北京標(biāo)準(zhǔn)信合房地產(chǎn)咨詢有限公司山西項(xiàng)目組1開(kāi)篇半山公館歷經(jīng)六年開(kāi)發(fā)，已突破區(qū)域局限，不僅僅是一個(gè)樓盤案名而是一個(gè)大家公認(rèn)地產(chǎn)品牌與品質(zhì)。六年，整個(gè)市場(chǎng)印象是一種“永恒與經(jīng)典”每一個(gè)系列都是一個(gè)全新的典藏值得不斷收藏值得傳承半山公館要打造的就是房地產(chǎn)收藏品2>>2011年項(xiàng)目營(yíng)銷回顧及2012年?duì)I銷目標(biāo)>>宏觀及區(qū)域市場(chǎng)分析>>對(duì)客戶的理解>>項(xiàng)目形象定位>>基于項(xiàng)目、市場(chǎng)及客戶三方面下的營(yíng)銷策略

報(bào)告體系3表1—2011.1.1-12.30總?cè)蝿?wù)完成情況總套數(shù)總協(xié)議（元）總回款（元）協(xié)議值完成比例回款完成比例258248492555.53231125512.9262%66%表2—2011年各月成交分析(含商鋪)月份成交量（套）總面積（㎡）協(xié)議值（元）回款（元）均價(jià)（元/㎡）1月394480.6934933166.615027995.747796.382月101195.837907866.56588262.266612.873月455387.3731241815.6529040351.715799.084月233344.1424179127.929895322.767230.305月263989.5128535692.7222776761.617152.686月142138.2714087880.2219109271.316588.457月122041.8411415375.9612256682.825590.738月427958.2548045195.9223488553.336037.169月162300.6512870716.3827922958.455594.3810月101856.4311289441.467462738.446081.2611月71137.527557048.6613966851.796643.4412月142335.6716429227.5623589762.77034.05合計(jì)258381665231125512.96510.812011年年初計(jì)劃回籠資金3個(gè)億，實(shí)際回款2.31個(gè)億,預(yù)期目標(biāo)完成情況為66%。其中住宅回款1.78億，占比77%,商業(yè)部分回款0.52億,占比23%?；乜羁傤~達(dá)到銷售總額的93%。銷售回顧—目標(biāo)完成情況4銷售回顧—項(xiàng)目去化分析2011年總完成銷售套數(shù)258套，其中住宅銷售213套，占比82.56%,新天地商業(yè)25套，占比9.7%,半山商業(yè)20套,占比7.75%。2011年住宅銷售較好，月均去化18套，明顯優(yōu)于市場(chǎng)其它在售項(xiàng)目去化速度。新天地商業(yè)部分月均去化2套。由于公攤大、鋪位位置等一些因素，出現(xiàn)一定的去化抗性。數(shù)據(jù)來(lái)源：半山公館銷管數(shù)據(jù)2011年住宅成交分析

成交量（套）總面積（㎡）協(xié)議值（元）回款（元）均價(jià)（元/㎡）半山一期194240.520132822.65178142158.94747.75半山二期15622652.09124466878.15494.72半山三期336445.7540325753.86256.18財(cái)富6號(hào)樓5945.724872857.165152.54合計(jì)21334284.06189798311.7178142158.95536.052011年新天地商業(yè)成交分析

成交量（套）總面積（㎡）協(xié)議值（元）回款（元）均價(jià)（元/㎡）米蘭街10633.1711762134.833417765.7218576.58沃爾瑪11788.62374949230116.02北國(guó)4262.24766336529222.72合計(jì)251684.0143174991.833417765.7225638.202011年半山商業(yè)成交分析

成交量（套）總面積（㎡）協(xié)議值元）回款（元）均價(jià)（元/㎡）半山商業(yè)2297.06505180919565588.2917006.02半山寫字樓181661.5210437170.56281.70合計(jì)201958.5815488979.519565588.297908.2752011年不同物業(yè)類別分析年份住宅（含新天地住宅）新天地商業(yè)半山商業(yè)（含寫字樓）套數(shù)面積（㎡）協(xié)議值（元）均價(jià)（元/㎡）套數(shù)面積（㎡）協(xié)議值（元）均價(jià)（元/㎡）套數(shù)面積（㎡）協(xié)議值（元）均價(jià)（元/㎡）2011年21334283.88189798321.75536.08251684.0143174991.825638.20201958.5815488979.57908.27

2011年受市場(chǎng)調(diào)控影響有限，全年均價(jià)走勢(shì)平穩(wěn)，住宅均價(jià)5500元/平米，新天地商業(yè)均價(jià)2.56萬(wàn)/平米。銷售回顧—項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析6半天新天地商業(yè)已推商鋪分布在一、二層，分為南區(qū)和北區(qū)兩片區(qū)，南區(qū)由于臨街，交通動(dòng)線通暢，人氣較旺，去化率明顯優(yōu)于北區(qū)，目前剩余貨值主要集中在北區(qū)。一、二層已推商鋪剩余98個(gè)鋪位未售。合計(jì)剩余貨值1.83個(gè)億。新天地商業(yè)剩余貨值(數(shù)據(jù)截止至）

街區(qū)剩余房源套數(shù)總面積（㎡）協(xié)議值（元）均價(jià)（元/㎡）一層米蘭街17874.122456134928098.37彼得財(cái)富大街14749.52423120632329.83北國(guó)13768.712186353928441.86沃爾瑪5890.093051142534279.03合計(jì)493282.4210116751930821.02二層米蘭街47+14651.9679633420.617118.25彼得財(cái)富大街2126.81208098016410.22合計(jì)494778.7781714400.617099.46商業(yè)合計(jì)988061.19182881919.622686.717剩余貨值(數(shù)據(jù)截止至）新天地商業(yè)剩余房源

街區(qū)剩余房源套數(shù)總面積（㎡）協(xié)議值（元）一層米蘭街17874.12￥24,561,349彼得財(cái)富大街14749.5￥24,231,206北國(guó)13768.71￥21,863,539沃爾瑪5890.09￥30,511,425合計(jì)493282.42￥101,167,519二層米蘭街484651.96￥79,633,421彼得財(cái)富大街2126.81￥2,080,980合計(jì)494778.77￥81,714,401商業(yè)合計(jì)988061.19￥182,881,920住宅2.17億+商業(yè)1.83億=4億半山一、二、三期剩余房源協(xié)議值（截止2012.01.13）

樓號(hào)剩余房源套數(shù)協(xié)議值（元）半山一期19號(hào)樓11046646.2417號(hào)樓1010364057.9618號(hào)樓193000015號(hào)樓1116000016號(hào)樓32979192.38合計(jì)1616479896.58半山二期7號(hào)樓4239664228.928號(hào)樓1815375499.89號(hào)樓2221006670.2410號(hào)樓1212873833.20合計(jì)9488920232.16半山三期5號(hào)樓84+4111413904.50一二三期合計(jì)

198216814033.24810987653半山公館總棟數(shù)為16棟，總戶數(shù)1600戶，主要在售房源為二期7#、8#、9#、10#，三期5#。一、二、三期未售房源198套，加上未推的3#、6#樓256套，合計(jì)未售454套，占總體量的28%未售貨值為2.17億。未包括（3#、6#）半山公館剩余貨值(數(shù)據(jù)截止至）2011年余房分析

套數(shù)面積（㎡）協(xié)議值（元）均價(jià)（元/㎡）一期162984.0116479896.585522.74二期9416736.7388920232.165312.88三期8818626.3111413904.55981.54合計(jì)19838347.04216814033.25654.009一、二、三余房分析樓號(hào)剩余套數(shù)剩余總面積協(xié)議額均價(jià)半山一期162984.0116479896.585522.74半山二期7號(hào)樓在售9套1238.146472531.325227.62銷控33套6310.833191697.65259.518號(hào)樓183066.515375499.85014.029號(hào)樓224029.6721006670.245213.0010號(hào)樓122091.6212873833.26154.96半山三期5號(hào)樓在售84套17891.03111413904.56227.36

一層4套非標(biāo)735.27未定價(jià)合計(jì)19838347.04216814033.2—半山3、6號(hào)樓分析樓號(hào)總套數(shù)總面積總協(xié)議均價(jià)3號(hào)樓13223601.98未定價(jià)6號(hào)樓12425650.8未定價(jià)合計(jì)25649252.78

半山公館三期總計(jì)未售房源454套，一期剩余16套，占比4%；二期剩余94套，占比20%；三期剩余344套，占比76%（已推未售88套，未推256套）。本年度計(jì)劃推售6#，預(yù)計(jì)均價(jià)5700元/平米（具體定價(jià)適節(jié)點(diǎn)市場(chǎng)情況調(diào)整），估計(jì)貨值約為1.46億。半山公館剩余貨值(數(shù)據(jù)截止至）10半山公館館剩余房房源戶型型(數(shù)據(jù)截止止至）剩余房源源以140-240平大戶型型為主，，二期均均價(jià)5200元/平米，三三期5號(hào)樓均價(jià)價(jià)6300元/平米，總總價(jià)區(qū)間間以90-150萬(wàn)為主，，面積和和總價(jià)均均高于主主流供應(yīng)應(yīng)市場(chǎng)。。剩余房源源多分布布在5層以下，，二十層層以上，，銷售抗抗性大。。11效果評(píng)價(jià)價(jià)費(fèi)用2011年2011年2011年2011年2011年2011年2011年2011年2011年2011年2011年2011年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月北國(guó)開(kāi)業(yè)/二期順銷三期入市三期持銷/二期順銷主題節(jié)點(diǎn)活動(dòng)三期5#認(rèn)購(gòu)6月19日三期5#開(kāi)盤8月27日9月豪車展+美模10月房展會(huì)11月激情901，精彩半半山會(huì)會(huì)中原游游4月幸運(yùn)樂(lè)樂(lè)翻天天12月業(yè)主答答謝會(huì)會(huì)1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月良優(yōu)良優(yōu)312,100278,210598,006839,959206,754402,754137,156100,953278,627312,100278,210合計(jì)費(fèi)用3，154，559（元）3月新年送送紅包包2011年推廣廣回顧顧122011年來(lái)電來(lái)訪匯總（住宅）月份來(lái)訪量來(lái)電量3月323794月283915月238926月2302457月2501088月2751779月1818710月1357111月876112月7553合計(jì)20771064三期5#認(rèn)購(gòu)6月19日三期5#開(kāi)盤8月27日9月豪車展展+美模10月房展會(huì)會(huì)11月激情901，精彩半半山會(huì)會(huì)中原游游4月幸運(yùn)樂(lè)樂(lè)翻天天12月業(yè)主答答謝會(huì)會(huì)3月新年送送紅包包2011年來(lái)電來(lái)訪匯總（商業(yè)）月份來(lái)訪量來(lái)電量3月3484月17175月2386月1667月1168月1979月5310月10511月7212月2612合計(jì)16874項(xiàng)目推推廣主主要運(yùn)運(yùn)用有有報(bào)紙紙、電電視廣廣告、、戶外外廣告告、短短信、、直郵郵等常常規(guī)推推廣渠渠道，，其中中電視視廣告告、戶戶外廣廣告效效果相相對(duì)明明顯。。3-8月份來(lái)來(lái)電來(lái)來(lái)訪相相對(duì)活活躍，，與2010年年底底7號(hào)樓及及2011年8月5號(hào)樓的的集中中推售售有關(guān)關(guān)。來(lái)電量量與來(lái)來(lái)訪量量的倒倒掛，，違背背銷售售常理理，間間接反反映了了推廣廣力的的不足足。2011年推廣廣回顧顧132011年?duì)I銷銷目標(biāo)標(biāo)合計(jì)銷銷售目目標(biāo)為為4.0個(gè)億,資金回回籠85%以上從剩余余貨值值整理理情況況來(lái)看看，2012年面臨臨的銷銷售重重點(diǎn)應(yīng)應(yīng)該是是半山山公館館二期期7#--10#剩余房房源、三期5號(hào)樓剩剩余房房源、、以及及商業(yè)業(yè)新天天地一一、二二層的的98個(gè)鋪位位，合合計(jì)總總貨值值約為為4個(gè)億；；商業(yè)剩剩余貨貨值1.83億,由于商商業(yè)去去化的的提升升仍面面臨許許多需需要改改善的的問(wèn)題題以及及商業(yè)業(yè)管理理公司司的大大力配配合,因此結(jié)結(jié)合去去年0.43億的商商業(yè)銷銷售額額,我們將將今年年的銷銷售目目標(biāo)定定為1個(gè)億,去化55%的剩余余貨值值；住宅剩剩余貨貨值3.63億,產(chǎn)品面面積大大、單單總價(jià)價(jià)高且且樓層層多集集中在在五層層以下下、二二十二二層以以上，，存在在一定定的銷銷售抗抗性，，故保保守估估記銷銷售目目標(biāo)為為3個(gè)億，，去化化85%的貨源源。14>>2011年項(xiàng)目目營(yíng)銷銷回顧顧及2012年?duì)I銷銷目標(biāo)標(biāo)>>宏觀及及區(qū)域域市場(chǎng)場(chǎng)分析析>>對(duì)客戶戶的理理解>>項(xiàng)目形形象定定位>>基于項(xiàng)項(xiàng)目、、市場(chǎng)場(chǎng)及客客戶三三方面面下的的營(yíng)銷銷策略略報(bào)告體體系15樓市政政策短短期內(nèi)內(nèi)繼續(xù)續(xù)從嚴(yán)嚴(yán)，一一線城城市價(jià)價(jià)格回回落顯顯著，，二三三線城城市成成交量量下滑滑明顯顯。全球經(jīng)經(jīng)濟(jì)疲疲軟，，經(jīng)濟(jì)濟(jì)下行行壓力力增大大。未未來(lái)經(jīng)經(jīng)濟(jì)增增速放放緩趨趨勢(shì)明明顯。。政策調(diào)調(diào)控方方向不不變，，短期期內(nèi)無(wú)無(wú)放松松跡象象，經(jīng)經(jīng)濟(jì)下下行壓壓力大大宏觀市市場(chǎng)分分析2011年新華網(wǎng)在線線訪談兩會(huì)答記者者問(wèn)“五一”在北京視察察保障房建建設(shè)情況國(guó)務(wù)院常務(wù)務(wù)會(huì)議《求是》發(fā)表文章國(guó)務(wù)院常務(wù)務(wù)會(huì)議要使房?jī)r(jià)能能夠保持在在一個(gè)合理理的水平。。三管齊下管管理房?jī)r(jià)要把一些地地區(qū)過(guò)高的的房?jī)r(jià)降下下來(lái)、使房房?jī)r(jià)回歸到到合理水平平繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)執(zhí)行，房?jī)r(jià)價(jià)上漲過(guò)快快的二三線線城市也要要采取必要要的限購(gòu)措措施。堅(jiān)定不移地地把房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控控政策落到到實(shí)處進(jìn)一步鞏固固調(diào)控成果果16宏觀市場(chǎng)下下建議現(xiàn)金為王，，快速回款款，以快速速周轉(zhuǎn)為要要一：放棄幻幻想，轉(zhuǎn)變變觀念，積積極應(yīng)對(duì)放棄任何抱抱有政府可可能放寬房房地產(chǎn)調(diào)控控力度的幻幻想，轉(zhuǎn)變變觀念，積積極應(yīng)對(duì)重新審視當(dāng)當(dāng)前的市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境，合合理的調(diào)控控仍然是一一個(gè)明顯的的基調(diào)。二：在調(diào)整整期內(nèi)理性性應(yīng)對(duì)，針針對(duì)性推廣廣，提升客客戶滿意度度合理制定推推盤策略，，分清產(chǎn)品品主次，實(shí)實(shí)現(xiàn)小步快快跑針對(duì)性的推推廣，搶占占有效客戶戶加快項(xiàng)目目去化調(diào)整期內(nèi)，，購(gòu)房者顯顯得較為冷冷靜，他們們對(duì)樓盤的的品質(zhì)、細(xì)細(xì)節(jié)更為關(guān)關(guān)注。充分分發(fā)揮項(xiàng)目口口碑及品質(zhì)質(zhì)效應(yīng)，注注重細(xì)節(jié)和和服務(wù)，提提升客戶認(rèn)認(rèn)可度。17項(xiàng)目名稱意大利花園東城水岸盛世新城項(xiàng)目位置地址（行政）桃北東路農(nóng)貿(mào)東側(cè)全美大廈一層大連西路與華盛北路交叉口地理位置描述濱河公交總站、農(nóng)貿(mào)東側(cè)下午渡村保晉路東、北山公園入口基本情況開(kāi)發(fā)商金聯(lián)置業(yè)鑫田地產(chǎn)太行工貿(mào)地產(chǎn)物業(yè)管理公司美泉樂(lè)物業(yè)公司愛(ài)家物業(yè)自理總建筑面積47萬(wàn)㎡33.4萬(wàn)㎡40萬(wàn)㎡綠化率35%36%40%容積率3.923.55.9產(chǎn)品類型商住一體高層，商住一體商住一體開(kāi)盤時(shí)間2009-5-8、2010-3-282008年2011-7-2當(dāng)前均價(jià)4700元/㎡3500元/㎡4200元/㎡主力產(chǎn)品主力戶型2室、3室2室、3室2室、3室面積97㎡—170㎡81㎡—129㎡80㎡—170㎡配套設(shè)施項(xiàng)目配套空中花園、商務(wù)會(huì)所、水系幼兒園、娛樂(lè)運(yùn)動(dòng)區(qū)、水景休閑會(huì)所、羽毛球館、景觀小品周邊配套濱河公交總站、農(nóng)貿(mào)、居然之家、五金建材、酒店森林公園、豐田4S、紅星美凱龍北山公園、十中客戶構(gòu)成工作區(qū)域城區(qū)、礦區(qū)郊區(qū)、城區(qū)、礦區(qū)郊區(qū)、城區(qū)、礦區(qū)職業(yè)特征個(gè)體、工薪、機(jī)關(guān)工人、企事業(yè)單位職工、個(gè)體小個(gè)體、礦區(qū)職工區(qū)域市場(chǎng)調(diào)調(diào)研18項(xiàng)目名稱山水林語(yǔ)新澳城富麗城項(xiàng)目位置地址（行政）開(kāi)發(fā)區(qū)聯(lián)通大廈首層泉中路68號(hào)陽(yáng)泉體育館往東100米地理位置描述北山公園環(huán)山路右側(cè)豪門家私對(duì)面南大東街益昌公司旁基本情況開(kāi)發(fā)商玉麗地產(chǎn)豪門地產(chǎn)益昌地產(chǎn)物業(yè)管理公司自理自理三晉物業(yè)總建筑面積14萬(wàn)㎡9萬(wàn)㎡10萬(wàn)㎡綠化率60%45%40%容積率3.52.74產(chǎn)品類型高層住宅高層、塔樓商住一體開(kāi)盤時(shí)間2009-9-302009-7-12009-8-1當(dāng)前均價(jià)4600/㎡4100元/㎡4200元/㎡主力產(chǎn)品主力戶型2室、3室2室、3室、4室2室、3室面積98㎡—138㎡90㎡-130㎡81㎡—129㎡配套設(shè)施項(xiàng)目配套幼兒園、人工湖、會(huì)所、商業(yè)街幼兒園、商業(yè)、會(huì)所地下雙層停車場(chǎng)周邊配套北山公園、十中玉泉中學(xué)義井小學(xué)、體育館、陽(yáng)泉一中、和諧醫(yī)院、王母垴植物園客戶構(gòu)成工作區(qū)域郊區(qū)、城區(qū)、礦區(qū)市區(qū)、郊區(qū)郊區(qū)、城區(qū)、礦區(qū)、平定職業(yè)特征個(gè)體、工薪階層工人、企事業(yè)單位職工、個(gè)體工人、企事業(yè)單位職工、個(gè)體區(qū)域市場(chǎng)調(diào)調(diào)研19項(xiàng)目名稱書香門第未來(lái)城日昱城項(xiàng)目位置地址（行政）開(kāi)房去寧波路李蔭路、華通生態(tài)園大連西路與華盛北路交叉口向北50米地理位置描述御康山莊對(duì)面豪門家私旁保晉路東北山公園西入口基本情況開(kāi)發(fā)商聯(lián)豐地產(chǎn)豪門地產(chǎn)大都會(huì)地產(chǎn)物業(yè)管理公司濱河物業(yè)自理未定總建筑面積170萬(wàn)㎡52萬(wàn)㎡43萬(wàn)㎡綠化率40%45%44%容積率2.34.33.43產(chǎn)品類型住宅商住一體商住一體開(kāi)盤時(shí)間2011-9-102011-6-12011-7當(dāng)前均價(jià)3800元/㎡4200元/㎡3380元/㎡主力產(chǎn)品主力戶型2室、3室2室、3室、4室2室、3室、躍層面積97-123㎡70㎡—300㎡50㎡-170㎡配套設(shè)施項(xiàng)目配套無(wú)會(huì)所、幼兒園、公園會(huì)所、幼兒園、公園周邊配套8中、玉泉中學(xué)、豪門家私華通生態(tài)園

客戶構(gòu)成工作區(qū)域礦區(qū)、郊區(qū)、市區(qū)郊區(qū)、城區(qū)、礦區(qū)市區(qū)、礦區(qū)、郊區(qū)職業(yè)特征職工、個(gè)體個(gè)體、領(lǐng)導(dǎo)工人、企事業(yè)單位職工、個(gè)體區(qū)域市場(chǎng)調(diào)調(diào)研20項(xiàng)目名稱五龍地產(chǎn)·中堂壹條項(xiàng)目位置地址（行政）北山公園東門東行300米富百家沿街商鋪地理位置描述開(kāi)發(fā)區(qū)虹橋路頂端康達(dá)醫(yī)院北側(cè)新北大街旁、金鑫汽車旁基本情況開(kāi)發(fā)商五龍地產(chǎn)豪門地產(chǎn)物業(yè)管理公司未定北京天和總建筑面積8萬(wàn)9萬(wàn)㎡綠化率40%45%容積率

4.373.5產(chǎn)品類型高層框架商住開(kāi)盤時(shí)間2011.10

2011-2-25當(dāng)前均價(jià)4500元/㎡3300元/㎡主力產(chǎn)品主力戶型2室、3室2室、3室、4室面積105-156㎡80㎡—160㎡配套設(shè)施項(xiàng)目配套1:1車位、人車分流、蘇州園林景觀、網(wǎng)球會(huì)所周邊配套緊鄰北山、康達(dá)醫(yī)院、休閑娛樂(lè)餐飲比較便捷沃爾瑪客戶構(gòu)成工作區(qū)域市區(qū)市區(qū)職業(yè)特征個(gè)體，行政單位工人、企事業(yè)單位職工、個(gè)體區(qū)域市場(chǎng)調(diào)調(diào)研21據(jù)數(shù)據(jù)分析析:陽(yáng)泉市區(qū)(不包括平定定\孟縣)現(xiàn)有在售商商品房項(xiàng)目目不足15個(gè),在售和潛在在供應(yīng)量總總計(jì)約231.4萬(wàn)平米,在售和潛在在供應(yīng)總套套數(shù)為2.07萬(wàn)。主流供供應(yīng)戶型以以剛需中小小戶型為主主。07年陽(yáng)泉迎來(lái)來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)的熱潮潮，2008-2011年,年均新增供供應(yīng)量約為為92.6萬(wàn)平米。年年均成交量量約為34.8萬(wàn)平米。市市場(chǎng)供過(guò)于于求趨勢(shì)逐逐步放大。。2011年，房地產(chǎn)產(chǎn)面對(duì)多方方政策的調(diào)調(diào)控，市場(chǎng)場(chǎng)交易量進(jìn)進(jìn)入低迷期期，交易量量同比大幅幅下滑。注:由于陽(yáng)泉城城市規(guī)模小小,房地產(chǎn)及專專業(yè)網(wǎng)站數(shù)數(shù)據(jù)方面的的不完善,區(qū)域市場(chǎng)供供求數(shù)據(jù)以以一手采集集為主,結(jié)合經(jīng)驗(yàn)值值進(jìn)行一定定的修正所所得。區(qū)域市場(chǎng)分分析成交總面積

(萬(wàn)平米)成交總套數(shù)

（套）月均成交套數(shù)(套)月均成交面積(平米)2011年28.525452122374422區(qū)域市場(chǎng)分分析區(qū)域市場(chǎng)同同質(zhì)化嚴(yán)重重、價(jià)穩(wěn)量量跌一：區(qū)域市市場(chǎng)產(chǎn)品同同質(zhì)化嚴(yán)重重，市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)較為激激烈。受大大環(huán)境影響響，目前整整體市場(chǎng)場(chǎng)銷銷售相對(duì)滯滯緩。項(xiàng)目區(qū)域?yàn)闉殛?yáng)泉市城城區(qū)，產(chǎn)品品供應(yīng)以高高層為主，，戶型設(shè)計(jì)計(jì)方正、通通透性較好好，整體市市場(chǎng)主力戶戶型以面積積80-140平米的二、、三居為主主，也是當(dāng)當(dāng)?shù)乜腿哼x選擇的主流流產(chǎn)品。二：區(qū)域市市場(chǎng)均價(jià)約約為4000元/平米左右，，4500-5000元/平米，5000元/平米以上的的三個(gè)價(jià)格格梯度。市場(chǎng)項(xiàng)目檔檔次良莠不不齊，項(xiàng)目目中等及偏偏下檔次的的項(xiàng)目居多多，均價(jià)在在4500元/平米以下，總價(jià)價(jià)在30-60萬(wàn)的項(xiàng)目相相對(duì)符合市市場(chǎng)剛性需需求。而均均價(jià)在5000元/平米以上，總價(jià)在在90-150萬(wàn)的高檔次次，高品質(zhì)質(zhì)項(xiàng)目稀少少，是陽(yáng)泉泉高端人群群的選擇。。23案名山水林語(yǔ)開(kāi)發(fā)商玉麗地產(chǎn)物業(yè)管理公司自理總建筑面積14萬(wàn)㎡建筑體量6棟高層在售體量一期2棟（現(xiàn)房銷售中）；二期2棟（期房銷售中）綠化率60%容積率3.5產(chǎn)品類型高層住宅產(chǎn)權(quán)年限70年當(dāng)前均價(jià)4600元/㎡層差價(jià)30元/㎡主力戶型三居面積130/140/160三居，少量260四居復(fù)式競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基基本信息24案名新澳城開(kāi)發(fā)商豪門地產(chǎn)物業(yè)管理公司自理總建筑面積40萬(wàn)㎡建筑體量19棟（多層、高層）在售體量一期7棟多層已交房；二期6棟（16-30F高層）12年年底交房；三期未售13年年中交房綠化率45%容積率2.7產(chǎn)品類型高層、塔樓產(chǎn)權(quán)年限70年當(dāng)前均價(jià)4100元/㎡層差價(jià)20-30元/㎡主力戶型二居、三居面積80-140二三居，少量190三居和170四居競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基基本信息25案名五龍地產(chǎn)·中堂開(kāi)發(fā)商五龍地產(chǎn)物業(yè)管理公司未定總建筑面積8萬(wàn)建筑體量3棟在售體量三期3棟樓在售，12年年底交房綠化率45%容積率4.37

產(chǎn)品類型高層框架產(chǎn)權(quán)年限70年當(dāng)前均價(jià)4500元/㎡層差價(jià)30-50元/㎡主力戶型二居、三居面積110左右兩居，120-150三居，少量160四居競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基基本信息26案名書香門第開(kāi)發(fā)商聯(lián)豐地產(chǎn)物業(yè)管理公司濱河物業(yè)總建筑面積60萬(wàn)㎡建筑體量28棟在售體量一期9棟；二期10棟高層，在售6棟，剩余4棟未售；綠化率40%容積率2.3產(chǎn)品類型住宅產(chǎn)權(quán)年限70年當(dāng)前均價(jià)3800元/㎡層差價(jià)30元/㎡主力戶型二居、三居、四居面積80-110二居；140三居、160四居競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目目基基本本信信息息27案名富麗城開(kāi)發(fā)商益昌地產(chǎn)物業(yè)管理公司三晉物業(yè)總建筑面積10萬(wàn)㎡建筑體量4棟高層在售體量一期2棟剩少量；二期2棟綠化率40%容積率4產(chǎn)品類型商住一體產(chǎn)權(quán)年限住70年，商40年當(dāng)前均價(jià)4200元/㎡層差價(jià)20元/㎡主力戶型二居、三居、四居面積100-120二居；130-140三居、4#三單元170-190四居競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目目基基本本信信息息28案名盛世新城開(kāi)發(fā)商陽(yáng)泉市太行工貿(mào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)管理公司自理總建筑面積40萬(wàn)㎡建筑體量11棟在售體量4棟（1#、2#、9#、10#）小區(qū)整體13年年中交房綠化率40%容積率4.0產(chǎn)品類型高層產(chǎn)權(quán)年限70年當(dāng)前均價(jià)4200元/㎡層差價(jià)30元/層主力戶型二室，三室面積80—100㎡二室，110—140㎡三室，180—300㎡躍層競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目目基基本本信信息息1/5/2023案名日昱城開(kāi)發(fā)商陽(yáng)泉市大都會(huì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)管理公司未定總建筑面積429600㎡建筑體量16棟在售體量5棟（1-3#18F、4#24F、5#33F），13年年中交房綠化率43.8%容積率3.43產(chǎn)品類型高層產(chǎn)權(quán)年限70年當(dāng)前均價(jià)3380元/㎡層差價(jià)20元/㎡主力戶型二居，三居面積80—100㎡二居，110—170㎡三居270㎡躍層競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目目基基本本信信息息1/5/2023案名意大利花園開(kāi)發(fā)商陽(yáng)泉金聯(lián)置業(yè)建設(shè)有限公司物業(yè)管理公司美泉樂(lè)物業(yè)公司總建筑面積47萬(wàn)㎡建筑體量23棟在售體量2棟綠化率35%容積率3.92產(chǎn)品類型高層產(chǎn)權(quán)年限70年當(dāng)前均價(jià)4700元/㎡層差價(jià)30元/層主力戶型兩、三居面積80—160㎡（尾盤銷售）競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目目基基本本信信息息在售售1/5/2023競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣劣及銷售分析析案名山水林語(yǔ)新澳城書香門第五龍地產(chǎn)·中堂優(yōu)勢(shì)地段及景觀資源；建筑外立面設(shè)計(jì)高檔；售樓處裝修氣派戶型設(shè)計(jì)多樣化；面積和總價(jià)控制合理；3萬(wàn)平米地中海景觀園林；部分樓宇全躍層設(shè)計(jì)是一個(gè)亮點(diǎn)；規(guī)模優(yōu)勢(shì)；戶型產(chǎn)品齊全；部分現(xiàn)房銷售；周邊環(huán)境安靜；項(xiàng)目口碑好；戶型設(shè)計(jì)好；江南園林景觀；1：1的車位配套劣勢(shì)工程進(jìn)度停滯；出入社區(qū)道路坡度大；公交出行不便；銷售素質(zhì)低生活配套不成熟；公交出行不便；生活配套不成熟；銷售現(xiàn)場(chǎng)雜亂；銷售素質(zhì)一般；同邊生活環(huán)境雜亂；銷售狀況處于停滯狀態(tài)相對(duì)較好，月均去化15套上下月均去化7套上下相對(duì)較好，月均去化15套上下去化率33%50%50%60%當(dāng)前均價(jià)4600元/㎡4100元/㎡3800元/㎡4500元/㎡主力戶型三居二居、三居二居、三居、四居二居、三居面積130/140/160三居，少量260四居復(fù)式80-140二三居，少量190三居和170四居80-110二居；140三居、160四居110左右兩居，120-150三居，少量160四居32案名盛世新城日昱城意大利花園富麗城優(yōu)勢(shì)國(guó)企背景；3000平米水系景觀；臨近北山公園西門，具有資源優(yōu)勢(shì)；政府招商引資項(xiàng)目，具有政府資源優(yōu)勢(shì)；國(guó)際會(huì)所，雙語(yǔ)幼兒園設(shè)置，小區(qū)配套具有一定吸引力；小區(qū)成熟；周邊配套齊全；緊臨3000畝王母垴公園及體育館；唯一的地下雙層停車場(chǎng)；一梯一戶；部分戶型錯(cuò)層設(shè)計(jì)劣勢(shì)銷售中心位置較偏；施工現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境雜亂；保晉路正在施工，通往項(xiàng)目的道路臟亂，形象較差；生活配套不成熟；公交出行不便；工程進(jìn)度緩慢；小區(qū)周邊環(huán)境雜亂；銷售現(xiàn)場(chǎng)氛圍差；底商規(guī)劃混亂，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)良莠不齊，降低項(xiàng)目整體品質(zhì)；小區(qū)目前內(nèi)外環(huán)境不佳；生活配套不成熟；銷售素質(zhì)低銷售狀況相對(duì)較好，月均去化18套上下月均去化5套上下月均去化7套上下月均去化6套上下去化率25%30%50%55%當(dāng)前均價(jià)4200元/㎡3380元/㎡4700元/㎡4200元/㎡部分升級(jí)大戶型4900元/㎡主力戶型二室，三室二居、三居無(wú)二居、三居、四居面積80—100㎡二室，110—140㎡三室，頂層少量180—300㎡躍層80—100㎡二居，110—170㎡三居4#四單元270㎡躍層30—300㎡單身公寓到躍層100-120二居；130-140三居、4#三單元170-190四居競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣劣及銷售分析析2023/1/5競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)本本案的影響分分析本案為核心區(qū)區(qū)內(nèi)具有稀缺缺性的高端產(chǎn)產(chǎn)品，價(jià)格和和檔次處于絕絕對(duì)高地。由由于本案主力力為核戶型偏偏大，仍面臨臨競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)對(duì)客戶的分流流。與本案產(chǎn)品品品質(zhì)具有可比比性的唯一項(xiàng)項(xiàng)目“山水林語(yǔ)”由于資金等方方面的原因，，對(duì)后期項(xiàng)目目運(yùn)作產(chǎn)生了了一定的負(fù)面面影響，銷售售陷入停滯狀狀態(tài)，對(duì)本案案的威脅性較較小。新澳城、盛世世新城、書香香門第等項(xiàng)目目都位于開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)，屬于政政府重點(diǎn)發(fā)展展區(qū)域?，F(xiàn)在在售戶型產(chǎn)品品多樣化，價(jià)價(jià)格處于陽(yáng)泉泉主流客群所所承受的范圍圍，而且后期期供應(yīng)充足，，未來(lái)2年內(nèi)，都會(huì)對(duì)對(duì)本案客群產(chǎn)產(chǎn)生分流影響響。中堂項(xiàng)目屬于于當(dāng)?shù)乩媳P“五龍佳苑”新推的三期產(chǎn)產(chǎn)品，項(xiàng)目具具有一定的客客戶基礎(chǔ)，口口碑較好，市市場(chǎng)認(rèn)可度高高，但規(guī)模有有限，目前去去化率30%左右，將是本年度最最強(qiáng)有力的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。34競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)本本案的影響分分析5、盛世新城城作為國(guó)企開(kāi)開(kāi)發(fā)樓盤，實(shí)實(shí)力雄厚，去去化多源自事事業(yè)單位的團(tuán)團(tuán)購(gòu)力，與本本案目標(biāo)客群群—企事業(yè)單位中中高管有一定定的重疊。目目前貨源充足足，未來(lái)供應(yīng)應(yīng)量很大，需需重點(diǎn)關(guān)注。。6、日昱城位位置較偏，主主力戶型集中中在80—140平米，重點(diǎn)點(diǎn)針對(duì)剛需客客戶，由于配配套工程進(jìn)度度方面的影響響，短期內(nèi)對(duì)對(duì)本案威脅性性較小。7、意大利花花園戶型齊全全，地段相當(dāng)當(dāng)，礙于農(nóng)貿(mào)貿(mào)、五金機(jī)電電帶來(lái)的負(fù)面面影響，項(xiàng)目目形象品質(zhì)明明顯遜色于半半山，但依然然不可小覷對(duì)對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)客客群的競(jìng)爭(zhēng)力力。8、富麗城二二期4#三單元升級(jí)產(chǎn)產(chǎn)品與本案產(chǎn)產(chǎn)品相似，但但該項(xiàng)目所處處地段及配套套方面的劣勢(shì)勢(shì)，對(duì)本案威威脅性相對(duì)較較小。1/5/2023>>2011年項(xiàng)目目營(yíng)銷銷回顧顧及2012年?duì)I銷銷目標(biāo)標(biāo)>>宏觀及及區(qū)域域市場(chǎng)場(chǎng)分析析>>對(duì)客戶戶的理理解>>項(xiàng)目形形象定定位>>基于項(xiàng)項(xiàng)目、、市場(chǎng)場(chǎng)及客客戶三三方面面下的的營(yíng)銷銷策略略報(bào)告體體系36總成交交客戶戶分析析成交客客群以以30-50歲中年年人為為主，，占總總客群群的66%。成交客客群基基本都都來(lái)自自陽(yáng)泉泉本地地，且且集中中在城城區(qū)、、礦區(qū)區(qū)和平平定，，占總總客群群的90%。成交客客群以以礦務(wù)局局中高高管、、政府府機(jī)關(guān)關(guān)或事事業(yè)單單位、、私營(yíng)營(yíng)業(yè)主主為主主，占占比達(dá)達(dá)到86%。37大戶型型成交交客戶戶分析析由于本本案剩剩余房房源以以大戶戶型為為主，，針對(duì)對(duì)這種種情況況，對(duì)對(duì)5號(hào)樓的的客群群作專專門分分析，，以期期對(duì)后后期推推售具具有一一定的的啟示示。大戶型型成交交客戶戶以改改善型型自住住為主主，項(xiàng)項(xiàng)目地地段價(jià)價(jià)值成成為吸吸引其其置業(yè)業(yè)的關(guān)關(guān)鍵因因素。。38目標(biāo)客客群來(lái)來(lái)源結(jié)結(jié)構(gòu)核心客客群補(bǔ)充客客群偶得客客群39目標(biāo)客客群特特征描描述基礎(chǔ)形形態(tài)年齡結(jié)結(jié)構(gòu)：一群群60——70年代出出生的的中年年人，，社會(huì)會(huì)中堅(jiān)堅(jiān)力量量職業(yè)構(gòu)構(gòu)成：擁有有一定定的職職業(yè)權(quán)權(quán)利，，處于于事業(yè)業(yè)的上上升階階段；；以企企業(yè)中中高級(jí)級(jí)管理理、技技術(shù)人人員為主→→延展展到政政府中中高管管﹑高知群群體﹑私營(yíng)業(yè)業(yè)主；；經(jīng)濟(jì)基基礎(chǔ)：狀況況良好好，可可使用用儲(chǔ)蓄蓄在80萬(wàn)元以以上，，有相相對(duì)持持續(xù)穩(wěn)穩(wěn)定的的收入入來(lái)源源；40目標(biāo)客客群特特征描描述生活形形態(tài)生活：：豐富，，嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)?shù)墓すぷ鳎珎€(gè)人人的愛(ài)愛(ài)好知識(shí)：：尊重知知識(shí)、、學(xué)以以致用用－創(chuàng)創(chuàng)造財(cái)財(cái)富、、創(chuàng)造造生活活品質(zhì)質(zhì)與情情趣；；重視視子女女教育育交友：：樂(lè)于結(jié)結(jié)交志志同道道合的的朋友友，形形成各各有特特色的的社交交圈：：“品品”＋＋“味味”的的結(jié)合合（品品牌與與實(shí)際際感受受）娛樂(lè)：：健康的的方式式，如如健身身、旅旅游意識(shí)形形態(tài)理性：：超越物物質(zhì)的的精神神享受受包容：：注重健健康與與環(huán)境境進(jìn)?。海褐匾暯探逃c與文化化41目標(biāo)客客群定定位陽(yáng)泉市市42>>2011年項(xiàng)目目營(yíng)銷銷回顧顧及2012年?duì)I銷銷目標(biāo)標(biāo)>>宏觀及及區(qū)域域市場(chǎng)場(chǎng)分析析>>對(duì)客戶戶的理理解>>項(xiàng)目形形象定定位>>基于項(xiàng)項(xiàng)目、、市場(chǎng)場(chǎng)及客客戶三三方面面下的的營(yíng)銷銷策略略報(bào)告體體系43項(xiàng)目位位于市市區(qū)最最繁華的陽(yáng)泉泉新城城市核核心區(qū)區(qū)域—濱河新新天地地商業(yè)業(yè)中心心旁，，同時(shí)時(shí)坐擁?yè)硖液雍庸珗@園，保保晉公公園，，北山山公園園三大大稀缺缺性自自然資資源。。項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值梳梳理-地段與與景觀觀資源源項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值梳梳理-區(qū)域生生活配配套購(gòu)物：：歐洲洲街、、沃爾爾瑪、、北國(guó)國(guó)商城城、居居然之之家等等餐飲：：一品品皇牛牛、新新辣道道娛樂(lè)：：零帕帕酒吧吧、、博特特堡酒酒吧銀行：：工商商銀行行、中中國(guó)銀銀行學(xué)校：：北大大街小小學(xué)，，陽(yáng)泉泉三中中，陽(yáng)陽(yáng)泉十十中寫字樓樓：半半山寫寫字樓樓、遠(yuǎn)遠(yuǎn)東寫寫字樓樓酒店：：北冰冰洋酒酒店園林景景觀：：項(xiàng)目目整體體設(shè)計(jì)計(jì)別具具匠心心，根根據(jù)地地塊原原有地地形地地貌，，融合合現(xiàn)代代特色色，規(guī)規(guī)劃出出豐富富立體體的景景觀軸軸線，，精選選上百百種成成年珍珍稀植植物、、打造造陽(yáng)泉泉獨(dú)一一無(wú)二二的歐歐式景景觀園園林，，給業(yè)業(yè)主帶帶來(lái)美美好的的視覺(jué)覺(jué)享受受，也也為其其營(yíng)造造出天天然““氧吧吧”讓讓健康康生活活伴隨隨左右右。三期期全全部部采采用用螺螺旋旋消消聲聲落落水水管管，，安安吉吉爾爾直直飲飲水水系系統(tǒng)統(tǒng)，，此此外外還還安安裝裝有有彩彩色色可可視視對(duì)對(duì)講講門門禁禁系系統(tǒng)統(tǒng)、、緊緊急急報(bào)報(bào)警警系系統(tǒng)統(tǒng)、、煤煤氣氣報(bào)報(bào)警警系系統(tǒng)統(tǒng)等等現(xiàn)現(xiàn)代代化化設(shè)設(shè)施施設(shè)設(shè)備備。。項(xiàng)目目?jī)r(jià)價(jià)值值梳梳理理-園林林景景觀觀與與三三期期產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)1、區(qū)區(qū)域域價(jià)價(jià)值值—2、資資源源價(jià)價(jià)值值—3、規(guī)規(guī)劃劃價(jià)價(jià)值值—4、產(chǎn)產(chǎn)品品價(jià)價(jià)值值—5、品品牌牌價(jià)價(jià)值值—6、商商業(yè)業(yè)價(jià)價(jià)值值—六大大價(jià)價(jià)值值體體系系本案案位位于于陽(yáng)陽(yáng)泉泉城城央央核核心心，，唯唯一一的的CLD中央央生生活活特特區(qū)區(qū)，，區(qū)區(qū)域域地地位位無(wú)無(wú)可可比比擬擬。。23萬(wàn)平平世世界界級(jí)級(jí)商商業(yè)業(yè)旗旗艦艦打打造造陽(yáng)陽(yáng)泉泉新新都都市市首首席席金金融融商商務(wù)務(wù)中中心心，，高高端端豪豪宅宅身身份份無(wú)無(wú)可可復(fù)復(fù)制制。。項(xiàng)目目由由引引領(lǐng)領(lǐng)陽(yáng)陽(yáng)泉泉房房地地產(chǎn)產(chǎn)先先進(jìn)進(jìn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)模模式式的的龍龍頭頭地地產(chǎn)產(chǎn)商商—金聯(lián)聯(lián)置置業(yè)業(yè)、、英英國(guó)國(guó)UA國(guó)際際建建筑筑設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)院院，，國(guó)國(guó)際際知知名名的的景景觀觀設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)所所—香港港捷捷奧奧國(guó)國(guó)際際，，全全程程物物業(yè)業(yè)顧顧問(wèn)問(wèn)-戴德德梁梁行行等等國(guó)國(guó)際際級(jí)級(jí)品品牌牌團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)聯(lián)聯(lián)合合打打造造，，用用實(shí)實(shí)力力鑄鑄就就豪豪宅宅典典范范。。重金金打打造造三三期期產(chǎn)產(chǎn)品品全全面面升升級(jí)級(jí)。。五五星星級(jí)級(jí)精精裝裝大大堂堂、、一一梯梯一一戶戶刷刷卡卡電電梯梯、、一一卡卡通通智智能能科科技技系系統(tǒng)統(tǒng)，，低低碳碳環(huán)環(huán)保?？瓶萍技?-斷橋橋彩彩鋁鋁三三層層中中空空玻玻璃璃，，螺螺旋旋消消聲聲落落水水管管，，安安吉吉爾爾直直飲飲水水系系統(tǒng)統(tǒng)。。無(wú)無(wú)不不彰彰顯顯陽(yáng)陽(yáng)泉泉豪豪宅宅品品質(zhì)質(zhì)，，樹樹立立豪豪宅宅標(biāo)標(biāo)尺尺。。依山山而而建建，，磅磅礴礴大大氣氣的的現(xiàn)現(xiàn)代代中中式式建建筑筑，，建建筑筑藝藝術(shù)術(shù)美美學(xué)學(xué)獨(dú)獨(dú)領(lǐng)領(lǐng)風(fēng)風(fēng)騷騷，，龍龍形形圍圍合合式式布布局局，，白白金金級(jí)級(jí)豪豪華華私私人人會(huì)會(huì)所所，，五五重重立立體體法法式式宮宮廷廷園園林林設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)品品質(zhì)質(zhì)榜榜樣樣陽(yáng)陽(yáng)泉泉。城市市頂頂級(jí)級(jí)資資源源聚聚焦焦點(diǎn)點(diǎn)，，集集政政務(wù)務(wù)從從屬屬、、生生態(tài)態(tài)景景觀觀、、文文化化生生活活、、休休閑閑娛娛樂(lè)樂(lè)于于一一體體，，陽(yáng)陽(yáng)泉泉地地脈脈塑塑造造上上流流社社會(huì)會(huì)生生活活圈圈層層項(xiàng)目?jī)r(jià)值值體系總總結(jié)47憑借“差差異化的的價(jià)值體體系”全陽(yáng)泉首首座集酒酒店(Hotel)、寫字樓樓(Office)、生態(tài)公公園(Park)、購(gòu)物中中心(Shopping)、五星會(huì)會(huì)所(Convention)、城市豪豪華半山山公館(Apartment)為一體的的多功能能、現(xiàn)代代化、綜綜合性城城市多維維空間。。最先進(jìn)的的地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)模式式價(jià)值核心心48形象定位位金聯(lián)置業(yè)業(yè)六年的的精耕細(xì)細(xì)作憑借“獨(dú)獨(dú)有的核核心價(jià)值值體系””打造世界界級(jí)HOPSCA(豪布斯卡卡)旁中央公園園豪宅49世界級(jí)HOPSCA詮釋HOSPCA是高品質(zhì)質(zhì)城市生生活的標(biāo)標(biāo)志，就就像紐約約的洛克克菲勒中中心和上上海商城城、北京京國(guó)貿(mào)中中心一樣樣，是現(xiàn)現(xiàn)今世界界潮流的的中心。。HOPSCA包括城市市中的居居住、辦辦公、商商務(wù)、出出行、購(gòu)購(gòu)物、文文化娛樂(lè)樂(lè)、社交交、游憩憩等各類類功能復(fù)復(fù)合、相相互作用用、互為為價(jià)值鏈鏈的財(cái)智智綜合體體。HOPSCA是國(guó)際大大都市的的標(biāo)志，，占據(jù)城城市核心心稀缺資資源，創(chuàng)創(chuàng)造巨大大財(cái)富價(jià)價(jià)值，是是一個(gè)城城市層峰峰人士所所向往的的居住中中心。形象定位位50形象定位位—市場(chǎng)導(dǎo)入入演譯51這些，還不足以引爆市場(chǎng)？？我們需要點(diǎn)睛之筆目前市場(chǎng)前景不明，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷，加上豪宅的供求矛盾比普通商品房要大，傳統(tǒng)方式顯然不足以吸引目標(biāo)客群。如何打破常規(guī),運(yùn)用另類營(yíng)銷手段是我們解決銷售困局的關(guān)鍵。形象定位位—市場(chǎng)導(dǎo)入入演譯52形象定位位—市場(chǎng)導(dǎo)入入演譯因此我們重磅推出——增值服務(wù)計(jì)劃，提升附加值增值服務(wù)之“天使行動(dòng)計(jì)劃”—健康護(hù)理計(jì)劃

推出專項(xiàng)業(yè)主體檢、專屬私人護(hù)理、老人中醫(yī)問(wèn)診、SPA美容保健。增值服務(wù)之“紳士領(lǐng)地計(jì)劃”—服務(wù)升級(jí)計(jì)劃推出免費(fèi)超五星會(huì)所、酒店式物業(yè)服務(wù)、半山劍橋圖書館。

53形象定位位—市場(chǎng)導(dǎo)入入演譯商業(yè)+住宅+增值服務(wù)務(wù)完美解碼碼世界級(jí)HOPSCA(豪布斯卡卡)旁中央公園園豪宅54>>2011年項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷回顧顧及2012年?duì)I銷目目標(biāo)>>宏觀及區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)分析>>對(duì)客戶的的理解>>項(xiàng)目形象象定位>>基于項(xiàng)目目、市場(chǎng)場(chǎng)及客戶戶三方面面下的營(yíng)營(yíng)銷策略略報(bào)告體系系55如何打造造半山核心心競(jìng)爭(zhēng)力力品牌價(jià)值值資源價(jià)值值區(qū)位價(jià)值值競(jìng)爭(zhēng)差異異化目標(biāo)人群群差異化化目標(biāo)人群群希望被認(rèn)認(rèn)同為國(guó)際化，，低調(diào)而而奢華真正的差異化價(jià)值企業(yè)品牌＋產(chǎn)品品牌＋資源價(jià)值所帶來(lái)的唯一的城市生活的稀缺價(jià)值營(yíng)銷總體體策略營(yíng)銷總體體策略57總體策略略58總體策略略執(zhí)行戰(zhàn)略59總體策略略執(zhí)行戰(zhàn)略60節(jié)點(diǎn)為王人氣為王渠道為王現(xiàn)場(chǎng)為王客戶為王利潤(rùn)為王2143展示策略略5媒體策略略6價(jià)格策略略推廣策略略蓄客策略略推售策略略總體策略略61推售策略略推售節(jié)奏奏，結(jié)合合“工程程節(jié)點(diǎn)、、市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)”綜綜合考慮慮628月9月10月11月時(shí)間12月7月活動(dòng)線銷售線6月5月推廣線4月首批開(kāi)盤盤前多頻頻次活動(dòng)動(dòng)二批加推推階段性性活動(dòng)8月下旬6#、5#樓開(kāi)盤銷售目標(biāo)標(biāo)6月底前完完成首批批開(kāi)盤銷銷售率85%11月底完成成整體銷銷售率90%重要節(jié)點(diǎn)點(diǎn)：VIP認(rèn)籌3月中啟動(dòng)動(dòng)，首批批開(kāi)盤：：5月中旬，，VIP認(rèn)籌周期期約60天，二批批加推認(rèn)認(rèn)籌6月中，解籌8月下旬，VIP認(rèn)籌周期約75天，11月底完成銷售售目標(biāo)90%。共計(jì)銷售周周期約為8個(gè)月。5月中推出珍藏藏7#樓景觀大宅6月中旬啟動(dòng)二次蓄客6月中旬啟動(dòng)收收藏臻品河景景樓王系列，，加大廣告力力度，增加蓄蓄客。持銷期升級(jí)活活動(dòng)，保證項(xiàng)項(xiàng)目銷售火爆爆熱度3月3月中商業(yè)與住住宅形象廣告告正式出街啟動(dòng)期營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)鋪排排3月中旬啟動(dòng)首首批蓄客9月中啟動(dòng)半山山豪宅盛宴系系列推廣63

3月中旬—5月中旬二期景觀房蓄水期6月中旬—8月中旬三期蓄水期持銷期

二期強(qiáng)銷期（30天）三期強(qiáng)銷期（45天）節(jié)點(diǎn)園林景觀升級(jí)，實(shí)景呈現(xiàn)會(huì)所具務(wù)展示條件6月10月11月4月12月3月5月7月8月9月5月19日景觀房開(kāi)盤8月25日三期開(kāi)盤階段工程節(jié)點(diǎn)6月10月11月4月12月3月5月7月8月9月4月18日商業(yè)加推7月18日商業(yè)加推10月31日商業(yè)加推銷售計(jì)劃節(jié)點(diǎn)點(diǎn)安排總案值：3.478億元銷售率：85%預(yù)期銷售額：：2.96億元10987653全年推售房源源：7#、8#、9#、10#、6#、5#總套數(shù)：302套總面積：62091.56平米銷售均價(jià)：5601.83元/平米年度營(yíng)銷目標(biāo)標(biāo)10987分期二期在售剩余房源樓棟7#、8#、9#、10#套數(shù)94面積（平米）16736.73均價(jià)（元/平米）￥5,312.88銷售額（元）￥88,920,232開(kāi)盤節(jié)點(diǎn)2012年5月19日銷售周期4個(gè)月月均去化套（套）18上半年?duì)I銷目目標(biāo)10987分期二期在售剩余房源樓棟7#、8#、9#、10#套數(shù)61面積（平米）10425.93均價(jià)（元/平米）5345.19銷售額（元）55728534.56銷售周期3個(gè)月月均去化率20下半年?duì)I銷目目標(biāo)653分期三期樓棟5#、6#套數(shù)208面積（平米）43541.83均價(jià)（元/平米）￥5,916.69銷售額（元）￥257,623,465開(kāi)盤節(jié)點(diǎn)2012年8月25日銷售周期5個(gè)月月均去化套（套）33年度營(yíng)銷目標(biāo)標(biāo)分解月份3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月開(kāi)盤節(jié)點(diǎn)

5.19

8.25

房源套數(shù)94

208銷售面積(平米)16736.73

43541.83均價(jià)（元/平）￥5,312.88

￥5,916.69銷售總額（元）￥88,920,232

￥257,623,465去化套數(shù)(套)16163614125033332525銷售額（元）￥14,227,237￥14,227,237￥34,054,489￥13,249,114￥11,381,790￥61,829,631￥41,219,754￥41,219,754￥30,914,816￥30,914,816問(wèn)題一：如何提升項(xiàng)目目影響力？營(yíng)銷如何制造造持續(xù)沸點(diǎn)推廣策略推廣策略內(nèi)外兼顧：針對(duì)項(xiàng)目在陽(yáng)陽(yáng)泉市區(qū)已具具備良好的市市場(chǎng)認(rèn)知和品品質(zhì)鑒定，推推廣手段以項(xiàng)項(xiàng)目細(xì)節(jié)體驗(yàn)驗(yàn)和人文關(guān)懷懷為主，增加加項(xiàng)目的附加加價(jià)值，如定定期推出的健健康體檢、五五星會(huì)所體驗(yàn)驗(yàn)、知名雙語(yǔ)語(yǔ)幼兒園入駐駐活動(dòng)等等，，以新鮮而全全方位的體驗(yàn)驗(yàn)激活50%的搖擺不定者者；針對(duì)孟縣縣、平定的市市場(chǎng)拓展相對(duì)對(duì)有限，本年年度將重點(diǎn)對(duì)對(duì)此區(qū)域進(jìn)行行宣傳、公關(guān)關(guān)，如運(yùn)用百百日巡展、大大客戶拓展等等手段，達(dá)到到20%潛在購(gòu)買力的的挖掘。體驗(yàn)創(chuàng)新：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)六年年，推廣手段段需要與時(shí)俱俱進(jìn)，推廣需需要推陳出新新，我們結(jié)合合項(xiàng)目資源的的關(guān)聯(lián)性，與與商業(yè)公司、、物業(yè)公司合合作，聯(lián)手打打造項(xiàng)目增值值計(jì)劃：如新新天地“精品購(gòu)物”、物業(yè)服務(wù)升級(jí)級(jí)、微博攝影影/微故事大賽等等等，以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)資源共享，，將項(xiàng)目整合合價(jià)值得到放放大。70推廣策略—“小眾營(yíng)銷”+“體驗(yàn)創(chuàng)新”+”內(nèi)外兼顧”推廣階段：3月15日—5月17月推廣策略：小小眾營(yíng)銷，線線下配合推廣主題：10#精裝房完美交交房，二期景景觀房認(rèn)購(gòu)排排卡火爆進(jìn)行行中/黃金旺鋪熱銷銷中核心賣點(diǎn)：世世界級(jí)HOPSCA(豪布斯卡)，全方位滿足足生活所需推廣目的：釋釋放信息，吸吸引孟縣、平平定、城區(qū)目目標(biāo)客群排卡卡推廣方式：平平定、盂縣的的“巡展”活動(dòng)；市區(qū)大大客戶拓展活活動(dòng)；老客戶戶聯(lián)誼活動(dòng)；；傳統(tǒng)媒體支持持：戶外、DM、短信、飛播為為主，網(wǎng)絡(luò)、、報(bào)紙為輔創(chuàng)新媒體支持持：微博互動(dòng)動(dòng)、新天地商商業(yè)精品購(gòu)物物專刊、報(bào)紙紙封套品質(zhì)升級(jí)年，，巡展“一百”天活動(dòng)內(nèi)容：在平定冠山鎮(zhèn)鎮(zhèn)、孟縣秀水水鎮(zhèn)進(jìn)行巡展展，發(fā)放項(xiàng)目目資料?；顒?dòng)目的：促進(jìn)平定、孟孟縣目標(biāo)客戶戶的成交。促銷政策：登記信息贈(zèng)送送紀(jì)念品，到到訪有禮，專專車接送看房房。重點(diǎn)活動(dòng)說(shuō)明明72大客戶拓展活活動(dòng)1、活動(dòng)內(nèi)容：與平定城區(qū)、、孟縣城區(qū)、、陽(yáng)泉市區(qū)大大型企業(yè)行政政經(jīng)理、政府府官員、及事事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)、周邊村長(zhǎng)長(zhǎng)進(jìn)行商談組組織團(tuán)購(gòu)。促銷政策：介組織團(tuán)體購(gòu)購(gòu)房享額外購(gòu)購(gòu)房?jī)?yōu)惠，數(shù)數(shù)量越多，折折扣越大，按按成交套數(shù)給給予組織者額額外獎(jiǎng)勵(lì)。2、活動(dòng)內(nèi)容：與新天地商家家聯(lián)盟，印制制新天地精品品購(gòu)物指南。。實(shí)現(xiàn)住宅與與商業(yè)推廣過(guò)過(guò)程中的資源源共享，體現(xiàn)現(xiàn)獨(dú)一無(wú)二的的生活附加價(jià)價(jià)值。促銷政策：內(nèi)附商品折扣扣券、餐飲/電影優(yōu)惠惠、、商鋪折扣券券、住宅優(yōu)惠惠券。重點(diǎn)活動(dòng)說(shuō)明明73新老客戶聯(lián)誼誼活動(dòng)內(nèi)容：1、活動(dòng)內(nèi)容：3月-免費(fèi)為業(yè)主體體檢的“天使計(jì)劃”4月-老客戶觀影活活動(dòng)?；顒?dòng)目的：釋放老帶新政政策，促進(jìn)老老帶新成交老帶新促銷政政策：身份確認(rèn)：現(xiàn)場(chǎng)或電話確確認(rèn)優(yōu)惠政策多樣樣化：介紹新客戶即即有禮；介紹紹新客戶成交交，新客戶額額外優(yōu)惠1%，老客戶得購(gòu)物卡卡/加油卡或八折折折現(xiàn)；優(yōu)惠升級(jí)：老帶新首次介介紹成功，老老客戶可辦理理VIP卡，二次或多多次介紹獲取取積分，此積積分可折算為為現(xiàn)金享受后后期會(huì)所提供供的有償服務(wù)務(wù)。重點(diǎn)活動(dòng)說(shuō)明明74新天地城市綜綜合體“微博攝影/微故事”大賽活動(dòng)內(nèi)容：以新天地商業(yè)業(yè)、半山公館館為素材，以以攝影或140字體驗(yàn)故事為為內(nèi)容進(jìn)行PK大賽，作品統(tǒng)統(tǒng)一上傳至微微博。開(kāi)盤當(dāng)當(dāng)天舉行頒獎(jiǎng)獎(jiǎng)儀式?；顒?dòng)目的：制造人氣、目目標(biāo)客戶的成成交。促銷政策：微博每周抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)送禮。建議議禮品選用蘋蘋果手機(jī)/Itouch/Ipad等具有價(jià)值吸吸引力的產(chǎn)品品帶動(dòng)活動(dòng)參參與積極性。。重點(diǎn)活動(dòng)說(shuō)明明755月12日-產(chǎn)品推薦會(huì)活動(dòng)內(nèi)容：針對(duì)前期積累累的排卡客戶戶作集中產(chǎn)品品推薦，以項(xiàng)項(xiàng)目宣傳片的的形式推出《半山山公館印印象之夜》首映禮?；顒?dòng)目的：進(jìn)一步強(qiáng)化項(xiàng)項(xiàng)目信息，增增加客戶對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品的認(rèn)可度度，深化客戶戶購(gòu)買意向。。促銷政策：對(duì)排卡客戶做做升級(jí)，收取取認(rèn)購(gòu)金5萬(wàn)，開(kāi)盤5萬(wàn)抵10萬(wàn)重點(diǎn)活動(dòng)說(shuō)明明76推廣策略—“小眾營(yíng)銷”+“體驗(yàn)創(chuàng)新”+”內(nèi)外兼顧”推廣階段：5月18日—6月15月推廣策略：強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)出擊，品品牌先行推廣主題：二二期景觀房開(kāi)開(kāi)盤熱銷/黃金旺鋪熱銷銷中核心賣點(diǎn)：世世界級(jí)HOPSCA(豪布斯卡)，全方位滿足足生活所需推廣目的：促促成二期房源源清盤推廣方式：開(kāi)開(kāi)盤活動(dòng)；促促銷活動(dòng)；傳統(tǒng)媒體支持持：報(bào)紙、圍圍擋、短信、飛播為為主，網(wǎng)絡(luò)為為輔創(chuàng)新媒體支持持：微博互動(dòng)動(dòng)、報(bào)紙封套套二期景觀房開(kāi)開(kāi)盤活動(dòng)內(nèi)容：項(xiàng)目二期景觀觀房開(kāi)盤及新新天地城市綜綜合體“攝影影/微博”大賽頒頒獎(jiǎng)儀式活動(dòng)目的：制造人氣、促促進(jìn)目標(biāo)客戶戶下定。促銷政策：憑卡號(hào)抽獎(jiǎng)送送家電，當(dāng)日日成交有禮。。重點(diǎn)活動(dòng)說(shuō)明明78推廣策略—“小眾營(yíng)銷”+“體驗(yàn)創(chuàng)新”+”內(nèi)外兼顧”推廣階段：6月16日—8月24日推廣策略：小小眾營(yíng)銷，線線下配合推廣主題：珍珍稀河景樓王王火爆認(rèn)購(gòu)中中/黃金旺鋪熱銷銷中核心賣點(diǎn)：世世界級(jí)HOPSCA(豪布斯卡)，全方位滿足足生活所需推廣目的：釋釋放信息，目目標(biāo)客群認(rèn)購(gòu)購(gòu)排卡推廣方式：樓樓王推薦會(huì)；；五星會(huì)所體體驗(yàn)；市區(qū)大大客戶拓展活活動(dòng)；老客戶戶聯(lián)誼活動(dòng)；；傳統(tǒng)媒體支持持：戶外、DM、短信、飛播為為主，網(wǎng)絡(luò)、、報(bào)紙為輔創(chuàng)新媒體支持持：微博互動(dòng)動(dòng)、五星會(huì)所所體驗(yàn)券重點(diǎn)活動(dòng)說(shuō)明明6月新天地城市綜綜合體價(jià)值增增值年新聞發(fā)發(fā)布會(huì)——暨零售巨頭沃沃爾瑪、屈臣臣氏巔峰論壇壇活動(dòng)內(nèi)容：項(xiàng)目商業(yè)，住住宅價(jià)值增值值年（物業(yè)升升級(jí)、五星會(huì)會(huì)所、幼兒園園入駐等等））-，《增值紅皮書》新聞發(fā)布會(huì)。。同時(shí)邀請(qǐng)商商業(yè)巨頭沃爾爾瑪、屈臣氏氏、永和豆?jié){漿、蘋果等典典型商業(yè)代表表進(jìn)行對(duì)話。?；顒?dòng)目的：促進(jìn)商業(yè)、住住宅的銷售。。促銷政策：來(lái)訪送大禮包包，內(nèi)附項(xiàng)目目宣言資料、、老帶新/介紹成交獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)政策及禮品品。80三期樓王及五五星會(huì)所征名名大賽活動(dòng)內(nèi)容：三期樓王及會(huì)會(huì)所征名，作作品統(tǒng)一上傳傳至微博。開(kāi)開(kāi)盤當(dāng)天舉行行頒獎(jiǎng)儀式。。活動(dòng)目的：制造人氣、目目標(biāo)客戶的成成交。促銷政策：微博每周抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)送禮。建議議禮品選用蘋蘋果手機(jī)/Itouch/Ipad等具有價(jià)值吸吸引力的產(chǎn)品品帶動(dòng)活動(dòng)參參與積極性。。重點(diǎn)活動(dòng)說(shuō)明明81重點(diǎn)活動(dòng)說(shuō)明明五星會(huì)所體驗(yàn)驗(yàn)季目的：刺激老老帶新客群：業(yè)主及及意向性客戶戶內(nèi)容：五星會(huì)會(huì)所體驗(yàn)系列列活動(dòng)。7月82重點(diǎn)活動(dòng)說(shuō)明明紅酒品鑒會(huì)目的：通過(guò)高高端的活動(dòng)體體驗(yàn),刺激銷售客群：業(yè)主及及意向性客戶戶內(nèi)容：項(xiàng)目介紹，紅紅酒文化講解解、世界頂級(jí)級(jí)紅酒品鑒。。8月83推廣策略—“小眾營(yíng)銷”+“體驗(yàn)創(chuàng)新”+”內(nèi)外兼顧”推廣階段：8月25日—10月10月推廣策略：強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)出擊，品品牌先行推廣主題：三三期樓王開(kāi)盤盤熱銷/黃金旺鋪熱銷銷中核心賣點(diǎn)：世世界級(jí)HOPSCA(豪布斯卡)，全方位滿足足生活所需推廣目的：促促成三期房源源銷售和商業(yè)業(yè)銷售推廣方式：開(kāi)開(kāi)盤活動(dòng)；促促銷活動(dòng)；房房展會(huì)傳統(tǒng)媒體支持持：報(bào)紙、圍圍擋、短信、飛播為為主，網(wǎng)絡(luò)為為輔創(chuàng)新媒體支持持：微博互動(dòng)動(dòng)、報(bào)紙封套套三期樓王開(kāi)盤盤活動(dòng)內(nèi)容：項(xiàng)目三期樓王王開(kāi)盤及樓王王征名頒獎(jiǎng)儀儀式活動(dòng)目的：制造人氣、促促進(jìn)目標(biāo)客戶戶下定。促銷政策：憑卡號(hào)抽獎(jiǎng)送送限量版名表表、名包等奢奢侈品，當(dāng)日日成交有禮。。重點(diǎn)活動(dòng)說(shuō)說(shuō)明85推廣策略—“小眾營(yíng)銷”+“體驗(yàn)創(chuàng)新”+”內(nèi)外兼顧”推廣階段：：10月11日—12月底推廣策略：：強(qiáng)勢(shì)出擊擊，品牌先先行推廣主題：：半山公館館最后貴族族席位，搶搶購(gòu)中/黃金旺鋪熱熱銷中核心賣點(diǎn)：：世界級(jí)HOPSCA(豪布斯卡)，全方位滿滿足生活所所需推廣目的：：促成半山山5、6#清盤和商業(yè)業(yè)銷售推廣方式：：促銷活動(dòng)動(dòng)；傳統(tǒng)媒體支支持：短信信、飛播為為主，報(bào)紙紙、網(wǎng)絡(luò)為為輔創(chuàng)新媒體支支持：微博博互動(dòng)重點(diǎn)活動(dòng)說(shuō)說(shuō)明萬(wàn)圣節(jié)嘉年年華活動(dòng)內(nèi)容：：頑皮可愛(ài)的的萬(wàn)圣節(jié)小小精靈在新新天地商業(yè)業(yè)及半山銷銷售中心巡巡游搗蛋、、繽紛的萬(wàn)萬(wàn)圣節(jié)禮物物和萬(wàn)圣誕誕變妝舞會(huì)會(huì)等活動(dòng),同時(shí)推出特特價(jià)商鋪拍拍賣活動(dòng)?；顒?dòng)目的：：集中釋放放老帶新政政策，促進(jìn)進(jìn)商業(yè)集中中銷售促銷政策:特價(jià)商鋪拍拍賣,五十萬(wàn)起拍拍,每叫一次加加價(jià)十萬(wàn)。。除此外，，活動(dòng)日當(dāng)當(dāng)天認(rèn)購(gòu)額額外享1%的優(yōu)惠。10月底87推廣費(fèi)用—合計(jì)600萬(wàn)活動(dòng)費(fèi)用占占比40%戶外費(fèi)用占占比16%報(bào)紙/飛播占比16%時(shí)間2012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月合計(jì)費(fèi)用比例——15%13%10%9%8%13%8%12%6%6%100%費(fèi)用金額——9078605448784872363660088問(wèn)題二：如何提升項(xiàng)項(xiàng)目傳播力力？營(yíng)銷如何制制造持續(xù)沸沸點(diǎn)媒體策略商業(yè)先行、、開(kāi)場(chǎng)造勢(shì)勢(shì)高舉高打、、樹立品牌牌媒體策略90高炮截流、、樹立高端端形象媒體選擇-戶外圖示示意-高炮重點(diǎn)戶外覆覆蓋：G207、、G307石太高速路路段注：具體位位置結(jié)合合合作單位提提供的戶外外資料調(diào)整整9192平面報(bào)紙媒媒體選擇晨晨報(bào)及晚報(bào)報(bào)選擇媒體：：陽(yáng)泉日?qǐng)?bào)報(bào)、陽(yáng)泉晚晚報(bào)、山西西晚報(bào)等形式：硬廣廣為主，軟軟文為輔全省覆蓋、、擴(kuò)大影響響力媒體選擇-報(bào)紙完善網(wǎng)絡(luò)信信息，建立立多維信息息通道媒體選擇-網(wǎng)絡(luò)半山公館完善新浪、、搜房上的的項(xiàng)目信息息，及時(shí)更更新項(xiàng)目動(dòng)動(dòng)態(tài)信息媒體支持—傳統(tǒng)媒體視視覺(jué)創(chuàng)新戶外廣告太太多了，如如何吸引客客戶的眼球球，達(dá)到有有較傳播？？突破常規(guī)，，制作視覺(jué)覺(jué)沖擊力，，是核心的的解決辦法法。94媒體支持—新媒體運(yùn)用用之“微博”95新大地商業(yè)業(yè)精品推薦薦、部分精精品折扣券券、電影優(yōu)優(yōu)惠券、購(gòu)購(gòu)房?jī)?yōu)惠券券。。。。。。實(shí)用而精美美的促銷資資料、潛移移默化的促促銷手段。。媒體支持—新媒體運(yùn)用用之“新天地城市市綜合體精精品購(gòu)物”96媒體支持—新媒體運(yùn)用用之“報(bào)紙封套”說(shuō)明：借助陽(yáng)泉晚晚報(bào)本身的的傳播力量量，通過(guò)報(bào)報(bào)紙封套改改善報(bào)紙印印刷低清晰晰度的問(wèn)題題，將項(xiàng)目目與眾不同同的品質(zhì)感感得到有效效放大。此手段的運(yùn)運(yùn)用重點(diǎn)在在于加深盂盂縣、平定定目標(biāo)客群群對(duì)項(xiàng)目的的認(rèn)知。97問(wèn)題三：如何提升項(xiàng)項(xiàng)目購(gòu)買力力？營(yíng)銷如何制制造持續(xù)沸沸點(diǎn)展示策略重實(shí)景、重重細(xì)節(jié)多角度、高高價(jià)值展示策略99包裝展示策策略包裝展示售樓處展示示樣板房園林主入口圍擋看房通道指示系統(tǒng)門頭更新，，增加三期期視頻宣傳傳、迎賓禮禮儀戶型/溫馨提示形形象更換園林實(shí)景維維護(hù)主入口展板板更換定期更換圍圍擋，突出出項(xiàng)目功能能展示提升5號(hào)樓看房通通道形象，，加強(qiáng)樓王王尊貴感停車指引、、增加道路路指示系統(tǒng)統(tǒng)100現(xiàn)有門頭老老舊且不顯顯目，不符符合產(chǎn)品形形象，建議議更換新的的門頭，附附加顯目銷銷售電話，，內(nèi)置燈管管（圖上））包裝整改建建議101異型展板，，增加視覺(jué)覺(jué)沖擊力（（圖上）高清體現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品具體功功能訴求（（圖上）包裝整改建建議102增加售樓處處迎賓禮儀儀、客戶專專用停車位位（圖上））更換前臺(tái)座座椅，采用用高座椅（（圖上）包裝整改建建議103（圖上）項(xiàng)目加增壁壁掛式等離離子影音播播放設(shè)備，，播放項(xiàng)目目三期宣傳傳片，增加加視覺(jué)和聽(tīng)聽(tīng)覺(jué)體驗(yàn)包裝整改建建議2023/1/5通過(guò)綠化、、圍擋、濾濾網(wǎng)遮擋不不良視覺(jué)因因素（圖下下）包裝整改建建議105結(jié)合項(xiàng)目信信息及園林林特點(diǎn)，及及時(shí)更換圍圍擋，以展展示小區(qū)繽繽紛生活場(chǎng)場(chǎng)景為主，，引導(dǎo)看房房客戶對(duì)未未來(lái)生活的的想像（圖圖上）1、11#-15#樓座北側(cè)建建議增加垃垃圾桶。2、地庫(kù)通道增增加照明設(shè)設(shè)備。包裝整改建建議2023/1/5添加名貴貴樹種標(biāo)標(biāo)示牌，，突出大大手筆綠綠化（圖圖上）小區(qū)道路路適當(dāng)添添設(shè)座椅椅，體現(xiàn)現(xiàn)人性化化關(guān)懷（（圖上））包裝整改改建議107簡(jiǎn)單、采采光的看看房通道道（圖上上）遮擋不良良視覺(jué)因因素，保保證視覺(jué)覺(jué)體驗(yàn)（（圖上））包裝整改改建議108問(wèn)題一：：如何提高高蓄客量量？蓄客策略略開(kāi)盤如何何制造火火爆局面面109客戶為王王、深度度挖掘客戶分類類、精細(xì)細(xì)維護(hù)蓄客策略略110蓄客策略略—客戶分類類營(yíng)銷定期活動(dòng)動(dòng)：定期組織織業(yè)主、、準(zhǔn)業(yè)主主與物業(yè)業(yè)的聯(lián)誼誼活動(dòng)，，建立雙雙方溝通通的平臺(tái)臺(tái)溫情問(wèn)候候：借節(jié)日之之際，回回饋老業(yè)業(yè)主，加加強(qiáng)聯(lián)誼誼、新年年祝福等等；并釋釋放項(xiàng)目目信息。。全市品牌牌商家聯(lián)聯(lián)誼，周周末旺場(chǎng)場(chǎng)活動(dòng)，，定向圈圈層，項(xiàng)項(xiàng)目品牌牌與口碑碑傳播吸吸引客戶戶上門。。設(shè)置外展展場(chǎng)、階階段性舉舉行周邊邊縣區(qū)的的巡展及及直郵。。利用第三三方的力力量挖掘掘潛在客客戶。111蓄客渠道道1——常規(guī)媒體體廣告蓄蓄客，戶戶外、報(bào)報(bào)紙、電電臺(tái)等主主流媒體體集中爆爆破，迅迅速提升升項(xiàng)目知知名度與與影響力力蓄客策略略說(shuō)明蓄客方式式：1）品牌形形象廣告告：樹立企業(yè)業(yè)品牌，，傳播企企業(yè)文化化，以企企業(yè)形象象提升項(xiàng)項(xiàng)目形象象；2）大眾型型廣告：：通過(guò)大眾眾傳媒，，提升項(xiàng)項(xiàng)目的知知名度，，知曉度度，擴(kuò)大大影響力力。3）精準(zhǔn)型型廣告：：根據(jù)目標(biāo)標(biāo)客戶的的生活習(xí)習(xí)性，直直擊目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群群，深度度傳達(dá)項(xiàng)項(xiàng)目信息息；營(yíng)銷手段段：1）品牌廣廣告：戶外為主主，與項(xiàng)項(xiàng)目宣傳傳同期進(jìn)進(jìn)行。2）大眾型型廣告：：報(bào)紙廣告告、戶外外廣告、、電臺(tái)、、網(wǎng)絡(luò)等等，受眾眾面廣的的媒體資資源。3）精準(zhǔn)型型廣告：：短信、DM直投等小小眾型廣廣告。蓄客渠道道2——實(shí)效營(yíng)銷銷活動(dòng)蓄蓄客，前前期活動(dòng)動(dòng)造勢(shì)，，聚集人人氣蓄客策略略說(shuō)明蓄客方式式：1）大型活活動(dòng)：借勢(shì)造勢(shì)勢(shì)，利用用工程節(jié)節(jié)點(diǎn)、商商業(yè)與教教育配套套，舉行行個(gè)各種種活動(dòng)，，通過(guò)活活動(dòng)制造造影響力力，聚集集項(xiàng)目目目標(biāo)客戶戶，快速速蓄客；；2）小型活活動(dòng)：配合項(xiàng)目目線上線線下宣傳傳推廣，，以營(yíng)銷銷節(jié)點(diǎn)舉舉辦定性性定向活活動(dòng)，維維系客戶戶建立信信賴度。。①②③④⑤蓄客渠道道3——老業(yè)主集集中告之之，宣傳傳項(xiàng)目認(rèn)認(rèn)籌信息息與老帶帶新政策策蓄客策略略說(shuō)明蓄客渠道道4——市區(qū)巡展展，通過(guò)過(guò)在“高高端商場(chǎng)場(chǎng)、高端端酒店“做短期巡巡展，吸吸引目標(biāo)標(biāo)客戶蓄客策略略說(shuō)明高端商場(chǎng)場(chǎng)：沃爾瑪、、北國(guó)商商城、華華聯(lián)超市市等高端酒店店：北冰洋酒酒店、泉泉美國(guó)際際酒店等等巡展方式式：在商場(chǎng)和和酒店擺擺放畫架架和資料料架做宣宣傳，并并安排1名銷售人人員作講講解。蓄客渠道道5——品牌商家家聯(lián)動(dòng)蓄蓄客，資資源共享享，資源源互動(dòng)蓄客策略略說(shuō)明蓄客方式式：1）資源共共享：品牌聯(lián)動(dòng)動(dòng)，強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手合合作推廣廣，建立立商業(yè)聯(lián)聯(lián)合消費(fèi)費(fèi)平臺(tái)，，VIP客戶共享享；2）合作形形式：推出尊貴貴百鉆卡卡，以尊尊貴進(jìn)行行傳承，，從本質(zhì)質(zhì)內(nèi)容進(jìn)進(jìn)行區(qū)分分客戶，，在圈內(nèi)內(nèi)實(shí)現(xiàn)快快速傳播播。關(guān)鍵鍵人推薦薦且百萬(wàn)萬(wàn)驗(yàn)資才才能獲得得以擁有有卡位尊尊貴，以以面子為為傳播，，不僅擁?yè)碛匈?gòu)房房?jī)?yōu)惠，，直接擁?yè)碛鞋F(xiàn)階階段可以以履行的的高檔場(chǎng)場(chǎng)所優(yōu)惠惠。普通VIP卡沒(méi)有限制制辦理，，推介人人擁有優(yōu)優(yōu)惠，以以利益點(diǎn)點(diǎn)為傳播播僅僅只有有購(gòu)房?jī)?yōu)優(yōu)惠尊貴鉆石石卡關(guān)鍵人推推薦且百百萬(wàn)驗(yàn)資資才能獲獲得以擁?yè)碛锌ㄎ晃蛔鹳F，，以面子子為傳播播，不僅僅擁有購(gòu)購(gòu)房?jī)?yōu)惠惠，直接接擁有現(xiàn)現(xiàn)階段可可以履行行的高檔檔場(chǎng)所優(yōu)優(yōu)惠蓄客策略略說(shuō)明—半山鉆石石卡，只只在尊貴貴，不在在優(yōu)惠117問(wèn)題二：：入市價(jià)格格多少最最