金融政策、國(guó)際游資對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的影響一、什么是國(guó)際游資？它的特征？國(guó)際游資具有高敏感性、高收益性和高風(fēng)險(xiǎn)性、高流動(dòng)特性與短期性及高度投機(jī)性等特征。

國(guó)際游資又稱(chēng)熱錢(qián)（HotMoney），《新帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)大詞典》將其定義為“在固定匯率制度下，資金持有者或者出于對(duì)貨幣預(yù)期貶值（升值）的投機(jī)心理，或者受?chē)?guó)際利率差明顯高于外匯風(fēng)險(xiǎn)的刺激，在國(guó)際間掀起大規(guī)模的短期資本流動(dòng)，這類(lèi)移動(dòng)的短期資本通常被稱(chēng)為熱錢(qián)”。

隨著國(guó)際金融市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大,國(guó)際游資在全球加速活動(dòng),導(dǎo)致不少?lài)?guó)家房地產(chǎn)價(jià)格的泡沫化,經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)較大波動(dòng),嚴(yán)重時(shí)甚至引發(fā)系統(tǒng)性經(jīng)濟(jì)危機(jī)。國(guó)際游資的頻繁活動(dòng)對(duì)世界經(jīng)濟(jì)造成極大影響。2023/2/1二、熱錢(qián)主要通過(guò)四種渠道進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)（1）直接設(shè)立外資房地產(chǎn)投資公司或參股境內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；（2）間接投資，購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的債券或外資房地產(chǎn)中介公司以包銷(xiāo)的方式批量買(mǎi)入樓盤(pán)，再進(jìn)行商業(yè)性銷(xiāo)售；（3）外資銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和個(gè)人發(fā)放貸款；（4）非居民外匯流入，結(jié)匯購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)。

三、國(guó)際游資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的原因

1、房地產(chǎn)存在暴利，且中國(guó)房?jī)r(jià)成就了世界罕見(jiàn)的“十年只漲不跌的神話”，再加上中國(guó)房產(chǎn)的高流動(dòng)性，熱錢(qián)進(jìn)出房地產(chǎn)市場(chǎng)比較容易，房地產(chǎn)市場(chǎng)自然受到熱錢(qián)青睞。

2、中國(guó)低利率決定了熱錢(qián)融資成本較低，有利于熱錢(qián)利用財(cái)務(wù)杠桿攫取高額利潤(rùn)。

3、在通貨膨脹加劇的條件下，房產(chǎn)具有明顯的保值增值功能。2023/2/1四、國(guó)際游資對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響1、房?jī)r(jià)迅速上漲。2002～2007年中國(guó)的房?jī)r(jià)開(kāi)始加速上升，年均房?jī)r(jià)上漲率達(dá)到了7%而在此期間，正是游資大舉進(jìn)入中國(guó)之時(shí)，這說(shuō)明中國(guó)房?jī)r(jià)的上漲與國(guó)際游資的進(jìn)入密不可分，國(guó)際游資投機(jī)行為必將加速房?jī)r(jià)上升。2、通過(guò)直接的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增加商品房供給。國(guó)際游資大舉進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，游資的趨利性決定了它們必然進(jìn)入一些暴利行業(yè)，1998～2007年中國(guó)房?jī)r(jià)不斷攀升，且房地產(chǎn)市場(chǎng)大部分時(shí)間依然是賣(mài)方市場(chǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)無(wú)疑風(fēng)險(xiǎn)較小，收益較大，因此熱錢(qián)必然會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。2023/2/13、直接從事投機(jī)活動(dòng)，增強(qiáng)房產(chǎn)的流動(dòng)性的同時(shí)，也使中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入泡沫階段

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)，2007年末全國(guó)住宅建筑面積達(dá)到112億平方米，城鎮(zhèn)人均居住面積達(dá)到19平方米，如果根據(jù)戶籍確定城鎮(zhèn)人均居住面積則達(dá)到30平方米，遠(yuǎn)高于國(guó)際平均水平。但是，由于熱錢(qián)的投機(jī)活動(dòng)，使得中國(guó)房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高，房?jī)r(jià)脫離了房產(chǎn)價(jià)值，房地產(chǎn)泡沫十分明顯，居民的真正有效需求根本無(wú)法滿足。五、以上海為例分析動(dòng)國(guó)際游資與房?jī)r(jià)波動(dòng)

從表4可以看出，需求量在快速擴(kuò)大，其中國(guó)際游資的投機(jī)需求在其中占據(jù)著重要地位。上海房?jī)r(jià)在最近時(shí)期的連續(xù)飆升與國(guó)際游資流入也有很大關(guān)系。如今,美國(guó)著名的投資機(jī)構(gòu)摩根斯坦利、雷曼兄弟、ING(荷蘭國(guó)際集團(tuán))等著名的投資基金都已經(jīng)活躍在上海市場(chǎng)。目前已經(jīng)投資在上海的海外基金約有20多個(gè),總規(guī)模在10億美元以上。種種跡象表明,上海樓市中的國(guó)際游資正在慢慢提高,一些樓區(qū)的境外買(mǎi)主占據(jù)了半壁江山,世茂濱江的海外購(gòu)房比例超過(guò)了60%,甚至有的樓盤(pán)如湯臣海景等出現(xiàn)了只面向海外銷(xiāo)售的狀態(tài)。根據(jù)中原牧業(yè)的資料顯示,本地投資者比重從2004年上半年6115%左右下降到下半年的4613%左右,相反,境外投資者比重從2004年上半年918%左右上升到下半年的1819%。其重要原因歸結(jié)為大量國(guó)際游資看好人民幣升值大量流入房地產(chǎn)當(dāng)中,導(dǎo)致上海近年來(lái)房?jī)r(jià)的急劇上升。六、應(yīng)對(duì)政策1.資本管制方面,不能輕易放松,應(yīng)該加強(qiáng)資本項(xiàng)目下的外匯管理。面對(duì)中國(guó)樓市的高收益率,熱錢(qián)無(wú)孔不入,它們會(huì)沿著政策和管理的漏洞與空隙不間斷地蜂擁滲透。每個(gè)國(guó)家的政策和管理都有漏洞。熱錢(qián)如果要進(jìn)來(lái),都可以找到合法的身份。2.人民幣升值方面要穩(wěn),不要太快,緩解國(guó)際游資對(duì)套利的預(yù)期,如這次只升值2%。人民幣的升值會(huì)出現(xiàn)兩種不同的結(jié)果,一是部分熱錢(qián)隨著升值目的實(shí)現(xiàn)會(huì)慢慢撤出,使市場(chǎng)供應(yīng)量過(guò)多導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌,另一種結(jié)果則是一定幅度的升值將帶動(dòng)更為強(qiáng)烈的升值預(yù)期,使得更多境外熱錢(qián)涌入,進(jìn)一步抬高中國(guó)房?jī)r(jià)。因此,人民幣升值與否要謹(jǐn)慎。3.控制投機(jī)性買(mǎi)房需求,繼續(xù)支持居住性買(mǎi)房需求?？煽紤]以房貸利率調(diào)整為主要手段,并逐步推出物業(yè)稅和不動(dòng)產(chǎn)稅,加大住房購(gòu)買(mǎi)和保有的成本,以控制非家庭集中購(gòu)房為主,穩(wěn)定投資性買(mǎi)房需求。4.要形成一個(gè)多樣化,開(kāi)放、透明、規(guī)范、成熟的市場(chǎng)環(huán)境。2002年外資對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)投資高達(dá)406億美元,但這種大規(guī)模的外資流入并沒(méi)有對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成嚴(yán)重打擊,相反還促進(jìn)了其發(fā)展,這主要?dú)w功于其成熟的市場(chǎng)環(huán)境。5.增加交易費(fèi)用和設(shè)置流通障礙。鼓勵(lì)自住需求,引導(dǎo)投資需求,打擊投機(jī)需求,采取差別政策對(duì)待不同購(gòu)房對(duì)象。金融政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響

國(guó)家金融政策作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的外生變量，從供給和需求兩個(gè)角度影響房地產(chǎn)行業(yè)。對(duì)于供給方來(lái)說(shuō)，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資所需大量資金均來(lái)自金融機(jī)構(gòu)，對(duì)金融機(jī)構(gòu)的依賴(lài)程度之高致使一旦出現(xiàn)金融政策緊縮，開(kāi)發(fā)商的資金鏈可能會(huì)斷裂。對(duì)于需求方來(lái)說(shuō)，個(gè)人購(gòu)房的大部分資金是通過(guò)銀行抵押貸款獲得，金融政策一方面直接影響當(dāng)前貸款者的購(gòu)房成本，另一方面從心理上影響潛在購(gòu)房者的預(yù)期。一般而言，一個(gè)國(guó)家的宏觀金融政策主要包括三大政策：即貨幣政策、利率政策和匯率政策。2023/2/1一、金融政策從2003年以來(lái)，國(guó)家將直接調(diào)控與間接調(diào)控相結(jié)合，陸續(xù)出臺(tái)了一系列的金融政策，對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲產(chǎn)生了較大影響。1.直接調(diào)控⑴以差別化政策引導(dǎo)需求方（新信貸政策）⑵促進(jìn)供給方分化,市場(chǎng)趨于成熟⑶鼓勵(lì)融資渠道的多元化2.間接調(diào)控⑴加息對(duì)需求預(yù)期產(chǎn)生較大影響⑵彈性匯率機(jī)制對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生“雙刃劍”作用。一方面，由于目前的人民幣升值幅度較小，且該匯率政策實(shí)施目標(biāo)并不針對(duì)當(dāng)前的房?jī)r(jià)，因此彈性較大，不會(huì)直接導(dǎo)致外資的流出房地產(chǎn)市場(chǎng)套利，也不足以刺激海外大量的游資的涌入。另一方面，匯率變化對(duì)房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期變化具有一定的影響，主要基于其對(duì)人民幣升值空間的預(yù)期。2023/2/1從2003年至今,央行出臺(tái)了一系列調(diào)控措施,幾次上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金率、取消住房貸款優(yōu)惠利率、提高住房貸款的最低首付成數(shù)和個(gè)人住房公積金貸款利率來(lái)控制房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn),抑制房?jī)r(jià)超經(jīng)濟(jì)上漲。隨著央行各項(xiàng)貨幣政策的出臺(tái),總體上來(lái)說(shuō),房?jī)r(jià)增幅雖然出現(xiàn)不同程度下降,但某些地區(qū)房?jī)r(jià)依然在高位上漲。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示,2006年12月,北京新房?jī)r(jià)格同比上漲10.4%,已連續(xù)7個(gè)月兩位數(shù)增長(zhǎng)。截至2007年第1季度全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)中,房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)同比上漲5.4%,環(huán)比上漲0.3%,僅3個(gè)城市有所下跌,貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控能力問(wèn)題逐漸成為討論的焦點(diǎn)。2023/2/1

二、2003年以來(lái)利率調(diào)整與北京房?jī)r(jià)變動(dòng)的關(guān)系自2004年3季度以后,央行加大了對(duì)利率的調(diào)整幅度,特別是面對(duì)近兩年房?jī)r(jià)的大幅上漲,央行頻繁調(diào)整利率,僅2007年就5次上調(diào)貸款利率,利率呈現(xiàn)明顯的上升趨勢(shì),如表2。在利率持續(xù)上調(diào)期間,北京房?jī)r(jià)的變動(dòng)基本上同利率走出了相同的趨勢(shì)。北京房?jī)r(jià)僅僅在2006年3季度至2007年1季度與利率呈現(xiàn)了反向關(guān)系。此后,房?jī)r(jià)與利率呈現(xiàn)了同時(shí)上升的態(tài)勢(shì)。利率政策對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用十分有限。2023/2/1三、利用金融政策調(diào)控的建議1