德坤項目整體營銷方案1市場分析2區(qū)域市場分析1.供需矛盾,銷售抗性大2.區(qū)域版塊新增土地量,供大于求競爭白日化3.乙烯工程的引入拉動了消費,對住宅拉動無力

宏觀市場風(fēng)險評估國家取消了住房產(chǎn)權(quán)70年年限,市場有契機

市場線分析

市場現(xiàn)狀分析3項目所在區(qū)域SWOT分析

SWOT1.彭州開發(fā)新區(qū)，版塊處于成長期，置信的進入將拉升房價2.大盤樹立(置信，華立集團，朋城實業(yè)，百信投資，祥瑞房產(chǎn)，航利集團等數(shù)十家知名地產(chǎn)企業(yè)都已經(jīng)開發(fā)及圈地。)3.區(qū)域人口增加，商業(yè)空間很大1.空間鄰近藥廠2.版塊不成熟3.區(qū)域內(nèi)競爭白熱化4.彭州市民對新城區(qū)是否接受是版塊樓盤共同劣勢1.版塊成長期，增值價值高2.政府政策傾向性1.市場是否有如此大容量？2.彭州市場封閉投資客有抗性3.產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重4.商業(yè)供應(yīng)量大，新區(qū)常住人口不多，造成商業(yè)運營隱患4區(qū)域內(nèi)竟品分析竟品選擇(銷售周期與之重合的項目)國色天香置信丹郡

升華臺瀾庭麗景

新增地塊

5竟品SW分析國色天香S呈現(xiàn)品牌景觀產(chǎn)品規(guī)?？诒袌龌A(chǔ)全心品牌公司的加入產(chǎn)品線的改進面積控制物管在進行整頓樹立品牌投盤時機12月推出搶占供應(yīng)市場W一，二期產(chǎn)品物管影響口碑一二期花園洋房面積大結(jié)構(gòu)不合理商業(yè)體量大形成商業(yè)氛圍要3-5年受市場容量困饒6置信丹郡S品牌規(guī)劃產(chǎn)品置信生活方式規(guī)模物管大型商業(yè)區(qū)四星酒點注重細節(jié)配套領(lǐng)先廣告資源占有政府對置信的支持力度置信是彭州政府簽約指定城市運營商W商業(yè)對住宅的品質(zhì)拉下離藥廠更近價格抗性因節(jié)約成本燥音尾氣大市場容量商業(yè)沒形成對住宅的影響很大7升華臺S規(guī)劃商業(yè)配套齊全團購地段優(yōu)越借勢間距寬景觀豐富W彭州第一個電梯項目承受市場更大風(fēng)險開發(fā)策略失誤導(dǎo)致產(chǎn)品缺之競爭力（追求商業(yè)利益導(dǎo)致產(chǎn)品缺陷)主力面積大（一梯四戶，一梯六戶面積140-150㎡）價格策略與市場脫節(jié)（如：開盤價2000元而國色天香開盤價1850元）公攤面積大17%，戶型設(shè)計不合理電梯公寓后期維護及維修費高后期物管費重銷售現(xiàn)場整體形象檔次低8瀾庭麗景

S價格開盤價1800元優(yōu)惠幅度大戶型有所創(chuàng)新面積適中車位充足W戶型設(shè)計不合理面積偏大規(guī)模小建筑密度大區(qū)內(nèi)景觀較差三面臨街噪聲大9新增地塊

S置信，華立集團，朋城實業(yè)，百信投資，祥瑞房產(chǎn)，航利集團等數(shù)十家知名地產(chǎn)企業(yè)都已經(jīng)開發(fā)及圈地。同處版塊

發(fā)展規(guī)劃空間大T容量高(新地塊預(yù)估新開項目73萬㎡)

10竟品品推推盤盤節(jié)節(jié)奏奏及及對對本本項項目目的的影影響響影響響:國色色12月月底底開開盤盤丹郡郡12底底開開盤盤升華華臺臺剩剩下下50%瀾庭庭麗麗景景剩剩下下280套套，，買買30%新地地塊塊預(yù)預(yù)估估新新開開項項目目73萬萬㎡有可可能能與與本本項項目目重重合合市場場競競爭爭形形成成客客戶戶分分流流，，狂狂做做廣廣告告，，共共同同打打造造版版塊塊，，借勢勢，，拼拼營營銷銷,細細節(jié)節(jié),服服務(wù)務(wù),產(chǎn)產(chǎn)品品,物物管管11竟品品營營銷銷推推廣廣績績效效分分析析及及對對本本項項目目的的影影響響國色色天天香香廣告告主題題：：風(fēng)風(fēng)景景中中央央享享受受大大盤盤生生活活調(diào)性性：：走走品品質(zhì)質(zhì)化化路路線線，，從從買買場場到到戶戶外外到到銷銷售售資資料料走走中中國國傳傳統(tǒng)統(tǒng)路路線線節(jié)奏奏：：一一期期高高調(diào)調(diào)亮亮相相二二期期產(chǎn)產(chǎn)品品問問題題與與團團購購造造成成廣廣告告斷斷檔檔渠道道：：戶戶外外，，買買場場，，活活動動，，點點對對點點行行銷銷評估估：：一一期期高高調(diào)調(diào)亮亮相相形形成成口口碑碑，，二二期期問問題題使使雙雙向向有有所所下下劃劃預(yù)測測：：三三期期廣廣告告量量大大，，從從樹樹立立大大盤盤形形象象，，在在物物管管上上下下功功夫夫，，渠渠道道被被置置信信占占有有，，更更加加注注重重分分眾眾傳傳媒媒運運用用，，有有開開拓拓其其它它區(qū)區(qū)域域買買場場計計劃劃（（百百貨貨大大樓樓設(shè)設(shè)買買場場））活動動業(yè)主主聯(lián)聯(lián)誼誼會會小范范圍圍促促銷銷活活動動三期期預(yù)預(yù)估估利利用用老老客客戶戶資資源源以以老老客客戶戶帶帶動動新新客客戶戶多做做聯(lián)聯(lián)誼誼會會包裝裝賣場場：：中中式式風(fēng)風(fēng)格格，，效效果果一一般般樣板板房房：：有有樣樣板板房房，，裝裝修修效效果果一一般般，，營營銷銷效效果果還還可可以以12置信信丹丹郡郡廣告告活動動包裝裝主題題：：心心向向往往，，心心想想往往調(diào)性性：：高高調(diào)調(diào)亮亮相相，，強強勢勢展展示示渠道道：：戶戶外外，，買買場場，，活活動動預(yù)測測：：逐逐漸漸推推出出買買點點活動動：：8.15奠奠基基儀儀式式（（政政府府搭搭臺臺，，置置信信唱唱戲戲,置置信信是是彭彭州州政政府府簽簽約約指指定定城城市市運運營營商商））在在彭彭州州短短期期形形成成大大眾眾關(guān)關(guān)注注，，10.30置置信信體體驗驗生生活活方方式式目標標：：口口碑碑，，關(guān)關(guān)注注節(jié)奏奏：：體體驗驗生生活活方方式式，，產(chǎn)產(chǎn)品品說說明明會會（（了了解解項項目目））推推起起高高潮潮，，客客戶戶懇懇談?wù)剷ǎㄦi鎖定定項項目目））包裝裝：：賣賣場場大大氣氣，，樣樣板板間間，，體體驗驗區(qū)區(qū)很很大大氣氣效果果預(yù)預(yù)測測：：令令彭彭州州人人瘋瘋狂狂13升華華臺臺廣告告活動動包裝裝主題題：：彭彭州州首首席席節(jié)節(jié)能能型型小小高高層層電電梯梯洋洋房房渠道道：：目目前前只只有有工工地地圍圍墻墻廣廣告告調(diào)性性：：高高調(diào)調(diào)亮亮相相節(jié)奏奏:整整體體亮亮相相廣告告訴訴求求：：香香港港品品質(zhì)質(zhì)，，升升華華典典范范，，電電梯梯花花園園洋洋房房，，新新的的生生活活高高度度，，高高人人一一等等的的品品質(zhì)質(zhì)，，無無限限風(fēng)風(fēng)光光在在眼眼底底，，彭彭州州新新地地標標，，電電梯梯小小高高層層包裝裝：：賣賣場場(地地處處交交通通要要道道十十字字路路口口)形形象象效效果果一一般般促銷銷活活動動：：贈贈送送物物業(yè)業(yè)管管理理費費14瀾庭庭麗麗景景廣告告活動動包裝裝主題題：：被被生生活活感感動動的的地地方方渠道道:圍圍墻墻廣廣告告，，道道旗旗，，公公交交車車身身調(diào)性性:大大眾眾化化路路線線節(jié)奏奏:整整體體亮亮相相包裝裝：：賣賣場場(地地處處項項目目廣廣場場中中心心)用用顏顏色色突突出出時時尚尚感感,形形象象感感覺覺一一般般促銷銷活活動動：：排排號號前前100名名贈贈送送一一年年物物業(yè)業(yè)管管理理費費排排號號前前200名名贈贈送送半半年年物物業(yè)業(yè)管管理理費費15市場場預(yù)預(yù)判判:多層層，，花花園園洋洋房房接接受受度度高高，，小小高高層層市市場場相相對對難難接接受受，，價價格格過過高高會會影影響響銷銷售售進進度度，，影影響響回回款款竟品品營營銷銷推推廣廣績績效效分分析析總總結(jié)結(jié):國色色天天香香，，置置信信丹丹郡郡由由專專業(yè)業(yè)營營銷銷公公司司對對產(chǎn)產(chǎn)品品進進行行市市場場推推廣廣方方式式多多元元化化，，升華華臺臺,瀾瀾庭庭麗麗景景項項目目自自組組營營銷銷推推廣廣方方式式相相對對單單一一渠道道推推廣廣以以戶戶外外廣廣告告，，賣賣場場為為主主有爭爭對對性性的的促促銷銷活活動動也也是是推推廣廣重重要要方方式式注重重項項目目品品質(zhì)質(zhì)推推廣廣16產(chǎn)品品線線分分析析17本項項目目與與競競爭爭項項目目產(chǎn)產(chǎn)品品對對比比分分析析項目國色天香置信丹郡升華臺瀾庭麗景本項目規(guī)模大(200畝以上)大(300畝以上)中(63畝)小(46畝)中81(畝)容積率1.61.62.41.582配套優(yōu)于本項目優(yōu)于本項目優(yōu)于本項目與本項目相當?shù)囟挝恢脙?yōu)于本項目優(yōu)于本項目優(yōu)于本項目與本項目相當景觀特色略低于本項目與本項目相當?shù)陀诒卷椖康陀诒卷椖繎粜团浔仁袌鼋邮芏嚷缘陀诒卷椖柯缘陀诒卷椖康陀诒卷椖康陀诒卷椖拷ㄖ螒B(tài)接受度優(yōu)于本項目優(yōu)于本項目低于本項目優(yōu)于本項目產(chǎn)品多元化與本項目相當與本項目相當?shù)陀诒卷椖康陀诒卷椖繎粜驮O(shè)計略低于本項目略低于本項目低于本項目低于本項目總價格控制略低于本項目低于本項目低于本項目低于本項目181．．2期期產(chǎn)產(chǎn)品品線線關(guān)關(guān)系系商業(yè)業(yè)體體量量和和商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的的規(guī)規(guī)劃劃定定位位，，地地段段較較差差商商氣氣未未形形成成（（城城鄉(xiāng)鄉(xiāng)結(jié)結(jié)合合部部）），，周周邊邊競競爭爭項項目目大大規(guī)規(guī)模模的的商商業(yè)業(yè)體體量量的的競競爭爭，，從從開開發(fā)發(fā)的的資資金金流流動動性性風(fēng)風(fēng)險險性性幾幾方方面面綜綜合合定定位位了了較較小小的的商商業(yè)業(yè)體體諒諒從產(chǎn)品市市場接受受度未來升值值空間項目整體體風(fēng)險性性資金快快速運作作Ⅰ多層+少少量花園園洋房Ⅱ小高層+花園洋洋房產(chǎn)品線關(guān)關(guān)系:因市場熱熱追多層層，花園園洋房；；1期期產(chǎn)品能能快速入入市，搶搶占市場場份額，，回收資資金，；；為開發(fā)發(fā)商，產(chǎn)產(chǎn)品樹立立口碑形形象為2期提提價入市市奠定扎扎實的品品牌基礎(chǔ)礎(chǔ)19產(chǎn)品買點梳理:低總價控制特色景觀產(chǎn)型設(shè)計產(chǎn)品創(chuàng)新20產(chǎn)品缺陷的彌補:(現(xiàn)有產(chǎn)品為完全出現(xiàn))其它一些因素品牌口碑銷售執(zhí)行物業(yè)服務(wù)樣板房景觀呈現(xiàn)市場基礎(chǔ)價格21產(chǎn)品屬性性分析產(chǎn)品土地地屬性：：商業(yè)+住宅用用地性質(zhì)質(zhì)（同期期新拍賣賣土地屬屬性容積積率2——5）設(shè)計與利利潤：帶帶來的機機會點為為未來市市場小高高層居多多，小高高層接受受度將逐漸提高高，多層層越來越越稀缺，，本項目目合理的的建筑形形態(tài)配比將適合合市場的的發(fā)展趨趨勢，風(fēng)險來源源:綜合合質(zhì)數(shù)更更高的產(chǎn)產(chǎn)品，大大盤品牌牌，規(guī)模模優(yōu)勢的的擠壓，，高容積積帶來的的大量產(chǎn)產(chǎn)品低價價競爭市市場，搶搶占有限限的市場場份額。。22客戶線分分析23竟品客戶戶分析國色天香香置信丹郡郡升華臺瀾庭麗景景一期:客客戶優(yōu)質(zhì)質(zhì)以政府府公務(wù)員員為主二期:以以生意人人，老師師為主客戶構(gòu)成成：對生生活有期期望對生活有有要求有一定購購買能力力文化素質(zhì)質(zhì)高現(xiàn)居住環(huán)環(huán)境一般般滿意不不是特滿滿意團購?fù)顿Y客做生意人人年齡段35-45左右右年齡30-50三口之家家為主(個人人居住)一次置業(yè)業(yè)為主24目標群體體及其特特征:年齡:在在30－－40歲歲之間,以二次次置業(yè)和和多次置置業(yè)人士士為主。。來源:彭州本本地人為為主現(xiàn)在生活活形態(tài):多為2-3人人的小家家庭；無無子女或或子女較較小，夫夫妻同為為上班族族購房動機機:以二二次置業(yè)業(yè)為主。。改善居居住環(huán)境境或投資資保值；；喜歡購購買整合合型產(chǎn)品品、追求求優(yōu)越的的服務(wù)生活特征征描述:注重居居住的質(zhì)質(zhì)量、環(huán)環(huán)境、品品味和生生活的舒舒適、效效率，關(guān)關(guān)注自身身形象和和社會地地位。由由于文化化程度高高，處事事較謹慎慎，現(xiàn)代代而不失失傳統(tǒng)25客戶關(guān)注注點排序序及與本本項目的的對接品質(zhì)園林品牌戶型價格產(chǎn)品創(chuàng)新新物管配套關(guān)注點項目關(guān)注注對接對對接點良良良良一般一般勿定一般低高結(jié)論：從從客戶關(guān)關(guān)注點評評估項目目綜合質(zhì)質(zhì)數(shù)為良良，需通通過品牌牌塑造，，迎進品品牌物管管，再次次提升項項目市場場影響力力。26客戶主要要信息獲獲知渠道道分析與與本項目目已有資資源對比比口碑戶外買場本地電視視臺獲知渠道道項目已有有資源無最佳位子子（置信信占據(jù)））無勿修建勿安排檔檔期高低結(jié)論：有有限戶外外廣告資資源以被被竟品占占有，需需通過賣賣場形象象展勢，，事件營營銷，有有效促銷銷活動，，巡展等等加強項項目在彭彭州的口口碑宣傳傳。27客戶預(yù)判判:機會點:未來市場場小高層層居多,多層越越來越稀稀缺，本本項目合合理的產(chǎn)品品配比,將適合合市場的的發(fā)展趨趨勢風(fēng)險:綜合質(zhì)質(zhì)數(shù)更優(yōu)優(yōu)的產(chǎn)品品，低價價產(chǎn)品競競爭28整體營銷銷方案29項目整體體營銷目目的/原原則快速高調(diào)調(diào)亮相平價入市市節(jié)奏把控控分階段展展示30營銷課課題及及解決決辦法法31營銷課課題問題一一:市場容容量，，市場場疲軟軟，競競爭激激烈及及版快快發(fā)展展對項項目的的影響響問題二二:區(qū)域內(nèi)內(nèi)（重重疊推推廣））怎么么做？？竟品品推廣廣（置置信丹丹郡））對項項目的影影響？？如何何分流流客戶戶？問題三三:推廣時時機下下價格格水平平如何何走？？32解決辦辦法一一搶時間間,搶搶占市市場份份額對于本本項目目而言言，由由于開開發(fā)時時機和和節(jié)奏奏的因因素，，不可可能坐坐等出出現(xiàn)全全新購購房消消費力力量，，唯有有立足足彭州州本地地市場場加強強銷售售力度度，加加快營營銷節(jié)節(jié)奏和和銷售售速度度，在在營銷銷各個個環(huán)節(jié)節(jié)都切切實提提高績績效，，在前前期宣宣傳造造勢方方面：：有效效的整整合各各方面面資源源，調(diào)調(diào)整推推廣節(jié)節(jié)奏，，通過過常規(guī)規(guī)廣告告、事事件營營銷、、輿論論引導(dǎo)導(dǎo)、人人員行行銷、、活動動促銷銷、““客帶帶客””政策策傾斜斜………等多多渠道道、多多角度度的營營銷模模式，，針對對性的的切入入市場場。在客戶戶蓄水水技巧巧方面面，我我們應(yīng)應(yīng)巧妙妙利用用”巡巡展””，以以廣告告推廣廣為配配合、、以銷銷售政政策為為支撐撐，迅迅速積積累前前期排排號量量，并并要求求銷售售人員員與準準客戶戶之間間建立立良好好的溝溝通平平臺，，做到到“一一對一一鎖定定目標標客戶戶”，，為項項目實實現(xiàn)快快速銷銷售奠奠定基基礎(chǔ)。。在銷售售節(jié)奏奏把握握方面面，應(yīng)應(yīng)加強強房源源銷控控力度度，切切實做做到創(chuàng)創(chuàng)新產(chǎn)產(chǎn)品與與其它它房源源的平平衡銷銷售,為售售價的的合理理抬升升作鋪鋪墊………33解決辦辦法二二產(chǎn)品領(lǐng)領(lǐng)先、、形象象領(lǐng)先先對于競競爭壓壓力的的規(guī)避避，我我們認認為主主要依依托兩兩個方方面的的工作作。其一，，需要要對項項目的的核心心賣點點進行行仔細細梳理理，突突出開開發(fā)商商品在在規(guī)劃劃設(shè)計計、園園林景景觀、、產(chǎn)品品多元元化、戶型設(shè)設(shè)計、總價控控制等等優(yōu)勢勢方面面的基基礎(chǔ)上上，通通過對對營銷銷理念念的拓拓展性性包裝裝，凸凸現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品與與竟品品之間間的差差異化化所在在，以以提升升產(chǎn)品品的性性價比比優(yōu)勢勢；其二，，我們們需要要進一一步豐豐富營營銷手手段，，借助助行銷銷渠道道加大大外賣賣場營營銷力力度，，“走走出去去～引引回來來”發(fā)發(fā)掘新新的客客源以以彌補補上門門不足足的缺缺憾。。34解決辦辦法三三分階段段展示示，深深入挖挖掘價價值，，追追求價價值最最大化化為追求求價值值最大大化，，項目目一批批次房房源平平價入入市，，快速速搶在在市場場份額額，通通過開開發(fā)商商形象象，產(chǎn)產(chǎn)品品品質(zhì)形形成的的口碑碑為下下批次次房源源提價價做足足前期期市場場鋪墊墊程序序。35營銷方方案36營銷推推廣核核心思思路項目案案名：：水岸岸新郡郡------南亞亞風(fēng)情情小鎮(zhèn)鎮(zhèn)思路：：水岸點點出本本項目目以水水景和和南亞亞文化化為特特色的的項目目個性性，新新郡體體現(xiàn)本本項目目美麗麗優(yōu)雅雅的社社區(qū)環(huán)環(huán)境，，“水水岸新新郡””集水水的靈靈動和和南亞亞的熱熱情為為一體體，具具有現(xiàn)現(xiàn)代都都市生生活的的節(jié)奏奏感和和活力力感，，并使使人對對社區(qū)區(qū)未來來的生生活氛氛圍充充滿了了優(yōu)美美的想想象。。支撐點點簡述述：建筑設(shè)設(shè)計/景觀觀規(guī)劃劃/立立體綠綠化景景觀/靈動動社區(qū)區(qū)水系系/品品質(zhì)物管享享受/高尚尚生活活社區(qū)區(qū)/獨獨有的的品牌牌商業(yè)業(yè)配套套優(yōu)點：：很好地地利用用建筑筑設(shè)計計和景景觀的的珍貴貴性唯唯一性性，并并借力力宣傳傳自己己，事事半功倍倍，且且給人人以高高尚中中的高高尚，，景觀觀中的的景觀觀的獨獨特感感受。。37概念整整體體體現(xiàn)：建筑設(shè)設(shè)計特特色用現(xiàn)代代的建建筑語語言渲渲染熱熱烈、、輕松松、自自由的的建筑筑風(fēng)格格。綜綜合運運用構(gòu)構(gòu)件、、細部部、飾飾物、、廊柱柱、色色彩等等進行行搭配配，從從而達達到建建筑的的個性性張揚揚，深深化營營銷主主題。。38立面色色彩上上可大大膽運運用黃黃、藍藍、白白等色色彩的的組合合，使使建筑筑能亮亮麗醒醒目，，在周周邊灰灰色的的環(huán)境境中煥煥發(fā)眩眩目光光彩，，并從從周邊邊的建建筑群群落里里脫穎穎而出出。39景觀規(guī)規(guī)劃小區(qū)的的園林林環(huán)境境中，，雕塑塑、景景觀小小品等等細節(jié)節(jié)最能能體現(xiàn)現(xiàn)社區(qū)區(qū)文化化，對對環(huán)境境取到到畫龍龍點睛睛的作作用40廣告主主張－－南南亞風(fēng)風(fēng)情，，自我我空間間“優(yōu)雅雅生活活圈，，品味味新逸逸景””41品牌形形象－－從從形式式到內(nèi)內(nèi)容，，張揚揚個性性，與與目標標消費費者對對味。。持續(xù)性性－－堅堅持自自己的的風(fēng)格格，長長期一一致，，讓人人們記記住。。調(diào)性性－－品品味，，優(yōu)雅雅，極極富個個性化化烙印印。在在表現(xiàn)現(xiàn)形式式方面面強調(diào)調(diào)獨創(chuàng)創(chuàng)與卓卓絕，，廣泛泛的關(guān)關(guān)注固固然必必要，，但更更核心心的是是攫取取特定定客戶戶群的的眼球球，并并即刻刻獲得得他們們的認認同。。42評估:南亞風(fēng)風(fēng)情在在國內(nèi)內(nèi)受到到熱度度追捧捧從竟品品分析析彭州州市民民接受受異國國風(fēng)格格整體定定位符符合市市場潮潮流,有良良好的的市場場潛力力思路賣賣點：：為避免免置信信丹郡郡法式式風(fēng)格格路線線重疊疊,項項目地地位為為南亞亞情調(diào)調(diào)彭州竟竟品多多為歐歐式風(fēng)風(fēng)格，，南亞亞情調(diào)調(diào)能突突出產(chǎn)產(chǎn)品差差異化化獨有的的南亞亞風(fēng)情情特色色----水系系，將將成為為市場場的亮亮點獨有的的南亞亞風(fēng)格格園林林，給給人一一種異異國它它鄉(xiāng)的的品質(zhì)質(zhì)感獨有的的南亞亞建筑筑藝術(shù)術(shù)品將將增加加社區(qū)區(qū)特有有的文文化內(nèi)內(nèi)涵43推盤節(jié)節(jié)奏分分解奠基一批次發(fā)售二批次發(fā)售品牌提升形象廣告出界（2個月）炒作區(qū)位概念（1個月）批次賣點展示（1.5個月）對外發(fā)售、開盤（2個月）一批次強銷，二批次認購二批次形象展示（3.5個月）二批次賣點展示（1個月）二批次對外發(fā)售（07.10.1）二批次強銷，三批次認購三批次形象展示（4個月）三批次賣點展示（1個月）三批次正式發(fā)售（08.5.1）三批次強銷（3個月）尾盤銷售（2月）樓盤文化與企業(yè)品牌結(jié)合奠定樓盤的市場地位鞏固形象,產(chǎn)品強銷品牌塑造,強銷產(chǎn)品品牌成熟三批次發(fā)售掃尾內(nèi)部認購期強銷期持銷期持銷期后期尾盤期44第一批批房源源面市市及開開盤期期（（2007年5月1日———8月18日日）消化45%戶型配配比：：（80-90㎡））多層層2-2-2（（110-130㎡））多層層3-2-2竟品預(yù)預(yù)估推推出房房源：：國色天天香：：（90——140㎡㎡）多多層花花園洋洋房置信丹丹郡：：小高高層升華臺臺：（（115——153㎡㎡）小小高層層瀾庭麗麗景：：（（110-135㎡㎡）多多層優(yōu)勢：：面積積小總總價低低,創(chuàng)創(chuàng)新產(chǎn)產(chǎn)品45蓄客期期（2007年年5月月1日日至2007年年8月月17日））蓄客總總量：：330批批次A類80批批次B類100批次次C類150批次次營銷績績效：：優(yōu)惠惠選房房權(quán)誠信宣宣言發(fā)發(fā)布暨暨產(chǎn)品品推介介會（（了解解項目目）客戶懇懇談會會（質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督協(xié)協(xié)會鎖定客客戶））說辭：：以述述求產(chǎn)產(chǎn)品特特色為為主46賣場包包裝及及工程程進度度售樓部部：體體現(xiàn)溫溫馨、、親切切、舒舒適、、時尚尚感覺覺工程計計劃：：一批批次房房源主主體基基本初初現(xiàn)，，各樓樓體火火熱施施工中中樣板房房：傳傳統(tǒng)建建筑元元素的的加入入，與與現(xiàn)代代設(shè)計計理念念結(jié)合合（待待定））路旗廣廣告設(shè)設(shè)計、、制作作吊旗廣廣告設(shè)設(shè)計、、制作作戶外廣廣告畫畫面設(shè)設(shè)計、、制作作圍墻廣廣告及及空飄飄設(shè)計計、制制作售樓處處導(dǎo)視視牌47推廣線線廣告告計劃劃.A、沙沙盤模模型及及戶型型單體體模型型制作作。沙盤制制作要要求大大氣、、精致致，將將項目目概念念充分分展示示出來來，突突出展展示景景觀園園林特色色。B、宣宣傳資資料：：排號前前期DM單單設(shè)計計、制制作戶戶型圖圖樓樓書及及電子子樓書書的設(shè)設(shè)計、、制作作電視廣廣告宣宣傳片片的制制作C、銷銷售資資料：：排號預(yù)預(yù)定單單銷銷售售合同同D、公公關(guān)活活動（（巡展展主題““為了了一生生享受受的好好房子子，值值得再再等三三個月月”，在特特定區(qū)區(qū)域舉舉行））媒介策策略特點：：低頻頻次、、注重重實力力及形形象。。投放：：電視視形象象廣告告、戶戶外大大廣告告牌、、燈桿桿廣告告、DM派派發(fā)、、分眾眾傳媒媒48開盤期期（2007年年8月月18日——2007年8月35日日）銷售任任務(wù)細細分：：8月18號號簽約約20套8月19號號簽約約35套8月20號號簽約約30套8月21號號簽約約20套8月22號號—8月25號號簽約約25套到訪量量：200批次次工程進進度：：一批批次房房源主主體完完工，，外力力面工工程中中賣場策策略：：開盤盤熱烈烈喜慶慶的場場面營營造49媒介策策略:主要為為發(fā)布布開盤盤信息息，電電視廣廣告、、戶外外廣告告信息息變換換公布布開盤盤。本本階段段采用用高頻頻次廣廣告，，節(jié)節(jié)節(jié)將開開盤推推向高高潮。。營銷活活動：：開盤慶典:主題“承諾是金金，共創(chuàng)精精品”組織文藝表表演活動為為開盤造勢勢。以開盤促銷銷活動、派派送禮品、、抽獎活動動等方式拉拉動銷售。。開盤后主要要集中合同同簽定及發(fā)發(fā)布銷售成成功宣傳，，維持市場場熱度銷售政策:本階段價格格以平價入入市，為迅迅速吸引人人氣50【6大“必殺技技”攻略】必殺技【一】“誠信宣言言”必殺技【二】體驗必殺技【三】15日無理理由退房必殺技【四】雙倍保修期期必殺技【五】落定送車位位必殺技【六】送品牌廚衛(wèi)衛(wèi)51精誠攜手，，壯志堪酬酬！52神圣的工工作在每每個人的的日常事事務(wù)里，，理想的的前途在在于一點點一滴做做起。創(chuàng)造性模模仿不是是人云亦亦云，而而是超越越和再創(chuàng)創(chuàng)造。逆境給人寶貴貴的磨練機會會。只有經(jīng)得得起環(huán)境考驗驗的人，才能能算是真正的的強者。22:4722:4722:47:2522:47:25所謂天才，只只不過是把別別人喝咖啡的的功夫都用在在工作上了。。強烈的欲望也也是非常重要要的。人需要要有強大的動動力才能在好好的職業(yè)中獲獲得成功。你你必須在心中中有非分之想想，你必須盡盡力抓住那個個機會。患難可以試驗驗一個人的品品格，非常的的境遇方才可可以顯出非常常的氣節(jié);風(fēng)平浪靜的海海面，所有的的船只都可以以并驅(qū)競勝。。命運的鐵拳拳擊中要害的的時候，只有有大勇大智的的人才能夠處處之泰然。不放放過過任任何何細細節(jié)節(jié)。。1月月-231月月-231月月-231月月-23惟一一持持久久的的競競爭爭優(yōu)優(yōu)勢勢，，就就是是比比你你的的競競爭爭對對手手學(xué)學(xué)習(xí)習(xí)得得更更快快的的能能力力。。把你你的的競競爭爭對對手手視視為為對對手手而而非非敵敵人人，，將將會會更更有有益益。。一旦旦做做出出決決定定就就不不要要拖拖延延。。任任何何事事情情想想到到就就去去做做!立即即行行動動!如果果通通用用公公司司不不能能在在某某一一個個領(lǐng)領(lǐng)域域坐坐到到第第一一或或者者第第二二把把交交椅椅，，通通用用公公司司就就會會把把它它在在這這個個領(lǐng)領(lǐng)域域的的生生意意買買掉掉或或退退出出這這個個領(lǐng)領(lǐng)域域。。我的宗宗旨一一向是是逐步步穩(wěn)健健發(fā)展展，既既不要要靠聳聳人聽聽聞的的利潤潤，也也不要要在市市場不不景氣氣時，，突然然有資資金周周轉(zhuǎn)不不靈的的威脅脅。05-1月月-2322:47:25在艱難難時期期，企企業(yè)要要想獲獲得生生存下下去的的機會會，唯唯一的的辦法法就是是保持持一種種始終終面向向外界界的姿姿態(tài)。。若想想長期期生存存，僅僅有的的途徑徑就是是要使使人人人竭盡盡全力力，千千方百百計讓讓下一一代產(chǎn)產(chǎn)品進進入用用戶家家中。。時間是是一個個偉大大的作作者，，它會會給每每個人人寫出出完美美的結(jié)結(jié)局來來。自始自自終把把人放放在第第一位位，尊尊重員員工是是成功功的關(guān)關(guān)鍵。。讓流程程說話話，流流程是是將說說轉(zhuǎn)化化為做做的惟惟一出出路。。1月-231月-2322:47:25在一個個崇高高的目目的支支持下下，不不停地地工作作，即即使慢慢，也也一定定會獲獲得成成功。。微軟離離破產(chǎn)產(chǎn)永遠遠只有有18個月。。堅持是一一種智慧慧，固執(zhí)執(zhí)是一種種死板。。1月-231月-23命運是一一件很不不可思議議的東西西。雖人人各有志志，但往往往在實實現(xiàn)理想想時，會會遭遇到到許多困困難，反反而會使使自己走走向與志志趣相反反的路，，而一舉舉成功。。一個管理理者如果果不了解解其下屬屬的工作作，那他他就無法法有效地地管理他他們。人們所認識到到的是成功者者往往經(jīng)歷了了更多的失敗敗，只是他們們從失敗中站站起來并繼續(xù)續(xù)向前。22:47:2522:471月-23等待。我將要要在這三塊基基石上建立我我成功的金字字塔。千方百計請一一個高招的專專家醫(yī)生，還還不如請一個個隨叫隨到且且價格便宜的的江湖郎中。。是員工養(yǎng)活了了公司。2023/1/522:47能用他人智慧慧去完成自己己工作的人是是偉大的。不滿足讓客戶戶滿意，要追追求讓客戶感感動，創(chuàng)造客客戶終身價值值。新經(jīng)濟時代，，不是大魚吃吃小魚，而是是快魚吃慢魚魚。路是腳踏出出來的，歷歷史是人寫寫出來的。。人的每一一步行動都都在書寫自自己的歷史史。05一月月202310:47下午1月-23差錯發(fā)生在在細節(jié)，成成功取決于于系統(tǒng)。速度就是一一切，它是是競爭不可可或缺的因因素。管得少，就就是管得好好。05一月月2023命運本來就就不公平所所以我要改改變命運。。投機取巧的的人。10:47:25下下午22:47:25質(zhì)量量是是維維護護顧顧客客忠忠誠誠的的最最好好保保證證。。最好好的的CEO是構(gòu)構(gòu)建建他他們們的的團團隊隊來來達達成成夢夢想想，，即即便便是是邁邁克克爾爾·喬丹丹也也需需要要隊隊友友來來一一起起打打比比賽賽。。2023/1/522:471月月-23在這這個個世世界界上上，，沒沒有有人人能能使使你你倒倒下下。。如如果果你你自自己己的的信信念念還還站站立立的的話話。。一個人要發(fā)現(xiàn)現(xiàn)卓有成效的的真理，需要要千百萬個人人在失敗的探探索和悲慘的的錯誤中毀掉掉自己的生命命。1月-2322:47:25感情投資是在在所有投資中中，花費最少少，回報率最最高的投資。。壯士臨臨陣決決死哪哪管些些許傷傷痕，，向千千年老老魔作作戰(zhàn)，，為百百代新新風(fēng)斗斗爭。?？犊當S此此身。。2023/1/522:47:2522:471月-23謝謝各各位?。?、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。22:47:2622:47:2622:471/5/202310:47:26PM11、以以我我獨獨沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。1月月-2322:47:2622:47Jan-2305-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。22:47:2622:47:2622:47Thursday,January5,202313、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。1月-231月-2322:47:2622:47:26January5,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。05一一月202310:47:26下下午22:47:261月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月2310:47下午1月-2322:47January5,202316、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財財富富。。。。2023/1/522:47:2622:47:2605January202317、做做前前，，能能夠夠環(huán)