【連載】“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”：不革自己的命早晚被革命

房產(chǎn)電商平臺(tái)的搭建，既整合了互聯(lián)網(wǎng)的大量數(shù)據(jù)資源，通過(guò)線上推廣、線下拓客，為開(kāi)發(fā)商做到精準(zhǔn)客戶(hù)的配送，又同時(shí)在互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)上，通過(guò)網(wǎng)上房產(chǎn)專(zhuān)賣(mài)店、專(zhuān)賣(mài)區(qū)、競(jìng)賣(mài)區(qū)、旗艦店等多樣配置，讓購(gòu)房者看房更立體化、選房更便捷化、購(gòu)房更安全化，吸引了不少購(gòu)房者參與；同時(shí)競(jìng)拍、團(tuán)購(gòu)、秒殺、品牌館等多種購(gòu)房形式也讓房產(chǎn)電商變得更多樣化，為購(gòu)房者帶來(lái)全新感受。“我想，站在互聯(lián)網(wǎng)+的風(fēng)口上順勢(shì)而為，會(huì)使中國(guó)經(jīng)濟(jì)飛起來(lái)?！?月5日，李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中首次提出制定“互聯(lián)網(wǎng)+”行動(dòng)計(jì)劃，并正式確立其為國(guó)家戰(zhàn)略?；ヂ?lián)網(wǎng)已經(jīng)逐漸跳出一個(gè)行業(yè)的范疇，正成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一大新引擎。響應(yīng)總理號(hào)召，中國(guó)電子商務(wù)研究中心在全國(guó)各大智庫(kù)中率先出版“互聯(lián)網(wǎng)”智庫(kù)系列圖書(shū)，本文摘選自全國(guó)首部系統(tǒng)性、全景式揭秘“互聯(lián)網(wǎng)+產(chǎn)業(yè)”的實(shí)踐著作——《互聯(lián)網(wǎng)+：產(chǎn)業(yè)風(fēng)口》。據(jù)目前全國(guó)新華書(shū)店、機(jī)場(chǎng)中信書(shū)店，天貓、京東、當(dāng)當(dāng)、亞馬遜中國(guó)、蘇寧易購(gòu)、淘寶、微店、拍拍各大O2O渠道全線熱銷(xiāo)中，位居暢銷(xiāo)書(shū)排行榜前列。以下是本書(shū)搶先試讀：我們先梳理回顧下房產(chǎn)電商“編年史”：第一階段：房產(chǎn)無(wú)電商時(shí)代時(shí)間：2011年之前傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)：搞宣傳基本靠嘴、拉客戶(hù)基本靠腿、為了賣(mài)房無(wú)怨無(wú)悔第二階段：房產(chǎn)電商1.0時(shí)代時(shí)間：2011年4月—2012年5月事件營(yíng)銷(xiāo)：營(yíng)銷(xiāo)事件吸引眼球、廣告強(qiáng)攻無(wú)堅(jiān)不摧、1.0很MAN很暴力第三階段：房產(chǎn)電商2.0時(shí)代時(shí)間：2012年5月—2013年6月渠道營(yíng)銷(xiāo)：O2O完成線上線下合體、不是一家人不進(jìn)一家門(mén)、2.0很溫馨很友愛(ài)第四階段：房產(chǎn)電商3.0時(shí)代時(shí)間：2013年7月以后平臺(tái)營(yíng)銷(xiāo)：媒體自主隨便選、交易安全有保障、費(fèi)用透明又可控、3.0很陽(yáng)光很溫暖發(fā)展瓶頸競(jìng)爭(zhēng)加劇致反面影響，盈利模式粗放脆弱存活。目前的房產(chǎn)電商仍處于蠻荒時(shí)代，盈利模式粗放。房產(chǎn)電商為了在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中分一杯羹，采取的一些銷(xiāo)售手段也對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商造成不良影響。雖然目前房產(chǎn)電商和開(kāi)發(fā)商之間的合作關(guān)系比較微妙，電商之間的競(jìng)爭(zhēng)也異常激烈，但是這一模式還將持續(xù)，開(kāi)發(fā)商需要客流，房產(chǎn)電商需要廣告收入，購(gòu)房者需要房源信息，三方之間的利益糾葛將繼續(xù)。監(jiān)管欠缺急需規(guī)范，大打政策“擦邊球”藏交易風(fēng)險(xiǎn)。一直以來(lái)，商品房交易由于總價(jià)高、流程復(fù)雜等特征，交易過(guò)程均受到嚴(yán)格政策監(jiān)管。但房產(chǎn)電商作為新興事物，卻始終游離在政策監(jiān)管之外，以購(gòu)房?jī)?yōu)惠為名向購(gòu)房者提前收取誠(chéng)意金，更是房地產(chǎn)電商采用的打政策“擦邊球”收取訂金的做法。雖然電商介入房地產(chǎn)銷(xiāo)售是大勢(shì)所趨，但目前市場(chǎng)缺乏政策監(jiān)管導(dǎo)致魚(yú)龍混雜，購(gòu)房者的利益與資金均難以得到有效保障，因此急需政府制定監(jiān)管政策規(guī)范房產(chǎn)電商的發(fā)展。商業(yè)模式房產(chǎn)電商商業(yè)模式模式一：一手代理行：主要通過(guò)整合線上的營(yíng)銷(xiāo)渠道，以及線下的經(jīng)紀(jì)人資源，為一手樓盤(pán)帶來(lái)客戶(hù)，按成交向房產(chǎn)公司收取傭金，同時(shí)為帶來(lái)客源的經(jīng)紀(jì)人支付傭金。其模式是通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)手段將傳統(tǒng)一手代理行模式進(jìn)行改造，但其核心模式還是一手代理行模式，這中間公司需要去談判各種新盤(pán)資源，與其他一手代理行競(jìng)爭(zhēng)，很難實(shí)現(xiàn)規(guī)模優(yōu)勢(shì)。模式二：經(jīng)紀(jì)人平臺(tái)：經(jīng)紀(jì)人在房產(chǎn)交易中是不可被替代的角色，經(jīng)紀(jì)人通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)撮合賣(mài)房者與買(mǎi)房者的交易。但是要實(shí)現(xiàn)這樣的模式，需要解決很多問(wèn)題：足夠的房源、足夠的購(gòu)房、租房者、良好的撮合機(jī)制等等。拿“房產(chǎn)銷(xiāo)冠”的商業(yè)模式來(lái)看：通過(guò)新房銷(xiāo)售吸引足夠的經(jīng)紀(jì)人(以銷(xiāo)售管理crm切入)，足夠的經(jīng)紀(jì)人為新購(gòu)房者提供購(gòu)房服務(wù)，良好的售房機(jī)制吸引二手房房東，這樣的一個(gè)循環(huán)，最終形成一個(gè)“專(zhuān)業(yè)經(jīng)紀(jì)人撮合買(mǎi)房者與賣(mài)房者的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)”。但這中間一環(huán)扣一環(huán)，每環(huán)能否良好的運(yùn)營(yíng)都會(huì)影響到最后平臺(tái)的成功。發(fā)展趨勢(shì)資本熱捧房產(chǎn)電商，競(jìng)爭(zhēng)加劇并購(gòu)蠶食。阿里、騰訊、小米等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)相繼傳聞進(jìn)軍房地產(chǎn)企業(yè)，加上互聯(lián)網(wǎng)極大的溝通效率和信息透明，一定程度上對(duì)傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)形成威脅，并讓資本市場(chǎng)看到其潛力。目前在美國(guó)上市的中概股以互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)為主，以易居中國(guó)、搜房網(wǎng)、趕集網(wǎng)為代表的房產(chǎn)電商表現(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于傳統(tǒng)房企。房產(chǎn)電商平臺(tái)業(yè)內(nèi)聯(lián)盟和被大型互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)兼并，這兩種發(fā)展可能性都存在。這跟B2C電商發(fā)展情況類(lèi)似——巨頭電商不斷并購(gòu)一些小企業(yè)，然后一些中小企業(yè)為應(yīng)對(duì)激烈競(jìng)爭(zhēng)，選擇聯(lián)手共同發(fā)展。家裝全面“觸網(wǎng)”，真正落實(shí)線上線下互補(bǔ)性合作。家裝行業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向是O2O模式，對(duì)于傳統(tǒng)企業(yè)來(lái)說(shuō)選擇一個(gè)已經(jīng)相對(duì)成熟的線上平臺(tái)進(jìn)行合作，這樣可以減少試錯(cuò)成本，而線上平臺(tái)承接線下能更有效的落地。未來(lái)會(huì)有更多的家裝企業(yè)走入線上，也會(huì)有越來(lái)越多的線上企業(yè)選擇落地，但如果堅(jiān)持都自己做，需要做好投入大成本的準(zhǔn)備；而如果選擇進(jìn)行互補(bǔ)性合作，應(yīng)該選擇相對(duì)成熟的平臺(tái)。典型案例愛(ài)屋吉屋：用互聯(lián)網(wǎng)思維“革房地產(chǎn)中介的命”商業(yè)模式：1、線下片區(qū)地推，每個(gè)城市由100多人的團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)推進(jìn)；2、房東委托的房源，客服中心會(huì)進(jìn)行驗(yàn)證并定期更新；3、經(jīng)紀(jì)人線下的房源反哺到房源庫(kù)，并可在帶看過(guò)程中進(jìn)行房源狀態(tài)更新(包括拍照、視頻手段)，目前愛(ài)屋吉屋有3000左右經(jīng)紀(jì)人團(tuán)隊(duì)；4、針對(duì)房東業(yè)主進(jìn)行宣傳。運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)：不設(shè)線下門(mén)店，擴(kuò)大經(jīng)紀(jì)人服務(wù)半徑。不設(shè)線下門(mén)店，把導(dǎo)流環(huán)節(jié)從線下轉(zhuǎn)移到線上，將節(jié)約大量運(yùn)營(yíng)成本。同時(shí)，打破門(mén)店的限制，把經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)半徑擴(kuò)大，從原先找一個(gè)中介只能看一站地的房源，擴(kuò)大到一個(gè)中介能解決四站地鐵站的房源，大大提高用戶(hù)的看房效率。改變經(jīng)紀(jì)人收入結(jié)構(gòu)。由于租房無(wú)法帶來(lái)豐厚的收入，因此傳統(tǒng)中介公司通常不把租房作為主營(yíng)業(yè)務(wù)。而經(jīng)紀(jì)人按成交額提成，也很容易造成“挑肥揀瘦”的局面。因此愛(ài)屋吉屋改變了經(jīng)紀(jì)人的收入結(jié)構(gòu)，首先是大幅提高基礎(chǔ)薪資，然后是打破傭金提成制度。降低用戶(hù)成本。在上海，傳統(tǒng)中介公司收費(fèi)方式是向房東和租客各收取月租金的35%作為傭金，而愛(ài)屋吉屋對(duì)用戶(hù)免傭，只向房東收取租金的35%。而北京租房傭金原先是由租戶(hù)支付一個(gè)月房租，而愛(ài)屋吉屋將傭金減半，只收取租戶(hù)半個(gè)月房租?！獓?guó)內(nèi)第一部系統(tǒng)性、全景式解讀“互聯(lián)網(wǎng)+產(chǎn)業(yè)”實(shí)踐著作《互聯(lián)網(wǎng)+：產(chǎn)業(yè)風(fēng)口》全網(wǎng)期待，秒殺搶購(gòu)，購(gòu)買(mǎi)鏈接在此：淘寶天貓：/item.htm?spm=a220m.1000858.1000725.81.x2Ifdp&id=45158637813&areaId=330100&cat_id=2&rn=d4835333e36975d3a3d561b82ef8577b&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