第1頁(yè)/共50頁(yè)萬(wàn)科·天空之城2017年度營(yíng)銷(xiāo)策略2016.11第2頁(yè)/共50頁(yè)目錄?

項(xiàng)目現(xiàn)狀?

市場(chǎng)及客戶?

核心價(jià)值?

現(xiàn)場(chǎng)節(jié)點(diǎn)及展示提升?

產(chǎn)品升級(jí)?

銷(xiāo)售目標(biāo)及推售節(jié)點(diǎn)?

推廣策略?

費(fèi)用鋪排及經(jīng)營(yíng)指標(biāo)整體規(guī)劃總占地面積25萬(wàn)㎡總建筑面積60萬(wàn)㎡住宅24萬(wàn)㎡商業(yè)10萬(wàn)㎡辦公9萬(wàn)㎡幼兒園6000平方米第3頁(yè)/共50頁(yè)項(xiàng)目簡(jiǎn)介大虹橋，地鐵上蓋總體量60萬(wàn)方城市共同體，復(fù)合住宅、商業(yè)、辦公、SOHO、學(xué)校多功能業(yè)態(tài)。開(kāi)發(fā)總周期5年，地鐵、項(xiàng)目交叉施工。一、二、三期一期海之洲:住宅：89㎡,99㎡，120㎡二期云之谷:住宅：89㎡,107㎡，127㎡，160㎡2017.12017.11一期開(kāi)盤(pán)二期開(kāi)盤(pán)地鐵17號(hào)線試運(yùn)行2019.62019.12二期交付商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)2018.6一期交付

三期光之丘:

住宅、商業(yè)、辦公、SOHO至2020年建成60萬(wàn)㎡城市共同體第4頁(yè)/共50頁(yè)核心賣(mài)點(diǎn)大虹橋

TOD

城市共同體

商業(yè)綜合體國(guó)際教育、醫(yī)療資源全新一代室內(nèi)精裝體系

TOD特有的產(chǎn)品特點(diǎn)新示范區(qū)

新產(chǎn)品體系

地鐵17號(hào)線在建萬(wàn)科品牌（城市配套服務(wù)商

擅長(zhǎng)造城）大城氣質(zhì)沒(méi)有競(jìng)品大虹橋的生活場(chǎng)體驗(yàn)，全新的產(chǎn)品體系構(gòu)建，未來(lái)生活的現(xiàn)場(chǎng)感受從當(dāng)下的核心價(jià)值點(diǎn)，結(jié)合明年上市時(shí)間和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局，判斷價(jià)值點(diǎn)的發(fā)展趨勢(shì)和路徑實(shí)現(xiàn)方式2016年本案價(jià)值點(diǎn)2017年發(fā)展趨勢(shì)路徑實(shí)現(xiàn)方式增強(qiáng)保持可針對(duì)性發(fā)力需要著重加強(qiáng)減弱增強(qiáng)保持需要著重加強(qiáng)可針對(duì)性發(fā)力可針對(duì)性發(fā)力減弱

需要加強(qiáng)增強(qiáng)

可針對(duì)性發(fā)力減弱

需要著重加強(qiáng)增強(qiáng)保持可針對(duì)性發(fā)力需要加強(qiáng)保持減弱需要加強(qiáng)需要著重加強(qiáng)大虹橋的生活場(chǎng)體驗(yàn)全新的產(chǎn)品體系構(gòu)建未來(lái)生活的現(xiàn)場(chǎng)感受面積段數(shù)量盤(pán)點(diǎn)套數(shù)面積（㎡）面積比例8956498413.91%992001980055.27%120921104030.82%合計(jì)34835824一期住宅以小高層為主，8-13層。6棟住宅樓，共計(jì)348套，99㎡為主力戶型。

89㎡

99㎡

120㎡

第5頁(yè)/共50頁(yè)房源分布面積段數(shù)量盤(pán)點(diǎn)套數(shù)面積比例894524022836.85%1071882011618.42%1271882387621.87%1601562496022.86%合計(jì)98410918089㎡107㎡127㎡160㎡保障房

第6頁(yè)/共50頁(yè)房源分布1#107㎡

60套2#127㎡

60套3#160㎡

52套9#160㎡

52套10#160

㎡52套4#127㎡

64套5#107㎡

64套6#107㎡

64套7#89㎡

96套8#89㎡

72套11#89㎡

100套12#89㎡

84套13#127

㎡

64套14#89㎡

100套二期高層（17F-27F）為主，共計(jì)14棟住宅（不含保障房），資源較差位置安排89㎡兩房，樓王為160㎡的大面積段戶型。2017年首開(kāi)1#（107㎡），2#（127㎡），3#（160㎡），13#（127㎡），14#（89㎡）項(xiàng)目期數(shù)產(chǎn)品類(lèi)別面積段資源盤(pán)點(diǎn)套數(shù)面積（㎡）金額（萬(wàn)元）一期海之洲住宅89564984323969920019800128700120921104071760一期合計(jì)34835824232856二期云之谷住宅891008900640801076064204622412712415748113385.616052832059904二期合計(jì)33639388283593.6貨量盤(pán)點(diǎn)2017年，一期海之洲住宅可售貨值約23億，二期云之谷住宅可售貨值約28億1、一期住宅：348套；35824㎡；232856萬(wàn)元2、二期住宅：336套；39388㎡；283593.6萬(wàn)元

第7頁(yè)/共50頁(yè)第8頁(yè)/共50頁(yè)目錄?

項(xiàng)目現(xiàn)狀?

市場(chǎng)及客戶?

核心價(jià)值?

現(xiàn)場(chǎng)節(jié)點(diǎn)及展示提升?

產(chǎn)品升級(jí)?

銷(xiāo)售目標(biāo)及推售節(jié)點(diǎn)?

推廣策略?

費(fèi)用鋪排及經(jīng)營(yíng)指標(biāo)宏觀市場(chǎng)走勢(shì)——政策面宏觀調(diào)控步步收緊，市場(chǎng)機(jī)制被政策導(dǎo)向全面替代

國(guó)慶期間19城連發(fā)調(diào)控新政

“去杠桿”“抑制資產(chǎn)泡沫”，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，引導(dǎo)房?jī)r(jià)回歸合理區(qū)間?！跋拶?gòu)、限貸”仍為中央倚重的最直接調(diào)控手段

上海再增六條新政從土地、供給、價(jià)格等多方面強(qiáng)化執(zhí)行，旨在短期內(nèi)為樓市降溫

深化執(zhí)行滬六條?土拍增加限制條件，嚴(yán)控場(chǎng)外資金?預(yù)證兩級(jí)備案，高價(jià)項(xiàng)目年內(nèi)預(yù)證基本暫停發(fā)放?未來(lái)備案定價(jià)需參照前期價(jià)格或周邊市場(chǎng)價(jià)格?嚴(yán)厲打擊虛假銷(xiāo)售，加價(jià)銷(xiāo)售等違規(guī)行為，電商、拓客、廣告發(fā)布均受到影響10.910.19

央行約談25家商業(yè)銀行重申嚴(yán)格執(zhí)行限貸政策，加強(qiáng)資金監(jiān)管

325新政限制外地購(gòu)房，提高首付比例，增加土地供應(yīng)11.28

貸款政策調(diào)整?首套商業(yè)貸款的，首付款比例不低于35%。?有1套住房的或有住房貸款記錄的購(gòu)買(mǎi)普通自住房的，首付款比例不低于50%；?購(gòu)買(mǎi)非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

第9頁(yè)/共50頁(yè)第10頁(yè)頁(yè)/共共50頁(yè)頁(yè)宏觀觀市市場(chǎng)場(chǎng)走走勢(shì)勢(shì)————供供求求面面10月月黃黃金金周周后后，，政政府府大大量量停停發(fā)發(fā)預(yù)預(yù)證證，，市市場(chǎng)場(chǎng)供供應(yīng)應(yīng)量量急急劇劇緊緊縮縮，，導(dǎo)導(dǎo)致致成成交交同同步步下下跌跌10月月近近三三周周均均價(jià)價(jià)41871元/㎡㎡10月月整整體體均均價(jià)價(jià)40397元/㎡9月月整整體體均均價(jià)價(jià)41400元/㎡㎡連續(xù)續(xù)多多周周0供供應(yīng)應(yīng)或或低低供供應(yīng)應(yīng)頒布布9日日滬滬六六條條14日日多多家家企企業(yè)被被罰罰項(xiàng)目類(lèi)型項(xiàng)目名原定開(kāi)盤(pán)時(shí)間原定備案價(jià)格政府指導(dǎo)價(jià)格剛改星興名邸11月5800052000安亭新鎮(zhèn)11月3900026000瑞士華庭10月底3000026000改善華發(fā)四季10月8000065000-70000萬(wàn)科翡翠公園11月底10000065000-70000浦發(fā)羅蘭翡麗10月底9000065000-70000豪宅八埭頭濱江11月120000100000翡麗甲地10月120000100000瑞虹新城10月120000100000第11頁(yè)頁(yè)/共共50頁(yè)頁(yè)首個(gè)個(gè)地地王誕誕生生325新新政政市場(chǎng)場(chǎng)回回調(diào)調(diào)10%價(jià)格格迅迅速速回回升13%下跌跌5%滬六六條條出出臺(tái)臺(tái)地王王集集中中出出現(xiàn)現(xiàn)調(diào)控控后后部部分分備備案案開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)受受阻阻項(xiàng)項(xiàng)目目認(rèn)房房認(rèn)認(rèn)貸貸正式式出出臺(tái)臺(tái)宏觀觀市市場(chǎng)場(chǎng)走走勢(shì)勢(shì)————價(jià)價(jià)格格面面政府府與與開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商博博弈弈，，價(jià)價(jià)格格陷陷入入膠膠著著狀狀態(tài)態(tài)效果果僅僅維維持持一一周周價(jià)價(jià)格回回升升6%第12頁(yè)頁(yè)/共50頁(yè)宏觀市場(chǎng)場(chǎng)走勢(shì)———土地地市場(chǎng)16年土土地供應(yīng)應(yīng)量不足足，預(yù)計(jì)計(jì)成交525萬(wàn)萬(wàn)方，不不足往年年成交量量一半，，結(jié)合政政府打壓壓房?jī)r(jià)的信信心，預(yù)預(yù)計(jì)17年土地地供應(yīng)將將處于增增量狀態(tài)態(tài)12月預(yù)預(yù)計(jì)上市市土地上海歷年年土地供供求第14頁(yè)頁(yè)/共50頁(yè)價(jià)格徘徊徊期左右，價(jià)價(jià)面比低低于1.0；宏觀市場(chǎng)場(chǎng)走勢(shì)———土地地市場(chǎng)16年土土地價(jià)格格增長(zhǎng)過(guò)過(guò)于迅猛猛，郊遠(yuǎn)遠(yuǎn)地塊非非理性成成交價(jià)格格導(dǎo)致價(jià)價(jià)格格局局畸形，，17年政政府限價(jià)價(jià)前提下下，遠(yuǎn)郊郊高溢價(jià)價(jià)地塊勢(shì)勢(shì)必尷尬尬，開(kāi)發(fā)發(fā)商入手手地塊將將趨于謹(jǐn)謹(jǐn)慎?14年3季度至至15年年4季度度，土地地成交建建面普遍200萬(wàn)萬(wàn)方左右右，成交交總價(jià)200億億?2016年2季季度開(kāi)始始，土地地成交建建面150萬(wàn)方左右右，但總總價(jià)已超超310億，價(jià)價(jià)面比超過(guò)2.1；?未來(lái)2016年年3季度度至2017年年2季度度市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)定定，2017年年3季度度高價(jià)土土地上實(shí)實(shí)，價(jià)格將出出現(xiàn)波動(dòng)動(dòng)。熱點(diǎn)地塊塊圖奉賢西渡渡1.9萬(wàn)萬(wàn)元/㎡㎡閔行馬橋橋2.9萬(wàn)萬(wàn)元/㎡㎡閔行莘莊莊4.4萬(wàn)萬(wàn)元/㎡㎡青浦朱家家角2.2萬(wàn)萬(wàn)元/㎡㎡楊浦新江江灣4.9萬(wàn)萬(wàn)元/㎡㎡奉賢南橋橋3.4萬(wàn)萬(wàn)元/㎡㎡浦東周浦浦4.4萬(wàn)萬(wàn)元/㎡㎡寶山顧村村3.6萬(wàn)萬(wàn)元/㎡㎡——2015年年10月月至2016年年7月1日高樓樓板價(jià)項(xiàng)項(xiàng)目分布布——嘉定徐行行2.4萬(wàn)萬(wàn)元/㎡㎡嘉定新城城3萬(wàn)元/㎡嘉定江橋橋2.7萬(wàn)萬(wàn)元/㎡㎡松江泗涇涇3.8萬(wàn)萬(wàn)元/㎡㎡松江新城城3.9萬(wàn)萬(wàn)元/㎡㎡虹口涼城城6.7萬(wàn)萬(wàn)元/㎡㎡青浦新城城3.9萬(wàn)萬(wàn)元/㎡㎡浦東祝橋橋3.3萬(wàn)萬(wàn)元/㎡㎡奉賢西渡渡3.3萬(wàn)元/㎡㎡萬(wàn)元/㎡㎡閔行馬橋橋5萬(wàn)元/㎡㎡閔行莘莊莊7萬(wàn)元/㎡㎡7萬(wàn)元/㎡㎡青浦朱家家角4萬(wàn)元/㎡㎡楊浦新江江灣9萬(wàn)元/㎡㎡奉賢南橋橋5.5萬(wàn)元/㎡㎡浦東周浦浦7.9萬(wàn)元/㎡㎡寶山顧村村7萬(wàn)元/㎡㎡——2017年年高樓板板價(jià)地塊塊上市預(yù)預(yù)計(jì)“保保本價(jià)””——嘉定徐行5萬(wàn)元/㎡嘉定新城5.7萬(wàn)元/㎡嘉定江橋4.5松江泗涇6萬(wàn)元/㎡松江新城6.2萬(wàn)元/㎡虹口涼城12萬(wàn)元/㎡青浦徐涇南匯祝橋8.0萬(wàn)元/㎡——目前板塊塊峰值價(jià)格———奉賢西渡2萬(wàn)元/㎡閔行馬橋5萬(wàn)元/㎡閔行莘莊6萬(wàn)元/㎡青浦徐涇6萬(wàn)元/㎡青浦朱家角3萬(wàn)元/㎡楊浦新江灣8萬(wàn)元/㎡奉賢南橋3.5萬(wàn)元/㎡浦東周浦5萬(wàn)元/㎡寶山顧村5.5萬(wàn)元/㎡嘉定徐行3萬(wàn)元/㎡嘉定新城4.5萬(wàn)元/㎡嘉定江橋4萬(wàn)元/㎡松江泗涇5萬(wàn)元/㎡松江新城4.5萬(wàn)元/㎡虹口涼城6萬(wàn)元/㎡南匯祝橋3萬(wàn)元/㎡政策預(yù)判16年底17年3月17年6月17年底調(diào)控密集出臺(tái)臺(tái)調(diào)控政策嚴(yán)格格執(zhí)行調(diào)控顯效，政政策或趨于緩緩和市場(chǎng)預(yù)判開(kāi)發(fā)商16年年指標(biāo)完成，，對(duì)價(jià)格仍有期期望值，供求雙低價(jià)格膠著第15頁(yè)/共共50頁(yè)土地預(yù)判地市開(kāi)始降溫溫膠著期滯漲期調(diào)整期下跌期供應(yīng)較今年放放量，成交趨趨于冷靜，價(jià)價(jià)格回歸理性性，熱點(diǎn)板塊塊熱點(diǎn)區(qū)域維維持較高溢價(jià)價(jià)市場(chǎng)疲軟，價(jià)價(jià)格難有大幅松動(dòng)二會(huì)之后政策策定調(diào)，加之之土地放量，，地價(jià)走低，，開(kāi)發(fā)商幻想想打破，市場(chǎng)供應(yīng)放量量，16年價(jià)價(jià)格泡沫被逐逐步擠出宏觀市場(chǎng)走勢(shì)勢(shì)——17年年市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)預(yù)判17年整體市市場(chǎng)看低，上上半年持續(xù)膠膠著，下半年年不排除價(jià)格格泡沫擠出的的可能性，市場(chǎng)場(chǎng)重回買(mǎi)方市市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)趨趨于激烈上海漲幅11%徐涇漲幅28%上海漲幅25%徐涇漲幅42%上海漲幅18%徐涇漲幅32%上海漲幅39%徐涇漲幅88%上海漲幅2%徐涇漲幅33%上海漲幅5%徐涇漲幅-18%上海漲幅7%徐涇漲幅-13%上海海漲漲幅幅12%徐涇涇漲漲幅幅15%上海海漲漲幅幅21%徐涇涇漲漲幅幅16%上海海漲漲幅幅22%徐涇涇漲漲幅幅29%區(qū)域域市市場(chǎng)場(chǎng)研研判判————二二輪輪發(fā)發(fā)展展正正當(dāng)當(dāng)時(shí)時(shí)，，住住宅宅斷斷供供嚴(yán)嚴(yán)重重徐涇涇住住宅宅市市場(chǎng)場(chǎng)起起步步于于09年年大大虹虹橋橋規(guī)規(guī)劃劃公公布布，，13年年大大虹虹橋橋土土地地全全部部出出讓讓后后區(qū)區(qū)域域進(jìn)進(jìn)入入第第二二輪輪高高速速發(fā)發(fā)展展階階段，，大大虹虹橋橋規(guī)規(guī)劃劃是是徐徐涇涇住住宅宅市市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)發(fā)展展的的最最大大推推手手16年年板板塊塊內(nèi)內(nèi)公公寓寓幾幾乎乎斷斷供供，，區(qū)區(qū)域域庫(kù)庫(kù)存存消消耗耗殆殆盡盡，，板板塊塊均均價(jià)價(jià)維維持持在在45000元元/㎡㎡左左右右第16頁(yè)/共50頁(yè)頁(yè)樓盤(pán)名稱(chēng)規(guī)模在售主力產(chǎn)品報(bào)價(jià)主力總價(jià)仁恒西郊花園24萬(wàn)220㎡五房（小高層）目前暫無(wú)報(bào)價(jià)，原預(yù)計(jì)600001300萬(wàn)（以6萬(wàn)計(jì)算）虹橋正榮府15.3萬(wàn)㎡洋房150㎡四房，214㎡疊墅原預(yù)計(jì)60000公寓700-800萬(wàn)，洋房900-1000萬(wàn)，疊墅1000-1300萬(wàn)（以6萬(wàn)計(jì)算）葛洲壩虹橋紫郡6.2萬(wàn)小高層116㎡、135㎡、177㎡原預(yù)計(jì)60000起700-1000萬(wàn)（以6萬(wàn)計(jì)算）尚品華庭8.3萬(wàn)56-75㎡一房、76-98㎡二房，99-120㎡三房65000360萬(wàn)-780萬(wàn)樓盤(pán)名稱(chēng)區(qū)位規(guī)模在售主力產(chǎn)品報(bào)價(jià)主力總價(jià)龍湖天璞雅筑嘉定江橋16.3萬(wàn)80㎡二房，117㎡三房原報(bào)價(jià)75000600-900萬(wàn)金輝海上銘著閔行莘莊9.9萬(wàn)95㎡二房130㎡三房原報(bào)價(jià)80000760-1040萬(wàn)TODTOWN天薈閔行莘莊70萬(wàn)，住宅9萬(wàn)103㎡小三房150㎡三房177㎡四房原報(bào)價(jià)80000800-1500萬(wàn)樓盤(pán)名稱(chēng)區(qū)位規(guī)模在售主力產(chǎn)品預(yù)計(jì)價(jià)格預(yù)計(jì)上市節(jié)點(diǎn)大寧金茂府閘北大寧21.6萬(wàn)95㎡二房，110-158㎡三房，145-165㎡四房1200002017.Q1瑞虹新城虹口100萬(wàn)以上83-93㎡二房，105㎡三房，151-171㎡四房1200002017.Q1信達(dá)泰禾院子楊浦新江灣15萬(wàn)未公布8-10萬(wàn)2017.Q1晶耀名邸陸家嘴9萬(wàn)84-154㎡二至四房8-10萬(wàn)2017.Q1第17頁(yè)/共50頁(yè)頁(yè)虹橋正正榮府府（待售售）金輝海海上銘銘著（（待售售）TODTOWN天薈薈（待待售））競(jìng)爭(zhēng)市市場(chǎng)研研判———市市場(chǎng)變變化對(duì)對(duì)價(jià)格格的影影響半半徑縮縮小緊盯大大虹橋橋區(qū)域域內(nèi)競(jìng)競(jìng)品動(dòng)動(dòng)向龍湖天天璞雅雅筑（待售售）外環(huán)G2010公公里尚品華華庭緊跟周周邊標(biāo)標(biāo)桿型型項(xiàng)目目動(dòng)態(tài)態(tài)仁恒西西郊花花園本案葛洲壩壩虹橋橋紫郡郡公館館關(guān)注全全市性性市場(chǎng)場(chǎng)標(biāo)桿桿項(xiàng)目目動(dòng)態(tài)態(tài)競(jìng)品等級(jí)樓盤(pán)名稱(chēng)在售主力產(chǎn)品報(bào)價(jià)裝修標(biāo)準(zhǔn)主力總價(jià)成交價(jià)格政府指導(dǎo)價(jià)格核心競(jìng)品仁恒西郊花園220㎡五房（小高層）目前暫無(wú)報(bào)價(jià)，原預(yù)計(jì)6000050001300萬(wàn)（以6萬(wàn)計(jì)算）近三月均價(jià)49831元/㎡核心競(jìng)品虹橋正榮府小高層公寓126/140㎡，洋房150㎡四房，214㎡疊墅原預(yù)計(jì)600006000公寓700-800萬(wàn)，洋房900-1000萬(wàn)，疊墅1000-1300萬(wàn)（以6萬(wàn)計(jì)算）洋房46834元/㎡疊加43659元/㎡（9/10月無(wú)成交）核心競(jìng)品葛洲壩虹橋紫郡小高層116㎡、135㎡、177㎡原預(yù)計(jì)60000起5000700-1000萬(wàn)（以6萬(wàn)計(jì)算）/外圍競(jìng)品尚品華庭56-75㎡一房、76-98㎡二房，99-120㎡三房650003000360萬(wàn)-780萬(wàn)62,419元/㎡干擾競(jìng)品龍湖天璞雅筑80㎡二房，117㎡三房原報(bào)價(jià)750006000600-900萬(wàn)/干擾競(jìng)品金輝海上銘著95㎡二房130㎡三房原報(bào)價(jià)800008000760-1040萬(wàn)/干擾競(jìng)品TODTOWN天薈103㎡小三房150㎡三房177㎡四房原報(bào)價(jià)800008000800-1500萬(wàn)/第18頁(yè)/共50頁(yè)頁(yè)核心競(jìng)競(jìng)品以以開(kāi)發(fā)發(fā)商心心理預(yù)預(yù)期價(jià)格計(jì)計(jì)算，，總價(jià)價(jià)基本本在700-1000萬(wàn)萬(wàn)左右右。大虹橋橋區(qū)域域最新新峰值值成交交均價(jià)價(jià)62419元/㎡西上海海類(lèi)比比項(xiàng)目目心理理預(yù)期期單價(jià)價(jià)在7.5-8萬(wàn)萬(wàn)，但但年內(nèi)內(nèi)基本本無(wú)報(bào)報(bào)批可能能性板塊內(nèi)內(nèi)項(xiàng)目目近期期成交交均價(jià)價(jià)峰值值接近近5萬(wàn)萬(wàn)，未未來(lái)心心理預(yù)預(yù)期普普遍在在6萬(wàn)萬(wàn)左右右，總總價(jià)控控制在在700-1000萬(wàn)左右右板塊內(nèi)內(nèi)最新上上市項(xiàng)項(xiàng)目成成交均均價(jià)62000元/㎡上海西西區(qū)類(lèi)類(lèi)似新新盤(pán)心理預(yù)預(yù)期普普遍較較高，，達(dá)到到7.5-8萬(wàn)萬(wàn)，但在在政府府限價(jià)價(jià)前提提下，，短期期內(nèi)難難以實(shí)實(shí)現(xiàn)。。競(jìng)爭(zhēng)市市場(chǎng)研研判———價(jià)價(jià)格格格局競(jìng)品等級(jí)樓盤(pán)名稱(chēng)規(guī)?？墒鄞媪课词圬浟亢罄m(xù)推案計(jì)劃核心競(jìng)品仁恒西郊花園24萬(wàn)78套（已有預(yù)證，備案價(jià)5-5.5萬(wàn)）約350套左右后續(xù)78套原本在重新備案提高價(jià)格，目前未獲批核心競(jìng)品虹橋正榮府15.3萬(wàn)209套約320套左右56套小高層公寓及32套洋房已取得預(yù)證，目前暫不售。公寓備案價(jià)53000-56800，洋房54000-61000核心競(jìng)品葛洲壩虹橋紫郡6.2萬(wàn)-286套原計(jì)劃11月底報(bào)批預(yù)證，目前尚未報(bào)批外圍競(jìng)品尚品華庭8.3萬(wàn)31套388套9月中旬首開(kāi)，首批基本售罄，后續(xù)開(kāi)盤(pán)將在17年中干擾競(jìng)品龍湖天璞雅筑16.3萬(wàn)-1640套原計(jì)劃11月開(kāi)盤(pán)，目前受預(yù)證影響延遲至17年干擾競(jìng)品金輝海上銘著9.9萬(wàn)-652套工程節(jié)點(diǎn)12月初申領(lǐng)預(yù)證，目前尚未申領(lǐng)干擾競(jìng)品TODTOWN天薈70萬(wàn)，住宅9萬(wàn)-525套工程節(jié)點(diǎn)未到，預(yù)計(jì)17年3月可申請(qǐng)預(yù)證，由于閔行區(qū)政府參股，首批上市價(jià)格有可能控制在第19頁(yè)/共50頁(yè)頁(yè)合計(jì)可可售量量：318套待推量量：4134套套競(jìng)爭(zhēng)市市場(chǎng)研研判———未未來(lái)供供應(yīng)走走勢(shì)板塊內(nèi)內(nèi)基本本處于于無(wú)房房可售售狀態(tài)態(tài)，可可售存存量?jī)H僅318套套，四四季度度預(yù)計(jì)計(jì)加推推項(xiàng)目目受到到政府府限供供限價(jià)價(jià)影響響，開(kāi)盤(pán)大多多延遲17年隨隨政策及及市場(chǎng)趨趨勢(shì)明朗朗，供應(yīng)應(yīng)將逐步步放量，，市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)將趨趨于激烈烈第20頁(yè)頁(yè)/共50頁(yè)本案龍湖天璞璞金輝海上上銘著天薈悅麓麓區(qū)位規(guī)劃產(chǎn)品大虹橋生生活配套套區(qū)，依依托大虹橋及華華漕國(guó)際際社區(qū)，，地鐵上蓋嘉定江橋橋，周邊邊交通及及配套缺缺失莘莊，純純熟生活活配套莘莊，純純熟生活活配套，，5條軌軌交匯集103/150/177㎡大大戶型占占比競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)研判———競(jìng)品品對(duì)標(biāo)比比項(xiàng)目自身身規(guī)模較較大，軌軌交地鐵鐵上蓋，，住群成成規(guī)模，，相比競(jìng)競(jìng)品有一一定優(yōu)勢(shì)勢(shì)，但整整體地理理屬性偏偏弱。同屬大虹虹橋規(guī)劃劃內(nèi)，但但地處外外環(huán)外10公里里大虹橋規(guī)規(guī)劃內(nèi)，，外環(huán)沿沿線成熟熟板塊大虹橋規(guī)規(guī)劃內(nèi)，，外環(huán)沿沿線成熟熟板塊大虹橋規(guī)規(guī)劃內(nèi)，，外環(huán)沿沿線成熟熟板塊60萬(wàn)方方綜合體體，住宅宅占比53%大體量居居住區(qū)，，大規(guī)模模商配17萬(wàn)方方純公寓寓社區(qū)純居住社社區(qū)，規(guī)規(guī)劃單一一10萬(wàn)方方純公寓寓社區(qū)純居住社社區(qū)，規(guī)規(guī)劃單一一70萬(wàn)方方綜合體體，住宅宅占比13%綜合體，，但住宅宅稀少難難以形成成成居住規(guī)模89/99/120㎡㎡功能型型戶型，，翡翠系升升級(jí)精工工產(chǎn)品主打小面面積戶型型，總價(jià)價(jià)可控，，與改善偏離80㎡二二房，117㎡㎡三房，，首置首首改產(chǎn)品主打小面面積戶型型，總價(jià)價(jià)可控，，與改善偏離95-130㎡㎡首改型型產(chǎn)品剛改及改改善需求求較大主打改善善需求第21頁(yè)頁(yè)/共50頁(yè)標(biāo)桿項(xiàng)目目上市重重疊，產(chǎn)產(chǎn)品各有有千秋，，銷(xiāo)售量量勢(shì)必分分化市場(chǎng)重回回產(chǎn)品力力競(jìng)爭(zhēng)，，銷(xiāo)售力力競(jìng)爭(zhēng)階階段競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)研判———總結(jié)結(jié)16年對(duì)對(duì)市場(chǎng)期期望值較較高，導(dǎo)導(dǎo)致部分分供量延延遲至17年集集中放量量，市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)局面趨趨于嚴(yán)峻峻天空之城城如何突突破重圍圍，確立其大大虹橋標(biāo)標(biāo)桿項(xiàng)目目地位第22頁(yè)頁(yè)/共50頁(yè)天空之城城市場(chǎng)應(yīng)應(yīng)對(duì)———產(chǎn)品抗抗風(fēng)險(xiǎn)能能力強(qiáng)本案戶型型主力戶戶型面積積控制得得當(dāng)，總總價(jià)控制制在1000萬(wàn)萬(wàn)以內(nèi)，，抗風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)能力強(qiáng)強(qiáng)天空之城城面積段段競(jìng)品面積積段分布布競(jìng)品總價(jià)價(jià)段分布布天空之城城總價(jià)段段第23頁(yè)頁(yè)/共50頁(yè)客戶居住住區(qū)域（投資兼兼自?。┨炜罩浅鞘袌?chǎng)應(yīng)應(yīng)對(duì)———客戶群群定位穩(wěn)穩(wěn)定本案客群群定位清清晰，尤尤其限貸貸新政之之后，改改善型客客戶承價(jià)價(jià)能力削削弱，對(duì)對(duì)于本案案這類(lèi)控總價(jià)價(jià)產(chǎn)品迎迎來(lái)機(jī)遇遇客戶戶籍籍本案主力力客群：：客戶工作作區(qū)域虹一代———大虹虹橋商務(wù)務(wù)區(qū)產(chǎn)業(yè)業(yè)人群（首置首改為為主）古二代———大西西區(qū)置換換客戶（首改置置換）鍍金代———涉外外客戶第24頁(yè)頁(yè)/共50頁(yè)天空之城城市場(chǎng)應(yīng)應(yīng)對(duì)———產(chǎn)品力力展現(xiàn)更更強(qiáng)17年周周邊區(qū)域域更趨成成熟，項(xiàng)項(xiàng)目自身身規(guī)劃更更加明晰晰，產(chǎn)品品力展示示更強(qiáng)17號(hào)線線17年年底建成成通車(chē)二期住宅宅啟動(dòng)、、商業(yè)規(guī)規(guī)劃明晰晰17年大大虹橋板板塊一期期集中建建成，龍龍湖天街街、協(xié)信信天地、萬(wàn)科中中心等商配配項(xiàng)目正式式開(kāi)業(yè)第25頁(yè)/共50頁(yè)頁(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)：集中上市市，競(jìng)爭(zhēng)激激烈，價(jià)格回歸，，成交分化化市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)大勢(shì)：供應(yīng)放量量，成交趨趨弱，內(nèi)部條件產(chǎn)品機(jī)會(huì)：小面積，，抗風(fēng)險(xiǎn)價(jià)格在徘徊徊向下客戶機(jī)會(huì)：客戶定位位清晰穩(wěn)定定展示機(jī)會(huì)：產(chǎn)品展示示力增強(qiáng)總結(jié)17年市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境惡劣劣，但抓緊緊機(jī)遇，放放大優(yōu)勢(shì)，，本案仍存存在致勝機(jī)機(jī)會(huì)其他11%客戶研判天空之城客客戶構(gòu)成：：閔行區(qū)是是天空之城城的主要客客戶來(lái)源地地，其他主主要集中主力客戶區(qū)區(qū)域：閔行行占次主力客戶戶區(qū)域：長(zhǎng)長(zhǎng)寧占23%（主主要要為為古古北北5%、、天山山4%、、中中山山公公園園3%、、其他他11%））、青青浦浦18%；；次要要客客戶戶區(qū)區(qū)域域：：浦浦東東、、徐匯匯各各占占7%，，外外籍籍客客戶戶占4%（（外外籍籍主主要要為為韓韓國(guó)國(guó)、、臺(tái)灣灣客客戶戶））。。第26頁(yè)頁(yè)/共共50頁(yè)頁(yè)其他他11%29%（（主主要要為為虹虹橋橋9%、、七七寶6%、、九九亭亭2%、、莘莘莊莊2%、、閔行行其其他他11%））；；古北北5%天山山4%中山山公公園園3%在長(zhǎng)長(zhǎng)寧寧、、青青浦浦、、徐徐匯匯、、浦浦東東，，居居住住在在閔閔行行、、長(zhǎng)長(zhǎng)寧寧區(qū)區(qū)的的韓韓國(guó)國(guó)、、臺(tái)臺(tái)灣灣客客戶戶也也占占到一定的比例例。虹橋9%七寶6%九亭2%%莘莊2%%客戶研判天空之城客戶戶構(gòu)成：天空空之城客戶構(gòu)構(gòu)成：閔行區(qū)區(qū)是天空之城城的主要客戶戶來(lái)源地，其他主主要集中在長(zhǎng)長(zhǎng)寧、青浦、、徐匯、浦東東，居住在閔閔行、長(zhǎng)寧區(qū)區(qū)的韓國(guó)、臺(tái)灣客客戶也占到一一定的比例。。青浦區(qū)18%徐涇、趙巷、、青浦老城。浦東區(qū)7%徐匯區(qū)7%客戶地圖分析析：閔行+長(zhǎng)寧+青浦此類(lèi)區(qū)域客戶戶相比較來(lái)說(shuō)說(shuō)離項(xiàng)目較近，，以距離優(yōu)先先，包含部分居住住在附近板塊塊的韓國(guó)、臺(tái)灣灣客戶。徐匯+浦東主要以投資及及給小孩買(mǎi)為為主，部分為置置換。第27頁(yè)/共共50頁(yè)七寶6%虹橋9%九亭2%古北5%天山4%中山公園3%長(zhǎng)寧其他9%閔行其他11%莘莊2%第28頁(yè)/共共50頁(yè)目錄?項(xiàng)目現(xiàn)狀?市場(chǎng)及客戶?核心價(jià)值?現(xiàn)場(chǎng)節(jié)點(diǎn)及展展示提升?產(chǎn)品升級(jí)?銷(xiāo)售目標(biāo)及推推售節(jié)點(diǎn)?推廣策略?費(fèi)用鋪排及經(jīng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)區(qū)域高度借力大虹橋發(fā)發(fā)展未來(lái)項(xiàng)目有更更多可能性城市高度助力城市未來(lái)來(lái)發(fā)展接軌全球TOD開(kāi)發(fā)模式式品牌高度萬(wàn)科全新品類(lèi)類(lèi)打造萬(wàn)科特色色的TOD發(fā)發(fā)展模式項(xiàng)目整體定位位：從城市和和品牌維度項(xiàng)目定位城市共同體高于綜合體優(yōu)于國(guó)際社區(qū)區(qū)探索萬(wàn)科打造造地鐵上蓋TOD產(chǎn)品新新模式對(duì)位創(chuàng)智中產(chǎn)產(chǎn)客群核心價(jià)值主張張這個(gè)城市還有有變得更好的的可能第29頁(yè)/共共50頁(yè)第30頁(yè)/共共50頁(yè)城市共同體高于綜合體優(yōu)于國(guó)際社區(qū)區(qū)探索萬(wàn)科打造造地鐵上蓋TOD產(chǎn)品的的新模式2017年項(xiàng)項(xiàng)目定位的落落地2017年多多業(yè)態(tài)呈現(xiàn)給給創(chuàng)智中產(chǎn)住宅推售、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景呈現(xiàn)現(xiàn)、商業(yè)規(guī)劃劃推進(jìn)確定、、會(huì)所規(guī)劃確定定、17號(hào)線線繼續(xù)完成各各項(xiàng)工程節(jié)點(diǎn)點(diǎn)等第31頁(yè)/共共50頁(yè)2017年項(xiàng)項(xiàng)目定位的落落地對(duì)于創(chuàng)智中產(chǎn)產(chǎn)2017年【【城市共同體】多業(yè)業(yè)態(tài)TOD模式式呈現(xiàn)，意味一一種全全新的的未來(lái)來(lái)生活活方式式的開(kāi)開(kāi)啟，，城市文文明的的遞進(jìn)進(jìn)，創(chuàng)智中中產(chǎn)進(jìn)進(jìn)入一一種全新的的文明明形態(tài)，，開(kāi)創(chuàng)一個(gè)新新的時(shí)時(shí)代，，讓這個(gè)城城市還還有變變得更更好的的可能能。第32頁(yè)/共50頁(yè)頁(yè)一個(gè)新新文明明的開(kāi)開(kāi)始新文明明，將將在人人與自自然和和諧的的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)人與與人更更大的的和諧諧。人類(lèi)文文明經(jīng)經(jīng)歷不不同的的發(fā)展展，從從農(nóng)業(yè)業(yè)文明明到工工業(yè)文文明，，再到到當(dāng)今今的科科技文文明，，最終人人類(lèi)會(huì)會(huì)向生生態(tài)文文明邁邁進(jìn)，，進(jìn)入入一種種全新新的文文明形形態(tài)，，這就就是新新文明明。對(duì)于本本案來(lái)來(lái)說(shuō)，，“新新文明明”同同樣適適合，，住宅、、商業(yè)業(yè)、軌軌道、、辦公公等多多業(yè)態(tài)態(tài)的融融合，，萬(wàn)科科全新新TOD品品類(lèi)【【城市市共同同體】】的開(kāi)開(kāi)創(chuàng)，，對(duì)于上上海、、對(duì)于于萬(wàn)科科來(lái)說(shuō)說(shuō)，一一個(gè)前前所未未有的的“新新文明明”已已然誕誕生。。2017年年項(xiàng)目目全新新占位位：基基礎(chǔ)核核心價(jià)價(jià)值主主張?jiān)僭偬嵘?017年年[城城市共共同體體]呈呈現(xiàn)正式開(kāi)開(kāi)啟創(chuàng)創(chuàng)智中中產(chǎn)對(duì)對(duì)“新新文明明”的的想象象2017年年項(xiàng)目目?jī)r(jià)值值占位位第33頁(yè)/共50頁(yè)頁(yè)之于客客戶倡導(dǎo)創(chuàng)創(chuàng)智中中產(chǎn)階階層的理想想生活活，實(shí)實(shí)踐美好城城市的的目標(biāo)標(biāo)之于萬(wàn)萬(wàn)科萬(wàn)科城城市配配套商商的集中實(shí)實(shí)踐，，與城城市發(fā)展相相互融融合，，命運(yùn)共同同之于虹虹橋通過(guò)對(duì)對(duì)土地地價(jià)值值的升級(jí)，，為虹虹橋注注入活力能能量之于上上海立足上上海再再城市市化發(fā)展，，對(duì)應(yīng)追追求卓卓越的的全球城市市目標(biāo)標(biāo)2017年年項(xiàng)目目全新新占位位：基基礎(chǔ)核核心價(jià)價(jià)值主主張?jiān)僭偬嵘粋€(gè)新文明明的開(kāi)始·【城市共同體】?jī)r(jià)值落位·大虹橋TOD地鐵17號(hào)線城市共同體大城氣質(zhì)人性化的公共空間優(yōu)化步行系統(tǒng)家庭體驗(yàn)式商業(yè)豐富的交通流線全新一代室內(nèi)精裝體系國(guó)際教育醫(yī)療萬(wàn)科品牌大虹橋商務(wù)區(qū)，上海發(fā)展新氣象全球領(lǐng)先TOD地鐵上蓋模式地鐵17號(hào)線，快速連接出行便利萬(wàn)科特色TOD全新品類(lèi)住宅、商業(yè)、SOHO、幼兒園多種業(yè)態(tài)符合兼顧城市生態(tài)，打造24小時(shí)活力空間構(gòu)建綠軸、水軸和光軸三種維度的綠色生活方式日本設(shè)計(jì)公司，家庭體驗(yàn)式商業(yè)打造風(fēng)雨連廊，綠色全部覆蓋步行、自行車(chē)出行系統(tǒng)；沿街商業(yè)布局萬(wàn)科精工住宅全新力作8所國(guó)際學(xué)校，2所國(guó)際醫(yī)療配套城市配套服務(wù)商第34頁(yè)/共50頁(yè)頁(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值體體系構(gòu)建：：十二大領(lǐng)領(lǐng)先價(jià)值體體系一個(gè)新文明明的開(kāi)始項(xiàng)目核心主主張這個(gè)城市還還有變得更更好的可能能2017價(jià)價(jià)值占位第35頁(yè)/共50頁(yè)頁(yè)目錄?項(xiàng)目現(xiàn)狀?市場(chǎng)及客戶戶?核心價(jià)值?現(xiàn)場(chǎng)節(jié)點(diǎn)及及展示提升升?產(chǎn)品升級(jí)?銷(xiāo)售目標(biāo)及及推售節(jié)點(diǎn)點(diǎn)?推廣策略?費(fèi)用鋪排及及經(jīng)營(yíng)指標(biāo)標(biāo)第36頁(yè)/共50頁(yè)頁(yè)景觀示范段段展示提升升二期示范單單位開(kāi)放展展示工法展示間間開(kāi)放2017年年展示提升升內(nèi)容活動(dòng)舉辦地地外立面展示示第37頁(yè)/共50頁(yè)頁(yè)1、景觀示示范段展示示提升展示背景：：2017年重要節(jié)節(jié)點(diǎn)：現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)住宅間景景觀展示不不足（組團(tuán)團(tuán)景觀未開(kāi)開(kāi)放、缺乏乏大型室外活動(dòng)場(chǎng)地地）展示目的：：①宅間組組團(tuán)體驗(yàn)，，產(chǎn)品外立面面展示，打造示范范段生活化化場(chǎng)景；②為線下活動(dòng)提提供場(chǎng)地。展示內(nèi)容容：新開(kāi)開(kāi)放景觀觀示范段段展示宅宅間組團(tuán)團(tuán)景觀特色色及建筑外立立面材質(zhì)質(zhì)展示位置置156㎡㎡示范單單位選址址售樓中中心位置置第38頁(yè)頁(yè)/共50頁(yè)??4房寬廳廳2廚3衛(wèi)雙套房空空間格局局電梯獨(dú)立立入戶2、二期期156㎡示范范單位開(kāi)開(kāi)放展示示展示目的的：二期期新產(chǎn)品品面市，，進(jìn)一步步提升示示范區(qū)產(chǎn)產(chǎn)品力和和打擊力力展示內(nèi)容容：156㎡示示范單位位156㎡㎡示范單單位戶型平面面圖第39頁(yè)頁(yè)/共50頁(yè)工藝工法法展示間間位置現(xiàn)場(chǎng)展示故事事線在2016年基礎(chǔ)上上進(jìn)行進(jìn)一步步升級(jí)，以沉沉浸式體驗(yàn)使使客戶對(duì)TOD的居居住空間尺尺度、二期會(huì)所進(jìn)行前置視視覺(jué)體驗(yàn),工藝工法法現(xiàn)場(chǎng)展示示向客戶展展示精工細(xì)節(jié)，輸出產(chǎn)品品工匠精神神。將此區(qū)域空空間進(jìn)行合合理分割，，劃分三大大板塊展示示內(nèi)容：?全息影像形形式展示部部分?精品部件工工藝展示部部分?TOD概念念空間尺度度體驗(yàn)3、工法展展示間開(kāi)放放精品部件工工藝展示深入解析實(shí)實(shí)體部件及及工藝工法法，解讀工匠精精神，凝練練說(shuō)辭，形形成核心打擊力力第40頁(yè)/共50頁(yè)頁(yè)會(huì)所全息體體驗(yàn)?zāi)M空氣系系統(tǒng)會(huì)所所全全息息體體驗(yàn)驗(yàn)投影與實(shí)實(shí)物結(jié)合合方式展展示石材材TOD開(kāi)開(kāi)發(fā)模式式社區(qū)空空間體驗(yàn)驗(yàn)精品部件件實(shí)體展展示3、工法法展示間間開(kāi)放全息投影影沉浸式式體驗(yàn)展示內(nèi)容容：通過(guò)過(guò)全息形形式表現(xiàn)現(xiàn)二期會(huì)所、表表現(xiàn)TOD開(kāi)發(fā)發(fā)模式下下的居住住空間尺度度，進(jìn)行行虛擬現(xiàn)現(xiàn)實(shí)的未未來(lái)生活場(chǎng)景體體驗(yàn)，打打擊客戶戶痛點(diǎn)第41頁(yè)頁(yè)/共50頁(yè)3、工法法展示間間開(kāi)放?全息投影影落地展展示時(shí)間間排布?工藝工法法落地展展示時(shí)間間排布全息投投影優(yōu)優(yōu)秀案例收收集、、全息投影影供應(yīng)應(yīng)商尋源征征集立項(xiàng)，，招采采組啟動(dòng)動(dòng)招標(biāo)標(biāo)技術(shù)標(biāo)標(biāo)開(kāi)標(biāo)標(biāo)評(píng)標(biāo)設(shè)計(jì)見(jiàn)見(jiàn)面答疑疑會(huì)全息展展示內(nèi)內(nèi)容設(shè)計(jì)計(jì)第一一次供圖圖風(fēng)格測(cè)測(cè)試工廠硬硬件測(cè)試初稿測(cè)測(cè)試小樣提提交硬件進(jìn)進(jìn)場(chǎng)公司內(nèi)內(nèi)部測(cè)測(cè)試終稿提提交展示落落地設(shè)計(jì)二二次供圖工藝工工法優(yōu)優(yōu)秀供應(yīng)商商尋源源征集立項(xiàng)，，招采采組啟動(dòng)動(dòng)招標(biāo)標(biāo)技術(shù)標(biāo)開(kāi)標(biāo)標(biāo)評(píng)標(biāo)采購(gòu)部、項(xiàng)目部答疑場(chǎng)地測(cè)評(píng)，，工程亮點(diǎn)提提交，展示材材質(zhì)第一輪確確認(rèn)展示方案項(xiàng)項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)計(jì)部會(huì)審搭建進(jìn)場(chǎng)展示落地工程亮點(diǎn)二二次提交，展示示材質(zhì)第二輪確確認(rèn)項(xiàng)目部審核，展示微調(diào)第42頁(yè)/共50頁(yè)頁(yè)目錄?項(xiàng)目現(xiàn)狀?市場(chǎng)及客戶戶?核心價(jià)值?現(xiàn)場(chǎng)節(jié)點(diǎn)及及展示提升升?產(chǎn)品升級(jí)?銷(xiāo)售目標(biāo)及及推售節(jié)點(diǎn)點(diǎn)?推廣策略?費(fèi)用鋪排及及經(jīng)營(yíng)指標(biāo)標(biāo)第43頁(yè)/共共50頁(yè)提升目的：二二期新產(chǎn)品面面市，戶型進(jìn)進(jìn)一步優(yōu)化提提升，形成對(duì)對(duì)位客戶居住住需求的產(chǎn)品品力和打擊力160產(chǎn)品戶戶型優(yōu)化提升升第44頁(yè)/共共50頁(yè)160戶型產(chǎn)產(chǎn)品配置提升升160戶型在在一期產(chǎn)品裝裝修配置基礎(chǔ)之上，，廚房配置增增加電磁爐、紅紅酒柜，次衛(wèi)衛(wèi)五金-漢斯格格雅升級(jí)恒溫溫功能l住宅室內(nèi)配置標(biāo)準(zhǔn)l人性化設(shè)計(jì)第45頁(yè)/共共50頁(yè)目錄?項(xiàng)目現(xiàn)狀?市場(chǎng)及客戶?核心心價(jià)價(jià)值值?現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)及及展展示示提提升升?產(chǎn)品品升升級(jí)級(jí)?銷(xiāo)售售目目標(biāo)標(biāo)及及推推售售節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)?推廣廣策策略略?費(fèi)用用鋪鋪排排及及經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)指指標(biāo)標(biāo)第46頁(yè)頁(yè)/共共50頁(yè)頁(yè)??經(jīng)過(guò)過(guò)2016年年市場(chǎng)場(chǎng)沉沉淀淀，，項(xiàng)項(xiàng)目目以以““城市市反反思思”事事件件輸輸出出““這個(gè)城城市還還有變變得更更好的的可能能”獲得得市場(chǎng)認(rèn)知知和認(rèn)認(rèn)可，，既是是整個(gè)個(gè)項(xiàng)目的的廣告告語(yǔ)也是項(xiàng)目品品牌核核心。針對(duì)2017年年傳播目目標(biāo)，，在保保持項(xiàng)項(xiàng)目品品牌核核心的的基礎(chǔ)礎(chǔ)上提提出新的推推廣主主題，為項(xiàng)項(xiàng)目在在市場(chǎng)場(chǎng)注入入新的熱度度，達(dá)成成新的品品牌高高度。2017年年度推推廣主主題項(xiàng)目品品牌廣廣告語(yǔ)語(yǔ)這個(gè)城城市還還有變變得更更好的的可能能2017年年廣告告主題題一個(gè)新新文明明的開(kāi)開(kāi)始2018201920202016年年項(xiàng)目精精神傳傳達(dá)樹(shù)立高高度這個(gè)城城市還還有變變得更好好的可可能第47頁(yè)/共50頁(yè)頁(yè)2017年年項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值落落位樹(shù)立權(quán)權(quán)威一個(gè)新新文明明的開(kāi)開(kāi)始2018年年項(xiàng)目生生活傳傳達(dá)樹(shù)立影影響……視覺(jué)表表現(xiàn)項(xiàng)目傳傳播規(guī)規(guī)劃第48頁(yè)/共50頁(yè)頁(yè)創(chuàng)作方方向一一從“這這個(gè)城城市還還有變變得更更好的的可能能”暢暢想提提出，，到“一一個(gè)新新文明明的開(kāi)開(kāi)始””的回回應(yīng)。。延續(xù)2016年年主形象象大開(kāi)開(kāi)大合合的表現(xiàn)現(xiàn)方式式，2017年年主形形象創(chuàng)創(chuàng)作上上，繼繼續(xù)保保持國(guó)際化化、城市感感、未來(lái)感的大場(chǎng)景景營(yíng)造造。并通過(guò)過(guò)元素素更具具象的的演繹繹，進(jìn)進(jìn)行畫(huà)畫(huà)面升升級(jí)。。第49頁(yè)/共50頁(yè)頁(yè)畫(huà)面示例表現(xiàn)一第50頁(yè)/共50頁(yè)頁(yè)畫(huà)面示例表現(xiàn)二第51頁(yè)/共50頁(yè)頁(yè)光軸綠軸水軸創(chuàng)作方向二二基于2017年[城城市共同體體]的逐漸漸落位直接以項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)價(jià)值創(chuàng)作視覺(jué)符號(hào)表表現(xiàn)第52頁(yè)/共50頁(yè)頁(yè)第53頁(yè)/共50頁(yè)頁(yè)第54頁(yè)/共50頁(yè)頁(yè)第55頁(yè)/共50頁(yè)頁(yè)第56頁(yè)/共50頁(yè)頁(yè)新的視覺(jué)符符號(hào)將融入入2017年的新視視覺(jué)形象，，配合大場(chǎng)景景項(xiàng)目效果果圖，利用充分的的細(xì)節(jié)表現(xiàn)現(xiàn)，營(yíng)銷(xiāo)“新文文明”意志志下的項(xiàng)目目新的產(chǎn)品品價(jià)值。第57頁(yè)/共50頁(yè)頁(yè)第58頁(yè)/共50頁(yè)頁(yè)第59頁(yè)/共50頁(yè)頁(yè)意向客戶共共490組組朋友介紹隨著項(xiàng)目前前期在全上海的知知名度打開(kāi)，越來(lái)來(lái)越多的人開(kāi)始通通過(guò)口碑傳播的形形式向朋友推薦帶客通充分利用上上海萬(wàn)科平臺(tái)客戶戶資源陣地包裝通過(guò)售樓中中心外立面、示范范區(qū)包裝、圍墻和和氛圍旗吸引很多多青浦本地周邊人人群和路過(guò)客戶網(wǎng)絡(luò)廣告搜房、安居居客和百度網(wǎng)絡(luò)渠渠道來(lái)源相加有17.4%，躍居第二大大有效媒體平臺(tái)，，其中搜房表現(xiàn)最最有效巡展除了項(xiàng)目前前期針對(duì)目標(biāo)客群群在西郊百聯(lián)、天天山百盛和中環(huán)百百聯(lián)、還在萬(wàn)科老老業(yè)主社區(qū)進(jìn)行線線下巡展拓客戶外大牌戶外配合其其他渠道，主要攔攔截的是閔行客群群，所以在整個(gè)媒媒體渠道影響力有有限微信朋友圈圈利用項(xiàng)目團(tuán)團(tuán)隊(duì)包括營(yíng)銷(xiāo)物業(yè)業(yè)，及在上海萬(wàn)科科內(nèi)部、第三方媒體體人朋友圈影響力力，設(shè)計(jì)朋友圈廣廣告海報(bào)投放2017年年意向客戶戶渠道分析析?通過(guò)渠道分分析，2017年渠道上繼繼續(xù)加強(qiáng)上上海萬(wàn)科資源源優(yōu)勢(shì)嫁接接，陣地包裝推推陳出新，，網(wǎng)絡(luò)廣告媒媒體的長(zhǎng)期期合作，配合合節(jié)點(diǎn)線下下巡展的持續(xù)續(xù)進(jìn)行，還還有朋友圈高高性價(jià)比的的投放。?品牌認(rèn)知轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)認(rèn)可，越越來(lái)越多口碑碑傳播推薦薦項(xiàng)目，為后后期項(xiàng)目宣宣傳建立基礎(chǔ)礎(chǔ)。一期16地地塊推售二期05地地塊推售一個(gè)新文明明的開(kāi)始因市場(chǎng)政策策需求，項(xiàng)項(xiàng)目需拿到到預(yù)售許可可證后開(kāi)始始正式線上推廣，，與傳統(tǒng)前前期長(zhǎng)時(shí)間間段推廣不不同，通過(guò)過(guò)事件、產(chǎn)品價(jià)值值直接輸輸出，集中在在短期內(nèi)集集中引爆爆市場(chǎng)，，助力及時(shí)銷(xiāo)銷(xiāo)售本項(xiàng)目為為五年長(zhǎng)長(zhǎng)銷(xiāo)項(xiàng)目目，通過(guò)過(guò)實(shí)時(shí)項(xiàng)項(xiàng)目有利動(dòng)態(tài)態(tài)信息的的傳遞，，線下活活動(dòng)及現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)展示的輸輸出，建建立項(xiàng)目目客群文文化認(rèn)知知，長(zhǎng)期樹(shù)立立客戶品品牌認(rèn)可可度，增強(qiáng)市市場(chǎng)口碑傳播，增加客戶戶基數(shù)第60頁(yè)頁(yè)/共50頁(yè)2017年?duì)I銷(xiāo)銷(xiāo)策略主主線2+1營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏奏（2次銷(xiāo)銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)點(diǎn)）（1個(gè)客客戶價(jià)值值認(rèn)知長(zhǎng)長(zhǎng)線）第61頁(yè)頁(yè)/共50頁(yè)2017年全年年?duì)I銷(xiāo)計(jì)計(jì)劃1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月一期16地塊推推售二期05地塊推推售線上推推廣戶外廣廣告/網(wǎng)絡(luò)絡(luò)廣告/微信信大號(hào)號(hào)/微信朋朋友圈圈/總總辦媒體體資源源這個(gè)城城市還還有變變得更更好的的可能能一個(gè)新新文明明的開(kāi)開(kāi)始推廣主題①發(fā)布會(huì)會(huì)預(yù)告；②炒作作項(xiàng)目TOD[城城市共同同體]①地鐵包包車(chē)事件件；②釋放放項(xiàng)目?jī)r(jià)值值戶型、開(kāi)開(kāi)放社區(qū)、、大虹橋價(jià)值點(diǎn)針對(duì)組組團(tuán)亮亮點(diǎn)綠軸、、公共共空間打造造、戶戶型特點(diǎn)、交房房時(shí)與開(kāi)業(yè)業(yè)時(shí)間間接近的商業(yè)配套，，通過(guò)各各媒體體進(jìn)行傳播播①配合合大虹橋橋企業(yè)業(yè)入駐駐、開(kāi)開(kāi)業(yè)對(duì)大虹虹橋進(jìn)行炒炒作；；②17號(hào)線線工程程節(jié)點(diǎn)點(diǎn)的炒作作；③TOD模模式和和【城城市共共同體體】的炒作作；①舉辦辦發(fā)布布會(huì)，占位位上海海萬(wàn)科科TOD產(chǎn)產(chǎn)品全新新品類(lèi)類(lèi)[城城市共共同體體]正正式亮亮相；；②夜場(chǎng)場(chǎng)暖場(chǎng)場(chǎng)活動(dòng)動(dòng)對(duì)位目目標(biāo)客客群““創(chuàng)智智中產(chǎn)產(chǎn)”，，以線線下為為主增增加接接觸點(diǎn)點(diǎn)，通通過(guò)項(xiàng)項(xiàng)目氣氣質(zhì)調(diào)調(diào)性匹配的的品牌跨跨界合合作，讓目目標(biāo)客客群接接收到到UNI-CITY所倡倡導(dǎo)的的生活活方式式，并并通過(guò)合合作品品牌客客戶基基礎(chǔ)增增加項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)傳遞遞的對(duì)對(duì)象；；①開(kāi)放放16地塊塊側(cè)門(mén)門(mén)中心綠綠地，展示示建筑筑外立立面，，并成成為活活動(dòng)空空間，，定期期舉辦辦活動(dòng)動(dòng)；②開(kāi)放工法法展示間間，通過(guò)全全息投影影展示新新的TOD模式式【城市共同同體】及工法法硬件展展示。①TOD論壇②案場(chǎng)暖暖場(chǎng)活動(dòng)動(dòng)二期156平平米新戶戶型示范線下活動(dòng)展示手段線下拓客渠道道①公司內(nèi)部部傳播；②老帶新新：一期銷(xiāo)售售后維護(hù)護(hù)老客戶戶，舉辦辦老帶新新活動(dòng)；；③團(tuán)購(gòu)：線下聯(lián)聯(lián)動(dòng)資源源，進(jìn)行行團(tuán)購(gòu)洽洽談巡展①老社區(qū)區(qū)巡展；；②商圈巡巡展①老社區(qū)區(qū)巡展；；②商圈巡巡展一期推售售策略背景：因因市場(chǎng)政政策變化化，項(xiàng)目目需拿到到預(yù)售許許可證后后開(kāi)始正正式線上上推廣，，與傳統(tǒng)統(tǒng)前期長(zhǎng)長(zhǎng)時(shí)間段推推廣不同同，集中中在短期內(nèi)集集中引爆爆市場(chǎng)。短蓄短爆爆前一周預(yù)預(yù)熱期地推提前前+線上預(yù)熱熱集中推售售期線上集中中傳播+線下活動(dòng)動(dòng)不斷因傳播線線上到線線下有延延遲，動(dòng)作必須須提前才才能保證證集中推推售期有足夠的的到訪客客戶第62頁(yè)頁(yè)/共50頁(yè)第63頁(yè)/共50頁(yè)頁(yè)D1D2D3D4D5D6D7D8D9D10前一周周預(yù)熱熱期發(fā)布會(huì)開(kāi)盤(pán)集中推廣一期推售計(jì)計(jì)劃地推提前①七寶萬(wàn)科廣廣場(chǎng)做外展陣地地②邀請(qǐng)萬(wàn)科老老業(yè)主到售樓處處舉辦活動(dòng)如喝喝下午茶線上預(yù)熱①發(fā)布會(huì)預(yù)告告②聯(lián)合總辦媒媒體資源，以第第三方媒體角度度炒作TOD核爆擴(kuò)散理理論傳播效果延延遲，通過(guò)過(guò)事件第一一天推廣一一炮而火??！線上線下同同步釋放產(chǎn)產(chǎn)品銷(xiāo)售信信息線上上集集中中傳傳播播?上媒媒體體全全新新插插畫(huà)畫(huà)視視覺(jué)覺(jué)符符號(hào)號(hào)和和銷(xiāo)銷(xiāo)售售信信息息釋釋放放，，以以地鐵包車(chē)為事事件，聯(lián)合各家媒媒體各個(gè)角度炒作作，包括社會(huì)會(huì)新聞、生活活類(lèi)、藝術(shù)時(shí)時(shí)尚類(lèi)、廣告告類(lèi)、地產(chǎn)類(lèi)類(lèi)；?同步釋放項(xiàng)目目?jī)r(jià)值戶型、開(kāi)放社社區(qū)、大虹橋橋價(jià)值點(diǎn)；線下活動(dòng)不斷斷?舉辦發(fā)布會(huì)，占位上海萬(wàn)萬(wàn)科TOD產(chǎn)產(chǎn)品全新品類(lèi)類(lèi)[城市共同同體]正式亮亮相；?配合客戶平時(shí)時(shí)到案場(chǎng)空閑閑時(shí)間，線下下策劃夜場(chǎng)活動(dòng)，以暖場(chǎng)活動(dòng)動(dòng)為主，打造味聽(tīng)盛宴，客戶可與親親朋好友到現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)品嘗美食食美酒的同時(shí)時(shí)，每天一個(gè)個(gè)音樂(lè)主題夜夜。第64頁(yè)/共共50頁(yè)營(yíng)銷(xiāo)亮點(diǎn)-[城市共同體體]概念宣傳傳片和插畫(huà)長(zhǎng)長(zhǎng)卷??邀請(qǐng)國(guó)國(guó)際團(tuán)團(tuán)隊(duì)以以全息投投影+3D新穎的的手法法意向向展示示項(xiàng)目目?jī)r(jià)值值，傳傳遞項(xiàng)項(xiàng)目城市共共生、、未來(lái)來(lái)生活活場(chǎng)景景調(diào)性性；邀請(qǐng)插插畫(huà)藝藝術(shù)家家以超現(xiàn)實(shí)實(shí)手法法創(chuàng)作了了藝術(shù)術(shù)長(zhǎng)卷卷，體體現(xiàn)上海城城市發(fā)發(fā)展軸軸，傳遞遞項(xiàng)目目城市共共生的理念念。第65頁(yè)/共50頁(yè)頁(yè)目錄?項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)狀?市場(chǎng)及及客戶戶?核心價(jià)價(jià)值?現(xiàn)場(chǎng)節(jié)節(jié)點(diǎn)及及展示示提升升?產(chǎn)品升升級(jí)?銷(xiāo)售目目標(biāo)及及推售售節(jié)點(diǎn)點(diǎn)?推廣策策略?費(fèi)用鋪鋪排及及經(jīng)營(yíng)營(yíng)指標(biāo)標(biāo)年份網(wǎng)絡(luò)廣告戶外影視廣告電臺(tái)策劃及咨詢費(fèi)派單推廣活動(dòng)費(fèi)巡展銷(xiāo)售代理費(fèi)及傭金銷(xiāo)售資料費(fèi)模型禮品包裝制作費(fèi)物業(yè)公司服務(wù)及看房專(zhuān)車(chē)銷(xiāo)售展示區(qū)費(fèi)用合計(jì)銷(xiāo)售額營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)率20174402609030120502821503319.21103080154.12385254055155001.28%內(nèi)第66頁(yè)/共50頁(yè)頁(yè)項(xiàng)目一一期營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)費(fèi)用按按照1.28%估算算合計(jì)計(jì)2912萬(wàn)，，其中中2016年已已發(fā)生生1193萬(wàn)，，結(jié)余余1719萬(wàn)計(jì)計(jì)入2017年年?duì)I銷(xiāo)銷(xiāo)費(fèi)用用。二二期營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)費(fèi)用按按照1.28%估算算為3686.4萬(wàn)萬(wàn)，一一期二二期合合計(jì)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)費(fèi)用5405.4萬(wàn)萬(wàn)，預(yù)預(yù)計(jì)全全年總總銷(xiāo)51.5億億，全全年費(fèi)費(fèi)率控控制1.28以內(nèi)。。主要費(fèi)費(fèi)項(xiàng)說(shuō)說(shuō)明從2016年客客戶來(lái)來(lái)訪渠渠道分分析，，項(xiàng)目目主要要來(lái)訪訪渠道道為網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)廣廣告及及朋友友介紹紹，故故2017年在在圈層層營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)、企企業(yè)團(tuán)團(tuán)購(gòu)客客戶挖挖掘等渠道上上將繼續(xù)續(xù)發(fā)力，，加大宣宣傳推廣廣力度。。新政出出臺(tái)后，，同價(jià)位位段產(chǎn)品品將面臨臨更為直直接的產(chǎn)產(chǎn)品力對(duì)對(duì)比，產(chǎn)產(chǎn)品力、、提升和現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包裝故故事線打打造需著著力形成成更加完完整體系系進(jìn)行市市場(chǎng)傳播播。2017年費(fèi)效效控制（（目標(biāo)：：1.28%)第67頁(yè)頁(yè)/共50頁(yè)?THANKS成功功的的軌軌跡跡作作為為一一種種策策略略路路線線，，從從一一開(kāi)開(kāi)始始就就應(yīng)應(yīng)該該走走上上正正軌軌。。你犯犯了了中中國(guó)國(guó)人人都都容容易易犯犯的的錯(cuò)錯(cuò)誤誤就就是是太太狂狂了了。。。。管理理的的第第一一目目標(biāo)標(biāo)是是使使較較高高工工資資與與較較低低的的勞勞動(dòng)動(dòng)成成本本結(jié)結(jié)合合起起來(lái)來(lái)。。堅(jiān)持持下下去去，，成成功功就就在在下下一一個(gè)個(gè)街街角角處處等等著著你你。。做一一個(gè)個(gè)，，給給人人希希望望的的人人而而不不是是命命令令者者；；給給人人幫幫助助的的人人而而不不是是統(tǒng)統(tǒng)治治者者；；具具有有同同情情心心的的人人而而不不是是批批評(píng)評(píng)者者；；這這樣樣的的管管理理者者。。偉人之所所以偉大大，是因因?yàn)樗c與別人共共處逆境境時(shí)，別別人失去去了信心心，他卻卻下決心心實(shí)現(xiàn)自自己的目目標(biāo)。1月-231月-2321:2421:2421:24:50如果有一一個(gè)項(xiàng)目目，首先先要考慮慮有沒(méi)有有人來(lái)做做。如果果沒(méi)有人人做，就就要放棄棄，這是是一個(gè)必必要條件件。不創(chuàng)新，，就滅亡亡。破產(chǎn)是一一種暫時(shí)時(shí)的困境境，貧困困是一種種思想的的狀態(tài)。?？沙掷m(xù)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的惟惟一優(yōu)勢(shì)勢(shì)來(lái)自于于超過(guò)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手的創(chuàng)新新能力。。20世紀(jì)是生產(chǎn)率率的世紀(jì)，21世紀(jì)是質(zhì)量的的世紀(jì)。在漫漫長(zhǎng)長(zhǎng)的的人人生生旅旅途途中中，，有有時(shí)時(shí)要要苦苦苦苦撐撐持持暗暗無(wú)無(wú)天天日日的的境境遇遇；；有有時(shí)時(shí)卻卻風(fēng)風(fēng)光光絕絕頂頂，，無(wú)無(wú)人人能能比比。。05-1月月-231月月-2321:2421:24:50企業(yè)業(yè)的的執(zhí)執(zhí)行行力力靠靠的的就就是是紀(jì)紀(jì)律律。。管理理層層次次越越少少越越好好。。絕不不會(huì)會(huì)再再來(lái)來(lái)的的機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)。。管理即即決策策。1月-231月-231月-23教孩子子學(xué)走走路，，學(xué)說(shuō)說(shuō)話的的方法法，是是人世世間教教育孩孩子的的最好好方法法。把我們們頂尖尖的20個(gè)人才才挖走走，那那么我我告訴訴你，，微軟軟會(huì)變變成一一家無(wú)無(wú)足輕輕重的的公司司。不善于于傾聽(tīng)聽(tīng)不同同的聲聲音，，是管管理者者最大大的疏疏忽。。如果你你希望望成功功，以以恒心心為良良友，，以經(jīng)經(jīng)驗(yàn)為為參謀謀，以以小心心為兄兄弟，，以希希望為為哨兵兵。21:2421:2421:24:5021:24:50管理者者的最最基本本能力力：有有效溝溝通。。企業(yè)即即人。。絕不可可追隨隨產(chǎn)業(yè)業(yè)界的的時(shí)尚尚，要要做其其他公公司不不肯做做的事事。同同時(shí)，，不要要做其其他公公司已已經(jīng)在在做或或?qū)?lái)來(lái)可能能要做做的事事。造人先先于造造物。。企業(yè)最大的資資產(chǎn)是人。1月-2321:2421:24:50人才是利潤(rùn)最最高的商品，，能夠經(jīng)營(yíng)好好人才的企業(yè)業(yè)才是最終的的大贏家。多掙錢(qián)的方法法只有兩個(gè):不是多賣(mài)，就就是降低管理理費(fèi)。只有家族服務(wù)務(wù)于企業(yè)，企企業(yè)與家族才才能同時(shí)生存存發(fā)展;假如企業(yè)的運(yùn)運(yùn)營(yíng)是以服務(wù)務(wù)于家族為原原則，則企業(yè)業(yè)與家族必兩兩敗俱傷。走得最慢的人人，只要他不不喪失目標(biāo)，，也比漫無(wú)目目的地徘徊的的人走得快。。日日行，不怕怕千萬(wàn)里;常常做，不怕怕千萬(wàn)事。愛(ài)你的員工吧吧，他會(huì)百倍倍地愛(ài)你的企企業(yè)。21:2421:24:501月-23擴(kuò)充門(mén)面，而而不改善編制制，好景是維維持不了多久久的。我們?cè)谖覀兊牡膭趧?dòng)過(guò)程中中學(xué)習(xí)思考，，勞動(dòng)的結(jié)果果，我們認(rèn)識(shí)識(shí)了世界的奧奧妙，于是我我們就真正來(lái)來(lái)改變生活了了。一月23創(chuàng)新新是是做做大大公公司司的的惟惟一一之之路路。。2023/1/521:24制定定正正確確的的戰(zhàn)戰(zhàn)略略固固然然重重要要，，但但更更重重要要的的是是戰(zhàn)戰(zhàn)略略的的執(zhí)執(zhí)行行。。多想想一一下下競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手。。2023/1/521:24:50企業(yè)業(yè)管管理理過(guò)過(guò)去去是是溝溝通通，，現(xiàn)現(xiàn)在在是是溝溝通通，，未未來(lái)來(lái)還還是是溝溝通通。。信任任固固然然