策劃策，竹簡；劃，戈與刀兩種兵器。策劃，運籌帷幄。

如何玩兵？突破點：1、戰(zhàn)局如何？（市場狀況）2、致勝點如何？（目標客群）3、我方兵力如何？（突破點）4、如何調(diào)動兵力攻擊？（整合戰(zhàn)略）5、戰(zhàn)局如何部署？（戰(zhàn)術(shù)）用兵之道突破點：1、戰(zhàn)局如何？（市場狀況）2、致勝點如何？（目標客群）3、我方兵力如何？（突破點）4、如何調(diào)動兵力攻擊？（整合戰(zhàn)略）5、戰(zhàn)局如何部署？（戰(zhàn)術(shù)）巢湖地產(chǎn)兵力布局各兵團主力部隊中心區(qū)兵團向陽路兵團世紀大道兵團 北門兵團西城兵團金碼頭城城市風(fēng)景世紀新都城市之光本案

時代春天新都華庭國際花園（預(yù)推）

徽商國際花園東方景苑麗景國際（預(yù)推）

陽光花園

太陽島花園各兵團主力核心賣點中心區(qū)兵團向陽路兵團世紀大道兵團北門兵團西城兵團*中心區(qū)位置優(yōu)勢*交通便捷優(yōu)勢*道路環(huán)境優(yōu)美*地段優(yōu)勢*前景規(guī)劃優(yōu)勢*市區(qū)商業(yè)中心配套*內(nèi)環(huán)境優(yōu)勢*一中教育環(huán)境*產(chǎn)品創(chuàng)新力優(yōu)勢*未定的產(chǎn)品優(yōu)勢*地產(chǎn)商品牌優(yōu)勢*品質(zhì)社區(qū)較多*地產(chǎn)商品牌優(yōu)勢*價格優(yōu)勢*部分內(nèi)環(huán)境優(yōu)勢經(jīng)歷地產(chǎn)開發(fā)起步階段，目前巢湖地產(chǎn)市場競爭局面將逐步加劇，且競爭局面將隨著城市拆遷力度的加大在2－3年內(nèi)發(fā)生更大的變化；目前的兵力布陣主要以世紀大道板塊與向陽路板塊的競爭格局為主，北門板塊由于大體量城市之光項目的強兵出擊，市場競爭將加??；城市規(guī)模較小的特征使得各兵團所突出的概念優(yōu)勢差異性不強，目標對象群同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重；市場未來的競爭點將集中于北門兵團、西城兵團及向陽路兵團，世紀大道兵團隨著現(xiàn)有樓盤銷售進入尾期目前火力縮減，但后續(xù)即將推出的新樓盤體量仍然不容忽視；西城兵團目前兵力優(yōu)勢尚不明顯，除了前景規(guī)劃可供參考的吸引力外，產(chǎn)品塑造顯得至關(guān)重要；西城兵團前期不利的影響（如現(xiàn)有居住小區(qū)品質(zhì)不高、居住配套差、交通不夠便捷、知名中小學(xué)相距甚遠等等）將隨著本案的落成部分劣勢逐步淡化。判斷：

1、各兵團均有自己的核心軍，世紀大道兵團如世紀新都，向陽路兵團如城市風(fēng)景，北門兵團如城市之光，本案無可推卸的將成為西城兵團的核心軍；2、突出本案產(chǎn)品優(yōu)勢，形成以產(chǎn)品為核心的創(chuàng)意地產(chǎn)概念組合，建立品牌價值；3、競爭時利時弊：西城兵團火力目前太弱，獨家試唱勢單弱薄，本案區(qū)塊的其他項目的啟動，雖然帶來了一定的競爭壓力，但從全市的角度來看是對西城兵團兵力的有力擴充，區(qū)位形象和關(guān)注度會隨著上市樓盤的增多而日益提高。用兵之道突破點：1、戰(zhàn)局如何？（市場狀況）2、致勝點如何？（目標客戶）3、我方兵力如何？（賣點整合）4、如何調(diào)動兵力攻擊？（整合戰(zhàn)略）5、戰(zhàn)局如何部署？（戰(zhàn)術(shù)）致勝點=目標對對象群置業(yè)者年年齡即將結(jié)婚婚的年輕輕人，收入雖然然不高，，但有父母母的支持持兩房為主主22－27歲與父母住住在一起起，隨著孩子子的逐漸漸長大，，自身收入入的逐步步提高，，考慮和父父母分開開居住兩房和緊緊湊型三房為主主28－35歲事業(yè)、工工作穩(wěn)定定，收入可靠靠，原有居住住區(qū)環(huán)境境老化，，需要改善善居住條條件兩房和緊緊湊型三房為主主35-40歲定位：城市25～35歲之間間的成長型型人群，，20%的的穩(wěn)定型型人群致勝點=目標對對象群致勝點=目標對對象群置業(yè)者活活動：重視家庭庭和子女女教育積極的改改善生活活品質(zhì)追求更愜愜意的生生活方式式對居住的的要求已已從普通通居住轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化到對對環(huán)境對對生態(tài)的的追求他們是巢巢湖的中中堅階層層致勝點=目標對對象群客戶群購購買動機機：購買用于于結(jié)婚拆遷購買買：對政政府提供供的安置置用房不不滿意，，但又買買不起中中心城區(qū)區(qū)住宅，，而轉(zhuǎn)向向購買本本小區(qū)的的人。轉(zhuǎn)移購買買：本身身買不起起中心城城區(qū)住宅宅的人，，但又要要居住，，只要轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向價格格便宜，，地段稍稍微偏一一點的區(qū)區(qū)域。安家購買買：在巢巢湖打工成員擴充購買：如孩子長大需要獨立的空間，父母進城和自己居住，都導(dǎo)致擴充面積而購買，但買不起城區(qū)住宅，被迫轉(zhuǎn)向城郊。輔助人群購買目的改善居住條件的需求外來經(jīng)商人員購買（安家）區(qū)縣實力人群進城購買用兵之道道突破點：：1、戰(zhàn)局局如何？？（市場場狀況））2、致勝勝點如何何？（目目標客戶戶）3、我方方兵力如如何？（（賣點整整合）4、如何何調(diào)動兵兵力攻擊擊？（整整合戰(zhàn)略略）5、戰(zhàn)局局如何部部署？（（戰(zhàn)術(shù)））競爭對對手的的優(yōu)勢勢與不不足項目優(yōu)優(yōu)勢不不足足世紀新新都1、前前期的的示范范效果果1、、價格格較高高2、景景觀環(huán)環(huán)境好好2、商商業(yè)面面積過過大3、建建筑個個性強強新都華華庭1、、世紀紀新都都示范范作用用1、、戶型型偏大大2、發(fā)發(fā)展商商品牌牌的積積累2、、會所所配套套檔次次不夠夠3、建建筑有有創(chuàng)新新性3、、重中中心景景觀薄薄組團團景觀觀4、景景觀效效果大大手筆筆城市風(fēng)風(fēng)景1、、近市市中心心地段段1、物物業(yè)費費高2、智智能化化配置置高2、、規(guī)劃劃無特特色陽光花花園1、、價格格較實實惠1、規(guī)規(guī)劃無無特色色，尤尤其是是小高高層規(guī)規(guī)劃欠欠佳2、二二房比比例高高，去去化快快2、商商業(yè)空空置率率高時代春春天1、、集中中式綠綠化景景觀優(yōu)優(yōu)良1、房房型偏偏大、、總價價高東方景景苑1、、依托托一中中的教教育優(yōu)優(yōu)勢1、商商業(yè)體體量大大、空空置率率高2、整整體規(guī)規(guī)劃較較好2、、體量量大、、但產(chǎn)產(chǎn)品單單一城市之之光1、地地段好好，城城市的的北大大門1、、地塊塊被保保留建建筑分分割，，整體體性較較差2、產(chǎn)產(chǎn)品多多元化化、高高層規(guī)規(guī)劃新新穎2、、高層層體量量大，，新產(chǎn)產(chǎn)品的的市場場接受受度未未卜本案兵兵力優(yōu)優(yōu)勢核心賣賣點輔助賣賣點攻擊支支持產(chǎn)品力力西城規(guī)規(guī)劃現(xiàn)場西班牙牙式建建筑風(fēng)風(fēng)格，，異域域風(fēng)情情、巢巢湖首首創(chuàng)小高層層底層層架空空，只只為景景觀通通透性性空中花花園、、大露露臺房型精精心布布局，，客廳廳為景景而生生部分錯錯層結(jié)結(jié)構(gòu)，，體現(xiàn)現(xiàn)一梯梯一戶戶的尊尊貴居巢區(qū)區(qū)政府府、體體育館館跨湖大大橋濱湖綠綠化景景觀帶帶健康西西路街面圍圍板優(yōu)勢引引導(dǎo)主主題定定位（（備選選1））城市經(jīng)經(jīng)典山山水水名居居經(jīng)典的的內(nèi)涵涵該如如何來來詮釋釋？一、經(jīng)經(jīng)典代代表的的是傳傳承與與創(chuàng)新新：傳傳承了了文化化、創(chuàng)創(chuàng)新了了產(chǎn)品品二、經(jīng)經(jīng)典代代表的的是對對文化化的尊尊重：：山水水文化化是巢巢湖文文化的的精神神所在在三、經(jīng)經(jīng)典代代表的的是產(chǎn)產(chǎn)品力力的保保證：：精雕雕細刻刻、精精心打打造的的產(chǎn)品品才是是好產(chǎn)產(chǎn)品四、經(jīng)經(jīng)典放放置于于城市市，是是對城城市人人文的的尊重重，是是對城城市建建設(shè)的的貢獻獻與領(lǐng)領(lǐng)航主題定定位概概念階階段城市經(jīng)經(jīng)典山山水水名居居第一階階段：：醞釀一一座經(jīng)經(jīng)典之之城第二階階段：：發(fā)現(xiàn)一一座經(jīng)經(jīng)典之之城第三階階段：：珍藏一一生雅致生生活經(jīng)典預(yù)預(yù)期居住——從住住人機機器到到享受受空間間LIVING開發(fā)——從迎迎合市市場到到引導(dǎo)導(dǎo)需求求DEVELOPMENT設(shè)計——從制制造建建筑到到回歸歸人性性DESIGN環(huán)境——從公公共配配置到到環(huán)境境私有有ENVIRONMENT智能——從網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)工工具到到現(xiàn)實實關(guān)懷懷SMART生態(tài)——從自自然景景觀到到人文文生態(tài)態(tài)ECOLOGY文化——從營營銷標標簽到到精神神內(nèi)涵涵CULTURE消費——從外外在炫炫耀到到個性性享受受CONSUME“城市市經(jīng)典典”精精神提提煉【韻】恬然然，清清雅。。家，，是文文化的的延伸伸?！駥訉用妗緲洹可罨?，呼呼吸，，心情情，都都是綠綠色的的。———生生態(tài)層層面【宅】建筑筑如人人。好好的建建筑，，能容容者，，養(yǎng)心心。———產(chǎn)產(chǎn)品層層面【品】和諧諧，凝凝結(jié)完完美。。珍藏藏的健健康品品位。?！傮w體及配配套層層面推廣主題支支持體系城市經(jīng)典山山水名居居形象塑造韻樹宅品產(chǎn)品支撐現(xiàn)代時尚自然生態(tài)經(jīng)典建筑地中海風(fēng)情情商業(yè)街社區(qū)會所商業(yè)中心廣廣場水景主題組團主題道路廣場主主題西班牙異域域建筑風(fēng)情情為景觀和陽陽光而生的的房型設(shè)計計建筑的創(chuàng)新新點服務(wù)銷售服務(wù)售后服務(wù)物業(yè)服務(wù)優(yōu)勢引導(dǎo)主主題定位（（備選2））西班牙風(fēng)情情全景社區(qū)區(qū)——“西班班牙風(fēng)情””直擊項目目的建筑風(fēng)風(fēng)格，給予予客戶最直直接的風(fēng)格格定位和風(fēng)風(fēng)格遐想。。也展現(xiàn)了了項目的最最突出的產(chǎn)產(chǎn)品風(fēng)格；；——全景社社區(qū)：“全全”，全面面視角；““景”，風(fēng)風(fēng)景、人景景；“全景景”是對建建筑、生態(tài)態(tài)、生活、、地段的全全面概括。。主題定位概概念階段純美西班牙牙小鎮(zhèn)誕生生西城全景品味建建筑之美生態(tài)空間全全景家體驗生活全全景畫卷……優(yōu)勢引導(dǎo)主主題定位（（備選3））純味尚筑筑純味——純純味建筑：：建筑理念念的獨創(chuàng)和和對細節(jié)完完美的臻求求；純味生活：：放開壓力力、放開繁繁瑣，完全全享受的家家庭生活；；純味生態(tài)：：水、景、、綠等生態(tài)態(tài)內(nèi)環(huán)境的的打造讓你你感受自然然的歸屬感感；尚筑——上上筑，上層層建筑、上上流建筑，，體現(xiàn)的是是為社會中中堅階層量量身定做的的樣板生活社區(qū)區(qū)；尚，風(fēng)尚；；體現(xiàn)了項項目的時代代感和現(xiàn)代代生活氣息息，展現(xiàn)更更為舒適愜愜意的人居環(huán)環(huán)境。主題定位概概念階段純味尚筑筑2006，，建筑樣本本2007，，人居樣本本2008，，生活樣本本2009，，樣本生活活……通過時間的的推移結(jié)合合主題擬定定階段性推推廣脈絡(luò)，，由建筑－－人居－生生活的逐層層深入展現(xiàn)現(xiàn)項目逐步步成長和成成熟的過程程。優(yōu)勢引導(dǎo)主主題定位（（備選4））巢湖西城名名流生活活圈該主題定位位從目標客客層的定位位出發(fā)，突突出的是同同一類人的的生活積聚聚效應(yīng)。在該定位語語之下，推推廣的方向向通過“音音樂”“家家”“生活活方式”三三個載體來來串連產(chǎn)品品特色和推推廣序列。。主題定位概概念階段巢湖西城名名流生活活圈第一階段：：小富階層的的知本樂園園——通過樂樂章的形式式闡述項目目的規(guī)劃概概念示例：[四四季]之聲聲，聆聽韋韋瓦第———景觀環(huán)境境貝多芬指揮揮的[魔笛笛變奏曲]——建筑筑形態(tài)第二階段：：小富階層的的生活樂園園——通過““家”概念念的打造，，突出社區(qū)區(qū)宜居形象象示例：戀物物有道：我我的新家選選擇景湖豪豪庭愛之有理：：這是一個個有美、有有藝術(shù)、有有生活，獨獨獨沒有壓壓力的地方方第三階段：：生活于此此感受無無限——通過““生活方式式”的描述述，展現(xiàn)社社區(qū)魅力生生活示例：吹吹吹風(fēng)，喝喝喝咖啡，時時間會自己己走云中漫步的的時光，看看看書，看看看窗外的的色彩用兵之道突破點：1、戰(zhàn)局如如何？（市市場狀況））2、敵人是是誰？（目目標客戶））3、我方兵兵力如何？？（賣點整整合）4、如何調(diào)調(diào)動兵力攻攻擊？（整整合戰(zhàn)略））5、戰(zhàn)局如如何部署？？（戰(zhàn)術(shù)））營銷推廣戰(zhàn)戰(zhàn)略思想立高對準造勢概念營銷——立高：營營造一個高尚尚的地段，一一種高貴的生生活概念，使使產(chǎn)品一面市就站站在一定的高高度；產(chǎn)品主義——對準：分分析產(chǎn)品有力力賣點，出擊擊市場；銷售促動——造勢：不不斷形成新聞聞熱點，渲染染造勢。營銷推廣思路路三大板塊、二二線作戰(zhàn)、三三線一體、點點線結(jié)合三大板塊———預(yù)約、解讀讀、體驗預(yù)約：概念得立高高與傳播解讀：從概念落實實到產(chǎn)品本身身，了解產(chǎn)品品的細致特征征和細節(jié)賣點點，使概念與與產(chǎn)品相統(tǒng)一體驗：樣板房、樣樣板區(qū)實景展展示帶客戶入入體驗境界，，參與性強的的SP活動展展示項目實質(zhì)性的的魅力。二線作戰(zhàn)———活動促銷與廣廣告宣傳雙滲滲透三線一體———人際線、活活動線與廣告告線人際線：現(xiàn)場場銷售人員的的營銷推廣能能力，以人為為載體；活動線：以事事件為手段，，使消費者產(chǎn)產(chǎn)生放松心理理，進行隱蔽蔽、有效的傳傳播；廣告線：以戶戶外、報紙、、廣播、DM等為載體，，進行軟硬配配合的宣傳攻攻勢。點線結(jié)合：以點和線組成成面進行傳播播推廣：公關(guān)關(guān)活動及SP活動結(jié)合““時點”開展展，宣傳線按“推廣線””軟硬兩方面面系列展開。。在中小小城市，產(chǎn)品品的直銷效果果顯著。銷售策略之指指導(dǎo)思想“勢”與“節(jié)節(jié)”勢：每期：蓄勢勢造造勢升升勢收收勢勢（開盤前）（（開盤）（（強銷期）（（清盤）節(jié)：在銷售過程程中注意控制制節(jié)奏，即開開閘放水、房房源開放節(jié)奏奏、分期分批批發(fā)售房源，，避免全面開花花，銷售散亂亂，整盤失控控。銷售策略之價價格策略全程價格策略略低開高走、適適當(dāng)銷控后期（三期產(chǎn)品或或銷售率達到到70％）視視市場競爭狀狀況的變化、、消費力的變變化而相應(yīng)調(diào)調(diào)整銷售措施施銷售策略之價價格策略階段性價格定定位擬采取3-5-2價格策策略30%以平于于全程均價進進行公開發(fā)售售，積累人氣氣造成搶購現(xiàn)現(xiàn)象，制造明明星樓盤。50%以高于于全程均價促促銷，加速推推動市場人氣氣，爭取名利利雙收。20%高于或或低于（視市市場競爭狀況況的變化、消消費力的變化化而調(diào)整）全全程均價銷售售，掃蕩余房房，促進成交交回籠資金。。注：預(yù)訂或公公開銷售初期期應(yīng)保留一定定比例的廣告告戶（售價可可能會低于平平均底價）來來達成目標。。銷售策略之一一期銷售控制制執(zhí)行

階段/時間時間跨度銷售比例醞釀期2006年8月-2006年10月3個月公開期2006年11月-2006年12月2個月30%強銷期2007年1月-2007年3月3個月25%持續(xù)期2007年4月-2007年6月3個月25％清盤期2007年7月－2007年8月（二期醞釀期）2個月10%合計14個月90％醞釀期以多層層房源作為試試推重點，試試探市場反應(yīng)應(yīng)；公開期首先消消化預(yù)訂客戶戶，試推單棟棟小高層；強銷期重點促促銷主力房型型；持續(xù)、清盤掃掃蕩期則做相相應(yīng)的廣告企企劃訴求調(diào)整整，掃蕩余房房。整個銷售計劃劃按14個月月編制（包含含醞釀期），，實際銷售周周期11個月月左右時間。。銷售策略之人人員配備項目銷售經(jīng)理理1人負負責(zé)責(zé)整案銷售業(yè)業(yè)務(wù)推展、控控制項目銷售副專專1人協(xié)協(xié)助助項目經(jīng)理行行使整案銷售售業(yè)務(wù)推展、、控制的職責(zé)責(zé)項目銷售人員員6人負負責(zé)責(zé)日常銷售接接待，客戶追追蹤項目助理1人負負責(zé)預(yù)、銷售售合同簽定、、登記及辦理理按揭貸款手手續(xù)企劃小組3人全全面負責(zé)整案案的廣告企劃劃、包裝、實實施推廣、營營銷策略調(diào)整的事務(wù)務(wù)市場攻擊布局局市場攻擊布局整合項目的市場攻擊一期市場攻擊開盤階段市場攻擊階段準準備備階段第第一攻擊階段段第第二攻擊階段段第第三攻擊擊階段二二期銷售周周期三三期銷銷售周期核心攻擊點地地盤形象現(xiàn)現(xiàn)場營銷中心心一一期示范范小區(qū)一一期期生活氛圍環(huán)境示范區(qū)水水景商商業(yè)業(yè)及會所樣板間建建筑水水景園林效果成成熟社社區(qū)人文支持點現(xiàn)現(xiàn)場準備開開盤商商場展展示會會所免費VIP城市經(jīng)典概念念控控制動線線新新年慶典幼幼兒兒園入學(xué)健康西路通車車街街面氛圍圍國國慶焰火節(jié)節(jié)生生活方式樣板示意區(qū)休休閑方式式六一兒童才藝藝表演入住嘉年華一期市場攻擊擊時點媒介事件促銷開盤及后續(xù)戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)布局戰(zhàn)術(shù)1戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)2戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)3戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)術(shù)4現(xiàn)場攻擊動動線控制案案名征集活活動媒媒介推推廣戰(zhàn)術(shù)5戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)6戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)術(shù)7戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)8開盤儀式點點擊擊目標群嘉嘉年華外外賣場展示示戰(zhàn)術(shù)1：現(xiàn)場場攻擊會所1、景觀大道道示范效果：：入口效果、、水景環(huán)境、、連接樣板間間2、大型展示示牌3、健康西路路圍墻4、銀屏路圍圍板5、氣球氛圍圍6、健康西路路引導(dǎo)旗7、樣板區(qū)8、展示區(qū)域的背景音樂效果攻擊原則：

1、健康西路是交通動線，可以第一時間展示形象；2、項目的實景展示效果對銷售的促進力很大，圍繞會所打造樣板區(qū)域，展現(xiàn)環(huán)境實景及建筑樣板效果，強化實景效應(yīng)；3、環(huán)境是非常重要的，帶生態(tài)動感的環(huán)境更能鮮明地感染買家，建議現(xiàn)場能夠增加鳥、魚等動物。12345687現(xiàn)場攻擊前準準備：第一部分：VI核心第第二部分：現(xiàn)現(xiàn)場包裝第第三部部分：賣場包包裝第第四部分：：樣板間形象象包裝1、樓盤標志志 1、圍圍板1、形象象墻設(shè)計1、樓梯梯氛圍布置2、標準色及及標準字2、工地路路牌2、實實體展板2、樓梯梯間歡迎牌3、標準組合合3、展示中中心導(dǎo)示牌3、、售樓書3、戶型型標牌4、展示中心心標牌4、折頁頁4、、展示空間功功能標牌5、停車場導(dǎo)導(dǎo)示牌5、價格格單頁落格5、、免費贈送標標牌6、展示中心心歡迎標牌6、、付款方式清清單落格7、健康西路路掛旗7、手袋袋設(shè)計8、示范環(huán)境境標牌8、銷售售人員工作牌牌9、樣板間導(dǎo)導(dǎo)示牌9、銷售售人員名片10、看樓專專車（可考慮慮）10、資料料信封11、樓體招招示布11、簽約約臺等標牌12、樓層進進度牌12、辦公公功能標牌戰(zhàn)術(shù)2：動線線控制本案東風(fēng)路銀屏路健康西路東風(fēng)西路大型路牌沿健康西路至至本案掛路旗旗沿東風(fēng)西路至至銀屏路至本本案掛路旗動線控制原則則：1、本案開盤盤時屬于西城城區(qū)域的獨家家試唱樓盤，，因此要取得得樓盤的一炮炮而紅，必須須控制整個巢巢湖的關(guān)注力力。健康西路路和東風(fēng)西路路是從城市中中心進入本案案的主要交通通動線。2、健康西路路是本案的賣賣點路，正式式通車后交通通量同樣很大大，是重點布布局的交通動動線之一。3、市中心及及北門區(qū)域的的廣告排位同同樣不可放棄棄，這是吸引引全市客源及及外來客源的的重要方式。。戰(zhàn)術(shù)3：案名名征集活動“案名征集方方案”活動目的：吸吸引目標客戶戶的關(guān)注活動時間：8月發(fā)布信息息，9月底甄甄選案名結(jié)束束活動內(nèi)容：通過媒體（主主要是報紙媒媒體，可考慮慮廣播）發(fā)布布案名征集信信息，全民參參與性；公布案名甄選選委員會名單單，擬邀請政政、商、文教教方面的知名名人士加入案案名甄選委員員會；經(jīng)過初審，舉舉辦案名選定定和頒獎儀式式，邀請入圍圍前十甲參與與者、專家評評審團、公證證人員等參與與，舉辦現(xiàn)場場頒獎儀式；；媒體充分著力力報道。戰(zhàn)術(shù)4：媒介介推廣媒介分類：主流媒介輔輔助媒介報紙巢巢湖日日報 巢湖湖電視廣播報報廣播巢巢湖廣廣播電臺巢巢湖湖交通臺媒介推廣的原原則：1、第一階段段目標是提升升知名度，媒媒介建議集中中，注重強度度，選擇主流流媒介最有影影響力和傳播播速度的媒體體；2、第二階段段目標主要在在于廣度，媒媒介建議在穩(wěn)穩(wěn)定主流媒介介均衡性發(fā)布布的同時，適適度采用輔助助媒介；戰(zhàn)術(shù)5：開盤盤儀式“開盤儀式””活動目的：邀邀請醞釀期積積累的VIP客戶群體和和普通意向客客戶活動時間：11月中旬活動內(nèi)容：開盤前一周內(nèi)內(nèi)通過媒體（（報紙、戶外外）發(fā)布開盤盤公告；以會所（售樓樓處）為開盤盤活動場所舉舉行開盤儀式式邀請當(dāng)?shù)剌^為為知名的主持持人作為開盤盤主持嘉賓；；邀請政界、商商界、文教系系統(tǒng)知名人士士參加開盤活活動；開盤文藝表演演等。戰(zhàn)術(shù)6：點擊擊目標群點擊原則：1、啟動更多多、更為有效效的新目標群群，以擴大銷銷售的范圍和和深度；2、對于目標標群的判斷及及鎖定，是市市場攻擊的基基準點。鎖定的方式有有兩種：（1）經(jīng)過一段段時間銷售后后的業(yè)主資料料分析；（2）社會的的收入階層及及活動區(qū)域；；3、啟動點擊擊目標群的時時機是在第一一階段攻擊完完成后，原有有的客戶群已已經(jīng)消化基本本完畢，第二二階段需要新新的目標群來來支持銷售；；4、點擊方式式：DM郵郵件；手機帳單回單；戰(zhàn)術(shù)7：嘉年年華嘉年華原則：1、銷售概念念：老客戶帶帶新客戶占銷銷售比率的30-40%，特別是規(guī)規(guī)模性比較大大的樓盤，比比例更高；2、老客戶是是非常有效的的銷售人員，，其銷售的結(jié)結(jié)果已經(jīng)成為為地產(chǎn)銷售的的主導(dǎo)方式；；對于本案而而言控制老客客戶，感染老老客戶是促進進新客戶產(chǎn)生生的極佳方式式；3、嘉年華活活動是維系本本案與老客戶戶的紐帶，通通過不同階段段的嘉年華活活動，讓老客客戶不斷關(guān)注注本案，不斷斷到現(xiàn)場來看看新的變化，，不斷帶領(lǐng)自自己的親戚、、朋友到現(xiàn)場場來看；4、嘉年華活活動人氣比較較足的場面，，還可以制造造非常良好的的銷售氛圍；；5、嘉年華活活動邀請的目目標對象：A、簽約客戶戶B、登記客客戶C、簽約及及登記客戶的的家人和朋友友6、嘉年華活活動的方式：：A、大結(jié)點的的嘉年華活動動，如開盤、、封頂、樣板板房開放、入入伙等B、周末嘉年年華，如風(fēng)箏箏比賽、小丑丑表演、放白白鴿C、與電視臺臺聯(lián)手的娛樂樂節(jié)目戰(zhàn)術(shù)8：外賣賣場展示外賣場展示原原則：1、讓更多的的人直接接觸觸，深入了解解樓盤，是外外賣場展示的的目標；2、外賣場的的主要場所有有3類：（1））商商場場，，人人流流量量最最大大的的地地方方；；（2））廣廣場場，，通通過過目目標標群群最最大大的的地地方方；；（3））政政府府性性熱熱點點，，如如健健康康西西路路通通車車慶慶典典、、共共建建設(shè)設(shè)施施項項目目的的使使用用；；3、、商商場場：：A、、是是人人流流量量最最大大的的場場所所，，控控制制商商場場，，銷銷售售信信息息可可以以直直接接擊擊穿穿目目標標群群；；B、、商商場場周周六六、、周周日日、、節(jié)節(jié)假假日日、、年年底底購購物物高高潮潮期期；；C、、商商場場選選擇擇：：商商之之都都D、、內(nèi)內(nèi)容容：：模模型型展展示示+招招示示布布+促促銷銷品品4、、廣廣場場：：A、、有有影影響響力力結(jié)結(jié)點點；；B、、地地點點：：市市府府廣廣場場；；C、、內(nèi)內(nèi)容容：：大大招招示示布布+模模型型+節(jié)節(jié)目目5、、政政府府熱熱點點：：A、、健健康康西西路路，，會會場場布布置置；；B、、共共建建設(shè)設(shè)施施投投入入使使用用，，會會場場布布置置；；用兵兵之之道道突破破點點：：1、、戰(zhàn)戰(zhàn)局局如如何何？？（（市市場場狀狀況況））2、、敵敵人人是是誰誰？？（（目目標標客客戶戶））3、、我我方方兵兵力力如如何何？？（（賣賣點點整整合合））4、、如如何何調(diào)調(diào)動動兵兵力力攻攻擊擊？？（（整整合合戰(zhàn)戰(zhàn)略略））5、、戰(zhàn)戰(zhàn)局局如如何何部部署署？？（（戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)術(shù)））一期期戰(zhàn)戰(zhàn)局局部部署署時點媒介事件促銷2006年年8月月－－10月月醞醞釀釀期期（（形形象象推推廣廣及及預(yù)預(yù)約約登登記記））目標標：：完成成銷銷售售道道具具的的準準備備工工作作，，確確定定一一期期廣廣告告推推廣廣的的策策略略方方向向和和各各階階段段主主題題；；以以炒炒作作、、戶戶外外等等手手段段初初步步建建立立項項目目的的公公眾眾形形象象，，山山雨雨未未來來風(fēng)風(fēng)滿滿樓樓————成成為為巢巢湖湖房房地地產(chǎn)產(chǎn)新新盤盤的的熱熱點點關(guān)關(guān)注注對對象象。。階段段性性工工作作：：外場場地地包包裝裝：：主主要要指指工工地地圍圍墻墻。。工工地地圍圍墻墻力力求求形形象象突突出出，，不不僅僅能能反反映映項項目目的的定定位位形形象象，，同同時時也也要要成成為為健健康康西西路路及及銀銀屏屏路路上上亮亮麗麗的的風(fēng)風(fēng)景景線線售樓樓處處及及樣樣板板房房的的裝裝修修其他他銷銷售售道道具具的的制制作作（（沙沙盤盤、、樓樓書書、、戶戶外外廣廣告告））廣告告造造勢勢：：在在該該階階段段的的廣廣告告主主要要以以軟軟文文為為主主，，圍圍繞繞““案案名名征征集集方方案案””及及板板塊塊造造勢勢展展開開案名名征征集集活活動動事件件營營銷銷：：““案案名名征征集集方方案案””銷售售促促銷銷：：VIP貴賓賓卡卡認認購購VIP貴賓賓卡卡認認購購價價1萬元元，，在在項項目目正正式式開開盤盤時時VIP客戶戶可可以以享享用用VIP折扣扣價價，，未未購購房房者者VIP卡可可原原價價退退還還；；通通過過VIP卡的的發(fā)發(fā)售售可可以以吸吸引引VIP客戶戶對對本本案案樓樓盤盤的的持持續(xù)續(xù)關(guān)關(guān)注注度度。。2006年年11月月－－12月月公公開開期期（（項項目目開開盤盤正正式式銷銷售售））目標標：：媒體體強強推推，，強強化化項項目目的的特特色色形形象象；；爭爭取取項項目目的的一一炮炮而而紅紅和和開開盤盤熱熱銷銷。。階段段性性工工作作：：戶外外廣廣告告的的發(fā)發(fā)布布主要要人人流流動動線線的的引引導(dǎo)導(dǎo)旗旗廣告告造造勢勢：：硬硬廣廣告告出出擊擊通通告告開開盤盤信信息息，，樹樹立立項項目目及及產(chǎn)產(chǎn)品品形形象象；；軟文文為為輔輔，，剖剖析析區(qū)區(qū)位位前前景景和和產(chǎn)產(chǎn)品品特特色色。。項目目專專屬屬網(wǎng)網(wǎng)站站的的開開通通項目目開開盤盤儀儀式式OPENDAY樣板板房房開開放放日日新年年贈贈禮禮2006年年11月月－－12月月公公開開期期（（項項目目開開盤盤正正式式銷銷售售））事件件營營銷銷：：“開開盤盤儀儀式式””活動動目目的的：邀邀請請醞醞釀釀期期積積累累的的VIP客客戶戶群群體體和和普普通通意意向向客客戶戶活動動時時間間：11月月中中旬旬活動動內(nèi)內(nèi)容容：開開盤盤前前一一周周內(nèi)內(nèi)通通過過媒媒體體（（報報紙紙、、戶戶外外））發(fā)發(fā)布布開開盤盤公公告告；；以會會所所（（售售樓樓處處））為為開開盤盤活活動動場場所所舉舉行行開開盤盤儀儀式式邀請當(dāng)當(dāng)?shù)剌^較為知知名的的主持持人作作為開開盤主主持嘉嘉賓；；邀請政政界、、商界界、文文教系系統(tǒng)知知名人人士參參加開開盤活活動；；開盤文文藝表表演等等?！皹影灏宸块_開放日日”選擇開開盤后后1個個月左左右的的某周周六作作為樣樣板房房開放放日，，邀請請已購購客戶戶及意意向客客戶前前來參參觀，，制造造營銷銷賣點點，媒媒體支支持信信息的的發(fā)布布?！靶履昴曩浂Y禮”體現(xiàn)發(fā)發(fā)展商商對客客戶的的人性性化關(guān)關(guān)懷，，值元元旦之之際贈贈送已已購（（定））客戶戶新年年賀禮禮。銷售促促銷：：開盤盤促銷銷活動動如開盤盤首月月內(nèi)認認購客客戶贈贈送陽陽傘、、茶杯杯等紀紀念物物品等等。2007年年1月月－3月強強銷銷期（（項目目集中中銷售售）目標：：全力以以赴，，力挺挺項目目旺銷銷階段性性工作作：戶外廣廣告的的更換換和持持續(xù)發(fā)發(fā)布廣告的的持續(xù)續(xù)攻勢勢，以以硬廣廣告為為主，，軟文文為輔輔，展展現(xiàn)項項目特特色。。新春送送對聯(lián)聯(lián)活動動事件營營銷：：“新春春送對對聯(lián)””體現(xiàn)發(fā)發(fā)展商商的人人性化化關(guān)懷懷，制制作包包裝精精美的的新春春對聯(lián)聯(lián)，贈贈與業(yè)業(yè)主及及客戶戶。對對聯(lián)的的主題題可以以與項項目聯(lián)聯(lián)系，，也達達到項項目宣宣傳的的效果果。銷售促促銷：：視銷銷售具具體情情況適適時安安排如在市市中心心商之之都租租用場場地進進行促促銷宣宣傳活活動等等2007年年4月月－6月持持續(xù)續(xù)期（（項目目持續(xù)續(xù)銷售售）目標：：項目持持續(xù)旺旺銷階段性性工作作：戶外廣廣告的的更換換和持持續(xù)發(fā)發(fā)布廣告的的持續(xù)續(xù)攻勢勢，以以硬廣廣告為為主，，軟文文為輔輔，展展現(xiàn)項項目特特色。。與教委委聯(lián)手手的““六一一兒童童才藝藝表演演”事件營營銷：：“六一一兒童童才藝藝表演演”與巢湖湖教委委聯(lián)手手舉辦辦“六六一兒兒童才才藝表表演””，選選址項項目會會所及及會所所廣場場舉辦辦。活活動的的參與與者除除了本本案的的業(yè)主主及準準客戶戶子女女外，，可以以向全全社會會發(fā)布布才藝藝比試試邀請請。借借助巢巢湖教教委的的聲望望和優(yōu)優(yōu)勢為為活活動造造勢和和積累累人氣氣。該該活活動的的舉辦辦不僅僅可以以聯(lián)絡(luò)絡(luò)與老老客戶戶的感感情，，融洽洽與新新客戶戶的關(guān)關(guān)系，，同時時也吸吸引了了更廣廣泛的的客戶戶關(guān)注注度和和參與與性，，是對對項目目品牌牌和發(fā)發(fā)展商商品牌牌的有有效積積聚。。銷售促促銷：：推出出優(yōu)惠惠房源源指定樓樓層指指定單單元可可以享享受指指定的的折扣扣價。。2007年年7月月－8月清清盤盤期目標：：一期尾尾盤消消化，，二期期客戶戶積累累和認認購準準備階段性性工作作：熱銷炒炒作一期營營銷總總結(jié)入住嘉嘉年華華事件營營銷：：“入住嘉年年華”值一期交房房之際，邀邀請一期業(yè)業(yè)主和二期期客戶參加加入住嘉年年華活動，，可以在項項目內(nèi)開闊闊場地或會會所廣場舉舉行一次派派對活動，，有演出、、抽獎、互互動性的活活動，目的的一方面是是表現(xiàn)對一一期客戶的的尊重，拉拉開社區(qū)生生活的序幕幕；另一當(dāng)當(dāng)面也為二二期的銷售售宣傳造勢勢。銷售促銷：：注重一二二期銷售的的聯(lián)動二期有了一一期實景的的展示銷售售，對銷售售的促進力力很大；同同時注重口口碑傳播，，新老客戶戶的推薦等等。增值公關(guān)策策略（1）、代代客泊車泊車員要經(jīng)經(jīng)過嚴格挑挑選和考核核，技術(shù)、、人品、形形象都要過過硬。泊車員只有有在客戶主主動要求時時才提供泊泊車服務(wù)。。所有自駕車車客戶都贈贈送車匙扣扣。（2）、銷售中中心小型水水吧服務(wù)特色：點心及多多種飲料可可供選擇（3）、健康管管家服務(wù)特色：綠色裝潢指指導(dǎo)服務(wù)：：可與專門門機構(gòu)聯(lián)辦辦綠色家裝裝監(jiān)督服務(wù)務(wù)。贈送或優(yōu)惠惠為客戶進進行家庭裝裝潢空氣質(zhì)質(zhì)量檢測驗驗收服務(wù)：：綠色生活活全程跟蹤蹤。一期銷售人人員培訓(xùn)安安排日期項目具體內(nèi)容目的時間2006年8月銷售人員招聘核定擬招聘銷售人員的數(shù)量、職位的要求、招聘途徑等通過篩選，挑選出適合本項目的優(yōu)秀的銷售人員，組建一支優(yōu)秀的銷售團隊。2天對外發(fā)布招聘信息持續(xù)1－2周整理應(yīng)聘人員的資料，通知初審合格的應(yīng)聘者前來進行初試10天經(jīng)初試合格的應(yīng)聘人員，再由公司領(lǐng)導(dǎo)進行復(fù)試10天確定招聘的各職位銷售人員名單，并通知前來公司報道5天2006年9月銷售人員培訓(xùn)房地產(chǎn)經(jīng)紀人員培訓(xùn)(包括房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)道德、職業(yè)修養(yǎng)、職業(yè)技能等方面的培訓(xùn))樹立良好的職業(yè)觀、人生價值觀。2天房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)(包括：建筑物的概念和分類、建筑構(gòu)造、建筑設(shè)備、建筑識圖、建筑常用術(shù)語和指標、房地產(chǎn)測繪知識等方面的知識)掌握與房地產(chǎn)有關(guān)的專業(yè)基礎(chǔ)知識，使銷售人員成為一名專業(yè)人士。3天房地產(chǎn)相關(guān)知識培訓(xùn)(包括：房地產(chǎn)貸款、住房公積金制度、房地產(chǎn)保險、物業(yè)管理、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)交易、登記、備案、相關(guān)的法律法規(guī)等方面的知識)完善銷售人員的知識結(jié)構(gòu)，提高綜合素質(zhì)，全方位發(fā)展。3天銷售技巧培訓(xùn)(包括：電話的接聽技巧、案場與客戶的交流、客戶心理的分析及把握、現(xiàn)場的議價、守價、SP逼定的方法、銷售跟蹤及售后服務(wù)等方面的知識)熟練掌握銷售技巧，提高客戶成交率。5天項目情況細致了解及銷講資料熟知(包括：項目的優(yōu)、劣勢分析、項目周邊環(huán)境及市場情況、各項經(jīng)濟技術(shù)指標、整體規(guī)劃方案、房型設(shè)計、面積配比等所有內(nèi)容)掌握項目的各項內(nèi)容，樹立對項目的信心，以便能從容應(yīng)對客戶。3天競爭項目踩盤及重點項目分析(包括市場調(diào)研的內(nèi)容、技巧、分析等方面的內(nèi)容)充分認識到市場調(diào)研的重要性，掌握競爭項目的動態(tài)。5天案場銷售接待模擬演練(包括銷售人員互動訓(xùn)練、公司領(lǐng)導(dǎo)抽查訓(xùn)練)將掌握的知識在實踐中加以運用，及時發(fā)現(xiàn)問題，強化不足之處。3天銷售人員培訓(xùn)考核（筆試及模擬演練)考核培訓(xùn)成果，淘汰不合適本項目的銷售人員。2天銷售道具設(shè)設(shè)計建議銷售道具包包括鳥瞰圖、沙沙盤模型、、房型模型型、DM、、房型單片片、簡裝樓樓書及精裝裝版樓書。鳥瞰圖：項目整體體鳥瞰圖，，包括三期期項目單體體及環(huán)境示示意規(guī)格：1.5×2.5M材質(zhì)：噴繪繪寫真沙盤模型：整體沙盤盤模型規(guī)格：3××2.5M（具體尺尺寸視售樓樓處大小和和布局可做做調(diào)整）材質(zhì)：PVC材料單體房型：建議制作作五個單體體戶型模型型，兩個兩兩房、兩個個三房及一一個大房型型。規(guī)格：0.5×0.5M材質(zhì)：透明明PVC材材料銷售道具設(shè)設(shè)計建議DM：規(guī)規(guī)格：35×54CM材質(zhì)：銅版版紙/亞光光房型單片：規(guī)格：35×18CM材質(zhì)：銅版版紙/亞光光樓書：規(guī)格：29×16.5CM，36頁頁材料：藝術(shù)術(shù)紙銷售人員著著裝設(shè)計建議銷售人人員服裝選選用中檔品品牌西裝套套裝，如G2000等服飾品品牌，廠家家定做約1000元元/全套；；服飾男性配配領(lǐng)帶，女女性配絲巾巾；服飾選擇深深色系，，體現(xiàn)穩(wěn)重重的感覺營銷規(guī)范性性表格清單單銷售管理類類表單：銷售日報統(tǒng)統(tǒng)計表銷售情況日日報表累計計銷售周報表表銷售月指標標表銷售月稽核核表房屋認購申申請表換戶申請單單退戶申請單單臺帳預(yù)售合同簽簽約基本情情況裝修標準一一覽表年度銷售計計劃表客戶管理類類表單：來電登記表表客戶接待登登記表簽約客戶接接待登記表表客戶分析周周報表簽約客戶分分析月報表表退房客戶分分析表客戶滿意度度調(diào)查表客戶滿意度度登記表客戶投訴處處理表營銷推廣類類表單：整體銷售推推廣計劃表表前期工作計計劃時間表表現(xiàn)場包裝計計劃表現(xiàn)場包裝費費用預(yù)算表表媒體推廣計計劃表媒體推廣預(yù)預(yù)算表銷售資料費費用預(yù)算表表客戶促銷計計劃表年度銷售費費用預(yù)算表表月度營銷費費用明細表表營業(yè)費用預(yù)預(yù)算表結(jié)案總結(jié)報報表項目LOGO表現(xiàn)項目秀稿項目圍墻表表現(xiàn)THANKS!9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。2023/1/52023/1/52023/1/51/5/202310:36:36PM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。2023/1/52023/1/52023/1/5Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Thursday,January5,202313、乍見見翻疑疑夢，，