保利·閬峰云墅2009年?duì)I銷策略總綱?C１目標(biāo)與回顧目標(biāo)及測(cè)試／營(yíng)銷回顧／營(yíng)銷難點(diǎn)2009年實(shí)現(xiàn)銷售額2.5億元目標(biāo)提出：目標(biāo)測(cè)試：9月

2套10月

11月

3套1月6月11套營(yíng)銷回顧：2008年下半年開(kāi)始以“非獨(dú)棟，不算墅”為主題的推廣，在一定程度上建立了項(xiàng)目的市場(chǎng)形象與知名度。傳播渠道：戶外+網(wǎng)絡(luò)+路旗+現(xiàn)場(chǎng)圍擋推廣語(yǔ)對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的直接詮釋贏得了市場(chǎng)關(guān)注，同時(shí)與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目形成了有效區(qū)隔。營(yíng)銷回顧：現(xiàn)場(chǎng)展示與服務(wù)環(huán)境的改善，提升了項(xiàng)目形象與豪宅價(jià)值，在一定程度上促進(jìn)了成交。吧臺(tái)服務(wù)營(yíng)銷回顧：2008年下半年一系列圈層營(yíng)銷活動(dòng)提升了項(xiàng)目的圈層價(jià)值，但目前未對(duì)成交表現(xiàn)出明顯拉升。2008年下半年?duì)I銷活動(dòng)1。名車(chē)展；2。郴州行；3。中秋業(yè)主抽獎(jiǎng)；4。岳陽(yáng)巡展；5。秋交會(huì)；6。保利之夜；7。私家宴活動(dòng)對(duì)于老業(yè)主維護(hù)、項(xiàng)目知名度圈層客戶中的傳播起到了一定作用，但從成交情況分析來(lái)看，目前活動(dòng)尚未對(duì)項(xiàng)目成交起拉動(dòng)作用。成交棟號(hào)成交日期產(chǎn)品面積客戶年齡客戶行業(yè)客戶描述對(duì)本項(xiàng)目認(rèn)知B02396.28㎡物流業(yè)客戶來(lái)訪三次后成交，獲知本項(xiàng)目的途徑為路過(guò)購(gòu)買(mǎi)別墅用途為自住，考慮的是買(mǎi)房的長(zhǎng)期效果。B239月24日349.81㎡28歲中建五局職工，自己開(kāi)有公司客戶置業(yè)目的為自住，居住在開(kāi)福區(qū)伍家?guī)X附近，客戶是在本項(xiàng)目舉辦中秋活動(dòng)期間來(lái)訪的客戶對(duì)本項(xiàng)目的區(qū)位和純獨(dú)棟社區(qū)形態(tài)比較認(rèn)可G1210月7日411.56㎡35歲私企老板客戶為二次到訪成交，B02業(yè)主兄弟；在郴州工作，居住在芙蓉區(qū)雍景園?？蛻糁饔^性很強(qiáng)，要兩層戶型，為了上下方便。對(duì)于園林綠化不滿，購(gòu)買(mǎi)目的是自住，但打算3—5年后才會(huì)入住。對(duì)于項(xiàng)目的區(qū)域位置、純獨(dú)棟形態(tài)比較認(rèn)可G0610月15日426.53㎡客戶在岳陽(yáng)工作，居住在巴黎香榭，對(duì)于孩子的意見(jiàn)比較看重。購(gòu)房目的為終極置業(yè)——自住，打算3—5年后入住。在中信新城有塊60畝的工業(yè)用地，因此選房偏重在該區(qū)。也是B02業(yè)主的兄弟，來(lái)訪三次后成交?？蛻魧?duì)于園林綠化意見(jiàn)較大，雖已成交，仍覺(jué)得園林過(guò)于粗糙，比之美洲故事不夠精致。C1110月13日430.75㎡建筑業(yè)方私企老板，客戶為第一次到訪時(shí)成交，衡陽(yáng)人，家中老人小孩子較多。客戶本來(lái)對(duì)于美洲故事比較認(rèn)可，但對(duì)于本項(xiàng)目純獨(dú)棟的物業(yè)形態(tài)和山地別墅形式更加欣賞營(yíng)銷回顧：2008年下半年成交客戶呈散點(diǎn)分布，偶得性較強(qiáng)，客戶發(fā)展趨勢(shì)不明顯。?ì認(rèn)籌客戶情況：F01，第二次來(lái)訪后認(rèn)籌，客戶為私企老板，共在長(zhǎng)沙，認(rèn)可純獨(dú)棟項(xiàng)目形態(tài)，在價(jià)格上出現(xiàn)成交障礙；期待價(jià)值在300萬(wàn)元以下。F09，第二次來(lái)訪后認(rèn)籌，工作在福建，衡陽(yáng)人，餐飲業(yè)老板；期待價(jià)值在300萬(wàn)出頭。F18，第二次來(lái)訪后認(rèn)籌，工作在長(zhǎng)沙，經(jīng)常出差，購(gòu)房目的是度假；未來(lái)現(xiàn)場(chǎng)解籌，直接退訂?？蛻舫山豢剐裕????全國(guó)各地樓市形勢(shì)不穩(wěn)，社會(huì)輿論等致使客戶觀望持續(xù)；三類主力客源（金融證券、房開(kāi)、礦業(yè)）受目前經(jīng)濟(jì)、社會(huì)形勢(shì)影響較重，第一、二類客源銳減，而第三類客源以其本身的稀有性難以促成銷售；來(lái)訪客戶需求的別墅面積和總價(jià)與本項(xiàng)目的產(chǎn)品相比，都相對(duì)較低，其中的有效客戶就更加稀少；項(xiàng)目二期產(chǎn)品相對(duì)一期而言無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)，加之工程現(xiàn)狀尚達(dá)不到理想的銷售條件。?傳統(tǒng)銷售淡季來(lái)臨?！?月銷售月報(bào)

營(yíng)銷難點(diǎn)1：隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的惡化，目標(biāo)客戶范圍在

進(jìn)一步縮小，目標(biāo)客戶的觀望情緒在進(jìn)一步加劇。在市場(chǎng)形勢(shì)不容樂(lè)觀、認(rèn)籌情況不能支持開(kāi)盤(pán)的狀況下，原計(jì)劃10月中旬的開(kāi)盤(pán)提前解籌，以防拖延太久出現(xiàn)變故。但即便如此，已認(rèn)籌的3個(gè)客戶也因價(jià)格原因而沒(méi)有成交。這也反映了許多客戶期望折扣、希望在此形勢(shì)下賺取便宜的心理，因此他們對(duì)于價(jià)格都抱了很大的期望。營(yíng)銷難點(diǎn)2：項(xiàng)目自身定位與目標(biāo)客戶認(rèn)知之間仍然存在一定差距。推廣層面存在對(duì)本項(xiàng)目誤讀：無(wú)法建立“頂級(jí)豪宅”第一印象認(rèn)知上門(mén)客戶有效率偏低對(duì)于項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)不能產(chǎn)生深入認(rèn)知：a.關(guān)于地段：客戶對(duì)于未來(lái)前景的預(yù)期不認(rèn)可，更相信可以看到、體驗(yàn)到的東西，因此項(xiàng)目位置偏遠(yuǎn)的原因?qū)τ诳蛻舻挠绊懞艽?；b.關(guān)于獨(dú)棟：客戶對(duì)于獨(dú)棟價(jià)值雖然了解，但還沒(méi)有能對(duì)他的選擇產(chǎn)生影響，許多人寧可退而選擇便宜的雙拼或聯(lián)排；c.關(guān)于產(chǎn)品：在產(chǎn)品方面，他們更看重花園精裝修等可以感受到的直觀方面，在此方面項(xiàng)目有些劣勢(shì)。本項(xiàng)目以純獨(dú)棟的產(chǎn)品價(jià)值、400萬(wàn)/套的

價(jià)格站位于長(zhǎng)沙市場(chǎng)頂級(jí)豪宅體系之內(nèi)。日漸下滑的目標(biāo)客戶投資預(yù)期堅(jiān)持自我的豪宅價(jià)值OR如何在二者之間找到平衡點(diǎn)？隖2大勢(shì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境／競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境／客戶趨勢(shì)INDEXSYSTEMKEYPOINTNOTE基礎(chǔ)因素實(shí)體經(jīng)濟(jì)GDP、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等衡量實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指標(biāo)因子房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)支撐的基本面——反應(yīng)消費(fèi)者的真實(shí)財(cái)富實(shí)力資本經(jīng)濟(jì)股票指數(shù)、利率等衡量資本（虛擬金融）經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指標(biāo)因子房地產(chǎn)發(fā)展的另一重要支撐面——放大/縮小消費(fèi)者的財(cái)富實(shí)力衍生因素政府房市政策政府當(dāng)前的房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策剖析房地產(chǎn)發(fā)展的重要影響面——政府調(diào)控消費(fèi)者預(yù)期&信心消費(fèi)者信心指數(shù)等描述消費(fèi)者對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)與消費(fèi)的預(yù)期房地產(chǎn)發(fā)展的重要影響面——消費(fèi)者的觀望心態(tài)分析本質(zhì)：什么因素將左右未來(lái)幾年的樓市走向？影響房地產(chǎn)發(fā)展的主要宏觀因素指標(biāo)體系:1經(jīng)濟(jì)環(huán)境回顧：政策面左右了07年下半年起的房市調(diào)整人為降低信心與預(yù)期，迫使市場(chǎng)理性回歸07年房市調(diào)整回顧：“9/28新政”——針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融全面緊縮，限制多次置業(yè)，政策性強(qiáng)迫市場(chǎng)擠兌投資泡沫資料來(lái)源：世聯(lián)平臺(tái)1經(jīng)濟(jì)環(huán)境資料來(lái)源：大摩統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)1經(jīng)濟(jì)環(huán)境

當(dāng)下的轉(zhuǎn)變：樓市的基礎(chǔ)——經(jīng)濟(jì)面已發(fā)生扭轉(zhuǎn)1、全球資本經(jīng)濟(jì)層面崩塌：美次貸危機(jī)引發(fā)全球金融海嘯，財(cái)富短期內(nèi)迅速蒸發(fā)美國(guó)次貸危機(jī)/華爾街與投行的消失/全球金融海嘯/國(guó)家破產(chǎn)危機(jī)…2、全球?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)被迫拖入泥沼：歐美增長(zhǎng)乏力，各機(jī)構(gòu)集體預(yù)期全球經(jīng)濟(jì)陷入衰退1、摩根大通預(yù)測(cè)：預(yù)計(jì)2009年全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率為0.4%，發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)將縮減0.5%，新興市場(chǎng)增長(zhǎng)4.2%2、歐盟委員會(huì)預(yù)測(cè)：歐盟2009年經(jīng)濟(jì)增速將下降至僅0.2%，而歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)2009年將僅為0.1%。與4月份做出的預(yù)測(cè)相比，這兩個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)都遭大幅下行修訂。2、世界貿(mào)易組織(WTO)即將完成的最新評(píng)估顯示：2008下半年世界貿(mào)易總量有所下降，下降趨勢(shì)將至少持續(xù)至2009年中期26.5161608年各月出口和進(jìn)口增速對(duì)比21.527.535.330.324.826.721.840.428.131.217.233.726.923.121.121.35.010.040.035.030.025.020.015.01月

6.32月3月4月5月6月7月8月9月出口增速進(jìn)口增速規(guī)模以上工業(yè)增加值變化181716151413121110

15.42月

17.8

16.43月

16.3

15.74月

16.35月

16.36月

16.1

14.77月

15.7

12.88月

15.2

11.49月增速（%）中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行的事實(shí)：08年前三季度進(jìn)出口對(duì)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率為12.5%

同比降8.9%。08年第三季度GDP增長(zhǎng)同比回落2.3%，四年來(lái)首次低于10%。中國(guó)經(jīng)濟(jì)受全球經(jīng)濟(jì)大氣候波及的連鎖反應(yīng)：1、出口制造業(yè)拉動(dòng)的傳統(tǒng)增長(zhǎng)模式，使我國(guó)外貿(mào)依存度高達(dá)70%，出口占GDP比重接近40%2、去年下半年起的人民幣升值/出口稅收政策調(diào)整已經(jīng)對(duì)出口行業(yè)造成損害，本年歐美經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化，消費(fèi)市場(chǎng)萎縮進(jìn)一步雪上加霜

累計(jì)增速（%）資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

1經(jīng)濟(jì)環(huán)境當(dāng)下的轉(zhuǎn)變：樓市的基礎(chǔ)——經(jīng)濟(jì)面已發(fā)生扭轉(zhuǎn)時(shí)間政策內(nèi)容原比例調(diào)整后比例11月1日契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%1.5%1%11月1日對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅0.5‰免征11月1日對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅1%免征10月27日貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍0.850.710月27日房貸最低首付款比例調(diào)整為20%20%-30%20%10月27日住房公積金貸款各檔次利率降0.27%五年期以下4．32％,五年期以上4．86％五年期以下4．05％,五年期以上4．59％11月1日個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅1%免征891256219.1.1.2.2.1.12.0..3.5.7.8.9.9.1.107070707070807082020202020202008.1200.30206.396.847.027.297.477.26.936.662.793.063.333.63.874.144.143.873.66.57210435768貸款利率存款利率當(dāng)下的轉(zhuǎn)變：受經(jīng)濟(jì)面扭轉(zhuǎn)影響，當(dāng)前政策面開(kāi)始放松政策風(fēng)向轉(zhuǎn)變：從

“防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)熱/通脹惡化”到“保增長(zhǎng)”——對(duì)樓市的政策調(diào)控隨政策大環(huán)境轉(zhuǎn)變，開(kāi)始自然松化1、“推動(dòng)投資/勞動(dòng)經(jīng)濟(jì)”：金融環(huán)境轉(zhuǎn)為寬松預(yù)計(jì)08年下半年-09年將進(jìn)入快速降息通道，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境未穩(wěn)定前，將維持較寬松的銀根政策2、“拉動(dòng)內(nèi)需”：樓市調(diào)控針對(duì)消費(fèi)者單邊放寬（1）房貸首付比例下調(diào)，貸款利率優(yōu)惠，公積金貸款擴(kuò)張（2）購(gòu)房稅費(fèi)減免（3）肯定地方救市，自行調(diào)整的權(quán)力1經(jīng)濟(jì)環(huán)境但是，在經(jīng)濟(jì)面下行期，政策面利好不再能徹底解凍樓市1經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)適用房恒大山水城南沙奧園荔城碧桂園價(jià)格4000左右均價(jià)26003000-4000均價(jià)3200最新熱點(diǎn)傳真：9000億的保障住房政策——?jiǎng)荼貙?duì)普通居住住房?jī)r(jià)格進(jìn)一步產(chǎn)生沖擊，但對(duì)豪宅市場(chǎng)你影響相對(duì)會(huì)小

政策聲音：

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥11月12日表示，今后三年內(nèi)要新增200萬(wàn)套廉租房、400萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用

房，并完成100多萬(wàn)戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造工程，總投資將達(dá)到9000億元，平均每年

3000億元。

市場(chǎng)聲音：

1、普通商品房市場(chǎng)受沖擊嚴(yán)重

目前保障性住房的供應(yīng)量不及整個(gè)樓市供應(yīng)的10%，如果三年內(nèi)保障性住房迅速增加700萬(wàn)套，其在樓市所占

的比例就迅速擴(kuò)大，達(dá)到30%左右。毫無(wú)疑問(wèn)會(huì)對(duì)目前的市場(chǎng)供應(yīng)格局形成一定的沖擊。

Eg.

SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹以告誡的形式表示：“保障房以每年10萬(wàn)套的速度推向市場(chǎng)，而北京去年所有一

手房的成交是14.9萬(wàn)套。住宅市場(chǎng)的大格局正在改寫(xiě)?！?/p>

2、9000億將拯救開(kāi)發(fā)商免遭破產(chǎn)之災(zāi)

保障性住房采取政府和開(kāi)發(fā)商共同開(kāi)發(fā)的模式，9000億的資金將拯救房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和為上下游鋼鐵、水泥等

行業(yè)將直接創(chuàng)造新的需求。

經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)：北京：三口之家年收入不能超過(guò)4.5萬(wàn)元，總資產(chǎn)不能超過(guò)36萬(wàn)元；廣州：三口之家年收入不能超過(guò)5.5萬(wàn)。取決于對(duì)經(jīng)濟(jì)前景預(yù)期是否加大力度取決于經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的難度預(yù)期恢復(fù)取決于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的真實(shí)支撐與信心基本支撐面所以，追本溯原：未來(lái)影響樓市的關(guān)鍵因素將是實(shí)體經(jīng)濟(jì)面，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇才能推動(dòng)樓市徹底解凍。擴(kuò)大內(nèi)需——從出口大國(guó)轉(zhuǎn)為消費(fèi)大國(guó)出口產(chǎn)業(yè)升級(jí)——從廉價(jià)成本輸出轉(zhuǎn)為設(shè)備/資本輸出短期療效：見(jiàn)效快，但治標(biāo)不治途徑1：政府投資，擴(kuò)大基礎(chǔ)建設(shè)（短期選擇）

本，不解決根本問(wèn)題——主要目的：以固定資產(chǎn)投資直接拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，保底GDP增長(zhǎng)率

當(dāng)前出臺(tái)的“2010年底約需投資4萬(wàn)億元”計(jì)劃。為加快建設(shè)進(jìn)度,會(huì)議決定,今年四季度先增加安排中央投資1000億元,明年災(zāi)后重建基金提前安排200億元,帶動(dòng)地方和社會(huì)投資,總規(guī)模達(dá)到4000億元。途徑2：加快保障體系等社會(huì)制度改革（長(zhǎng)期選擇）——主要目的：提高國(guó)民整體收入能力與市場(chǎng)完善度，長(zhǎng)期拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)

內(nèi)需擴(kuò)大于拉動(dòng)居民的收入水平（擴(kuò)大農(nóng)村市場(chǎng)等）、以及醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、教育制度完全相關(guān)。其調(diào)整時(shí)間比政府投資拉動(dòng)緩慢，但是保證內(nèi)需持久擴(kuò)大的必需之路長(zhǎng)期診療：動(dòng)作大，涉及利益面廣泛，社會(huì)成本高

1經(jīng)濟(jì)環(huán)境中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的必經(jīng)之路：經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型(擴(kuò)大內(nèi)需/出口產(chǎn)業(yè)升級(jí))中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的節(jié)奏預(yù)測(cè)：2010年起全面啟動(dòng)2007年2008年2009年2010年經(jīng)濟(jì)背景：全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化，西方消費(fèi)市場(chǎng)萎縮，中國(guó)出口拉動(dòng)嚴(yán)重削弱，資本市場(chǎng)信心不足政策手段：1、以國(guó)家大額投資為主，直效保底經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)2、社會(huì)體制/產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)改革試點(diǎn)調(diào)研，為后續(xù)大規(guī)模推行逐步鋪墊3、在出口產(chǎn)業(yè)大傷元?dú)獾默F(xiàn)實(shí)下將暫停產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，避免出現(xiàn)企業(yè)倒閉，失業(yè)等高社會(huì)成本行為經(jīng)濟(jì)/社會(huì)背景：全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境依舊萎靡，中國(guó)60年國(guó)慶閱兵，經(jīng)濟(jì)/社會(huì)皆環(huán)境皆以維護(hù)穩(wěn)定為主要目標(biāo)經(jīng)濟(jì)/社會(huì)背景：在國(guó)家持續(xù)拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資的背景下，經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨于穩(wěn)定，真正的社會(huì)/產(chǎn)業(yè)改革迫在眉睫政策手段：1、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整深化2、社會(huì)體制（涉及土地、醫(yī)療、社會(huì)保障）等多方利益體系2008-09年將以刺激內(nèi)需的政府大規(guī)模投資為主；2010年閱兵后各項(xiàng)以擴(kuò)大內(nèi)需為目標(biāo)的社會(huì)改革將深入落實(shí)1經(jīng)濟(jì)環(huán)境中國(guó)日本香港年代當(dāng)前2002~至今1997~背景受美國(guó)次貸危機(jī)的影響，虛擬經(jīng)濟(jì)影響到實(shí)體經(jīng)濟(jì)，世界經(jīng)濟(jì)增速減緩91年受美元大幅度貶值影響，日元被迫升值，極大影響出口導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)1997年遭遇東南亞的金融風(fēng)暴；1998年8月初，遭遇國(guó)際炒家對(duì)香港發(fā)動(dòng)新一輪匯率攻擊.問(wèn)題受全球經(jīng)濟(jì)的影響，出口需求萎縮，長(zhǎng)三角及珠三角大量外向型中小企業(yè)破產(chǎn)倒閉；股市、房市全國(guó)性持續(xù)疲軟。日元急劇升值，出口最先受到?jīng)_擊，國(guó)內(nèi)物價(jià)暴漲、勞動(dòng)力成本急劇攀升，產(chǎn)業(yè)外移；產(chǎn)業(yè)空心，服務(wù)業(yè)已經(jīng)取代制造業(yè)而占據(jù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的主體地位，該產(chǎn)業(yè)的特殊性導(dǎo)致高新酬、高物價(jià)、高通脹的經(jīng)濟(jì)泡沫，金融風(fēng)暴加速了泡沫經(jīng)濟(jì)的破滅，股市、樓市暴跌，導(dǎo)致香港居民財(cái)富大幅度縮水，嚴(yán)重影響了港人的消費(fèi)能力。[完成經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，經(jīng)濟(jì)徹底復(fù)蘇需要多長(zhǎng)時(shí)間？]案例研究：日本與香港——與中國(guó)類似，都曾以出口拉動(dòng)為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力，且先于中國(guó)經(jīng)歷過(guò)國(guó)際金融風(fēng)暴洗禮，并進(jìn)行了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型=房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面何時(shí)好轉(zhuǎn)？1經(jīng)濟(jì)環(huán)境中國(guó)日本香港年代當(dāng)前2002~至今1997~政策擴(kuò)大內(nèi)部消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)整金融貨幣政策，放松貸款，減免稅費(fèi)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)、汽車(chē)等大宗消費(fèi)。面對(duì)世界經(jīng)濟(jì)變化，適當(dāng)為企業(yè)松綁，刺激內(nèi)部經(jīng)濟(jì)活力。背靠大陸，加強(qiáng)與大陸貿(mào)易聯(lián)系。通過(guò)深化自由行，拉動(dòng)旅游經(jīng)濟(jì)。調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)黨的十七屆三中全會(huì)，確定了農(nóng)村發(fā)展的方向和目標(biāo)，讓農(nóng)民有更多的土地經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，許多利農(nóng)政策也將向農(nóng)民傾斜。政府力推行政、財(cái)政體制改革，壓縮公共投資，確保民間企業(yè)投資空間。值得關(guān)注的是，2001年日本政府將原有注重企業(yè)、社會(huì)管制的龐大“省廳體系”壓縮為“1府12省”，全面放棄產(chǎn)業(yè)政策，突出政府服務(wù)功能，改變了政府在經(jīng)濟(jì)中的作用角色。發(fā)展香港金融、貿(mào)易、物流和旅游“四大支柱產(chǎn)業(yè)”即服務(wù)業(yè)的基礎(chǔ)上還要發(fā)展制造業(yè)減緩產(chǎn)業(yè)空心。加大政府投資核準(zhǔn)了包括鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)、核電站、抽水蓄能電站等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目。國(guó)務(wù)院批復(fù)的鐵路投資額已經(jīng)達(dá)到2萬(wàn)億元。另外，已經(jīng)批準(zhǔn)了20余個(gè)大中城市的地鐵工程。——[預(yù)估：中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型成功也需3年左右]中國(guó)與日本及香港最大的不同：1、對(duì)外經(jīng)濟(jì)依賴性更弱；2、內(nèi)部14億人口需求市場(chǎng)巨大；3、轉(zhuǎn)型方向及目標(biāo)明確，因此，中國(guó)將有可能比日本及香港更順利的完成經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，進(jìn)入新一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期1經(jīng)濟(jì)環(huán)境所以，我們對(duì)后市大趨勢(shì)的判斷：中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型將自2010年起全面啟動(dòng)，初見(jiàn)成效約3年2-3年內(nèi)，經(jīng)濟(jì)面依舊震蕩，樓市看淡3年后，經(jīng)濟(jì)面重新恢復(fù)，樓市前景開(kāi)始向上1經(jīng)濟(jì)環(huán)境少，關(guān)內(nèi)別墅產(chǎn)品尤其稀缺，總價(jià)區(qū)間

２競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境深圳豪宅視角：別墅供應(yīng)逐年減快速放大06年深圳推出別墅數(shù)量約1300余套，城市別墅價(jià)格水平在2.5萬(wàn)到4萬(wàn)之間，主力總價(jià)達(dá)1000-1500萬(wàn)間。2007年深圳推出別墅數(shù)量約為900套左右，近郊別墅價(jià)格已達(dá)3-4萬(wàn)，總價(jià)在1000萬(wàn)左右，城市別墅價(jià)格在4-8萬(wàn)之間，總價(jià)達(dá)到2000萬(wàn)以上。2008年深圳推出別墅數(shù)量約為800多套，在市場(chǎng)下滑的過(guò)程中，別墅價(jià)值堅(jiān)挺，較好地實(shí)現(xiàn)了保值功能。在豪宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格跳水的市場(chǎng)環(huán)境下，具有稀缺價(jià)值的別墅產(chǎn)品仍然能夠相對(duì)保持價(jià)值堅(jiān)挺。別墅市場(chǎng)成交均價(jià)情況項(xiàng)目名稱2006年上半年2006年下半年2007年上半年年升幅波托菲諾獨(dú)棟400006500085000112.50%TH30000360005800093.33%高層15000210002800086.67%中信紅樹(shù)灣TH29000350004000037.93%高層14000170002700092.86%香蜜湖一號(hào)獨(dú)棟700009000013000085%TH45000550007000055.56%高層——260003500069.23%星河丹堤獨(dú)棟——600008000066.67%TH——3300050000103.03%高層————28000——２競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境

中，獨(dú)棟別墅價(jià)值升值最快。深圳豪宅視角：在市場(chǎng)上升過(guò)程深圳代表豪宅別墅類產(chǎn)品06年到07年價(jià)格張幅，分別為：獨(dú)棟100%，聯(lián)排72%，高層83%。城市豪宅中獨(dú)棟類產(chǎn)品因其稀缺性，漲幅最大。項(xiàng)目物業(yè)類型價(jià)格（元/平）比價(jià)美洲故事獨(dú)棟170001.5聯(lián)排110001藏瓏獨(dú)棟268004.3雙拼180003高層60001湘江1號(hào)獨(dú)棟130002.3雙拼90001.6疊加56001橘郡獨(dú)棟90001.5雙拼8000標(biāo)1.3品聯(lián)排60001２競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境豪宅價(jià)值體系在長(zhǎng)沙尚不清淅，獨(dú)棟價(jià)值未得到市場(chǎng)追捧，競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。香蜜湖一號(hào)波托菲諾中信紅樹(shù)灣星河丹堤獨(dú)棟TH高層深圳豪宅價(jià)格的比價(jià)系統(tǒng)為：獨(dú)棟約為高層3倍左右，聯(lián)排約為高層2倍左右。

深圳豪宅各產(chǎn)品類型價(jià)格對(duì)比

140000

120000

100000

80000

60000

40000

20000

0長(zhǎng)沙豪宅各產(chǎn)品類型價(jià)格比２競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下半年別墅市場(chǎng)開(kāi)始價(jià)格戰(zhàn)，使得本來(lái)價(jià)值體系尚不清晰的長(zhǎng)沙豪宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)進(jìn)一步惡化。２競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境2008下半年由于市場(chǎng)低迷而推遲開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目將使得長(zhǎng)沙2009年別墅市場(chǎng)貨量劇增，別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。??綠城·青竹園

純獨(dú)棟別墅社區(qū)，憑借高爾夫球場(chǎng)的資源與極佳的環(huán)境展示，被長(zhǎng)沙高端客戶公認(rèn)為“長(zhǎng)沙第一豪宅”２競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境好望谷

純獨(dú)棟別墅社區(qū)，產(chǎn)品稀缺性高，但是缺乏強(qiáng)勢(shì)的自然資源與展示亮點(diǎn)，推廣調(diào)性也偏低。２競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境美洲故事

前期推廣主打“家族別墅”概念，借用展示、服務(wù)配合，贏得市場(chǎng)口碑。２競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境岳麓山公館

岳麓山風(fēng)景區(qū)紅線內(nèi)惟一別墅，資源獨(dú)特，市場(chǎng)稀缺度高，占位高端，市場(chǎng)沖擊力大。２競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境格蘭小鎮(zhèn)

融城中心多物業(yè)類型組合樓盤(pán)，前期推廣力度大，高舉高大，市場(chǎng)占位高，但產(chǎn)品品質(zhì)一般２競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目核心價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)短板綠城青竹園高爾夫資源總價(jià)過(guò)高美洲故事家族別墅概念產(chǎn)品不純粹岳麓山公館山景/好望谷性價(jià)比形象偏低格蘭小鎮(zhèn)形象高舉高打物業(yè)類型混雜２競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目的核心價(jià)值點(diǎn)發(fā)掘得不夠深入。隖２競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈與豪宅價(jià)值體系混亂頂級(jí)豪宅／綜合價(jià)值最大化依托產(chǎn)品基礎(chǔ)，向上發(fā)展方能突圍。當(dāng)市場(chǎng)不能自發(fā)辨別豪宅產(chǎn)品價(jià)值的時(shí)候3客戶趨勢(shì)如何找到能那些真正具有遠(yuǎn)見(jiàn)卓識(shí)的客戶？3客戶趨勢(shì)從財(cái)富積累與觀念開(kāi)放程度的維度觀察，豪宅客戶分為四種基本類型。觀念保守觀念開(kāi)放豪宅客戶分類特點(diǎn)：

財(cái)富累積快傳統(tǒng)新貴?企業(yè)二代掌門(mén)新經(jīng)濟(jì)型富豪?性格外顯?注重享受?極度自信?眼光獨(dú)到

遠(yuǎn)見(jiàn)新貴

?生活講究品位

?睿智、遠(yuǎn)見(jiàn)

?為人踏實(shí)?追求向上?良好教育背景?貴族氣質(zhì)?見(jiàn)識(shí)廣闊?海外經(jīng)歷傳統(tǒng)富豪?傳統(tǒng)行業(yè)?喜歡顯富?觀念保守?注重富貴感?年紀(jì)偏大苦盡甘來(lái)型少年得志型遠(yuǎn)見(jiàn)卓識(shí)型新準(zhǔn)貴族型客戶類型個(gè)人特征行業(yè)背景行為特征置業(yè)特征群體數(shù)量本項(xiàng)目契合度苦盡甘來(lái)型年齡多在50歲以上，子女多已成人，受教育水平參次不齊傳統(tǒng)行業(yè)：如機(jī)械/皮革/塑料/五金等早期經(jīng)濟(jì)發(fā)展依賴的制造行業(yè)踏實(shí)保守，實(shí)用主義觀點(diǎn)濃厚，喜好證明自身品位與實(shí)力強(qiáng)烈認(rèn)同傳統(tǒng)風(fēng)格與傳統(tǒng)豪宅區(qū)域非本地客戶本地客戶遠(yuǎn)見(jiàn)卓識(shí)型年齡40-50歲，受教育水平高，多在大專/大學(xué)以上，部分海外經(jīng)驗(yàn)技術(shù)含量較高的電子/醫(yī)藥/生物/IT等科技行業(yè)；政府部門(mén)高級(jí)官員講究品位，追求向上，樂(lè)于接受新觀點(diǎn)，自我判斷意識(shí)強(qiáng)欣賞多種風(fēng)格，偏向于更富于文化感的，容易認(rèn)同對(duì)區(qū)域未來(lái)潛力新準(zhǔn)貴族型年齡25-35歲，家族企業(yè)繼承者，受教育水平高，普遍有海外留學(xué)經(jīng)驗(yàn)繼承父輩的傳統(tǒng)企業(yè)，部分依靠自身學(xué)識(shí)背景向新興行業(yè)拓展業(yè)務(wù)視野廣闊但也接受了父輩的傳統(tǒng)觀念，對(duì)金錢(qián)仍較謹(jǐn)慎會(huì)認(rèn)同創(chuàng)新風(fēng)格，骨子里迷戀經(jīng)典，區(qū)域選擇上認(rèn)同傳統(tǒng)看法少年得志型年齡25-35歲，受教育水平高，大學(xué)以上政券/基金/期貨等金融投資行業(yè)自信而又缺乏財(cái)富安全感，性格外露，有標(biāo)新立異的傾向追求標(biāo)志性的風(fēng)格/傳統(tǒng)區(qū)域容易選擇，對(duì)未來(lái)潛力不敏感3客戶趨勢(shì)目前本項(xiàng)目核心客戶——苦盡甘來(lái)型主要客戶——遠(yuǎn)見(jiàn)卓識(shí)型邊緣客戶——少年得志型?ì客戶特征置業(yè)特征本項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)注重實(shí)際對(duì)于性價(jià)比要求高，不事張揚(yáng)；性價(jià)比高；形象低調(diào)；講究品位文化品味高，對(duì)于居住氛圍與私屬性的要求高北美風(fēng)格，原生態(tài)地形地貌；純獨(dú)棟；居住人群的純粹性判斷理性不被推廣信息所迷惑，有較為穩(wěn)定的價(jià)值判斷體系純獨(dú)棟價(jià)值；保利品牌見(jiàn)多識(shí)廣非常清楚不同住宅產(chǎn)品投資功能；對(duì)于城市未來(lái)發(fā)展有一定研究與判斷獨(dú)棟升值空間；區(qū)域發(fā)展?jié)摿Γ槐＠放埔痪€城市或海外居住經(jīng)驗(yàn)以時(shí)代前沿的住宅標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行價(jià)值判斷；對(duì)于居住人文環(huán)境的要求更高純北美；純獨(dú)棟。3客戶趨勢(shì)從2009年經(jīng)濟(jì)環(huán)境狀況與項(xiàng)目自身發(fā)展前景來(lái)看，“遠(yuǎn)見(jiàn)卓識(shí)型“客戶會(huì)逐漸成為項(xiàng)目目標(biāo)客戶主流。3客戶趨勢(shì)客戶形象氣質(zhì)：遠(yuǎn)見(jiàn)睿智、未來(lái)標(biāo)準(zhǔn)、收藏品標(biāo)簽他們的居住實(shí)驗(yàn)正向國(guó)內(nèi)國(guó)際一線城市標(biāo)準(zhǔn)看齊他們“有錢(qián)”、

“有閑”，是中國(guó)奢侈品消費(fèi)風(fēng)尚的引領(lǐng)者與先行者他們的學(xué)識(shí)與閱歷推動(dòng)他們崇尚現(xiàn)代財(cái)富階層的社交方式，正在所在城市搭建類似的圈層（雖然人數(shù)并不眾多，結(jié)構(gòu)也很松散），但他們的有圈層語(yǔ)言正逐漸影響著整個(gè)財(cái)富階層[Golf/藝術(shù)品收藏/馬場(chǎng)/游艇/富人區(qū)]他們骨子里希望成為財(cái)富階層中的“精英”：因此他們需要一些從容的個(gè)性表達(dá)，他們內(nèi)斂、睿智，富有遠(yuǎn)見(jiàn)，眼光獨(dú)到。他們勇于向前看，并對(duì)自己的判斷充滿自信，因?yàn)樗麄兩钪麄兊呢?cái)富將更多的源自未來(lái)，而非停留沉淀在往日歲月價(jià)值觀：精神

>

物質(zhì)財(cái)富觀：未來(lái)>

當(dāng)前社交觀：現(xiàn)代

>

傳統(tǒng)?ì

他們眼中金光閃閃的炫耀可能代表淺薄，成功

與財(cái)富帶來(lái)的財(cái)富與自豪正在轉(zhuǎn)化為冷靜的貴

族血統(tǒng)和掌控未來(lái)的自信房子已不僅僅是居所，

更是值得收藏的奢侈品

總價(jià)區(qū)間58.2%63.2%67.4%40.8%30.9%居住同時(shí)考慮資產(chǎn)升值41.8%36.8%30.0%58.1%67.6%單純居住置業(yè)目的1000萬(wàn)以上800～1000萬(wàn)500～800萬(wàn)200～500萬(wàn)100～200萬(wàn)奢侈品基本原則：超越物質(zhì)、建立壁壘、典范領(lǐng)先What

Is

Luxury？奢侈品的使命就是建立壁壘，它的目標(biāo)就是創(chuàng)造典范。

它一定擁有一些強(qiáng)制性的條件，一定是難以模仿，始終保持領(lǐng)先魄力。奢侈品總令大多數(shù)人追趕不上它的步伐，只能是少數(shù)位居財(cái)富頂級(jí)的人擁有與賞玩。奢侈品是名車(chē)/游艇/私人飛機(jī)，是高級(jí)珠寶/時(shí)裝，也可以是鋼筆/鐘表/繪畫(huà)/酒/煙草……但奢侈品永遠(yuǎn)不是大眾消費(fèi)品，它超越了物質(zhì)本身，它已經(jīng)成為一種象征/標(biāo)簽，不僅是一個(gè)人，甚至是一個(gè)時(shí)代的……3昳?質(zhì)量和服務(wù)的絕對(duì)保證，并且全方面的關(guān)注客戶的需求，同時(shí)行業(yè)最佳居住奢侈品基本元素：真正的奢侈品，外延大于本體

元素1：數(shù)量稀缺不可取代的資源和難以超越的價(jià)值，同時(shí)具有數(shù)量有限D(zhuǎn)IOR每一次高級(jí)時(shí)裝強(qiáng)烈的設(shè)計(jì)感都引領(lǐng)時(shí)尚界的新風(fēng)尚與追捧

元素４：血統(tǒng)純正

更為標(biāo)志性的貴族象征，圈層的象征

Rolls

Royce純手工制造

的昂貴轎車(chē)，是公認(rèn)的高

檔轎車(chē)中最高貴純正的血

統(tǒng)之一

元素2：創(chuàng)意設(shè)計(jì)藝術(shù)性、文化性引入產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，體現(xiàn)不凡的品味產(chǎn)品本體（項(xiàng)目?jī)r(jià)值）空間分類品質(zhì)要素居住細(xì)節(jié)居住空間豪宅的闊綽尺度客廳廳寬5.1-6.6米；主臥寬度4.2-6.6米；餐廳寬度3-3.8米（同時(shí)適宜的居住空間）功能區(qū)隔式的布局主仆嚴(yán)格區(qū)分/主客分區(qū)（會(huì)客廳與家庭廳分別設(shè)置）/主人私享（獨(dú)立書(shū)房/獨(dú)立起居室）功能空間常規(guī)功能高層雙花園/鉆石型景觀餐廳/主臥衛(wèi)生間雙洗手臺(tái)獨(dú)特的配套功能獨(dú)立曬衣房/私家泳池/酒窖/多個(gè)不同功能的會(huì)客廳/生活陽(yáng)臺(tái)外設(shè)置設(shè)備平臺(tái)/智能電梯直接入戶設(shè)計(jì)公共空間汽車(chē)汽車(chē)大堂/1：1.68的停車(chē)位會(huì)所多個(gè)有落差連接的無(wú)邊際泳池/健身設(shè)施其他格保密的大堂/豪華電梯廳/高轎電梯深圳住宅準(zhǔn)奢侈品：香蜜湖1號(hào)——住宅產(chǎn)品技術(shù)領(lǐng)先產(chǎn)品形象領(lǐng)先：內(nèi)斂奢華產(chǎn)品品質(zhì)領(lǐng)先：完美細(xì)節(jié)宣傳形象——看不見(jiàn)的香密湖1號(hào)，是值得敬仰的高度林蔭大道——貴氣的古榕樹(shù)大道，儀杖式/私密感良好的人口方式服務(wù)體系設(shè)置細(xì)節(jié)分類主要內(nèi)容搭建專署價(jià)值體系提升居住價(jià)值將常規(guī)服務(wù)執(zhí)行到極致，讓物業(yè)歷久彌新首創(chuàng)社區(qū)“氛圍管理”，通過(guò)引導(dǎo)和感化來(lái)實(shí)現(xiàn)管理有序，同時(shí)營(yíng)造社區(qū)尊貴氛圍和高尚氣質(zhì)擴(kuò)大投資價(jià)值為業(yè)主提供專業(yè)化的物業(yè)保養(yǎng)服務(wù)，持續(xù)提升服務(wù)與管理，提高項(xiàng)目的投資及珍藏價(jià)值關(guān)注合作價(jià)值在各個(gè)領(lǐng)域內(nèi)尋找最為頂級(jí)的業(yè)者與之合作，整合眾多社會(huì)資源，提供專屬服務(wù)，超越單純的居住實(shí)行服務(wù)分級(jí)物業(yè)經(jīng)理人為最高級(jí)別服務(wù)，負(fù)責(zé)社區(qū)各項(xiàng)事務(wù)，極高職業(yè)素養(yǎng)，協(xié)助處理禮儀、社交、物業(yè)投資、物業(yè)保養(yǎng)等多個(gè)領(lǐng)域問(wèn)題；物業(yè)私人助理最直接面對(duì)業(yè)主的服務(wù)者，提供私人助理服務(wù)，24小時(shí)在線，包括生活顧問(wèn)、出游安排、代為繳費(fèi)、房屋代管等全方位服務(wù)社區(qū)衛(wèi)士經(jīng)過(guò)社區(qū)衛(wèi)士培訓(xùn)基地嚴(yán)格培訓(xùn)，各負(fù)專職，具有極強(qiáng)的職業(yè)敏感性及對(duì)事物的洞察力；分為園區(qū)雙人巡警/隱性特衛(wèi)隊(duì)/護(hù)衛(wèi)儀仗隊(duì)深度禮賓式指南針?lè)?wù)對(duì)生活消費(fèi)場(chǎng)所進(jìn)行全面調(diào)查，設(shè)計(jì)消費(fèi)服務(wù)菜單，提供生活顧問(wèn)健康服務(wù)為業(yè)主建立家庭健康檔案/提供24小時(shí)醫(yī)療急救援助/定期舉辦健康知識(shí)講座/私人陪護(hù)服務(wù)/提供健康顧問(wèn)，心理咨詢等異地SOS服務(wù)在港澳及國(guó)內(nèi)開(kāi)通中海物業(yè)地區(qū)服務(wù)熱線，提供異地緊急援助前置服務(wù)設(shè)立溝通大使/收樓大使/裝修大使等，在購(gòu)樓過(guò)程中提供全程服務(wù)個(gè)性化服務(wù)私人隨護(hù)/四點(diǎn)鐘學(xué)校/愛(ài)心服務(wù)/物業(yè)理財(cái)/保姆培訓(xùn)/家居服務(wù)/代辦服務(wù)……深圳住宅準(zhǔn)奢侈品：香蜜湖1號(hào)——物業(yè)服務(wù)技術(shù)領(lǐng)先產(chǎn)品軟性服務(wù)領(lǐng)先：中海深藍(lán)服務(wù)體系?昳?高端配套資源依托華僑城內(nèi)部高端配套，（商場(chǎng)，食肆，酒吧街等）利用僑城卡可享用多項(xiàng)優(yōu)惠旅游資源歡樂(lè)谷，世界之窗，錦繡中華等休閑度假旅游資源，使得社區(qū)充滿文化韻味教學(xué)資源引入中央教科所南山附屬學(xué)校，業(yè)主小孩可得到優(yōu)質(zhì)學(xué)位保證本報(bào)告是嚴(yán)格保密的深圳住宅準(zhǔn)奢侈品：波托菲諾——多方面資源整合維護(hù)純正血統(tǒng)3突破項(xiàng)目定位：長(zhǎng)沙頂級(jí)豪宅純獨(dú)棟／融城中心／保利品牌撫平鴻溝，讓那些真正懂得豪宅價(jià)值的人認(rèn)識(shí)我們！產(chǎn)品定位客戶定位代表形象頂級(jí)豪宅頂級(jí)富豪形象解讀在下滑的市場(chǎng)環(huán)境下價(jià)值堅(jiān)挺在變幻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下不可撼動(dòng)延伸概念奢侈品大人物突破低迷的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境；突破競(jìng)爭(zhēng)激烈的別墅市場(chǎng)；突破價(jià)值體系混亂的豪宅市場(chǎng)；實(shí)現(xiàn)豪宅產(chǎn)品與豪宅客戶之間真正的溝通。找到豪宅專家的語(yǔ)言：?隖頂級(jí)財(cái)富階層保利首席奢侈品的傳奇邂逅開(kāi)拓頂級(jí)客戶群打造最新產(chǎn)品形象升級(jí)只可遇見(jiàn)，不可追求打造奢侈品尋找大人物

尋找大人物營(yíng)銷策劃總綱：

產(chǎn)品屬性

打造

奢侈品

品牌屬性

形象推廣活動(dòng)配合圈層拓展尋找湖湘大人物圈層活動(dòng)持續(xù)進(jìn)行一線城市巡展/私家宴/業(yè)主訪談錄價(jià)值1：數(shù)量稀缺不可取代的資源和難以超越的價(jià)值，同時(shí)數(shù)量有限價(jià)值2：文化品味藝術(shù)性、文化性引入產(chǎn)品的展示，體現(xiàn)不凡的品味價(jià)值3：產(chǎn)品領(lǐng)先產(chǎn)品細(xì)節(jié)的精心打造；制造獨(dú)一無(wú)二的價(jià)值亮點(diǎn)價(jià)值3：產(chǎn)品領(lǐng)先產(chǎn)品細(xì)節(jié)的精心打造；制造獨(dú)一無(wú)二的價(jià)值亮點(diǎn)價(jià)值5：推售策略小步快跑的推售策略，制造產(chǎn)品市場(chǎng)稀缺感；湘中央。純獨(dú)棟。大人物3營(yíng)銷實(shí)踐打造奢侈品稀缺感壁壘：罕見(jiàn)的城市中心純獨(dú)棟別墅打造奢侈品文化感壁壘：美式風(fēng)格純粹演繹?耀}美式風(fēng)格What

Is

American

Style？

美國(guó)是世界上最典型的移民國(guó)家，它的民族文化傳統(tǒng)源自歐洲，但卻在北美

廣闊粗礪的原野上洗禮，在工業(yè)時(shí)代的迅速崛起中成長(zhǎng)，在大移民時(shí)代從曼哈頓港

口向自由女神像歡呼的移民中融合。

所以，美式風(fēng)格是多面的，它既有古典莊重的一面，又是現(xiàn)代簡(jiǎn)潔的先行者，

它不過(guò)分張揚(yáng)，也不拘泥于繁復(fù)的細(xì)節(jié)，它從多種風(fēng)格中折射中它的大氣、穩(wěn)

重、樸實(shí)與典雅，洋溢著開(kāi)拓精神與自然主義，它正是內(nèi)斂的奢華

鄉(xiāng)村風(fēng)格新古典主義現(xiàn)代主義通過(guò)樣板房詮釋{駿3美式鄉(xiāng)村風(fēng)格——古樸&自然美國(guó)總統(tǒng)除了古典的白宮，還有純正鄉(xiāng)村風(fēng)格的戴維營(yíng)。

美國(guó)人骨子里深深的為他們?cè)谠伴_(kāi)拓精神自豪，他們擅長(zhǎng)使用木質(zhì)與鐵藝、玻璃等不同的自然材質(zhì)進(jìn)行搭配，散漫，輕松，一種田野中家古樸的清新味道。美式樣板房美式樣板房新古典主義——胡桃木／楓木

大量使用的胡桃木和楓木，為了凸出木質(zhì)本身的特點(diǎn)，它的貼面采用復(fù)雜的薄片處理，使紋理本身成為一種裝飾，可以在不同角度下產(chǎn)生不同的光感。美式樣板房新古典主義——壁爐的回憶

對(duì)木材的使用，美式風(fēng)格還常使用磚／石貼墻（主要使用于壁爐。磚石面的壁爐是美式新古典主義中的重要元素，是對(duì)過(guò)去黃金時(shí)代中夜晚壁爐旁社交記憶的追溯。美式樣板房新古典主義——仿古

近乎崇拜的仿古，歐洲宮廷風(fēng)的貓腳型彎椅腳（CabrioI

Leg）被冠名安妮皇后是對(duì)古老的歐洲大陸歷史的致意；傳統(tǒng)的拼花門(mén)有著有著古雅的氣息，支柱類似建筑中的突起檐柱，還有充滿歷史感的凹槽，處處展現(xiàn)著歐洲美學(xué)的光芒貴族感壁壘：白金級(jí)酒店會(huì)所——區(qū)隔于普通會(huì)所打造奢侈品白金級(jí)酒店式會(huì)所——藝術(shù)大堂藝術(shù)大堂：

名畫(huà)名藝術(shù)品的展覽與懸掛場(chǎng)所，名畫(huà)和名藝術(shù)品增加了項(xiàng)目的文化藝術(shù)感和價(jià)值感，讓生活在其中的客戶備添身份感，提供名畫(huà)和名藝術(shù)品的租賃服務(wù)，將藝術(shù)感延伸至家中；打造奢侈品白金級(jí)酒店式會(huì)所——頂級(jí)商務(wù)俱樂(lè)部美食俱樂(lè)部：

特邀世界各地頂尖的烹飪大師，如英國(guó)星級(jí)名廚DanielGreen，以最講究的廚藝，挑選不同時(shí)令的新鮮材料，設(shè)計(jì)出住戶尊享的食譜；?定制國(guó)宴使用的餐具供住客舉行私人宴會(huì)之用打造奢侈品奢侈品本報(bào)告是嚴(yán)格保密的白金級(jí)酒店式會(huì)所——頂級(jí)商務(wù)俱樂(lè)部

紅酒雪茄俱樂(lè)部：

搜羅了環(huán)球佳釀及頂級(jí)雪茄；專為業(yè)

主設(shè)立私人儲(chǔ)酒窖，由著名酒評(píng)家定期舉

辦試酒會(huì)和雪茄品嘗會(huì)，以供住客及專家

互相交流心得

設(shè)置獨(dú)立的會(huì)客廳，也是客戶與朋友/

合作伙伴交流商談的一個(gè)