碧水云天·中央城2013年3—6月營銷推廣方案2012年，在雙方的共同努力下，在逆勢中交上了一份滿意的市場答卷。2013年，在新的市場和形勢下，貴方對我司提出了新的任務和要求：

2013年上半年完成回款3.5個億的銷售任務前言2013年上半年回款3.5億備注：需要在6月31日之前完成

營銷目標根據銷售測算，4個月，3.5個億需要成交600套房子！按照去年14%的成交量倒推，4個月，需要來訪4286批客戶?。《?012年全年度來訪1619批次?。?！這似乎是難以完成……

古今成敗三要素

天時、地利、人和

我們占幾樣？天時：新國五條的出臺2013年2月20日，溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署繼續(xù)做好房地產市場調控工作。會議確定了五項加強房地產市場調控的政策措施（稱為“國五條”)。會議不僅再次重申堅持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調控政策，堅決打擊投資投機性購房，還在繼2011年之后再次提出要求各地公布年度房價控制目標。評點：在國務院最先出臺“國五條”之后，國土部率先表態(tài)要主動配合相關部門做好房地產調控，這意味著各部和各地將有后續(xù)落實政策在醞釀。這意味著將來的房地產形勢依舊不容樂觀。

地利：周邊競品層出不窮

現房實景已不再是項目唯一賣點小節(jié)：

人和：

日均接待60批客戶

狼性團隊已達疲勞上線小節(jié)：

如此嚴峻的形勢，

無疑是雪上加霜怎么破局局萬達行能能改變什什么？………………怎么破局局萬達行能能改變什什么？………………萬達行改改變不了了天時………………萬達行改改變不了了地利………………萬達行不不是萬能能的………………萬達行改改變不了了的很多多………………但。萬達行能能改變得得了自己己！因為堅信信人定勝天天，改變自己己，就是是改變世世界?。?！……在萬達行行，越是是奇跡的的事情越越不是奇奇跡………………在萬達行行，越是是奇跡的的事情越越不是奇奇跡…………看萬達行行如何去去做？月份住宅及營業(yè)房成交車位成交1月51套

16套2月29套5套合計8021三、2013年1—2月營銷量量價統計計銷售額（元）26697415.1821375195.3348072610.51數據統計計截止于于2013年2月26日回款額（元）41910780.6716471066.8858381847.553月4月5月6月175套

175套175套175套2.92億700套按照均攤攤原則，，每月銷售175套，方能能完成任任務四、3月—6月營銷任任務及月月度分解解五、項目目剩余產產品盤點點區(qū)域物業(yè)A區(qū)B區(qū)C區(qū)合計住宅4382475181203商業(yè)322227寫字樓2757170254商務樓243243數據統計計截止于于2013年2月26日A區(qū)B區(qū)C區(qū)合計比例四室

2166242%三室

410134522106680%兩室

48142019014%一室

5500554%車位

2216904311342剩余住宅宅戶型盤盤點問題的關關鍵是：：無論是自自然銷售售還是團團購走量量，樓層層、戶型型較好的的房源已已經不多多了，剩剩余房源源多為低低層（8層以下）），高層層（15層以上）），或不不太合理理的戶型型（120平米的兩兩室，衛(wèi)衛(wèi)生間窗窗戶開往往儲物間間）因此“整盤策略略，整盤盤考慮”是運作作成功與與否的關關鍵。怎么統籌籌？怎么沖量量？兵法有云云：兵馬未動動，糧草草先行一：推廣廣費用增加為400萬1、按照照住宅推推廣費用用為項目目總銷額額1.2%—1.5%的比例2、2012年全年來來訪客戶戶1619批客戶，，推廣費費用為130萬—160萬，按照照筆算：：來訪客客戶增加加了3倍，且僅僅需要4個月（1/3年）之內內完成。歷史為鏡鏡：重金金之下，，必有勇勇夫狹路相逢逢，勇者者為王建議二：：團隊獎獎勵機制制1、激勵勵團隊，，激發(fā)內內在潛能能2、比照照綠城財財務難關關獎勵機機制—塑造濟南南個人500萬元銷售售傭金神神話念念地產產經：地產銷售售是推廣拉大大頭，銷銷售練內內功推廣拉人人頭，銷銷售現場場抓客兩者不可可或缺，，缺者事事成無期期逆勢下營營銷推廣廣思路拓拓展項目整盤盤營銷推推廣思路路活動、活活動、還還是活動動優(yōu)惠、、優(yōu)惠惠、還還是優(yōu)優(yōu)惠均價下下調500元/㎡，預留留活動動優(yōu)惠惠空間間那，您您肯定定會說說：為什么么要這這么搞搞？因為好房型型不多多了，，在如如此急急迫的的形勢勢下，，以量量換價價是可可行的的手段段，兩兩者如如魚與與熊掌掌不可可兼得得。那，您您一定定會問問：老業(yè)主主來鬧鬧事可可怎么么辦？？你和我我們想想一塊塊了！！萬達行行是這這樣想想的：：找一第第三方方公司司，與與之簽簽訂保保密協協議，，以第第三方方贊助助或者者補貼貼的形形式進進行折折抵房房款。。責任轉轉移，，業(yè)主主在三三角中中無處處發(fā)力力那，中央城城需要要什么么樣的的活動動和優(yōu)優(yōu)惠？？1、“你你購房房，我我贊助助”今年的的思路路是不不做大大規(guī)模模的團團購，，去年年煙廠廠跟婦婦幼保保健院院團購購單價價能低低于銷銷售價價1000元/㎡，今年年建議以以引進進第三三方進進行贊贊助補補貼建議以以低于于面價價500元/㎡的進行行補貼貼均由第第三方方公司司進行行補貼貼以較低低價格格進行行跑量量，達達成銷銷售預預期2、特價價房活動房房源：：頂層層+底層產產品活動思思路：：成本價價銷售售，由由第三三方進進行購購房補補貼（（優(yōu)惠惠）。。3、0元起拍拍推售產產品：：頂層層小戶戶型活動思思路：：前期期釋放放信息息，凡凡參與與活動動者需需繳納納1萬元保保證金金，同同一時時間在在售樓樓處進進行起起拍，，0元起拍拍，最后舉舉牌者者中得得。4、買房房送寶寶馬活活動凡在6月30日之前前購房房的客客戶，，均可可在后后期同同一時時間參參與抽獎5系寶馬馬活動。。5、平推推思路路對于散散戶，，我們們采取取深挖挖項目目賣點點，以以現房房實景景、增增加產產品附附加值值的策策略進進行傳傳播，，加大大推廣廣力度度。建議采采取老老帶新新成交交策略略“老帶帶新，，返物物業(yè)費費”以成交交1套免1年物業(yè)業(yè)費為為例：：0.95元/㎡/月x12x130=1482元0.95元/㎡/月x12x60=684元同樣是是介紹紹1套房子子，同同是1年物業(yè)業(yè)費，，老客客戶實實際利利益相相差太太大建議：：老帶新新，返返現金金每成交交一套套返1200——2000元現金金90平米以以下小小戶型型，返返1200元只與成成交的的房屋屋面積積有關關系，，一套套一價價，多多套多多得90平米以以上的的返現現2000元/套6、推廣思思路：：加大大推廣廣力度度，加加大活活動力力度，，統籌媒媒介，，拓展展新媒媒體，，多項項聯動動，以實現現項目目的““量價價井噴噴”3—6月份有有哪些些推廣廣活動動？—中央城城月度度營銷銷活動動分解解三月份份3月8日“最最美女女人花花”——迎3.8，中央央城牽牽手莎莎蔓莉莉莎專專題美美容講講座三月份份思路：：與與濟南南莎蔓蔓莉莎莎滕州州店進進行聯聯誼，，特約約其著著名美美容講講師進進行美美容講講座，，并贈贈送體體驗券券?；罨顒訉ο螅海褐醒胙氤切滦吕峡涂蛻?。。優(yōu)惠：：1、凡到到售樓樓處登登記者者均有有精美美禮品品一份份（洗洗衣粉粉）2、選好好房交交定金金的客客戶者者參與與抽獎獎抵房房款活活動：：10000、8000、5000元3、成交交者還還可免免費體體驗莎莎蔓莉莉莎美美容活活動體體驗一一次，，4、老帶帶新活活動繼繼續(xù)執(zhí)執(zhí)行。。看得見見的好好房子子！——3.15，中央央城建建材部部件質質量體體驗日日3月15日活動思思路：：迎3.15消費者者權益益保護護日，，結合合項目目實景景現房房，推推出中中央城城建材材部件件質量量展覽覽，讓讓來訪訪客戶戶感受受到中中央城城的精精品質質量體體系，，達成成口碑碑銷售售?；顒觾葍热荩海?、來訪訪客戶戶有禮禮送2、建材材部件件展，，歡迎迎你來來打假假3、推出贊助助政策聚焦千年善善國，問鼎鼎商務在何何方?——中央金座首首屆項目推推介會地點：濱江江大飯店參與人數：：200人左右邀請專家：：北京大學學經濟系專專家教授、、知名經濟專專家學者活動內容：：通過項目目推介的形形式達成C8的蓄客3月30日四月份：4月12日（愛的宣言言：死了也也要愛）春暖花開，，讓世界見見證我們的的愛——筑愛巢，中中央城5萬裝修基金金等你來活動內容：：1、在此期間間，已婚或或者未婚來來售樓處均均有禮品相相送2、凡成交客客戶，均由由第三方（（裝修公司司）贊助5萬元裝修基基金折抵房房款3、在此期間間訂婚或者者結婚的，，均贈送甜甜蜜電影票票兩張。不能與贊助助同時進行行，但可享享受老帶新新政策4月20日—21日掌控投資熱熱點，把握握財富良機機——中央金座項項目價值全全程解析地點：濱江江大飯店參參與人數數：200人左右邀請專家：：北京大學學經濟系專專家學者上海同濟大大學建筑專專家活動內容：：從城市規(guī)規(guī)劃、建筑筑、經濟投投資等方面面論述C8價值體系四月份：滕州人民，，您辛苦了了！——你買房，我我贊助，五五一中央城城提前“放放價”銷售信息：：珍藏房源源火爆銷售售，中央公公館即將盛盛大開盤現房實景，，購房折抵抵500元/平米鉅惠此外，預計計銀座購物物中心、格格林豪泰五五一之前開開業(yè)活動建議：：1、成交客戶戶5000———10000元購物禮券券，并增送格林林豪泰鉆石石卡1張，加送一一晚豪華房房體驗2售樓處外或或者廣場進進行大規(guī)模模演藝活動動，活躍案案場。5月10—12日萬眾矚目，，中央金座座盛大開盤盤—央區(qū)之上，，最值得期期待的投資資財富利器器活動地點：：售樓處活活動內內容：1、幸運大轉轉盤2、售樓處外外盛大演繹繹活動3、到訪客戶戶均有精美美禮品贈送送4、住宅保持持贊助政策策5.18——19（周六日））0元起拍推售產品：：頂層小戶戶型活動思路：：前期釋放放信息，凡凡參與活動動者需繳納納1萬元保證金金，同一時時間在售樓樓處進行起起拍，0元起拍，最最后舉牌者者中得。六一兒童節(jié)節(jié)評選滕州最最“美”的的孩子——攜手滕州電電視臺，2013年中央城少少兒電視才才藝大賽案場活動：：1、凡家長帶帶領小朋友友到案場均均有小禮品品贈送，2、此外參加加少兒才藝藝展示，均均可按照獲獲得獎項不評名次，，只設獎項項。3、凡成交客客戶，均進進行抽獎活活動，贈送送教育基金，，5000——10000元。六月份：6月10—12日“千年善國國風，今年年端午最給給力”——免費領粽子子，2013年中央城大大型電視龍龍舟賽地點：荊河河或前方小小清河隊形：2—5個隊合辦單位：：滕州體育育局、滕州州電視臺等等活動內容：：1、評選獎項項，頒發(fā)紀紀念獎品。。2、到訪者均均可免費領領取粽子一一份.3、老客戶送送粽子慰問問活動4、活動期間間，贊助依依舊進行，，購房享受受折上折，，贊助換算算成折扣。?！澳阗I房房，我買單單”6月29—30日（周六、日日）買房，就送送寶馬車1、凡在6月30日之前購房房的客戶，，均可在后后期同一時時間參與抽抽獎5系寶馬活動動，獎項設設置后期制制作執(zhí)行方方案一同提提交。2、邀請寶馬馬車銷售公公司進行合合辦，現場場媒體跟蹤蹤報道。錢花哪了？？花了多少？？我們和您一一樣關注：：九、媒體預預算媒介3月份4月份5月份6月份

合計滕州日報

32萬（每月預留2萬元軟文推廣）營銷活動

60萬財富期刊3.2萬廣告牌

10萬元更換與維修

燈箱

4萬更新

DM及夾報

250萬份25萬

DM發(fā)放

60×15人×120天=10.8萬元

短信440萬條18萬元網站10萬元168萬拓展媒體132萬

400萬C8得單獨聊聊聊附1：C8個案案研研究究附1：C8個案案研研究究案名名1：中中央央公公館館定位位語語：：央央區(qū)區(qū)絕絕版版，，城城市市地地標標推廣廣語語：：締締造造一一個個城城市市的的財財富富未未來來分析析：：案名名2：中中央央財財富富中中心心定位位語語：：絕絕版版央央區(qū)區(qū)，，宜宜商商宜宜住住宜宜投投資資推廣廣語語：：打打造造一一座座城城市市的的時時代代樣樣板板功能能主主打打：：““宜宜商商宜宜住住宜宜投投資資””，，多多功功能能財財富富綜綜合合體體。C區(qū)未未售售的的房房源源怎么么定定價價？？。2、未未售售房房源源銷銷售售定定價價未售售房房源源：：C2、C5原則則：：制制定定基基價價，，中中間間樓樓層層向向上上向向下下遞遞減減均價價：：4600元/㎡㎡9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。16:49:3216:49:3216:491/6/20234:49:32PM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2316:49:3216:49Jan-2306-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。16:49:3216:49:3216:49Friday,January6,202313、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。1月-231月-2316:49:3216:49:32January6,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。06一月20234:49:32下午16:49:321月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月234:49下午午1月-2316:49January6,202316、行動出成果果，工作出財財富。。2023/1/616:49:3216:49:3206January202317、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時時，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點的的射線向前前。。4:49:32下下午4:49下下午16:49:321月-239、沒沒有有失失敗敗，，只只有有暫暫時時停停止止成成功功！！。。1月月-231月月-23Friday,January6,202310、很多事事情努力力了未必必有結果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。16:49:3316:49:3316:491/6/20234:49:33PM11、成成功功就就是是日日復復一一日日那那一一點點點點小小小小努努力力的的積積累累。。。。1月月-2316:49:3316:49Jan-2306-Jan-2312、世間成事，，不求其絕對對圓滿，留一一份不足，可可得無限完美美。。16:49:3316:49:3316:49Friday,January6,202313、不知香積寺寺，數里入云云峰。。1月-231月-2316:49:3316:49:33January6,202314、意志堅堅強的人人能把世世界放在在手中像像泥塊一一樣任意意揉捏。。06一一月20234:49:33下午午16:49:331月-2315、楚塞三湘接接，荊門九派派通。。。一月234:49下下午1月-2316:49January6,202316、少少年年十十五五二二