1第五章房屋調(diào)查山東科技大學(xué)資源與土木工程系2本章內(nèi)容第一節(jié)房屋調(diào)查第二節(jié)共有面積的分?jǐn)偟谌?jié)建筑面積計(jì)算第四節(jié)房屋調(diào)查的技術(shù)要求3第一節(jié)房屋調(diào)查

建筑物、構(gòu)筑物是土地上的非常重要的附著物，是地籍資料不可缺少的重要組成部分。構(gòu)筑物主要指道路、橋梁、堤壩、水閘等；建筑物主要指房屋。房產(chǎn)調(diào)查的對(duì)象：獲取建筑物、構(gòu)筑物的權(quán)屬、數(shù)量、位置、類(lèi)型和質(zhì)量等信息。4本節(jié)包括內(nèi)容：一、與房屋有關(guān)的名詞二、房屋調(diào)查的內(nèi)容三、房產(chǎn)要素的編號(hào)第一節(jié)房屋調(diào)查5一、與房屋有關(guān)的名詞1.假層。是指房屋的最上一層，四周外墻的高度一般低于正式層外墻的高度，內(nèi)部房間利用部分屋架空間構(gòu)成的非正式層，其高度大于2.2m的部分，面積不足底層1/2的，叫做假層。2.氣屋。利用房屋的人字屋架下面的空間建成，并設(shè)有老虎窗的叫做氣屋。3.夾層和暗樓。建筑設(shè)計(jì)時(shí)，安插在上下兩層之間的房屋叫做夾層。房屋建成后，利用室內(nèi)上部空間添加建成的房間叫做暗樓。64.過(guò)街樓和吊樓。橫跨里巷兩邊房屋建造的懸空房屋叫做過(guò)街樓；一邊依附于相鄰房屋，另一邊有支柱建筑的懸空房屋叫做吊樓。5.陽(yáng)臺(tái)和挑外廊。房屋建筑的上層，伸出屋外的部分，作為吸收陽(yáng)光和納涼使用的叫做陽(yáng)臺(tái)或眺臺(tái)。陽(yáng)臺(tái)分為：外(凸)陽(yáng)臺(tái)、內(nèi)(凹)陽(yáng)臺(tái)、凸凹陽(yáng)臺(tái)，繪圖時(shí)把突出墻面的部位繪成虛線(xiàn)。6.天井和天棚。房屋內(nèi)部的小塊空間，無(wú)蓋見(jiàn)天的叫做天井。天井上有透明頂棚覆蓋的叫天棚。7二、房屋調(diào)查的內(nèi)容按地籍的定義，房屋調(diào)查的內(nèi)容包括五個(gè)方面：房屋的權(quán)屬、位置、數(shù)量、質(zhì)量和利用現(xiàn)狀。（一）房屋的權(quán)屬包括權(quán)利人、權(quán)屬來(lái)源、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、產(chǎn)別、墻體歸屬、房屋權(quán)屬界線(xiàn)草圖。8(1)權(quán)利人。房屋權(quán)利人是指房屋所有權(quán)人的姓名。私人所有的房屋，一般按照產(chǎn)權(quán)證件上的姓名登記。若產(chǎn)權(quán)人已死亡則注明代理人的姓名；產(chǎn)權(quán)共有的，應(yīng)注明全體共有人性名；房屋是典當(dāng)或抵押的，應(yīng)注明典當(dāng)或抵押人姓名及典當(dāng)或抵押情況；產(chǎn)權(quán)不清或無(wú)主的可直接注明產(chǎn)權(quán)不清或元主，并作簡(jiǎn)要說(shuō)明：?jiǎn)挝凰械姆课?，?yīng)注明單位全稱(chēng)：兩個(gè)以上單位共有的，應(yīng)注明全體共有單位全稱(chēng)。9(2)權(quán)屬來(lái)源。房屋的權(quán)源是指產(chǎn)權(quán)人取得房屋產(chǎn)權(quán)的時(shí)間和方式，如繼承、購(gòu)買(mǎi)、受贈(zèng)、交換、自建、翻建、征用、收購(gòu)、調(diào)撥、價(jià)撥、撥用等。

(3)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是按照我國(guó)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)三種基本所有制的形式，對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)人占有的房屋進(jìn)行所有制分類(lèi)，共劃分為全民(全民所有制)、集體(集體所有制)、私有(個(gè)體所有制)等三類(lèi)。外產(chǎn)、中外合資產(chǎn)不進(jìn)行分類(lèi)，但應(yīng)按實(shí)際注明。

(4)產(chǎn)別。房屋產(chǎn)別是根據(jù)產(chǎn)權(quán)占有和管理不同而劃分的類(lèi)別。按兩級(jí)分類(lèi)，一級(jí)分8類(lèi)，二級(jí)分4類(lèi)，具體分類(lèi)標(biāo)避及編號(hào)見(jiàn)表5—1。10(5)墻體歸屬。房屋堵體歸屬是指四面墑體所有權(quán)的歸屬，一般分三類(lèi)：自有墻、共有墻、借墻。在房屋調(diào)查時(shí)應(yīng)根據(jù)實(shí)際的墻體歸屬分別注明。

(6)房屋權(quán)屬界線(xiàn)示意圖。房屋權(quán)局界線(xiàn)示意圖是以房屋權(quán)屬單元為單位繪制的略圖，表示房屋的相關(guān)位置。其內(nèi)容有房屋權(quán)居界線(xiàn)、共有共用房屋權(quán)屆界線(xiàn)以及與鄰戶(hù)相連墻體的歸屬、房屋的邊長(zhǎng)，對(duì)有爭(zhēng)議的房屋權(quán)屬界線(xiàn)應(yīng)標(biāo)注爭(zhēng)議部位，并作相應(yīng)的記錄。

(7)房屋權(quán)屬登記情況。若房屋原已辦理過(guò)房屋所有權(quán)登記的，在調(diào)查表中注明《房屋所有權(quán)證》證號(hào)。11（二）房屋的位置房屋的位置包括房屋的座落、所在層次。房屋坐落是描述房屋在建筑地段的位置，是指房屋所在街道的名稱(chēng)和門(mén)牌號(hào)。房屋坐落在小的里弄、胡同或小巷時(shí)，應(yīng)加注附近主要街道名稱(chēng)；缺門(mén)牌號(hào)時(shí)，應(yīng)借用毗連房屋門(mén)牌號(hào)并加注東、南、西、北方位；當(dāng)一幢房屋坐落在兩個(gè)或兩個(gè)以上街道或有兩個(gè)以上門(mén)牌號(hào)時(shí)，應(yīng)全部注明：?jiǎn)卧降某商鬃≌?，?yīng)加注單元號(hào)、室號(hào)或產(chǎn)號(hào)。所在層次是指權(quán)利入的房屋在該幢的第幾層。12二、房屋調(diào)查的內(nèi)容（三）房屋的質(zhì)量房屋的質(zhì)量包括層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份。房屋的層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪以上起計(jì)算層數(shù)。當(dāng)采光畝在室外地坪線(xiàn)以上的半地下室，室內(nèi)層高在2．2m以上的，則計(jì)算層數(shù)。地下層、假層、夾層、暗樓、裝飾性塔樓以及突出層面的樓梯間、水箱間均不計(jì)算層數(shù)。屋面上湯建的不同結(jié)構(gòu)的房屋不計(jì)算層數(shù)，但仍需測(cè)繪平面圖且計(jì)算建筑面積。根據(jù)房屋的梁、柱、墻及各種構(gòu)架等主要承重結(jié)構(gòu)的建筑材料確定房屋的結(jié)構(gòu)，房屋結(jié)構(gòu)的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)表5—2。13（四）房屋的用途房屋的用途是指房屋目前的實(shí)際用途，也就是指房屋現(xiàn)在的使用狀況。14二、房屋調(diào)查的內(nèi)容（五）房屋的數(shù)量房屋的數(shù)量包括建筑占地面積、建筑面積、使用面積、共有面積、產(chǎn)權(quán)面積、宗地內(nèi)的總建筑面積(簡(jiǎn)稱(chēng)總建筑面積)、套內(nèi)建筑面積等。(1)建筑占地面積(基底面積)。房屋的建筑占地面積是指房屋底層外墻(柱)外圍水平面積，一般與底層房屋建筑面積相同。(2)建筑面積。建筑面積是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。15(3)使用面積。使用面積是指房屋戶(hù)內(nèi)全部可供使用的空間面積．按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。包括直接為辦公、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或生活使用的面積和輔助用房如廚房、廁所或衛(wèi)生間以及壁柜、戶(hù)內(nèi)過(guò)道、戶(hù)內(nèi)樓梯、陽(yáng)臺(tái)、地下室、附層(夾層)、2．2m以上(指建筑層高，含2．2m，后同)的閡(暗)樓等面積。

(4)共有面積。共有面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同擁有的建筑面積。主要包括有：層高超過(guò)2．2m的單車(chē)庫(kù)、設(shè)備層或技術(shù)層、室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺(tái)、內(nèi)外原、門(mén)廳、電梯及機(jī)房、門(mén)斗、右住雨篷、突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯間及機(jī)房、水箱等。

(5)房屋的產(chǎn)權(quán)面積。房屋的產(chǎn)權(quán)面積是指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑研積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)登記確權(quán)認(rèn)定。

(6)總建筑面積。總建筑面積等于計(jì)算容積率的建筑面積和不計(jì)算容積串的建筑面積之和。計(jì)算容積率的建筑面積包括使用建筑面積(合結(jié)構(gòu)面積，以下簡(jiǎn)稱(chēng)使用面積)、分?jǐn)偟墓灿忻娣e(以下簡(jiǎn)稱(chēng)共有面積)和末分?jǐn)偟墓灿忻娣e。面積測(cè)量計(jì)算資料中要明確區(qū)分計(jì)算容積率的建筑面積和不計(jì)算容積率的建筑面積。16(7)成套房屋的建筑面積。成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積三部分組成。

(8)套內(nèi)房屋使用面積。套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算：套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏室、壁櫥、壁柜等空間面積的總和。套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)人使用面積。不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井。內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。

(9)套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周?chē)膰o(hù)、承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分割墻、套與公共建筑空間的分割墻以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)人套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。(10)套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積。套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋墻體之間的水平投影面積計(jì)算。其中，封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，末封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。17（一）房產(chǎn)編號(hào)房產(chǎn)編號(hào)全長(zhǎng)17位，見(jiàn)下表三、房產(chǎn)要素的編號(hào)18（二）房屋及構(gòu)筑物要素編號(hào)房屋及構(gòu)筑物編號(hào)可依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行編制。19第二節(jié)共有面積的分?jǐn)?/p>

一、共有面積的含義

共有面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同擁有的建筑面積。共有面積由兩部分構(gòu)成：即應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e和不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e。二、應(yīng)分?jǐn)偣灿忻娣e的分?jǐn)傇瓌t

1.按文件或協(xié)議分?jǐn)?/p>

2.按比例分?jǐn)?/p>

3.按功能分?jǐn)側(cè)?、共有面積分?jǐn)偟念?lèi)型

1.整棟樓分?jǐn)?/p>

2.功能區(qū)內(nèi)分?jǐn)?/p>

3.功能區(qū)間分?jǐn)?/p>

4.樓層間分?jǐn)?/p>

5.本樓層內(nèi)分?jǐn)?0四、應(yīng)分?jǐn)偣灿忻娣e的特點(diǎn)

(1)產(chǎn)權(quán)是共有的。(2)應(yīng)分?jǐn)偣灿忻娣e的相對(duì)性。(3)各權(quán)利人擁有的應(yīng)分?jǐn)偣灿忻娣e在空間上是無(wú)界的。(4)從理論上講，任何建筑物都有使用面積和共有面積。21第三節(jié)建筑面積計(jì)算一、計(jì)算全建筑面積的范圍（1）單層建筑物；（2）高低聯(lián)跨的單層建筑物；（3）多層建筑物；（4）地下室、半地下室、等；（5）坡地建筑物；（6）穿過(guò)建筑物的通道；（7）圖書(shū)館的書(shū)庫(kù)；（8）電梯井、提物井等；（9）舞臺(tái)燈光控制室；（10）建筑物內(nèi)的技術(shù)層或設(shè)備層；（11）突出屋面的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間等；（12）突出墻外的門(mén)斗；（13）跨越其他建筑物的高架單層建筑物；22二、計(jì)算一半建筑面積的范圍

(1)用深基礎(chǔ)做地下室架空加以利用，層高超過(guò)2．2m的，按架空層外圍的水平面積的一半計(jì)算建筑面積。

(2)有柱雨篷按枉外圍水平面積計(jì)算建筑面積；獨(dú)立校的雨篷按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

(3)有柱的車(chē)棚、貨棚、站臺(tái)等按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積：?jiǎn)闻胖ⅹ?dú)立柱的車(chē)棚、貨椰、站臺(tái)等按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

(4)封閉式陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其水平面積計(jì)算建筑面積。凹陽(yáng)臺(tái)、挑陽(yáng)臺(tái)，有柱陽(yáng)臺(tái)技其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

(5)建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、糖廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

(6)兩個(gè)建筑物間有頂蓋和往的架空通廊，按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積。無(wú)頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

(7)室外樓梯作為主耍通道和用于疏散的均按每層水平投影面積計(jì)算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯室外樓梯按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。23三、不計(jì)算建筑面積的范圍(1)突出墻面的構(gòu)件配件和藝術(shù)裝飾，如柱、垛、勒腳、臺(tái)階、挑榴、庭園、無(wú)柱雨篷，懸挑窗臺(tái)等。(2)檢修消防等用的室外爬梯。(3)層高在2.2m以?xún)?nèi)的技術(shù)層。(4)沒(méi)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱，建筑物上無(wú)頂蓋的平臺(tái)(露臺(tái))，布景的天橋、跳臺(tái)。(5)建筑物內(nèi)外的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)，及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺(tái)。(6)構(gòu)筑物，如獨(dú)立煙囪、煙道、油罐、貯油(水)池、貯倉(cāng)、園庫(kù)、地下人防干線(xiàn)及支線(xiàn)等；(7)單層建筑物內(nèi)分隔的操作間、控制室、儀表間等單層房間。(8)層高小于2．2m的深基礎(chǔ)地下架空層、坡地建筑物吊腳、架空層。(9)建筑層高2．2m及以下的均不計(jì)算建筑面積。24第四節(jié)房屋調(diào)查的技術(shù)要求

在現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查中要在草圖中記上門(mén)牌號(hào)、街坊名稱(chēng)、業(yè)主(單位)名稱(chēng)、四至業(yè)主名稱(chēng)、幢號(hào)、房屋結(jié)構(gòu)、層數(shù)，并注明界墻歸屬、門(mén)竊裝修等情況。非城市住宅區(qū)椰K連成片的私人住宅房，應(yīng)調(diào)查其四墻歸屬，并按四墻歸屬丈量其建筑面積。在房屋面積統(tǒng)一調(diào)查之前，已簽訂《購(gòu)房合同書(shū)》，或已辦了《房屋所有權(quán)證