中國稅收改革：評價與建議目錄一、稅收痛苦指數(shù)二、直接稅與間接稅比例三、營改增后增值稅自身的改革四、消費稅改革五、個人所得稅問題六、房地產(chǎn)稅設計

一、稅收痛苦指數(shù)

稅收痛苦指數(shù)（TaxMiseryIndex）是美國財經(jīng)雜志《福布斯》（Forbes）發(fā)布的。近幾年，稅負痛苦指數(shù)排行榜，中國內(nèi)地位居第二。

排行榜究竟有沒有意義？是否有更好的指標衡量稅收負擔？

1、編制“稅收痛苦指數(shù)”的目的

TMI是將一國幾大稅種的最高一檔名義稅率加總后得出的。

公司所得稅

個人所得稅社會保險稅（費）

商品稅

財產(chǎn)稅

2009年排名中，中國得分159，在65個國家和地區(qū)中排名第二。增值稅最高稅率17%

企業(yè)所得稅最高稅率25%

個人所得稅最高稅率45%

企業(yè)交納的社會保險最高費率49%

個人交納的社會保險最高費率23%

卡塔爾、阿聯(lián)酋和香港，分列全球稅負痛苦最輕地區(qū)的一、二、三位。

卡塔爾只征收公司所得稅；

阿聯(lián)酋沒有公司稅但征收社會保障稅。這三個地區(qū)都不征收增值稅。J.Anderson﹠D.A.Andelman指出：“居住在相互聯(lián)系的世界各地的具有全球流動性并擁有高技術的管理人員和企業(yè)家們可以作出很多選擇。其中之一就是選擇在哪里居住……

這個選擇關系到他的收入在當?shù)卣鞫惡罂梢杂卸嗌贇w他自己所有……

我們根據(jù)收入有多大部分能歸個人所有對各個國家進行了排序。我們稱它為福布斯稅收痛苦指數(shù)?！?/p>

從引文看，TMI是衡量那些收入相對較高的企業(yè)管理人員的稅收負擔，并不是說明普通民眾的稅收負擔。

TMI用來衡量中國稅負水平，的確存在不科學、不真實等問題。

矛盾的焦點在名義稅率與實際稅率之間的差異。中國名義稅率與實際稅率之間的落差實在太遠了。

拿個人所得稅為例，月工薪收入扣除3500元免征額、再扣除社保交款之后的余額，才是計稅依據(jù)。超過8萬元的納稅人，才適用45%的稅率。

T=（每月收入-社保繳款-3500）×稅率-速算扣除數(shù)適用7級超額累進稅率

級次應稅所得（元）稅率（%）速扣數(shù)

145001010534500-90002055549000-35000251005535000-55000302755655000-800003555057＞800004513505

2、以“財政汲取率”取代TMI國家稅務總局：“中國宏觀稅負目前仍處世界較低水平。不論是以不包含社會保障繳款的宏觀稅負口徑還是以包含社會保障繳款的宏觀稅負口徑來衡量，我國與國際水平相比，都處于較低水平?！?/p>

國際上衡量一國稅收負擔的輕重，通常用宏觀稅率來表示。宏觀稅負

=稅收收入/GDP但是，在中國目前使用這個指標并不合適。除稅收之外，尚有其他眾多名目的收入。

比稅收收入口徑大的是公共財政預算收入。公共財政預算收入之外，還有政府性基金。

財政部（2010）發(fā)布《政府性基金管理暫行辦法》。政府性基金：“各級政府及其所屬部門根據(jù)法律、行政法規(guī)和中共中央、國務院有關文件規(guī)定，為支持某項公共事業(yè)發(fā)展，向公民、法人和其他組織無償征收的具有專項用途的財政資金?！?/p>

以“財政汲取率”取代TMI。財政汲取率=政府財政收入/GDP

汲?。簭木锎蛩⑷∷?。政府自身不創(chuàng)造財富，它是從私人部門創(chuàng)造的財富中獲得一部分資源。所以，用這個詞形象、貼切。財政汲取率：一定時期內(nèi)一國政府從經(jīng)濟系統(tǒng)中獲得的資源份額。

“政府財政收入”有一個比較通用的統(tǒng)計口徑，那就是IMF編制《政府財政統(tǒng)計年鑒》時所用的口徑。

IMF所指的政府財政收入，包括：稅收收入社會保障繳款收入捐贈收入其它收入（即財產(chǎn)收入、出售商品和服務收入、罰金罰款和罰沒收入以及雜項收入）

2013年財政汲取率

全國政府性收入（億元）215898公共財政預算收入129143稅收收入

109220

政府性基金收入52239

社會保險基金收入34516

全國GDP（億元）568845

政府財政汲取率（%）37.95

稅收收入/GDP（%）19.20

二、直接稅與間接稅比例1.現(xiàn)行稅收結(jié)構的兩個特征

一是以間接稅為主體

2012年，增值稅、營業(yè)稅和消費稅等稅種的收入占全部稅收收入的比重超過70%。

企業(yè)所得稅、個人所得稅等直接稅收入的占比，則不足30%。

二是以企業(yè)來源為主體

2012年，企業(yè)繳納的稅收收入占到全部稅收收入的90%以上。

居民個人繳納的稅收收入占全部稅收收入的比重不足10%。國家直接稅收入∕稅收總額（%）間接稅收入∕稅收總額（%）直間比重美國83.616.45.10日本79.920.13.98法國73.426.62.76英國67.932.12.12瑞典78.621.43.67丹麥67.732.32.10意大利72.527.52.64瑞士80.119.94.03愛爾蘭62.637.41.67挪威62.837.21.69盧森堡72.227.82.60部分發(fā)達國家的直間比重國家直接稅收入∕稅收總額（%）間接稅收入∕稅收總額（%）直間比重墨西哥50.249.81.01菲律賓47.952.10.92智利34.265.80.52泰國37.262.80.59南非62.437.61.66印度尼西亞64.935.11.85羅馬尼亞61.638.41.60韓國59.840.21.49部分發(fā)展中國家的直間比重2.這種稅收結(jié)構的弊端

——會因稅制結(jié)構差異而帶來境內(nèi)外商品價格之間的反差?！沟脟鴥?nèi)企業(yè)的稅負高于國際一般水平，在競爭中處于不利地位。

——向居民個人征收的直接稅比重偏低，從而使得政府在調(diào)節(jié)收入分配方面力不從心。

3.提高直接稅比率的障礙之一：居民收入水平

之二：征稅環(huán)境提高直接稅比重：固然是一個改革問題，但更是一個發(fā)展問題。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入=家庭總收入-個人所得稅-交納社保支出-記賬補貼

農(nóng)村居民人均純收入

=總收入-家庭經(jīng)營費用支出-稅費支出-生產(chǎn)性固定資產(chǎn)折舊-贈送農(nóng)村內(nèi)部親友

三、營改增后增值稅自身的改革

1.難點行業(yè)的制度設計問題

目前營改增的覆蓋范圍只包括了“1+7”。

金融業(yè)、不動產(chǎn)業(yè)等行業(yè)，是國際公認的增值稅處理非常復雜的領域。國家企業(yè)所得稅流轉(zhuǎn)稅美國金融業(yè)稅率35%無日本資本額1億日元以下的28%1億日元以上稅率為37.5%免征增值稅德國分配收益稅率32%未分配收益48%征收5%的消費稅英國超額累進稅率為25%-33%免征增值稅法國短期收益36.6%長期收益20.9%免征增值稅意大利綜合稅率53.2%中央37%，地方16.2%免征增值稅加拿大各省不同，14%-17%免征增值稅部分發(fā)達國家銀行業(yè)稅收制度金融行業(yè)有特殊性，一項交易往往會涉及多個交易方，甚至資金可以在全球轉(zhuǎn)一圈再回到原地。

對銀行業(yè)的利息征稅，個人把錢存到銀行獲取利息，怎么開發(fā)票？

在銀行同業(yè)拆借市場，銀行拆進來的利息支出，向誰要發(fā)票？不動產(chǎn)的增值稅不僅包括房地產(chǎn)，還有水壩、公路、鐵路等。

涉及面廣、類型復雜，而且還涉及到進項稅額抵扣、多項稅率合并等許多問題。2.稅率簡并

增值稅稅率級次陡增至4檔（17%、13%、11%和6%）。

形成國際上罕見的復雜稅率格局，而且會使“非中性”色彩越來越重。

必須相機啟動簡并增值稅稅率的改革。

中國0/6/11/13/17%

比利時21/6%

巴西17-25%

保加利亞20%

智利19%

白俄羅斯10/18%

哥倫比亞16%

克羅地亞23%

古巴12%

捷克19%

丹麥25%

薩爾瓦多13%

愛沙尼亞20%

芬蘭22/17/8%

法國19.6/5.5%

德國19/7%

希臘23/13/6.5%

匈牙利20%

冰島0/14/24.5%

印度12.5%

印尼10%

愛爾蘭21.5%

以色列15.5%

意大利20%-4%

哈薩克斯坦12%

韓國10%

拉脫維亞21%

立陶宛19%

盧森堡15%

墨西哥15%

摩納哥19.6%

摩洛哥20%

尼泊爾13%

荷蘭19%

挪威25/14%

巴基斯坦16%

巴拿馬0/5%

秘魯2/19%

菲律賓0/7/12%

波蘭22/7%

葡萄牙21/13/6%

羅馬尼亞19/9%

俄羅斯18/10/0%

斯洛伐克19%

斯洛文尼亞20%

南非14%

西班牙18/7/4%

瑞典25/12/6%

瑞士3.6/2.4/7.6%

中國臺灣5%

泰國7%

突尼斯6/12/18%

土耳其18%

烏克蘭20%

英國

0/5/20%

烏拉圭23%

烏茲別克斯坦10-20%

越南10%

贊比亞17.5%從2014年7月1日起，將自來水、小型水利發(fā)電等特定一般納稅人適用的增值稅6%、5%、4%、3%四檔征收率合并。

統(tǒng)一按現(xiàn)行簡易計稅辦法，執(zhí)行3%的征收率。3.小規(guī)模納稅人問題有人說，增值稅“一稅獨大”的格局要改變。

這是不是問題？

增值稅是一個中性稅種，意味著對經(jīng)濟的扭曲性很小。

但是，小規(guī)模納稅人的規(guī)模太大，不是好事情。4.收入劃分如果在全行業(yè)及全國范圍內(nèi)實施，改增后的稅收收入是否繼續(xù)歸地方？假如擴大地方分成比例，是否會激發(fā)地方政府發(fā)展粗放型生產(chǎn)的積極性？調(diào)整增值稅分成比例（如改為65:35），并下放消費稅。

2013年增值稅收入

金額占稅收總收入之比

（億元）（%）國內(nèi)增值稅28803

26.4

進口增+消1400312.82013年稅收情況金額占稅收總收入之比（億元）（%）稅收總收入109220100.0國內(nèi)消費稅82307.5進口增+消1400312.8營業(yè)稅1721715.8把車輛購置稅放給地方目前車輛購置稅為中央稅。一般而言，車輛購買地、上牌地和消費地大致一體，因此較適宜作為地方稅。2013年為2447億元。

5.機構調(diào)整如果營改增以后的業(yè)務，劃歸國稅局征管，地稅局征管的工作量很小。

地稅局是否還有存在的必要？

目前國稅與地稅加在一起的稅收成本是1994年前的一倍。

美國的稅收征收成本占稅收收入總額的0.58%，日本為1.13%，中國為8%。

改成“地方收入局”，是否可行？除了征管幾個小稅種，還征管一些政府性基金。2003年10月，湖南省設立非稅收入征收管理局，為省財政廳管理的副廳級事業(yè)單位。外國一般消費稅價外稅地方稅終點型消費稅中國選擇性消費稅價內(nèi)稅中央稅產(chǎn)地型消費稅

四、消費稅改革1.征稅范圍有擴大的空間一類是高檔消費品。高檔家具、高檔時裝、裘皮制品、藝術品、私人飛機。

2010年中國內(nèi)地奢侈品消費總額達到107億美元，占全球奢侈品消費份額的1/4。

另一類是對環(huán)境造成破壞的消費品。如口香糖、寵物飼養(yǎng)。與寵物相關的食品、醫(yī)療、裝飾品等，已形成一個大的產(chǎn)業(yè)。

2.應該提高稅率的稅目（1）卷煙生產(chǎn)環(huán)節(jié)：每標準箱（5萬支）計征150元定額稅。甲類卷煙（每條調(diào)撥價50元以上）征收56%，乙類卷煙（每條調(diào)撥價50元以下）征收36%。批發(fā)環(huán)節(jié)：加征一道從價稅，稅率為5%。

從量稅的控煙效果可能更好從量稅率從價稅率中國3￥/千支56%或36%≈0.46＄/千支英國108.65￡/千支22%≈179.08＄/千支

煙草工業(yè)企業(yè)消費稅收入占國內(nèi)消費稅收入之比約為60%。中國控煙協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)，目前卷煙的總稅負約為零售價的40%，國際上一般為65%-70%。英國80%巴西74%

荷蘭72%日本61%

為什么要抽煙？香煙中的尼古丁與大腦中自律控制的神經(jīng)受體結(jié)合，促進多巴胺的生成。多巴胺是一種介質(zhì)，可以使人產(chǎn)生愉悅感。多巴胺還有增強警覺性、緩解緊張焦慮情緒的作用。

吸煙便于社會交往。敬一支煙表示對別人的尊重與禮貌，縮短心理距離。一項針對醫(yī)生吸煙原因的調(diào)查顯示，有58.95%的醫(yī)生表示吸煙是出于社交需要。遞煙、敬煙的社會習俗，即使是醫(yī)生也不能免俗。

按照S.Freud的精神分析學，男人抽煙與戀母情結(jié)有關。咬著煙頭的時候，潛意識里就在重溫躺在母親懷里享受溫暖和愛撫的最美好的時刻！香煙讓他心靈寬慰、舒適安全！朱思考：難道女性吸煙也與戀母情結(jié)有關？增加香煙的稅收就等于提高香煙的價格。

煙價提高能不能起到禁煙的作用呢？這就要看需求價格彈性。

需求彈性缺乏的群體：吸煙成癮者，收入高、有人送煙。需求彈性較大者：青少年，收入低、沒有人送煙。高價煙是一種具有炫耀功能的“凡勃倫商品”，為了彰顯身份地位，越貴越有人買。

（2）小汽車

按排氣量大小確定差別稅率，但是沒有考慮是否安裝尾氣凈化裝置。排氣量相同，但是安裝尾氣凈化裝置的低稅率?，F(xiàn)行乘用車消費稅稅目稅率（2008年9月1日起）排氣量稅率

＜1.0升（含1.0升）1%

1.0升－1.5升（含1.5升）3%1.5升－2.0升（含2.0升）5%2.0升－2.5升（含2.5升）9%2.5升－3.0升（含3.0升）12%3.0升－4.0升（含4.0升）25%

＞4.0升的40%

近年來，運動型多功能轎車（SUV）逐漸流行。

既適合家用，也適合在高速上拉速度，2.0T與3.0T的配置，動力足，后排空間大，可以自由組合，載人、裝物。

稅率要不要調(diào)整？發(fā)達國家

中國

購置階段1-2種稅3種稅

稅負10%-20%30%-35%使用階段稅負重稅負輕

在中國購買一輛到岸價30萬元、排量為2.5的進口轎車，則須承擔：

25%的關稅9%的消費稅

17%的增值稅10%的車輛購置稅四項稅收合計為33.5萬元，相當于到岸價格的111.7%。

關稅應納稅額

＝關稅完稅價格×適用稅率

＝30×25%＝7.5萬元

消費稅應納稅額

＝（關稅完稅價格＋關稅）÷（1－消費稅稅率）×適用稅率

＝（30＋7.5）÷（1-25%）×25％

＝12.5萬元

增值稅應納稅額

＝（關稅完稅價格＋關稅＋消費稅）×適用稅率

＝（30＋7.5＋12.5）×17％＝8.5萬元

車輛購置稅應納稅額

＝（關稅完稅價格＋關稅＋消費稅）×適用稅率

＝（30＋7.5＋12.5）×10％＝5萬元

在美國購買一輛排量為2.5的轎車，須繳納：

銷售稅，2%-8%。

車船稅，第一年按車價60%計算，第二年按43%計稅，第三年按27%計稅。

注冊費，十幾美元—幾百美元。

購車環(huán)節(jié)的稅款占車輛總價的比重小于10%。

在英國購買一輛排量為2.5的轎車，需繳納：

道路稅，從100到1000英鎊不等。

車檢是在新車購入三年后開始，每年車檢費用約30英鎊。

買車環(huán)節(jié)需要交的稅費占車總價的2%左右。在發(fā)達國家，汽車稅收的重點在保有環(huán)節(jié)和使用環(huán)節(jié)。

在德國，燃料稅是汽車相關稅費收入的最主要來源，約占65.5%。

在英國，停車費、擁堵費都極高，大大增加了用車成本。3.應該降低稅率的稅目化妝品在進口時一般需要交納：

6.5%-18%的進口關稅

17%的增值稅

30%的消費稅

某化妝品的CIF價格為$400（1$=6.4￥），關稅稅率15%，增值稅稅率17%，消費稅稅率30%，那么：

CIF價格:400$×6.4￥=2560關稅:2560×15%=384消費稅:（2560+384）÷（1-30%）]×30%=1261

增值稅:（2560+384+1261）×17%=715

也就是說，化妝品CIF價格為￥2560時，完成進口所要支付的稅金為￥2330，相當于CIF價格的91％以上。這件CIF價格為＄400的化妝品，最后在中國的售價至少是￥4890。

五、個人所得稅問題1.以家庭為單位申報有學者認為，以個人為單位征稅忽略了橫向公平。如果以家庭為單位征稅，那么納稅能力的衡量、費用負擔的確定會更合理一些。全國人大財經(jīng)委員會副主任委員賀鏗：

個稅費用扣除標準（免征額）沒有與家庭負擔掛鉤有關。

設置一個數(shù)額，看起來公平，實際上并非如此，各個家庭的實際情況千差萬別。

按家庭征稅的難點：

（1）“家庭”的認定老人的贍養(yǎng)怎么進行界定？

一個老人有幾個孩子，那界定給哪一個家庭呢？還有城鄉(xiāng)二元結(jié)構、流動人口等因素。有學者認為，這只是技術性問題。目前住房限購政策就是以家庭為單位對二套房進行認定。只要各部門的信息共享，稅務部門核實每個家庭的收入情況和費用負擔并不難。

（杭州汽車限牌是以個人為對象，為什么不考慮家庭？）（2）家庭收入的統(tǒng)計目前對個人的收入還不能做到完全透明，要對家庭所有成員的收入作一個歸并統(tǒng)計，困難重重。擁有灰色收入的家庭，更不可能如實申報。（3）家庭費用負擔的確定家庭贍養(yǎng)老人、撫養(yǎng)孩子，就可扣除費用。

但是，贍養(yǎng)身體健康的老人和贍養(yǎng)常年患病的老人，稅務部門該如何區(qū)別對待？還有其他很多項目。如果作個性化處理，最終就象美國一樣，變成1000多萬字的稅收規(guī)定。（4）可能引發(fā)社會問題美國法律通過婚姻關系把個人分為兩類——已婚個人和未婚個人。已婚個人：可以合并申報，亦可以各自單獨申報。未婚個人：分成單身和戶主。項目2012年2011年2010年2009年2008年2007年2006年2005年已婚聯(lián)合申報1190011600114001140010900107001030010000已婚單獨申報59505800570057005450535051505000戶主申報87008500840083508000785075507300單身申報595058005700570054505350515050002005-2012年基本扣除額

單位：美元稅率單身申報已婚單獨申報已婚聯(lián)合申報101－78251－78251318507826－3185015651－637002531851－7710031851－6425063701－1285002877101－16085064251－97925128501－19585033161851－34970097926－174850195851－34970035＞349700＞174850＞349700美國2007年個人所得稅稅率

單位：%，美元稅率%單身申報已婚分別申報已婚聯(lián)合申報100-87000-87000353508700-3535017400-707002535350-8565035350-7135070700-1427002885650108725142700-21745033178650-388350108725-194175217450-38835035＞388350＞194175＞388350美國2012年個人所得稅稅率

單位：%，美元

已婚納稅人的稅負高于未婚個人的稅負，體現(xiàn)公平原則。

但是，出現(xiàn)兩個后果：

（1）同居不結(jié)婚現(xiàn)象很多。

美國聯(lián)邦政府人口普查局公布的數(shù)字，2007年未婚同居的異性伴侶高達640萬人。2010年，未婚同居者增加了12％，在10年內(nèi)增加了25％。

（2）降低已婚女性參加工作的意愿。

已婚女性對市場的勞動供給彈性大于男性。Engen和skinner研究表明，凈工資變化對20-60歲男性工作時數(shù)影響的絕對值很小，彈性估計值在0-0.1之間。

Eissa研究認為，已婚婦女的工作時間和勞動力參與決策對凈工資的變化十分敏感，勞動供給彈性為0.8左右。2.二手房交易征20%的個稅

政策為何難以讓房價下降？2013年3月1日，國務院通知，出售自有住房應按轉(zhuǎn)讓所得計征20%的個稅。杭州透明售房網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)：

3月1日至31日，杭州市區(qū)(含蕭山、余杭)共成交二手住宅8618套。

（1）啟用稅收工具調(diào)控房價要顧及需求彈性許多國家都把稅收作為調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要工具。在中國，靠征稅打壓房價，恐難湊效。那些一線、二線城市，住房的需求彈性非常小。

一是改善住房的愿望（需求強度）如今，吃、穿、行（車）等不成問題，唯有“住”仍然是夢想。

二是擁有私房的意識（消費習慣）

對于住房，中國人存在“所有”才體現(xiàn)“擁有”的觀點。

三是缺其他投資渠道（可替代性）

有錢一族，買房是保值增值之策。像杭州，住房的需求彈性更小。

因為居住環(huán)境特別好。在“王國平時代”（2000-2010年），地方公共產(chǎn)品供給大量增加，居住環(huán)境明顯改善。新生代有意留杭州，富人有意遷入杭州，炒房族看好潛在的接手者。

“蒂伯特效應”顯現(xiàn)。杭州市從高地價-高房價中獲得土地出讓金和房地產(chǎn)稅收，轉(zhuǎn)用于城市公共產(chǎn)品提供。

富人得益，窮人也得益。

較低的住房需求彈性，注定靠征稅打壓房價的初衷難以實現(xiàn)。

恰恰由于稅收轉(zhuǎn)嫁，使政策效果與預期目標南轅北轍。

反而誤傷保障性需求者和改善性需求者。

2004年1月1日，杭州率先開征二手房差額20%的個稅。

原因之一：房價上漲太快。

1998年

2003年

杭州房價4000元/㎡7200元/㎡市區(qū)的房價漲到8000多元/㎡了。原因之二：房價收入比太離譜

2004年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入較低的（僅為12898元）。

原因之三：外地投資客太瘋狂

炒作者占購買人群的20%左右。但是，政策出臺之后的效果出乎人們的意料。

2004年9月1日，杭州暫停征收二手房20%個稅政策。

原因之一：房價沒有下降。

2004年1月1日至9月1日，杭州房價漲幅在15%左右。

原因之二：政策過于剛性。

政策阻止了改善性需求人群入市的步伐。原因之三：政府感到有壓力。

2004年上半年，杭州房地產(chǎn)投資增速有所放緩，開發(fā)商拿地的意愿降低，部分房企看空未來一兩年的市場。

（2）調(diào)控房價的前提條件是中央與地方實現(xiàn)激勵相容

激勵相容：追求個體或局部利益最大化的行為，正好與實現(xiàn)組織或整體利益最大化的目標相吻合的制度安排。對于打壓房價，中央與地方總是“同床異夢”。地方迫切希望通過房地產(chǎn)業(yè)增加可用財力。

杭州市土地出讓金收入

2009年1200億元

2010年923億元

2011年427億元

2012年351億元2013年1327億元現(xiàn)有稅種，涉及房地產(chǎn)業(yè)的有10個。

僅在房地產(chǎn)行業(yè)征收的：房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅和契稅。

同時涉及其他行業(yè)的：營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、城市維護建設稅、印花稅。

2012年3月14日，溫總理說：

房價與居民收入相適應；

房價與成本和合理的利潤相匹配。第二句應改為：“房價與合理的成本和利潤相匹配?！?/p>

饅頭貴，還是因為面粉貴。

房價收入比：房價收入比：住房價格與城市居民家庭年收入之比。世行專家（AndrewHamer）提出，中國房價收入比3-6倍較為合適。這也是目前很多人向往的比例。2013年杭州市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入是39310元。三口之家的年收入117930元。按照90㎡×1.5萬元計算，總價是135萬元。房價收入比是11.45倍。如果保持在3-6倍，房價應降到3900元/㎡-7800元/㎡。杭州市主城區(qū)住宅平均樓面價年份平均樓面價（元/㎡）

201210719201311854樓面地價=土地總價格/建筑總面積建筑總面積=土地總面積×容積率。在土地上蓋出房子后，每單位售價中所包含的土地成本。

全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

項目金額占售價之比土地成本1963元/㎡36.5%

建安成本2250元/㎡41.8%

稅費財務成本540元/㎡10.0%

企業(yè)利潤率11.7%項目住宅商業(yè)車位銷售收入

25432

35000

4571營業(yè)稅金及附加

1424

1960256預征土地增值稅

509

1050137開發(fā)成本

16502

18925

2971土地成本

9356

128540.00建安成本

7146

60712971.43其他成本

--0.00項目利潤

6997

13066

1207期間費用

890

1225160管理費用

38152569

營銷費用

50970091財務費用

--0.00稅前利潤

6107

118411046.86所得稅調(diào)整

--0.00所得稅

1527

2960262土地增值稅清算

906

1247162.93凈利潤

3900

7945663營業(yè)利潤率28%37%26%銷售凈利潤率15.34%22.70%14.50%某樓盤單方財務狀況

（元/平米）這就意味著，調(diào)控房價的著眼點應落在土地上。

欲斬斷地方政府對土地收益的依賴，唯有調(diào)整央地財政關系。

這是打壓房價的釜底抽薪之舉。六、房地產(chǎn)稅設計

1.稅種性質(zhì)

1986年發(fā)布《房產(chǎn)稅暫行條例》。

以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權所有人征收的一種財產(chǎn)稅。2003年十六屆三中全會提出，開征物業(yè)稅。

2011年上海、重慶開展房產(chǎn)稅改革試點。

2013年十八屆三中全會提出，“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革?！?/p>

物業(yè)稅、房產(chǎn)稅、房地產(chǎn)稅，含義有差別。

房產(chǎn)稅：按照原值征收

房地產(chǎn)稅：按照評估價值征收，評估價值里包括了地價。

一種可能就是將土地出