房地產(chǎn)估價(jià)第四章成本估價(jià)法及其運(yùn)用第四章成本估價(jià)法及其運(yùn)用一、成本估價(jià)法的概念和理論依據(jù)概念：成本估價(jià)法又稱為重置成本估價(jià)法、原價(jià)法、承包商法等。是指在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上，以重新建造（開發(fā)）待估房地產(chǎn)所需耗費(fèi)的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上一定的利潤和應(yīng)納稅金等來確定房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。第四章成本估價(jià)法及其運(yùn)用理論依據(jù)：1、基于房地產(chǎn)的生產(chǎn)費(fèi)用2、生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論3、買方而言：替代原理4、賣方而言：賣方不能接受低于成本的價(jià)格第四章成本估價(jià)法及其運(yùn)用二、成本估價(jià)法的適用范圍1、適用于無法利用市場比較法進(jìn)行估價(jià)的狹小市場、欠發(fā)達(dá)市場或封閉市場上房地產(chǎn)的估價(jià)。2、對(duì)于無收益的房地產(chǎn)3、作為其他估價(jià)方法的驗(yàn)證手段注意：由于房地產(chǎn)價(jià)格的形成是多種因素綜合作用的結(jié)果，并非簡單地取決于耗費(fèi)的成本，更多的取決于效用。因而只有成本的增減對(duì)效用有所影響時(shí)才會(huì)影響價(jià)格。第四章成本估價(jià)法及其運(yùn)用成本估價(jià)法的基本公式：1、舊有房地產(chǎn)舊有房地產(chǎn)價(jià)格=舊有房地產(chǎn)重新建造完全價(jià)值－建筑物折舊2、新建房地產(chǎn)估價(jià)的基本公式新建房地產(chǎn)估價(jià)=取得土地費(fèi)用+建筑物建造費(fèi)用+正常利稅3、新開發(fā)土地估價(jià)的基本公式新開發(fā)土地估價(jià)=取得待開發(fā)土地費(fèi)用+開發(fā)費(fèi)用+正常利稅第四章成本估價(jià)法及其運(yùn)用重新建造完全價(jià)值的概念及涵義概念：指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新建造與待估建筑物完全相同或具有同等效用的全新建筑物所需的正常建造費(fèi)和利稅或者是假設(shè)承包商將可直接使用的全新建筑物移交給發(fā)包人，發(fā)包人在估價(jià)時(shí)點(diǎn)向承包商支付的標(biāo)準(zhǔn)建造費(fèi)已經(jīng)發(fā)包人直接負(fù)擔(dān)的附加費(fèi)（手續(xù)費(fèi)、利息等）第四章成本估價(jià)法及其運(yùn)用涵義：1、指以原有的建筑材料、建筑標(biāo)準(zhǔn)、建筑工藝和建筑風(fēng)格重新建造與舊有建筑物完全相同的新建筑物的完全價(jià)值，這種完全價(jià)值稱為重建價(jià)格或重建成本2、指以現(xiàn)時(shí)的建筑材料和建筑工藝等重新建造與舊有建筑物基本相同且具有同等效用的新建筑物的完全價(jià)值，這種完全價(jià)值稱為重置價(jià)格或重置成本第四章成本估價(jià)法及其運(yùn)用重新建筑完全價(jià)值的求取方法1、直接法2、間接法第四章成本估價(jià)法及其運(yùn)用一、建筑物折舊的概念及涵義概念：指建筑物因時(shí)間經(jīng)過所造成的價(jià)值損耗通常分為兩類：1、有形損失2、無形損失第四章成本估價(jià)法及其運(yùn)用折舊的計(jì)算方法一、成新折舊法指估價(jià)人員根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)、裝飾和設(shè)備等部分的實(shí)際完損程度來確定建筑物的成新度。第四章成本估價(jià)法及其運(yùn)用例：某套住宅重新建造完全價(jià)值300000元，經(jīng)對(duì)其結(jié)構(gòu)、裝飾、設(shè)備三大部分的各具體項(xiàng)目觀察分析，確定其成新度為八成，該套住宅平面布局不合理，功能分區(qū)不明顯，且采光條件較差，根據(jù)目前市場情況，這些因素將造成該套住宅價(jià)值減少10%。試用成新折扣法估算其現(xiàn)值。第四章成本估價(jià)法及其運(yùn)用二、定額法定額法即財(cái)務(wù)上所說的平均年限法或試用年限法，又稱直線法。具體公式：D=（C-S）/NS=CxRV=C-Dxt第四章成本估價(jià)法及其運(yùn)用例：某建筑物建筑面積320平方米，重置價(jià)為2500元/平方米，耐用年限40年。已使用7年，殘值率4%。試用定額法估算其現(xiàn)值。第四章成本估價(jià)法及其運(yùn)用三、定率法財(cái)務(wù)上稱之為余額遞減法，是加速折舊的一種方法。折舊率的公式D=1-現(xiàn)值的公式V=Cx（1-d）t第四章成本估價(jià)法及其運(yùn)用例：一建筑物面積為320平方米，重置價(jià)為2500元/平方米，耐用年限為40年，殘值率為4%。使用定律法估算現(xiàn)值。第四章成本估價(jià)法及其運(yùn)用年數(shù)合計(jì)法在財(cái)務(wù)上也是加速折舊的方法之一Dy=（C-S）/TV=C-Dy×（2N-t+1）×t/2第四章成本估價(jià)法及其運(yùn)用例：某建筑物建筑面積320平方米，重置價(jià)為2500元/平方米，耐用年限40年，已使用7年，殘值率4%，試用年數(shù)合計(jì)法估算其現(xiàn)值第四章成本估價(jià)法及其運(yùn)用例：某建筑物重新建造完全價(jià)值800000元，耐用年限40