北京近期樓市分析今年的房地產(chǎn)市場可謂是熱火朝天,1-7月現(xiàn)房銷售面積291.2萬平方米,同比增長71.7%,期房銷售面積928.4萬平方米,同比增長142.2%。2022年全年的銷售面積確定將大大超過08年的總銷售面積。

而最近2個月以來,雖然北京的住宅成交均價節(jié)節(jié)攀升,但銷售量已經(jīng)連續(xù)2個月消失下降。這種狀況下,樓市新一輪的拐點之爭已經(jīng)重現(xiàn)。

北京樓市“價升量跌”

來自新浪樂居一份調(diào)查顯示,有73.9%的受訪者認(rèn)為“樓市拐點已經(jīng)來臨”,對于導(dǎo)致拐點的緣由,有84.2%的受訪者認(rèn)為是“前期房價上漲過快”。

中國指數(shù)討論院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,7月北京商品住宅成交均價首次約達(dá)14500元/平方米,該價格環(huán)比上漲9.05%,上漲速度較上半年明顯加快。而據(jù)記者了解,年初北京的商品住宅成交均價為10438元/平方米。短短7個月的時間,房價上漲了40%多。其中1-3月份的成交均價并沒有太大變化。而從4月到6月房價以每月1000元的增幅上升,7月份則再次消失較大幅度的上揚(yáng),超過14000元/平方米。對于很多有剛性需求的買房者來說,這樣的房價讓他們很難承受。面對漲幅越來越高的房價。市場也作出了相應(yīng)的反應(yīng)。

依據(jù)北京市統(tǒng)計局統(tǒng)計,7月份,全市住宅銷售面積為168.6萬平方米,比6月份下降17.1%,比5月份下降4.7%。

中原地產(chǎn)討論中心最新的報告顯示,八月份前三周,中原所監(jiān)測的九個城市住宅成交量環(huán)比七月同期普遍下滑,僅天津略有增長。一線城市中:北京下滑16%、上海下滑5%、廣州下滑12%、深圳下滑24%。可以確定8月份北京住宅的銷售面積還會連續(xù)下降。

談“拐點”為時尚早

相對于大眾認(rèn)為的“拐點”已經(jīng)來臨,記者采訪了北京聯(lián)達(dá)四方總經(jīng)理楊少鋒。楊少鋒表示,他不認(rèn)同樓市的“拐點”已經(jīng)消失。他認(rèn)為,假如消失“拐點”,那么市場應(yīng)當(dāng)是量價齊升或者量價齊跌。而現(xiàn)在的狀況是雖然銷售量降了下來,但房價還在上升,這種狀況確定不能說是消失了“拐點”,只能說是樓市消失滯漲。

對于將來幾個月樓市的價格和銷售狀況,他則表示:房價的高企的確是造成銷售量下降的重要緣由,而上半年火爆的銷售釋放了大量的剛性需求,7、8月份也是房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)淡季,加之信貸可能收緊等緣由,之后幾個月銷量的萎縮將是必定的現(xiàn)象。

最終楊少鋒表示,房屋價格的凹凸并不在于銷售量,而在于房企手中有多少資金可以流淌。由于上半年火爆的銷售給房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)帶來了大量的資金回流,持有大量現(xiàn)金的房企不會擔(dān)憂資金問題,房價將很難下跌。很有可能的是房價還會連續(xù)上漲,等到明年市場重新產(chǎn)生大量需求時再進(jìn)行銷售。

此外,房價上升還有一個重要緣由就是供需的不平衡,7月北京住宅市場供求連續(xù)八個月成交量大于供應(yīng)量,商品住宅市場連續(xù)八個月的供低于求,并且7月連續(xù)下行。而國土資源部近日表示,下半年將嚴(yán)查房企囤地不建的狀況,今后的開工狀況確定將大大增加,雖然不能立馬解決供需的問題,但是確定會促進(jìn)今后1至2年內(nèi)的供應(yīng)量,進(jìn)一步加重市場的觀望心情。

另據(jù)記者了解,北京各大商業(yè)銀行已經(jīng)開頭嚴(yán)控二套房貸的利率政策,幾大中介機(jī)構(gòu)表示現(xiàn)在已經(jīng)很難在在這方面取得優(yōu)待了。而在二手房市場上,已達(dá)到5年期限的經(jīng)濟(jì)適用房開頭有規(guī)模的涌