北京國(guó)瑞城項(xiàng)目營(yíng)銷策劃提案第一部分市場(chǎng)掃描競(jìng)爭(zhēng)樓盤項(xiàng)目樓體形式物業(yè)公司已推出套數(shù)成交套數(shù)銷售率成交價(jià)格價(jià)格支撐點(diǎn)US聯(lián)邦塔樓戴德梁行293186%19127第三使館區(qū)、美式精裝、樓宇自動(dòng)化銀泰中心塔樓凱悅26020277.70%41574地段、國(guó)際頂級(jí)團(tuán)隊(duì)、樓宇智能化榮尊堡塔樓賓至君悅84048157.10%12438俱樂(lè)部生活、高檔精裝昆侖公寓點(diǎn)塔錦江23313.10%65665產(chǎn)品稀缺、一流團(tuán)隊(duì)、頂級(jí)樓宇系統(tǒng)星河灣板樓星河灣一期售罄一期15000，二期24000以上奢華風(fēng)格裝修、別墅式園林、裘馬都板樓賓至君悅1867741.40%15000～16000機(jī)場(chǎng)路、瘦板、雙大堂、精裝修樂(lè)城豪麗公寓塔樓金地物業(yè)41300%標(biāo)價(jià)14000國(guó)際學(xué)校、精裝修酒店公寓、配家電家具富力服務(wù)式公寓塔樓富力170106%17000小戶型90～140，精裝修服務(wù)公寓3第二部分項(xiàng)目理解及產(chǎn)品定位建立城市新秩序，樹(shù)立國(guó)瑞商圈新地標(biāo)項(xiàng)目解讀二環(huán)之內(nèi)綜合業(yè)態(tài)高尚居住國(guó)瑞A區(qū)的三重屬性地理位置生活方式建筑品質(zhì)5核心賣點(diǎn)1地段：二環(huán)之內(nèi)，地塊稀缺2交通發(fā)達(dá)：雙軌走廊，地鐵三線交匯3配套成熟，優(yōu)先發(fā)展4超越周邊產(chǎn)品5全新的生活方式——商務(wù)、時(shí)尚、國(guó)際、快捷6產(chǎn)品附加價(jià)值6目標(biāo)客戶我們的客戶在哪里？1、國(guó)內(nèi)買家，包括外省市專業(yè)投資人士2、外籍買家，包括境外投資基金3、在長(zhǎng)安街、建國(guó)門工作的企業(yè)中高層管理人員，國(guó)家級(jí)運(yùn)動(dòng)員教練員4、有住宅升級(jí)需求的本區(qū)域客戶7產(chǎn)品定位建立城市新秩序，樹(shù)立國(guó)瑞商圈新地標(biāo)改變城市的無(wú)序狀態(tài)，不要奔波，不要切換，一切盡在國(guó)瑞城！留在人們腦海中的不是崇文門外有個(gè)國(guó)瑞城，而是國(guó)瑞城那片地區(qū)以前叫崇外！8案名建議釋義：

1、延續(xù)國(guó)瑞城氣場(chǎng)

2、國(guó)瑞城產(chǎn)品升級(jí)，顛峰之作

3、A概念的延展9A釋義，A延展Absolute 完全的，絕對(duì)的

Achievement 成就，功績(jī)Accept

接受，認(rèn)可，同意，承認(rèn)

Accelerate 加速Ace 一流的，王牌

Admirable

令人欽佩的，值得贊美的，絕妙的，極好的Acclaim 喝彩，歡呼，稱贊

Active

積極的，主動(dòng)的，活躍的Across 交叉，越過(guò)

Advanced 高級(jí)的，先進(jìn)的Advantage 優(yōu)勢(shì)，有利條件，利益

Aggiornamento 現(xiàn)代化Aesthete 審美家，唯美主義者10解題A級(jí)化：國(guó)瑞城的A級(jí)區(qū)，商圈的A級(jí)區(qū)A極化：A，極度深入，極度豐富A概念演繹A形象11副標(biāo)題之一紅中心深白公寓紫金公館總部形象生產(chǎn)產(chǎn)力客觀品質(zhì)主主觀享享受高度氣質(zhì)名名流魅力力12副標(biāo)題之二完全中心尤其公寓絕對(duì)公館低調(diào)奢侈高高調(diào)舒適適建筑尤品自自得其所所完全財(cái)質(zhì)中中心價(jià)值力力13第三部部分營(yíng)營(yíng)銷銷策略略銷售目目標(biāo)

項(xiàng)目產(chǎn)品銷售面積預(yù)計(jì)成交均價(jià)（元/米2）開(kāi)盤起價(jià)預(yù)計(jì)1年內(nèi)升值均價(jià)銷售周期公寓3934520000-220001900025000-3500012個(gè)月服務(wù)公寓3500921000-240002000025000-3500012個(gè)月寫字樓1500016000-180001580016000-1800016個(gè)月四合院8726按套銷售按套銷售按套銷售18個(gè)月15銷售目目標(biāo)公寓部部分銷銷售金金額約約：9.1億元(均價(jià)23000元/平方米米)酒店公公寓部部分銷銷售金金額約約：8.4億元(均價(jià)24000元/平方米米)寫字樓樓部分分銷售售金額額約：：2.6億元(均價(jià)17000元/平方米)四合院部分分銷售金額額約：4.3億元(均價(jià)50000元/平方米)總體銷售金金額約：24.4億元16營(yíng)銷五大方方針大盤效應(yīng)，，大宅觀念念主打自用啟啟動(dòng)市場(chǎng)，，帶動(dòng)投資資型產(chǎn)品銷銷售分步推廣，，節(jié)奏控制制老客經(jīng)營(yíng)，，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)發(fā)北京結(jié)果，，全國(guó)開(kāi)花花17整合營(yíng)銷：：定向傳播播、互動(dòng)溝溝通新聞策劃、、品牌互動(dòng)動(dòng)總體營(yíng)銷策策略根據(jù)本項(xiàng)目目的市場(chǎng)定定位，形象象定位，產(chǎn)產(chǎn)品屬性，，制定以下下總體營(yíng)銷銷策略：18營(yíng)銷策略闡闡述：定向傳播——是一種高效效的經(jīng)濟(jì)的的傳播方式式，本項(xiàng)目目未來(lái)的客客戶群層次次非常高，，如采用大大眾化的推推廣手法勢(shì)勢(shì)必要付出出極大的推推廣費(fèi)用，，因此建議議采用小眾眾媒體，定定向直投，，直接到達(dá)達(dá)準(zhǔn)客戶的的終端，節(jié)節(jié)省推廣費(fèi)費(fèi)用?；?dòng)溝通——利用投資說(shuō)說(shuō)明會(huì)、產(chǎn)產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)會(huì)、售樓處處、樣板間間落成、通通過(guò)大量的的客戶互動(dòng)動(dòng)溝通活動(dòng)動(dòng)，讓客戶戶直接體驗(yàn)驗(yàn)本項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品帶來(lái)的的高標(biāo)準(zhǔn)、、高水準(zhǔn)服服務(wù)、高附附加值，增增加客戶對(duì)對(duì)投資本項(xiàng)項(xiàng)目的信心心。新聞策劃——充分調(diào)動(dòng)和和利用一切切可以利用用的媒體資資源為項(xiàng)目目宣傳服務(wù)務(wù)，策劃各各種類型的的新聞話題題，制造新新聞熱點(diǎn)，，保持一個(gè)個(gè)相對(duì)較高高的曝光率率，有利于于在大眾心心目中樹(shù)立立品牌形象象，籍由大大眾客群影影響到目標(biāo)標(biāo)客群。品牌互動(dòng)——利用其它行行業(yè)知名品品牌，如名名車、名表表、名酒、、高爾夫等等客戶資源源，進(jìn)行品品牌互動(dòng)傳傳播，承辦辦或組織大大型的有影影響力的會(huì)會(huì)議、論壇壇等。19媒體通路考考慮：1、網(wǎng)絡(luò)廣告告2、DM直投3、機(jī)場(chǎng)媒體體4、機(jī)票票封封5、財(cái)經(jīng)時(shí)尚尚類雜志、、報(bào)紙6、外省市推推介會(huì)或報(bào)報(bào)廣7、報(bào)紙媒體體8、廣播媒體體20另類機(jī)會(huì)媒媒體票底廣告位位：山西煤煤票農(nóng)機(jī)展銷會(huì)會(huì)入場(chǎng)券工業(yè)科技進(jìn)進(jìn)步展入場(chǎng)場(chǎng)券針對(duì)異地的的大型展會(huì)會(huì)，定點(diǎn)促促銷：農(nóng)用機(jī)械展展銷會(huì)礦業(yè)設(shè)備展展銷會(huì)山西煤交會(huì)會(huì)21整體銷售推推盤節(jié)奏公寓酒店式公寓寓四合院四合院國(guó)瑞辦公客戶積累期期銷售第一階階段銷售第二階階段尾盤銷售階階段06.12市場(chǎng)預(yù)熱07.03樣板間開(kāi)放放07.07樓體封頂07.11收官正式公開(kāi)積累客戶22整體時(shí)間表表23銷售實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)場(chǎng)實(shí)現(xiàn)銷售目目標(biāo)的五大大戰(zhàn)役24第一大戰(zhàn)役役客戶戶積累階段段06.12——07.3聯(lián)誼酒會(huì)老客戶答謝謝會(huì)產(chǎn)品研討會(huì)會(huì)，戶型鑒鑒賞裝修招標(biāo)會(huì)會(huì)，新聞炒炒點(diǎn)戰(zhàn)役結(jié)果：：完成客戶戶積累800～1000組國(guó)瑞尊榮售售卡儀式高密度軟文文轟炸，提升升人氣節(jié)日主題活活動(dòng)銷售現(xiàn)場(chǎng)新新聞發(fā)布會(huì)會(huì)懇談會(huì)專家會(huì)25第二大戰(zhàn)役役聚集集人氣全面面啟動(dòng)階段段07.4———07.6戰(zhàn)役結(jié)果：：完成公寓銷銷售的25%，寫字樓的的5%天價(jià)四合院院若隱若現(xiàn)現(xiàn)新聞話題制制造開(kāi)盤強(qiáng)勢(shì)入入市異地定點(diǎn)銷銷售老客戶定向向銷售定向渠道銷銷售現(xiàn)場(chǎng)銷售異地同步開(kāi)開(kāi)盤節(jié)日主題活活動(dòng)公關(guān)活動(dòng)26第三大戰(zhàn)役役產(chǎn)品縱向拔拔高階段07.7———07.10戰(zhàn)役結(jié)果：：產(chǎn)品價(jià)格普普遍上調(diào)10%適度硬廣推推廣，形象象樹(shù)立四合院產(chǎn)品品鑒賞觀摩摩活動(dòng)產(chǎn)品拍賣會(huì)會(huì)天價(jià)四合院院面市，制制造新聞點(diǎn)點(diǎn)企業(yè)公益性性捐助活動(dòng)動(dòng)專業(yè)商業(yè)論論壇或金融融論壇項(xiàng)目吉祥物物征集高密度軟文文轟炸，提提升人氣27第四大戰(zhàn)役役全面面消化階段段07.10——07年底戰(zhàn)役結(jié)果：：完成公寓銷銷售、酒店店式公寓的的85%；寫字樓的60%，四合院的的50%工程進(jìn)度宣宣傳主題性公關(guān)關(guān)活動(dòng)制造勢(shì)頭針針對(duì)性促促銷活動(dòng)異地巡展銷銷售活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)SP銷售活動(dòng)全面軟文密密集宣傳元旦答謝客客戶音樂(lè)會(huì)會(huì)展會(huì)促銷28第五大戰(zhàn)役役高調(diào)謝謝幕戰(zhàn)役結(jié)果：：08年延續(xù)07年氣勢(shì)，成成功推高價(jià)價(jià)格，寫字字樓清盤，，四合院封封盤影力響全面發(fā)散29價(jià)格節(jié)奏控控制30銷售控制策策略每次開(kāi)盤少少量供應(yīng)每次開(kāi)盤100％銷售每個(gè)階段制制造供不應(yīng)應(yīng)求的效果果31第一階段工工作計(jì)劃售樓處選定定售樓處開(kāi)放放售樓處裝修修06.1207.0107.027.03春節(jié)銷售工具制制作培訓(xùn)全面接受咨咨詢售卡排號(hào)樣板間裝修修裝修標(biāo)準(zhǔn)確確定公寓開(kāi)盤樣板間開(kāi)放放軟文炒做樣板間開(kāi)放放，即將開(kāi)開(kāi)盤鎖定客戶異地推廣預(yù)預(yù)熱，同步步開(kāi)盤籌備備32第四部分媒媒體表現(xiàn)現(xiàn)明暗雙線，，主輔相成成A計(jì)畫：視覺(jué)沖擊，畫面面感染鎖動(dòng)目標(biāo)，，傳遞信息主線，明線線輔線，暗線線A計(jì)話：循序漸進(jìn)，，逐步灌輸輸國(guó)瑞商圈，頻繁出現(xiàn)現(xiàn)34主題訴求A是戰(zhàn)略格局局A出，格局定定

當(dāng)仁不不讓，坐鎮(zhèn)鎮(zhèn)中央，是是為格局35主題訴求36主題訴求A是造城態(tài)度度所有大理想想，都要事事無(wú)巨細(xì)的的做事態(tài)度度成全37主題訴求38主題訴求A是上層生活活凡空間，都都是意識(shí)形形態(tài)的外化化表現(xiàn)39主題訴求40主題訴求A是交通要地地地鐵、長(zhǎng)安安街、兩廣廣路，路多多的效果是是人快41主題訴求42主題訴求A是建筑品質(zhì)質(zhì)建筑之品，，可鑒造者者之德43主題訴求44主題訴求A是服務(wù)水準(zhǔn)準(zhǔn)任何可以服服務(wù)的地方方，都有服服務(wù)45主題訴求46主題訴求A是頂級(jí)時(shí)尚尚引領(lǐng)時(shí)尚話話語(yǔ)權(quán)，代代言標(biāo)準(zhǔn)47主題訴求48主題訴求A是商務(wù)形象象在商，形象象力就是生生產(chǎn)力49主題訴求50主題訴求A是TOP休閑吃喝玩樂(lè)，，唱念做打打，都在最最high狀態(tài)51主題訴求52媒體表現(xiàn)——燈箱53媒體表現(xiàn)——燈箱54媒體表現(xiàn)——燈箱55媒體表現(xiàn)——燈箱56媒體表現(xiàn)——燈箱57媒體表現(xiàn)：：報(bào)廣58媒體表現(xiàn)：：報(bào)廣59媒體表現(xiàn)：：報(bào)廣60媒體表現(xiàn)：：報(bào)廣61媒體表現(xiàn)：：報(bào)廣62廣播媒體表表現(xiàn)?90.0音樂(lè)臺(tái)–集中使用,每次以月為為單位,每天發(fā)布次次數(shù)不少于于8次?廣播內(nèi)容（（60S）：[鋼琴單音節(jié)節(jié)伴奏，童童音唱字母母歌]ABCDEFG；[男金屬音立立體回聲此此起彼伏]A是崛起、A是格局、A是態(tài)度、A是生活、A是交通、A是品質(zhì)、A是服務(wù)、A是時(shí)尚、A是商務(wù)、A是休閑；[宏大的Yanni<Santorini>背景樂(lè)，磁磁性男聲]國(guó)瑞城A區(qū)區(qū)，二環(huán)內(nèi)內(nèi)的百萬(wàn)平平米建筑群群；國(guó)瑞城城A區(qū)，城城市中心的的高處。國(guó)國(guó)瑞城A區(qū)區(qū)電話：67126688，67126688?廣播內(nèi)容（（30S）：[男高音美聲聲歌聲最高高潮部3s，轉(zhuǎn)背景音音][磁性男聲，，寬廣、激激昂]高度，是一一種品質(zhì)，，是一種態(tài)態(tài)度。國(guó)瑞瑞城A區(qū)，城市中中心的高處處。[背景男高音音歌聲漸起起]敬請(qǐng)高人蒞蒞臨品鑒，，國(guó)瑞城A區(qū)熱線：67126688[男高聲結(jié)束束音，掌聲聲，漸隱]63銷售工具64軟文《商圈形成的的幾個(gè)必要要條件》區(qū)域交通便便利性業(yè)態(tài)豐富搭搭配合理有一定的商商業(yè)歷史積積淀核心建筑筑的大體體量（核核心建筑筑對(duì)商圈圈的完善善和整合合）崇文門區(qū)區(qū)域商圈圈現(xiàn)狀（（已有初初步規(guī)模模，但商商圈概念念影響力力不大））65軟文《崇文門區(qū)區(qū)域期待待核心建建筑群》崇文門區(qū)區(qū)域交通通現(xiàn)狀崇文門區(qū)區(qū)域業(yè)態(tài)態(tài)分布現(xiàn)現(xiàn)狀崇文門區(qū)區(qū)域的商商業(yè)歷史史積淀崇文門區(qū)區(qū)域已經(jīng)經(jīng)在快速速發(fā)展，，亟需核核心建筑筑整合誰(shuí)會(huì)是崇崇文門區(qū)區(qū)域的核核心建筑筑？（（新世界界百貨使使商圈形形成初步步規(guī)模，，但體量量小、且且單一項(xiàng)項(xiàng)目無(wú)法法承載商商圈概念念。國(guó)瑞瑞城A區(qū)補(bǔ)充和和完善，，更將商商圈影響響力擴(kuò)大大到極致致）66軟文《國(guó)瑞城，，崇文門門區(qū)域核核心建筑筑群》國(guó)瑞城雅雅仕苑吸吸納大量量高消費(fèi)費(fèi)人群國(guó)瑞購(gòu)物物中心、、花市大大街商場(chǎng)場(chǎng)有益補(bǔ)補(bǔ)充崇文文門區(qū)域域業(yè)態(tài)國(guó)瑞城A區(qū)綜合性性、大體體量建筑筑重新整整合崇文文門區(qū)域域業(yè)態(tài)布布局國(guó)瑞城，，商圈核核心建筑筑群67倡議書國(guó)瑞城關(guān)關(guān)于促成崇文文區(qū)加速速發(fā)展的的倡議書書崇文區(qū)迎迎來(lái)最好好的發(fā)展展時(shí)期區(qū)域布局局已到了了最后的的關(guān)鍵國(guó)瑞城A區(qū)建筑群群和區(qū)域域造城運(yùn)運(yùn)動(dòng)對(duì)于于區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展意義重重大國(guó)瑞城以以核心的的建筑群群，通過(guò)過(guò)科學(xué)規(guī)規(guī)劃和布布局，做做消費(fèi)者者需要的的建筑，，做能帶帶領(lǐng)區(qū)域域發(fā)展的的建筑倡導(dǎo)區(qū)域域各地產(chǎn)產(chǎn)商業(yè)獻(xiàn)獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策策，共同同建設(shè)一一個(gè)繁榮榮昌盛的的崇文區(qū)區(qū)68活動(dòng)建筑帶動(dòng)動(dòng)商業(yè)，，商圈促促成區(qū)域域——加速崇文文區(qū)域發(fā)發(fā)展研討討會(huì)時(shí)間：2007年初地點(diǎn)：國(guó)國(guó)瑞地產(chǎn)產(chǎn)辦公樓樓形式：國(guó)國(guó)瑞地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)起，，區(qū)政府府牽頭，，專家學(xué)學(xué)者，崇崇外區(qū)域域各地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商參參加內(nèi)容：建筑形態(tài)態(tài)分布格格局?jǐn)?shù)據(jù)據(jù)分析與與預(yù)測(cè)政府未來(lái)來(lái)宏觀調(diào)調(diào)控思路路地產(chǎn)行業(yè)業(yè)與地方方發(fā)展的的關(guān)系討討論69軟文《國(guó)瑞商圈圈，區(qū)域域發(fā)展生生產(chǎn)力》國(guó)瑞城A區(qū)、雅仕仕苑、富富貴園及及周邊其其他項(xiàng)目目吸納大大量高消消費(fèi)人群群國(guó)瑞城A區(qū)崇外購(gòu)購(gòu)物中心心、富貴貴園商場(chǎng)場(chǎng)、花市市大街商商場(chǎng)有益益補(bǔ)充崇崇文門區(qū)區(qū)域業(yè)態(tài)態(tài)，加上上新世界界百貨、、soshow等商場(chǎng)，，形成強(qiáng)強(qiáng)大的消消費(fèi)場(chǎng)國(guó)瑞城A區(qū)綜合性性、大體體量建筑筑重新整整合崇文文門區(qū)域域建筑形形態(tài)布局局，商務(wù)務(wù)、高檔檔住宅區(qū)區(qū)、酒店店、商場(chǎng)場(chǎng)、休閑閑娛樂(lè)中中心等綜綜合優(yōu)勢(shì)勢(shì)顯現(xiàn)國(guó)瑞城商商圈已經(jīng)經(jīng)形成，，促成崇崇文區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)加速速發(fā)展70第五部分分我們們的思考考我們的思思考思考之一一：售樓處定定位。售售樓處是是客戶對(duì)對(duì)項(xiàng)目的的第一直直觀印象象。思考之二二：物業(yè)公司司的選擇擇。思考之三三：如何解決決塔樓的的不利因因素。思考之四四：如何給產(chǎn)產(chǎn)品增加加更多的的亮點(diǎn)以以支撐售售價(jià)。72報(bào)告完畢畢，謝謝謝！9、靜夜四無(wú)鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹(shù)，，燈下下白頭頭人。。。2023/1/52023/1/52023/1/51/5/202310:36:42PM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見(jiàn)見(jiàn)頻頻。。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Jan-2305-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Thursday,January5,202313、乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)夢(mèng)，相悲各問(wèn)問(wèn)年。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/51/5/202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國(guó)國(guó)見(jiàn)青山。。。05一月月20232023/1/52023/1/52023/1/515、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。一月月232023/1/52023/1/52023/1/51/5/202316、行動(dòng)出成果果，工作出財(cái)財(cái)富。。2023/1/52023/1/505January202317、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時(shí)，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點(diǎn)的射線線向前。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/59、沒(méi)有有失敗敗，只只有暫暫時(shí)停停止成成功??！。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒(méi)有。。。2023/1/52023/1/52023/1/51/5/202310:36:42PM11、成功就就是日復(fù)復(fù)一日那那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積積累。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Jan-2305-Jan-2312、世間成成事，不不求其絕絕對(duì)圓滿滿，留一一份不足足，可得得無(wú)限完完美。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Thursday,January5,202313、不知香積積寺，數(shù)里里入云峰。。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/51/5/202314、意意志志堅(jiān)堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥塊塊一一樣樣任任意意揉揉捏捏。。05一一月月20232023/1/52023/1/52023/1/515、楚塞三湘接接，荊門九派派通。。。一月232023/1/52023/1/52023/1/51/5/202316、少年年十五五二十十時(shí)，，步行行奪得得胡馬馬騎。。。2023/1/52023/1/505January202317、空空山山新新雨雨后后，，天天氣氣晚晚來(lái)來(lái)秋秋。。。。2023/1/520