**物業(yè)管理試題庫一.常識30題二.法規(guī)179題三.保安管理35題四.停車場管理24題五.消防管理186題六.維修管理28題七.給排水管理53題八.供配電管理173題九.中央空調(diào)管理93題十.電梯管理106題十一.智能化管理48題十二.清潔、綠化管理61題十三.創(chuàng)優(yōu)工作21題十四.禮儀規(guī)范7題十五.社區(qū)工作7題一.常識001“物業(yè)”是粵港方言對房地產(chǎn)的稱呼，它最早在香港被普遍使用，其含義是單元性的房地產(chǎn)。被稱為物業(yè)的單元性房地產(chǎn)可大可小，一棟商業(yè)樓宇、一組標準廠房、一棟住宅樓或一套住宅都可稱為物業(yè)。002物業(yè)的概念與房地產(chǎn)的概念的區(qū)別是在英語中，物業(yè)與房地產(chǎn)是一個詞（Real—estate或Realproperty）。在我們通常使用上，房地產(chǎn)一詞是一個宏觀的概念，物業(yè)一詞則是個微觀的概念。003世界物業(yè)管理的起源物業(yè)管理作為一種不動產(chǎn)管理的模式起源于19世紀60年代的英國。當時是英國工業(yè)空前發(fā)展高漲的時候，一名叫奧克維亞.希爾（女）的住宅業(yè)主，率先為其出租的住宅制定了一套別開生面的管理辦法，并取得出人意料的成功，首開物業(yè)管理之先河。004我國（大陸）的物業(yè)管理起源于1981年3月10日，深圳市成立我國(大陸)首家物業(yè)管理公司。標志著我國(大陸)物業(yè)管理工作擺脫行政—福利型傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟下的管理模式，走上了專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營性的市場運作軌道。005我國（大陸）第一家物業(yè)管理公司是深圳市物業(yè)管理公司。006號稱“深圳市物業(yè)管理第一村”的是深圳市“東湖麗苑”商品住宅小區(qū)。由深圳市物業(yè)管理公司實施對該小區(qū)的物業(yè)管理工作。007深圳市物業(yè)管理行業(yè)管理的第一棟寫字樓是1983年由深圳市物業(yè)管理公司對特區(qū)內(nèi)第一棟涉外商品寫字樓—國際商業(yè)大廈實施物業(yè)管理。008深圳市物業(yè)管理行業(yè)第一個對工業(yè)區(qū)實施物業(yè)管理的是1985年，由深圳市鵬基工業(yè)區(qū)管理服務公司對鵬基工業(yè)區(qū)實施物業(yè)管理。009深圳市第一家實施綜合一體化物業(yè)管理的住宅小區(qū)是1990年，由深圳市蓮花物業(yè)管理有限公司對深圳市微、福利房住宅小區(qū)—蓮花二村實施綜合一體化物業(yè)管理。010我國第一家實行招投標的物業(yè)是1993年，由深圳市住宅局主持，在住宅局所屬蓮花物業(yè)管理公司、萬廈居業(yè)公司、大眾物業(yè)管理公司中，對蓮花北、景田西兩住宅小區(qū)實施邀請招投標活動。011真正意義上社會化公開招投標選擇物業(yè)管理公司的物業(yè)是1996年12月，對深圳市福利房住宅小區(qū)--鹿丹村的面向社會的公開招標活動。最后由深圳**物業(yè)管理有限公司中標。012物業(yè)管理市場的特點是1、具有雙重職能的市場（要素市場、消費市場）；2、對前級市場房地產(chǎn)開發(fā)市場、營銷市場）具有積極的激勵作用；3、勞務市場；4、雙向選擇。013物業(yè)管理的要素市場是自用的居住用房管理、服務。014物業(yè)管理的消費市場是出租的居住用房和經(jīng)營性用房的管理、服務。015在房地產(chǎn)市場體系中，物業(yè)管理市場處于最后一級。016物業(yè)管理市場的流通和交換的標的是提供商品性勞動服務。017物業(yè)管理市場的關系是供方物業(yè)管理企業(yè)向需方物業(yè)業(yè)主和非業(yè)主使用人、承租人提供商品性勞動服務的市場關系，是雙方按合同建立起來的平等的互助互利的交換關系。018物業(yè)管理市場的含義是物業(yè)管理企業(yè)采用經(jīng)營性的手段實施管理，對業(yè)主和非業(yè)主使用人、承租人提供服務，從而取得報酬。019深圳市物業(yè)管理目前需要解決的主要問題是繼續(xù)加強立法及完善配套政策文件；引導和推動規(guī)范化管理和規(guī)?；?jīng)營；繼續(xù)加快物業(yè)市場化進程；加大政府監(jiān)管力度；提高物業(yè)管理的科技水平；繼續(xù)探索，繼續(xù)創(chuàng)新。020物業(yè)管理行業(yè)的主管部門是市政府住宅行政管理部門（市住宅局物業(yè)監(jiān)管處）及各區(qū)人民政府住宅行政管理部門（區(qū)建設局物業(yè)管理科）。021物業(yè)管理市場的委托關系主要有委托管理型，自主經(jīng)營型。022物業(yè)委托管理型的特征是開發(fā)商、業(yè)主（業(yè)主委員會）采用招投標或協(xié)議的方式，通過《物業(yè)管理委托合同》，委托專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)，按照“統(tǒng)一管理，綜合服務”的原則，提供勞務商品的市場交換關系。023物業(yè)管理市場運行原則是業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結合；統(tǒng)一管理、綜合服務；平等競爭。024物業(yè)管理招投標的原則是公正、公平、公開；實事求是、合情合理；早期介入。025物業(yè)管理招投標的內(nèi)外條件是物業(yè)管理招標方和投標方的成熟；規(guī)則的完善；市場信息網(wǎng)絡的建立。026物業(yè)管理公司取得物業(yè)管理權的主要途徑是投標；協(xié)議；自管。027目前最新優(yōu)秀示范物業(yè)標準分幾個類型進行考評：大廈；工業(yè)區(qū)；住宅小區(qū)。028目前最新優(yōu)秀示范物業(yè)標準有哪幾個方面考評內(nèi)容：大廈、工業(yè)區(qū)各九項，包括：基礎管理；房屋管理及維修養(yǎng)護；共用設備管理；共用設施管理；保安及車輛管理；環(huán)境衛(wèi)生管理；綠化管理；精神文明建設；管理效益。（兩者具體內(nèi)容評分側(cè)重不同）住宅小區(qū)八項，包括：基礎管理；房屋管理及維修養(yǎng)護；共用設施、設備管理；保安、消防及車輛管理，環(huán)境衛(wèi)生管理；綠化管理；精神文明建設；管理效益。029深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的性質(zhì)是依法登記成立的物業(yè)管理行業(yè)的自律性社團法人。030深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的主要職責是1.制定物業(yè)管理行業(yè)行為準則及道德規(guī)范；2.組織物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員的業(yè)務培訓、考試；3.受理對會員的投訴，組織調(diào)查，并向有關部門提出處理意見；4.向市主管部門反映物業(yè)管理行業(yè)的意見、建議和要求，維護物業(yè)管理行業(yè)的合法權益；5.調(diào)解行業(yè)內(nèi)部的爭議；6.協(xié)助市、區(qū)主管部門開展物業(yè)管理服務質(zhì)量評優(yōu)活動；7.辦理主管部門委托的其他事項。二.法規(guī)001《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》是建設部1994年3月24日第33號令。并于1994年4月1日批準施行。002深圳市物業(yè)管理的主要法律依據(jù)是“條例”及“細則”。003《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法》是經(jīng)市政府二屆第101次常務會議審議通過，于1998年7月20日發(fā)布并實施。004“條例”是1994年6月18日深圳市第一屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議通過，于1994年11月1日起施行。005“條例”是1999年6月30日深圳市第二屆人民代表大會常務委員會第三十三次會議修正。006“細則”是深圳市政府二屆三十五次常務會議通過。1996年9月20日由深圳市市長李子彬發(fā)布《深圳市人民政府令》第二十五號施行。007“條例”是以住宅小區(qū)類物業(yè)為基礎編寫的。008“條例”所稱物業(yè)是指建成并投入使用的各類房屋及與之配套的公用設備、設施和公共場地。009物業(yè)管理是指由專業(yè)機構或公司，按照合同或契約，接受業(yè)主（用戶）的委托，按照市場經(jīng)營方式，運用現(xiàn)代管理方法和技術，為使物業(yè)充分發(fā)揮其使用價值和經(jīng)濟效益而對物業(yè)本身及其業(yè)主（用戶）進行管理并提供綜合服務。*“條例”使用的概念是指對住宅區(qū)各類房屋及相配套的公用設施、設備、公共場地和住宅區(qū)的綠化、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序等項目進行維護、修繕和整治，使之保持正常狀態(tài)的行為。010物業(yè)專營公司是指接受物業(yè)管理公司委托，承擔住宅區(qū)的機電設備、清潔綠化、園林綠化、維修工程、保安服務等專項管理業(yè)務的機構。011住宅區(qū)是指以住宅為主，并有相應配套公用設施及非住宅房屋的居住區(qū)。012住宅區(qū)的范圍由市政府住宅行政管理部門會同有關部門劃定。013業(yè)主是指住宅區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權人。014入住是指入住人收到書面入?。ㄈ牖铮┩ㄖ⑥k理完結相應手續(xù)。015入住人在規(guī)定期限內(nèi)未辦理入住的視為入住，物業(yè)管理單位可從此時起收取相應的管理費。016業(yè)生公約是指由業(yè)主承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的，有關業(yè)主在住宅區(qū)使用、維護物業(yè)及其管理等方面權利義務的行為守則。017自用部位是指用戶門以內(nèi)、毗連部位以外的全部自用部位、設施和設備，包括自用陽臺、門、窗、防盜網(wǎng)，室內(nèi)自用隔墻、墻（板）面等。018共用部位是指結構相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位、設施和設備，包括：房屋的承重結構部位（包括基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結構部位（包括構造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道（管）、電梯、機電設備、本體消防設施等。019毗連部位是指房屋本體中不屬于共用部位和自用部位的部位、設施和設備。020住宅區(qū)的公共場所和公用設施的使用和維護是由全體業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人共同使用和維護。021住宅區(qū)的物業(yè)管理采用業(yè)主自治與專業(yè)服務相結合，屬地管理與行業(yè)管理相結合的模式。022業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人的基本權利是依法參加住宅區(qū)物業(yè)管理。023業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人的基本義務是合理使用房屋和公用設施，維護住宅區(qū)公共利益。024業(yè)主委員會成立的條件是住宅區(qū)入住率達到50%以上或自第一個業(yè)主入住起滿兩年。025業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司之間是平等的民事主體關系（法律關系）。026分期開發(fā)的住宅區(qū)如何選舉業(yè)主委員會：分期開發(fā)的住宅區(qū)，經(jīng)已入住的過半數(shù)投票權的業(yè)主申請，區(qū)住宅主管部門可以召集臨時業(yè)主大會，在分期開發(fā)期間成立臨時業(yè)主委員會。臨時業(yè)主委員會的權利、義務與業(yè)主委員會的權利、義務相同。027業(yè)主大會由本住宅區(qū)的業(yè)主組成。028業(yè)主大會召開的條件是須經(jīng)由已入住的過半數(shù)投票權的業(yè)主出席才能舉行。029業(yè)主大會業(yè)主不能出席或業(yè)主未滿十八歲的如何處理：書面委托代理人參加；法定代理人參加。030業(yè)主大會每年至少召開一次。031組織召開業(yè)主大會的程序是業(yè)主委員會負責在會議召開七天前將業(yè)主大會召開日期和內(nèi)容送達每名業(yè)主。032業(yè)主如何要求召開業(yè)主大會：經(jīng)持有住宅區(qū)全體業(yè)主10%以上投票權的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應在接到該項提議起20日內(nèi)就該項提議召開業(yè)主大會。033經(jīng)提議而業(yè)主委員會不召開業(yè)主大會如何處理：在20日內(nèi)，業(yè)主委員會未召集業(yè)主大會，由提議的業(yè)主向區(qū)住宅主管部門申請，區(qū)住宅主管部門可以責令或限期業(yè)主委員會召集業(yè)主大會。034業(yè)主大會通過的決議必須由出席會議的業(yè)主所投票數(shù)的過半數(shù)通過。035業(yè)主大會表決可以采取投票方式或者其他方式，各類房屋按建筑面積每10平方米為1票；不足10平方米的，5平方米及5平方米以上的計算為1票，不足5平方米的不計票。036業(yè)主大會的職權包括：1.選舉、罷免業(yè)主委員會組成人員；2.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；3.聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告；4.決定住宅區(qū)內(nèi)關于業(yè)主利益的重大事項；5.修改業(yè)主公約；6.改變和撤消業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；7.批準業(yè)主委員會章程。037業(yè)主委員會會委員由業(yè)主主大會在業(yè)主主中選舉產(chǎn)生生；業(yè)主委員員會主任、副副主任由業(yè)主主委員會在其委員中中選舉產(chǎn)生；；業(yè)主委員會會可聘請派出出所、居民委委員會等有關關單位的人員擔任業(yè)主委委員會委員；；業(yè)主委員會會可聘請執(zhí)行行秘書1至2名，負責處處理業(yè)主委員會日常事物物；038業(yè)主委員會會章程的制定定業(yè)主委員會會章程經(jīng)業(yè)主主委員會委員員一致同意制制定，并經(jīng)業(yè)業(yè)主大會批批準。039業(yè)主委員會會實行差額選選舉方式。040業(yè)主委員會會委員的人數(shù)數(shù)一般為11人至17人，經(jīng)業(yè)主主大會決定可可適當增減，但但最低不得少于5人。041入選業(yè)主委委員會委員的的人員應熱心心公益事業(yè)、責責任心強、有有一定的組織織能力和必要工作時間。042業(yè)主委員會會每屆任期三三年。043業(yè)主委員會會換屆選舉業(yè)業(yè)主委員會委委員可連選連連任。044業(yè)主委員會會成員的工作作性質(zhì)委員為為兼職，主任任可專職。045業(yè)主委員會會會議由業(yè)主主委員會主任任根據(jù)工作需需要召集，并并應在會議召召開7天前將會議通知書及有關關材料送達每每位委員。046業(yè)主委員會會召開會議時時，可以邀請請政府有關部部門、居民委委員會、物業(yè)業(yè)管理公司等等單位的人員員和非業(yè)主使使用人代表參參加會議。047業(yè)主委員會會向業(yè)主大會會負責并報告告工作。048業(yè)主委員會會的職權有：1.召集和主持持業(yè)主大會；；2.審議和決定定住宅維修基基金和公用設施專用基金的的使用；3.采取公開招招標方式聘請請物業(yè)管理公公司對住宅區(qū)區(qū)進行物業(yè)管理，并與其訂訂立、變更或或解除委托管管理合同；4.審議物業(yè)管管理公司制定定的對本住宅區(qū)的年度管管理計劃、住住宅區(qū)配套工工程和重大的的維修工程項項目；5.審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務費費的收費標準準；6.監(jiān)督物業(yè)管管理公司對本本住宅區(qū)的物物業(yè)管理工作作。049業(yè)主委員會會的職權中，其其中.項規(guī)定的事事項須報業(yè)主主大會批準.050業(yè)主委員會會的義務包括括：1.執(zhí)行業(yè)主大大會各項決定定；2.遵守和履行行物業(yè)委托管管理合同；3.不得從從事各種投資資和經(jīng)營活動動；4.對物業(yè)管理理公司的正當當經(jīng)營和管理理活動予以支持和配合合。051業(yè)主委員會會不可以從事以以盈利為目的的的經(jīng)營活動動.052業(yè)主委員會會表決的原則則是采取少數(shù)數(shù)服從多數(shù)的的原則。053業(yè)主大會和和業(yè)主委員會會應接受市、區(qū)區(qū)住宅主管部部門的指導和和監(jiān)督；業(yè)主主大會的決定等不得得與憲法、法法律、法規(guī)和和規(guī)章相抵觸觸。054物業(yè)公司根根據(jù)住宅區(qū)物物業(yè)委托管理理合同對住宅宅區(qū)統(tǒng)一實施施管理.055物業(yè)委托管管理合同應包包括的內(nèi)容：：委托管理事事項；管理標標準；管理權權限；管理期期限；管理理費收支；利利潤及風險、監(jiān)監(jiān)督檢查；違違約責任及其其他權利義務務條款。056住宅區(qū)物業(yè)業(yè)委托管理合合同應當報區(qū)區(qū)住宅管理部部門備案.057開發(fā)建設單單位對住宅區(qū)區(qū)前期的物業(yè)業(yè)管理是：開開發(fā)建設單位位應當從住宅宅區(qū)入住前6個月開始始自行或委托托物業(yè)管理公公司對住宅區(qū)區(qū)進行前期管管理。058前期管理的的費用由開發(fā)發(fā)建設單位自自行承擔。059開發(fā)建設單單位在住宅區(qū)區(qū)開始入住2年內(nèi)可以決定定住宅小區(qū)的的物業(yè)管理事事宜.060在住宅區(qū)開開始入住2年內(nèi)成立業(yè)業(yè)主委員會的的，不可以終終止物業(yè)管理理公司與開發(fā)發(fā)建設單位簽定的委托托管理合同.但業(yè)主委員員會可與開發(fā)發(fā)建設單位簽簽訂委托管理理合同，并行行使本條例規(guī)規(guī)定的各項職職責。061住宅區(qū)入住住2年后，業(yè)主主委員會應依依“條例”規(guī)定聘請物物業(yè)管理公司司對住宅區(qū)進進行管理，原原物業(yè)管理公公司在同等條條件下可以優(yōu)優(yōu)先承包管理理。062物業(yè)管理公公司在住宅區(qū)區(qū)范圍內(nèi)的管管理事項包括括：房屋的使使用、維修、養(yǎng)養(yǎng)護；消防、電梯、機電設備、路路燈、連廊、自自行車房（棚棚）、園林綠綠化地、溝、渠渠、池、井、道路、停車場等公公用設施的使使用、維修、養(yǎng)養(yǎng)護和管理；；清潔衛(wèi)生；；車輛行駛和和停泊；公共秩序；市市住宅主管部部門規(guī)定和委委托管理合同同規(guī)定的其他他物業(yè)管理事事項。063物業(yè)管理公公司的權利是是：根據(jù)有關關法律、法規(guī)規(guī)，結合實際際情況，制定定本住宅區(qū)物物業(yè)管理辦法；依據(jù)據(jù)委托管理合合同和有關規(guī)規(guī)定收取管理理費用；制止止違反住宅區(qū)區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為；；選聘專營公公司承擔專項項經(jīng)營業(yè)務。064物業(yè)管理公公司的義務是是：以為業(yè)主主服務為宗旨旨，注重社會會效益、經(jīng)濟濟效益和環(huán)境境效益；按市住宅主主管部門規(guī)定定的標準和委委托管理合同同對住宅區(qū)實實施物業(yè)管理理；接受業(yè)主委員會和業(yè)業(yè)主的監(jiān)督；；組織或協(xié)助助有關部門提提供社區(qū)生活活服務和開展展社區(qū)文化活動；按照法法律、法規(guī)和和市政府的有有關規(guī)定從事事經(jīng)營活動。065住宅區(qū)內(nèi)車車輛管理的規(guī)規(guī)定包括：接接受公安等部部門的統(tǒng)一指指導和監(jiān)督；；進入住宅區(qū)區(qū)的車輛應按規(guī)定停停放在停車場場或設置有停停車標志的場場所；物業(yè)管管理單位應與與車主明確車輛保管關系系或車位有償償使用關系，并并按有關規(guī)定定收取相應的的保管費或車車位使用費。066物業(yè)管理公公司對住宅區(qū)區(qū)的管理未能能達到市住宅宅主管部門和和委托管理合合同規(guī)定的標標準，或者者違反委托管管理合同規(guī)定定的，業(yè)主委委員會或委托托方可終止合合同。067物業(yè)管理公公司因管理、維維修、養(yǎng)護不不善，造成業(yè)業(yè)主損失的，應賠償業(yè)主損失。068物業(yè)管理公公司違反有關關法律、法規(guī)規(guī)和政策規(guī)定定的，由有關關部門依法予予以處理。069物業(yè)管理公公司享受國家家第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠惠政策.070有關業(yè)主公公約的規(guī)定有有：由市住宅宅主管部門統(tǒng)統(tǒng)一制訂示范范文本；業(yè)主主大會可以根根據(jù)本住宅區(qū)的實際際情況進行修修改補充，并并報市住宅主主管部門和區(qū)區(qū)住宅主管部部門備案；業(yè)主公約應當當符合法律、法法規(guī)、政府有有關規(guī)定和土土地使用權出出讓合同的規(guī)規(guī)定。071業(yè)主公約的的主要內(nèi)容包包括：住宅區(qū)區(qū)名稱、地點點、面積及戶戶數(shù)；公共場場所及公用設設施狀況；業(yè)主大會會的召集程序序及決定住宅宅區(qū)重大事項項的方式；業(yè)業(yè)主使用其住住宅和住宅區(qū)內(nèi)公共場所所及公用設施施的權益；業(yè)業(yè)主參與住宅宅區(qū)物業(yè)管理理的權利；業(yè)業(yè)主對業(yè)主委員會及物業(yè)業(yè)管理公司的的監(jiān)督權；住住宅區(qū)物業(yè)各各項維修、養(yǎng)養(yǎng)護和管理費費用的繳交；業(yè)主在本住住宅區(qū)內(nèi)應遵遵守的行為準準則；違反業(yè)業(yè)主公約的責責任；其他有有關事項。072業(yè)主公約生生效的條件是是：業(yè)主公約在在住宅區(qū)入住住率達到30%后，經(jīng)已入入住業(yè)主中持持有過半數(shù)數(shù)以上投票權權的業(yè)主簽訂訂后生效。073已生效的業(yè)業(yè)主公約對本本住宅區(qū)所有有業(yè)主有約束束力.074業(yè)主入住時時物業(yè)管理公公司應組織業(yè)業(yè)主簽訂業(yè)主主公約.075在移交住宅宅區(qū)的同時，開開發(fā)建設單位位應向業(yè)主委委員會移交的的住宅區(qū)工程程建設資料包包括：住宅區(qū)區(qū)規(guī)劃圖、竣竣工總平面圖圖；單體建筑筑、結構、設設備竣工圖；；地下管網(wǎng)竣竣工圖；住宅宅區(qū)各類房屋屋清單；出售售房屋的產(chǎn)權權范圍或成本本核算清單；；住宅區(qū)公用用設施、設備備及公共場地地清單；住宅宅區(qū)未完工的的房屋、公用用設施設備及及公共場地的的竣工日期。076在業(yè)主委員員會未成立時時，由物業(yè)管管理公司接管管住宅區(qū)工程程建設資料，并并代為保管。077業(yè)主、承租租人和其他非非業(yè)主使用人人使用房屋應應遵守的規(guī)定定有：未經(jīng)市政政府有關部門批準，不不得改變房屋屋結構、外貌貌和用途；不不得對房屋的的內(nèi)外承重墻墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺臺、屋面及通通道進行違章章鑿、拆、搭搭、占；不得得堆放易燃、易易爆、劇毒、放射性等物物品，但自用用生活性燃料料除外；不得得利用房屋從從事危害公共共利益的活動；不得侵害害他人的正當當權益。078室內(nèi)部分的的維修責任由由業(yè)主負責維維修。079室內(nèi)部分維維修責任界限限的劃分是：業(yè)主大門門內(nèi)，水、電電表閘、閥以以內(nèi)。080室內(nèi)部分的的維修費用由由業(yè)主（非業(yè)業(yè)主使用人、租租戶）負責。081共用部分維維修養(yǎng)護責任任的劃分是由物業(yè)公司司組織定期養(yǎng)養(yǎng)護和維修。082共用部分的的維修養(yǎng)護費費用從房屋（本本體）維修基基金中支付。083公用設施維維修責任界限限的劃分是：住宅區(qū)的的道路、路燈燈、溝渠、池池、井、綠化化、娛樂場所、停車場場、連廊、自自行車房（棚棚）等住宅區(qū)區(qū)公用設施由由物業(yè)管理公公司統(tǒng)一管理維修養(yǎng)護。084公用設施的的維修費用從從管理服務費費中支付。085住宅區(qū)的水水、電、煤氣氣、通訊等管管線的維修養(yǎng)養(yǎng)護由相關業(yè)業(yè)務單位負責責，維修養(yǎng)護護費用由相相關業(yè)務單位位支付。086房屋毗連部部位的維修養(yǎng)養(yǎng)護由誰負責責？在房屋本本體中不屬于于共用部位和和自用部位的的部位、設施和設備備。毗連部位位及設施的維維修養(yǎng)護由毗毗連的業(yè)主或或相關責任人人共同組織實施或委托物物業(yè)管理公司司組織實施。087毗連部位維維修養(yǎng)護費用用由業(yè)主和相相關責任人按按比例分擔費費用。其中共共有墻體按兩兩側(cè)均分后，由每側(cè)側(cè)業(yè)主按比例例分擔，共有有樓板其樓面面與頂棚部位位由所在層業(yè)業(yè)主負責，其結構部位由由毗連層上下下業(yè)主按比例例分擔。088人為造成公公用設施損壞壞、損失的，由損壞者負責修復、賠償。089房屋外觀的的整潔、統(tǒng)一一由業(yè)主、承承租人、非業(yè)業(yè)主使用人和和物業(yè)管理公公司共同維護護。090房屋的修繕繕、粉刷由業(yè)業(yè)主委員會決決定。091房屋的天面面、外墻每10年至少修繕、粉粉刷一次。092房屋的空調(diào)調(diào)架、防盜網(wǎng)網(wǎng)等外觀設施施每三年至少少修繕、粉刷刷一次。093房屋的樓梯梯間的墻面、臺臺階、扶手等等設施每五年年至少修繕、粉粉刷一次。094房屋的天面面、外墻、空空調(diào)架、防盜盜網(wǎng)、樓梯間間的墻面、臺臺階、扶手等等設施項目到到修繕粉刷期確實不不需要修繕和和粉刷的，業(yè)業(yè)主委員會可可向市、區(qū)住住宅主管部門門申請延期修繕和粉刷，經(jīng)經(jīng)市、區(qū)住宅宅主管部門同同意，可以延延期。095房屋的修繕繕和粉刷等設設施項目費用用，外觀設施施由業(yè)主或承承租人承擔；；其他費用從從住宅本體體維修基金中中支付。096房屋及其附附屬設施或住住宅公用設施施在可能危害害房屋安全或或公共安全時時需即時維修修。房市金碟097公用設施專專用基金由開開發(fā)建設單位位在住宅區(qū)移移交時按一定定的提取比例例提取，并一一次性向業(yè)主委員會會劃撥；由區(qū)區(qū)住宅主管部部門設立專帳帳管理；使用用辦法由市政政府制訂；區(qū)住宅主管部部門對業(yè)主委委員使用公用用設施專用基基金不得干涉涉；098公用設施專專用基金提取取的比例按住住宅區(qū)除地價價以外的建設設總投資2%提取。099公用設施專專用基金用于于購買管理用用房和住宅區(qū)區(qū)公用設施的的重大維修工工程項目。100住宅區(qū)內(nèi)禁禁止踐踏、占占用綠化地；；占用樓梯間間、通道、屋屋面、平臺、道道路、停車場、自行車房（棚棚）等公用設設施而影響其其正常使用功功能；亂拋垃垃圾、雜物；；影響市容觀瞻的亂搭、亂亂貼、亂掛等等；損毀、涂涂劃園林藝術術雕塑；聚眾眾喧鬧；隨意意停放車輛和鳴喇叭；；發(fā)出超出規(guī)規(guī)定標準的噪噪音；排放有有毒、有害物物質(zhì)；經(jīng)營業(yè)業(yè)主公約所禁止的行業(yè)；；法律、法規(guī)規(guī)及市政府規(guī)規(guī)定禁止的其其他行為。101住宅區(qū)的專專用房屋指的的是物業(yè)管理理的管理用房房與按比例提提供給業(yè)主委委員會由物業(yè)業(yè)管理公司司經(jīng)營的商業(yè)業(yè)用房。102住宅區(qū)的專專用房屋由開開發(fā)建設單位位在住宅區(qū)移移交時按市政政府規(guī)定以建建造成本提供供管理用房房，以微利房房價提供部分分商業(yè)用房；；103住宅區(qū)的專專用房屋的產(chǎn)產(chǎn)權屬該住宅宅區(qū)全體業(yè)主主；104物業(yè)管理用用房的計算方方法是：物業(yè)業(yè)管理用房面面積（平方米米）=人均管理用用房規(guī)劃指標（0.06）住宅區(qū)區(qū)房屋總套數(shù)數(shù)（住宅、單單身公寓套數(shù)數(shù)加上非住宅宅房屋每100平方米建筑面積折一一套；寫字樓樓、商業(yè)面積積、工業(yè)廠房房等物業(yè)亦按按每100平方米建筑面積折一套）戶戶均人口數(shù)（3.75）。105物業(yè)管理用用房包括辦公公用房、生活活用房、庫房房等，不包括括機電及保安安人員值班用用房。106保安人員宿宿舍用房由開開發(fā)建設單位位利用小區(qū)（大大廈）內(nèi)相關關公共場所解解決。107物業(yè)管理用用房必須是正正規(guī)用房。108向業(yè)主委員員會提供管理理用房的期限限在業(yè)主委員員會成立2個月內(nèi)提供供，最遲不超超過6個月（商業(yè)用房、公公用設施專用用基金相同）。房市金碟109提供給業(yè)主主委員會的商商業(yè)用房面積積的計算方法法是多層按總總建筑面積的的3‰，高層住宅區(qū)或或別墅區(qū)按總總建筑面積的的2‰提供。110提供給業(yè)主主委員會的商商業(yè)用房的購購置費可從公公用設施專用用基金中墊支支，并從該商商業(yè)用房經(jīng)經(jīng)營收入中收收回。111提供給業(yè)主主委員會的商商業(yè)用房由物物業(yè)管理公司司按委托管理理合同使用、經(jīng)經(jīng)營，其收入用于彌彌補管理費的的不足。112住宅區(qū)的公用設施施專用基金、住住宅本體維修修基金和管理理服務費的收收支帳目業(yè)主主委員會應每每三個月至少少公布一次，接接受業(yè)主的監(jiān)監(jiān)督。113業(yè)主、非業(yè)業(yè)主使用人違違反業(yè)主公約約的，承擔相相應的民事責責任。114對未交納物物業(yè)管理服務務費、住宅維維修基金和物物業(yè)委托管理理合同約定的的其他費用的的，物業(yè)管理理公司可要求求業(yè)主限期交交納。115對逾期不交交納物業(yè)管理理費、本體維維修基金的，可按日加收應交納費用萬分之五的滯納金，并可按業(yè)主公約和物業(yè)委托管理合同的規(guī)定進行催交；連續(xù)六個月不交納的，可向人民法院申請追繳。116物業(yè)管理公公司違反物業(yè)業(yè)委托管理合合同的約定并并造成損失的的，承擔相應應責任并承擔擔相應損失失。117業(yè)主委員會會、業(yè)主大會會違反“條例”第二十二條“業(yè)主大會和和業(yè)主委員會會應接受市、區(qū)住宅主管部部門的指導和和監(jiān)督；業(yè)主主大會的決定定、業(yè)主委員員會章程的內(nèi)內(nèi)容或業(yè)主委員會的決定定不得與憲法法、法律、法法規(guī)和規(guī)章相相抵觸?！币?guī)定的，市、區(qū)區(qū)住宅主管部門應當責責令限期改正正或撤消其決決定，并通告告全體業(yè)主。118業(yè)主委員會會對物業(yè)管理理公司有下列列行為之一的的：①擅自擴大收收費范圍、提提高收費標準；②改變公用用設施專用基基金和住宅（本本體）維修基基金的用途，或或未按規(guī)定定定期公布收支帳目的的；③改變專用房房屋的用途，未未按規(guī)定使用用的；④管理制度不不健全、管理混亂，造造成對住宅區(qū)區(qū)的房屋管理理、維修、養(yǎng)養(yǎng)護不善，經(jīng)經(jīng)市、區(qū)主管管部門認定應當予以處罰罰的。業(yè)主委委員會有權予予以制止并限限期改正；逾逾期不改正的的，業(yè)主委員會可以終止止委托管理合合同；市住宅宅主管部門和和有關行政主主管部門應當當責令其限期改正，并可可處以3000元以上10000元以下的罰罰款；情節(jié)嚴嚴重的，市住住宅主管部門可以降低低其物業(yè)管理理資質(zhì)等級，直直至吊銷其物物業(yè)管理的經(jīng)經(jīng)營項目。119業(yè)主委員會會進行投資和和經(jīng)營活動，市、區(qū)住宅主管部門應當責令限期改正，可以并處30000元以上10000元以下的罰罰款。120業(yè)主、非業(yè)業(yè)主使用人或或其他單位、個個人未經(jīng)市政政府有關部門門批準，不得得改變房屋結構、外貌和用途途；不得對房房屋的內(nèi)外承承重墻、梁、柱柱、樓板、陽陽臺、天臺、屋屋面及通道進行違章章鑿、拆、搭搭、占；不得得堆放易燃、易易爆、劇毒、放放射性等物品品，但自用生活性燃料料除外；不得得利用房屋從從事危害公共共利益的活動動；不得侵害害他人的正當權益。違反反上述第三十十八條規(guī)定的的，市、區(qū)住住宅主管部門門應當責令限限期改正，恢復原狀，可可以并處1000元以上5000元以下的罰罰款。121業(yè)主、非業(yè)業(yè)主使用人或或其他單位、個個人違反住宅宅區(qū)內(nèi)禁止踐踐踏、占用綠綠化地；占用樓梯間、通道、屋屋面、平臺、道道路、停車場場、自行車房房（棚）等公公用設施而影影響其正常常使用功能；；亂拋垃圾、雜雜物；影響市市容觀瞻的亂亂搭、亂貼、亂亂掛等；損毀、涂劃劃園林藝術雕雕塑；聚眾喧喧鬧；隨意停停放車輛和鳴鳴喇叭；發(fā)出出超出規(guī)定標標準的噪音；；排放有毒、有有害物質(zhì)；經(jīng)經(jīng)營業(yè)主公約約所禁止的行行業(yè)；法律、法法規(guī)及市政府規(guī)定禁禁止的其他行行為的，市、區(qū)區(qū)住宅主管部部門應當責令令限期改正，可可以并處100元以上2000元元以下的罰款款。122寫字樓、商商住樓及工業(yè)業(yè)廠房等物業(yè)業(yè)可參照本“條例”執(zhí)行。123物業(yè)管理公公司必須按照照所持有的“物業(yè)管理資資質(zhì)”從事相應的的物業(yè)管理工工作。124資質(zhì)證書分分為甲級、乙乙級、丙級3種。125物業(yè)管理公公司按持有的的不同資質(zhì)證證書，進行物物業(yè)管理工作作。持有甲級級資質(zhì)證書的的單位，可以管理各各類物業(yè)并按按甲級標準收收取管理服務務費；持有乙乙級資質(zhì)證書書的單位，可以管理300層以下的各各類物業(yè)并按按乙級標準收收取管理服務務費；持有丙丙級資質(zhì)證書的單位，可以以管理9層以下的各各類物業(yè)（涉涉外住宅區(qū)、別別墅小區(qū)除外外）并按丙級標準收取管理理服務費。126業(yè)主委員會會是否有權委委托會計師事事務所對物業(yè)業(yè)管理公司進進行審計？業(yè)業(yè)主委員會和和物業(yè)管理公司可以以共同委托會會計師事務所所對住宅（本本體）維修基基金和管理服服務費的使用明細表和收收支明細帳目目進行審計。127對物業(yè)公司司審計的費用用從管理費中中支付。128業(yè)主委員委委托會計師事事務所會對物物業(yè)管理公司司進行審計的的前提條件是是在業(yè)主委員會與該物物業(yè)管理公司司之間的委托托管理合同依依法終止時。129住宅區(qū)管理理服務費總收收入的主要來來源有1.部分商業(yè)用用房租金；2.公用設施、設設備和公共場所（地）的的經(jīng)營收入；；3.向業(yè)主收取取管理服務費費；4.住宅區(qū)的其其他合法收入。130住宅區(qū)管理理服務費的基基本開支有11.住宅區(qū)公用用設施、設備備和公共場所所（地）的日日常管理、維修和養(yǎng)養(yǎng)護費用（包包括材料費、公公用水電費、設設備損耗費、垃垃圾清運費、綠化養(yǎng)護費等）；；2.業(yè)主委員會會、管理處核核定人員的津津貼工資、福福利及辦公、經(jīng)經(jīng)營費用；3.就管理理工作而聘請請的專營公司司及其他聘請請人員的費用用；4.住宅區(qū)公用用設施、設備必要的保保險費用和法法定稅費；5.住宅區(qū)必要要的社區(qū)文化化活動費用。131管理服務費費不包含業(yè)主主與非業(yè)主使使用人的人身身保險、財產(chǎn)產(chǎn)保管保險費費用。132收取管理服服務費項目和和標準以及每每年基本開支支的項目和標標準由業(yè)主委委員會根據(jù)物物業(yè)管理公司司的資質(zhì)證書書等級以及業(yè)業(yè)主對物業(yè)管管理服務的實實際需求，參參照市物價主主管部門和市市住宅主管部部門的指導收收費標準審議議確定后，報報業(yè)主大會批批準執(zhí)行。133住宅區(qū)管理理服務費的收收支帳目由業(yè)業(yè)主委員會主主任和住宅區(qū)區(qū)管理處主任任簽字并加蓋蓋公章后每三個月至至少張榜公布布一次；年度度帳目公布應應由業(yè)主委員員會主任和物物業(yè)管理公司法定代表人人簽字并加蓋蓋公章后公布布。134住宅區(qū)公用用設施專用基基金的所有權權屬住宅區(qū)全全體業(yè)主和業(yè)業(yè)主委員會。135住宅區(qū)公用用設施專用基基金的主管部部門市住宅主主管部門和區(qū)區(qū)住宅管理部部門。136住宅區(qū)公用用設施專用基基金所說的開開發(fā)建設單位位總投資含公公用設施配套套費、建造成成本。137住宅區(qū)公用用設施專用基基金所說的重重大維修項目目的范圍是：：區(qū)內(nèi)的非市市政道路、路路燈、溝、渠、池、井井、園林綠化化地、地下排排水管等；文文化娛樂體育育場所、停車車場、連廊、自行車房（棚棚）。（不包包括產(chǎn)權不屬屬于全體業(yè)主主共有的物業(yè)業(yè)）。138住宅區(qū)公用用設施專用基基金所說的重重大維修項目目的標準是：：區(qū)內(nèi)道路路路面、路基嚴嚴重損壞，造成無法法通行的；路路燈線路需要要改造或重新新敷設的；溝溝、渠、池、井井、井壁（面）出現(xiàn)嚴嚴重斷裂或破破損的；園林林綠化地樹木木、草皮及雕雕塑、小品等等設施需重新造植或更新新改造的；文文化娛樂體育育場所需改造造、改建或因因房屋的基礎礎傾斜造成裂縫或因結構構等原因造成成柱、梁、板板墻、裂縫或或嚴重損壞的的；停車場、連連廊、自行車房（棚）需需要更新、改改造、改建的的；地下排水水管網(wǎng)大修、更更新、改造等等。上述范圍之外的由由市住宅主管管部門確定。139高層住宅區(qū)區(qū)專用基金的的使用比例330%用于本體外外公用設施；；其余用于本本體共用設施的重大大維修工程項項目。140專用基金不不屬于業(yè)主委委員會或物業(yè)業(yè)管理公司的的經(jīng)營收入。141專用基金用用于住宅區(qū)公公用設施重大大維修養(yǎng)護工工程項目時，只能使用基金的增值部分。如增增值部分不足足，從管理費費積累中墊支支或由業(yè)主分分攤。142物業(yè)管理公公司需要使用用專用基金時時，應向業(yè)主主委員會提供供法定代表人人簽字蓋章的的使用申請請；該項目有有關圖紙、預預算資料；施施工承接單位位或人員資質(zhì)質(zhì)資料。143業(yè)主委員會會對物業(yè)管理理公司使用專專用基金的審審批程序是：：業(yè)主委員會會在接到物業(yè)業(yè)管理公司使用專用用基金的申請請后14日內(nèi)召集業(yè)業(yè)主大會審議議；同意后，向向區(qū)住宅管理部門報送有業(yè)主主委員會主任任及物業(yè)管理理公司法定代代表人共同簽簽字的《住宅宅區(qū)公用設施專用基金使使用申請表》；；區(qū)住宅管理理部門應在接接到申請表后后14日內(nèi)完成審審批并將款項撥到物物業(yè)管理公司司帳戶。144房屋（本體體）維修基金金屬各類物業(yè)業(yè)業(yè)主的共有有資產(chǎn)，以每每個單體物業(yè)業(yè)為單位，由由該單體物物業(yè)的所有業(yè)業(yè)主按各自物物業(yè)的建筑面面積分擔和享享用。145房屋（本體體）維修基金金的主管部門門是市住宅主主管部門；各各區(qū)住宅主管管部門對轄區(qū)區(qū)內(nèi)各類物物業(yè)的本體基基金的使用和和管理指導和和監(jiān)督。146業(yè)主繳交房房屋（本體）維維修基金規(guī)定定：業(yè)主自該該棟房屋竣工工交付使用保保修期滿后的第一個月起，按按月繳交本體體維修基金；；業(yè)主發(fā)生變變更時原業(yè)主主所交的本體體基金不予退還。因開發(fā)發(fā)單位的原因因造成空置的的房屋，其本本體基金由開開發(fā)單位繳交交。147房屋（本體體）維修基金金的收取標準準執(zhí)行市物業(yè)業(yè)主管部門頒頒布的指導標標準。指導標標準每兩年制訂和發(fā)發(fā)布一次。各各業(yè)主委員會會可根據(jù)房屋屋的使用狀況況和本體基金金積累狀況，經(jīng)與物業(yè)管管理公司協(xié)商商后，對本體體基金繳交標標準作適當調(diào)調(diào)整。148房屋（本體體）維修基金金的使用原則則是：按照取之于于民，用之于于民的原則，用用于房屋本體共共用部位的維維修養(yǎng)護。149房屋（本體體）維修基金金的使用范圍圍是：共用部位的的維修養(yǎng)護由由管理處組織織實施，其費用從本體基金金中支出。共共用部位是結結構相連或具具有共有、共共用性質(zhì)的部部位、設施和設備，包括括：房屋的承承重結構部位位（包括基礎礎、屋蓋、梁梁、柱、墻體體等），抗震結構部位（包包括構造柱、梁梁、墻等）、外外墻面、樓梯梯間、公共通通道、門廳、公公共屋面、本體共用用排煙道（管管）、電梯、機機電設備、本本體消防設施施、公共天線線、本體上下水主管道、共共用防盜監(jiān)控控設施等。150房屋（本體體）維修基金金的使用比例例：本體基金金的30％用于房屋屋本體共用部部位的日常維修和零星小修修，其余的70％用于房屋屋本體共用部部位中修以上上維護工程（含含新增和改造工程，下下同）；用于于中修以上維維護工程時，須須經(jīng)業(yè)主委員員會或該棟50%以上業(yè)主書面同意。151房屋（本體體）維修基金金維修標準：：房屋共用部部位的大、中中、小修標準準執(zhí)行國家建建設部有關關標準。152房屋（本體體）維修基金金不夠支出時時，經(jīng)業(yè)主委委員會決定，由由全體業(yè)主分分攤；單棟房屋本體基金不夠夠使用時，經(jīng)經(jīng)業(yè)主委員會會或該棟50％以上業(yè)主主書面同意，由由該棟各業(yè)主按規(guī)定分攤攤。153物業(yè)管理公公司之管理處處對每年房屋屋（本體）維維修基金的使使用應于每年12月31日前提出下年度使用用本體基金的的計劃及預算算，提交業(yè)主主委員會審議議通過。業(yè)主主委員會應在收到管理處處的計劃及預預算后15日內(nèi)作出答答復，逾期視視為同意；急急修工程應在7日內(nèi)答復，逾期視視為同意。154如業(yè)主委員員會或該棟房房屋部分業(yè)主主不同意管理理處使用本體體基金進行中中修以上維修修工程計劃時時，管理處認認為有充足理理由使用，或或該項目實施施與否涉及國國家或特區(qū)城城市管理、房房屋管理、園園林綠化管理理等有關規(guī)定定的，可由物物業(yè)管理公司司申請，經(jīng)區(qū)區(qū)住宅管理部部門核準后實實施。155房屋（本體體）維修基金金使用之后的的手續(xù)：日常常維護和零星星小修由管理理處主任簽字字，作為本體基金支出出記帳憑證；；中修以上工工程應出具“施工項目清清單”，由委員會會主任或該棟樓長（或或20％以上業(yè)主主）、管理處處主任簽字，作作為本體基金金支出記帳憑憑證。156房屋（本體體）維修基金金的帳務以房房屋本體每棟棟為單位進行行專（記）帳帳管理，并設設立專用帳帳號存儲本物物業(yè)的本體基基金。157房屋（本體體）維修基金金的監(jiān)督辦法法：本體基金金的收支項目目，由管理處處每三個月在在各棟房屋的顯著位位置公布一次次?；饚つ磕苛忻骰饝獞玫捻椖俊⒉坎课?、費用支支出及證明人、基金余余額（單體和和全部），并并接受有關部部門和業(yè)主的的監(jiān)督和質(zhì)詢詢。158業(yè)主不按規(guī)規(guī)定繳納基金金的，管理處處可按法規(guī)政政策規(guī)定或委委托管理合同同、業(yè)主公約約規(guī)定采取取相應催繳措措施。159物業(yè)管理公公司及其管理理處在使用房房屋（本體）維維修基金有下下列不規(guī)范行行為之一的，市、區(qū)住宅主管部部門可依法規(guī)規(guī)、規(guī)章規(guī)定定予以處罰：：1.擅自提高本本體基金收費費標準；2.改變本體基金的用用途，挪作它它用的；3.未按規(guī)定期期限公布本體體基金收支帳帳目的；4.拒絕接接受業(yè)主委員員會或業(yè)主查查詢的。160物業(yè)管理公公司及其管理理處未按時公公布帳目或拒拒絕查詢的，業(yè)主可以拒繳本體基金。161對房屋（本本體）維修基基金用于日常常小修并超出出規(guī)定的本體體基金比例的的，經(jīng)業(yè)主委委員會或所維修養(yǎng)護護單棟房屋50％以上業(yè)主主同意，日常常小修可以超超出規(guī)定的本本體基金比例，超出部分分可在下年度度本體基金的的小修費里沖沖抵，或經(jīng)業(yè)業(yè)主委員會決決定提高本體基金收取標標準彌補。162房屋（本體體）維修基金金征收的具體體標準是：本本體基金征收收標準應根據(jù)據(jù)物業(yè)的使用用年限及新舊程度，維維修養(yǎng)護實際際需要，并考考慮群眾的經(jīng)經(jīng)濟承受能力力等因素制定定。本體基金可按如下下標準向業(yè)主主征收（注：：房屋保修期期內(nèi)不得征收收）：多層住住宅（不帶電梯）每月每平平方米建筑面面積0.155元，高層商商住樓、住宅宅樓（含帶電電梯的多層住宅）每月每平方方米建筑面積積0.25元。其其他房屋（含含寫字樓、商商業(yè)大廈、廠廠房等）的本體基金標準，參參照上述規(guī)定定標準執(zhí)行，但但經(jīng)業(yè)主委員員會或多數(shù)業(yè)業(yè)主同意，征征收標準可適當上浮浮，但最高上上浮幅度不得得超過上述標標準的50％。163房屋（本體體）維修基金金使用的權限限規(guī)定：動用用本體基金，應應履行規(guī)定的的程序和手續(xù)，其中：日常維維護和零星小小修金額在1000元以下的，由由物業(yè)管理處處負責人和本本棟房屋樓長共同簽簽字后支付；；用于中修以以上維護工程程或維修金額額1001元以上的，須經(jīng)本棟房屋占660％以上業(yè)主主同意后方可可使用。本體體基金確實不不夠支出時，經(jīng)經(jīng)占60％以上的業(yè)主同意意，可由該棟棟房屋的業(yè)主主分攤。164在特區(qū)從事事住宅區(qū)、工工業(yè)區(qū)、商住住樓、寫字樓樓等各類物業(yè)業(yè)及相配套的的公用設施、設備、公共場地的的管理服務的的單位，應遵遵守《深圳經(jīng)經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)業(yè)管理行業(yè)管管理辦法》。165物業(yè)管理服服務應遵守社社會化、專業(yè)業(yè)化、企業(yè)化化的原則，保保持物業(yè)與城城市環(huán)境的整整潔優(yōu)美，保保障物業(yè)的安安全使用，維維護業(yè)主和其其他非業(yè)主使使用人的合法法權益。166何種物業(yè)可可以不采用招招標的方式確確定物業(yè)管理理企業(yè)？物業(yè)業(yè)由開發(fā)建設設單位自用的；在一一個物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)，多多層物業(yè)總建建筑面積低于于五萬平方米米的，或高層層物業(yè)總建筑面積低于于二萬平方米米的，或多層層、高層混合合物業(yè)總建筑筑面積低于三三萬平方米的。前款物業(yè)業(yè)管理區(qū)域的的范圍，由市市主管部門會會同有關部門門劃定。167物業(yè)管理服服務招標，可可以采取公開開招標、邀請請招標的形式式。168物業(yè)管理服服務投標書應應當包括：物物業(yè)管理處機機構設立方案案、運作流程程及各項管理理規(guī)章制度；管理服服務人員配備備方案；管理理服務用房及及其他物資裝裝備配置方案案；管理服務費用收支預預算方案；管管理服務分項項標準與服務務承諾；社區(qū)區(qū)文化服務方方案；管理服務模式設想想等。169物業(yè)管理企企業(yè)提供物業(yè)業(yè)管理服務，應應當遵循國家家有關的強制制性標準；沒沒有國家強制性標準的，應當當符合市主管管部門規(guī)定的的行業(yè)標準。鼓鼓勵物業(yè)管理理企業(yè)采用國國外先進的管理服務標標準，提高管管理服務水平平。170物業(yè)管理企企業(yè)對物業(yè)實實施物業(yè)管理理的傭金是不不得超過物業(yè)業(yè)管理成本的的百分之十。171物業(yè)管理公公司派出機構構物業(yè)管理處處下列項目支支出列入物業(yè)業(yè)管理成本，但但不得重復計算：1.管理處處管理人員的的工資、福利利；2.保潔消殺費費；3.治安防范費費；4.公用配套設施日常維修修養(yǎng)護費；5.園林綠地維維修養(yǎng)護費；；6.用于物業(yè)管管理的固定資資產(chǎn)折舊及經(jīng)營、辦公公費用；7.公用部位水水電費；8.電梯運行維維修養(yǎng)護費；；9.中央空調(diào)費。172對物業(yè)管理理企業(yè)在一個個物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)收取的的管理服務費費用及按規(guī)定定用于管理服服務的經(jīng)營性性收入實行獨獨立核算。除除去管理服務務的成本開支支、物業(yè)管理理企業(yè)的傭金金和依法應繳繳納的稅、費費后，有結余余的，應轉(zhuǎn)入入本物業(yè)管理理區(qū)域下年度度的管理服務務費用，不得得擅自提取或或挪作他用。173物業(yè)管理企企業(yè)在合理的的時間內(nèi)進行行的物業(yè)管理理活動包括對對物業(yè)進行巡巡視、檢查、或?qū)门涮自O施施、設備、公公共場地和房房屋本體共用用部位及設施施進行維修養(yǎng)養(yǎng)護或改造，或按規(guī)定對對物業(yè)的裝修修進行監(jiān)管的的，業(yè)主或非非業(yè)主使用人人應當提供方方便并接受監(jiān)管，不得無無理拒絕或阻阻撓。具體巡巡視、檢查的的內(nèi)容和時間間、維修養(yǎng)護護或改的項目及施工的時時間、地點均均應當提前公公布。業(yè)主、非非業(yè)主使用人人與物業(yè)管理理企業(yè)對前款維修養(yǎng)護護或改造的項項目有分歧的的，由市、區(qū)區(qū)主管部門決決定執(zhí)行；對對維修養(yǎng)護或改造的費用用有疑義的，可可向物業(yè)管理理企業(yè)提出質(zhì)質(zhì)詢，物業(yè)管管理企業(yè)應當當在收到質(zhì)詢后七日內(nèi)內(nèi)予以答復。房市金碟174業(yè)主及其他他非業(yè)主使用用人對物業(yè)管管理企業(yè)公布布的收費標準準及服務項目目、物業(yè)管理理的收支帳目目有疑義的，可向市、區(qū)主管部門和價格行政管理部門投訴；市、區(qū)主管部門或市、區(qū)價格行政管理部門應在收到投訴后及時予以查處，并將查處結果書面通知投訴人。175物業(yè)管理公公司應交納的的稅種有：營營業(yè)稅、城市市建設維護稅稅、教育費附附加；企業(yè)所所得稅；增增值稅；印花花稅。176營業(yè)稅、城城市建設維護護稅、教育費費附加的稅率率為：營業(yè)收收入的5%。營業(yè)稅的1%。營業(yè)稅的的3%。177收取的中央央空調(diào)使用費費不算作營業(yè)收收入不計征營營業(yè)稅。178物業(yè)管理公公司代收的水水、電費收費費項目要交增增值稅。179物業(yè)管理費費用收支公布布的主要項目目有：收入部部分：管理費費，房租，停停車場收入，有償服務費等；支支出部分：管管理人員工資資、福利，辦辦公費，經(jīng)營營費，差旅費費，水電費，機電設備運運轉(zhuǎn)水電費，設設備工具修理理費，公共設設施維修、綠綠化養(yǎng)護費，保保安費用，法定稅率率、保險費，管管理傭金等；；本季盈虧，上上季結轉(zhuǎn)，累累積盈虧。三.保安服務管理001治安管理主主要是:必須通過現(xiàn)現(xiàn)行的科學技技術手段與管管理手段，依依靠各種先進進設備與工具，防止和終止止任何危及或或影響物業(yè)管管理轄區(qū)內(nèi)的的業(yè)主或非業(yè)業(yè)主使用人的的生命財產(chǎn)與身心健康的的行為與因素素，比如電線線短路、煤氣氣泄露、電梯梯關人、水管管破裂、火警、偷盜、滋擾擾以及噪聲等等，還有如自自然災害、人人為事故、流流氓活動以及及各種破壞活動的預防與與阻止，確保保業(yè)主或非業(yè)業(yè)主使用人人人身不受傷害害，財物不受受損失，工作、生活秩序正正常。002治安管理的的主要內(nèi)容是是：防擾亂秩秩序、防盜、防防破壞、防流流氓活動、防防災害事故。003治安管理的的目的是人身身不受傷害，財財物不受損失失，工作、生生活秩序正常常。004物業(yè)公司的的治安管理隊隊伍可采用委委托保安公司司實施安保服服務和自建保保安隊伍實施施安保服務務。005保安人員入入職的基本條條件是身高1.70米以上；20歲至28歲；高中以以上文化程度度；身體健康；思想品品德好（當?shù)氐乜h以上公安安機關出具的的無犯罪前科科的證明材料料）；符合計劃生育規(guī)定；；具備一定的的軍訓基本功功；有深圳戶戶口的成年人人擔保。退伍伍軍人、黨員優(yōu)先考慮。006保安人員崗崗前培訓的主主要內(nèi)容包括括：公司簡介介；物業(yè)管理理法規(guī)學習；；企業(yè)內(nèi)部的的有關管理制度：員員工守則，工工作紀律等；；安全防火教教育；ISOO9002質(zhì)質(zhì)量體系有關關安保方面文件的學學習；普法學學習；職業(yè)道道德教育；軍軍訓。007保安人員在在崗培訓的主主要內(nèi)容包括括：安保操作作規(guī)程；隊列列訓練、擒拿拿格斗、體能能訓練、消消防滅火訓練練、交通指揮揮訓練等。008保安人員單單兵隊列考核核標準是：軍軍人軍姿；停停止間轉(zhuǎn)法；；齊步走與立立定；正步走走與立定；；跑步走與立立定；敬禮。009保安人員擒擒拿技術動作作的基本內(nèi)容容是：基本功功：直打、側(cè)側(cè)打、勾打；；彈踢、側(cè)踹踹、勾踢；綜綜合練習。擒擒敵拳等。010保安人員軍軍事體能測試試標準是：百百米跑14秒以內(nèi)；俯俯臥撐50個以上；爬爬樓20層60秒以以內(nèi)。011保安守護工工作的涵義是是指保安人員員根據(jù)有關特特別服務的協(xié)協(xié)議（委托管管理合同、業(yè)業(yè)主公約以外的協(xié)議議），采取各各種有效措施施，對指定的的人、財物、場場所地以及其其他對象所進行的看護和和守衛(wèi)活動。從從宏觀的涵義義來看，對一一個住宅小區(qū)區(qū)、對一棟或或一組大廈以及對一個個工業(yè)區(qū)等物物業(yè)的保安工工作實際上就就是保安守護護工作，只不不過物業(yè)管理單位不承擔擔生命及財產(chǎn)產(chǎn)的保險責任任。012保安守護工工作主要有：：保護人身安安全；保護財財產(chǎn)安全；維維護客戶單位位內(nèi)部正常的的秩序。房市金碟013在守護過程程中可能遇到到的主要問題題是：火災；；盜竊；破壞壞；擾亂秩序序；業(yè)主或非非業(yè)主使用用人求助。014巡邏保安服服務的主要任任務是：維護護巡邏區(qū)域內(nèi)內(nèi)和保護目標標周圍的正常常治安秩序；；預防、發(fā)現(xiàn)、制止止各種違法犯犯罪行為；及及時發(fā)現(xiàn)各種種可疑情況，抓抓獲現(xiàn)行違法法犯罪分子；警戒、保保護刑事案件件、治安事件件和治安災害害事故現(xiàn)場；；檢查發(fā)現(xiàn)防防范方面的漏洞；平息巡巡邏中突發(fā)事事件和意外事事故。015遇有違法犯犯罪分子實施施犯罪行為的的主要處理方方法是：及時時予以制止，并并盡量將其抓獲；迅迅速報告公安安機關；疏散散無辜群眾。016遇有聚眾鬧鬧事的問題的的主要處理方方法是：控制制、穩(wěn)住領頭頭者；疏散圍圍觀者；迅速速報告有關關部門及公安安機關，平息息事件；協(xié)助助客戶單位處處理問題；防防止事態(tài)擴大大。017遇有瘋、傻傻、醉漢闖入入守護目標的的主要處理方方法是：將其其勸出守護目目標范圍，無無效時，通通知其家屬、單單位及公安機機關實施控制制、監(jiān)護。018守護目標范范圍內(nèi)發(fā)生盜盜竊案件的主主要處理方法法是：迅速向向公安機關報報案；保護好好現(xiàn)場；安撫受害者者；注意守護護目標范圍內(nèi)內(nèi)可疑人員。如如抓獲犯罪嫌嫌疑人，應迅迅速移交公安機關，防防止其逃跑。遇遇闖卡車輛，應應記下車牌號號及車輛特征征，必要時報報告公安機關。019發(fā)現(xiàn)守護范范圍內(nèi)有形跡跡可疑人時的的主要處理方方法是：留心心觀察，注意意其行為發(fā)展展，并及時向向有關領導報報告，做好控控制工作。020遇有守護范范圍突然停電電情況下的主主要處理方法法是：遇夜間間突然停電或或守護燈光突突然熄滅，特特別加強門衛(wèi)衛(wèi)和要害部位位的守護，在在照明恢復前前，嚴格控制制人員進出。021遇有業(yè)主或或住戶當面或或電話向保安安人員反映情情況時的主要要處理方法是是：問清反映映者姓名、房號、單單位，詳細記記錄報告的內(nèi)內(nèi)容；對當面面報告者要記記清其相貌、衣衣著特征；對報告內(nèi)容容及時向有關關領導匯報。022保安巡邏工工作的主要方方法是：采取取定線、不定定線相結合的的巡邏線路；；采取點與線線結合的方方法。023保安巡邏工工作應注意的的事項是：在在時空控制上上應注重系統(tǒng)統(tǒng)管理；經(jīng)常常結合治安方方面的情況，及時調(diào)調(diào)整力量和巡巡邏方法；經(jīng)經(jīng)常教育巡邏邏人員增強危危險觀念，要要求每個巡邏人員在巡邏邏中，要全神神貫注，細心心觀察，不忽忽視一點可疑疑跡象，不放放過任何應該解決處理的的問題，夜間間巡邏要更加加注意行人、車車輛表現(xiàn)出來來的可疑點，以以及不正常的煙、光光等。024違反治安管管理行為的主主要內(nèi)容是：：擾亂公共秩秩序的行為；；妨害公共安安全行為；侵侵犯他人人身權利行行為；侵犯公公共財產(chǎn)的行行為；妨害社社會管理秩序序行為；違反反消防管理行為；違反交交通管理行為為；違反戶口口或居民身份份證管理行為為。025違反治安管管理行為與犯犯罪的主要區(qū)區(qū)別是：情節(jié)節(jié)輕重和對社社會危害大小小不同；觸犯犯的法律不不同；應當受受到的處罰不不同。026正當防衛(wèi)的的條件是：1.正當防衛(wèi)的的不法侵害條條件：必須有有真實存在的的不法侵害行行為，才能進行正當當防衛(wèi)；必須須針對正在進進行的不法侵侵害行為，才才能實行正當當防衛(wèi)。2.正當防衛(wèi)的防衛(wèi)條條件：正當防防衛(wèi)必須針對對不法侵害者者本人實行；；正當防衛(wèi)不不能超過必要限度，造造成不應有的的損害。027真實存在的的不法侵害行行為：指客觀觀上發(fā)生了危危害社會的行行為。028正當防衛(wèi)的的必要限度：：要看防衛(wèi)行行為是否能有有效制止住不不法侵害；要要把防衛(wèi)行為為與侵害行為進行比比較，凡是經(jīng)經(jīng)綜合分析認認為防衛(wèi)行為為與侵害行為為在性質(zhì)、強強度、手段等方方面大體相當當，即可認定定是制止不法法侵害所必須須的限度。029非正當防衛(wèi)衛(wèi)的性質(zhì)：屬屬于不法行為為。房市金碟030常見的非正正當防衛(wèi)有：：假想防衛(wèi)；；防衛(wèi)挑撥；；不適時防衛(wèi)衛(wèi)；局外防衛(wèi)衛(wèi)；抗拒防衛(wèi)衛(wèi)；互毆行為為；防衛(wèi)過當當。031防衛(wèi)過當：：指行為人的的防衛(wèi)行為超超過了必要限限度，給對方方造成了不應應有的損害的的行為。032緊急避險的的定義是：為為了公共利益益、本人或他他人的人身及及其他權利免免受正在發(fā)生生的危險，不不得已采取的的損害另一合合法利益的行行為。033緊急避險的的構成要件主主要是：必須須是合法利益益受到緊急危危險的威脅；；危險必須是是正在發(fā)生的；避險險行為必須是是為了使合法法利益免遭損損害而實施；；避險行為必必須是在沒有其他方法可可以排除危險險，在迫不得得已的情況下下實施的；緊緊急避險必須須是實際存在的，不能是是假想的或推推斷的；避險險行為不能超超過必要的限限度。034保安員處理理問題應遵循循的原則：保保安員在履行行自己的職責責時，會遇到到許多問題需需要處理，在維護業(yè)業(yè)主（租戶）的的安全和利益益的同時，依依法辦事，依依法執(zhí)行政策策，不徇私情，以理服服人。035保安員處理理問題應遵循循的方法：對對不同性質(zhì)的的問題采取不不同的處理方方法。對一般般違反法規(guī)和管理規(guī)規(guī)定的問題，如如民事糾紛，可可通過說服教教育的方法解解決，主要是是分清是非，耐心勸勸導，對一時時解決不了又又有擴大趨勢勢的問題，應應采取“可散不可聚，可解不可結，可可緩不可急，可可順不可逆”的處理原則則，盡力勸解解，把問題引引向緩和，千萬不要要將矛盾激化化，因為這樣樣不利于解決決問題。對處處理問題上，堅堅持教育與處罰相結合合的原則，如如違反情節(jié)輕輕微，不需處處罰的，可當當場教育，或或協(xié)助所在單位、家屬進進行教育，如如需要治安處處罰的，交公公安機關處理理。違反其他他行政規(guī)定的，交行政機機關處理。對對于犯罪行為為，應及時制制止，并把犯犯罪分子扭送送公安機關。四.停車場管理001物業(yè)管理轄轄區(qū)車輛管理理主要是：停停車場（庫）的的建設；建立立健全停車場場管理規(guī)章制度。房市金碟002停車場（庫庫）的規(guī)劃應應注意：是否否經(jīng)濟；是否否因地制宜。003停車場（庫庫）內(nèi)部主要要有光度要求求；設施要求求；區(qū)位布置置等方面的要要求。004一個標準車車位大概為22.5Mx5.0M面積。005車輛被盜的的主要處理辦辦法是：車輛輛在停車場被被盜，由管理理處確認后協(xié)協(xié)同車主迅速速向當?shù)毓矙C關報報案。同時，被被保險人（車車主、停車場場）應立即通通知保險公司司。車管員、管理處、車車主應配合公公安機關和保保險公司作好好調(diào)查處理工工作。006車輛被損的的主要處理辦辦法是：當車車管員發(fā)現(xiàn)停停車場里的車車輛被損壞時時。車管員應應立即通知車主，并并報告班長和和管理處。屬屬撞車事故的的，車管員不不得放行造成成事故的車輛，應應保護好現(xiàn)場場；未及時發(fā)發(fā)現(xiàn)肇事車輛輛的，要積極極排查，協(xié)助助受損車主處處理。屬樓樓上拋物砸車車事故，車管管員應立即制制止，并通知知肇事者對造造成的事故進進行確認；未未當場發(fā)現(xiàn)肇肇事者，要對對大概區(qū)域住住戶發(fā)出警告告性告示，并并協(xié)助受損車車主處理。車車管員認真填填寫“交接班記錄”，如實寫明明車輛進場時時間，停放地地點、發(fā)生事故的時時間以及發(fā)現(xiàn)現(xiàn)后報告有關關人員的情況況。007車輛出入停停車場（庫）應應注意：1.車輛出入后后切記放下道道閘，以防車車輛沖卡。2.放下道閘時應格外外小心，防止止道閘碰損車車輛和行人。3.遵守服務禮禮貌用語中車車輛管理服務文明禮貌貌用語。008住宅區(qū)（大大廈）的停車車場（庫）的的管理者是：：從事該住宅宅區(qū)（大廈）的的物業(yè)管理的物業(yè)管管理公司。009機動車在轄轄區(qū)內(nèi)道路上上的限速是：：時速不得超超過15公里。010進入小區(qū)（大大廈）停車庫庫機動車限速速是每小時5公里以下.011進入小區(qū)（大大廈）停車庫庫機動車，物物業(yè)管理公司司不承擔業(yè)主主或非業(yè)主使使用人之車輛保險責任，除非非雙方另有約約定；車輛人人庫后，貴重重物品請勿放放在車內(nèi)，由由此所造成的損損失均由車主主自負。012車庫內(nèi)車位位已停滿車輛輛，管理員應應放置車位已已滿標志，并并禁止車輛再再進入車庫。013車輛進入小小區(qū)應停放在在：規(guī)劃好的的停車位上。014如果小區(qū)內(nèi)內(nèi)車位已滿，業(yè)業(yè)主或非業(yè)主主使用人的車車輛：應服從從車輛管理員員的指揮停放。015除私家車位位外，車輛不可以長期在在小區(qū)內(nèi)停放放。016辦理了停車車場營業(yè)執(zhí)照照和許可證的的停車場，對對進入停車場場臨時停放的的車輛必須繳繳費。017業(yè)主在小區(qū)區(qū)停放車輛應應注意：鎖好好車門，設置置防盜報警系系統(tǒng)，車內(nèi)貴貴重物品隨身身攜帶，停車卡不能能留在車內(nèi)。018有些小區(qū)，管管理處要求進進入小區(qū)車輛輛停放時關閉閉防盜報警喇喇叭。這是因因為為防止由于雷暴、觸動等等發(fā)生鳴叫，影影響小區(qū)居民民休息。這種種措施是以高高質(zhì)量的保安安服務為基礎礎的。019私家車位，物物業(yè)管理公司司如何管理：：不能按《深深圳市機動車車輛保管統(tǒng)一一收費標準》收費，只能按標準準停車位面積積X轄區(qū)內(nèi)最高高管理費標準準與最低管理理費標準的平平均值收取管管理費。即按按一般物業(yè)進進行管理。020機動車不可可以在轄區(qū)內(nèi)內(nèi)道路上超車車。021機動車不可可以在小區(qū)（大大廈）任何場場所試車、修修車和練習。022在車位已滿滿的情況下，不可以在綠化地、人行道、消防通道臨時停放車輛。023執(zhí)行任務的的車輛（消防防車、警車、救救護車）在小小區(qū)可以例外外行車、停泊泊。024停車場管理理規(guī)定：1、停車場車車管員必須24小時值班，將將管理制度、崗崗位責任人姓名、照片、停車車場負責人、營營業(yè)執(zhí)照、收收費標準懸掛掛在停車場出出入口明顯位位置。2、停車場內(nèi)按消防防要求設置消消防栓，配備備滅火器，由由車管員負責責管理使用，物物業(yè)部消防人員定期檢檢查。3、停車場一一般需設三名名工作人員，一一名登記收費費，二人指揮車輛出入和停放放。房市金碟五.消防管理001物業(yè)管理公公司消防管理理隊伍的原則則是：每個管管理處的員工工都是公司的的義務消防員員。002消防管理人人員的具體工工作內(nèi)容是：：負責消防報報警中心的日日常值班；普普及防火知識識教育，落實防火崗崗位責任制；；定期進行消消防安全檢查查；火災發(fā)生生時是滅火的的骨干力量。003消防工作的的方針是：“預防為主，防防消結合”。004消防工作包包括防火與滅滅火兩個方面面。005消防安全工工作的基本措措施是：行政政、技術和法法制措施。006“防火責責任人制度”是：“誰主管，誰誰負責”。007我國最高消消防行政法規(guī)規(guī)是：《中華華人民共和國國消防條例》和和《中華人民民共和國消防防條例實施施細則》008消防監(jiān)督的的三要素是：：監(jiān)督者，被被監(jiān)督者和監(jiān)監(jiān)督標準。009消防監(jiān)督最最可靠的保證證是：組織。010消防重點部部位的確定：：火災易發(fā)部部位，發(fā)生火火災影響全局局的部位，重重點項目和技技術設備，財財富集中部位位，人員集中中部位，村鎮(zhèn)鎮(zhèn)糧食加工廠廠。011重點防火單單位的防火責責任人是：單單位正職領導導。012重點防火單單位工作人員員對本人崗位位的防火責任任是：對本崗崗位的消防安安全負責。013室內(nèi)裝修應應使用：不燃燃材料、難燃燃材料及燃燒燒時不發(fā)出有有毒氣體的材材料。014重點單位消消防工作的重重點是：制定定應急滅火和和疏散方案，定定期組織消防防演練。015公共場所發(fā)發(fā)生火災時現(xiàn)現(xiàn)場工作人員員承擔的義務務是：組織，引引導在場群眾眾疏散。016物業(yè)管理單單位的消防管管理職責是：：建立，健全全防火安全制制度，明確防防火安全責任任；管理、維修、保養(yǎng)養(yǎng)、更新物業(yè)業(yè)區(qū)域內(nèi)的公公共消防設施施和器材；落落實值班巡查查制度；建立義務消防隊，撲撲救初期火災災，引導安全全疏散。017對存在火災災隱患并不按按要求整改的的：自整改期期限屆滿之日日起對責任單單位處以每日日一千元以以上五千元以以下罰款。018建筑物內(nèi)部部裝修工程消消防設計未經(jīng)經(jīng)審核或?qū)徍撕瞬缓细裆米宰允┕さ奶幰砸悦科椒矫琢P罰款30元元。019燃燒的四個個特征是：放放熱，發(fā)光，火火焰和發(fā)煙。020可燃物的著著火方式是：：引燃和自燃燃。021大多數(shù)火災災是由引燃方方式引起的。022由引燃引起起的火災必須須具備可燃物物，助燃物，火火源三個條件件。023火源主要是是明火和高溫溫物體兩種。024發(fā)熱的導線線屬于火源。025火災的主要要助燃物是：：空氣（氧）。026防止火災發(fā)發(fā)生的最重要要措施是：消消除火源。027一氧化碳是是劇毒、可燃燃性質(zhì)的氣體體。028火災中導致致人員死亡最最多的原因是是：煙毒氣致致死50％以上。029滅火的原理理是：斷絕可可燃物，降低低火場溫度，窒窒息缺氧法，抑抑制火區(qū)連鎖鎖反應。030火災分為：：A類固體，B類油脂及液液體，C類氣體，D類可燃金屬屬。031常用的滅火火器主要有：：清水，泡沫沫，二氧化碳碳和干粉滅火火器。032對一般固體體火災適用：：清水，泡沫沫，二氧化碳碳和干粉滅火火器。033對貴重設備備適用：二氧氧化碳滅火器器。034對檔案材料料應用：二氧氧化碳滅火器器。035對可燃液體體適用：泡沫沫滅火器。房市金碟036干粉滅火器器的用途最廣廣，它適用于于氣體，液體體和電氣設備備火災。037干粉滅火器器一般應和泡泡沫滅火器連連用。038在配電房應應配置：干粉粉滅火器和二二氧化碳滅火火器。039電氣線路火火災的原因是是：短路，過過負荷和接觸觸電阻過大。040電氣線路的的安裝必須由由合格電工人員員負責。041電線絕緣必必須合乎電壓壓要求。042為在短路和和過負荷時能能及時切斷電電源，必須在在線路中安裝裝熔斷器裝置。043不可用鋼，鐵鐵絲代替熔絲絲。044接觸電阻過過大會產(chǎn)生極極大的熱量引引致直接燃燒燒的后果。045為防止接觸觸電阻過大必必須做好保證證牢固連接線線路工作。046防止電氣線線路火災的重重點在：選材材和安裝方面面的工作。047具較大火災災爆炸危險性性的焊割方法法是：電焊和和氣焊。048在重點防火火部位動用電電焊，氣焊必必須經(jīng)過相應應級別的審批批手續(xù)。049在撲滅電氣氣火災時應堅堅持先斷電，后后滅火原則。050發(fā)生火災時時切斷電源最最好使用絕緣緣工具。051為避免觸電電，對使用滅滅火器撲滅電電器火災時應應注意：盡量量增大噴槍和和帶電體的距距離。052氣焊使用的的危險氣體是是：乙炔。053倉庫內(nèi)物品品擺放應做到到分類，分堆堆和防火間距距要求。054倉庫不可設設置移動式照照明燈具。055倉庫的電源源開關必須安安裝在：倉庫庫外。056在消防安全全責任上，建建筑設計部門門實行“誰設計，誰誰負責”原則。057經(jīng)公安消防防機關審批的的高層建筑防防火設計圖紙紙不可在實際施施工中變動。058撲滅初期火火災的最有利利時機是：起起火后5－7分鐘059在組織滅火火自救工作中中，應堅持救救人重于救火火的前提。060建筑物必須須制定滅火和和疏散應急方方案。061對消防管理理人員任職要要求：先培訓訓，后上崗。062在疏散中首首先要了解：：火場內(nèi)的人人員有無被困困。063疏散的首要要次序是：疏疏散著火層以以上人員。064在疏散中如如何穩(wěn)定群眾眾情緒：喊話話宣傳。065疏散中人員員較多或能見見度較低時，應應采用：魚貫貫隊列式的方方法。066對脫險人員員管理的首要要任務是：阻阻止其重返火火場。067對物資疏散散的第一任務務是：疏散可可能擴大火勢勢和爆炸的物物資。068物資疏散和和人員疏散不不可同時在一一個安全通道道里進行。069地下建筑和和地下停車場場的安全出口口至少應有：：2個。070在疏散中對對傷病員和行行動不便的人人員應：使用用消防電梯。071由于中性平平面效應，打打開著火層以以下的門窗時時應注意：不不要過多打開開門窗。072動力工程部部門在發(fā)生火火災后不可立即撤離離崗位去支援援一線。073最大的火災災隱患是人們們對火災隱患患認識不足，因因此消防管理理工作要切實實做好宣傳教育方面面工作。074作為承建商商，應對物業(yè)消防防系統(tǒng)安全負負責。075消防中心是是整個消防系系統(tǒng)的中心樞樞紐部分。076自動報警系系統(tǒng)包括：煙煙感，溫感，警警鈴。手動按按紐，聯(lián)動設設備。077消防水不能能借用它途。078排煙閥、送送風閥在無火火警時應保持持關閉狀態(tài)。079氣體滅火系系統(tǒng)一般安裝裝在：電氣設設備房。080設備房門都都是防火門。房市金碟081消防通道的的防火門要保保持關閉狀態(tài)態(tài)：保證發(fā)生生火災時煙和和熱量不能進進入消防通道道內(nèi)。082消防通道的的照明燈，指指示燈應常亮。083為防盜竊，可可否在適當時時段鎖上消防防通道門？：：否084消防通道不不可臨時堆放放貨物。085溫感一般安安裝在：停車車場和某些設設備間。086引起煙感誤誤報的主要原原因是：煙霧霧和灰塵過大大。087報警時，警警鈴和緊急廣廣播會：向報報警層和上下下兩層報警。088風閥開動的的形式是：報報警層和上下下兩層同時開開動。089消防設備在在任何時候都都應處于自動動狀態(tài)，而非非手動狀態(tài)，這這是因為：手手動狀態(tài)會令消防聯(lián)聯(lián)動失效。090火警發(fā)生后后，所有電梯梯會：迫降至至最底層。091消防系統(tǒng)是是獨立系統(tǒng)，但需要其它設備部門支持和配合。092消防監(jiān)控系系統(tǒng)應該與安安保系統(tǒng)，樓樓宇自控系統(tǒng)統(tǒng)共同工作才才能發(fā)揮最佳佳效果。093地下停車場場的排煙風機機除消防功能能外，還有：：換氣，降低低廢氣濃度的的作用。094當你所在樓樓層發(fā)生火災災時，應采用用從消防通道道到達下面最最近的避難層層的方法逃生生。095火災發(fā)生時時，當你處在在火災層以上上的樓層時應應采用從消防防通道到達上上面最近避難難層的方法法逃生。096消防噴淋系系統(tǒng)有以下部部分組成：噴噴頭，管道，信信號閥，水流流指示器，水水泵，濕式報警閥，噴噴淋接合器。097啟動噴淋系系統(tǒng)噴頭動作作的溫度：65－71℃。098噴淋水泵靠靠壓力開關啟動動。099維護人員平平時檢查噴淋淋系統(tǒng)主要看看：管道是否否有水，總閥閥門是否常開開。100發(fā)生火災時時正確使用消消防栓的步驟驟：拉開水帶帶，套在消防防栓口上。裝裝上水槍，打打開閥門，對對準火焰底部部噴射。101使用消防栓栓時，最少要要2個人操作。102當某個消防防栓漏水時將將該立管的總總閥門關閉，排排水．維修處處理。103維護人員每每個季度檢查查一次消防栓栓內(nèi)的設備。104消防栓水泵泵用消防栓按按紐啟動。105氣體滅火和和泡沫滅火不不能由消防中中心控制，但但可監(jiān)視動作作信號。106發(fā)現(xiàn)火災，但但煙感未動作作，立即打破破手動按紐報報警。107發(fā)現(xiàn)火災，身身邊又無通訊訊設備．立即即打破手動按按紐報警。108手提式滅火火器應放在通通道和容易發(fā)發(fā)現(xiàn)的地方。109一個消防噴噴淋頭的保護護面積是122.5平方米。110一只消防報報警煙感器的的保護面積是是當6m＞H≥2m時為60平方米；當當12m＞H≥6m時為80平方米。111消防栓和消消防栓之間的的距離不應超超過30米。112噴淋系統(tǒng)的的信號閥是常常開。房市金碟113所有消防系系統(tǒng)的閘門平平時應處于常常開狀態(tài)。114疏散指示燈燈安裝在消防防通道內(nèi)外的的位置。115疏散指示燈燈的電源不能能關閉。116消防系統(tǒng)現(xiàn)現(xiàn)場設備平時時處于自動狀狀態(tài)。117消防供電是是雙回路。118發(fā)電機發(fā)出出的電供應急急照明，消防防電梯和其它它消防設備使使用。119應急照明應應安裝在消防防通道，設備備房等位置。120應急照明日日常檢查采用用切斷正常電電源，看能否否動作的方法法。121發(fā)生火災時時，送風閥要要打開，打開開后如何關閉閉？現(xiàn)場手動動關閉。122消防主要設設備動作以后后，消防中心心顯示運行動動作和手動自自動信號。123消防中心的的控制電源平平時保持開啟啟。124消防中心控控制電源有22路（警鈴電電源和控制電電源）。125消防栓和噴噴淋系統(tǒng)要穩(wěn)穩(wěn)壓。126消防供水系系統(tǒng)每套有22個水泵（一一用一備）。127消防水如何何供水？先使使用水箱供水水，后啟動水水泵抽水。128消防接合器器的作用：當當水池，水箱箱無水時，