\o"房地產(chǎn)違法行為法規(guī)適用（轉(zhuǎn)）"房地產(chǎn)違法行為法規(guī)適用（轉(zhuǎn)）作者：\o"瑋林利"瑋林利(一)房地產(chǎn)資質(zhì)的管理。1.對(duì)于沒有取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)和中介的單位和個(gè)人，工商行政管理機(jī)關(guān)要按照《無照經(jīng)營(yíng)查處取締辦法》第四條第一款第二項(xiàng)定性，第十四條處罰。2.對(duì)于超出核準(zhǔn)登記的經(jīng)營(yíng)范圍，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)和中介的企業(yè)和個(gè)體工商戶，工商行政管理機(jī)關(guān)要按照《公司登記管理?xiàng)l例》第二十六條定性，第七十一條處罰。3.對(duì)于房地產(chǎn)公司的發(fā)起人、股東存在虛假出資，或者由抽逃資金的，工商部門可以按照《公司登記管理?xiàng)l例》第六十條、第六十一條處理。(二)房地產(chǎn)(商品房)經(jīng)營(yíng)中欺詐消費(fèi)者行為的管理。1.對(duì)于房地產(chǎn)(商品房)經(jīng)營(yíng)者采取不正當(dāng)手段使房地產(chǎn)(商品房)的面積出現(xiàn)短缺(短缺的標(biāo)準(zhǔn)見“常識(shí)”中關(guān)于誤差面積超過3%部分雙倍返還的解釋)，工商行政管理機(jī)關(guān)可以按照《遼寧省消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)規(guī)定》第十八條第四項(xiàng)定性，依據(jù)該《規(guī)定》第四十條、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第五十條第九項(xiàng)處罰。2.對(duì)于商品房經(jīng)營(yíng)者騙取消費(fèi)者預(yù)付款而未提供約定或者承諾的商品房的，工商行政管理機(jī)關(guān)可以按照《遼寧省消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)規(guī)定》第十八條第九項(xiàng)進(jìn)行定性，依據(jù)該《規(guī)定》第四十條、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第五十條第九項(xiàng)處罰。3.具有下列情形之一，工商行政管理機(jī)關(guān)可以認(rèn)定為欺詐消費(fèi)者，并按照《遼寧省消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)規(guī)定》第十八條第十項(xiàng)定性，依據(jù)該《規(guī)定》第四十條、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第五十條第九項(xiàng)處罰。①商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;②商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;③故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;④故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);⑤故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。(三)房地產(chǎn)(商品房)廣告發(fā)布管理。1.對(duì)未取得《商品房預(yù)售許可證》發(fā)布預(yù)售廣告的，工商行政管理機(jī)關(guān)可以按照《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第四條第四項(xiàng)定性，按照第二十一條處罰。2.房地產(chǎn)廣告中使用“帝王享受”等有悖社會(huì)良好風(fēng)尚用語的，工商行政管理機(jī)關(guān)可以按照《廣告法》第七條第(五)項(xiàng)定性，第三十九條處罰。3.房地產(chǎn)廣告中有使用“最佳”、“最好”等絕對(duì)化語言、含有封建迷信內(nèi)容，工商行政管理機(jī)關(guān)可以分別按照《廣告法》第七條第二款第(三)、(六)項(xiàng)定性，第三十九條處罰。(四)關(guān)于對(duì)商品房銷售過程中不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為的監(jiān)管。1.對(duì)商品房銷售中存在作引人誤解的虛假宣傳的管理。工商部門可以按照《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》《廣告法》《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的相關(guān)規(guī)定定性和處罰。2.對(duì)商品房銷售中有獎(jiǎng)銷售行為的管理。在商品房銷售中存在“采用謊稱有獎(jiǎng)故意讓內(nèi)定人員中獎(jiǎng)的欺騙方式進(jìn)行有獎(jiǎng)銷售”的;“謊稱有獎(jiǎng)銷售或者對(duì)所設(shè)獎(jiǎng)的種類，中獎(jiǎng)概率，最高獎(jiǎng)金額，總金額，獎(jiǎng)品種類、數(shù)量、質(zhì)量、提供方法等作不實(shí)的表示”的;“利用有獎(jiǎng)銷售的手段推銷質(zhì)次價(jià)高的商品”的，“抽獎(jiǎng)式的有獎(jiǎng)銷售，最高獎(jiǎng)的金額超過5000元”工商部門可以直接依據(jù)《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》第十三條和有關(guān)規(guī)定定性，依據(jù)第二十六條規(guī)定處罰。(五)關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)(商品房)展銷的管理。1.舉辦單位未經(jīng)登記擅自舉辦商品房展銷會(huì),工商機(jī)關(guān)可以按照《商品展銷會(huì)管理辦法》第五條定性，第十七條第(一)項(xiàng)處罰。2.舉辦單位未領(lǐng)取《商品展銷會(huì)登記證》,擅自發(fā)布舉辦商品房展銷會(huì)廣告,進(jìn)行招商的,工商行政管理機(jī)關(guān)可以按照《商品展銷會(huì)管理辦法》第十二條定性，依據(jù)第十七條第(二)項(xiàng)處罰。3.舉辦單位偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓《商品展銷會(huì)登記證》的,工商行政管理機(jī)關(guān)可以按照《商品展銷會(huì)管理辦法》第十七條第(三)項(xiàng)定性與處罰。4.舉辦單位沒有對(duì)參展經(jīng)營(yíng)者的參展資格認(rèn)真審查，使不具備合法經(jīng)營(yíng)資格的參展經(jīng)營(yíng)者參加展銷會(huì)的，工商行政管理機(jī)關(guān)可以按照《商品展銷會(huì)管理辦法》第十三條定性，依據(jù)第十七條第(四)項(xiàng)處罰。(六)商品房預(yù)(銷)售合同管理。1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在使用含有格式條款的合同時(shí)，有危害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益或者損害對(duì)方當(dāng)事人合法權(quán)益的內(nèi)容的，工商部門可以按照《遼寧省合同監(jiān)管條例》第四條定性、第十四條處罰。2.以欺詐手段訂立、履行合同，侵害消費(fèi)者或者經(jīng)營(yíng)者合法權(quán)益的，工商部門可以按照《遼寧省合同監(jiān)管條例》第七條第(八)項(xiàng)定性、第十六條處罰。(七)加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理。對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中未經(jīng)登記注冊(cè)擅自開展經(jīng)紀(jì)活動(dòng)、超越經(jīng)核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)、對(duì)委托人隱瞞與委托人有關(guān)的重大事項(xiàng)、對(duì)經(jīng)紀(jì)的商品或者服務(wù)作引人誤解的虛假宣傳、利用虛假信息，誘人簽訂合同，騙取中介費(fèi)等違法行為，工商行政管理機(jī)關(guān)可以按照《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》的相關(guān)規(guī)定或者其他法律法規(guī)規(guī)章的規(guī)定進(jìn)行處罰。(八)消費(fèi)者申訴的管理。對(duì)于房地產(chǎn)方面的消費(fèi)者申訴，工商行政管理機(jī)關(guān)要按照《消費(fèi)者工商行政管理機(jī)關(guān)受理消費(fèi)者申訴暫行辦法》執(zhí)行。對(duì)于在處理消費(fèi)者申訴中發(fā)現(xiàn)的違法行為按照相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行處罰。(九)其他違法行為的管理。各級(jí)工商部門在整治工作中發(fā)現(xiàn)的其他房地產(chǎn)行業(yè)的違法行為，可以依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定進(jìn)行處理。(十)工商部門在檢查和行政處罰中發(fā)現(xiàn)當(dāng)事人構(gòu)成犯罪的要移交公安部門，不得已行政處罰代替刑事處罰。有關(guān)概念和職能分工1.《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)許可證》：是由建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的，依法確認(rèn)開發(fā)企業(yè)取得項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)的法律憑證，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申辦開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)手續(xù)(如五證)的必備證件。2.房地產(chǎn)開發(fā)中的“五證兩書”。(1)《建筑用地規(guī)劃許可證》:是建設(shè)單位向土地管理部門申請(qǐng)征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)頒發(fā)的，該項(xiàng)目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。(2)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》:由城市規(guī)劃行政主管部門頒發(fā)的，證明有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。(3)《國(guó)有土地使用證》:經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，國(guó)土資源行政主管部門頒發(fā)的，國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限等內(nèi)容。(4)《建設(shè)工程開工證》:是建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的，建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。(5)《商品房銷售(預(yù)售)許可證》:是房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)性文件。(6)“兩書”:指《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》3.房地產(chǎn)(商品房)預(yù)售許可。我國(guó)實(shí)行商品房預(yù)售許可制度。任何房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)單位出售商品房都要先行申辦《商品房預(yù)售許可證》。未取得該證的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房，也不得以認(rèn)購(gòu)(包括認(rèn)訂、登記、選號(hào)等)、收取預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用等各種形式變相預(yù)售商品房。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售許可證而非法預(yù)售或變相預(yù)售的，按照法律規(guī)定和職能劃分應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)管理部門按照《商品房銷售管理辦法》進(jìn)行查處，工商部門在進(jìn)行檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)此種行為要向房地產(chǎn)管理部門移送。4.房地產(chǎn)(商品房)質(zhì)量監(jiān)管。按照職能劃分，建筑工程的質(zhì)量應(yīng)當(dāng)由建設(shè)行政管理部門根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》進(jìn)行監(jiān)管。5.關(guān)于商品房面積減少允許的誤差。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定：商品房出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：(1)面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持;(2)面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，