中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析及前景預(yù)測(cè)

一、養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模分析

到2018年末60歲及以上人口為24949萬(wàn)人，比上年增加859萬(wàn)人，占全國(guó)總?cè)丝诘?7.9%。社科院發(fā)布《大健康產(chǎn)業(yè)藍(lán)皮書：中國(guó)大健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告》預(yù)測(cè)，2050年我國(guó)60歲及以上老年人口數(shù)量將達(dá)4.83億人，80歲及以上老年人口將達(dá)1.08億人。隨著人口老齡化問(wèn)題的加劇，養(yǎng)老日益受到重視。

龐大的老年人口規(guī)模以及驚人的老年人口增速，為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了空間，同時(shí)也為企業(yè)帶來(lái)了新的盈利點(diǎn)。

在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中，養(yǎng)老地產(chǎn)將成為重要組成部分之一。目前，我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)的主要形式有老年公寓、老年住宅、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等，開(kāi)發(fā)主體涉及了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、保險(xiǎn)公司和養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)等，產(chǎn)品類型也基本覆蓋了不同年齡階段老年人的需求。

從當(dāng)前的養(yǎng)老行業(yè)來(lái)說(shuō)，居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是主要的三種養(yǎng)老模式，其中居家養(yǎng)老是主流。一方面是受傳統(tǒng)文化影響，更為重要的還有養(yǎng)老資源的錯(cuò)配，以及老年人口的資產(chǎn)不足，難以支撐收費(fèi)較高的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截止2019年6月30日，全國(guó)的養(yǎng)老院總數(shù)為30664間。其中江西省養(yǎng)老院在全國(guó)中所占的比重最高，為8.18%，寧夏最低，為0.23%。如果和老年人口相比較，則可以發(fā)現(xiàn)不少老年人口在全國(guó)占比較高的省份，其

我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)尚處于起步階段，主要體現(xiàn)在以下四個(gè)方面。首先，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目仍集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。根據(jù)對(duì)全國(guó)近150個(gè)項(xiàng)目的調(diào)研，京津冀經(jīng)濟(jì)圈、長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈、珠三角經(jīng)濟(jì)圈、川渝經(jīng)濟(jì)圈形成4個(gè)重要的養(yǎng)老地產(chǎn)集群區(qū)域，這些區(qū)域相對(duì)來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，人均可支配收入以及醫(yī)療資源優(yōu)勢(shì)比較明顯，因此養(yǎng)老地產(chǎn)數(shù)量也相對(duì)高一些。其余區(qū)域少有項(xiàng)目布局。

在全國(guó)的養(yǎng)老院中，月均收費(fèi)在500-1000元之間的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)有22255家，其中有19682家為國(guó)營(yíng)機(jī)構(gòu)，占比88.43%。而其他收費(fèi)階梯中，民營(yíng)機(jī)構(gòu)都占據(jù)了一定的主導(dǎo)地位，不過(guò)數(shù)量還是相對(duì)有限，而且供應(yīng)較少。

其次，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目空置率較高。在上述4大養(yǎng)老地產(chǎn)集群地中，川渝地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目空置率最高，達(dá)到47.50%；京津冀、長(zhǎng)三角空置率也超過(guò)40%，珠三角最低也有36.87%。而一般養(yǎng)老院入住率要達(dá)到75-85%才能盈虧平衡，較高的空置率表明國(guó)內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還處于早期階段。

第三，養(yǎng)老地產(chǎn)前期融資成本高、投資量相對(duì)較大，運(yùn)營(yíng)成本更是較高，導(dǎo)致售價(jià)普遍較高，而且還是在城市周邊郊區(qū)非中心區(qū)域的前提。數(shù)據(jù)顯示，京津冀銷售類養(yǎng)老地產(chǎn)價(jià)格最高，已超過(guò)2萬(wàn)元/平方米，長(zhǎng)三角、珠三角、川渝平均售價(jià)也在1萬(wàn)元/平方米以上。

最后，盈利模式尚未成熟。我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品類型眾多，盈利模式上也呈現(xiàn)出繽紛多彩的局面，大體延續(xù)買地、建房、賣房的套路。與普通住宅相比，養(yǎng)老地產(chǎn)只是增加了醫(yī)療服務(wù)等特色，并沒(méi)有太大差別。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式尚處于探索階段，以養(yǎng)老地產(chǎn)為主體衍生的服務(wù)配套體系、金融化運(yùn)作以及增值服務(wù)體系等盈利模式尚未形成。

目前我國(guó)有90%的老年人選擇居家養(yǎng)老，約7%的老年人在社區(qū)享受日間照料和托老服務(wù)，只有不到3%的老年人可入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。養(yǎng)老服務(wù)對(duì)于龐大的中國(guó)老人群體來(lái)說(shuō)，是一個(gè)非常大的市場(chǎng)。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)蛋糕太大，不少企業(yè)試水養(yǎng)老地產(chǎn)。

預(yù)計(jì)2020年我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)7.7萬(wàn)億元，2030年市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到22.3萬(wàn)億元。

二、行業(yè)未來(lái)發(fā)展前景廣闊

首先，在生活水平提升、人口老齡化發(fā)展及房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的影響下，未來(lái)我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)將成為將朝著社區(qū)規(guī)?；?、區(qū)位郊區(qū)化、家居智能化、建筑多樣化、功能豐富化、服務(wù)專業(yè)化六大方向演變，實(shí)現(xiàn)行業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，拓寬行業(yè)市場(chǎng)空間。

其次，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)將依據(jù)中國(guó)特色并充分借鑒諸如美國(guó)、日本的各參與主體合作與產(chǎn)業(yè)鏈細(xì)分的成功經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)參與主體之間的良性合作，充分發(fā)揮各主體的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，探索新的開(kāi)發(fā)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)模式。一旦新的模式形成，養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)前景將更加明朗。

最后，從政策層面來(lái)看，國(guó)家對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策支持力度進(jìn)一步加大，出臺(tái)的政策包含明確養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向、實(shí)現(xiàn)土地有效供給、激活市場(chǎng)參與主體、加大金融支持力度、智慧養(yǎng)老等方面，養(yǎng)老地已經(jīng)開(kāi)始邁向發(fā)展的快車道，前景一片大好。例如，2017年2月，工信部等三部委聯(lián)合出臺(tái)《智慧健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展行