(jù)核心心理念和文化化設(shè)計規(guī)劃開開發(fā)方案，尋尋找整合各種種內(nèi)部及外圍圍資源，建立立合作聯(lián)盟，必必然能促進(jìn)資資源迅速集聚聚。1.3、環(huán)境經(jīng)營營景區(qū)運(yùn)營的根本在在于對環(huán)境的的經(jīng)營。只有有優(yōu)良的環(huán)境境才能吸引旅旅游者前來休休閑消費(fèi)，吸吸引高層次的的消費(fèi)者購買買別墅和加入入俱樂部，吸吸引有實力的的投資商、開開發(fā)商、經(jīng)營營商、企業(yè)與與商務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)進(jìn)入。因此，創(chuàng)創(chuàng)建、打造一一流的環(huán)境是是**公司的重重要任務(wù)。這這里的環(huán)境不不僅包括景區(qū)區(qū)原有的山水水景觀，還包包括生活環(huán)境境、消費(fèi)環(huán)境境、政務(wù)環(huán)境境、服務(wù)環(huán)境境等多種要素素，也包括景景區(qū)能否形成成獨(dú)特的文化化氛圍。1.4、品牌經(jīng)營營在現(xiàn)代信息社會，品品牌作為無形形資產(chǎn)在發(fā)揮揮愈來愈大的的威力，品牌牌可以大大降降低社會各界界對景區(qū)的認(rèn)認(rèn)知成本，促促進(jìn)財富和信信息的聚集，對對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展產(chǎn)生直直接拉動作用用；品牌經(jīng)營營有利于提升升整個****景區(qū)的形象象和商業(yè)價值值，帶動區(qū)內(nèi)內(nèi)土地和物業(yè)業(yè)的增值；品品牌效應(yīng)將增增強(qiáng)景區(qū)的持持續(xù)發(fā)展能力力、資本運(yùn)作作能力和抗風(fēng)風(fēng)險能力。特特別是在目前前旅游市場競競爭激烈的狀狀態(tài)下，市場場逐步成熟的的狀態(tài)下，品品牌更成為了了超越競爭對對手的利器，成成為了景區(qū)核核心競爭力的的一部分。因因此，確立品品牌定位與形形象，打造和和宣傳品牌，維維護(hù)和調(diào)整品品牌成為***公司的重要要任務(wù)。2、二級運(yùn)營層次二級運(yùn)營的主體就就是公司各個個部門。包括括基建部、游游艇俱樂部、游游樂管理部門門、招商部等等。如基建部部就是負(fù)責(zé)按按照***景區(qū)開開發(fā)總體規(guī)劃劃的要求進(jìn)行行基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)，實現(xiàn)“七通一平”，以及牌樓樓、酒店、會會議中心、自自營項目等的的建設(shè)。游艇艇俱樂部負(fù)責(zé)責(zé)俱樂部的運(yùn)運(yùn)營、游艇的的銷售等。游游樂管理部門門負(fù)責(zé)各游樂樂設(shè)施的管理理、游戲的開開發(fā)等。招商商部門負(fù)責(zé)項項目招商管理理等?？傊壗?jīng)營管理理就是按照公公司所確定的的規(guī)劃和戰(zhàn)略略具體實施的的運(yùn)營過程。3、三級運(yùn)營層次三級經(jīng)營主體為各各種與本公司司合作參與或或者合作經(jīng)營營的各種企業(yè)業(yè)。由于這些些企業(yè)多為自自由市場主體體，在市場規(guī)規(guī)則的框架內(nèi)內(nèi)完成自身的的企業(yè)運(yùn)作與與商品與品牌牌經(jīng)營，因此此不在本章的的探討范圍之之內(nèi)。6.2二、理念念經(jīng)營大型區(qū)域的運(yùn)作必必須理念為先先。景區(qū)開發(fā)發(fā)必須理念先先行，圍繞理理念打造產(chǎn)業(yè)業(yè)、吸引客流流、盤活資源源，使區(qū)域煥煥發(fā)生機(jī)。理理念經(jīng)營的根根本在于理念念創(chuàng)新，理念念創(chuàng)新要先于于商業(yè)模式創(chuàng)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新、體制創(chuàng)創(chuàng)新。西部開開發(fā)的理念創(chuàng)創(chuàng)新體現(xiàn)在區(qū)區(qū)域發(fā)展模式式、地產(chǎn)運(yùn)營營、政府執(zhí)政政能力、區(qū)域域營銷等方方方面面。1、生態(tài)健康理念生態(tài)健康是指居民民的衣、食、住住、行環(huán)境及及其賴以生存存的生命支持持系統(tǒng)的代謝謝過程和服務(wù)務(wù)功能的健康康程度，包括括居民的生理理和心理生態(tài)態(tài)健康；景觀觀和區(qū)域生態(tài)態(tài)系統(tǒng)格局和和生態(tài)服務(wù)功功能的健康以以及人類生態(tài)態(tài)意識、理念念、倫理和文文化的健康。簡簡而言之，就就是指人與自自然環(huán)境、社社會環(huán)境關(guān)系系的健康，以以及人們生理理、心理的健健康。落實于***景區(qū)區(qū)，對于該里里面主要分物物質(zhì)和文化上上兩個方面。物物質(zhì)方面主要要指整個環(huán)境境、吃、住、玩玩等的健康。***景區(qū)水質(zhì)良好，清澈如鏡，岸邊綠樹成陰，景色秀美；草美魚肥，是眾多垂釣者鐘情的去處。智者樂水，生活因而更顯靈性，在景區(qū)風(fēng)格上強(qiáng)調(diào)“親水性”，充分利用社區(qū)獨(dú)有的地勢，將自然依水生態(tài)環(huán)境與人文氛圍巧妙融合。吃的健康主要體現(xiàn)于原材料的健康無污染，其中更以魚為勝。住的健康體現(xiàn)于材料的選用，設(shè)計的生態(tài)開放性。玩體現(xiàn)于其健康性。文化方面主要體現(xiàn)于其氛圍和導(dǎo)向性，主張清心靈智，團(tuán)結(jié)和睦等。2、主題概念運(yùn)營理理念主題概念運(yùn)營理念念的含義就是是，賦予沒有有生命力、一一成不變的景景區(qū)以文化底底蘊(yùn)、多樣性性。通過打造造一些主題來來豐富景區(qū)的的內(nèi)涵，使靜靜態(tài)的景區(qū)變變?yōu)楦觿討B(tài)態(tài)，不斷吸引引二次旅游消消費(fèi)者。主題概念運(yùn)營落實實于***景區(qū)就就是利用****有限的資資源，創(chuàng)造多多種多樣的體體驗和氛圍。如如夏季可以開開展水上運(yùn)動動體驗旅游，充充分展現(xiàn)景區(qū)區(qū)廣袤的水面面區(qū)域的優(yōu)勢勢。利用CSS真人對戰(zhàn)系系統(tǒng)可以開展展軍事、團(tuán)隊隊合作、體驗驗拓展等主題題。也可以開開展如超短裙裙主題、泳裝裝主題等系列列的活動。主主題概念運(yùn)營營的好處在于于使景區(qū)更具具有鮮活性，而而不是一成不不變，有效地地利用了景區(qū)區(qū)資源。更利利于新聞炒作作，宣傳擴(kuò)大大自己的名聲聲、建立獨(dú)特特一幟的品牌牌。3、營銷理念在實施運(yùn)營過程中中，營銷是最最基礎(chǔ)也是最最核心的環(huán)節(jié)節(jié)。無論是開開發(fā)、招商、經(jīng)經(jīng)營與管理，每每個步驟的出出發(fā)點均是圍圍繞客戶的需需求做文章，每每個步驟的落落腳點也是要要創(chuàng)造比競爭爭對手更多的的客戶價值。***景區(qū)整合營銷行為將貫穿始終，并具有以下幾個鮮明的特點：（1）從跟隨營銷到創(chuàng)創(chuàng)造性營銷所謂創(chuàng)造性營銷是是把人們潛意意識中模糊不不清的需求挖挖掘出來，并并通過商品或或服務(wù)的提供供以及營銷工工具的綜合利利用使人們的的這種內(nèi)在需需求清晰化，明明確化，變成成真正的需要要，變成現(xiàn)實實的消費(fèi)。****景區(qū)的的營銷不是被被動地跟隨市市場動態(tài)、滿滿足客戶現(xiàn)有有需求，而是是理念超前，引引領(lǐng)客戶，“創(chuàng)造”市場。有了新穎的經(jīng)營項項目或與眾不不同的經(jīng)營風(fēng)風(fēng)格，還必須須通過運(yùn)用多多種營銷手段段進(jìn)行有效地地宣傳，使目目標(biāo)客戶群產(chǎn)產(chǎn)生了解的欲欲望直至購買買或消費(fèi)。（2）從有形營銷到品品牌營銷品牌營銷是營銷的的高級階段，與與有形營銷不不同，它更具具文化感、符符號化、理念念化。如果說說有形營銷的的關(guān)鍵是要進(jìn)進(jìn)入商場的貨貨架，那么品品牌營銷的關(guān)關(guān)鍵是要進(jìn)入入客戶的大腦腦。6.3三、資源源集聚1、搭建招商平臺***景區(qū)的開發(fā)發(fā)需要大量的的資源，而資資源產(chǎn)生集聚聚的首要環(huán)節(jié)節(jié)是具有一個個可吸收、容容納資源的高高等級平臺。所所謂筑巢引鳳鳳，搭建什么么樣的平臺，就就會有什么樣樣的資源注入入。因此，西西部開發(fā)必須須首先從體制制、機(jī)制、組組織、運(yùn)營、架架構(gòu)等各方面面構(gòu)建一個能能夠承納全球球資金、技術(shù)術(shù)、人才、管管理、品牌匯匯聚的平臺。因此，***景區(qū)區(qū)規(guī)劃打造三三大平臺。基礎(chǔ)設(shè)施平臺，建建立良好的硬硬件平臺，為為項目方打造造良好的經(jīng)營營環(huán)境。旅游政策平臺，加加強(qiáng)跟各界的的合作，給與與優(yōu)惠的合作作政策條件。吸吸引他們來進(jìn)進(jìn)行投資或合合作。主題展示平臺，給給于其他社會會組織的主題題活動展示空空間及平臺，比如企業(yè)做活動，或者其他興趣社團(tuán)做策劃活動。我們可以提供給與他最好的設(shè)備和服務(wù)。2、建立合作聯(lián)盟***景區(qū)開發(fā)必必須走市場領(lǐng)領(lǐng)先的開發(fā)道道路，因此需需要站在未來來發(fā)展的角度度尋找、選擇擇和匯聚世界界一流的理念念、人才、品品牌、技術(shù)、管管理等資源，并并且盡可能地地需求政府和和社全各界的的支持來協(xié)同同開發(fā)。景區(qū)區(qū)開發(fā)的效果果取決于對內(nèi)內(nèi)外和外部的的土地、資本本、技術(shù)、品品牌、政策資資源的整合程程度。而成功功合作的關(guān)鍵鍵在于科學(xué)、合合理的合作共共贏機(jī)制。西部開發(fā)必須建立立強(qiáng)有力的合合作聯(lián)盟。這這個聯(lián)盟不僅僅要以招商為為紐帶，吸引引各級各類投投資人、開發(fā)發(fā)商、經(jīng)營商商、旅游企業(yè)業(yè)，還要考慮慮對政府及社社會團(tuán)體力量量的吸引。（1）政府***景區(qū)做為***旅游的一一部分，作為為偽山旅游區(qū)區(qū)的一個重要要組成部分，完完全有理由、有有條件爭取長長沙市、***縣政策支持持。爭取**縣政府把把***項目作作為對外重點點宣傳推介項項目之一，給給***項目的的品牌經(jīng)營提提供更廣闊的的舞臺。爭取政府對****景區(qū)開發(fā)主主體融資的支支持。（2）新聞媒體信息社會，新聞媒媒體對小至房房地產(chǎn)項目大大到區(qū)域發(fā)展展的作用越來來越大。尤其其對于開發(fā)理理念先進(jìn)的大大型社區(qū)，媒媒體的闡釋、介介紹、報道、推推廣對于項目目的成功至關(guān)關(guān)重要。景區(qū)區(qū)開發(fā)必須謀謀求媒體資源源的介入與正正向推廣，尤尤其考慮以下下重點媒體的的關(guān)系建設(shè)：：（1）報紙、雜志（2）電視媒體（3）電臺（4）互動網(wǎng)絡(luò)6.4四、品牌牌經(jīng)營品牌經(jīng)營當(dāng)中，首首先是品牌塑塑造問題，即即通過對品牌牌的持續(xù)投入入及有效營銷銷，不斷提升升品牌本身的的價值，提高高品牌對目標(biāo)標(biāo)客戶群的吸吸引力、輻射射力及顧客忠忠實度，以期期帶動****景區(qū)整體價價值提升。其其中，品牌塑塑造是品牌增增值的基礎(chǔ)，品品牌贏利行為為必須以良好好的品牌價值值為依托，只只有品牌增值值到一定水平平后才能實現(xiàn)現(xiàn)。因此，下下面我們將主主要針對品牌牌塑造、品牌牌建設(shè)做深入入分析。品牌經(jīng)營的主要階階段根據(jù)我們對****景區(qū)開發(fā)建建設(shè)的研究分分析，我們將將***景區(qū)的的品牌經(jīng)營分分為三個階段段：“產(chǎn)品”開發(fā)階段、品品牌培育階段段、品牌深化化階段。下面面將每一階段段的特征及經(jīng)經(jīng)營的重點工工作進(jìn)行分別別說明。1、“產(chǎn)品”開發(fā)階段這里的“產(chǎn)品”開開發(fā)階段主要要是指****景區(qū)立項到到初期開發(fā)結(jié)結(jié)束這一時間間段，在這一一階段，****景區(qū)這一“產(chǎn)品”已初具雛形形，能向社會會公眾提供一一個初期的“產(chǎn)品”。CS真人對抗抗或者水上運(yùn)運(yùn)動項目。在“產(chǎn)品”開發(fā)階段，關(guān)鍵是是區(qū)域現(xiàn)在環(huán)環(huán)境的全面整整治與改善，開開發(fā)理念的確確立已經(jīng)初步步傳播。產(chǎn)品品開發(fā)階段需需要大量的投投資，開發(fā)建建設(shè)的主要任任務(wù)包括：管理主體和投資開開發(fā)主體的成成立；建設(shè)硬環(huán)境，如基基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)、網(wǎng)絡(luò)平臺臺建設(shè)等；建設(shè)軟環(huán)境，如優(yōu)優(yōu)惠政策、行行政管理支持持政策等；制定區(qū)內(nèi)各項控規(guī)規(guī)；開發(fā)招商，包括各各種宣傳的配配合、招商活活動的組織等等；建筑、裝修規(guī)劃與與設(shè)計；工程建設(shè)的管理與與控制；經(jīng)營招商，包括各各種宣傳的配配合、招商活活動的組織等等；針對消費(fèi)者的營銷銷傳播，如****景區(qū)的的開發(fā)建設(shè)方方向、未來經(jīng)經(jīng)營理念、經(jīng)經(jīng)營特點等。2、品牌培育階段品牌培育階段的起起點是游艇俱俱樂部的建成成并正式對外外營業(yè)，終點點是區(qū)內(nèi)所有有項目建設(shè)完完工。這一階階段隨著各子子項目的陸續(xù)續(xù)建成銷售、出出租，客流、經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益都逐逐漸增長，但但整體市場表表現(xiàn)還不穩(wěn)定定，會出現(xiàn)大大幅波動，經(jīng)經(jīng)營內(nèi)容和經(jīng)經(jīng)營項目也處處在調(diào)整變化化之中，整體體經(jīng)營還不能能達(dá)到良性循循環(huán)。項目投投資不斷增加加但增加速度度放緩，部分分投資開始收收回，能部分分實現(xiàn)滾動投投資。該階段的主要任務(wù)務(wù)：項目開發(fā)的不斷深深入和跟進(jìn)；；開發(fā)再融資，如上上市、發(fā)行債債券、信托融融資；軟硬環(huán)境的進(jìn)一步步完善；經(jīng)營商的篩選和管管理深化；經(jīng)營者服務(wù)水平的的大力提升；；經(jīng)營內(nèi)容的動態(tài)調(diào)調(diào)整和優(yōu)化；；廣告牌規(guī)劃與管理理；區(qū)域營銷傳播。3．品牌深化階段品牌深化階段指****項目全全部建成并步步入正常經(jīng)營營軌道以后。該該階段各子項項目相對穩(wěn)定定并以一種良良性的方式進(jìn)進(jìn)行動態(tài)調(diào)整整。客流、經(jīng)經(jīng)營效益處于于一個穩(wěn)定狀狀態(tài)，波動不不大。早期項項目投資逐漸漸收回并產(chǎn)生生盈利。該階階段的主要任任務(wù)：管理的自動化、智智能化、制度度化；公共設(shè)施的維護(hù)與與細(xì)微改進(jìn)；；消費(fèi)趨勢的跟進(jìn)研研究；品牌的向外延伸和和運(yùn)作，如品品牌輸出；經(jīng)營的進(jìn)一步創(chuàng)新新；區(qū)域營銷傳播。7第七章環(huán)境影響評評價7.1一、項目目場址環(huán)境現(xiàn)現(xiàn)狀1、風(fēng)景區(qū)人口情況況***景區(qū)原本有有人居住的，人人與自然環(huán)境境保持著相對對平衡。隨著著旅游業(yè)的興興起，常住居居民的數(shù)量自自然增長速度度加快。****景區(qū)及周周邊原有的村村莊、城鎮(zhèn)日日益擴(kuò)大，新新的集鎮(zhèn)街區(qū)區(qū)不斷形成，生生產(chǎn)經(jīng)營活動動日趨活躍，環(huán)環(huán)境污染嚴(yán)重重，風(fēng)景資源源價值降低。***景區(qū)西部及西北部均有大量的常住人口，而景區(qū)中心也少量的居住人口。人們?nèi)粘Ｉ疃家蕾囉?**，生活廢水及垃圾也投放進(jìn)***中，給環(huán)境帶來極大的負(fù)面影響。2、人口增長對核心心景區(qū)產(chǎn)生的的不利影響人口增長對核心景景區(qū)產(chǎn)生的不不利影響主要要有：一是資源遭到破壞壞。核心景區(qū)區(qū)一般都是生生態(tài)敏感區(qū)和和資源脆弱區(qū)區(qū)，超量的游游客活動與大大量居民的生生產(chǎn)、生活活活動必然對自自然環(huán)境造成成破壞。二是存在安全隱患患。過多的游游人和居民，極極易產(chǎn)生火災(zāi)災(zāi)等安全隱患患，對風(fēng)景名名勝區(qū)的安全全管理形成了了沉重負(fù)擔(dān)。三是環(huán)境污染加劇劇。一方面大大量游客和居居民生活產(chǎn)生生的污水、垃垃圾、糞便，在在地形復(fù)雜的的景區(qū)內(nèi)無法法及時有效的的進(jìn)行集中處處理，對周圍圍地表水和空空氣造成污染染；另一方面面居民種田使使用化肥和農(nóng)農(nóng)藥，對景區(qū)區(qū)環(huán)境造成污污染。四是景觀風(fēng)貌遭到到破壞，景區(qū)區(qū)內(nèi)居民違章章建設(shè)屢禁不不止，房屋的的風(fēng)格、體量量、尺度、材材料與景區(qū)景景觀環(huán)境很不不協(xié)調(diào)，影響響景區(qū)風(fēng)貌。五是景區(qū)資源大量量耗損。據(jù)估估計，一個常常住居民日用用水量大約是是一個游客日日用水量的220倍，占用用土地等其他他資源的比例例就更高。同時，為滿足不斷斷增長的游人人需要而興建建的旅游服務(wù)務(wù)等設(shè)施占用用有限的核心心景區(qū)用地，也也改變了景區(qū)區(qū)的自然地形形地貌。7.2二、項目目建設(shè)與運(yùn)營營對環(huán)境的影影響1、旅游與環(huán)境的關(guān)關(guān)系旅游資源是旅游業(yè)業(yè)發(fā)展的前提提，是旅游業(yè)業(yè)的基礎(chǔ)。旅旅游資源主要要包括自然風(fēng)風(fēng)景旅游資源源和人文景觀觀旅游資源。旅旅游資源與環(huán)環(huán)境息息相關(guān)關(guān)。自然景觀觀旅游資源就就是自然環(huán)境境的一部分，保保護(hù)環(huán)境很大大程度上也是是保護(hù)了旅游游資源。旅游游是人類追求求美與享受的的一種文化性性活動。旅游游者要求旅游游環(huán)境舒適，空空氣清新，山山青水秀，景景物宜人。環(huán)環(huán)境優(yōu)美，就就能成為有吸吸引力的旅游游資源。2、環(huán)境保護(hù)的指導(dǎo)導(dǎo)思想環(huán)境保護(hù)與旅游資資源，兩者是是互相制約又又互相促進(jìn)。開開發(fā)旅游資源源，發(fā)展旅游游事業(yè)，給人人類創(chuàng)造一個個舒適優(yōu)美的的環(huán)境，也是是環(huán)境保護(hù)的的目的之一。***景區(qū)旅游資源的環(huán)境保護(hù)有以下幾個指導(dǎo)思想方面：（1）宗教文明、現(xiàn)代代文明和自然然風(fēng)景協(xié)調(diào)發(fā)發(fā)展。開發(fā)旅游資源，進(jìn)進(jìn)行旅游設(shè)施施的建設(shè)，同同時不破壞自自然景觀，不不破壞原來環(huán)環(huán)境的格調(diào)。（2）旅游資源開發(fā)要要與自然環(huán)境境相適應(yīng)，著著重環(huán)境保護(hù)護(hù)和生態(tài)平衡衡。（3）注意兼顧經(jīng)濟(jì)效效益、生態(tài)效效益和社會效效益。開發(fā)旅游資源要以以盡量小的投投資開發(fā)更多多的項目，令令其更有吸引引力，以收到到更大的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益。不會會只顧經(jīng)濟(jì)效效益而濫加開開發(fā)，以致破破壞自然環(huán)境境。7.3三、環(huán)境境保護(hù)措施1、環(huán)境保護(hù)原則（1）保護(hù)景觀和構(gòu)景景空間的完整整性。（2）在保護(hù)景觀自然然環(huán)境的前提提下，盡量利利用現(xiàn)有的設(shè)設(shè)施，擴(kuò)大景景區(qū)容量以有有利于經(jīng)營。（3）有利于改善游客客、在校學(xué)生生、當(dāng)?shù)鼐用衩裾Ｉa(chǎn)、生生活。（4）有利于今后發(fā)展展。2、界定方法以附圖所示的區(qū)域域分區(qū)進(jìn)行管管理，對不同同的區(qū)域按其其功能實施不不同的方法。3、接待規(guī)模接待規(guī)模太小不利利于景區(qū)的合合理開發(fā)建設(shè)設(shè)，規(guī)模太大大同樣會給環(huán)環(huán)境造成負(fù)面面影響。應(yīng)根根據(jù)開發(fā)狀況況等諸多因素素設(shè)定一個合合理的接待規(guī)規(guī)模。4、環(huán)境設(shè)施***景區(qū)不光有有優(yōu)美的自然然風(fēng)光，同時時也保持良好好的生態(tài)環(huán)境境。（1）有步驟有計劃的的改造和新建建公共廁所、垃垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、垃垃圾處理以及及環(huán)衛(wèi)專用車車輛保養(yǎng)場所所等環(huán)衛(wèi)設(shè)施施。公共廁所所按300米的服務(wù)半徑徑布點，每間間公廁占地1120平方米米，均有專人人管理。（2）人流相對集中的的街道每隔440米設(shè)一處垃圾圾箱。垃圾箱箱的材質(zhì)、外外型、顏色應(yīng)應(yīng)與周圍景觀觀相協(xié)調(diào)。垃垃圾箱分可再再生垃圾箱和和不可再生垃垃圾箱分別擺擺放，并以不不同顏色標(biāo)識識。（3）減少垃圾來源，建建立以電、天天然氣等清潔潔能源為主的的燃料結(jié)構(gòu)。（4）核心景區(qū)不允許許外來車輛進(jìn)進(jìn)入，以免產(chǎn)產(chǎn)生大氣污染染。整個區(qū)域域內(nèi)盡量使用用環(huán)保型的交交通工具。5、宣傳教育（1）設(shè)立導(dǎo)游牌欄在重點觀賞部位設(shè)設(shè)立導(dǎo)游牌欄欄，介紹景點點，同時也使使用一些警示示語、廣告語語、比如"只留下記憶憶、只帶走照照片"。這類話語語，不僅能喚喚起旅游者的的生態(tài)意識，也也能增加旅游游者的興趣。（2）日常宣傳對景區(qū)工作人員、原原住民等景區(qū)區(qū)內(nèi)部活動人人員進(jìn)行教育育，并通過他他們對游客進(jìn)進(jìn)行環(huán)保意識識的教育和宣宣傳。7.4四、環(huán)境境影響評價***景區(qū)實施移移民建鎮(zhèn)和限限制核心景區(qū)區(qū)社會經(jīng)濟(jì)活活動后，通過過恢復(fù)搬遷地地的生態(tài)植被被環(huán)境，提高高了核心景區(qū)區(qū)的景觀質(zhì)量量，發(fā)展完善善旅游服務(wù)配配套設(shè)施。***景區(qū)采用了了外遷居民，以以發(fā)展****景區(qū)旅游為為契機(jī)，為當(dāng)當(dāng)?shù)剞r(nóng)民提供供充分的就業(yè)業(yè)機(jī)會，使他他們從核心