宜都市天龍灣國際文化旅游區(qū)

老鷹嘴垂釣休閑文化中心建設(shè)項(xiàng)目

可行性研究報(bào)告（草案）1目錄第一章垂釣文化中心市場環(huán)境分析第二章垂釣文化中心市場定位分析第三章垂釣文化中心的市場競爭態(tài)勢及風(fēng)險(xiǎn)分析第四章垂釣文化中心擬建規(guī)模及布局構(gòu)想第五章垂釣文化中心營業(yè)收入預(yù)算及投資回報(bào)第六章垂釣文化中心的發(fā)展方向及遠(yuǎn)景目標(biāo)第七章垂釣文化中心的可行性闡述2第一章垂釣文化中心市場環(huán)境分析1、交通及地理環(huán)境垂釣文化中心項(xiàng)目位于湖北宜都市清江庫區(qū)老鷹嘴水域?qū)儆趪覞竦乇Ｗo(hù)區(qū)文化項(xiàng)目開發(fā)區(qū)域，，距離宜都市中心14公里，距離宜昌49公里，距離三峽機(jī)場32公里，方便快捷，環(huán)境地理位置優(yōu)越。景區(qū)內(nèi)水域面積廣闊，河道蜿蜒曲折，依山偎橋。游人至此，既可觀賞這里的風(fēng)光，又可體味亭臺(tái)樓閣、江南煙雨的西湖美景，當(dāng)清江那散發(fā)著原始洪荒氣息的濕地風(fēng)光撲面而來時(shí)，你又不得不驚嘆這里的野性美：千頃青山吐翠，萬只水鳥飛鳴，水盛魚肥，天龍灣國際旅游區(qū)各景源交相輝映，使人仿佛置身世外桃源、童話世界。同時(shí)，本項(xiàng)目周邊的空氣質(zhì)量是宜都市空氣質(zhì)量最好的區(qū)域之一，除了浪拍石岸和蛙鳴魚躍基本沒有噪音的污染。32、宏觀優(yōu)勢1）老鷹嘴釣魚場的建設(shè)是實(shí)施宜都政府政府規(guī)劃的“天龍灣國際文化旅游區(qū)”戰(zhàn)略構(gòu)想和建設(shè)宜都旅游的標(biāo)志性工程，實(shí)現(xiàn)人與自然和諧發(fā)展、利國利民的一項(xiàng)“親水”工程，因此在政策方面有一定優(yōu)勢。2）結(jié)合周邊的守敬書院、宋山風(fēng)景區(qū)、青林寺古鎮(zhèn)（待建設(shè)）、愚人島旅游區(qū)、天龍灣水城、高爾夫國際俱樂部的全面啟動(dòng)和運(yùn)行，為廣大市民與游客提供了更多方式的娛樂與休閑，提高了老鷹嘴垂釣休閑文化中心的項(xiàng)目附加值。3）老鷹嘴所處地“清水灣”通過十年的建設(shè)，已經(jīng)使此區(qū)域逐步被消費(fèi)者所認(rèn)同。4）宜都市雖然長江、清江、漁洋河三江交匯水域面積廣闊，但卻缺乏大型的系統(tǒng)的休閑垂釣場所，且現(xiàn)有的場所大多硬件設(shè)施條件差、提供項(xiàng)目單一、服務(wù)質(zhì)量低等，這就反映出項(xiàng)目整體在市場上有著很大的提升空間。5）老鷹嘴垂釣休閑文化中心離市區(qū)有一定距離，氣溫適宜，有“世外桃園”的感覺，依據(jù)三十分鐘車程經(jīng)濟(jì)圈的新市場經(jīng)濟(jì)學(xué)說，結(jié)合交通便利現(xiàn)況，有利于打造“生態(tài)休閑式垂釣度假村”形象。3、劣勢分析宜都旅游市場線路較為單一，基本分為—古潮音洞、奧陶紀(jì)石林、宋山景點(diǎn)等，清水灣作為市天龍灣旅游開發(fā)的一部分，但知名服務(wù)特色不明顯，多數(shù)消費(fèi)群體在此只是觀光式旅游。4第二章垂釣文化中心市場定位分析1、市場定位鄂西首家大型生態(tài)休閑式垂釣文化中心，集康體娛樂、休閑垂釣，商務(wù)運(yùn)營為一體的綜合性會(huì)所。2、定位原則安靜、寫意、輕松、健康、快樂。3、定位思路：1）以水資源及綠色文化為核心以水資源為最大賣點(diǎn)，結(jié)合濕地及園林式的自然設(shè)計(jì)，幽雅、安靜、寫意，項(xiàng)目在設(shè)計(jì)過程中要緊緊圍繞水及園林綠化作文章，突出綠色文化與生態(tài)設(shè)施的切合，同時(shí)突出現(xiàn)代人對(duì)時(shí)尚休閑與健康的全新追求。①現(xiàn)代都市人對(duì)泛舟、觀鳥、垂釣充滿向往，熱衷于綠色文化活動(dòng)。近期舉辦的“趣味游”體驗(yàn)式旅游活動(dòng)，魚類增殖放流”等主題活動(dòng)，均引起較大反響。②垂釣文化中心以清江天然水資源，進(jìn)行充分利用和深入挖掘，使項(xiàng)目具有核心競爭力和不可替代性。52）生態(tài)垂釣文化中心①接待周期較短，一般在兩天以內(nèi)，以一天或數(shù)小時(shí)的接待為主；②與傳統(tǒng)的經(jīng)營模式不同，項(xiàng)目雖然以垂釣為經(jīng)營主題。但不可忽視餐飲、住宿、休閑、娛樂等配套功能的完善及文化產(chǎn)業(yè)的深挖掘。項(xiàng)目水面達(dá)1000畝，具有成為大型生態(tài)商業(yè)運(yùn)營場所的條件。同時(shí)，根據(jù)對(duì)區(qū)內(nèi)相關(guān)行業(yè)的調(diào)查了解，產(chǎn)業(yè)鏈都有一個(gè)共同特點(diǎn)：規(guī)模越大，規(guī)模效應(yīng)越明顯，在經(jīng)營效益上越有保障。此項(xiàng)目完全可以成為在區(qū)內(nèi)甚至中西部有較大影響力的垂釣文化中心；主體經(jīng)營項(xiàng)目包括：①大型室外垂釣②特色魚類餐飲；③特色種植養(yǎng)殖園④棋牌健身休閑中心⑤各式客房及會(huì)務(wù)配套。64、客源定位分析1）目標(biāo)客源主要為武漢及宜昌周邊縣市客源。項(xiàng)目距市中心車程20分鐘，距宜昌市區(qū)45分鐘，這兩個(gè)區(qū)域的客源是核心市場。在背靠國家濕地保護(hù)區(qū)并保證項(xiàng)目特色及宣傳力度的同時(shí)，也可吸引一部分短線游客源。由于公路交通發(fā)達(dá)，周邊城市區(qū)域可進(jìn)入性很強(qiáng)，因此可以把其作為二級(jí)市場來發(fā)展。2）目標(biāo)消費(fèi)群①政府單位各級(jí)政府管理部門公費(fèi)消費(fèi)和職務(wù)消費(fèi)，這部分消費(fèi)者一般是行業(yè)的主要接待對(duì)象之一。尤其行政中心及四套領(lǐng)導(dǎo)班子在開發(fā)區(qū)的落戶，直接帶來了大量的潛在消費(fèi)者。②大型企業(yè)大部分企業(yè)的商務(wù)應(yīng)酬，是酒店、會(huì)所和其他商務(wù)休閑場所的主要目標(biāo)消費(fèi)群。這部分消費(fèi)的特點(diǎn)是消費(fèi)額比較高，消費(fèi)面比較廣。7③白領(lǐng)階層及商務(wù)人員隨著現(xiàn)代人工作節(jié)奏的加快，很多人因工作壓力過大而處于亞健康狀態(tài)，為緩解壓力，他們往往會(huì)選擇綠色、健康的休閑場所，緩解壓力。如眾多企業(yè)老總、經(jīng)理、公務(wù)員則可列入潛在的目標(biāo)客源，當(dāng)然這部分客源的消費(fèi)頻率不會(huì)太高。還有越來越多從事商務(wù)活動(dòng)的因勞累往往會(huì)選拔擇休閑場所放松、休憩。④家庭休閑娛樂消費(fèi)垂釣文化中心最基礎(chǔ)考慮的就是家庭式消費(fèi)的思路，南方地區(qū)由于夏季熱，春秋季干燥等關(guān)系，過去家庭成員大部分時(shí)間只能在室內(nèi)活動(dòng)，隨著人們生活水平的逐漸提高，從單純式的物質(zhì)跨越到了精神層面的追求，開始喜歡周末及假期一家人在大自然中享受樂趣了。⑤商務(wù)會(huì)議及比賽隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展與各類文化交流活動(dòng)的增加，近年來，各種形式的會(huì)議尤其是商務(wù)會(huì)議需求不斷上漲，很多會(huì)議的主題都與綠色環(huán)保有關(guān)，當(dāng)然在一個(gè)天然的休閑垂釣文化中心的特色酒店里舉行，是再合適不過的了。區(qū)域性以及全國性的釣魚比賽的開展，在逐步將老鷹嘴推向一個(gè)全國性的垂釣天堂，這樣專業(yè)成具規(guī)模的垂釣中心就是不可或缺的。83）目標(biāo)消費(fèi)群細(xì)分①職業(yè)情況細(xì)分從市區(qū)及閱海周邊的客源構(gòu)成情況來看，企業(yè)單位管理人員、公務(wù)員（含事業(yè)單位人員）和私營企業(yè)主比重最高，其次是專業(yè)性人員、學(xué)生和工人等。上述消費(fèi)群體構(gòu)成中，企業(yè)單位管理人員、公務(wù)員（含事業(yè)單位人員）和私營企業(yè)主都是目前中國旅游休閑市場的主體力量之一，他們平時(shí)工作壓力大、經(jīng)濟(jì)收入高、消費(fèi)力比較強(qiáng)，同時(shí)對(duì)住宿、餐飲、娛（康）樂設(shè)備的要求也比較高。這部分消費(fèi)者是俱樂部目標(biāo)消費(fèi)群的核心，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中要充分考慮他們的消費(fèi)特點(diǎn)。為此，垂釣本項(xiàng)目設(shè)備要有較高檔次，突出時(shí)尚性和新穎性。開業(yè)后也要以他們?yōu)橹饕氖袌鲩_發(fā)對(duì)象。為了有效爭奪企業(yè)單位管理人員、公務(wù)員（含事業(yè)單位人員）和私營企業(yè)主中的高端市場，中心設(shè)高檔會(huì)員區(qū)。高檔會(huì)員區(qū)設(shè)獨(dú)立的接待臺(tái)，設(shè)備設(shè)施質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量也有較高水平。9②性別比例細(xì)分在垂釣行業(yè)中，男女客源比例差別較大，男性顧客往往是女性的數(shù)倍。但近年來，隨著家庭休閑活動(dòng)的增加和商務(wù)等，參與到這項(xiàng)活動(dòng)中的女性也在逐步增加，很多女性由陪同者發(fā)展為參與者，但男性仍然占據(jù)著90%以上的比例。③年齡和文化程度細(xì)分從全國各地的垂釣場所的客源構(gòu)成情況來看，消費(fèi)者往往以40－55歲的中年人士為主。在消費(fèi)者的文化程度方面，大專和大專文化程度以上比例達(dá)50％以上。這些顧客都有一些共同的特點(diǎn)：（1）對(duì)消費(fèi)場所的要求較高，接受能力強(qiáng)，同時(shí)消費(fèi)力度也比較強(qiáng)。（2）受教育的程度高，對(duì)精神層次上的需求也比較高，同時(shí)消費(fèi)能力也相對(duì)較高。（3）在時(shí)間安排上較為靈活，保障了場所日常的入客率。垂釣文化中心一定要把握這些消費(fèi)特點(diǎn)，在設(shè)計(jì)、文化品味、產(chǎn)品特色、服務(wù)內(nèi)容等方面很下功夫，盡量突出垂釣休閑項(xiàng)目的文化內(nèi)涵。10第三章垂釣文化中心的市場競爭態(tài)勢及風(fēng)險(xiǎn)分析市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律是“大魚吃小魚”，以1000畝的垂釣文化中心形成的規(guī)模及硬件上的保障，在整個(gè)大宜昌同行市場絕對(duì)處于優(yōu)勢。如裝修風(fēng)格別具特色，在同行業(yè)中居引領(lǐng)潮流地位，加上與濕地環(huán)境的相結(jié)合，絕對(duì)會(huì)給市場形成一個(gè)不小的沖擊?？偠灾?，宜都乃至整個(gè)議程的休閑娛樂行業(yè)發(fā)展?jié)摿κ蔷薮蟮?。?dāng)然，在風(fēng)險(xiǎn)方面，若周邊再有大量同行加入，勢必會(huì)導(dǎo)致客源市場的飽和，產(chǎn)生對(duì)前景的憂慮，這是其一；其二，因內(nèi)外政治及經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)突發(fā)性的變化，引起消費(fèi)市場的激烈震蕩，導(dǎo)致收益銳減。當(dāng)然，面對(duì)目前的競爭對(duì)手，無論在硬件檔次及規(guī)模方面，我們都要占有絕對(duì)優(yōu)勢。我們的目標(biāo)是做宜昌最高檔、最具影響力的生態(tài)垂釣休閑文化中心；在前期規(guī)劃初始，我們應(yīng)著力于軟件的建設(shè)及提高，如品牌形象的塑造、管理體制的健全、人員素質(zhì)的提高、服務(wù)水平的提升、企業(yè)文化的建設(shè)等，以此擁有優(yōu)秀的管理人員和訓(xùn)練有素的員工隊(duì)伍，營運(yùn)中嚴(yán)格按同行業(yè)的標(biāo)榜實(shí)施，必定會(huì)取得更好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。相信老鷹嘴垂釣休閑文化中心在未來的發(fā)展中能夠乘風(fēng)破浪，起到“巡洋艦”的作用。11第四章垂釣文化中心的擬建規(guī)模及布局構(gòu)想1、建筑規(guī)模項(xiàng)目建筑占水面積1000畝，呈不規(guī)則弧形。臨高壩周水電站便于水質(zhì)的置換。2、總體布局構(gòu)想垂釣中心可以以獨(dú)特的裝修格調(diào)如“臨江棧道”等，旨在為廣大的市區(qū)及周邊消費(fèi)者提供一個(gè)集休閑、娛樂、餐飲、度假于一體的江南風(fēng)情式的生態(tài)園林垂釣文化中心。針對(duì)各年齡層、各階層及家庭式消費(fèi)群體，營造一種時(shí)尚、健康、逸趣、自娛自樂的休閑空間。整體以度假酒店及垂釣休閑項(xiàng)目為一體，全力打造宜昌市垂釣文化行業(yè)的旗艦。具體要求：1、營造家庭式生態(tài)垂釣休閑場所，滿足大眾化消費(fèi)心理；2、設(shè)計(jì)定位講究動(dòng)靜結(jié)合、浪漫寫意、層次感強(qiáng)；3、突出項(xiàng)目的多元化、趣味化，形成最具特色的一站式休閑圣地；4、體現(xiàn)人與自然的結(jié)合，返璞歸真；5、迎合消費(fèi)者日益追求新鮮、追求刺激的消費(fèi)心理；6、傳承垂釣及其它文化的集合；123、主要場地規(guī)模及投資預(yù)算：老鷹嘴垂釣休閑文化中心水面1000畝，配套有度假村，項(xiàng)目資金估算投資約約為700--1000萬元，故以下參照總價(jià)進(jìn)行預(yù)算：1、老鷹嘴垂釣場面積：1000畝2、綠色餐飲中心面積：800平米（包含在原酒店內(nèi)）3、休閑娛樂中心面積：600平米（包含在原酒店內(nèi)）4、客房接待中心面積：1600平米（包含在原酒店內(nèi)，設(shè)標(biāo)間及商務(wù)套間）度假村面積：10000平米投資配套設(shè)施：約270萬元5、VIP別墅區(qū)（如追加預(yù)算用以提升品質(zhì)可考慮）6、綠色種植養(yǎng)殖園投資：30萬元總投資：1000萬元可接待人數(shù)：300人/日134、經(jīng)營范圍內(nèi)具體項(xiàng)目1）酒店項(xiàng)目用餐、客房、會(huì)議室、KTV、棋牌、休息廳、網(wǎng)吧、休閑水吧。2）垂釣項(xiàng)目天然水域垂釣、垂釣比賽區(qū)3）生態(tài)項(xiàng)目綠色生態(tài)種植園、綠色生態(tài)養(yǎng)殖園、5、項(xiàng)目規(guī)劃（暫略）14第五章垂釣文化中心營業(yè)收入預(yù)算及投資回報(bào)1、價(jià)目表（主要消費(fèi)項(xiàng)目）152、收入預(yù)測平均日計(jì)300人左右，人均消費(fèi)按200元/人計(jì)算。按年300天起計(jì)算，則全年?duì)I業(yè)額為：1800萬元，3、成本核算（主要大項(xiàng)）序號(hào)項(xiàng)目預(yù)計(jì)成本備注1人員工資（30人）6萬2水電費(fèi)150003冬季燃料費(fèi)1按4固定資產(chǎn)折舊按7廣告宣傳費(fèi)20前三年9稅金180萬按百分之十計(jì)算8其他維護(hù)費(fèi)用30萬小計(jì)2385000/4、年利潤預(yù)測1800萬元/年－238.5萬元/年=1561.5萬元/年5、預(yù)計(jì)回收期：為：365天16第六章垂釣文化中心的發(fā)展方向及遠(yuǎn)景目標(biāo)根據(jù)大宜昌發(fā)展綱要和宜都天龍灣國際文化旅游區(qū)的整體規(guī)劃，老鷹嘴既現(xiàn)在的清水灣已經(jīng)被納入文化休閑旅游開發(fā)規(guī)劃，加上垂釣市場的規(guī)模逐步在延伸和擴(kuò)大。一是農(nóng)家樂市場的建設(shè)項(xiàng)目有所增加，品位也逐步在提升，吸引了不少客人;二是垂釣節(jié)的舉辦，帶動(dòng)了更多的釣魚愛好者。僅垂釣活動(dòng)這一項(xiàng)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益將非?？陀^。由此可見，市場潛力是巨大的，我們要根據(jù)老鷹嘴垂釣休閑文化中心自身的優(yōu)勢與特點(diǎn)，結(jié)合宜都市未來的發(fā)展趨勢，確定項(xiàng)目往多元化、綠色、人文的發(fā)展方向。遠(yuǎn)景目標(biāo)是與大宜昌休閑、旅游市場接軌，將垂釣文化中心的功能、文化與建筑環(huán)境完美結(jié)合、相互促進(jìn)，使多元化、綠色、人文理念充分展現(xiàn)；同時(shí)，在企業(yè)文化的基礎(chǔ)上，大量培養(yǎng)專業(yè)人才，形成垂釣文化中心獨(dú)特的“自我完善、自我發(fā)展”的企業(yè)內(nèi)部機(jī)制，造就“垂釣文化模式”的優(yōu)勢群體，在后期的發(fā)展中取得良好的經(jīng)濟(jì)效益同時(shí)擴(kuò)大社會(huì)效益及影響等。17第七章垂釣文化中心的可行性闡述1.1時(shí)機(jī)分析主要分析結(jié)論宜昌市缺乏多元化規(guī)模性的休閑垂釣場所，但目前中高檔消費(fèi)市場尚不夠活躍。政府同時(shí)批復(fù)的周邊水域項(xiàng)目不夠明晰，周邊大環(huán)境尚未形成。政府對(duì)這一片區(qū)的的政策指導(dǎo)性及規(guī)避性尚不了解。1.2公司戰(zhàn)略分析垂釣文化中心作為公司的一個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，有利有弊；響應(yīng)政府及對(duì)城市生態(tài)文化建設(shè)的推動(dòng)，產(chǎn)生的社會(huì)效應(yīng)對(duì)公司的發(fā)展是有很大促進(jìn)的，但從單純的利潤空間及運(yùn)作模式看，在一個(gè)新的領(lǐng)域投入的物質(zhì)及管理等又恰恰是不容忽視的，需要做好更多前期的準(zhǔn)備工作。181.3.敏感性問題分析前面涉及到的經(jīng)濟(jì)效益分析是參照市場及行業(yè)特性上進(jìn)行的，尚有許多未確定因素考慮，如：政策扶持力度、土地價(jià)格及使用權(quán)、合作經(jīng)營方式、周邊其它配套設(shè)施的完善時(shí)間及情況等。1.4.結(jié)論