商業(yè)廣場

工程相關(guān)探討

廣場工程前期介入、接管、運(yùn)營工作周兆紅2014-6-3為確保廣場的工程施工質(zhì)量并按期開業(yè)，做好工程前期介

入的工作，是廣場進(jìn)入運(yùn)營階段工程管理重要前提條件之一前期介入施工階段的現(xiàn)場跟進(jìn)接管階段設(shè)備運(yùn)行的綜合調(diào)試廣場運(yùn)營階段前期介入一、施工階段的現(xiàn)場跟進(jìn)該階段工作出發(fā)點(diǎn)：滿足日后廣場正常運(yùn)營的使用功能；維護(hù)保養(yǎng)易操作的要求。參照的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)：

（1）公司的相關(guān)配置標(biāo)準(zhǔn)；

（2）國家建筑、裝修行業(yè)的相關(guān)規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn)。

前期階段的圖紙復(fù)核及施工跟進(jìn)與質(zhì)量監(jiān)控：1、建筑部分如：廣場公共區(qū)域需預(yù)留活動(dòng)展示電源，安裝位置要考慮廣場的整體美觀、適用、安全。室外還要考慮防水的要求；屋面防水、幕墻施工工藝重點(diǎn)跟進(jìn)，往地下室坡道要有截水溝設(shè)計(jì)，至少要有上下兩道截水溝；通往地下停車場的扶梯通道，要考慮對空氣隔檔的設(shè)計(jì)，避免夏季空調(diào)冷負(fù)荷的散失和冬季冷空氣侵入經(jīng)營區(qū)域；地下室是否預(yù)留地鐵站連通口，以形成商圈互動(dòng)，增加人氣；2、強(qiáng)、弱電；暖通部分如：商場內(nèi)的導(dǎo)視系統(tǒng)應(yīng)采取獨(dú)立回路供電設(shè)計(jì)，避免因正常照明或應(yīng)急照明回路上,導(dǎo)致營業(yè)期間導(dǎo)示牌開閉狀態(tài)不統(tǒng)一，影響廣場整體效果；各商鋪內(nèi)與廣場公共區(qū)域的空調(diào)風(fēng)機(jī)箱設(shè)備需分別獨(dú)立設(shè)計(jì)，避免能源費(fèi)用分?jǐn)偟睦щy；空調(diào)末端機(jī)房、消防泵房、消防濕報(bào)間、消防穩(wěn)壓泵房、垃圾房等有水設(shè)備間做好閉水試驗(yàn)，機(jī)房應(yīng)設(shè)置排水地溝。不建議用地漏；消防末端試水點(diǎn)的位置應(yīng)考慮便于日后的消防檢測、避免放置在無排水管道的位置及商鋪區(qū)域內(nèi)；3、機(jī)電設(shè)備；給排水系統(tǒng)如:中庭挑空區(qū)域電動(dòng)吊鉤需配置；扶梯應(yīng)帶有光感變頻功能；衛(wèi)生間的布局是否考慮設(shè)計(jì)保潔員的儲(chǔ)放清潔器具的操作間；樓頂雨水虹吸的布點(diǎn)，廣場的雨污分流管網(wǎng)的合理布局；4、商戶部分（重點(diǎn)）如：商戶的需求條件的收集，分析與實(shí)現(xiàn)。滿足商戶的房產(chǎn)工程技術(shù)條件，不滿足的進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，可以進(jìn)行設(shè)計(jì)變更，工程簽證等；商鋪進(jìn)場裝修的管理，質(zhì)量把控工作等；前期介入配合工作跟進(jìn)廣場導(dǎo)視系統(tǒng)分布布置配合開業(yè)動(dòng)線的合理制定前期介入二、部門團(tuán)隊(duì)的建設(shè)1、制度、規(guī)范的建立如：部門報(bào)告管理制度；部門巡視檢查制度；部門工作流程的制定等；2、團(tuán)隊(duì)的組建如：

部門組織架構(gòu)制定、崗位編制；人員到崗、組織分工進(jìn)行培訓(xùn)等；部門工器具的配置；接管階段一、設(shè)備運(yùn)行的綜合調(diào)試應(yīng)重視對綜合功能、使用功能的驗(yàn)收；由建設(shè)單位和商管公司共同組織驗(yàn)收小組進(jìn)行；進(jìn)行電梯調(diào)試的配重試驗(yàn)，確保電梯滿載的正常運(yùn)行;空調(diào)系統(tǒng)的滿負(fù)荷試機(jī)；消防系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)測試；（務(wù)必取得報(bào)警點(diǎn)位的地址碼表）強(qiáng)電負(fù)荷測試，倒閘操作的模擬；給水系統(tǒng)的加壓測試記錄，排水管網(wǎng)的通球試驗(yàn)，集水井的排水效果等；接管階段二、建筑結(jié)構(gòu)、精裝整體驗(yàn)收質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)（9項(xiàng)）1、主體結(jié)構(gòu)2、外墻不得滲水3、屋面4、樓地面5、精裝修6、電氣7、水、衛(wèi)、消防8、暖通9、附屬工程及其他接管階段三、資料檔案的接管竣工驗(yàn)收資料：竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等；技術(shù)資料：設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)資料、合格證、施工單位簽字版的保修單等；開業(yè)前必須取得排污許可證、消防驗(yàn)收合格證書等；接管階段四、工程遺留問題的處理屬施工單位施工質(zhì)量問題；屬規(guī)劃設(shè)計(jì)中未涉及、成本預(yù)算中未考慮；屬商管根據(jù)運(yùn)營優(yōu)化需求；原則：收集整理現(xiàn)場跟進(jìn)階段的各種工程質(zhì)量問題，及時(shí)上報(bào)項(xiàng)目公司并制定整改時(shí)間計(jì)劃，落實(shí)責(zé)任人，跟蹤整改情況廣場運(yùn)營階段

一、服務(wù)工作配合營運(yùn)部門、招商等各部門做好商戶服務(wù)工作如：商戶內(nèi)的各項(xiàng)維修（有償服務(wù)）商鋪的二次裝修管理，現(xiàn)場監(jiān)督等；廣場運(yùn)營階段

二、設(shè)備、設(shè)施管理工作強(qiáng)弱電；消防系統(tǒng)；給排水；電梯；空調(diào)；衛(wèi)生間的完好；公共區(qū)域照明、裝飾面；廣場運(yùn)營階段

三、預(yù)算、能耗管理工作根據(jù)制定的預(yù)算計(jì)劃，進(jìn)行管控；根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況制定節(jié)能降耗措施；廣場運(yùn)營階段四、團(tuán)隊(duì)的管理；如：加強(qiáng)技術(shù)技能的培訓(xùn)；增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)榮譽(yù)感；加強(qiáng)公司企業(yè)文化的學(xué)習(xí)；

廣場運(yùn)營階段五、供應(yīng)商的管理；如：加強(qiáng)監(jiān)督供應(yīng)商的維保計(jì)劃落實(shí)；對供應(yīng)商的每次工作進(jìn)行打分考核等；廣場運(yùn)營階段六、外協(xié)單位、職能部門的溝通協(xié)調(diào)；如：供電公司、自來水、燃?xì)夤?、排水?/p>