城市住區(qū)商業(yè)的形成脈絡(luò)與轉(zhuǎn)型發(fā)展中國住區(qū)商業(yè)的進(jìn)展，主要經(jīng)受了三個時期。

一是20世紀(jì)50～70年月大中型廠礦職工居住區(qū)的商品配給制時期，以集中式的廠辦日用品商店、國營肉菜市場、方案供應(yīng)為特征；二是70年月末至80年月中的體制過渡期，廣州、上海、北京、武漢、沈陽等大城市廠區(qū)職工居住區(qū)漸漸開放并融入城市經(jīng)濟(jì)社會活動，地方政府集中興建了一批工人新村，對老城區(qū)危房、低洼與棚戶地帶進(jìn)行大片改造形成了新建居住區(qū)。在搞活經(jīng)濟(jì)、放開市場、鼓舞多種經(jīng)濟(jì)成份進(jìn)展城市居民服務(wù)業(yè)的大政策環(huán)境下，這三類住區(qū)的配套商業(yè)開頭萌芽，自發(fā)成長，一些個體經(jīng)營戶因此實現(xiàn)了資本原始積累；三是80年月中后期至今，中國住宅商品化時代的市場商業(yè)進(jìn)展期，即在城市新區(qū)和邊緣區(qū)，由開發(fā)企業(yè)按市場機(jī)制開發(fā)大中規(guī)模住宅小區(qū)，并按政府規(guī)劃要求和居民需求猜測開發(fā)商業(yè)用房，由商業(yè)機(jī)構(gòu)和個人購置或租賃該物業(yè)，開展生活配套經(jīng)營服務(wù)。

上述歷史商脈讓我們看到它的進(jìn)展必定性、市場供求客觀性：居民需要就近便捷地購買日常家居食品和生活用品，得到友好、親善、價廉物美的消費服務(wù)，這是住區(qū)商業(yè)的市場存在基礎(chǔ)。在市場發(fā)育程度高、充分競爭的商業(yè)服務(wù)業(yè)領(lǐng)域，市場細(xì)分清楚、目標(biāo)顧客相對穩(wěn)定的住區(qū)鄰里型商業(yè)，有它的市場空間和競爭優(yōu)勢。而在新城區(qū)和城郊邊緣區(qū)，商業(yè)服務(wù)業(yè)因開發(fā)初期人氣不足進(jìn)展滯后，必定存在高成長性的商用物業(yè)投資增值空間和居住配套商業(yè)服務(wù)的經(jīng)營前景。近10年住區(qū)商業(yè)得到了較快進(jìn)展，精明的投資者，把握肯定商品貨源或經(jīng)營訣竅的商人首先看到這點，他們是首批“吃螃蟹者”；以小商品、小餐飲、洗理服務(wù)為基本經(jīng)營內(nèi)容的異地遷居購房戶追隨而來，以夫妻店、父子店、兄弟店式的住區(qū)商鋪經(jīng)營謀生創(chuàng)業(yè)；有余錢而投資理財?shù)囊话闶忻褚瞾砹?，期盼一鋪養(yǎng)三代，坐地生財，穩(wěn)收租金。因此，廣州、深圳、上海等商業(yè)發(fā)達(dá)都市的住區(qū)商業(yè)始終得到快速成長并轉(zhuǎn)入平穩(wěn)期。

勿庸諱言，住區(qū)商業(yè)近一、兩年消失了違反商業(yè)進(jìn)展規(guī)律和商鋪供求均衡機(jī)制、大肆炒作甚至泡沫成份的現(xiàn)象，在北京、南京、重慶和不少二、三、四線城市的新開發(fā)住區(qū)，現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)業(yè)不夠發(fā)達(dá)，商店經(jīng)營資源缺少但在一些開發(fā)商、媒體的炒作下，沒有投資渠道的一般市民受到非理性誘惑，溫州等地購房軍團(tuán)又頻頻出手，導(dǎo)致住區(qū)商鋪供求大熱，物業(yè)售價炒至天價，很多住區(qū)商業(yè)街遲遲不能開張營業(yè)，開業(yè)店鋪也只能慘淡經(jīng)營，商鋪年租金與購置價格1：10左右的正常比價，被放大至1：20，1：30的畸外形態(tài)，投資者完全是寄予、依靠地價上升、地段升值。廣州和珠三角三線城鎮(zhèn)，也普遍存在這些非理性投資和投資損失的現(xiàn)象。

城市住區(qū)地段升值、商鋪升值，取決于包含商業(yè)服務(wù)業(yè)在內(nèi)的城市綜合功能的形成、完善，大量居住人口的集聚，產(chǎn)業(yè)進(jìn)展引致的就業(yè)、通勤人口的集聚，這是具經(jīng)濟(jì)常識，沒有章法的城市規(guī)劃和商業(yè)進(jìn)展規(guī)劃，沒有商家的經(jīng)營勝利和商圈、商業(yè)中心的富強(qiáng)，就不行能有地段的升值和商鋪的投資回報。

我們從上海、廣州、深圳等大型住區(qū)開發(fā)領(lǐng)跑城市的大量現(xiàn)狀觀看到，有5～8年建成時間的住區(qū)，其配套商業(yè)為保持可持續(xù)進(jìn)展，已開頭靜靜靜地轉(zhuǎn)型：

在經(jīng)營內(nèi)容上，從五金建材裝潢用品、家居必需小型日用品，向家居服飾、裝飾等選購品、休閑服務(wù)、家政服務(wù)、便捷商品及共性化服務(wù)轉(zhuǎn)型；

在經(jīng)營業(yè)態(tài)上，從雜貨店、小吃店向標(biāo)準(zhǔn)生鮮超市、特許加盟連鎖專賣店、精品專業(yè)店、便利店、連鎖藥店、電信營業(yè)廳、西餐酒廊多元業(yè)態(tài)業(yè)種等轉(zhuǎn)型；

在經(jīng)營主體上，從一般投資者、外行經(jīng)營戶向?qū)I(yè)連鎖機(jī)構(gòu)與特許加盟戶甚至品牌商家轉(zhuǎn)型；

在空間集聚上，從封閉小區(qū)集中小分散的會所商業(yè)街，向臨干道、車站、廣場等客流聚散地集中的開放式、同一片區(qū)若干樓盤居民共享型的準(zhǔn)社區(qū)商業(yè)轉(zhuǎn)型；

在服務(wù)對象上，從僅服務(wù)本小區(qū)居民，向包括本小區(qū)和周邊小區(qū)居民、四周就業(yè)通勤人口和流淌人員服務(wù)轉(zhuǎn)型。

上述轉(zhuǎn)型，是在住區(qū)開發(fā)商和進(jìn)駐商家總結(jié)數(shù)年實踐的閱歷教訓(xùn)，熟悉到住區(qū)