房地產(chǎn)全過程成本控制要點(diǎn)及建議將本次房地產(chǎn)全程成本控制研討會(huì)內(nèi)容及以前工作經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行匯總總結(jié)，整理《房地產(chǎn)全程成本控制要點(diǎn)及建議》供公司參考。其中有幾點(diǎn)說明如下：第一：控制要點(diǎn)是，按權(quán)重篩選出來(lái)的，已經(jīng)將能考慮到的要點(diǎn)包括但無(wú)法包含所有的成本控制點(diǎn)內(nèi)容。第二：以〈控制什么——What〉、〈怎樣控制——How〉和〈誰(shuí)來(lái)控制——Who〉的形式進(jìn)行整理，僅包括控制要點(diǎn)及建議，具體控制辦法則建議編制詳細(xì)的操作辦法及規(guī)程進(jìn)行規(guī)定。第三：本建議僅供公司領(lǐng)導(dǎo)參考。一、立項(xiàng)階段成本控制要點(diǎn)：立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國(guó)家多項(xiàng)法規(guī)政策的限制，運(yùn)作時(shí)靈活度較小，基本原則是在國(guó)家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。項(xiàng)目部在項(xiàng)目開發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由主要由前期部及項(xiàng)目管理部來(lái)承擔(dān)?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制開發(fā)形式1、新征土地征地費(fèi)用少交或晚交，力爭(zhēng)爭(zhēng)減免前期部、項(xiàng)目部負(fù)負(fù)責(zé)拆遷安置費(fèi)用房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆拆遷安置費(fèi)用用項(xiàng)目部負(fù)責(zé)大市政費(fèi)用自建部分按照公司司工程體系走走；交政府部部分按有關(guān)規(guī)規(guī)定辦理工程部、設(shè)計(jì)部和和預(yù)算部負(fù)責(zé)責(zé)自建部分；；工程部負(fù)責(zé)責(zé)交政府部分分。規(guī)劃條件滿足公司利益最大大化，合理提提高容積率，降降低土地成本本項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)部負(fù)負(fù)責(zé)2、買斷項(xiàng)目買斷內(nèi)容明確買斷內(nèi)容明細(xì)細(xì)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)付款總額為公司爭(zhēng)取最大利利益項(xiàng)目部負(fù)責(zé)付款時(shí)間周期長(zhǎng)、次數(shù)多項(xiàng)目部負(fù)責(zé)三通或七通一平的的標(biāo)準(zhǔn)明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)細(xì)工程部、項(xiàng)目部負(fù)負(fù)責(zé)手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目付款時(shí)間直直接掛鉤。項(xiàng)目部負(fù)責(zé)3、合作開發(fā)合作方式符合集團(tuán)要求，有有利于北京公公司；項(xiàng)目部負(fù)責(zé)分成比例雙贏原則；項(xiàng)目部負(fù)責(zé)交房時(shí)間盡可能地延后交房房，工程部負(fù)責(zé)交房標(biāo)準(zhǔn)不低于合同中交房房標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)付款總額付款時(shí)間選擇有利于公司利利益的方式項(xiàng)目部負(fù)責(zé)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)二、規(guī)劃階段成本控制要點(diǎn)：規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用，在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動(dòng)帶來(lái)的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，基本原則是，周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。設(shè)計(jì)部和各類評(píng)審委員會(huì)在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能。控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制規(guī)劃方案⑴可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)A、市場(chǎng)信息搜集和和分析；b、市政狀況況信息分析；；c、規(guī)劃要點(diǎn)點(diǎn)確立；d、可行性研研究設(shè)計(jì)任務(wù)務(wù)書；e、可行性設(shè)設(shè)計(jì)變更設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目目、預(yù)算、銷銷售部配合⑵方案評(píng)審A、組成可行性規(guī)劃劃評(píng)審委員會(huì)會(huì)，對(duì)方案進(jìn)進(jìn)行評(píng)審、確確定；b、未通過的方方案進(jìn)入可行行性設(shè)計(jì)變更更環(huán)節(jié)，再重重新評(píng)審。由項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工工程、預(yù)算、財(cái)財(cái)務(wù)、銷售等等各部門組成成評(píng)審委員會(huì)會(huì)，總經(jīng)理負(fù)負(fù)責(zé)⑶設(shè)計(jì)成果A、對(duì)可行性規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)根據(jù)實(shí)際際情況進(jìn)行細(xì)細(xì)節(jié)調(diào)整；b、設(shè)備選型型方案提前確確定。設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程程部配合根據(jù)提交的設(shè)計(jì)成成果進(jìn)行投資資估算預(yù)算部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)計(jì)部配合2、報(bào)批設(shè)計(jì)⑴設(shè)計(jì)方案根據(jù)項(xiàng)目前期運(yùn)營(yíng)營(yíng)的情況和市市場(chǎng)分析制訂訂設(shè)計(jì)任務(wù)書書設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目目部、銷售部部協(xié)作方案設(shè)計(jì)招投標(biāo)設(shè)計(jì)部方案設(shè)計(jì)評(píng)審招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)會(huì)⑵報(bào)批A、注意市政設(shè)計(jì)；；b、注意相關(guān)法法規(guī)，完善自自身報(bào)批規(guī)范范性，材料完完整。項(xiàng)目部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)計(jì)部配合3、擴(kuò)初設(shè)計(jì)⑴擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求A、對(duì)報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)一一步調(diào)整；b、設(shè)計(jì)要求；c、內(nèi)部審核核設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，知會(huì)會(huì)各部門⑵成本概算根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投投標(biāo)方案和設(shè)設(shè)備選型、實(shí)實(shí)體研究、環(huán)環(huán)境方案等因因素對(duì)總成本本作出概算設(shè)計(jì)部與工程部負(fù)負(fù)責(zé)制訂經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)書預(yù)算部負(fù)責(zé)⑶擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖A、根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要要求招標(biāo)；b、專家評(píng)審審；c、內(nèi)部評(píng)審審招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)會(huì)設(shè)計(jì)調(diào)整設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)4、樁基設(shè)計(jì)⑴地質(zhì)勘察A、搜集權(quán)威地質(zhì)資資料;b、自己專業(yè)業(yè)人員勘察設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程程部協(xié)助⑵設(shè)計(jì)方案評(píng)審A、樁基設(shè)計(jì)2種以以上形式；b、由專家進(jìn)行行樁基形式和和樁基結(jié)構(gòu)評(píng)評(píng)審。⑶樁基施工圖設(shè)計(jì)調(diào)整5、施工圖設(shè)計(jì)⑴施工圖設(shè)計(jì)要求A、根據(jù)銷售包裝設(shè)設(shè)計(jì)、樁基設(shè)設(shè)計(jì)、功能設(shè)設(shè)計(jì)及配套設(shè)設(shè)施等因素，在在擴(kuò)初圖基礎(chǔ)礎(chǔ)上確立施工工圖設(shè)計(jì)要求求；b、建安施工圖圖中結(jié)構(gòu)造價(jià)價(jià)、建筑造價(jià)價(jià)和環(huán)境設(shè)施施費(fèi)等約占總總造價(jià)70%的部分屬于于設(shè)計(jì)方可控控部分，應(yīng)嚴(yán)嚴(yán)格審核。設(shè)計(jì)部和工程部負(fù)負(fù)責(zé)，其他部部門協(xié)助⑵報(bào)建政府部門報(bào)批費(fèi)，按按政府有關(guān)政政策交納。項(xiàng)目部⑶報(bào)施圖前期部、設(shè)計(jì)部、項(xiàng)項(xiàng)目部⑷審圖、施工配合互審互簽，明確修修改意見，設(shè)設(shè)計(jì)洽商設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程程協(xié)助，知會(huì)會(huì)銷售部⑸面積測(cè)算設(shè)計(jì)圖紙測(cè)算與實(shí)實(shí)際施工時(shí)檢檢驗(yàn)相結(jié)合設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程程部協(xié)助6、銷售包裝設(shè)計(jì)A、結(jié)合營(yíng)銷費(fèi)用控控制B、廣告推廣招投標(biāo)標(biāo)銷售部、項(xiàng)目部7、裝修方案設(shè)計(jì)⑴方案設(shè)計(jì)要求A、根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖圖；b、經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)導(dǎo)書和實(shí)體研研究的結(jié)果確確定方案設(shè)計(jì)計(jì)要求設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷售售部協(xié)助⑵材料設(shè)備選型成本本方案A、市場(chǎng)信息調(diào)研；；B、根據(jù)設(shè)計(jì)要求確確定裝修材料料和設(shè)備設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)c、制訂裝修設(shè)計(jì)目目標(biāo)成本計(jì)劃劃明細(xì)表d、裝飾綜合價(jià)格拆拆分分析⑶設(shè)計(jì)招投標(biāo)制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷售售部協(xié)助評(píng)審招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)會(huì)8、功能設(shè)計(jì)⑴小區(qū)建筑物功能的的經(jīng)濟(jì)評(píng)估市場(chǎng)調(diào)研銷售部負(fù)責(zé)有針對(duì)性擴(kuò)充建筑筑物功能設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷售售、工程部協(xié)協(xié)助⑵市政配套方案A、市政狀況調(diào)研；；B、爭(zhēng)取政府有利條條件項(xiàng)目部負(fù)責(zé)⑶環(huán)境方案設(shè)計(jì)根據(jù)投資估算和報(bào)報(bào)批標(biāo)準(zhǔn)確立立環(huán)境設(shè)計(jì)方方案目標(biāo)成本本總額設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目目部協(xié)助招投標(biāo)招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)會(huì)⑷智能化設(shè)計(jì)A、市場(chǎng)現(xiàn)狀分析，智智能化必要性性分析B、智能化內(nèi)容控制制銷售部負(fù)責(zé)招投標(biāo)，尋找外部部合作，爭(zhēng)取取雙贏招投標(biāo)小組組織，總總經(jīng)理負(fù)責(zé)⑸銷售承諾保持各部門與銷售售部的信息暢暢通，保障銷銷售承諾與實(shí)實(shí)際功能的一一致性設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程程部協(xié)助9、設(shè)計(jì)變更⑴設(shè)計(jì)調(diào)整費(fèi)用⑵設(shè)計(jì)變更洽商嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)變更更洽商流程進(jìn)進(jìn)行設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程程、銷售部協(xié)協(xié)助10、材料設(shè)備⑴選型⑵方案確定時(shí)間在擴(kuò)初圖確定前確確定材料設(shè)備備，使設(shè)計(jì)在在圖紙階段就就考慮了材料料設(shè)備的安裝裝設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程程部協(xié)助（3）采購(gòu)招投標(biāo)招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)會(huì)11其他費(fèi)用物業(yè)管理完善費(fèi)限額設(shè)計(jì)預(yù)算部、項(xiàng)目管理理部、設(shè)計(jì)部部三、招投標(biāo)階段成本控制要點(diǎn)：招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計(jì)、預(yù)算、銷售等多個(gè)部門的實(shí)際運(yùn)作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評(píng)審委員的選擇則須有很強(qiáng)的針對(duì)性。這個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書制訂，重點(diǎn)在于評(píng)標(biāo)。本部分內(nèi)容包含前期的總包招標(biāo)、過程中的分包招標(biāo)及材料設(shè)備采購(gòu)招標(biāo)，工程施工及造價(jià)監(jiān)理招標(biāo)。控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制1、投標(biāo)單位的選擇擇（1）資質(zhì)（2）管理水平（3）技術(shù)力量（4）歷史記錄（5）資金實(shí)力（6）合作經(jīng)歷A、建立承建商、工工程監(jiān)理、材材料及設(shè)備供供貨商名冊(cè)及及資料庫(kù)。B、從公司認(rèn)認(rèn)可名冊(cè)中的的承建商、供供貨商、監(jiān)理理公司中選擇擇投標(biāo)單位。C、主辦部門門推薦五家投投標(biāo)單位報(bào)招招投標(biāo)工作組組。A、發(fā)包中心負(fù)責(zé)工工程施工、造造價(jià)監(jiān)理招投投標(biāo)合同。B、發(fā)包中心心負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、環(huán)環(huán)境、裝修招招投標(biāo)合同。C、材料部負(fù)負(fù)責(zé)材料設(shè)備備招投標(biāo)合同同。D、銷售部負(fù)負(fù)責(zé)營(yíng)銷、包包裝招投標(biāo)合合同。招投標(biāo)工作小組組審核、考察察、評(píng)估、篩篩選三家以上上投標(biāo)單位報(bào)報(bào)招投標(biāo)評(píng)審審委員會(huì)及主主管領(lǐng)導(dǎo)招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)會(huì)審核主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。2、招投標(biāo)文件各類合同的招投標(biāo)標(biāo)書內(nèi)容應(yīng)包包含：⑴工期；⑵工程造價(jià)或或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；；⑶質(zhì)量要求；；⑷付款方式；；⑸招標(biāo)范圍；；⑹結(jié)算方式；；⑺驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；；⑻投標(biāo)注意事事項(xiàng)；⑼廢標(biāo)條件（投投標(biāo)書必須加加蓋投標(biāo)單位位法人印章）；；⑽接標(biāo)時(shí)間；；⑾開標(biāo)時(shí)間；；⑿定標(biāo)方法；；⒀投標(biāo)單位補(bǔ)補(bǔ)充意見；⒁⒁標(biāo)準(zhǔn)合同條條文；⒂圖紙、其他他要求等。主辦部門起草、制制定招投標(biāo)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本1、工程部負(fù)責(zé)工程程監(jiān)理招投標(biāo)標(biāo)合同；2、設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)計(jì)、環(huán)境、裝裝修招投標(biāo)合合同。3、預(yù)算部負(fù)責(zé)材料料設(shè)備招投標(biāo)標(biāo)合同。4、銷售部負(fù)責(zé)營(yíng)銷銷、包裝招投投標(biāo)合同。招投標(biāo)工作組審核核招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)會(huì)審核主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)；3、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)(1)技術(shù)性評(píng)標(biāo)標(biāo)和定標(biāo)(2)經(jīng)濟(jì)性評(píng)標(biāo)標(biāo)定標(biāo)優(yōu)先順序1、技術(shù)評(píng)標(biāo)2、經(jīng)濟(jì)評(píng)標(biāo)3、合作經(jīng)歷1、技術(shù)部門負(fù)責(zé)技技術(shù)評(píng)標(biāo)2、預(yù)算部負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)濟(jì)標(biāo)書的評(píng)標(biāo)標(biāo)3、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)審核核廣告包裝費(fèi)費(fèi)綜合審核投標(biāo)單位位；評(píng)定中標(biāo)標(biāo)單位招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)會(huì)審核、評(píng)定定。主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)四、施工階段成本控制要點(diǎn)：施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意兩大方面，一個(gè)是因各種變更帶來(lái)的費(fèi)用，另一個(gè)是材料、工程款的支付。由于市場(chǎng)變化與市場(chǎng)把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對(duì)施工計(jì)劃和內(nèi)容進(jìn)行改動(dòng)，而在變更時(shí)明確目的和遵循程序都是必須的。這一階段進(jìn)行成本控制時(shí)要注意各部門的及時(shí)溝通和良好合作?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制1、設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)⑴變更評(píng)估定準(zhǔn)避中計(jì)工工考價(jià)發(fā)地性事全更種審考A、預(yù)算部負(fù)責(zé)計(jì)算算變更費(fèi)用（含含可能引起的的索賠）。B、甲方項(xiàng)目目代表執(zhí)行修修改的工期評(píng)評(píng)估。C、預(yù)算部成成本管理員負(fù)負(fù)責(zé)計(jì)算變更更后的成本現(xiàn)現(xiàn)狀。⑵變更的審核簽認(rèn)設(shè)成同應(yīng)認(rèn)經(jīng)辦部門？發(fā)生變更項(xiàng)目的負(fù)負(fù)責(zé)人變更單部監(jiān)施同才經(jīng)辦部門⑶變更的審批主管總經(jīng)理審批后后方可進(jìn)行變變更。主管總經(jīng)理2、施工現(xiàn)場(chǎng)簽證⑴簽證的必要性現(xiàn)場(chǎng)簽證的確認(rèn)應(yīng)應(yīng)嚴(yán)格按照合合同中所約定定的條款執(zhí)行行。經(jīng)辦部門（設(shè)計(jì)部部或工程部）⑵簽證的時(shí)限現(xiàn)場(chǎng)簽證確需發(fā)生生，應(yīng)堅(jiān)持當(dāng)當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)時(shí)簽證的原則則。⑶簽證的工程量A、認(rèn)真核對(duì)簽證的的工程量準(zhǔn)確確。B、簽證的內(nèi)容、原原因、工程量量應(yīng)清楚準(zhǔn)確確、無(wú)涂改、編編號(hào)準(zhǔn)、全，并并有監(jiān)理工程程師的簽字確確認(rèn)。經(jīng)辦部門（設(shè)計(jì)部部或工程部）⑷簽證的審批施工洽商通知單發(fā)生變更項(xiàng)目的負(fù)負(fù)責(zé)人后在確確認(rèn)簽證前，應(yīng)應(yīng)按相應(yīng)審批批程序報(bào)審，通通過后方可正正式簽證。主管總經(jīng)理⑸簽證的反饋期匯析統(tǒng)控更意資料工程師3、審圖⑴擴(kuò)初圖會(huì)審⑵施工工圖會(huì)審⑶分項(xiàng)、分部部圖會(huì)審⑷各專業(yè)技術(shù)術(shù)圖紙會(huì)審A、圖紙多層次會(huì)審審會(huì)簽及審批批制度。B、各專業(yè)互互審互簽制度度。C、力爭(zhēng)在開開工前把圖紙紙中的問題修修改完。甲方技術(shù)負(fù)責(zé)人4、總分包配合費(fèi)⑴分包方式⑵分包內(nèi)內(nèi)容⑶分包的責(zé)任任界定A、通過投標(biāo)確定配配合費(fèi)。B、應(yīng)避免在在施工過程中中修改分包方方式、分包內(nèi)內(nèi)容、范圍而而增加工程成成本。甲方代表5、材料供應(yīng)⑴選型⑵材料供應(yīng)方式⑶材料計(jì)劃⑷預(yù)留時(shí)間施工所用的各項(xiàng)材材料的選型應(yīng)應(yīng)在材料招標(biāo)標(biāo)前確定。設(shè)計(jì)部先確定材料供應(yīng)方方式，通過招招標(biāo)確定相關(guān)關(guān)費(fèi)用。預(yù)算部組織工程部參加A限時(shí)編制材料計(jì)劃劃，B材料計(jì)劃簽簽認(rèn)。甲方代表要考慮可能出現(xiàn)的的問題，留出出相應(yīng)的時(shí)間間。經(jīng)辦部門6、工程款的支付⑴付款進(jìn)度⑵工程進(jìn)度A、按合同約定執(zhí)行行付款。B、按進(jìn)度付款款。C、多層次多多角度審核工工程進(jìn)度。甲方代表與監(jiān)理工工程師審核完完成的形象部部位；預(yù)算人人員審核工程程價(jià)值量⑶付款的審批根據(jù)情況由不同級(jí)級(jí)別人員最終終審批。主管副總或總經(jīng)理理五、設(shè)備材料采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制：材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制的核心要素是計(jì)劃和信息，通過明確而科學(xué)的流程，就可以最大限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率，達(dá)到成本控制的目的?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制1、材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃采購(gòu)招投標(biāo)及訂立立合同時(shí)間材料部、工程部及及預(yù)算部生產(chǎn)周期與工程進(jìn)度相配合合運(yùn)輸周期具體與采購(gòu)點(diǎn)遠(yuǎn)近近相對(duì)應(yīng)安裝、驗(yàn)收周期與工程進(jìn)度相配合合交叉作業(yè)時(shí)間與工序安排相聯(lián)系系2、材料的性能價(jià)格格比市場(chǎng)信息日常搜集市場(chǎng)信息息，建立材料料市場(chǎng)信息庫(kù)庫(kù)。預(yù)算部技術(shù)參數(shù)材料設(shè)備的技術(shù)參參數(shù)由設(shè)計(jì)部部確定或封樣樣。設(shè)計(jì)部招投標(biāo)必須招投標(biāo)的材料料設(shè)備要制定定招投標(biāo)計(jì)劃劃。不需招投投標(biāo)的材料設(shè)設(shè)備，采用三三家以上廠家家報(bào)價(jià)選擇。預(yù)算部3、材料款支付⑴材料款支付方式⑵材料款支付進(jìn)度⑶保修款A(yù)、預(yù)付款限額控制；；B、首次驗(yàn)收后后付款總額進(jìn)進(jìn)度控制；C、保修款一一般不低于合合同總價(jià)的5%；D、依據(jù)合同同中約定付款款。經(jīng)辦部門（工程部部或設(shè)計(jì)部）4、材料驗(yàn)收數(shù)量驗(yàn)收幾方共同確認(rèn)貨到到現(xiàn)場(chǎng)數(shù)量甲方工地代表或?qū)I(yè)工程師負(fù)負(fù)責(zé)監(jiān)控驗(yàn)收收質(zhì)量驗(yàn)收A、外觀質(zhì)量的驗(yàn)收收B、安裝后質(zhì)量的驗(yàn)驗(yàn)收工程部投入使用后的質(zhì)量量驗(yàn)收物業(yè)公司5、材料保管與保修修材料保管在合同中明確貨物物的卸貨和保保管的責(zé)任承承擔(dān)者工程部材料保修用合同的方式明確確保修責(zé)任和和保修期六、銷售環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)：銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制，但一旦制訂了費(fèi)用目標(biāo)總額，具體的單項(xiàng)支出就必須嚴(yán)格控制。由于銷售涉及的部門比較多，所以各部門乃至總經(jīng)理都需要分工負(fù)責(zé)這部分的控制職能。此外，由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會(huì)對(duì)入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響，所以這個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長(zhǎng)線考慮。控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制1、營(yíng)銷方案費(fèi)用總額確定費(fèi)用目標(biāo)總額額項(xiàng)目部、銷售部⑴市場(chǎng)信息收集⑵營(yíng)銷計(jì)劃⑶營(yíng)銷預(yù)算根據(jù)各種相關(guān)因素素確定具體計(jì)計(jì)劃和費(fèi)用銷售部營(yíng)銷方案審批征求各方面意見，按按審批流程操操作主管總經(jīng)理2、營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)費(fèi)用現(xiàn)場(chǎng)銷售人工費(fèi)用用A、銷售人數(shù)控制，B、銷售工作作進(jìn)度控制，C、獎(jiǎng)勵(lì)辦法法控制銷售部部門經(jīng)理⑴現(xiàn)場(chǎng)銷售器具費(fèi)⑵賣場(chǎng)、現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi)費(fèi)⑶銷售模型費(fèi)用⑷宣傳資料及禮品費(fèi)費(fèi)⑸展銷費(fèi)銷售部專業(yè)經(jīng)理和和部門經(jīng)理⑴計(jì)劃額度控制額度內(nèi)調(diào)劑和超額額審批制度主管總經(jīng)理3、媒體選擇媒體及廣告代理公公司信息收集集和分析專人負(fù)責(zé)銷售部招投標(biāo)先評(píng)后選的原則銷售部?jī)?nèi)部評(píng)審銷售部招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)4、樣板房裝修設(shè)計(jì)、裝修市場(chǎng)信息收集制訂裝修目標(biāo)成本本總額設(shè)計(jì)部、銷售部材料采購(gòu)信息搜集，材料設(shè)設(shè)備選型設(shè)計(jì)部信息采集及招投標(biāo)標(biāo)招投標(biāo)招投標(biāo)評(píng)審小組樣板房維護(hù)委托物業(yè)代管協(xié)議議物業(yè)公司、銷售部部材料回收、保管和和再利用建立材料設(shè)備清單單，使用登記記，閑置品評(píng)評(píng)估和處理設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，物業(yè)業(yè)、銷售部配配合5、銷售回款銷售折扣點(diǎn)待定銷售前臺(tái)負(fù)責(zé)回款周期待定銷售前臺(tái)負(fù)責(zé)，財(cái)財(cái)務(wù)監(jiān)督6、銷售補(bǔ)充條款及及承諾承諾的給出制作樓書，承諾分分類營(yíng)銷部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)計(jì)、工程監(jiān)督督設(shè)計(jì)變更與承諾變更審批與知會(huì)制制度，諾變更更設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷售售、工程協(xié)助助7、客戶交房（1）交房日期（2）保修期（3）質(zhì)量補(bǔ)償晚交房原因分類處處理與施工隊(duì)洽商延長(zhǎng)長(zhǎng)保修期交房驗(yàn)收協(xié)議客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)責(zé)，銷售前臺(tái)臺(tái)、物業(yè)公司司協(xié)作8、其他（1）中介費(fèi)待定銷售部（2）與銷售相關(guān)的其其他費(fèi)用（如如因銷售要求求而發(fā)生的設(shè)設(shè)計(jì)洽商變更更費(fèi)）嚴(yán)格按相關(guān)流程進(jìn)進(jìn)行主管副總七、預(yù)結(jié)算結(jié)算階段成本控制要點(diǎn)：工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制難點(diǎn)在于有關(guān)監(jiān)控信息的及時(shí)和準(zhǔn)確性。這些信息可以來(lái)自合作方、第三方，和自己的調(diào)研，不論哪種方式都應(yīng)該注意嚴(yán)格按程序走，防止出現(xiàn)不規(guī)范或不負(fù)責(zé)的實(shí)際操作。控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制1、乙方預(yù)算乙方預(yù)算內(nèi)容的審審查A、先由造價(jià)比例大的的項(xiàng)目看（地地面、墻面、部部分家具），縮縮小及調(diào)整面面積。B、注意報(bào)價(jià)價(jià)拆分、施工工方法、報(bào)價(jià)價(jià)及招標(biāo)方法法不同會(huì)影響響成本的問題題預(yù)算部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)計(jì)部協(xié)助2、鋼筋用量的核實(shí)實(shí)⑴施工圖中的鋼筋用用量⑵洽商、變更的鋼筋筋用量選擇并委托現(xiàn)場(chǎng)管管理經(jīng)驗(yàn)豐富富、職業(yè)道德德良好、工作作認(rèn)真負(fù)責(zé)工工程造價(jià)咨詢?cè)児具M(jìn)行鋼鋼筋量計(jì)算工工作財(cái)務(wù)部、預(yù)算部與與主管副總負(fù)負(fù)責(zé)確定工程程造價(jià)咨詢公公司。A、預(yù)算部專人負(fù)責(zé)責(zé)抽查與核實(shí)實(shí)工程造價(jià)咨咨詢公司的鋼鋼筋用量計(jì)算算工作；B、工程造價(jià)咨詢公公司與預(yù)算部部相關(guān)人員必必須下現(xiàn)場(chǎng)了了解乙方綁扎扎鋼筋情況預(yù)算部經(jīng)理監(jiān)督3、價(jià)差的調(diào)整⑴材料價(jià)差⑵人工價(jià)差⑶費(fèi)用價(jià)差A(yù)、嚴(yán)格執(zhí)行合同中中價(jià)差調(diào)整辦辦法B、及時(shí)跟蹤價(jià)格（材材料、人工、費(fèi)費(fèi)用）變化情情況；C、當(dāng)價(jià)格出現(xiàn)異常常波動(dòng)時(shí)，應(yīng)應(yīng)立即與相關(guān)關(guān)單位商量對(duì)對(duì)策預(yù)算部材料組與預(yù)預(yù)算工程師負(fù)負(fù)責(zé)4、洽商、變更的費(fèi)費(fèi)用控制⑴圖紙審核⑵因市場(chǎng)因素甲方對(duì)對(duì)圖紙的修改改⑶現(xiàn)場(chǎng)簽證A、工程部項(xiàng)目部負(fù)負(fù)責(zé)組織各專專業(yè)共同審圖圖，實(shí)行專業(yè)業(yè)負(fù)責(zé)制B、監(jiān)理公司審圖C、施工單位審圖D、甲方對(duì)圖紙做出出重大修改之之前，應(yīng)進(jìn)行行方案經(jīng)濟(jì)比比較E、現(xiàn)場(chǎng)簽證中，應(yīng)應(yīng)明確發(fā)生費(fèi)費(fèi)用的原因和和責(zé)任設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)建筑專專業(yè)圖紙質(zhì)量量的審核工程部負(fù)責(zé)其他專專業(yè)圖紙的審審核工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)簽證的監(jiān)監(jiān)控預(yù)算部負(fù)責(zé)審核洽洽商、變更的的合理性、完完整性（負(fù)洽洽商）及經(jīng)濟(jì)濟(jì)性5、違約與索賠⑴工期⑶質(zhì)量A、甲方履行自己的的合同義務(wù)B、甲方督促乙方履履行合同義務(wù)務(wù)C、工期與質(zhì)量重視視過程中控制制1、工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)責(zé)施工合同中中技術(shù)條款的的監(jiān)控2、預(yù)算部負(fù)責(zé)施工工合同中合同同條款經(jīng)濟(jì)部部分的監(jiān)控⑶配合管理工程部項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)負(fù)責(zé)各施工方方的配合問題題工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)施施工過程中協(xié)協(xié)調(diào)、配合⑷停工、窩工當(dāng)造成重大停、窩窩工時(shí)，工程程部與預(yù)算部部及時(shí)進(jìn)行停停、窩工費(fèi)用用計(jì)算預(yù)算部負(fù)責(zé)違約費(fèi)費(fèi)用的核實(shí)八、期間成本控制要點(diǎn)：期間費(fèi)用主要有財(cái)務(wù)、人工、行政三塊費(fèi)用組成。由于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的周期變化，期間費(fèi)用的靈活性很高，更需要加強(qiáng)對(duì)期間費(fèi)用的計(jì)劃控制。財(cái)務(wù)部在這一環(huán)節(jié)除了承擔(dān)主要的控制任務(wù)外，還有義務(wù)指導(dǎo)監(jiān)督其他部門的有關(guān)費(fèi)用支出情況。控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制1、財(cái)務(wù)費(fèi)用公司開發(fā)速度、規(guī)規(guī)模與貸款計(jì)計(jì)劃A、制定年度資金計(jì)計(jì)劃B、資金占?jí)嘿M(fèi)用估估算與控制1、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)年度度資金計(jì)劃；；2、財(cái)務(wù)部與與預(yù)算部配合合控制占?jí)嘿Y資金量地價(jià)款的支付制定項(xiàng)目總體開發(fā)發(fā)計(jì)