格局重塑改善需求支撐年大西安商品住宅市場網簽篇2022年報-年20234區(qū)123帶圍及數據說明物流大通道涇河新城K2術產業(yè)帶西-南軸線西-南軸線1灃西新城2灃東新城3高新區(qū)4雁塔區(qū)5長安區(qū)6曲江新區(qū)7航天新城1涇河新城2空港新城3秦漢新城4經開區(qū)5未央區(qū)6滬灞生態(tài)區(qū)國際港務區(qū)8灞橋區(qū)業(yè)帶滬河住建局?開盤監(jiān)測：中原市調、西安司法局網站?西安新房及二手網簽數據：房管局數據價金銷供↑42%↓50%1063萬㎡879萬㎡23%16943億1490億846萬㎡27%↓↓↑↓50%↑46%36%11.45%7.8萬套6.5萬套6.15萬套2019年至2022年大西安商品住宅供銷量價走勢供應面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)20001500100050002000015000100005價金銷供↑42%↓50%1063萬㎡879萬㎡23%16943億1490億846萬㎡27%↓↓↑↓50%↑46%36%11.45%7.8萬套6.5萬套6.15萬套2019年至2022年大西安商品住宅供銷量價走勢供應面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)2000150010005000200001500010000500001694310648802019年2022年2021年2020年需求羸弱牽引不足，量在價先，后市壓力大增存↓成交均價(元/㎡)數據來源：房管局網簽數據需求徘徊量在價先供求緊平衡供應回歸需求減弱從保價到讓價走量為先180.00160.00140.00120.00100.0080.0060.0040.0020.000.00200001500010000500002022年1月2022年2月2022年3月2022年4月2022年5月需求徘徊量在價先供求緊平衡供應回歸需求減弱從保價到讓價走量為先180.00160.00140.00120.00100.0080.0060.0040.0020.000.00200001500010000500002022年1月2022年2月2022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月1689618727160841727317558175061669217043170331654616251供求緊平衡進入“供大于求供求錯配”，價格重回需求觸發(fā)器作用1.供應：年初封控/去年年末回款滯后多因素導致年初新增供應不足，供應多為21年積壓貨包。年中政策轉向限購多維松綁，供應回歸，6月進入年度供應最高月達172萬㎡。11-12月加推回款壓力加大，出現供應“翹尾”；2.需求/成交：上半年徘徊，下半年“逃離”，隨著“倒掛打新盤”/限價套利盤逐漸清倉，高地價下的高門檻與代持紅利消退，市場嚴重萎縮；3.成交價：價格高增長時代終結，嚴格限價/高價對比不再，高銷售壓力要求下讓價跑量再次成為需求觸發(fā)器。2022年大西安商品住宅月度供銷價走勢200.0025000供應面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)成交均價(元/㎡)200.0025000數據來源：房管局網簽數據↑供1729套供5247套2%供3340套↓11%銷2120套↓44%價16561元/㎡↑供2749套↓23%銷2637套↓48%價13654元/㎡↑16%↓供13324套33%↓15%14%↑↑供15372套↓供5420套↓26%銷4332↓51%價15552元/㎡↓6%↓6%供1439套↓66%銷2613套↓12%價13615元/㎡↑10%供3737套↑供1729套供5247套2%供3340套↓11%銷2120套↓44%價16561元/㎡↑供2749套↓23%銷2637套↓48%價13654元/㎡↑16%↓供13324套33%↓15%14%↑↑供15372套↓供5420套↓26%銷4332↓51%價15552元/㎡↓6%↓6%供1439套↓66%銷2613套↓12%價13615元/㎡↑10%供3737套↓11%銷4627套↑19%價15637元/㎡↑19%供1426套↓73%銷3153套↓9%價19233元/㎡↑9%供12529套-0%銷9722套↓28%價22748元/㎡↑14%↓↓↓6%供2826套41%銷130984%價16579元/㎡↓↓↑30%107%銷796套107%銷796套↓73%價13287元/㎡↑4%↓17%銷5247套↓63%價11424元/㎡↓供834套供834套↓84%銷706套↓94%價14329元/㎡↑30%1.供：東西兩軸線，回歸東滬灞西高新2.銷：灃河/渭北/老城至少砍半，需求不僅回歸主城更回歸高價值高兌現區(qū)域3.價：需求牽引大市場環(huán)境下，高地價高成本VS高銷壓沖突下，艱難保價走量與讓價跑量并存8%銷7381套47%8%銷7381套47%供2783套↓59%銷2453↓66%價18864元/㎡↑3%供814套77%銷1887套62%供4232套供814套77%銷1887套62%數據來源：房管局網簽數據存量3378套↑95%去化36個月存量6487套↑105%去化20.14個月存量1501套↑68%存量4189套↑3%存量1538套↑32%經開區(qū)存量2765套↑150%去化3個月區(qū)6084套↑36%存量3378套↑95%去化36個月存量6487套↑105%去化20.14個月存量1501套↑68%存量4189套↑3%存量1538套↑32%經開區(qū)存量2765套↑150%去化3個月區(qū)6084套↑36%4927套去化↑23%25.39個月存量10812套↑295%5.5個月5856套↑48%43個月存量1783套↓33%灞橋區(qū)去化10.93個月存量1833套↓12%雁塔區(qū)存量582套↓72%去化3.72個月↓存量6730套↑99.8%高新去化8.24個月14%去化18.83個月存量1850套↑17.9%3.高新&港務區(qū)：出清周期尚顯健康，數據來源：房管局網簽數據，去化周期按照近六月平均流速計算2021年大西安商品住宅銷售金額TOP10成交金額(2021年大西安商品住宅銷售金額TOP10成交金額(億元)成交面積(萬㎡)成交均價(元/㎡)11981695520989.869895352.1633832052347743.8950231753057042.7951351628467045.6161821525376549.2866141322786032.0724411860295943.045846137795433.47403316021↓數據來源：房管局網簽數據1.32022年TOP10房企商品住宅銷售榜單榜單重塑，穩(wěn)健成為主旋律，單盤貢獻率提升，“多生孩子好打架”時代終結2022年大西安商品住宅銷售金額TOP10成交金額(億元)成交面積(萬㎡)成交均價(元/㎡)1碧桂園集團↑255.63357926540156473華潤置地↑49660.4367131582149261.856701148965招商地產-8551.4956505416融創(chuàng)中國↓56840.973862166297龍湖集團↑36234.364083858.104234170349天地源股份↓15230.96389116959保利發(fā)展44430.393916143292021年TOP10住宅項目銷售榜單成交金額2021年TOP10住宅項目銷售榜單成交金額(億元)成交面積(萬㎡)成交均價(元/㎡)1富力·開遠城4222.28167418683220.3618292035533828.863049132314融創(chuàng)·宸閱和鳴3824.551967154645自然界·河山37624273096融創(chuàng)·時代奧城3524.32145937紫薇華發(fā)CID351304184848新希望·錦麟天璽3514.02949249239中?！で蟪?318.621680旭輝·國宸府3318.54175417704數據來源：房管局網簽數據1.32022年TOP10住宅項目銷售榜單；2022年TOP10住宅項目銷售榜單成交金額(億元)成交面積(萬㎡)成交均價(元/㎡)1碧桂園·云頂5826.8416822146425227.48262019022334.563319147624招商·央畔482588154745華潤置地·悅璽1425225666中鐵建·萬科翡翠國際3926.082534147987融創(chuàng)·望江府3520.671358170628中天新希望·未來印3578869271299碧桂園·高新云墅3383125255新希望·錦麟天璽22124西軸線套數占比東軸線套數占比老城三區(qū)套數占比12.59%350萬及以上100%5.68%14.83%24.93%2.69%19.06%50.02%2%49.98%90%80%70%60%50%40%西軸線套數占比東軸線套數占比老城三區(qū)套數占比12.59%350萬及以上100%5.68%14.83%24.93%2.69%19.06%50.02%2%49.98%90%80%70%60%50%40%30%7.20%11.55%300-350萬13.38%15.39%7.56%34.38%7.28%1.98%200-250萬22.55%29.91%180-200萬19.28%9.77%150-180萬9.35%17.51%5.36%10%1.4分總價段成交結構2.三大區(qū)域總階段結構：東軸線剛需(200萬+以內占比64%)，西軸線改善(200萬+占比67%)，老城三區(qū)門檻剛需改善抬頭2022年大西安商品住宅總價段成交結構2022年三2022年大西安商品住宅總價段成交結構10.53%10.53%250-300萬33.50%220.49%114.28%223.22%20%115.52%150萬以下0%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%150萬以下0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%數據來源：房管局網簽數據需東軸線需東軸線.5分面積段成交結構東弱西強，改善支撐，呈現三帶(西太路/航天/奧體)多點分布。港務區(qū)平替?zhèn)鹘y(tǒng)城東城北功能品質改善，高新品質剛需/門檻改善化、航天品質改善化。1.東軸線：渭北三區(qū)主力門檻剛需/剛改，客戶回流主城背景下，港務區(qū)金憑借過往幾年城市建設/軌交/教育/河道整治多因素兌現，向東吸附傳統(tǒng)未央和經開功能/品質改善客戶，向南吸引因滬灞中高改倒逼客戶，港務區(qū)成為平替?zhèn)?/p>