中國稅收改革：評價(jià)與建議目錄一、稅收痛苦指數(shù)二、直接稅與間接稅比例三、營改增后增值稅自身的改革四、消費(fèi)稅改革五、個(gè)人所得稅問題六、房地產(chǎn)稅設(shè)計(jì)

一、稅收痛苦指數(shù)

稅收痛苦指數(shù)（TaxMiseryIndex）是美國財(cái)經(jīng)雜志《福布斯》（Forbes）發(fā)布的。近幾年，稅負(fù)痛苦指數(shù)排行榜，中國內(nèi)地位居第二。

排行榜究竟有沒有意義？是否有更好的指標(biāo)衡量稅收負(fù)擔(dān)？

1、編制“稅收痛苦指數(shù)”的目的

TMI是將一國幾大稅種的最高一檔名義稅率加總后得出的。

公司所得稅

個(gè)人所得稅社會保險(xiǎn)稅（費(fèi)）

商品稅

財(cái)產(chǎn)稅

2009年排名中，中國得分159，在65個(gè)國家和地區(qū)中排名第二。增值稅最高稅率17%

企業(yè)所得稅最高稅率25%

個(gè)人所得稅最高稅率45%

企業(yè)交納的社會保險(xiǎn)最高費(fèi)率49%

個(gè)人交納的社會保險(xiǎn)最高費(fèi)率23%

卡塔爾、阿聯(lián)酋和香港，分列全球稅負(fù)痛苦最輕地區(qū)的一、二、三位。

卡塔爾只征收公司所得稅；

阿聯(lián)酋沒有公司稅但征收社會保障稅。這三個(gè)地區(qū)都不征收增值稅。J.Anderson﹠D.A.Andelman指出：“居住在相互聯(lián)系的世界各地的具有全球流動性并擁有高技術(shù)的管理人員和企業(yè)家們可以作出很多選擇。其中之一就是選擇在哪里居住……

這個(gè)選擇關(guān)系到他的收入在當(dāng)?shù)卣鞫惡罂梢杂卸嗌贇w他自己所有……

我們根據(jù)收入有多大部分能歸個(gè)人所有對各個(gè)國家進(jìn)行了排序。我們稱它為福布斯稅收痛苦指數(shù)。”

從引文看，TMI是衡量那些收入相對較高的企業(yè)管理人員的稅收負(fù)擔(dān)，并不是說明普通民眾的稅收負(fù)擔(dān)。

TMI用來衡量中國稅負(fù)水平，的確存在不科學(xué)、不真實(shí)等問題。

矛盾的焦點(diǎn)在名義稅率與實(shí)際稅率之間的差異。中國名義稅率與實(shí)際稅率之間的落差實(shí)在太遠(yuǎn)了。

拿個(gè)人所得稅為例，月工薪收入扣除3500元免征額、再扣除社保交款之后的余額，才是計(jì)稅依據(jù)。超過8萬元的納稅人，才適用45%的稅率。

T=（每月收入-社保繳款-3500）×稅率-速算扣除數(shù)適用7級超額累進(jìn)稅率

級次應(yīng)稅所得（元）稅率（%）速扣數(shù)

145001010534500-90002055549000-35000251005535000-55000302755655000-800003555057＞800004513505

2、以“財(cái)政汲取率”取代TMI國家稅務(wù)總局：“中國宏觀稅負(fù)目前仍處世界較低水平。不論是以不包含社會保障繳款的宏觀稅負(fù)口徑還是以包含社會保障繳款的宏觀稅負(fù)口徑來衡量，我國與國際水平相比，都處于較低水平?！?/p>

國際上衡量一國稅收負(fù)擔(dān)的輕重，通常用宏觀稅率來表示。宏觀稅負(fù)

=稅收收入/GDP但是，在中國目前使用這個(gè)指標(biāo)并不合適。除稅收之外，尚有其他眾多名目的收入。

比稅收收入口徑大的是公共財(cái)政預(yù)算收入。公共財(cái)政預(yù)算收入之外，還有政府性基金。

財(cái)政部（2010）發(fā)布《政府性基金管理暫行辦法》。政府性基金：“各級政府及其所屬部門根據(jù)法律、行政法規(guī)和中共中央、國務(wù)院有關(guān)文件規(guī)定，為支持某項(xiàng)公共事業(yè)發(fā)展，向公民、法人和其他組織無償征收的具有專項(xiàng)用途的財(cái)政資金?！?/p>

以“財(cái)政汲取率”取代TMI。財(cái)政汲取率=政府財(cái)政收入/GDP

汲取：從井里打水、取水。政府自身不創(chuàng)造財(cái)富，它是從私人部門創(chuàng)造的財(cái)富中獲得一部分資源。所以，用這個(gè)詞形象、貼切。財(cái)政汲取率：一定時(shí)期內(nèi)一國政府從經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中獲得的資源份額。

“政府財(cái)政收入”有一個(gè)比較通用的統(tǒng)計(jì)口徑，那就是IMF編制《政府財(cái)政統(tǒng)計(jì)年鑒》時(shí)所用的口徑。

IMF所指的政府財(cái)政收入，包括：稅收收入社會保障繳款收入捐贈收入其它收入（即財(cái)產(chǎn)收入、出售商品和服務(wù)收入、罰金罰款和罰沒收入以及雜項(xiàng)收入）

2013年財(cái)政汲取率

全國政府性收入（億元）215898公共財(cái)政預(yù)算收入129143稅收收入

109220

政府性基金收入52239

社會保險(xiǎn)基金收入34516

全國GDP（億元）568845

政府財(cái)政汲取率（%）37.95

稅收收入/GDP（%）19.20

二、直接稅與間接稅比例1.現(xiàn)行稅收結(jié)構(gòu)的兩個(gè)特征

一是以間接稅為主體

2012年，增值稅、營業(yè)稅和消費(fèi)稅等稅種的收入占全部稅收收入的比重超過70%。

企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等直接稅收入的占比，則不足30%。

二是以企業(yè)來源為主體

2012年，企業(yè)繳納的稅收收入占到全部稅收收入的90%以上。

居民個(gè)人繳納的稅收收入占全部稅收收入的比重不足10%。國家直接稅收入∕稅收總額（%）間接稅收入∕稅收總額（%）直間比重美國83.616.45.10日本79.920.13.98法國73.426.62.76英國67.932.12.12瑞典78.621.43.67丹麥67.732.32.10意大利72.527.52.64瑞士80.119.94.03愛爾蘭62.637.41.67挪威62.837.21.69盧森堡72.227.82.60部分發(fā)達(dá)國家的直間比重國家直接稅收入∕稅收總額（%）間接稅收入∕稅收總額（%）直間比重墨西哥50.249.81.01菲律賓47.952.10.92智利34.265.80.52泰國37.262.80.59南非62.437.61.66印度尼西亞64.935.11.85羅馬尼亞61.638.41.60韓國59.840.21.49部分發(fā)展中國家的直間比重2.這種稅收結(jié)構(gòu)的弊端

——會因稅制結(jié)構(gòu)差異而帶來境內(nèi)外商品價(jià)格之間的反差?！沟脟鴥?nèi)企業(yè)的稅負(fù)高于國際一般水平，在競爭中處于不利地位。

——向居民個(gè)人征收的直接稅比重偏低，從而使得政府在調(diào)節(jié)收入分配方面力不從心。

3.提高直接稅比率的障礙之一：居民收入水平

之二：征稅環(huán)境提高直接稅比重：固然是一個(gè)改革問題，但更是一個(gè)發(fā)展問題。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入=家庭總收入-個(gè)人所得稅-交納社保支出-記賬補(bǔ)貼

農(nóng)村居民人均純收入

=總收入-家庭經(jīng)營費(fèi)用支出-稅費(fèi)支出-生產(chǎn)性固定資產(chǎn)折舊-贈送農(nóng)村內(nèi)部親友

三、營改增后增值稅自身的改革

1.難點(diǎn)行業(yè)的制度設(shè)計(jì)問題

目前營改增的覆蓋范圍只包括了“1+7”。

金融業(yè)、不動產(chǎn)業(yè)等行業(yè)，是國際公認(rèn)的增值稅處理非常復(fù)雜的領(lǐng)域。國家企業(yè)所得稅流轉(zhuǎn)稅美國金融業(yè)稅率35%無日本資本額1億日元以下的28%1億日元以上稅率為37.5%免征增值稅德國分配收益稅率32%未分配收益48%征收5%的消費(fèi)稅英國超額累進(jìn)稅率為25%-33%免征增值稅法國短期收益36.6%長期收益20.9%免征增值稅意大利綜合稅率53.2%中央37%，地方16.2%免征增值稅加拿大各省不同，14%-17%免征增值稅部分發(fā)達(dá)國家銀行業(yè)稅收制度金融行業(yè)有特殊性，一項(xiàng)交易往往會涉及多個(gè)交易方，甚至資金可以在全球轉(zhuǎn)一圈再回到原地。

對銀行業(yè)的利息征稅，個(gè)人把錢存到銀行獲取利息，怎么開發(fā)票？

在銀行同業(yè)拆借市場，銀行拆進(jìn)來的利息支出，向誰要發(fā)票？不動產(chǎn)的增值稅不僅包括房地產(chǎn)，還有水壩、公路、鐵路等。

涉及面廣、類型復(fù)雜，而且還涉及到進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣、多項(xiàng)稅率合并等許多問題。2.稅率簡并

增值稅稅率級次陡增至4檔（17%、13%、11%和6%）。

形成國際上罕見的復(fù)雜稅率格局，而且會使“非中性”色彩越來越重。

必須相機(jī)啟動簡并增值稅稅率的改革。

中國0/6/11/13/17%

比利時(shí)21/6%

巴西17-25%

保加利亞20%

智利19%

白俄羅斯10/18%

哥倫比亞16%

克羅地亞23%

古巴12%

捷克19%

丹麥25%

薩爾瓦多13%

愛沙尼亞20%

芬蘭22/17/8%

法國19.6/5.5%

德國19/7%

希臘23/13/6.5%

匈牙利20%

冰島0/14/24.5%

印度12.5%

印尼10%

愛爾蘭21.5%

以色列15.5%

意大利20%-4%

哈薩克斯坦12%

韓國10%

拉脫維亞21%

立陶宛19%

盧森堡15%

墨西哥15%

摩納哥19.6%

摩洛哥20%

尼泊爾13%

荷蘭19%

挪威25/14%

巴基斯坦16%

巴拿馬0/5%

秘魯2/19%

菲律賓0/7/12%

波蘭22/7%

葡萄牙21/13/6%

羅馬尼亞19/9%

俄羅斯18/10/0%

斯洛伐克19%

斯洛文尼亞20%

南非14%

西班牙18/7/4%

瑞典25/12/6%

瑞士3.6/2.4/7.6%

中國臺灣5%

泰國7%

突尼斯6/12/18%

土耳其18%

烏克蘭20%

英國

0/5/20%

烏拉圭23%

烏茲別克斯坦10-20%

越南10%

贊比亞17.5%從2014年7月1日起，將自來水、小型水利發(fā)電等特定一般納稅人適用的增值稅6%、5%、4%、3%四檔征收率合并。

統(tǒng)一按現(xiàn)行簡易計(jì)稅辦法，執(zhí)行3%的征收率。3.小規(guī)模納稅人問題有人說，增值稅“一稅獨(dú)大”的格局要改變。

這是不是問題？

增值稅是一個(gè)中性稅種，意味著對經(jīng)濟(jì)的扭曲性很小。

但是，小規(guī)模納稅人的規(guī)模太大，不是好事情。4.收入劃分如果在全行業(yè)及全國范圍內(nèi)實(shí)施，改增后的稅收收入是否繼續(xù)歸地方？假如擴(kuò)大地方分成比例，是否會激發(fā)地方政府發(fā)展粗放型生產(chǎn)的積極性？調(diào)整增值稅分成比例（如改為65:35），并下放消費(fèi)稅。

2013年增值稅收入

金額占稅收總收入之比

（億元）（%）國內(nèi)增值稅28803

26.4

進(jìn)口增+消1400312.82013年稅收情況金額占稅收總收入之比（億元）（%）稅收總收入109220100.0國內(nèi)消費(fèi)稅82307.5進(jìn)口增+消1400312.8營業(yè)稅1721715.8把車輛購置稅放給地方目前車輛購置稅為中央稅。一般而言，車輛購買地、上牌地和消費(fèi)地大致一體，因此較適宜作為地方稅。2013年為2447億元。

5.機(jī)構(gòu)調(diào)整如果營改增以后的業(yè)務(wù)，劃歸國稅局征管，地稅局征管的工作量很小。

地稅局是否還有存在的必要？

目前國稅與地稅加在一起的稅收成本是1994年前的一倍。

美國的稅收征收成本占稅收收入總額的0.58%，日本為1.13%，中國為8%。

改成“地方收入局”，是否可行？除了征管幾個(gè)小稅種，還征管一些政府性基金。2003年10月，湖南省設(shè)立非稅收入征收管理局，為省財(cái)政廳管理的副廳級事業(yè)單位。外國一般消費(fèi)稅價(jià)外稅地方稅終點(diǎn)型消費(fèi)稅中國選擇性消費(fèi)稅價(jià)內(nèi)稅中央稅產(chǎn)地型消費(fèi)稅

四、消費(fèi)稅改革1.征稅范圍有擴(kuò)大的空間一類是高檔消費(fèi)品。高檔家具、高檔時(shí)裝、裘皮制品、藝術(shù)品、私人飛機(jī)。

2010年中國內(nèi)地奢侈品消費(fèi)總額達(dá)到107億美元，占全球奢侈品消費(fèi)份額的1/4。

另一類是對環(huán)境造成破壞的消費(fèi)品。如口香糖、寵物飼養(yǎng)。與寵物相關(guān)的食品、醫(yī)療、裝飾品等，已形成一個(gè)大的產(chǎn)業(yè)。

2.應(yīng)該提高稅率的稅目（1）卷煙生產(chǎn)環(huán)節(jié)：每標(biāo)準(zhǔn)箱（5萬支）計(jì)征150元定額稅。甲類卷煙（每條調(diào)撥價(jià)50元以上）征收56%，乙類卷煙（每條調(diào)撥價(jià)50元以下）征收36%。批發(fā)環(huán)節(jié)：加征一道從價(jià)稅，稅率為5%。

從量稅的控?zé)熜Ч赡芨脧牧慷惵蕪膬r(jià)稅率中國3￥/千支56%或36%≈0.46＄/千支英國108.65￡/千支22%≈179.08＄/千支

煙草工業(yè)企業(yè)消費(fèi)稅收入占國內(nèi)消費(fèi)稅收入之比約為60%。中國控?zé)焻f(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)，目前卷煙的總稅負(fù)約為零售價(jià)的40%，國際上一般為65%-70%。英國80%巴西74%

荷蘭72%日本61%

為什么要抽煙？香煙中的尼古丁與大腦中自律控制的神經(jīng)受體結(jié)合，促進(jìn)多巴胺的生成。多巴胺是一種介質(zhì)，可以使人產(chǎn)生愉悅感。多巴胺還有增強(qiáng)警覺性、緩解緊張焦慮情緒的作用。

吸煙便于社會交往。敬一支煙表示對別人的尊重與禮貌，縮短心理距離。一項(xiàng)針對醫(yī)生吸煙原因的調(diào)查顯示，有58.95%的醫(yī)生表示吸煙是出于社交需要。遞煙、敬煙的社會習(xí)俗，即使是醫(yī)生也不能免俗。

按照S.Freud的精神分析學(xué)，男人抽煙與戀母情結(jié)有關(guān)。咬著煙頭的時(shí)候，潛意識里就在重溫躺在母親懷里享受溫暖和愛撫的最美好的時(shí)刻！香煙讓他心靈寬慰、舒適安全！朱思考：難道女性吸煙也與戀母情結(jié)有關(guān)？增加香煙的稅收就等于提高香煙的價(jià)格。

煙價(jià)提高能不能起到禁煙的作用呢？這就要看需求價(jià)格彈性。

需求彈性缺乏的群體：吸煙成癮者，收入高、有人送煙。需求彈性較大者：青少年，收入低、沒有人送煙。高價(jià)煙是一種具有炫耀功能的“凡勃倫商品”，為了彰顯身份地位，越貴越有人買。

（2）小汽車

按排氣量大小確定差別稅率，但是沒有考慮是否安裝尾氣凈化裝置。排氣量相同，但是安裝尾氣凈化裝置的低稅率?，F(xiàn)行乘用車消費(fèi)稅稅目稅率（2008年9月1日起）排氣量稅率

＜1.0升（含1.0升）1%

1.0升－1.5升（含1.5升）3%1.5升－2.0升（含2.0升）5%2.0升－2.5升（含2.5升）9%2.5升－3.0升（含3.0升）12%3.0升－4.0升（含4.0升）25%

＞4.0升的40%

近年來，運(yùn)動型多功能轎車（SUV）逐漸流行。

既適合家用，也適合在高速上拉速度，2.0T與3.0T的配置，動力足，后排空間大，可以自由組合，載人、裝物。

稅率要不要調(diào)整？發(fā)達(dá)國家

中國

購置階段1-2種稅3種稅

稅負(fù)10%-20%30%-35%使用階段稅負(fù)重稅負(fù)輕

在中國購買一輛到岸價(jià)30萬元、排量為2.5的進(jìn)口轎車，則須承擔(dān)：

25%的關(guān)稅9%的消費(fèi)稅

17%的增值稅10%的車輛購置稅四項(xiàng)稅收合計(jì)為33.5萬元，相當(dāng)于到岸價(jià)格的111.7%。

關(guān)稅應(yīng)納稅額

＝關(guān)稅完稅價(jià)格×適用稅率

＝30×25%＝7.5萬元

消費(fèi)稅應(yīng)納稅額

＝（關(guān)稅完稅價(jià)格＋關(guān)稅）÷（1－消費(fèi)稅稅率）×適用稅率

＝（30＋7.5）÷（1-25%）×25％

＝12.5萬元

增值稅應(yīng)納稅額

＝（關(guān)稅完稅價(jià)格＋關(guān)稅＋消費(fèi)稅）×適用稅率

＝（30＋7.5＋12.5）×17％＝8.5萬元

車輛購置稅應(yīng)納稅額

＝（關(guān)稅完稅價(jià)格＋關(guān)稅＋消費(fèi)稅）×適用稅率

＝（30＋7.5＋12.5）×10％＝5萬元

在美國購買一輛排量為2.5的轎車，須繳納：

銷售稅，2%-8%。

車船稅，第一年按車價(jià)60%計(jì)算，第二年按43%計(jì)稅，第三年按27%計(jì)稅。

注冊費(fèi)，十幾美元—幾百美元。

購車環(huán)節(jié)的稅款占車輛總價(jià)的比重小于10%。

在英國購買一輛排量為2.5的轎車，需繳納：

道路稅，從100到1000英鎊不等。

車檢是在新車購入三年后開始，每年車檢費(fèi)用約30英鎊。

買車環(huán)節(jié)需要交的稅費(fèi)占車總價(jià)的2%左右。在發(fā)達(dá)國家，汽車稅收的重點(diǎn)在保有環(huán)節(jié)和使用環(huán)節(jié)。

在德國，燃料稅是汽車相關(guān)稅費(fèi)收入的最主要來源，約占65.5%。

在英國，停車費(fèi)、擁堵費(fèi)都極高，大大增加了用車成本。3.應(yīng)該降低稅率的稅目化妝品在進(jìn)口時(shí)一般需要交納：

6.5%-18%的進(jìn)口關(guān)稅

17%的增值稅

30%的消費(fèi)稅

某化妝品的CIF價(jià)格為$400（1$=6.4￥），關(guān)稅稅率15%，增值稅稅率17%，消費(fèi)稅稅率30%，那么：

CIF價(jià)格:400$×6.4￥=2560關(guān)稅:2560×15%=384消費(fèi)稅:（2560+384）÷（1-30%）]×30%=1261

增值稅:（2560+384+1261）×17%=715

也就是說，化妝品CIF價(jià)格為￥2560時(shí)，完成進(jìn)口所要支付的稅金為￥2330，相當(dāng)于CIF價(jià)格的91％以上。這件CIF價(jià)格為＄400的化妝品，最后在中國的售價(jià)至少是￥4890。

五、個(gè)人所得稅問題1.以家庭為單位申報(bào)有學(xué)者認(rèn)為，以個(gè)人為單位征稅忽略了橫向公平。如果以家庭為單位征稅，那么納稅能力的衡量、費(fèi)用負(fù)擔(dān)的確定會更合理一些。全國人大財(cái)經(jīng)委員會副主任委員賀鏗：

個(gè)稅費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)（免征額）沒有與家庭負(fù)擔(dān)掛鉤有關(guān)。

設(shè)置一個(gè)數(shù)額，看起來公平，實(shí)際上并非如此，各個(gè)家庭的實(shí)際情況千差萬別。

按家庭征稅的難點(diǎn)：

（1）“家庭”的認(rèn)定老人的贍養(yǎng)怎么進(jìn)行界定？

一個(gè)老人有幾個(gè)孩子，那界定給哪一個(gè)家庭呢？還有城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)、流動人口等因素。有學(xué)者認(rèn)為，這只是技術(shù)性問題。目前住房限購政策就是以家庭為單位對二套房進(jìn)行認(rèn)定。只要各部門的信息共享，稅務(wù)部門核實(shí)每個(gè)家庭的收入情況和費(fèi)用負(fù)擔(dān)并不難。

（杭州汽車限牌是以個(gè)人為對象，為什么不考慮家庭？）（2）家庭收入的統(tǒng)計(jì)目前對個(gè)人的收入還不能做到完全透明，要對家庭所有成員的收入作一個(gè)歸并統(tǒng)計(jì)，困難重重。擁有灰色收入的家庭，更不可能如實(shí)申報(bào)。（3）家庭費(fèi)用負(fù)擔(dān)的確定家庭贍養(yǎng)老人、撫養(yǎng)孩子，就可扣除費(fèi)用。

但是，贍養(yǎng)身體健康的老人和贍養(yǎng)常年患病的老人，稅務(wù)部門該如何區(qū)別對待？還有其他很多項(xiàng)目。如果作個(gè)性化處理，最終就象美國一樣，變成1000多萬字的稅收規(guī)定。（4）可能引發(fā)社會問題美國法律通過婚姻關(guān)系把個(gè)人分為兩類——已婚個(gè)人和未婚個(gè)人。已婚個(gè)人：可以合并申報(bào)，亦可以各自單獨(dú)申報(bào)。未婚個(gè)人：分成單身和戶主。項(xiàng)目2012年2011年2010年2009年2008年2007年2006年2005年已婚聯(lián)合申報(bào)1190011600114001140010900107001030010000已婚單獨(dú)申報(bào)59505800570057005450535051505000戶主申報(bào)87008500840083508000785075507300單身申報(bào)595058005700570054505350515050002005-2012年基本扣除額

單位：美元稅率單身申報(bào)已婚單獨(dú)申報(bào)已婚聯(lián)合申報(bào)101－78251－78251318507826－3185015651－637002531851－7710031851－6425063701－1285002877101－16085064251－97925128501－19585033161851－34970097926－174850195851－34970035＞349700＞174850＞349700美國2007年個(gè)人所得稅稅率

單位：%，美元稅率%單身申報(bào)已婚分別申報(bào)已婚聯(lián)合申報(bào)100-87000-87000353508700-3535017400-707002535350-8565035350-7135070700-1427002885650108725142700-21745033178650-388350108725-194175217450-38835035＞388350＞194175＞388350美國2012年個(gè)人所得稅稅率

單位：%，美元

已婚納稅人的稅負(fù)高于未婚個(gè)人的稅負(fù)，體現(xiàn)公平原則。

但是，出現(xiàn)兩個(gè)后果：

（1）同居不結(jié)婚現(xiàn)象很多。

美國聯(lián)邦政府人口普查局公布的數(shù)字，2007年未婚同居的異性伴侶高達(dá)640萬人。2010年，未婚同居者增加了12％，在10年內(nèi)增加了25％。

（2）降低已婚女性參加工作的意愿。

已婚女性對市場的勞動供給彈性大于男性。Engen和skinner研究表明，凈工資變化對20-60歲男性工作時(shí)數(shù)影響的絕對值很小，彈性估計(jì)值在0-0.1之間。

Eissa研究認(rèn)為，已婚婦女的工作時(shí)間和勞動力參與決策對凈工資的變化十分敏感，勞動供給彈性為0.8左右。2.二手房交易征20%的個(gè)稅

政策為何難以讓房價(jià)下降？2013年3月1日，國務(wù)院通知，出售自有住房應(yīng)按轉(zhuǎn)讓所得計(jì)征20%的個(gè)稅。杭州透明售房網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：

3月1日至31日，杭州市區(qū)(含蕭山、余杭)共成交二手住宅8618套。

（1）啟用稅收工具調(diào)控房價(jià)要顧及需求彈性許多國家都把稅收作為調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要工具。在中國，靠征稅打壓房價(jià)，恐難湊效。那些一線、二線城市，住房的需求彈性非常小。

一是改善住房的愿望（需求強(qiáng)度）如今，吃、穿、行（車）等不成問題，唯有“住”仍然是夢想。

二是擁有私房的意識（消費(fèi)習(xí)慣）

對于住房，中國人存在“所有”才體現(xiàn)“擁有”的觀點(diǎn)。

三是缺其他投資渠道（可替代性）

有錢一族，買房是保值增值之策。像杭州，住房的需求彈性更小。

因?yàn)榫幼…h(huán)境特別好。在“王國平時(shí)代”（2000-2010年），地方公共產(chǎn)品供給大量增加，居住環(huán)境明顯改善。新生代有意留杭州，富人有意遷入杭州，炒房族看好潛在的接手者。

“蒂伯特效應(yīng)”顯現(xiàn)。杭州市從高地價(jià)-高房價(jià)中獲得土地出讓金和房地產(chǎn)稅收，轉(zhuǎn)用于城市公共產(chǎn)品提供。

富人得益，窮人也得益。

較低的住房需求彈性，注定靠征稅打壓房價(jià)的初衷難以實(shí)現(xiàn)。

恰恰由于稅收轉(zhuǎn)嫁，使政策效果與預(yù)期目標(biāo)南轅北轍。

反而誤傷保障性需求者和改善性需求者。

2004年1月1日，杭州率先開征二手房差額20%的個(gè)稅。

原因之一：房價(jià)上漲太快。

1998年

2003年

杭州房價(jià)4000元/㎡7200元/㎡市區(qū)的房價(jià)漲到8000多元/㎡了。原因之二：房價(jià)收入比太離譜

2004年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入較低的（僅為12898元）。

原因之三：外地投資客太瘋狂

炒作者占購買人群的20%左右。但是，政策出臺之后的效果出乎人們的意料。

2004年9月1日，杭州暫停征收二手房20%個(gè)稅政策。

原因之一：房價(jià)沒有下降。

2004年1月1日至9月1日，杭州房價(jià)漲幅在15%左右。

原因之二：政策過于剛性。

政策阻止了改善性需求人群入市的步伐。原因之三：政府感到有壓力。

2004年上半年，杭州房地產(chǎn)投資增速有所放緩，開發(fā)商拿地的意愿降低，部分房企看空未來一兩年的市場。

（2）調(diào)控房價(jià)的前提條件是中央與地方實(shí)現(xiàn)激勵相容

激勵相容：追求個(gè)體或局部利益最大化的行為，正好與實(shí)現(xiàn)組織或整體利益最大化的目標(biāo)相吻合的制度安排。對于打壓房價(jià)，中央與地方總是“同床異夢”。地方迫切希望通過房地產(chǎn)業(yè)增加可用財(cái)力。

杭州市土地出讓金收入

2009年1200億元

2010年923億元

2011年427億元

2012年351億元2013年1327億元現(xiàn)有稅種，涉及房地產(chǎn)業(yè)的有10個(gè)。

僅在房地產(chǎn)行業(yè)征收的：房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅和契稅。

同時(shí)涉及其他行業(yè)的：營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。

2012年3月14日，溫總理說：

房價(jià)與居民收入相適應(yīng)；

房價(jià)與成本和合理的利潤相匹配。第二句應(yīng)改為：“房價(jià)與合理的成本和利潤相匹配?！?/p>

饅頭貴，還是因?yàn)槊娣圪F。

房價(jià)收入比：房價(jià)收入比：住房價(jià)格與城市居民家庭年收入之比。世行專家（AndrewHamer）提出，中國房價(jià)收入比3-6倍較為合適。這也是目前很多人向往的比例。2013年杭州市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入是39310元。三口之家的年收入117930元。按照90㎡×1.5萬元計(jì)算，總價(jià)是135萬元。房價(jià)收入比是11.45倍。如果保持在3-6倍，房價(jià)應(yīng)降到3900元/㎡-7800元/㎡。杭州市主城區(qū)住宅平均樓面價(jià)年份平均樓面價(jià)（元/㎡）

201210719201311854樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/建筑總面積建筑總面積=土地總面積×容積率。在土地上蓋出房子后，每單位售價(jià)中所包含的土地成本。

全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

項(xiàng)目金額占售價(jià)之比土地成本1963元/㎡36.5%

建安成本2250元/㎡41.8%

稅費(fèi)財(cái)務(wù)成本540元/㎡10.0%

企業(yè)利潤率11.7%項(xiàng)目住宅商業(yè)車位銷售收入

25432

35000

4571營業(yè)稅金及附加

1424

1960256預(yù)征土地增值稅

509

1050137開發(fā)成本

16502

18925

2971土地成本

9356

128540.00建安成本

7146

60712971.43其他成本

--0.00項(xiàng)目利潤

6997

13066

1207期間費(fèi)用

890

1225160管理費(fèi)用

38152569

營銷費(fèi)用

50970091財(cái)務(wù)費(fèi)用

--0.00稅前利潤

6107

118411046.86所得稅調(diào)整

--0.00所得稅

1527

2960262土地增值稅清算

906

1247162.93凈利潤

3900

7945663營業(yè)利潤率28%37%26%銷售凈利潤率15.34%22.70%14.50%某樓盤單方財(cái)務(wù)狀況

（元/平米）這就意味著，調(diào)控房價(jià)的著眼點(diǎn)應(yīng)落在土地上。

欲斬?cái)嗟胤秸畬ν恋厥找娴囊蕾?，唯有調(diào)整央地財(cái)政關(guān)系。

這是打壓房價(jià)的釜底抽薪之舉。六、房地產(chǎn)稅設(shè)計(jì)

1.稅種性質(zhì)

1986年發(fā)布《房產(chǎn)稅暫行條例》。

以房屋為征稅對象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。2003年十六屆三中全會提出，開征物業(yè)稅。

2011年上海、重慶開展房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。

2013年十八屆三中全會提出，“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革?！?/p>

物業(yè)稅、房產(chǎn)稅、房地產(chǎn)稅，含義有差別。

房產(chǎn)稅：按照原值征收

房地產(chǎn)稅：按照評估價(jià)值征收，評估價(jià)值里包括了地價(jià)。

一種可能就是將土地出