4/4中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開展現(xiàn)狀與未來趨勢(shì)探析中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開展現(xiàn)狀與未來趨勢(shì)探析本文關(guān)鍵詞：探析，房地產(chǎn)市場(chǎng)，中國(guó)，開展現(xiàn)狀，趨勢(shì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開展現(xiàn)狀與未來趨勢(shì)探析本文簡(jiǎn)介：摘要：黨的十九大報(bào)告旗幟鮮明地指出,要“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度,讓全體人民住有所居〞。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言,一個(gè)全新的時(shí)代正在拉開帷幕。2023年,房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)了史上最嚴(yán)調(diào)控期,限購(gòu)、限貸、限價(jià)等傳統(tǒng)調(diào)控政策持續(xù)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開展現(xiàn)狀與未來趨勢(shì)探析本文內(nèi)容：摘要：黨的十九大報(bào)告旗幟鮮明地指出,要“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度,讓全體人民住有所居〞。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言,一個(gè)全新的時(shí)代正在拉開帷幕。2023年,房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)了史上最嚴(yán)調(diào)控期,限購(gòu)、限貸、限價(jià)等傳統(tǒng)調(diào)控政策持續(xù)加碼,限商、限售、限簽等新政策不斷出臺(tái),過快上漲的房?jī)r(jià)也得到遏制,行業(yè)調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)。本文將根據(jù)近幾年房地產(chǎn)開發(fā)、投資和銷售情況,簡(jiǎn)要分析當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀及未來開展趨勢(shì)。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);因城施策;租購(gòu)并舉;1、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開展現(xiàn)狀1.1、增長(zhǎng)速度放緩房地產(chǎn)業(yè)從高速開展階段,進(jìn)入中低速開展的新階段。2023年商品房銷售額8.73萬億元,同比增長(zhǎng)14.4%,銷售面積12.85億平方米,同比增長(zhǎng)6.5%;2023年商品房銷售額11.76億元,同比增長(zhǎng)34.8%,銷售面積15.73億平方米,同比增長(zhǎng)22.5%;2023年,全國(guó)商品房銷售金額13.37萬億元,同比增長(zhǎng)13.7%,較2023年增加1.6萬億元,商品房銷售面積16.94億平方米,同比增長(zhǎng)7.7%;2023年一季度商品房銷售額2.56億元,同比增長(zhǎng)10.4%,銷售面積3.01億平方米,同比增長(zhǎng)3.6%。由近年數(shù)據(jù)可以看出,雖然房地產(chǎn)銷售額、銷售面積持續(xù)增高,但是增速逐漸放緩。1.2、區(qū)域分化嚴(yán)重表一2023年-2023年及2023年一季度全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況單位:萬平方米、億元數(shù)據(jù)來源:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)公告根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2023年3月商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降0.6%,降幅比上月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn);二手住宅銷售價(jià)格首次出現(xiàn)下降,降幅為0.1%。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比漲幅分別比上月回落0.2和0.4個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比漲幅均比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)?？梢钥闯?一線城市房?jī)r(jià)在下降且降幅在擴(kuò)大,而二三線城市房?jī)r(jià)在上漲但是漲幅在放緩。1.3、行業(yè)集聚提速2023年,房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷售總額、銷售面積分別達(dá)63760.7億元、49795.9萬平方米,同比增長(zhǎng)32.8%和23.7%;百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)份額快速上升至47.7%,較上年提高7.9個(gè)百分點(diǎn),行業(yè)集中度加速提升,強(qiáng)者恒強(qiáng)態(tài)勢(shì)更加凸顯,百億房企漸成未來房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主力。2、房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析2.1、房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)增強(qiáng)2023年,房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)了史上最嚴(yán)調(diào)控期,限購(gòu)、限貸、限價(jià)等傳統(tǒng)調(diào)控政策持續(xù)加碼,限商、限售、限簽等新政策不斷出臺(tái),商品房銷售增速逐月回落,過快上漲的房?jī)r(jià)得到遏制,行業(yè)調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn),市場(chǎng)逐步回歸理性。同時(shí)資金方面,針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)定向緊縮的監(jiān)管政策也將繼續(xù),資金面仍將保持偏緊趨勢(shì),政策多管齊下,有效遏制了房地產(chǎn)企業(yè)過快增長(zhǎng)。2.2、“因城施策〞成果顯現(xiàn)2023年,房地產(chǎn)調(diào)控總思路為“因城施策、分類調(diào)控〞,一線城市在嚴(yán)厲的政策調(diào)控下,出現(xiàn)了明顯的平穩(wěn)下行。二線城市經(jīng)濟(jì)根底雄厚、教育醫(yī)療資源豐富,公共配套設(shè)施完善,有更多就業(yè)時(shí)機(jī)可供選擇,虹吸效應(yīng)愈創(chuàng)造顯,已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主戰(zhàn)場(chǎng)。同時(shí),隨著國(guó)家棚戶區(qū)改造政策公布并實(shí)施,未來3年將再改造各類棚戶區(qū)1500萬套,為三四線城市后續(xù)2~3年帶來堅(jiān)實(shí)的購(gòu)置力保障,有力促進(jìn)了三四線城市商品住宅去庫(kù)存化,局部三四線城市房地產(chǎn)銷售量?jī)r(jià)齊升。2.3、龍頭房企優(yōu)勢(shì)明顯在調(diào)控加碼、資金趨緊、拿地門檻提升等背景下,龍頭房企依靠強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)能力和靈活的戰(zhàn)略布局,持續(xù)擴(kuò)大市場(chǎng)份額。隨著樓市步入調(diào)整期,龍頭房企在品牌、融資、管控、拿地等方面優(yōu)勢(shì)將更加明顯,未來市場(chǎng)集中度有望加速提升。而中小房企由于融資本錢高、拿地困難、工程銷售不暢等原因,生存空間逐步收窄。3、未來房地產(chǎn)開展趨勢(shì)3.1、短期趨勢(shì)3.1.1、差異化調(diào)控將延續(xù)十九大報(bào)告進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持“房子是用來住的,不是用來炒的〞定位,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議及住建部會(huì)議均強(qiáng)調(diào)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,在長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)完成之前,房地產(chǎn)仍需要調(diào)控?fù)Q取時(shí)間,差異化調(diào)控將延續(xù)。3.1.2、房地產(chǎn)企業(yè)融資趨難2023年末,全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額為32.2萬億元,同比增長(zhǎng)20.9%,增速較2023年末降低6.1個(gè)百分點(diǎn)。截至2023年底,個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為5.26%,較2023年底上升0.74個(gè)百分點(diǎn)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出貨幣政策要穩(wěn)健中性,嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),人民銀行提出要加強(qiáng)房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理,個(gè)人按揭貸款、銀行理財(cái)、信托、公司債、資管、保險(xiǎn)資金分別受到標(biāo)準(zhǔn),房地產(chǎn)融資渠道將全面受限。3.2、長(zhǎng)期趨勢(shì)3.2.1、租購(gòu)并舉新格局2023年,從中央到地方密集出臺(tái)政策,加快推進(jìn)租購(gòu)并舉的制度建設(shè),住建部等九部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快開展住房租賃市場(chǎng)的通知》,啟動(dòng)利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)工作。目前,多地已上線國(guó)有租賃平臺(tái),包括商業(yè)銀行、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在內(nèi)的社會(huì)各方力量也紛紛進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)。這是嘗試盤活存量土地,增加土地供給的一大突破。多層次的住房供給體系將為房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定奠定更堅(jiān)實(shí)的根底。“多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉〞將引導(dǎo)資源更多向租賃住房市場(chǎng)配置,在一系列政策的推動(dòng)下,住房租賃市場(chǎng)正進(jìn)入蓬勃開展的階段,租購(gòu)并舉會(huì)成為新時(shí)代背景下的新格局。3.2.2、房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制建立房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康的開展需要長(zhǎng)效機(jī)制的建立,包括房產(chǎn)稅、調(diào)整一線城市空間布局等。今年兩會(huì)討論最熱烈的話題是房地產(chǎn)稅,房產(chǎn)稅會(huì)增加房屋的保有本錢,也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的自動(dòng)穩(wěn)定器,房產(chǎn)稅一旦實(shí)施,將會(huì)帶給房地產(chǎn)市場(chǎng)更深層次的改變。雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角城市群的建設(shè),可以緩解一線城市開展中存在的問題,將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控帶來深遠(yuǎn)的影響。2023年,政府將繼續(xù)堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的〞定位,建立健全促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康開展的長(zhǎng)效機(jī)制,保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。新時(shí)代下,住房回歸居住屬性,房地產(chǎn)回歸實(shí)業(yè)屬性,已經(jīng)成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。參考文獻(xiàn)[1