南京房地產(chǎn)市場9月月度報告**研究院南京研究中心2007年9月逆轉(zhuǎn)？9月的南京市場，新建商品住宅供求比1.39,市場供求出現(xiàn)整體逆轉(zhuǎn)。而在供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)的背后，卻是價格的穩(wěn)中略升。9月，商品住宅供應(yīng)集中放量，新增供應(yīng)126.16萬平方米，環(huán)比增幅59.27%；商品住宅成交量93.18萬平方米，環(huán)比增幅8.34%。供求增幅的較大差距致使持續(xù)半年之久的供不應(yīng)求狀態(tài)嘎然而止。9月全市商品住宅成交均價6245元/㎡，環(huán)比增長5.63%，與上月增幅基本持平?！拔姹P”、“惜售”的字眼似乎還沒有淡出人們的視線，市場何以會反其道而行之？從今年以來南京市場供求關(guān)系的走勢來看，5月供應(yīng)的放量填補了供求之間的缺口，但并未徹底改變供求關(guān)系的緊張局面。供求吃緊延續(xù)至7月，8月市場供求比達0.94，市場向供求基本平衡的良好態(tài)勢發(fā)展。就在這時，接下來卻是讓人期待的“金九銀十”。是開發(fā)商的不肯錯過？是政策的揚鞭催馬？不免讓人心存疑惑?？v觀自今年年初以來，價格上漲似乎是購房者的一致聲音，政府為抑制房價出臺“一房一價”政策，但卻給開發(fā)商延遲上市提供了一個很好的借口。隨著宏觀政策的頻頻出臺，開發(fā)商與消費者對后市市場價格上漲的心理預期未免開始有些擔憂。其次，受南京市場近年來“金十銀九”的市場態(tài)勢的影響，開發(fā)商更多瞄準的是十月市場。此外，長期的“捂盤惜售”，無論是政府、開發(fā)商還是媒體，已經(jīng)對之深惡痛絕。諸多原因，促使開發(fā)商將手中的海量房源集中推向市場。供求關(guān)系的逆轉(zhuǎn)，人們期待著價格的平穩(wěn)。但由于9月上市房源有40%左右集中在月底，真正的銷售期在10月，加之持續(xù)增長的市場銷量，南京市場潛在的強勢需求，這種“供略大于求”的表象將不會持續(xù)太久。因此，受市場需求與價格剛性的影響，預計后市整體市場的價格將從快速增長轉(zhuǎn)變?yōu)樵桨l(fā)平穩(wěn)。目錄HYPERLINK\l"_Toc180553306"第一章背景篇3HYPERLINK\l"_Toc180553307"一、熱點評述3HYPERLINK\l"_Toc180553308"二、市場環(huán)境5HYPERLINK\l"_Toc180553309"三、市場概況6HYPERLINK\l"_Toc180553310"第二章土地篇10HYPERLINK\l"_Toc180553311"一、9月土地市場動態(tài)10HYPERLINK\l"_Toc180553312"二、南京市9月公告土地分析10HYPERLINK\l"_Toc180553313"三、南京市9月成交土地分析15HYPERLINK\l"_Toc180553314"第三章住宅篇19HYPERLINK\l"_Toc180553315"一、市場解析19HYPERLINK\l"_Toc180553316"1、供求關(guān)系分析19HYPERLINK\l"_Toc180553317"2、供應(yīng)分析20HYPERLINK\l"_Toc180553318"3、成交分析21HYPERLINK\l"_Toc180553319"4、成交均價分析23HYPERLINK\l"_Toc180553320"二、新盤分析24HYPERLINK\l"_Toc180553321"第四章產(chǎn)品篇27HYPERLINK\l"_Toc180553322"一、本月關(guān)注27HYPERLINK\l"_Toc180553323"二、個案點擊29HYPERLINK\l"_Toc180553324"第五章營銷篇33HYPERLINK\l"_Toc180553325"一、營銷視點33HYPERLINK\l"_Toc180553326"二、個案點擊33HYPERLINK\l"_Toc180553327"三、媒體投放35HYPERLINK\l"_Toc180553328"第六章區(qū)域篇40HYPERLINK\l"_Toc180553329"一、城中板塊40HYPERLINK\l"_Toc180553330"二、城東板塊44HYPERLINK\l"_Toc180553331"三、城南板塊47HYPERLINK\l"_Toc180553332"四、城北板塊50HYPERLINK\l"_Toc180553333"五、河西板塊53HYPERLINK\l"_Toc180553334"六、江寧板塊57HYPERLINK\l"_Toc180553335"七、江北板塊62HYPERLINK\l"_Toc180553336"專題：房貸新政，樓市的回歸！68第一章背景篇一、熱點評述南京出新政，公積金對第二套住房說不南京住房公積金管理中心規(guī)定公積金貸款政策有所調(diào)整，具體情況如下——一、住房公積金貸款計算公式中的個人還貸能力系數(shù)由原0.3調(diào)整為0.2。2007年9月1日起中心進行貸款終審時，貸款額度將按照調(diào)整過的還貸能力系數(shù)進行計算。2007年9月1日起各行送審的貸款請按調(diào)整后還貸能力系數(shù)計算貸款額度。二、住房公積金繳存人曾辦理過住房公積金貸款的、再次購房申請公積金貸款的暫不批準辦理；夫妻雙方有一方曾辦理過公積金貸款的，再購房也暫不辦理公積金貸款。2007年9月1日起系統(tǒng)將對此進行判斷。2007年9月1日前各行已在住房公積金管理信息系統(tǒng)中進行貸款初審和復審的貸款，仍按照原貸款操作規(guī)定執(zhí)行。**視點：隨著今年市場的火爆，公積金貸款的發(fā)放量大幅增加，造成了公積金管理中心無款可發(fā)的情形，這是暫停公積金貸款發(fā)放的主要原因。同時從抑制房地產(chǎn)市場的過熱發(fā)展考慮，停發(fā)公積金貸款可以達到抑制一部分購房需求的目的，從而對市場實現(xiàn)一定程度的調(diào)控；但需要注意的是，之前多次的宏觀調(diào)控，主要都是從抑制需求的角度進行的，被暫時抑制的需求終有釋放的時候，南京近一年來房地產(chǎn)市場的火爆就是出于此原因而產(chǎn)生的，因此本次公積金貸款政策的收緊，將有可能得到與之前調(diào)控相似的結(jié)果。央行年內(nèi)第五次加息，市場依舊反應(yīng)平淡為合理調(diào)控貨幣信貸投放，穩(wěn)定通貨膨脹預期，中國人民銀行決定，自2007年9月15日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。金融機構(gòu)一年期存款基準利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的3.60%提高到3.87%；一年期貸款基準利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的7.02%提高到7.29%；其他各檔次存貸款基準利率也相應(yīng)調(diào)整。個人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.18個百分點。**視點：央行在今年的多次加息主要是針對全國整體經(jīng)濟形勢的過熱，其目的并非專門為調(diào)控房地產(chǎn)市場。同時，歷經(jīng)多次加息，房地產(chǎn)市場對該項金融調(diào)控手段已經(jīng)表現(xiàn)出麻木的態(tài)度，單純的加息已經(jīng)不可能有效的調(diào)控房地產(chǎn)市場。但需要警惕的是，今年以來貸款利率已經(jīng)先后5次上調(diào)，并且年內(nèi)仍然有再次上調(diào)的可能，因此現(xiàn)在的貸款人從明年的1月1日開始，每月的還款額將會大幅度增加，對其還貸能力是較大的考驗，這存在一定的風險。江蘇實施屋頂陽光計劃，新小區(qū)都要裝太陽能江蘇省建設(shè)廳日前正式公布了的《江蘇省建設(shè)領(lǐng)域節(jié)能減排工作實施方案》，其中明確，從2008年起，房屋的節(jié)能指標都要寫進合同，房子12層以下的直接裝太陽能熱水器。實施方案明確規(guī)定：積極推廣太陽能、地熱、水熱等可再生能源利用技術(shù)在建筑中的應(yīng)用。開展“屋頂陽光”的計劃，凡是符合安裝太陽能熱水器條件的住宅小區(qū)及城鎮(zhèn)建筑均應(yīng)安裝太陽能熱水器，小高層及高層建筑應(yīng)采用集中式太陽能供熱系統(tǒng)。有條件的醫(yī)院、學校、飯店、游泳池、公共浴室等熱水消耗大戶，應(yīng)優(yōu)先采用太陽能集中供熱系統(tǒng)。**視點：該政策的出臺背景是相應(yīng)全國正在實施中的，采用清潔、無污染的能源以代替舊有能源的“節(jié)能減排”工程。而從使用角度考慮，太陽能的大規(guī)模使用可以提高每戶居民的生活質(zhì)量，同時又能實現(xiàn)降低能源費用的目的，可謂是一舉兩得。從房地產(chǎn)市場發(fā)展的角度考慮，今后預裝了太陽能裝置的商品房也將比沒有安裝的在市場上更具競爭力。第二套房貸款首付比例提高9月27日，央行、銀監(jiān)會發(fā)文，要求銀行對于第二套及以上住房首付比例不低于40%，第二套以上住房房貸款利率不低于同期同檔基準利率的1.1倍。**觀點：此政策是歷次調(diào)控政策中，首次開始區(qū)分投資購房和自住購房，并相應(yīng)作出的調(diào)控政策，同時直接從購房源頭的資金方面作出限制。政策以是否購買第二套房做為區(qū)別投資和自住行為的標準，以此來區(qū)別對待這是調(diào)控方面的一個突破，改變了過去籠統(tǒng)調(diào)控的做法。央行出臺此項政策的目的無非有二：其一是試圖打壓投資性購房，以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場；其二則是為了降低銀行的風險，不排除是考慮到美國次貸危機的情況，所作出的決定。從市場的反應(yīng)來看，各家銀行一般都采用了比較寬松的標準來界定第二套房，盡量減少該政策對貸款人的影響，表明在各銀行看來，個人房貸依舊屬于優(yōu)質(zhì)貸款，是積極爭取的對象。同時對確有必要購買第二套住房的少數(shù)人來說，該政策實行無疑是加大了他們的負擔。二、市場環(huán)境房地產(chǎn)開發(fā)投資增速加快8月份，全市新增固定資產(chǎn)投資額為173.9億元，比去年同期增長18％，增速比上月加快6.6個百分比。同時當月的房地產(chǎn)開發(fā)投資額達到50.3億元，相比去年同期增長了33.2％，增速比上個月加快4.5個百分比。從圖中可以看出，今年自3月份以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中的比例相對穩(wěn)定，始終保持在25％左右的水平。2007年1～8月份南京市固定資產(chǎn)累計投資達到1172億元，同期的房地產(chǎn)開發(fā)累計投資達到295.7億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比值增加到25.23％，比上個月增加了0.6個百分比。數(shù)據(jù)來源：南京市統(tǒng)計局住宅開發(fā)投資繼續(xù)居主導地位在8月份的新增房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅的開發(fā)投資以26.81億元占全部投資的85％，繼續(xù)成為房地產(chǎn)開發(fā)的主力，但所占比例相比上月有所下降。8月份商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長，達到3.09億元，占全部投資額的10％，預示著未來商業(yè)地產(chǎn)將可能成為市場的熱點。數(shù)據(jù)來源：南京市統(tǒng)計局施工面積和竣工面積同步增長今年截止8月份，南京市累計住宅施工面積達到2448.03萬平方米，累計竣工面積為261.71萬平方米，均較上月有所增長，市場依舊保持良好的發(fā)展態(tài)勢，同時巨大的施工面積也表明了后市供應(yīng)有著充足的基礎(chǔ)，目前市場供不應(yīng)求的局面將可能得到改善。數(shù)據(jù)來源：南京市統(tǒng)計局三、市場概況供應(yīng)量分析9月，全市商品房新增供應(yīng)146.66萬平方米，較上月增加64.71萬平方米，環(huán)比增幅達78.97%，與8月增幅相比，上升17.7%左右。這是繼6月份全市商品房新增供應(yīng)大幅下滑后，連續(xù)三個月商品房新增供應(yīng)的持續(xù)加速上漲。其中，商品住宅新增供應(yīng)126.16萬平方米，較8月上漲59.27%，而商業(yè)用房本月新增10.04萬平方米，較上月上漲17.98%，此外，本月有7.47萬平方米的新增辦公類物業(yè)。各種業(yè)態(tài)供應(yīng)量的同步增長，導致9月商品房供應(yīng)的大幅增加。從商品房新增供應(yīng)的構(gòu)成來看，新建商品住宅仍然是商品房供應(yīng)的主力。9月商品住宅新增供應(yīng)占整體商品房新增供應(yīng)的88%，與8月98.86%的比重相比，有明顯下降的趨勢。商業(yè)新增供應(yīng)量占整體供應(yīng)量的7%，其余5%的供應(yīng)量來自于辦公。可見，非商品住宅業(yè)態(tài)的新發(fā)展已初步顯現(xiàn)。成交量分析數(shù)據(jù)來源：南京**研究中心CRIC信息系統(tǒng)9月，全市商品房整體成交100.81萬平方米，環(huán)比8月增長8.45%；平均日成交量3.36萬平方米；其中，共成交商品住宅8242套，環(huán)比8月上升5.17%，套均面積為113.06平方米，較上月增加2.86平方米，增幅2.6%，套均面積出現(xiàn)小幅增加。9月商品房成交量再次呈現(xiàn)上升的態(tài)勢。這是自7月全市成交量較6月明顯下滑之后，連續(xù)兩個月成交量的持續(xù)回調(diào)。此外，全市商品住宅的成交量與商品房的成交量呈現(xiàn)明顯的同步增長的趨勢。9月，全市非商品住宅成交量7.63萬平方米，環(huán)比8月增長9.07%，商品住宅與其他物業(yè)成交量的同步增長拉升了全市商品房的成交量。單位：萬平方米單位：萬平方米其中，辦公樓成交3.61萬平方米，占全市商品房成交總面積的3.58%，商業(yè)用房共成交4.02萬平方米，占全市商品房總成交量的3.99%。成交價格分析9月全市商品房整體成交均價為6544元/平方米，環(huán)比增幅4.54%，與8月8.76%的上漲幅度相比，有明顯的回落。9月全市商品住宅成交均價為6245元/平方米，環(huán)比增長5.63%，增長幅度略微高于商品房整體成交價格。數(shù)據(jù)來源：南京**研究中心CRIC信息系統(tǒng)受成交量的影響，本月商品房成交價格的構(gòu)成發(fā)生了微小的變動。在本月，商業(yè)與辦公樓成交量環(huán)比8月增長9.07%，而商品住宅成交量環(huán)比8月增長5.17%。在非商品住宅的成交增長高于商品住宅成交增長的形勢下，整體商品房成交價格的漲幅卻低于商品住宅價格的漲幅。由于辦公樓、商業(yè)用房與商品住宅使用功能的差異性，非商品住宅的價值要明顯的高于商品住宅。但市場的運行態(tài)勢表明，某些高檔商品住宅的成交價格已明顯的高于非商品住宅，商品住宅已成為全市商品房價格提升的主要動力。第二章土地篇一、9月土地市場動態(tài)河西加推60萬平米土地緩解商品房供需壓力根據(jù)國土局消息，今年將在原土地出讓計劃基礎(chǔ)上追加100萬平方米普通商品房土地，重點放在河西、江寧、浦口等地區(qū)，其中河西加推60萬平米土地，以緩解商品房供需壓力。**點評：河西板塊作為南京最重要的一個新城區(qū)，近年來逐漸發(fā)展的成熟，各項設(shè)施日漸完善，人氣漸旺，據(jù)統(tǒng)計，今年1—8月，河西共已出讓經(jīng)營性土地面積約40萬平方米，可新增建筑面積約97萬平方米，隨著今年河西經(jīng)營性土地的供應(yīng)的追加，未來河西將會有大量房源上市，目前區(qū)域內(nèi)供不應(yīng)求的市場態(tài)勢會在1－2年里得到緩解。新城區(qū)土地出讓納入全市儲備計劃2007年9月17日，南京市市政府發(fā)布《關(guān)于進一步加強全市土地儲備工作的意見》，《意見》明確指出，江寧、浦口、六合、河西新城區(qū)和仙林大學城范圍內(nèi)公開出讓的土地需納入全市土地儲備計劃當中，由南京市土地儲備中心負責對須公開出讓的土地實施統(tǒng)一規(guī)劃與統(tǒng)一管理，且可直接在江寧、浦口、六合等新三區(qū)范圍內(nèi)展開土地儲備。此外，土地在出讓時將以凈地出讓為主，盡量縮短土地的上市周期。**點評：本次市政府市政府批轉(zhuǎn)市國土局《關(guān)于進一步加強全市土地儲備工作的意見》的通知，是南京市政府進一步規(guī)范土地制度的舉措，也是全市城市化進程重要的一步，將以前不納入全市土地儲備的區(qū)域納入全市的土地儲備計劃，擴大了由市國土資源部門統(tǒng)一管理的區(qū)域范圍，有利于更加科學有效的管理土地儲備，從源頭對房地產(chǎn)一級市場進一步把握和規(guī)劃。二、南京市9月公告土地分析1、公告土地概述2007年9月，南京市共發(fā)布土地出讓公告3次，分別為9月10日的第12號公告，9月21日的13號公告以及9月30日的14號公告，公告土地總面積718637平方米，從區(qū)域來看，本月公告土地71％位于內(nèi)環(huán)；土地用途上看，住宅用地占據(jù)總用地的85％以上，地塊分布也較均勻，分布于南京11個行政區(qū)里的9個區(qū)域。本月的12號－15號公告土地將分別于10月18號、10月24號和11月2號在南京市國土資源部門舉行統(tǒng)一的拍賣。表2-2-12007年12號－15號公告土地匯總表土地編號地塊名稱區(qū)屬實際出讓面積（平平方米）容積率用地性質(zhì)出讓價格（萬萬元）建筑面積（平方米米）NO.2007GG47堯化新城金堯花園園南地塊棲霞35434.11.1二類居住用地800038977.511NO.2007GG48河西蓮花村中低價價商品房地塊塊建鄴141614.44待定二類居住用地32000待定NO.2007GG49南京市下關(guān)區(qū)化宏宏C地塊下關(guān)172986.22待定二類居住用地55000待定NO.2007GG50東井村40號地塊塊棲霞49007.11.67住宅3200081841.8557NO.2007GG51黑墨營路藤子村（北北片）過街三三組地塊玄武43031.31.95二類居住用地3500083911.0335NO.2007GG52鐵心橋秦淮新河以以北寧丹路以以西地塊雨花42317.42二類居住用地2300084634.8NO.2007GG53富村江路東街以南南地塊建鄴46640.42二類居住用地4200093280.8NO.2007GG54黑墨營南郵地塊玄武8310.41.55二類居住用地510012881.122NO.2007GG55大廠揚子一中地塊塊大廠22562.21.6二類居住用地388036099.522NO.2007GG56橫梁鎮(zhèn)中心衛(wèi)生院院地塊六合7049.31.5商業(yè)用地46010573.955NO.2007GG57廬山路以西地塊建鄴13323.16郵電設(shè)施用地450079938.6NO.2007GG58嘉陵江東街以北，廬廬山路以西地地塊建鄴13106.55郵電辦公用地394065532.5NO.2007GG59長樂渡地塊秦淮59899.9待定商業(yè)，文化娛樂，住住宅混合用地地70000待定NO.2007GG60楊公井北側(cè)地塊白下10545.73.57商辦混合3000037648.1449NO.2007GG61堯化街道前新塘地地塊棲霞528091.9二類居住用地16500100337.11數(shù)據(jù)來源：南京**研究中心CRIC信息系統(tǒng)2、打破常態(tài)，內(nèi)環(huán)土地大規(guī)模放量本月公告的共718637平方米土地中，位于內(nèi)環(huán)線內(nèi)的有510232平方米，占據(jù)全部公告地塊的71％，這一比例打破的長期以來郊區(qū)地塊出讓扮演絕對主角的局面，將會有一大批內(nèi)環(huán)線內(nèi)的地塊在下月公開拍賣，預計南京市今年以來持續(xù)火爆的土地市場將會在10月上演一場前所未有的爭奪戰(zhàn)。數(shù)據(jù)來源：南京**研究中心CRIC信息系統(tǒng)南京城市化進城速度逐年加快，“一城三區(qū)”政策伴隨著主城人口持續(xù)向外圍擴散的方針，外環(huán)區(qū)域如江寧，浦口和棲霞的土地出讓比較頻繁，也是近年來南京市土地出讓的重點所在，本月51萬多平方米內(nèi)環(huán)地塊的即將出讓打破了這個常態(tài)，也可以看成是主城住宅用地近年來極度匱乏，商品房供求關(guān)系長期不平衡之后的一個短暫回歸。地塊主要集中在下關(guān)與河西這兩個區(qū)域，一個是老城新建的完美典范，一個是近年來大力發(fā)展的新城區(qū)，在城中板塊幾乎沒有大面積土地可供出讓的態(tài)勢下，下關(guān)與河西的住宅商品房憑借良好的區(qū)位，便捷的交通和完美江景，會是主城區(qū)中高檔住宅的集中供應(yīng)區(qū)域。本月公告的50多萬平方米的地塊，將在未來一到兩年里上市，盡管無法滿足所有的需求，但仍然使得極度吃緊的供求關(guān)系得到一定程度的緩解。3、本月公告土地分布均勻本月公告土地分布均勻，南京共11個行政區(qū)中的9個都有地塊近期出讓，從面積上來看，建鄴區(qū)、下關(guān)區(qū)和棲霞區(qū)占據(jù)前三甲，值得關(guān)注的一點是，近年以來地塊出讓非常稀少的白下區(qū)與秦淮區(qū)在本月也出現(xiàn)了公告地塊。數(shù)據(jù)來源：南京**研究中心CRIC信息系統(tǒng)4、本月住宅用地以89％的比例占據(jù)絕對主角本月公告土地總面積718637平方米，其中85％約610841平方米為住宅用地，10％為住宅商辦混合用地，1％的商業(yè)用地位于六合區(qū)，另外4％是位于建鄴區(qū)的郵電設(shè)施用地。結(jié)合公告地塊的區(qū)屬來看，本月公告的土地以位于內(nèi)環(huán)的居住用地為主，建鄴區(qū)和下關(guān)區(qū)下個月有大量住宅用地投放市場，其中下關(guān)區(qū)化宏地塊總面積172986.2平方米，該地塊面積大加上區(qū)位良好，無疑將在拍賣會現(xiàn)在遭到爭搶。數(shù)據(jù)來源：南京**研究中心CRIC信息系統(tǒng)5、公告熱點地塊分析——南京市白下區(qū)楊公井北側(cè)地塊地塊影像圖：地塊位置圖：地塊主要指標：地塊編號地塊A地塊B實際出讓面積4630.55915.2容積率24.8建筑密度4040綠地呂2020建筑高度2480建筑間距系數(shù)1.251.25地塊概述：該地塊東至太平南路，南至楊公井，西至延齡巷，北至淮海路，實際出讓面積約1萬平方米，分為地塊A、B，為商辦混合用地。其中，A地塊實際出讓面積4630平方米，容積率不高于2，建筑高度不高于24米；地塊B實際出讓面積5915平方米，容積率不高于4.8，建筑高度不高于80米。**點評：本次拍賣的楊公井北側(cè)地塊位于老城區(qū)，接壤太平南路商業(yè)街，毗鄰新街口商圈，區(qū)位優(yōu)勢勿庸置疑。地塊的用地性質(zhì)為商業(yè)用地，將用于太平南路商業(yè)街的改造和提升。太平南路作為南京較有特色的一條老商業(yè)街，曾經(jīng)輝煌一時，近年來逐漸失去了往日的風采，在新街口，湖南路等幾個大型商圈的籠罩下，太平南路商業(yè)街缺乏明顯特色，建筑和店面也已經(jīng)老舊。目前，這條商業(yè)街將分為南、北、中三個特色區(qū)域進行重新開發(fā)。本次拍賣的地塊即為重新打造太平南路商業(yè)街北段的一個重要組成部分，地塊建成項目后位于新街口商圈和太平南路商業(yè)街的交界處，是一個不可多得的好地塊，預計拍賣的價格不會低于10000元/平方米。三、南京市9月成交土地分析1、9月出讓土地概述9月13日，于南京市國土資源部舉行了本月唯一的一次土地拍賣會，共成功出讓三幅地塊，分別是位于河西建業(yè)區(qū)的集慶門大街地塊，六合區(qū)的雄州鎮(zhèn)紫霞街地塊和化工商貿(mào)城二期地塊，總體來看，在8月土地出讓數(shù)量達到本年度一個小高潮之后，9月土地出讓回歸平淡，共出讓土地194403.8平方米，從區(qū)域來看，88.6％的土地集中在外環(huán)外六合區(qū)，從用地性質(zhì)來看，58％的出讓土地為商業(yè)用地，全部位于六合區(qū)，隨著南京市城市化進程，今年位于外環(huán)外的六合區(qū)土地出讓量急劇攀升，不僅有大規(guī)模的住宅用地，商業(yè)等配套用地的出讓量也相當可觀。在本月的拍賣會上，集慶門大街地塊的出讓是最為引人注目的一幅，每一輪報價的漲幅在現(xiàn)場達到500萬，各開發(fā)商顯得小心翼翼，盡管出讓過程因為加價幅度高而相對安靜低調(diào)，但是絲毫不影響開發(fā)商對該地塊的濃厚興趣，最終地塊以3億元的價格被中北公司囊獲。表2-3-19月出讓土地匯總地塊名稱區(qū)屬實際出讓面積容積率用地性質(zhì)出讓價格（萬萬元）地塊狀況成交價格（萬元元）競拍輪次建筑面積樓面地價競得公司集慶門大街地塊建鄴22165.31.3二類居住用地14000凈地30000332881410411南京中北房地產(chǎn)有有限公司雄州鎮(zhèn)紫霞街地塊塊六合59941.53.1二類居住、商業(yè)金金融業(yè)用地24990凈地30000221858181614南京東泰房地產(chǎn)開開發(fā)有限公司司

化工商貿(mào)城二期地地塊六合1122971.1市場用地7700凈地77001123526623南京華泰投資有限限公司

數(shù)據(jù)來源：南京**研究中心CRIC信息系統(tǒng)2、郊區(qū)成為本月土地出讓絕對主角數(shù)據(jù)來源：南京**研究中心CRIC信息系統(tǒng)本月成功出讓土地共194403.8平方米，從面積看來。六合區(qū)土地占據(jù)89％，建鄴區(qū)出讓一幅二類居住性質(zhì)土地，占據(jù)總出讓面積的11％。六合區(qū)在南京屬于外環(huán)外區(qū)域，距離主城區(qū)的車程大約是50分鐘左右，隨著南京整體規(guī)劃逐漸從中心向外圍擴展，六合區(qū)的土地供應(yīng)在最近逐漸加量，盡管建鄴區(qū)出讓的這一幅二類居住土地面積較小，但是在主城區(qū)居住用地稀缺的情況下，本地塊的出讓仍然是現(xiàn)場的最大的焦點所在。商業(yè)用地大規(guī)模放量數(shù)據(jù)來源：南京**研究中心CRIC信息系統(tǒng)本月出讓的土地中，商業(yè)用地共7700平方米，占據(jù)中出讓面積的58％，包括商業(yè)住宅的混合用地占地32％，全部集中在六合區(qū)，明顯可以看出，六合在前期大規(guī)模放量住宅用地之后，周邊商業(yè)配套開始逐步跟上，六合區(qū)正在逐漸成為南京市外圍開發(fā)的主要區(qū)域之一。溢價程度分析通過對9月成功出讓的三塊土地溢價率的分析可以看出，位于河西的集慶門大街地塊溢價幅度最高，從底價14000萬元上升到30000萬元成交，溢價率達到為114.23％，而位于外環(huán)外六合區(qū)的兩塊土地，其中一塊住宅商業(yè)混合用地溢價率20.05％，另外一塊底價出讓，主城區(qū)地塊的魅力略見一斑。主城區(qū)待開發(fā)的地塊日漸減少，造成了城中區(qū)域寸土寸金的局面，開發(fā)商對城中地塊的狂熱并沒有因為南京加快城市化進程，周邊土地不斷升溫的局面而轉(zhuǎn)移，本月三幅地塊拍賣，其中集慶門地塊以溢價114.29％，樓面地價達到10144元/平方米被南京市中北房地產(chǎn)有限公司成功競得，上市之后的價格預計不會低于15000元/平方米。南京主城區(qū)，幾千年的悠久文化深深的沉淀在土地的深處，城市的擴張速度在加快，一批位于城郊區(qū)域的新城拔地而起，然而，帶不走的是主城參天的古樹和已經(jīng)滲透進土壤里歷史的氣息，可以預見，人們對主城區(qū)的眷戀將使得這里的土地愈發(fā)的昂貴，供不應(yīng)求的局面不會得到緩解。表2-3-29月出讓土地典型地塊溢價率一覽表地塊名稱區(qū)屬環(huán)線用地性質(zhì)底價（萬元）實際價格（萬元）溢價幅度（％）集慶門大街地塊建鄴內(nèi)環(huán)二類居住用地1400030000114.29％雄州鎮(zhèn)紫霞街地塊塊六合外環(huán)外二類居住、商業(yè)金金融業(yè)用地249903000020.05％化工商貿(mào)城二期地地塊六合外環(huán)外市場用地770077000％總計－－－466906770045％數(shù)據(jù)來源：南京**研究中心CRIC信息系統(tǒng)成交熱點地塊分析本月成交熱點地塊——集慶門大街以北，湖西路以西，南湖二中西側(cè)地塊地塊影象圖：地塊區(qū)位圖：地塊概況：該地塊位于河西集慶門大街以南，湖西路以西，南湖的西面，規(guī)劃為二類居住用地，實際出讓面積為25885.1平方米，容積率為1.3，綠地率為40％，項目將按照相關(guān)政策，90平方以下的套型比例大于45％。在本月13日的拍拍賣會現(xiàn)場，該地塊起拍價格為14000萬元，經(jīng)過南京多家知名名開發(fā)商31輪的抬價之后，最終南京中北房房地產(chǎn)開發(fā)有限公公司以3億元的價格競拍成交。地塊溢價率達到114.229％，樓面地價101144元/平方米。**點評：該地塊位于主城區(qū)與河西西新區(qū)的交界處，屬主城區(qū)范圍，交通便利利，周邊配套完善，在在目前主城區(qū)區(qū)普通住宅用用地幾乎絕跡的情況下，該地塊在拍賣之前就被看看好，可是110144元/平方?jīng)]的樓面地價仍然然超出大家的的想象，地塊目前周邊的住宅商品品房價格已經(jīng)經(jīng)達到12000元/平方米，本本項目建成后將做為河西又一個高檔樓盤上市，預計價格不會低于150000元/平方米。今年4月6日，金地集團經(jīng)過過56輪競價，以8.44億元的價格競得與地塊毗鄰的所街地塊。本月，南京京中北房地產(chǎn)產(chǎn)公司重金出擊，以3億元的價格拿拿下占地255885.11平方米的集慶門地塊，顯示開發(fā)商對南京住宅市市場以及河西板板塊未來發(fā)展的信心心。第三章住宅篇篇一、市場解析1、供求關(guān)系分析9月市場供求關(guān)系出出現(xiàn)整體逆轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，供求比達達到1.39。9月，全市商品住宅宅市場供求比比為1.39，相比于前幾幾個月小于1的供求比，市市場首次表現(xiàn)現(xiàn)出整體供過過于求的態(tài)勢勢。數(shù)據(jù)來源：南京***研究中心心CRIC信息息系統(tǒng)雖然全市商品住宅宅的成交量與與需求量呈現(xiàn)現(xiàn)出連續(xù)3個月的雙雙雙上漲趨勢，但但成交量的小小幅上漲與供供應(yīng)量的急劇劇增加逐漸“填補”了供需之間間的差距，使使得持續(xù)半年年之久的市場供供不應(yīng)求的狀狀態(tài)，在9月份徹底發(fā)發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。9月受傳統(tǒng)銷售旺季季的刺激，商商品住宅市場場新增供應(yīng)量量出現(xiàn)“井噴”式增長，供供應(yīng)量相比8月增長59.277%，而5、6月份全市商商品住宅成交交量的集中，對對后續(xù)市場的的銷量起到了一一定的抑制作作用。7月成交量大幅幅下調(diào)后，市市場銷量雖然然有所回調(diào)，但但增長幅度遠遠遠不及新增增供應(yīng)的增幅幅，由此形成成9月份市場的的供過于求狀狀態(tài)。2、供應(yīng)分析9月全市商品住宅新新增供應(yīng)量126.116萬平方米，相相比8月上漲59.277%，這是繼6月以來連續(xù)3個月供應(yīng)的的持續(xù)增加。數(shù)據(jù)來源：南京***研究中心心CRIC信息息系統(tǒng)隨著“金九銀十”的到來來，為刺激市市場需求，市市場供應(yīng)量大大幅增加。9月，全市商商品住宅新增增供應(yīng)126.116萬平方米，已已超過上半年年供應(yīng)量的最最高點，環(huán)比比增長59.277%。從6月份商品住住宅供應(yīng)量大大幅下降后，連連續(xù)三個月市市場供應(yīng)呈現(xiàn)現(xiàn)持續(xù)上漲的的態(tài)勢，且增增長的速度也也有所增加。9月，在全市主要的的七個板塊中中，首次取得得預售許可證證開始上市銷銷售的項目共共有4個，與8月持平，分分別是鼓樓區(qū)區(qū)的濱江瑞景景家園，棲霞霞區(qū)的淺草明明苑與別墅項項目棲園以及及浦口區(qū)的海海德北岸?！耙怀侨齾^(qū)”商品住住宅供應(yīng)量占占全市整體供供應(yīng)量的85%以上，商品品住宅遠郊化化發(fā)展趨勢越越發(fā)明顯。單位：萬平方米單位：萬平方米單位：萬平方米單位：萬平方米數(shù)據(jù)來源：南京***研究中心心CRIC信息息系統(tǒng)9月，各板塊均有新新增商品住宅宅供應(yīng)，一改往日某某些板塊供應(yīng)應(yīng)為零的狀態(tài)態(tài)。江寧與江江北兩大板塊塊供應(yīng)量明顯顯增加，加之之河西與仙林林的一部分供供應(yīng)，“一城三區(qū)”的新增供應(yīng)應(yīng)量已占全市市整體商品住住宅新增供應(yīng)應(yīng)量的85%以上。其中，江北新增商商品住宅供應(yīng)應(yīng)量67.51萬平方米，環(huán)環(huán)比8月增長1.32倍，占全市市新增供應(yīng)量量的比重由8月的35%上升到9月的45%。江寧新增供供應(yīng)40.43萬平方米，環(huán)環(huán)比上月月增增長1.07倍，占全市市新增供應(yīng)量量的比重上升升到30%。3、成交分析9月商品住宅市場小小幅回升，但但受價格與供供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影影響，加之政政策的因素，整體市市場的觀望態(tài)態(tài)勢有所抬頭頭。9月，全市商品住宅宅共成交8242套房源，環(huán)環(huán)比上月增長長405套，增幅5.17%；成交面積93.18萬平方米，環(huán)環(huán)比增長7.22平方米，增增幅8.34%?！敖鹁陪y十”銷售旺旺季的到來，開開發(fā)商對市場場的樂觀態(tài)度度導致供應(yīng)的的集中放量，但但市場的運行行著實讓報有有良好預期的的賣家們有些些失望。7月傳統(tǒng)暑期期銷售“淡季”到來，打破破了長達四個個月市場銷量量的持續(xù)上揚揚，成交量明明顯下降。8月市場的“預熱期”，9月市場的“高溫期”，成交量受受供應(yīng)放量的的影響，成交交有一定的回回調(diào)，從8月8.4%到9月8.34%的增幅，市市場一片“不瘟不火”的狀態(tài)，遠遠不及第二季季度市場的銷銷售狀態(tài)。數(shù)據(jù)來源：南京***研究中心心CRIC信息息系統(tǒng)隨著商品房價格的的不斷上揚，可可售房源與主主城區(qū)的距離離越來越遠，購購房者持幣觀觀望的態(tài)勢有有所抬頭，加加之南京公積積金貸款的緊緊縮以及商業(yè)業(yè)貸款的收緊緊，宏觀政策策的影響也迫迫使購房者的的購房行為越越發(fā)趨向理性性化。9月商品住宅市場成成交出現(xiàn)均等等化，三大主主力板塊平分分秋色。9月，江北、江寧寧與河西同時時以25%左右的銷量量，均等瓜分分了全市75%的銷量。在市市場運行的背背后，卻暗含含著江北與河河西兩大板塊塊人氣指數(shù)與與居住指數(shù)的的巨大差異。在9月全市商品住宅成交交整體小幅上上漲的同時，城南與江北兩板塊卻出現(xiàn)大幅下滑。單位：萬平方米單位：萬平方米數(shù)據(jù)來源：南京***研究中心心CRIC信息息系統(tǒng)單位：萬平方米單位：萬平方米如果說城南成交的的縮減源于月月底供應(yīng)的集集中，月中幾幾乎無房可售售，而江北成成交量從8月的33.50萬平方米下下跌到9月份的26.15萬平方米，跌跌幅達22%。與此形成成鮮明對比的的是，河西的的成交量從8月份的12.78萬平方米大大幅攀升到9月份的20.18萬平方米，增增幅達58%。同是在供應(yīng)放量的的形勢下，市市場的表現(xiàn)卻卻截然不同。市市場再一次表表明：在市場場價格提高的的同時，相應(yīng)應(yīng)的居住指數(shù)數(shù)卻停滯不前前，價格與價價值偏離太遠遠，必將接受受市場嚴峻的的考驗。河西西新城隨著政政府各項規(guī)劃劃利好的不斷斷推進，這座座“城中之城”日益成為市市民心目中的的宜居之地。4、成交均價分析9月全市商品住宅成成交均價平穩(wěn)穩(wěn)增長，商品品住宅市場連連續(xù)三個月保持“量價雙升”的局面9月全市商品住宅的的成交均價與與市場銷量齊頭頭并進的。9月全市商品品住宅成交均均價達6245元/平方米，環(huán)環(huán)比增幅5.63%，這是從7月起全市成成交均價的持持續(xù)平穩(wěn)上揚揚。由于市場長期的供供不應(yīng)求狀態(tài)態(tài)，拉升了市市場整體的成成交均價。同同時，由于本本月江北低價價位房源成交交量的大幅減減少以及河西西高價位樓盤盤成交的放量量也導致了價價格的上漲。從7月份以來市場持續(xù)續(xù)三個月呈現(xiàn)現(xiàn)“量價雙升”的態(tài)勢，在9月市場供求求關(guān)系發(fā)生整整體逆轉(zhuǎn)，房房貸政策效應(yīng)應(yīng)初現(xiàn)的前提提下，預計未未來一段時期期內(nèi)，成交價價格的漲幅將將會有所回落落，預計漲幅幅應(yīng)該在5%之內(nèi)。數(shù)據(jù)來源：南京***研究中心心CRIC信息息系統(tǒng)成交價格結(jié)構(gòu)分析析9月高價位商品住宅宅成交比重有有所上升9月，由于商品住宅宅成交區(qū)域分分布的變動，雖雖然4000--6000元/平方米依然然是成交的主主力價格段，但8000-10000元/平方米價格段成交比例由8月的17%上升到9月的21%，上升較為明顯。這部分房源大多來自于河西地區(qū)，這也是導致本月全市成交均價小幅上揚的主要原因。數(shù)據(jù)來源：南京***研究中心心CRIC信息息系統(tǒng)此外，從成交價格格段的分布也也可以看出，6000--8000元/平方米的價價格段的成交交比例保持在在20%左右，而總總價在60萬左右的房房源是目前南南京市民可以以承受的主力力價格?？梢娨?，市場上商商品住宅供應(yīng)應(yīng)價格與潛在在的價格存在在一定的缺口口。二、新盤分析9月全市共有4個項項目首次取得得預售許可證證上市銷售，與8月相比新盤的個數(shù)相同，但上市銷售的套數(shù)有明顯增加。9月新盤新增推案1369套，與8月823套的新增推案相比，增長66.34%。1、區(qū)域分布在9月新增的商品住宅宅項目中，隸屬河西板塊的鼓樓區(qū)、城北的的棲霞區(qū)與江北的浦浦口區(qū)分別有一個，此外，隸隸屬城東的棲霞區(qū)有一個別墅項目推出。其中，大部分的新新盤供應(yīng)量主要集中中在江北與河西。數(shù)據(jù)來源：南京***研究中心心CRIC信息息系統(tǒng)2、產(chǎn)品特征9月上市的新盤中，高高層與小高層層占據(jù)新增供供應(yīng)的主力。其其中，在新增增供應(yīng)的13棟普通住宅宅中，有7棟小高層、5棟高層，僅僅有1棟多層。隨隨著土地資源源的稀缺性矛矛盾越發(fā)突出出，多層普通通住宅已十分分罕見。9月新盤的供應(yīng)量主主要以1000平米以下的的兩房二廳與與100-1115平米的三房房二廳為主，這兩種戶型占普通住宅新盤供應(yīng)的比重達68%。數(shù)據(jù)來源：南京***研究中心心CRIC系統(tǒng)統(tǒng)3、價格分析在9月新上市項目中，銷銷售均價最高高的是別墅項項目棲園，均均價為9992元/平方米，均均價最低的是是位于價格“谷底”的江北的海海德北岸項目目，銷售均價價為4262元/平方米。數(shù)據(jù)來源：南京***研究中心心CRIC信息息系統(tǒng)4、銷售情況在9月的四個新盤中，月月底推出的鼓鼓樓區(qū)濱江瑞瑞景花園真正正的銷售期在10月，而在在其余三個項項目中，月初初開盤的棲園園9月共成交83套，去化率率達43.466%，棲霞建建設(shè)的品盤附附加值再一次次得到體現(xiàn)。其他兩個項目截至至9月30日還沒有成交交量的備案，但但從認購量來來看，由于淺淺草名苑本期期推出的房源源較少，認購購比例已超過過50%，而江北的的海德北岸認認購率只有15%左右。附表1：9月薪盤一覽表項目名稱所屬板塊開盤時間建筑形態(tài)總建面積(m2）本次推案(套)銷售均價(元／mm2）濱江瑞景花園河西2007-9-330高層80,398.4444598660淺草名苑城北2007-9-115多層、小高層102,054..321206595棲園城東2007-9-11聯(lián)排、疊加150,000..001919857海德北岸江北2007-9-222小高層、高層720,000..006834262數(shù)據(jù)來源：南京***研究中心心CRIC信息息系統(tǒng)附表2：9月全市商品住宅成成交前10名排名項目名稱所屬板塊成交面積(m22）成交套數(shù)銷售均價(元／mm2）1西堤國際城第叁區(qū)區(qū)河西57297.68845782092港灣花園江寧43111.83342453533奧體新城河西43079外灘水城第五街街區(qū)江北34536.85532647695天潤城江北20967日上城江北26728.423947077明發(fā)濱江新城二期期江北33753.22223539208左鄰右里家園江寧19713.46618950409銀河灣紫苑江寧20763.655187484610新合家花園江寧15769.1991834881數(shù)據(jù)來源：南京***研究中心心CRIC信息息系統(tǒng)第四章產(chǎn)品篇篇一、本月關(guān)注仁恒國際公寓四季仁恒國際公寓寓位于河西新新城區(qū)經(jīng)四東路與緯八路交叉叉路口，四季季仁恒國際公寓緊鄰南京奧林匹克體育育中心，是河河西中心商務(wù)務(wù)區(qū)最北端的的重要標志性建筑。四四季仁恒國際際公寓將建成兩棟高標準酒店式公公寓（高度分分別為99.335米及149.665米）及為酒店式公寓寓服務(wù)的相關(guān)配套設(shè)施。四季仁仁恒國際公寓借鑒美國都市豪宅的的居住方式和和空間構(gòu)成，營造時尚開放的居居家生活氛圍圍。每戶均配有空中中私家花園，同時亦擁有寬敞的公共交交通空間及功能完善善的公共配套套服務(wù)設(shè)施，將建成為高舒適性的的高層公寓。四季仁恒國際公寓寓共有12種套型，建筑筑面積從144..9平方米到604.444平方米。其中A幢將作為酒店進行運營，B幢作為住宅出售。綠化率為55%，容積率是3.98。四季仁恒國際際公寓的公共共配套設(shè)施與主樓完全分開設(shè)置，結(jié)合室外景觀設(shè)設(shè)計美化整個居住環(huán)境，并以便捷的方方式與主樓相連。住宅均為精裝修公寓寓，目前共推推出251套住宅，面面積都在143平方米以上的的大戶型，銷售報價為18000－19000元/平方米之間。已推房源戶型組合合表中環(huán)國際廣場――純純粹MOHO式寫字樓項目處于南京首善之地鼓鼓樓區(qū)山西路正正中心核心地地段，緊鄰湖南路商商圈，西連頤頤和路民國公館區(qū)?？偨ㄖ娣e1217332平方米。1-8層為商業(yè)樓，9-22層為為商務(wù)辦公樓，23-499層為酒店式公公寓，該工程占地面面積3130平方米，覆蓋蓋率29.833%，容積率11.2，建筑總高度為169.884平方米，最高高點高度為189.2米，為一類超高層建筑。該項目首次在南京京提出了MOOHO（MATCHHBOX++OFFICCE+HOUU）的物業(yè)形態(tài)，是集高檔移動商務(wù)辦公、星級酒店配套設(shè)施于一身的的集成型商務(wù)務(wù)復合辦公領(lǐng)域。它打破了傳統(tǒng)商務(wù)辦公的模式式，與一般的寫字樓相比，更強強調(diào)了移動辦公、多功功能性、高科科技性及個性化特征，突突出了專屬、舒適、便便捷、效率等等功能，同時時提供酒店式式體貼細微的管家家服務(wù)，為成長型企業(yè)提供了最佳佳專屬商務(wù)空間。中環(huán)國際廣場寫字樓樓戶型格局方方正，空間使用合理，33.15米的層高，套型可可任意組合，小至1330平米，大至至可整層購買買。戶型空間靈活多變，單位面積小于普通寫字樓的面積劃分，體現(xiàn)了MOHO辦公的多功能能型。二、個案點擊木馬公寓—南大以東，東大以南樓盤簡介樓盤規(guī)劃參數(shù)表占地面積8274平方米容積率4.6建筑面積39955平方米米物業(yè)類型酒店式公寓開發(fā)商長發(fā)都市房地產(chǎn)開開發(fā)公司物業(yè)管理戴得梁行數(shù)據(jù)來源：南京***研究中心心CRIC信息息系統(tǒng)項目位于丹鳳街衛(wèi)巷路路口，樓高32層，共517套單身公寓。距珠珠江路科技街街100余米。項目西鄰南京大學，東北接東南大學，南望新街街口現(xiàn)代建筑群，北北覽鼓樓北極閣風光帶，遠眺紫金山、玄玄武湖，是城城市核心區(qū)域極其稀缺的高高檔公寓項目。木馬公寓立面風格示意意圖產(chǎn)品特色物質(zhì)審美主義者的完完美外衣在項目的規(guī)劃建設(shè)過程程中，融合了了藝術(shù)家們的靈感，以物質(zhì)審審美主義者視角感受并參與與藝術(shù)性的生生活表達，藝術(shù)激活了木木馬的生命力。簡簡約的立面，單純純的深灰體現(xiàn)了對丹鳳街文脈的尊尊重。通過鮮鮮明的文化元元素的組合拼接，木馬構(gòu)建成強烈烈的藝術(shù)效果，深深得創(chuàng)意與藝術(shù)之趣星級物業(yè)管理服務(wù)木馬公寓的物業(yè)管理公公司――戴得梁行是是世界頂尖的物業(yè)顧問問之一。專業(yè)的管理團隊針針對該項目提提供私密完善善的管家服務(wù)務(wù)。小區(qū)成立客服部部，配備專門門的客戶主任，每一一名客戶主任只服務(wù)與與指定的住戶群，提供全全天候的管家家服務(wù)，使住戶的問題能及時得到解決。戶型配比已推房源戶型組合合表數(shù)據(jù)來源：南京***研究中心心CRIC信息息系統(tǒng)從上面的戶型配比表表可以看出，木馬公寓的戶型中以27平方米－41平方米的單身公寓為主，其主要客戶群還是定位在了都市年青白領(lǐng)上。所有戶型全為精裝修，并贈送冰箱、空調(diào)、洗衣機等部分家電。雷丁TOWN――純純英式多庭院院坡地別墅樓盤簡介樓盤規(guī)劃參數(shù)表占地面積83153平方米米容積率0.7建筑面積54118平方米米綠化率65%開發(fā)商天印房地產(chǎn)開發(fā)有有限公司物業(yè)管理江寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)物業(yè)管理有限責任公司數(shù)據(jù)來源：南京***研究中心心CRIC信息息系統(tǒng)項目位于江寧科學園區(qū)區(qū)中心，在國家六大火山山地質(zhì)公園之一方山風景區(qū)的東側(cè)。南部、西部部為待開發(fā)的低密度度住宅，其中中南部還緊臨臨規(guī)劃中的300000平米的shopppingmmall。東面是具有濃郁人文氣息的江寧大大學城，東北是全國最大的區(qū)級體育中心心——江寧區(qū)體育中心。產(chǎn)品特色大學城中，儒雅優(yōu)越的的人文氛圍項目地處江寧大學城城正中心，114所院校環(huán)繞周邊。大學城的文化氣息熏陶和人人文素養(yǎng)積淀，帶來雷丁TOWN的儒雅生活活。以英式建建筑為風格特征的的雷丁TOWWN，結(jié)合周邊江寧大學城的氛圍，打造了一一個英國著名大學城鎮(zhèn)READIINGTOOWN式浪漫而又又富有濃郁學風的人居環(huán)境，建筑景景觀連同人文氣息所帶來的尊崇體體驗，式居住在在這里的人們獲得了精神神和物質(zhì)的雙重滿足。尊重自然，尊重地地脈文化，打打造最佳墅居居領(lǐng)地本著“綠色、生態(tài)、以人為為本”的精神，本本著尊重自然然，尊重地脈脈文化的態(tài)度，雷丁TOOWN的規(guī)劃者們結(jié)合周邊自然風貌，運用西方的建建筑語言，力求為注重生活品品位的名流人人士締造一處理想的別墅居住空間。濕地生態(tài)低密度人文文住宅，重建建住宅與自然的平衡該項目力求融入所所出的自然生生態(tài)體系，充分分保護和利用濕地和綠帶空間，依托和諧共生的住宅宅生態(tài)環(huán)境，打造造生態(tài)低密度人文文住宅，重建建住宅與自然的平衡衡。戶型配比已推房源戶型組合合表數(shù)據(jù)來源：南京***研究中心心CRIC信息息系統(tǒng)低于獨棟別墅的總總價投入，拒拒絕多種物業(yè)混合，雷丁丁TOWN打造的是純粹的聯(lián)排別墅。該項目將借助坡地落落差，形成錯錯聯(lián)排的特色色，使聯(lián)排看似獨立，戶與戶分開，獨成一體。雷雷丁TOWNN獨有的立體跨跨院，形成自自家的私密空空間完全不受干干擾。多庭院的的設(shè)計使得塑造造處的空間感盡覽視覺景觀的層次變幻。第五章營銷篇篇一、營銷視點9月，盡管是樓市傳統(tǒng)統(tǒng)的銷售旺季季，但面對海海量房源的集集中上市，市市場供求關(guān)系系的整體逆轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，對于某些些市場遇到瓶瓶頸的項目來來說，開發(fā)商商仍然不失時機機地利用各種種機會展開營營銷?！敖枋略靹?，借借人造勢”，成為本月月營銷的最大大看點。特色一、借事造勢勢，機會多多多9月傳統(tǒng)的教師節(jié)、中中秋節(jié)以及即即將到來國慶慶節(jié)，為開發(fā)發(fā)商提供了眾眾多促銷機會會。旭日上城城打出“教師在9月8日-9月14日購房可獲3000元優(yōu)惠”的招牌，隨隨后又在9月22日-10月7日，推出與萬萬千家庭共享享國慶盛宴活活動，在活動動期間內(nèi)認購購的客戶，簽簽約后可獲贈贈5000元裝修基金金卡。特色二、公益活動動，塑造品牌開發(fā)商利用慈善捐捐助等社會公公益活動，塑造項項目本身之外外的居住文化化與人文精神神，迎合現(xiàn)代代人對居住品品味的追求與與向往。旭日日上城在陡崗崗小學設(shè)立“春蕾班”，借教師節(jié)節(jié)之際無償捐捐助因貧困而而失學的兒童童。無獨有偶，9月228日，由東渡國國際青年城包包場的話劇《有有多少愛……》開始上演演，國際青年年會活動拉開開序幕，有三三千名業(yè)主將將觀賞到這部部引領(lǐng)時尚消消費理念的情情感話劇，這這與東渡國際際青年城項目目本身試圖“引領(lǐng)一種新新的生活方式式”的營銷理念念是十分吻合合的。二、個案點擊“明星+慈善+樓盤”——天華綠谷路路演推介活動介紹9月9日上午9點，《溫情20007，天華綠谷谷助殘募捐大大行動》在蘇蘇寧環(huán)球大廈廈舉行。蘇寧寧·天華綠谷莊莊園形象代言言人周海媚小小姐出席了捐捐贈儀式。在在捐贈儀式上上，蘇寧環(huán)球球集團總裁向向一位身患脊脊柱側(cè)彎的小小患者捐贈10萬元。隨后后該樓盤還舉舉行了形象代代言人新聞發(fā)發(fā)布會，并在在山西路舉行行了項目的路路演推介活動動?；顒訄D片形象象代言助殘募募捐活動點評從威尼斯水城的關(guān)關(guān)芝琳到天華華綠谷的周海海媚，蘇寧地地產(chǎn)開始嘗到到明星代言對對樓盤銷售的的推動作用。而而本次美女明明星＋慈善活活動的代言方方式更是一下下子拉近了開開發(fā)商和購房房者之間的心心理距離。蘇蘇寧地產(chǎn)通過過本次活動試試圖讓越來越越多的普通市市民認識到，作作為本地開發(fā)發(fā)商的蘇寧地地產(chǎn)將承擔起起更多的社會會責任，這樣樣的活動將會會在很大程度度上提高開發(fā)發(fā)商的品牌知知名度和市場場口碑。銷售情況蘇寧·天華綠谷莊園緊靠靠江北主干道道寧六公路，周周邊生活配套套齊全。項目目汲取了西班班牙風格為建建筑精髓，為為西班牙風情情莊園宅邸。一一梯兩戶、全全南向的戶型型設(shè)計保證了了每個套室采采光、觀景的的均好性，戶戶型面積以80多平米兩方方和90多平米三房房為主。自8月首首次推出8棟小高層，252套房源以來來，市場銷量量穩(wěn)中有升，已已售房源達160多套，去化化率達60%以上。通過過不斷的造勢勢活動以及蘇蘇寧地產(chǎn)的品品牌效應(yīng)，該該項目將得到到越來越多的的關(guān)注與認可可。三、媒體投放1、9月媒體投放量分析析9月媒體投放與樓市市繼續(xù)逆向運運行，投放總總量持續(xù)三個個月小幅下跌跌根據(jù)CRIC系統(tǒng)對南南京六大主流流媒體（金陵陵晚報、現(xiàn)代代快報、揚子子晚報、南京京晨報、南京京日報、新華華日報）的監(jiān)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示示：2007年9月南京房地產(chǎn)產(chǎn)廣告投放總總次數(shù)為1775次，與7月180次的投放放次數(shù)相比，環(huán)環(huán)比下降2..78%；共投放版面面共80版，環(huán)比比下降8.005%。數(shù)據(jù)來源：南京***研究中心心CRIC信息息系統(tǒng)但與8月明顯不同同的是，本月月廣告投放的的樓盤個數(shù)明明顯增加，從從8月的44個上升到9月的72個，一些大大盤經(jīng)過前期期長期蓄水，本本月廣告投放放的頻次明顯顯減少。樓市黃金季節(jié)的到到來，市場銷銷量的持續(xù)增增長，使得開開發(fā)商對市場場的信心增加加，從一定程程度上節(jié)省了了部分的廣告告投入?！皹鞘型尽蓖蔀椤皬V告淡季”，9月廣告投放量量的小幅下降降也在清理之之中。隨著九月樓市整體體供求關(guān)系的的逆轉(zhuǎn)，9月底新增推推案項目的大大量增加，預預計10月投放量將將會有一定的的增加，但由由于前期廣告告投入的鋪墊墊，難以出現(xiàn)現(xiàn)大幅波動的的現(xiàn)象。從各物業(yè)的投放頻頻次來看，雖然普普通住宅仍然然是廣告投放放主要物業(yè)類類型。但9月份普通住住宅廣告投放放的比重明顯顯下降。圖5-3-28、9月各物業(yè)廣告投放對比圖5-3-28、9月各物業(yè)廣告投放對比數(shù)據(jù)來源：南京***研究中心心CRIC信息息系統(tǒng)2、主流媒體投放量量分析9月金陵陵晚報的廣告告投放頻次明明顯增加，打打破8月與現(xiàn)代快快報基本持平平的態(tài)勢。此此外，本月南南京日報與南南京晨報的投投放頻次也有有一定的減少少，現(xiàn)代快報報的《南京金金樓市版》與與金陵晚報的的《財富地產(chǎn)產(chǎn)版》已成為為房地產(chǎn)信息息投放的主力力媒體。數(shù)據(jù)來源：南京***研究中心心CRIC信息息系統(tǒng)隨著7、8月傳統(tǒng)的樓市銷售售淡季的到來來，各媒體投投放的版面明明顯減少，現(xiàn)現(xiàn)代快報的“金樓市”版面嚴重縮縮水，金陵晚晚報的“財富地產(chǎn)”?？灿稍瓉淼氖畮醉擁摻档綆醉?。這這種狀況在９９月并未得到到改善，進行行整版投放的的樓盤越來越越少，投放次次數(shù)與投放版版面之間的差差距也越發(fā)明明顯。數(shù)據(jù)來源：南京***研究中心心CRIC信息息系統(tǒng)3、典型區(qū)域媒體投投放分析９月全市媒體投放放明顯向大盤盤集中的趨勢勢。浦口、江江寧與建鄴三區(qū)廣告告投放次數(shù)位位于全市前三三甲，占全市市廣告投放總總次數(shù)的699%以上，而這這三個區(qū)域也也是樓市新增增供應(yīng)的集中中地?？梢?，開開盤熱銷仍然然是推進廣告告投放的主要要原因。數(shù)據(jù)來源：南京***研究中心心CRIC信息息系統(tǒng)浦口區(qū)媒體投放在浦口廣告投投放位列前５５名的項目中中，明發(fā)濱江江新城本月推推出1989套房源，天潤潤城本月也有510套房源推出出，而海德北北岸是本月唯唯一一個新開開盤上市銷售售的樓盤。此此外，蘇寧地地產(chǎn)旗下威尼尼斯水城第五五街區(qū)天華綠綠谷莊園進入入上次推案得得“尾銷”階段。數(shù)據(jù)來源：南京***研究中心心CRIC信息息系統(tǒng)江寧區(qū)媒體投放數(shù)據(jù)來源：CRIIC中國房地地產(chǎn)決策咨詢詢系統(tǒng)9月，江寧區(qū)的別墅墅與商鋪項目目仍然是廣告告投放的主力力。在廣告投投放前5名中，包含3個別墅項目目。奧斯博恩恩三期經(jīng)長期的的前期蓄水，在在本月16日開盤，其其強勢廣告投投放的熱度依依然不減；東東郊小鎮(zhèn)打著著“精裝修，住住宅發(fā)展的必必然趨勢”，在本月強強推精裝修住住宅；而江寧寧的商鋪項目目中南汽車港港二期也在9月正式開盤盤銷售。建鄴區(qū)媒體投放數(shù)據(jù)來源：南京***研究中心心CRIC信息息系統(tǒng)位于河西板塊的建建鄴區(qū)由于普普通住宅人氣氣的不斷提升升，廣告投放放呈現(xiàn)出多樣樣化的趨勢。聯(lián)聯(lián)強國際大廈廈是河西本月月力推的辦公公項目，而嘉嘉業(yè)國際城與鉑領(lǐng)的招商活活動依然在火火熱進行。4、典型樓盤媒體營營銷主題——廣告投放次次數(shù)前十名樓盤名稱區(qū)域物業(yè)屬性投放次數(shù)投放版面所處時期主訴求語天潤城浦口普通住宅126開盤熱銷9.22日再次加加推威尼斯水城浦口普通住宅104強勢銷售第五街區(qū)中心景觀觀房明發(fā)濱江新城浦口普通住宅95.5三期加推浩浩長江，精彩華華宅天華綠谷莊園浦口普通住宅73.5強勢銷售西班牙山水生態(tài)莊莊園海德北岸浦口普通住宅64開盤熱銷9.22日炫世公公開奧斯博恩江寧別墅63三期開盤三期盛大公開聯(lián)強國際大廈建鄴辦公酒店63開盤強銷閃耀奧體新商務(wù)力力量中南汽車港江寧商鋪52.5開盤強銷9.23日開盤盛盛典東郊小鎮(zhèn)江寧普通住宅52.5加推強銷精裝修住宅發(fā)展必必然趨勢中商萬豪鼓樓商務(wù)公寓52.5加推強銷9.22日精彩亮亮相第六章區(qū)域篇篇一、城中板塊1、市場綜述表6-1城中板板塊商品住宅供求供求關(guān)系系一覽表供應(yīng)套數(shù)（套）供應(yīng)面積(平方米)成交套數(shù)（套）成交面積（平方米）成交均價（元）供求比2007年1月19622451.28832236078.288111870.622007年2月909878.2722033281.622117680.302007年3月21744459.30036755050.455121450.812007年4月26514897.86653362282.3125150.242007年5月36655104188124700.872007年6月32640384.53359561082.188129990.662007年7月1045120157.99338549497.455128472.432007年8月139580656449772.366134260.122007年9月537515.6346243932132220.22數(shù)據(jù)來源：南京***研究中心心CRIC信息息系統(tǒng)本月城中供應(yīng)量與與成交量雙雙走低由于7月城中板塊透支大大量的供應(yīng)，繼8月商品房住住宅供應(yīng)量大幅下滑滑之后，9月仍然沒有明顯起色，供應(yīng)量只有75115.63平方米，環(huán)比上月上升升1709..63平方米，上升升幅度29.44％，盡管略有提升升，相對于歷史數(shù)據(jù)來看仍然低迷迷，全部的供供應(yīng)量來源于鼓北板板塊的鳳凰和鳴苑項目，9月份推出其最后后一棟商品住宅。該該項目一經(jīng)上市，幾乎乎沒有對外出售，即即內(nèi)部認購一空，可可見城中板塊的住宅項目對于消費者巨大的吸吸引力。本月城中板塊共成成交商品房住住宅342332平方米，較上月497772.36平方米的成交交量，本月環(huán)環(huán)比下降31..22％，但是仍仍屬于正常的波波動。相對于其它板塊，城中的成成交量始終處處于低位運行的狀態(tài)，表面看看來，這一點與城中商品房房住宅去化速速度極快的現(xiàn)實是一個矛盾，究其其原因，似乎乎盡管城中板塊價格高昂，但是借助完完善的配套，區(qū)位優(yōu)勢和極佳的投資潛力，仍然是消費者購房的首選，但是開發(fā)商通過種種手段悟盤惜售的現(xiàn)象也相當嚴重，從而造成了公布的供應(yīng)量和實際供應(yīng)量存在偏差，已經(jīng)領(lǐng)取預售許可證的房源在規(guī)定期限內(nèi)遲遲不開盤或者推案速度及其緩慢，今年城中商品住宅的成交量始終在低位上運行也是因為實際供應(yīng)量的有限。數(shù)據(jù)來源：南京***研究中心心CRIC信息息系統(tǒng)本月城中板塊的供供求比為0.22，較上個月有了稍許的上升，但但是極度供不應(yīng)求的市場態(tài)勢勢并沒有的到到緩解，本月商商品房的銷售主要依靠靠老盤去化。城中價格居高不下下數(shù)據(jù)來源：南京***研究中心心CRIC信息息系統(tǒng)本月城中板塊住宅宅商品房的價價格達到13222元，較上個月13426元/平方米，本本月略微下滑滑，環(huán)比減少1.52％。繼8月城中板塊均價首次突突破130000元大關(guān)，本月的成成交均價持續(xù)續(xù)高位運行。本月價價格上漲的主要原因因是城中成交交的主力集中中在幾個高檔的樓盤，如長江路9號街區(qū)，長發(fā)中心，投投資大廈，金輪國國際廣場等價格都超超過15000元，近期開盤盤的百勝國際大廈，虹虹橋新城市廣場等價格也超超過14000元/平方米,這幾個高價樓盤的熱賣導至本月月城中板塊價格居高不下下。城中市場供不應(yīng)求求的局面長期內(nèi)難以緩和城中板塊供不應(yīng)求求的局面在長長期內(nèi)難以緩和，主要因因為城中的土地地供應(yīng)已經(jīng)非常有限，今今年1月到9月，城中共共出讓10幅地塊，95796平方米，平均均每幅地塊只有1萬平方米左右右，其中只有有兩幅是住宅用用地，可以看看出在長期內(nèi)，城中商品品房供應(yīng)量的有限性性相對于消費者對城中地區(qū)的偏愛，供求極度不平衡的狀態(tài)將會延續(xù)，城中商品品房的投資價值會進一步顯現(xiàn)，城中商品房房價格也會有一個較大的上升升空間。預計10月上市樓樓盤物業(yè)名稱隸屬區(qū)域物業(yè)屬性上市面積預計價格凱潤金城玄武住宅22000平方米米18000－200000元/平方米2、新增樓盤物業(yè)名稱隸屬區(qū)域物業(yè)屬性新增套數(shù)（套）新增推案（平方米米）鳳凰和鳴苑鼓樓住宅537515.633、在售樓盤物業(yè)名稱隸屬區(qū)域市場細分物業(yè)屬性銷售狀態(tài)城開大廈白下城中板塊酒店式公寓預售;恒隆花園白下城中板塊普通住宅預售;天正湖濱花園鼓樓城中板塊別墅;普通住宅預售;投資大廈玄武城中板塊酒店式公寓預售;萬豪中心公寓（乾乾康）鼓樓城中板塊酒店式公寓預售;衛(wèi)巷公寓玄武城中板塊酒店式公寓預售;五岳頤園鼓樓城中板塊普通住宅;預售;中環(huán)國際廣場鼓樓城中板塊酒店式公寓預售;天空之都白下城中板塊酒店式公寓銷售;易發(fā)·丁山公寓鼓樓城中板塊普通住宅銷售;相府吉邸玄武城中板塊普通住宅尾盤;長發(fā)中心白下城中板塊普通住宅銷售明城華貴園下關(guān)城中板塊普通住在預售金輪國際廣場白下城中板塊酒店是公寓預售虹橋新城市廣場鼓樓城中板塊商住預售同創(chuàng)軟件大廈玄武城中板塊酒店式公寓預售百勝國際大廈鼓樓城中板塊普通住宅預售長江路9號街區(qū)玄武城中板塊普通住宅預售二、城東板塊1、市場綜述表6-2城東板板塊商品住宅供求求關(guān)系一覽表城東板塊供應(yīng)量成交量成交均價供求比(平方米)（平方米）（元/平方米)2007年1月91525.34464708.23363321.412007年2月058178.5666550－2007年3月33671.99977733.98868970.432007年4月135509.99281954.34464821.652007年5月7796.4792816.43372740.082007年6月10456.85526583.27768580.392007年7月22624.01110008869680.232007年8月66381.89064183060.732007年9月133460.11411549879661.16數(shù)據(jù)來源：南京***研究中心心CRIC信息息系統(tǒng)供應(yīng)量猛增，供求關(guān)系系逆轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)來源：南京***研究中心心CRIC信息息系統(tǒng)“金九銀十”威力初初顯，隨著鴻意星城、鐘山南苑、棲棲園、風華園等多個項目新房源源的陸續(xù)推出，9月份城東板塊的商品住宅宅供銷量均較上個月有所增長，其中供應(yīng)量為1334660.14平方米，比8月份增長了一倍，同同期的成交量量為1154998平方米，環(huán)比增幅達到27.4％。9月份城東板塊的住宅供銷比為1.16，這是自今年5月份以來首次突破1，表明市場的供求關(guān)系開始逐步逆轉(zhuǎn)，供不應(yīng)求的局面結(jié)束，市場格局重新向向買方市場轉(zhuǎn)變。供應(yīng)量充足，價格穩(wěn)定定數(shù)據(jù)來源：南京***研究中心心CRIC信息息系統(tǒng)在9月大量新房上市的的情況下，城東板塊的價格上漲也得到了抑抑制，9月份的住宅成交交均價為7966元/平方米，相相比上個月下降了4..1％，充足的的市場供應(yīng)是抑制房價價上漲的主要原因因，同時9月份城東的普通住宅宅成交比例有有所上升，成成交結(jié)構(gòu)的變化也是導致成交均價價小幅下降的的重要原因。后期供應(yīng)量穩(wěn)定，供供求關(guān)系繼續(xù)緩和隨著地鐵二號線東延延線的正式開工，城東仙林區(qū)域的房地產(chǎn)市場將的到發(fā)展的良機，后后期上市量極極有可能大幅幅增長，從目前的推案案情況來看，即將在近期開盤的項目包括鐘山晶典、東方天郡、匯杰文庭等，產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)包括多層、小高層和別墅，預計總上市量量將與9月份持平，年末末的市場，供求關(guān)系將繼續(xù)得到緩和。2、新增樓盤物業(yè)名稱隸屬區(qū)域物業(yè)屬性新推套數(shù)（套）新增推案（平方米米）御水灣白下住宅485580.9鴻意星城白下住宅25429519.199鐘山南苑玄武住宅32636261.6上逸園玄武住宅363586.56棲園棲霞別墅19133553.4風華園棲霞別墅8016082.177鐘山美廬棲霞別墅228876.323、在售樓盤物業(yè)名稱隸屬區(qū)域市場細分物業(yè)屬性銷售狀態(tài)東方天郡花園棲霞城東板塊普通住宅預售翡翠谷棲霞城東板塊別墅;普通住宅預售風華園棲霞城東板塊別墅預售鴻意星城白下城東板塊普通住宅預售匯杰文庭棲霞城東板塊普通住宅預售賽世香樟園棲霞城東板塊普通住宅預售星晟花園棲霞城東板塊普通住宅預售亞東城棲霞城東板塊普通住宅預售鐘山國際體育公園·紫紫檀園玄武城東板塊別墅預售鐘山美廬棲霞城東板塊別墅預售天泓山莊棲霞城東板塊別墅;普通住宅尾盤新世界花園玄武城東板塊普通住宅銷售御水灣花園白下城東板塊普通住宅銷售上逸園玄武城東板塊普通住宅預售鐘山南苑一期玄武城東板塊普通住宅預售棲園棲霞城東板塊別墅預售三、城南板塊1、市場綜述表6-3城南板板塊供求關(guān)系一覽表城南板塊供應(yīng)量成交量成交價格供求比（平方米）（平方米）（元/平方米)2007年1月14142.78819395.555800.732007年2月20186.17747656.54460560.422007年3月15479.84420362.66664580.762007年4月49589.47768778.18858710.722007年5月57855.24454025.18873071.072007年6月041553.0557520－2007年7月15217.6883862864190.392007年8月13518.7992458973050.552007年9月32066.2221366172842.35數(shù)據(jù)來源：南京***研究中心心CRIC信息息系統(tǒng)市場低迷，銷量繼續(xù)下下降數(shù)據(jù)來源：南京***研究中心心CRIC信息息系統(tǒng)9月份的城南板塊依舊沒沒能迎來轉(zhuǎn)機，板塊表現(xiàn)繼續(xù)低迷，當月的商品住宅宅成交量為13661平方米，比比上個月減少了44.4％，這已經(jīng)是自5月以來的連續(xù)6個月下降，板板塊長期以來的供應(yīng)量不足是導致成交量萎萎靡的最主要要原因。月末末板塊供應(yīng)放量，仁恒恒翠竹園和映山菁華相繼推出大量新新房源，共有349套住宅上市市，總面積達到320666.22平方米，這超過了之前三個月的新上市市量之和，對對于緩解該板塊長期以來供不應(yīng)求的緊張局面有非非常積極的作用，受受此影響，預計下個月城南板塊的成交量將有較大幅度的提提高。供銷萎靡，價格難難以上升數(shù)據(jù)來源：南京***研究中心心CRIC信息息系統(tǒng)可售房源數(shù)量的不不斷降低，導導致了9月份成交量量的持續(xù)走低低，同時缺乏乏新上市房源源的支撐，導導致該板塊也也失去了價格格上漲動力，9月份的成交交均價為7284元/平方米，基基本與上個月月持平。月底底新亮相的仁仁恒翠竹園三三期，定價較較高，將對后后期板塊的整整體價格有一一個明顯的拉拉動作用，因因此預計下個個月的板塊成成交均價將有有明顯的提高高。后期供應(yīng)難有起色色在全市各板塊中，城城南板塊歷來來供應(yīng)量是最少的的，即使是在在“金九銀十”的旺季，該板塊后期即將上市的項目也不多，預預計雅居樂花園將在近期開盤，首批上上市量約在2萬平方米左右右，該項目定位于高檔，其開盤上市將對城南板塊的價格有一一個比較明顯的提升。2、新增樓盤物業(yè)名稱隸屬區(qū)域物業(yè)屬性新推套數(shù)（套）新增推案（平方米米）仁恒翠竹園雨花臺住宅15120283.833映山菁華秦淮住宅19811782.3993、在售樓盤物業(yè)名稱隸屬區(qū)域市場細分物業(yè)屬性銷售狀態(tài)蔚藍星座花園秦淮城南板塊普通住宅銷售映山菁華秦淮城南板塊普通住宅預售翠島花城雨花臺城南板塊普通住宅尾盤時光澔韻雨花臺城南板塊普通住宅預售仁恒翠竹園雨花臺城南板塊普通住宅尾盤君悅城市花園雨花臺城南板塊普通住宅尾盤閱城國際花園雨花臺城南板塊普通住宅尾盤亞東國際公寓雨花臺城南板塊普通住宅預售育仁雅居秦淮城南板塊普通住宅預售四、城北板塊1、市場綜述表6-4城北板板塊供求關(guān)系一覽表城北板塊供應(yīng)量（平方米）成交量（平方米）成交價格（元/平平方米）供求比2007年1月568347238054290.792007年2月222353256060610.682007年3月776617187551781.082007年4月175007908060990.222007年5月0778805436――2007年6月0402306900――2007年7月211084439179160.482007年8月4795858919106730.812007年9月119836422474370.19數(shù)據(jù)來源：南京***研究中心心CRIC信息息系統(tǒng)放量驟減，供求關(guān)關(guān)系緊張本月城北板塊新建建商品房住宅宅供應(yīng)量為11983平方米，較上月環(huán)比減少了75％。本月住住宅商品房的的放量全部來來自與美達淺草明苑項目，結(jié)合上月城北北板塊的新增量全全部來自于盧龍山莊項目，可以看看出目前城北北板塊供應(yīng)量開始出現(xiàn)僅依靠某一一兩個樓盤支撐撐整個板塊市場的局面。產(chǎn)生這一現(xiàn)象的主要原因因是由于城北北板塊前段時間土地供應(yīng)速度放緩所致。本月月城北板塊供求比為0.19，城北板塊供求壓力加大。數(shù)據(jù)來源：南京***研究中心心CRIC信息息系統(tǒng)新盤供應(yīng)，房價回落本月城北板塊商品品房住宅共成成交642224平方米，從成交量來看，城北板板塊連續(xù)四個月持續(xù)上漲，表現(xiàn)出旺季的銷售態(tài)勢。本月城城北板塊銷售均價為7438元/平方米，與成交量相比比，價格近四四個月來出現(xiàn)明顯下滑現(xiàn)象。價格出出現(xiàn)下滑的主要要原因我們認認為是由于城城北板塊新盤淺草明苑上上市，市場銷銷售火熱，銷售熱點從濱江板塊轉(zhuǎn)移，豪宅宅成交量的減減少而拉下了了整個板塊的成交均價價。數(shù)據(jù)來源：南京***研究中心心CRIC信息息系統(tǒng)新盤上市，下月供應(yīng)加加大預計10月份該板板塊的第七站、皇皇冠鉆石雙星、藝郡臨楓花園會推出新房房源，總體供應(yīng)量在7萬平方米左左右。2、新增樓盤物業(yè)名稱隸屬區(qū)域物業(yè)屬性新推套數(shù)（套）新增推案（平方米米）淺草明苑棲霞住宅12111982.