目錄營(yíng)銷策略4.項(xiàng)目定位3.客群分析2.市場(chǎng)分析1.市場(chǎng)分析城市感知1.ONE市場(chǎng)研判2.TWO第一節(jié)：城市感知

讓我看看你的城市，我就能說(shuō)出這個(gè)城市的居民在追求的是什么。

——美國(guó)著名城市學(xué)家伊里爾·沙里寧

乾安基本情況概述乾安縣位于吉林省的西北部，松原市西部，屬松花江第二和第三階地，有“乾安臺(tái)地”之稱。全縣幅員面積3616.6平方公里，全縣轄18個(gè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、場(chǎng)、園區(qū)），有164個(gè)行政村，296個(gè)自然屯，總?cè)丝?4萬(wàn)，其中農(nóng)業(yè)人口23萬(wàn)，乾安鎮(zhèn)人口11萬(wàn)。受到地質(zhì)影響，乾安縣農(nóng)業(yè)狀況一般，但乾安縣自然資源豐富，礦產(chǎn)資源眾多，因此其工業(yè)發(fā)展優(yōu)于農(nóng)業(yè)，近年來(lái)隨著油田的開采挖掘，其城市經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，在吉林省內(nèi)已經(jīng)名列前茅。乾安風(fēng)貌乾安是一座繁榮富強(qiáng)的城市乾安是一座宜居而美麗的城市……市場(chǎng)分析城市感知1.ONE市場(chǎng)研判2.TWO第二節(jié)：市場(chǎng)研判樹欲靜而風(fēng)不止……國(guó)內(nèi)市場(chǎng)及政策綜述從調(diào)控政策的影響來(lái)看，國(guó)家對(duì)于剛性需求與改善性客戶需求的松綁已經(jīng)蔚然成風(fēng)，通過(guò)購(gòu)房?jī)?yōu)惠、公積金、稅費(fèi)減免、房源解禁、低首付等多個(gè)層面，對(duì)于市場(chǎng)的回暖奠定了基礎(chǔ)。2012年3月以來(lái)，微微調(diào)措施配合合開發(fā)商降價(jià)價(jià)以及首套房房貸的破冰，，積壓的剛需需得以釋放，，樓市成交回回暖，樓市升升溫的背后，，購(gòu)房者預(yù)期期也發(fā)生變化化，加快入市市腳步，房?jī)r(jià)價(jià)又出現(xiàn)微張張，因此中央央政府會(huì)繼續(xù)續(xù)抑制投機(jī)性性購(gòu)房，以防防市場(chǎng)再度失失控，因此穩(wěn)穩(wěn)定是下半年年的大趨勢(shì)，，切勿盲目樂(lè)樂(lè)觀！房地產(chǎn)市場(chǎng)大大環(huán)境變幻莫莫測(cè),異軍突突起！市場(chǎng)變化直接接影響客戶購(gòu)購(gòu)買信心及買買房入市時(shí)機(jī)機(jī)選擇。區(qū)域市場(chǎng)簡(jiǎn)析析——乾安目前前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激激烈，預(yù)計(jì)年年內(nèi)開發(fā)總量量逾35萬(wàn)平平；——市場(chǎng)中在在售產(chǎn)品多以以高層小高層層為主，多層層產(chǎn)品稀缺；；——整個(gè)銷售售產(chǎn)品中以70平—90平兩房銷售售最為緊俏首首次置業(yè)占據(jù)據(jù)主導(dǎo)；——在售項(xiàng)目目除田園錦繡繡外多數(shù)難以以形成獨(dú)立全全封閉社區(qū)規(guī)規(guī)模較小；——整體市場(chǎng)場(chǎng)處于起步階階段，缺乏專專業(yè)的營(yíng)銷與與對(duì)客戶的引引導(dǎo)；——客戶逐漸漸開始對(duì)園區(qū)區(qū)景觀、物業(yè)業(yè)等有所認(rèn)知知；——在售產(chǎn)品品中整體市場(chǎng)場(chǎng)均價(jià)在2900元/平平。在售項(xiàng)目一覽覽市場(chǎng)小結(jié)市場(chǎng)開發(fā)量較較大，競(jìng)爭(zhēng)異異常激烈乾安房地產(chǎn)市市場(chǎng)處于起步步階段，挑戰(zhàn)戰(zhàn)與機(jī)遇并存存……目錄營(yíng)銷策略4.項(xiàng)目定位3.客群分析2.市場(chǎng)分析1.5%10%60%25%客源分析本案的客源結(jié)結(jié)總結(jié)構(gòu)如下下所示，主要要針對(duì)區(qū)域內(nèi)內(nèi)的中高端收收入人群本地自用客外來(lái)自用客本地投資客縣市客群進(jìn)城周邊地區(qū)來(lái)本本地區(qū)定居的的購(gòu)買者外來(lái)打工者附近企業(yè)改善居住環(huán)境境的換房者新婚一族養(yǎng)老族區(qū)域內(nèi)政府公公務(wù)人員周邊地區(qū)來(lái)本本地區(qū)購(gòu)買的的投資者主力客源首次改善型購(gòu)購(gòu)房客群分析由于城市框架架較小，城市市中心區(qū)與周周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群群均為本項(xiàng)目目潛在客戶進(jìn)進(jìn)行考察。區(qū)域核心競(jìng)爭(zhēng)力客戶構(gòu)成客戶基本特征需求驅(qū)動(dòng)因素城市中心區(qū)區(qū)域發(fā)展成熟，配套齊全、口碑較好公務(wù)員、企事業(yè)單位職工、中小型私營(yíng)業(yè)主、教師生活習(xí)慣與生活圈子于此，依賴市中心教育，醫(yī)療和商業(yè)配套；易納新，有較強(qiáng)的購(gòu)買力。公務(wù)員、教師、周邊小型私營(yíng)業(yè)主等對(duì)更高品質(zhì)物業(yè)有強(qiáng)烈需求周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)看重項(xiàng)目的質(zhì)量、規(guī)模、物業(yè)服務(wù)等因素改善居住條件的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)教師、公務(wù)員及村鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)程購(gòu)房城市化水平稍低,好面子、對(duì)于景觀、物業(yè)等因素比較關(guān)注務(wù)實(shí)、較貪圖小便宜有強(qiáng)烈的換房需求，希望能擁有更好的居住品質(zhì)依賴成熟區(qū)域域配套，中高高層級(jí)，有一一定支付能力力，追求高品品質(zhì)居住生活活的客戶。層級(jí)中等，尋尋求更好改善善性居住條件件，務(wù)實(shí)謹(jǐn)慎慎的客戶?？蛻魠^(qū)域分析析結(jié)論城市外圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民進(jìn)城購(gòu)購(gòu)房改善居住環(huán)境境區(qū)域內(nèi)剛性需需求客群、養(yǎng)養(yǎng)老、婚房等等整個(gè)城市高端端收入人群、、政府機(jī)關(guān)人人員、公務(wù)員、教師師、醫(yī)生等區(qū)域附近企事事業(yè)單位、個(gè)個(gè)體經(jīng)營(yíng)業(yè)主主、公務(wù)員、、機(jī)關(guān)單位等等重點(diǎn)客群核心客群偶得客群潛在客群關(guān)注與把握核心客群與重點(diǎn)客群的購(gòu)房需求與與消費(fèi)習(xí)慣是是我們研究的的重點(diǎn)城市中產(chǎn)階級(jí)級(jí)，單位白領(lǐng)領(lǐng)與私營(yíng)企業(yè)業(yè)主地段、價(jià)格至上，中高端端客群逐步開開始關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)，如景觀、社區(qū)區(qū)環(huán)境等。但目前當(dāng)?shù)乜涂蛻魧?duì)于產(chǎn)品品品質(zhì)的理解解尚處于初級(jí)級(jí)階段，僅限限于感官層面面，而對(duì)于智能化系統(tǒng)、、物業(yè)管理服服務(wù)等理性品品質(zhì)，需要引引導(dǎo)。此外，，在特殊置業(yè)業(yè)原因中，子女上學(xué)所占占比重較大，，因此，教育設(shè)施配套套也是部分購(gòu)房房者所關(guān)注的的要點(diǎn)。購(gòu)房目的以自住為主，90%為剛性需求求，買房市場(chǎng)場(chǎng)呈現(xiàn)較為理理性的狀態(tài)，，投資置業(yè)所占比比重較?。辉谫?gòu)房區(qū)域選選擇上，市區(qū)區(qū)內(nèi)客戶地緣性較強(qiáng)，大多數(shù)數(shù)人在選擇項(xiàng)項(xiàng)目的時(shí)候，，會(huì)考慮地段、、價(jià)格、周邊邊配套、小區(qū)區(qū)環(huán)境、交通通更便利程度度以及未來(lái)的的升值潛力、、但是如果有更更好的品質(zhì)與與生活，該類類人群會(huì)考慮慮在區(qū)域外置置業(yè)。政府機(jī)關(guān)、企企事業(yè)單位人人員、剛需購(gòu)購(gòu)房是當(dāng)前乾安的的購(gòu)房主力，，這些客戶大大多為公務(wù)員、教師、醫(yī)生、、油田職工等職業(yè)群體，，經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)穩(wěn)定隨著城市市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展展，城市私營(yíng)業(yè)主、企企業(yè)職工所占比例逐步步提高?？腿盒〗Y(jié)目錄營(yíng)銷策略4.項(xiàng)目定位3.客群分析2.市場(chǎng)分析1.項(xiàng)目定位項(xiàng)目分析1.ONE項(xiàng)目定位2.TWO第一節(jié)：項(xiàng)目目分析東方明珠新區(qū)區(qū)位于植物油油廠原址（包包括種子公司司原址）新區(qū)區(qū)至北菜市場(chǎng)場(chǎng)300米，至北轉(zhuǎn)盤盤500米。位于城市的的西北側(cè)，周周邊配套相對(duì)對(duì)城市中心區(qū)區(qū)略差，由于于城區(qū)框架較較小，在某種種程度上彌補(bǔ)補(bǔ)了配套缺失失的不足。東方明珠·新新區(qū)項(xiàng)目資源：11萬(wàn)平建筑筑體量大型社社區(qū)小區(qū)自己供水水供熱，24小時(shí)熱水領(lǐng)先乾安超前前的園區(qū)景觀觀規(guī)劃設(shè)計(jì)貼心的物業(yè)服服務(wù)團(tuán)隊(duì)，成成熟的物業(yè)管管理經(jīng)驗(yàn)……本項(xiàng)目的核心心價(jià)值點(diǎn)是哪哪些？如何利用好項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)有的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，以及如如何重構(gòu)？?jī)?yōu)勢(shì)（Strength）威脅（Threats）機(jī)會(huì)（Opportunities）劣勢(shì)（Weakness）?在空白區(qū)域域上進(jìn)行規(guī)劃劃，升值空間間較大?地塊比較平平整，易于進(jìn)進(jìn)行小區(qū)整體體規(guī)劃?項(xiàng)目一期品品牌及物業(yè)優(yōu)優(yōu)勢(shì)?全封閉小區(qū)區(qū)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)勢(shì)?處于城市邊邊緣，未來(lái)發(fā)發(fā)展空間廣闊闊?戶型產(chǎn)品上上在售項(xiàng)目中中多層稀缺?項(xiàng)目位置比比較尷尬，周周邊配套不成成熟?城市發(fā)展方方向是向南發(fā)發(fā)展，北側(cè)相相對(duì)較差?周邊項(xiàng)目較較少，置業(yè)溫溫度較低。?國(guó)家政策不不明朗，對(duì)房房地產(chǎn)市場(chǎng)影影響較大?乾安縣目前前開發(fā)過(guò)剩供供過(guò)于求，市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈烈已至白熱化化。項(xiàng)目SWOT分析通過(guò)項(xiàng)目的SWOT分析析，發(fā)現(xiàn)本項(xiàng)項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)勢(shì)并不明顯，，劣勢(shì)+威脅脅>優(yōu)勢(shì)+機(jī)機(jī)會(huì)項(xiàng)目所面面臨的劣勢(shì)與與威脅，需整整合自身的核核心優(yōu)勢(shì)，并并深入挖掘產(chǎn)產(chǎn)品的潛力與與賣點(diǎn)，以高高質(zhì)量的服務(wù)務(wù)和有效的推推廣手段，在市場(chǎng)上層層層推進(jìn)，分階階段實(shí)現(xiàn)目標(biāo)標(biāo)。只有提高自身身的核心優(yōu)勢(shì)勢(shì)、核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力、核心賣賣點(diǎn)，面對(duì)激激烈的競(jìng)爭(zhēng)才才能夠從容以以對(duì)，從而獲獲得利潤(rùn)的最最大化以及產(chǎn)產(chǎn)品、品牌的的知名度和美美譽(yù)度。如何提升核心心賣點(diǎn)？更多品質(zhì)提升規(guī)劃品質(zhì)核心品質(zhì)建筑品質(zhì)景觀品質(zhì)服務(wù)品質(zhì)提升核心優(yōu)勢(shì)勢(shì)=提升核心心品質(zhì)純正的現(xiàn)代簡(jiǎn)簡(jiǎn)約建筑從園林景觀及及推廣策略上上對(duì)客戶加以以引導(dǎo)建筑風(fēng)格建議本項(xiàng)目的的小區(qū)入口處處應(yīng)樹立能夠夠提升項(xiàng)目品品質(zhì)的具有張張力、沖擊力力的精神堡壘壘，使每一個(gè)個(gè)參觀者或居居民能夠親身身感受到本項(xiàng)項(xiàng)目與眾不同同的氣質(zhì)。同時(shí)對(duì)于乾安安人來(lái)說(shuō)，漂漂亮的精神堡堡壘可滿足其其虛榮心，并并在地方廣為為傳播。北京CLASS——精神神堡壘項(xiàng)目外墻的一一側(cè)用“銹銹蝕的鐵板””制成：“基礎(chǔ)決定上層層建筑”八個(gè)字，極極富視覺(jué)沖擊擊力，給人留留下深刻印象象。小區(qū)入口精神神堡壘人口精神堡壘壘外觀與園林:靚麗的外觀觀，總能第一一時(shí)間引起人人們的注意??！心里美、趕不不上面子美愛美之心人皆皆有，質(zhì)量再再好也沒(méi)有外外觀漂亮來(lái)的的直接。所以以才有那么多多的開發(fā)商先先造景，后蓋蓋樓。1、在北京房房地產(chǎn)圈有個(gè)個(gè)普遍的做法法，如果是房房子賣的不好好。那開發(fā)商商就都會(huì)跑出來(lái)刷刷房子。外觀觀漂亮的房子子，甚至?xí)谠谝欢ǔ潭壬仙献屓撕鲆曎|(zhì)量上的瑕疵疵！2、園林景觀觀已經(jīng)成為高高檔樓盤規(guī)劃劃能力的最外外在的表現(xiàn)。。先造景再蓋蓋樓已經(jīng)成為最常常用的吸引注注意的手段。。3、景觀規(guī)劃劃要實(shí)用，特特別要考慮適適應(yīng)當(dāng)?shù)氐臍鈿夂颦h(huán)境。以以保證在一年年中盡可能多的時(shí)時(shí)間有景可看看！影響消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)買的最強(qiáng)有有力的因素園區(qū)景觀升級(jí)級(jí)水景與置石的的結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)，，自然、生態(tài)態(tài)，與植物的的搭配效果更更為深邃有情情趣。同時(shí)錯(cuò)錯(cuò)落有致的景景觀裝飾可以以保證園區(qū)整整體的層次分分明。臺(tái)階與景石的的結(jié)合，關(guān)注注尺度、材質(zhì)質(zhì)的質(zhì)感和色色彩搭配等細(xì)細(xì)節(jié)。臺(tái)階踢面處理理細(xì)節(jié)，此工工藝效果較好好，值得借鑒鑒。臺(tái)階與檔土墻墻的結(jié)合，其其墻面的板材材貼置工藝值值得借鑒。照明設(shè)施應(yīng)兼兼顧實(shí)用性、、裝飾性與環(huán)環(huán)境設(shè)施的協(xié)協(xié)調(diào)性，使其其無(wú)論晝夜都都能兼顧安全全、美觀、分分界空間等功功能。強(qiáng)調(diào)照照明系統(tǒng)以人人為本，避免免眩光，頻閃閃、超強(qiáng)光刺刺激，并使光光線成為營(yíng)造造社區(qū)夜景的的重要因素。。景觀燈光計(jì)劃劃：物業(yè)服務(wù)升級(jí)級(jí)建議采用國(guó)際際一線品牌：：德國(guó)蒂森克虜虜伯芬蘭通力日本三菱美國(guó)奧的斯垂直交通是高高層建筑體現(xiàn)現(xiàn)品質(zhì)的亮點(diǎn)點(diǎn)，目前長(zhǎng)春春高端項(xiàng)目對(duì)對(duì)電梯的選用用越來(lái)越重視視，建議本項(xiàng)項(xiàng)目世界一線線品牌電梯。。電梯品牌廣州日立電梯品牌升級(jí)級(jí)通風(fēng)器排風(fēng)口送風(fēng)口恒濕、恒氧———新風(fēng)置換換系統(tǒng)集中設(shè)置新風(fēng)風(fēng)機(jī)組將室外外的空氣進(jìn)行行過(guò)濾除塵、、除濕或加濕濕、降溫或升升溫等多級(jí)處處理形成新鮮鮮的空氣，以以略低于室內(nèi)內(nèi)的溫度輸入入室內(nèi)，出風(fēng)風(fēng)口設(shè)置在地地板上，使新新鮮空氣涌出出后在地面形形成“新風(fēng)湖湖”，通過(guò)人人體加熱，包包裹人體上升升，隨人體呼呼出的廢熱氣氣體通過(guò)設(shè)在在上部的排風(fēng)風(fēng)口排出。項(xiàng)目定位項(xiàng)目分析1.ONE項(xiàng)目定位2.TWO第二節(jié)：項(xiàng)目目定位通過(guò)上述對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目及客群細(xì)細(xì)致分析后我們來(lái)看本項(xiàng)項(xiàng)目究竟有哪哪些資源比較較容易打動(dòng)客客戶？1、項(xiàng)目位置置，進(jìn)一步繁繁華，退一步步寧?kù)o。2、小區(qū)自行行供水供熱，，居住更舒心心。3、一期成功功開發(fā)，品牌牌優(yōu)勢(shì)明顯。。4、小區(qū)規(guī)模模與規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)優(yōu)勢(shì)突出，，領(lǐng)先乾安。。5、全封閉小小區(qū)，先進(jìn)的的遠(yuǎn)程智能化化系統(tǒng)。6、專業(yè)貼心心的物業(yè)管理理團(tuán)隊(duì)，細(xì)致致入微的物業(yè)業(yè)服務(wù)7、名優(yōu)建材材選用，建筑筑質(zhì)量有保障障8、50-120平多元元戶型空間，，更多選擇余余地賣點(diǎn)分析通過(guò)上述對(duì)賣賣點(diǎn)的整理我我們發(fā)現(xiàn)本項(xiàng)目定位呼呼之欲出，他他就是……乾安北11萬(wàn)萬(wàn)平巔峰之作！東方明珠，城城熟后又一城城，獻(xiàn)禮乾安安！我們提出：新城崛起，引引領(lǐng)乾安居住住新浪潮！主題推廣語(yǔ)目錄營(yíng)銷策略4.項(xiàng)目定位3.客群分析2.市場(chǎng)分析1.營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略綜述1.ONE媒體推廣分析2.TWO第一節(jié)：營(yíng)銷銷策略綜述從體驗(yàn)到觸點(diǎn)點(diǎn)先說(shuō)說(shuō)星巴克克的故事~~走迕星巴克你你首先注意的的是什么？幾幾乎所有人的的回答都是咖咖啡那濃濃的香味。在返返里，咖啡的的香味成了星星巴克吸引客客戶的主要因因素。除此以外，迓迓有音響，它它也是構(gòu)成星星巴克客戶體體驗(yàn)的組成部部分。其中“實(shí)打?qū)嵉钠菲放撇⒎鞘怯捎墒袌?chǎng)大小所所決定，也不不是來(lái)自廣告告的能量。它源自公司的的每一件事，，從店址選擇擇、店埻設(shè)計(jì)計(jì)到員工培訓(xùn)訓(xùn)，從產(chǎn)品出出貨到包裝，迓有有各種各樣原原料的采販。。一個(gè)擁有強(qiáng)強(qiáng)大品牌的公公司，其資深深經(jīng)理人在評(píng)價(jià)每每項(xiàng)決策時(shí)都都需要掂量一一下：‘是會(huì)會(huì)加強(qiáng)還是削削弱品牌’””——星巴克CEO霍華德德.舒爾茨為什么星巳克克的員工不能能用香水？有音樂(lè)、有煮煮咖啡的聲音音、還有器皿皿的聲音。答案是：因?yàn)闉橄闼畷?huì)破壞壞星巴克店里里的咖啡香味味！一個(gè)故事的啟啟發(fā)——細(xì)節(jié)節(jié)營(yíng)銷為了客戶有好好的體驗(yàn)，從從一切細(xì)節(jié)抓抓起所以客戶接觸點(diǎn)管管理（CTM）成為為當(dāng)今一個(gè)趨趨勢(shì)名詞解釋———客戶接觸點(diǎn)管管理(CustomerTouch-pointManagement)，英文簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱CTM，是以客戶體驗(yàn)為為導(dǎo)向，將注注重產(chǎn)品功能能價(jià)值轉(zhuǎn)為注注重客戶體驗(yàn)驗(yàn)價(jià)值。它既既是針對(duì)性和和實(shí)效性強(qiáng)的管理理方法，也是是提升客戶價(jià)值值、產(chǎn)品價(jià)值、服務(wù)價(jià)值和降低成本的創(chuàng)新性管理技術(shù)和工具具。所以一定要以以滿足客戶體體驗(yàn)為中心，，在產(chǎn)品價(jià)值值鏈的各個(gè)接接觸點(diǎn)為客戶戶提供協(xié)調(diào)一一致的產(chǎn)品和服務(wù)務(wù)體驗(yàn)，滿足足客戶心理和和情感層面的的需求，最終終才能通過(guò)給給提供完整的的體驗(yàn)耄建立起品品牌形象?？蛻粲|點(diǎn)精細(xì)細(xì)化哪些因素構(gòu)成成房地產(chǎn)客戶戶的關(guān)鍵觸點(diǎn)點(diǎn)？萬(wàn)科曾委托咨咨詢公司從一一個(gè)客戶完成成一次交易的的角度，探究究過(guò)販房過(guò)程程中的各種關(guān)關(guān)鍵點(diǎn)客戶觸點(diǎn)售前觸點(diǎn)售中觸點(diǎn)售后觸點(diǎn)品牌推廣建筑產(chǎn)品園林景觀銷售環(huán)境銷售服務(wù)售后服務(wù)哪些因素構(gòu)成成房地產(chǎn)客戶戶的關(guān)鍵觸點(diǎn)點(diǎn)？綜合各種資料料，為清晰梳梳理客戶觸點(diǎn)點(diǎn)，姑且把客客戶的一次購(gòu)購(gòu)房過(guò)程看成成一個(gè)時(shí)間軸軸，大致分為售前、售中、、售后三大階段，每每個(gè)階段客戶戶重點(diǎn)關(guān)注的的觸點(diǎn)不同暫且定義：售售前為客戶迕迕案場(chǎng)前的階階段；售中為為客戶參觀洽洽談下定簽約約的階段；售售后為簽約以后的的階段，用簡(jiǎn)簡(jiǎn)圖表示各階階段關(guān)鍵觸點(diǎn)點(diǎn)：企業(yè)口碑站崗?fù)んw貼的“路牌牌”萬(wàn)科案例>>>你們有什么事事？物業(yè)統(tǒng)一的售樓處配備貸貸款咨詢處專為孩子們提提供了游戲場(chǎng)所萬(wàn)科案例>>>體驗(yàn)館里展示示的創(chuàng)意設(shè)計(jì)已用于樣樣板房中，不是擺空架子子萬(wàn)科案例>>>工程透明化，，展現(xiàn)工程質(zhì)量，，讓你買的更放心心溫馨提示無(wú)所不在企淡市練內(nèi)功功樹品牌的必必殺技。仔紳看：客戶戶車牌已被樓樓盤宣傳品所所遮擋，紳節(jié)節(jié)是魔鬼?。?！案例來(lái)來(lái)源：：新浪浪微博博@網(wǎng)博博地產(chǎn)產(chǎn)機(jī)構(gòu)構(gòu)售中觸觸點(diǎn)———銷銷售服服務(wù)南京案案例>>>某盤物物業(yè)給給看房房客戶戶洗車車（據(jù)據(jù)說(shuō)是是南京京高科科榮域域）服服務(wù)品品質(zhì)成成為各各家房房目的：：有效效推廣廣短：利利用最最短時(shí)時(shí)間，，搶占占市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)注注，蓄蓄勢(shì)銷銷售；；平：平平價(jià)入入市或或低于于市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)期期入市市，形形成熱熱銷之之勢(shì)，，制造造緊俏俏；快：快快速去去化產(chǎn)產(chǎn)品，，盡可可能短短的消消化掉掉整個(gè)個(gè)項(xiàng)目目。營(yíng)銷策策略|短平平快策策略短平平快快目前國(guó)國(guó)家調(diào)調(diào)控政政策比比較嚴(yán)嚴(yán)厲，，同時(shí)時(shí)限購(gòu)購(gòu)等政政策延延續(xù)，，同時(shí)時(shí)受到到近期期兩會(huì)會(huì)影響響，客客戶觀觀望氛氛圍濃濃厚，，加之之乾安安縣2012年年存量量較大大，如如政策策調(diào)控控持續(xù)續(xù)不轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向，，受供供求關(guān)關(guān)系影影響。。價(jià)格格本年年度難難以有有更高高的突突破，，這就就對(duì)積積累客客戶提提出了了更高高的要要求，，雖然然項(xiàng)目目體量量不大大，但但是仍仍采取取分期期分批批開盤盤策略略，將將項(xiàng)目目合理理推出出，短短時(shí)間間內(nèi)完完成銷銷售目目標(biāo)，，最大大程度度避免免客戶戶流失失，并并有效效降低低項(xiàng)目目的開開發(fā)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。。全年銷銷售策策略低開高高走，，小步步快跑跑2012年年房地地產(chǎn)市市場(chǎng)處處于一一個(gè)特特殊時(shí)時(shí)期，，市場(chǎng)場(chǎng)走勢(shì)勢(shì)不好好，同同時(shí)項(xiàng)項(xiàng)目剛剛剛?cè)肴胧?，，因此此建議議項(xiàng)目目采取取低開開高走走，小小步快快跑的的策略略來(lái)完完成銷銷售，，先行行制造造市場(chǎng)場(chǎng)熱度度，形形成暢暢銷局局面，，再次次加推推時(shí)實(shí)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品溢溢價(jià)，，達(dá)到到利潤(rùn)潤(rùn)最大大化目目標(biāo)。。這樣樣既降降低了了銷售售受阻阻的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，，同時(shí)時(shí)也能能更好好的起起到測(cè)測(cè)試市市場(chǎng)反反饋的的用途途。通過(guò)多多次的的加推推，最最終實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目清清盤，，達(dá)到到利潤(rùn)潤(rùn)最大大化的的同時(shí)時(shí)，在在市場(chǎng)場(chǎng)中樹樹立企企業(yè)品品牌的的美譽(yù)譽(yù)度和和知名名度。。全年銷銷售方方針找準(zhǔn)客客群，，圈層層營(yíng)銷銷根據(jù)我我們推推出的的產(chǎn)品品，明明確我我們的的銷售售對(duì)象象，根根據(jù)銷銷售人人群的的喜好好特征征，制制定符符合該該類人人群的的銷售售方式式，如如團(tuán)購(gòu)購(gòu)、產(chǎn)產(chǎn)品說(shuō)說(shuō)明會(huì)會(huì)，相相關(guān)的的活動(dòng)動(dòng)營(yíng)銷銷等方方式，，多種種銷售售方式式組合合，完完成全全年銷銷售任任務(wù)。。全年銷銷售通通路整合資資源，，異業(yè)業(yè)聯(lián)盟盟充分利利用我我們的的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，充充分整整合一一切我我們可可以利利用的的資源源，如如精裝裝修資資源的的利用用、以以及其其他多多種資資源的的利用用、餐餐飲娛娛樂(lè)、、衣食食住行行均可可為我我所用用。整整合其其他行行業(yè)的的異業(yè)業(yè)聯(lián)盟盟也會(huì)會(huì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的的銷售售增加加附加加值，，更好好的完完成既既定銷銷售目目標(biāo)。。推廣階階段劃劃分第一階階段：：7月月末到到8月月中旬旬推廣核核心：：項(xiàng)目目形象象樹立立，迅迅速建建立項(xiàng)項(xiàng)目知知名度度推廣主主題：：1、、東方方明珠珠，城城熟后后又一一城??！2、、東方方明珠珠，為為乾安安人再再造一一座城城！推廣主主題：：借力力打力力，借借助一一期口口碑推推出二二期產(chǎn)產(chǎn)品第二階階段：：8月月中到到8月月末推廣核核心：：項(xiàng)目目賣點(diǎn)點(diǎn)集中中釋放放，產(chǎn)產(chǎn)品信信息強(qiáng)強(qiáng)化推廣主主題：：派卡卡認(rèn)籌籌開啟啟，優(yōu)優(yōu)惠信信息吸吸引客客戶推廣主主題：：交5千抵抵2萬(wàn)萬(wàn)，低低首付付等信信息釋釋放第三階階段：：9月月初到到10月推廣核核心：：開盤盤信息息釋放放，樣樣板示示范區(qū)區(qū)開放放推廣主主題：：實(shí)景景樣板板間及及景觀觀樣板板開放放信息息釋放放推廣主主題：：實(shí)景景樣板板開放放全城城邀約約分期首首付策策略執(zhí)行策策略：：首付付分期期執(zhí)行時(shí)時(shí)間：：7月月末還款時(shí)時(shí)間：：1年年內(nèi)還還清欠欠款分期方方式：：開發(fā)發(fā)商墊墊款20%，客客戶交交10%首首付即即可購(gòu)購(gòu)房執(zhí)行目目的：：吸引引剛需需客戶戶群體體，搶搶占市市場(chǎng)完完成快快速回回款客戶限限定：：產(chǎn)權(quán)權(quán)或交交鑰匙匙限定定宣傳結(jié)結(jié)合：：“首首付1萬(wàn)，，輕松松購(gòu)房房”策略結(jié)結(jié)合：：超低低起價(jià)價(jià)1800元輕輕松購(gòu)購(gòu)房相關(guān)媒媒體：：DM單頁(yè)頁(yè)、短短信、、戶外外廣告告VIP增值值購(gòu)房房卡派派發(fā)1、客客戶必必須領(lǐng)領(lǐng)取預(yù)預(yù)約卡卡，才才有開開盤選選房資資格；；2、購(gòu)購(gòu)房增增值沖沖抵房房款、、優(yōu)惠惠；3、未未來(lái)物物業(yè)服服務(wù)消消費(fèi)打打折等等功能能于一一卡；；4、設(shè)設(shè)計(jì)多多種卡卡，輪輪流滾滾動(dòng)推推盤，，滾動(dòng)動(dòng)派籌籌、解解籌。。“VIP增增值購(gòu)購(gòu)房卡卡”實(shí)實(shí)施步步驟第2步：客客戶填填寫申申請(qǐng)表表，在在指定定銀行行賬戶戶存入入2000元元元即可可領(lǐng)卡卡，第第二天天起，，開始始享受受增值值服務(wù)務(wù)直至至開盤盤。90平米米以上上戶型型每天天增值值100元元，90平平米以以下戶戶型每每天增增值80元元；第1步：8月初初，開開始““派卡卡”。。第3步：累累計(jì)增增值金金額，，在簽簽定購(gòu)購(gòu)房合合同時(shí)時(shí)，可可充抵抵房款款，每每張張卡僅僅限購(gòu)購(gòu)一套套住宅宅；““購(gòu)房房增值值卡””不兌兌換現(xiàn)現(xiàn)金，，退卡卡只退退交款款部分分，不不含積積累部部分金金額。。第4步：憑憑此卡卡介紹紹新客客戶，，雙方方各免免1年年物業(yè)業(yè)費(fèi)。。雙線推推廣，，相輔輔相成成相輔相相成產(chǎn)品線線品牌線線產(chǎn)品線線主要要通過(guò)過(guò)戶外外以及及相關(guān)關(guān)的媒媒體進(jìn)進(jìn)行宣宣傳，，結(jié)合合項(xiàng)目目的核核心賣賣點(diǎn)，，逐步步深入入。品牌線線主要要通過(guò)過(guò)活動(dòng)動(dòng)渲染染，以以及在在主題題推廣廣的強(qiáng)強(qiáng)化中中，不不斷加加強(qiáng)其其品牌牌效應(yīng)應(yīng)，使使之與與產(chǎn)品品線共共同服服務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目。。兩條線線索同同步推推進(jìn)，，一明明一暗暗，緊緊密結(jié)結(jié)合，，最終終實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目目與品品牌雙雙贏。。針對(duì)地地段我們提提出：：城市市中的的世外外桃源源讓客充充分分分認(rèn)知知我們們的地地段是是進(jìn)一一步繁繁華，，退一一步寧寧?kù)o的的,發(fā)發(fā)展中中的地地帶更更宜居居！針對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目體體量我們提提出：：乾安安北11萬(wàn)萬(wàn)平巔巔峰之之作充分利用項(xiàng)項(xiàng)目一期形形成的良好好的口碑與與客戶對(duì)開開發(fā)商的認(rèn)認(rèn)可，將項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行全全面推廣，，打品質(zhì)升升級(jí)服務(wù)升升級(jí)概念………針對(duì)資源我們整合：：周邊學(xué)校校實(shí)驗(yàn)小學(xué)學(xué)、一中、、七中等，，大型的農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、、銀行、超超市等、配配套齊全。。針對(duì)產(chǎn)品我們提出：：領(lǐng)先乾安安的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)理念，，最豐富的的戶型產(chǎn)品品空間，80-150平宜居居戶型，居居住隨心所所欲。針對(duì)服務(wù)我們提出：：全封閉人人車分流小小區(qū)，24小時(shí)熱水水、現(xiàn)代化化智能安保保系統(tǒng)，為為優(yōu)雅生活活加冕。針對(duì)配套我們提出：：小區(qū)自建建幼兒園、、娛樂(lè)休閑閑會(huì)所、以以及大型休休閑廣場(chǎng)。。讓生活在此此的每位業(yè)業(yè)主感受最最尊崇的禮禮遇，最優(yōu)優(yōu)越的生活活！1234領(lǐng)先產(chǎn)品形形象先先行景觀配套提提前兌兌現(xiàn)體驗(yàn)營(yíng)銷尊尊崇享享受標(biāo)桿物業(yè)升升值保保障四大推廣方方針NO1：形形象先行形象工程一一：戶外廣廣告扼守乾安縣縣主要街道道，項(xiàng)目主主要通道的的客戶導(dǎo)視視系統(tǒng)以及及戶外廣告告。形象工程二二：戶外圍圍擋、道旗旗格調(diào)、形象象的現(xiàn)場(chǎng)傳傳達(dá)形象工程三三：園區(qū)景景觀、樣板板工程園區(qū)主入口口景觀提前前做好高品質(zhì)的形形象與尊崇崇的體驗(yàn)式式營(yíng)銷服務(wù)務(wù)，低廉的的價(jià)格和廣廣闊的升值值空間的強(qiáng)強(qiáng)烈反差，，刺激客戶戶購(gòu)房。樣板提前兌兌現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景沖沖擊，強(qiáng)力力影響決策策樣板工程之之一：時(shí)尚銷售中中心樣板樣板工程之之二：精神堡壘樣樣板、社區(qū)區(qū)景觀樣板板NO2：配配套先行NO3：體體驗(yàn)營(yíng)銷NO4：標(biāo)標(biāo)桿物業(yè)營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略綜述1.ONE媒體推廣分析2.TWO第二節(jié)：媒媒體推廣分分析戶外廣告及及派單、短短信為主有效的活動(dòng)動(dòng)推廣做輔輔助營(yíng)銷活動(dòng)之之—仲夏啤啤酒節(jié)讓更多的客客戶參與到到其中，讓讓他們真正正了解我們們的項(xiàng)目………營(yíng)銷活動(dòng)之之—親子DIY活動(dòng)動(dòng)一家一個(gè)寶寶的時(shí)代，，抓住孩子子的心，更更容易………東方明珠··新區(qū)VI延展演示完畢謝謝謝觀觀看THANKYOU!9、靜夜夜四無(wú)無(wú)鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。2023/1/52023/1/52023/1/51/5/202310:48:22PM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見頻。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Jan-2305-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Thursday,January5,202313、乍見翻翻疑夢(mèng)，，相悲各各問(wèn)年。。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/51/5/202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國(guó)見見青山。。。05一一月20232023/1/52023/1/52023/1/515、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月232023/1/52023/1/52023/1/51/5/202316、行動(dòng)出成成果，工作作出財(cái)富。。。2023/1/52023/1/505January202317、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時(shí)時(shí)，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點(diǎn)的的射線向前前。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/59、沒(méi)有失敗敗，只有暫暫時(shí)停止成成功！。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒(méi)有。。。2023/1/52023/1/52023/1/51/5/202310:48:22PM11、成功就是日日復(fù)一日那一一點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積累。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Jan-2305-Jan-2312、世間間成事事，不不求其其絕對(duì)對(duì)圓滿滿，留留一份份不足