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1流程房地產(chǎn)投資環(huán)境1

房地產(chǎn)投資途徑的發(fā)展歷程234

房地產(chǎn)投資建議及總結(jié)2012年房產(chǎn)投資會(huì)是你的首選嗎1

房地產(chǎn)投資途徑的發(fā)展歷程234Page

2一、房地產(chǎn)投資環(huán)境

中國(guó)被譽(yù)為“全球私人財(cái)富增速最快國(guó)家”。自從房地產(chǎn)商品化以來(lái)，民間資本過(guò)度流入實(shí)體房地產(chǎn)領(lǐng)域，造成房?jī)r(jià)上漲壓力過(guò)大。為此，官方收緊銀根、重典調(diào)控樓市國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2011年1-7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資31873億元人民幣，同比增長(zhǎng)33.6%。其中，住宅投資22789億元人民幣，增長(zhǎng)36.4%。Page

3一、房地產(chǎn)投資環(huán)境

今年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)較快有幾方面原因：一是在一線重點(diǎn)城市實(shí)施住宅限購(gòu)的背景下，部分開(kāi)發(fā)商調(diào)整戰(zhàn)略布局，投資轉(zhuǎn)戰(zhàn)到二、三、四線城市，拉動(dòng)了整個(gè)房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)；二是部分開(kāi)發(fā)商和投資者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)前景的預(yù)期并未發(fā)生逆轉(zhuǎn)；三是房地產(chǎn)已開(kāi)工項(xiàng)目對(duì)后續(xù)投資的慣性推動(dòng)；四是保障性住房安居工程投資增幅較大。中國(guó)計(jì)劃在五年內(nèi)完成建設(shè)3600萬(wàn)套保障性住房，預(yù)計(jì)至少需要投資1.3萬(wàn)億元人民幣，這部分占整個(gè)固定資產(chǎn)投資的20%左右。Page

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二、房地產(chǎn)投資途徑的發(fā)展歷程

房地產(chǎn)調(diào)控之前，傳統(tǒng)民間資本投資房地產(chǎn)主要在需求端，即直接購(gòu)買(mǎi)已開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)物業(yè)，如住宅、寫(xiě)字樓和商鋪等。伴隨民間資本投資房地產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，其投資形式逐步從需求端轉(zhuǎn)向供應(yīng)端，如投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)、為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供過(guò)橋貸款等。Page

5民間資本投資房地產(chǎn)的途徑

我國(guó)民間資本和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的兩大變化，一是投資趨勢(shì)正在告別“炒房時(shí)代”，進(jìn)入“理性投資時(shí)代”，即房地產(chǎn)投資的證券化；二是房地產(chǎn)的融資趨勢(shì)正在從銀行為主的間接融資轉(zhuǎn)向以信托、基金為主的直接融資。Page

6民間資本在房地產(chǎn)投資行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r近幾年，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，房地產(chǎn)業(yè)成為民間資本投資的主要選擇之一。日前，由住建部政策研究中心與高和投資組成的民間資本研究聯(lián)合課題組，發(fā)布了《民間資本與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究報(bào)告》。該課題組測(cè)算，山西、溫州、鄂爾多斯三地民間資本量分別達(dá)到約1萬(wàn)億元、5200億元、2200億元，今后規(guī)模還將增長(zhǎng)。報(bào)告顯示，近幾年，由于房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，房地產(chǎn)業(yè)成為民間資本投資的主要選擇之一。從投資類(lèi)型看，有溫州的投機(jī)獲利型、有山西的投資保值型、有鄂爾多斯的購(gòu)房?jī)?chǔ)蓄型等。過(guò)去，山西、陜北、鄂爾多斯民間資本普遍選擇以“單打獨(dú)斗”的方式投資普通住宅，尤其是鄂爾多斯資本絕大部分在內(nèi)部運(yùn)行，不會(huì)流到其他省份，資金運(yùn)用基本也呈現(xiàn)粗放式發(fā)展態(tài)勢(shì)。而溫州民間資本涉足房地產(chǎn)可謂“北上南下，西進(jìn)東拓”，形成了合作抱團(tuán)購(gòu)房炒房的投資機(jī)制。據(jù)悉，溫州人通過(guò)合作抱團(tuán)購(gòu)房的方式，形成了利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、信息共用的合作機(jī)制?！坝H朋好友聯(lián)合，少則兩三人，多則幾十人，合作購(gòu)買(mǎi)多套房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)也多為共有形式，參與者按入股比例或房屋套數(shù)分享房產(chǎn)增值收益?！眻?bào)告稱(chēng)，獨(dú)特的資金運(yùn)作模式。使得溫州民間投資在房地產(chǎn)的投資具有極高的效率。Page

7全國(guó)首家權(quán)益資產(chǎn)類(lèi)房地產(chǎn)交易所落戶濟(jì)南

2011年6月22日上午，全國(guó)首家權(quán)益資產(chǎn)類(lèi)房地產(chǎn)交易所———新華(山東)房地產(chǎn)交易所在濟(jì)南正式掛牌成立。交易所主要從事房地產(chǎn)信息、房地產(chǎn)權(quán)益資產(chǎn)和實(shí)物資產(chǎn)的信息發(fā)布和交易。作為全國(guó)首家權(quán)益資產(chǎn)類(lèi)房地產(chǎn)交易所，該交易所吸引了個(gè)人和機(jī)構(gòu)投資者等各類(lèi)投資主體參與房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益資產(chǎn)的投資和交易，為民間資本進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)提供新的通道和平臺(tái)。此外，交易所還為廉租房建設(shè)提供了新的融資平臺(tái)。通過(guò)將廉租房項(xiàng)目掛牌交易，吸引個(gè)人和機(jī)構(gòu)投資者投資廉租房建設(shè)項(xiàng)目，拓展保障性住房建設(shè)的資金來(lái)源渠道，加快保障性住房建設(shè)速度。在現(xiàn)場(chǎng)了解到，交易所成立當(dāng)天，吸引了60多家房地產(chǎn)企業(yè)的近百個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目上市交易，包括火炬東第融資項(xiàng)目、收購(gòu)第一大道裙樓融資項(xiàng)目、牛旺莊舊村改造融資項(xiàng)目，以及來(lái)自北京、福建漳州等地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。融資難題有了新的解決辦法，投資者也可以由以往只能投資實(shí)物性房產(chǎn)，變?yōu)橹苯油顿Y房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的股權(quán)，享受作為房地產(chǎn)企業(yè)股東的相關(guān)權(quán)益。這將為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展注入新鮮的“血液”，有利于調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期過(guò)度依賴(lài)國(guó)有金融體系的狀況。Page

8樓市調(diào)控步步緊逼房地產(chǎn)將告別“炒房”時(shí)代

隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼，房企的庫(kù)存和資金壓力日趨加大。在2011博鰲房地產(chǎn)論壇上，與會(huì)專(zhuān)家和業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，房企粗放式經(jīng)營(yíng)模式和依賴(lài)投資升值的盈利模式遭遇挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)投資將逐漸告別“炒房”時(shí)代進(jìn)入理性投資時(shí)代。Page

92012年，房產(chǎn)投資會(huì)是你的首選嗎隨著銀根不斷緊縮，房產(chǎn)投資的杠桿化效應(yīng)在不斷縮小，連溫州炒房團(tuán)都開(kāi)始退出。同時(shí)，樓市限購(gòu)政策也在向二三線城市推進(jìn)，有人甚至聲稱(chēng)，房產(chǎn)投資將告別黃金時(shí)代。那么2012年，你有閑錢(qián)的話會(huì)投資房地產(chǎn)嗎？這一話題，本臺(tái)記者專(zhuān)門(mén)做了一次調(diào)查，下面，請(qǐng)看本臺(tái)記著現(xiàn)場(chǎng)帶回的報(bào)道。Page

10采訪者一一、會(huì)成為投資首選。任何投資都存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，不能光看眼前的利潤(rùn)，雖長(zhǎng)期處于調(diào)控，但房產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，本身具有升值、保值空間，值得投資。二、雖然一個(gè)房地產(chǎn)主宰著國(guó)家的GDP并不正常，雖然經(jīng)濟(jì)規(guī)律不可阻擋，但這里往往能有奇跡發(fā)生。在利益集團(tuán)沒(méi)有找到替代房地產(chǎn)的新盈利項(xiàng)目前，不投資房地產(chǎn)投資什么呢？再說(shuō)，誰(shuí)看到房?jī)r(jià)降了？十大城市房?jī)r(jià)沒(méi)漲，但二三四線漲了多少了？一線限購(gòu)，就是為了二三四線上漲，漲上去一線就不高了三、我會(huì)考慮投資房產(chǎn)，但投資房產(chǎn)和投資股票等其他理財(cái)工具一樣，必須克服“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心理，雖說(shuō)明年初始房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)的幾率依然比較大，但反彈回升的可能性也會(huì)在年中或年底出現(xiàn)，逢低適時(shí)介入不會(huì)有錯(cuò)。四：即使在樓市嚴(yán)厲調(diào)控的背景下，對(duì)于像杭州這樣無(wú)數(shù)人向往的美麗城市，房?jī)r(jià)也只是郊區(qū)跌得厲害，但中心城區(qū)沒(méi)有感覺(jué)到跌多少，可見(jiàn)只要選擇對(duì)合適的房產(chǎn)，投資還是保值的，可以考慮作為首選。Page

11采訪者二一、投資理財(cái)，我覺(jué)得還是要“穩(wěn)字當(dāng)頭”，千萬(wàn)不可冒進(jìn)，2012年，相較于其他的投資手段，可以確定的是房產(chǎn)投資確實(shí)需要回避一下，房地產(chǎn)調(diào)控政策經(jīng)歷了2011年之后終于取得了效果，房?jī)r(jià)的繼續(xù)回調(diào)在明年是大概率事件，“寧可放棄，不可套牢”。二、2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將維持從緊取向。在房?jī)r(jià)明顯下降或達(dá)到中央的預(yù)期之前，調(diào)控不會(huì)貿(mào)然放松。所以2012的樓市總體不容樂(lè)觀,我不會(huì)考慮投資房地產(chǎn)的。三、個(gè)人認(rèn)為,在2012年或更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大，盡管試點(diǎn)初期由于稅率較低、覆蓋范圍窄，不會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生顯著影響，但其長(zhǎng)期影響不容忽視。所以有錢(qián)投資還是要另謀出路。Page

12調(diào)查結(jié)果通過(guò)調(diào)查顯示，70%的網(wǎng)友認(rèn)為房地產(chǎn)投資仍舊存在較大空間；也有30%的網(wǎng)友認(rèn)為，房地產(chǎn)投資的黃金時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了。Page

13四、房地產(chǎn)投資建議及總結(jié)

一、采取“以看為主，多作比較，謹(jǐn)慎出手”的態(tài)度該為上策。時(shí)刻關(guān)注政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)信息。二、具體問(wèn)題具體分析。另外，對(duì)于投資者而言，，房地產(chǎn)行業(yè)如同股市，也是有很大風(fēng)險(xiǎn)的，因此對(duì)于把房地產(chǎn)作為投資產(chǎn)品的人而言，就務(wù)必要關(guān)注其可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素，譬如公寓、住宅、商鋪等，對(duì)于其投資的預(yù)期的預(yù)判很重要，建議投資者在進(jìn)入這個(gè)行業(yè)時(shí)不要只算自己能賺多少錢(qián)，還要算能賠多少錢(qián)，能否賠得起，這個(gè)因素很關(guān)鍵。三、投資房地產(chǎn)有個(gè)技巧就是可以關(guān)注房子的租售比，一套房子出租，租金是多少，多少年能收回投資，購(gòu)房者如果能搞清楚這個(gè)關(guān)系，投資房地產(chǎn)就會(huì)變得很簡(jiǎn)單，要準(zhǔn)備一個(gè)參考值，目前如果8—12年能夠收回投資，那么這個(gè)就應(yīng)該算是較好的投資了。Page

14公寓、寫(xiě)字間成最佳投資產(chǎn)品通過(guò)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，歷年以來(lái)，非限購(gòu)產(chǎn)品中公寓、寫(xiě)字間的租金價(jià)格多在50—60元/平方米，今年更高達(dá)90元/平方米，漲幅很快。