喀什地區(qū)地方稅務局張樂平二〇一四年三月二十五日土地增值稅政策解析

新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務局關于土地增值稅若干政策問題的公告為進一步規(guī)范和推進我區(qū)土地增值稅工作，提高土地增值稅管理水平，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的相關規(guī)定，現(xiàn)將土地增值稅有關政策問題公告如下：一、關于最小清算單位中住宅與商業(yè)用房的建筑安裝工程費扣除問題最小清算單位中既有住宅又有商業(yè)用房的，商業(yè)用房建筑安裝工程費可以按照層高系數(shù)予以調(diào)整，其余扣除項目成本不得按層高系數(shù)調(diào)整。商業(yè)用房層高系數(shù)小于1.5的，其建筑安裝工程費不予調(diào)整。商業(yè)用房層高系數(shù)=商業(yè)用房單層層高/單層住宅層高二、關于取得土地使用權所支付的金額扣除問題（一）以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權時按照國家規(guī)定補交的土地出讓金和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。（二）以出讓方式取得土地使用權的，為取得土地使用權所支付的地價款和按照國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。（三）以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權的，為向原土地使用權人支付的地價款和按照國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。（四）以“招、拍、掛”等競價方式取得土地使用權的，為納稅人所支付的實際價款及按照國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。三、關于合作建房的界定問題財政部、國家稅務總局《關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第二條中的合作建房，是指一方是擁有土地使用權的當事人提供土地使用權，另一方提供資金，以雙方名義共同立項開發(fā)，然后按照雙方約定比例進行分配、使用或銷售的一種房地產(chǎn)開發(fā)形式。四、關于車庫、停車位、地下室征收土地增值稅問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售有產(chǎn)權的車庫、停車位、地下室，與購房者簽訂銷售合同，應按規(guī)定征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂一定期限的使用權合同或銷售無產(chǎn)權的車庫、停車位、地下室，不征收土地增值稅。有產(chǎn)權的車庫、停車位、地下室是指辦理有房產(chǎn)證或土地使用證的車庫、停車位、地下室。五、關于以兼并企業(yè)方式取得土地使用權征收土地增值稅的扣除問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以兼并企業(yè)方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)，在計算土地增值稅時，可以扣除國土部門出具文件中載明的土地評估價值，但不作為加計20%扣除的基數(shù)。六、關于以土地（房地產(chǎn)）投資入股進行投資或聯(lián)營征收土地增值稅的扣除問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接受投資方式取得的土地，并在該宗土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)，在計算土地增值稅時應以《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）文件的執(zhí)行日期為界限，分以下兩種情況確認扣除項目：（一）2006年3月2日之前，以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營從事房地產(chǎn)開發(fā)的，被投資企業(yè)在土地增值稅清算時，應以投資入股的賬面價值作為其取得土地使用權所支付的金額據(jù)以扣除。（二）2006年3月2日之后，以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營從事房地產(chǎn)開發(fā)，并按規(guī)定征收土地增值稅的，以征稅時確認的收入作為取得土地使用權所支付的金額據(jù)以扣除。七、關于納稅人購買在建房地產(chǎn)開發(fā)項目后進行繼續(xù)建設再轉(zhuǎn)讓扣除金額問題（一）非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買在建房地產(chǎn)開發(fā)項目后，繼續(xù)投入資金進行后續(xù)建設并轉(zhuǎn)讓的，其購買在建項目所支付的價款允許扣除。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買在建房地產(chǎn)開發(fā)項目后，繼續(xù)投入資金進行后續(xù)建設，達到銷售條件進行商品房銷售的，其購買的在建項目所支付的價款允許加計20%扣除；后續(xù)建設支出扣除項目的處理按照《土地增值稅暫行條例》第六條及《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條相關規(guī)定執(zhí)行。八、關于土地增值稅清算中成本費用分攤問題（一）對于分期開發(fā)的項目，屬于多期的公共配套費用，按各期占地面積占項目總占地面積分攤至每期項目中，作為每期的公共配套費用。（二）當期的公共配套費用的分攤，按照當期清算單位的建筑面積占當期總建筑面積的比例分攤。九、關于土地增值稅清算單位問題土地增值稅的最小清算單位為一個幢號。最小清算單位中同時包含普通住宅、非普通住宅和非住宅的，應分別計算土地增值稅。十、關于新建房與舊房的界定問題未銷售且未使用的房屋為新建房，使用包括自用及出租。自治區(qū)地方稅務局《關于土地增值稅若干問題的通知》（新地稅三字〔1997〕027號）第二條同時廢止。十一、關于委托代銷收入確定問題對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托專業(yè)營銷公司銷售房地產(chǎn)的，以購房者實際支付的價款作為土地增值稅計稅收入，不得扣除代銷費、包銷費。十二、關于售樓處、樣板房費用扣除問題（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獨立于房地產(chǎn)項目以外單獨建造的樣板房、售樓處的成本費用，作為房地產(chǎn)項目的開發(fā)費用處理，不得作為房地產(chǎn)開發(fā)成本扣除。（二）對于以開發(fā)產(chǎn)品作為售樓處、樣板間發(fā)生的裝修費用，作為房地產(chǎn)項目的開發(fā)費用處理，不得作為房地產(chǎn)開發(fā)成本扣除。十三、關于公司分立、合并發(fā)生的房地產(chǎn)權屬轉(zhuǎn)移征收土地增值稅問題（一）在公司分立中，公司依照法律規(guī)定、合同約定分立為兩個或兩個以上與原公司投資主體相同的公司，對派生方和新設方承受原公司房地產(chǎn)的，不征收土地增值稅。投資主體相同是指分立后各公司投資人名稱和出資比例均不發(fā)生改變。凡改變上述兩項內(nèi)容的，均屬于投資主體發(fā)生改變。（二）在公司合并中，兩個或兩個以上的公司依照法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個公司，且原投資主體存續(xù)的，對原合并各方的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移不征收土地增值稅。（三）對于分立或合并后的公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（或從事房地產(chǎn)開發(fā)）的不適用上述規(guī)定。十四、關于統(tǒng)建房、集資房征收土地增值稅問題統(tǒng)建房、集資房立項人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應采取先預征后清算的方式征收土地增值稅。統(tǒng)建房、集資房立項人為非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，不采取預征方式征收土地增值稅，應按規(guī)定據(jù)實計算繳納土地增值稅。十五、關于精裝修房征收土地增值稅問題銷售精裝修房產(chǎn)，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，據(jù)以扣除計算土地增值稅。若裝修中含有電器、家具等動產(chǎn)的，電器、家具等動產(chǎn)價值不做收入，不得扣除。十六、關于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅核定征收率問題非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的核定征收率，原則上不得低于同類別、同區(qū)域的新房的核定征收率。核定征收率由各地（州、市）地方稅務局確定。十七、關于住宅的土地增值稅預征率問題隨著我區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，原自治區(qū)地方稅務局《關于土地增值稅有關問題的通知》（新地稅發(fā)〔2005〕208號）中規(guī)定的住宅土地增值稅預征率明顯偏低，現(xiàn)決定住宅土地增值稅預征率由1%以內(nèi)調(diào)整為3%以內(nèi)。其具體適用的預征率由各地（州、市）地方稅務局結(jié)合實際，在規(guī)定的幅度內(nèi)確定。十八、關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為征收土地增值稅問題自治區(qū)地方稅務局《關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為土地增值稅問題的通知》（新地稅函〔2012〕76號）中“土地使用者將土地歸還給土地所有者行為不征土地增值稅”的規(guī)定，其適用范圍按照《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第四條的規(guī)定執(zhí)行。十九、關于破產(chǎn)企業(yè)征免土地增值稅問題鑒于破產(chǎn)企業(yè)征免土地增值稅問題總局已有相關統(tǒng)一規(guī)定，《自治區(qū)地方稅務局轉(zhuǎn)發(fā)〈財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知〉的通知》（新地稅一字〔1995〕044號）第四條廢止。本公告自2014年4月1日起執(zhí)行。新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務局公告2013年第9號為進一步加強我區(qū)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》及《土地增值稅清算管理規(guī)程》的相關規(guī)定，現(xiàn)將土地增值稅清算工作中有關事項公告如下：一、2008年1月1日前已取得銷售（預售）許可證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項目可按照不低于預征率核定征收該項目的土地增值稅。上述預征率為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預繳土地增值稅時適用的預征率。二、2008年1月1日后（含2008年1月1日）取得銷售（預售）許可證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項目以及其他項目按下列規(guī)定執(zhí)行。（一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：1．房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；2．整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；3．納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4．直接轉(zhuǎn)讓土地使用權的。（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：1．已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售面積已經(jīng)出租或自用的；2．取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3．自治區(qū)地方稅務局規(guī)定的其他情況。（三）對公告第二條第一款規(guī)定應進行土地增值稅清算的項目，納稅人須在符合條件起九十日內(nèi)完成清算。（四）對公告第二條第二款規(guī)定由主管稅務機關確定需要進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人在收到清算通知之日起90日內(nèi)完成清算。（五）土地增值稅清算工作由納稅人依照相關規(guī)定自行實施。納稅人應當按照土地增值稅的規(guī)定，如實填寫相關申報表，正確計算土地增值稅稅額，完整、及時報送相關資料，并對納稅申報的真實性、準確性和完整性負法律責任。納稅人土地增值稅的清算申報由主管稅務機關負責受理。受理后，應對納稅人申報表的邏輯性、有關資料的完整性和準確性進行審核。（六）對于在上述規(guī)定的九十日內(nèi)沒有進行土地增值稅清算的納稅人，主管稅務機關可以核定征收其土地增值稅。住宅（不含別墅）核定征收率為5%，其他項目核定征收率不得低于5%由各地自定。（七）對于沒有能力自行進行土地增值稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可委托中介機構(gòu)進行清算。三、納稅人自行進行土地增值稅清算時，應提供如下資料。1．《土地增值稅納稅申報表（一）》及其附表（見附件）；2．項目竣工決算報表和有關賬簿、竣工驗收證明；3．取得土地使用權的地價款支付憑證、國土部門收款憑據(jù)及國有土地使用權出讓或轉(zhuǎn)讓合同；4．項目工程建設合同及其價款結(jié)算（書）單；5．《商品房預售許可證》、《房產(chǎn)權屬準予登記通知（證明）》、《建筑規(guī)劃許可證》、《房屋土地測繪技術報告書》、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本費用以及分期開發(fā)分攤的有關證明資料；6．無償移交政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的憑證；7．預繳土地增值稅完稅憑證和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的有關稅金的合法有效憑證；8．主管稅務機關要求報送的其他資料。上述資料復印件須標注“與原件核對無誤，原件存于我處”，并加蓋房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公章。四、中介機構(gòu)受托進行土地增值稅清算時，應按稅務機關的要求出具涉稅鑒證業(yè)務約定書及鑒證報告，并附送公告第三條要求提供的資料。五、對2008年1月1日后（含2008年1月1日）取得銷售（預售）許可證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項目，在2013年12月31日前達到清算條件的，須在2014年5月1日前按照公告要求進行土地增值稅清算，逾期沒有進行土地增值稅清算的，主管稅務機關可以核定征收其土地增值稅，核定征收率按本公告第二條第六款的規(guī)定執(zhí)行。六、對2014年1月1日（含1月1日）后達到清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項目，按照公告的要求進行土地增值稅清算。本公告自2014年1月1日起執(zhí)行，此前稅務機關已進行土地增值稅清算的項目，不做追溯調(diào)整。

喀什地區(qū)地方稅務局關于土地增值稅清算工作有關事宜的公告土地增值稅清算扣除項目的審核

為進一步加強喀什地區(qū)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》、《土地增值稅清算管理規(guī)程》及新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務局2013年第9號公告的相關規(guī)定，結(jié)合喀什地區(qū)實際，經(jīng)研究決定，將新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務局2013年第9號公告第六條關于核定征收率的問題明確如下：對于符合核定征收土地增值稅條件的其他房地產(chǎn)項目核定征收率統(tǒng)一為5%。本公告自2014年1月18日起執(zhí)行?？κ驳貐^(qū)地方稅務局關于土地增值稅有關政策問題的公告2014年第1號為進一步規(guī)范和推進喀什地區(qū)土地增值稅工作，提高土地增值稅管理水平，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》和《新疆維吾爾自治區(qū)稅務局關于土地增值稅若干政策問題的公告》（2014年第1號）的相關規(guī)定，經(jīng)喀什地區(qū)地方稅務局專題會議研究決定，現(xiàn)將土地增值稅有關政策問題公告如下：一、《新疆維吾爾自治區(qū)稅務局關于土地增值稅若干政策問題的公告》（2014年第1號）第十六條關于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅核定征收率問題：非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的核定征收率，原則上不得低于同類別、同區(qū)域的新房的核定征收率。核定征收率由各地（州、市）地方稅務局確定?？κ驳貐^(qū)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅核定征收率統(tǒng)一為5%。二、