建工學院項目調研報告與初步建議（商業(yè)部分）2006年11月濟南誠基地產觀點這是一個定位的年代我們認為，成功的商業(yè)地產項目都是相似的，那就是----精準定位定位釋義：在目標群體心目中建立獨特的形象，占據不可動搖的位置。即有競爭性的產品力和對目標群的形象力.這是一個具備較強操作性的定義：而且，一個項目的定位是變化的，隨著項目的發(fā)展和狀況的變化，定位也會相應發(fā)生著變化，我們則應進行相應的調整，特別對于當今商業(yè)地產風險重重的時代，項目精準定位已是必然的事情。

所以，精準定位是商業(yè)地產成功的根本秘密所在.觀點觀點這是一個風險的年代

我們認為，商業(yè)地產開發(fā)商最大的風險，那就是----時間一種幾乎無法控制的因素但是，商業(yè)地產的利潤相當大的程度上集中在資金運轉速度與物業(yè)經營的長期升值上所以，在商業(yè)地產中，必須要考慮到資金運轉與價值最大化的均衡

觀點這是一個整合的年代

我們認為，任何一個商業(yè)地產項目的成功都離不開整合的力量，唯有通過專業(yè)的地產機構進行開發(fā)商/發(fā)展商、實力商家、投資者和消費者全方位的整合才能實現(xiàn)效益最大化所以，我們需要進行更具深度的資源整合。觀點所以，塑造成功商業(yè)地產項目的解決之道

優(yōu)秀的建筑設計（產品力強）

+精準定位（一種生活方式的主張）

+營銷推廣（整合強力的武器）+商業(yè)運營（實現(xiàn)長期的經營升值）

我們的目標一切的目的為了產品價值實現(xiàn)的最大化任務1、找出本項目的市場機會點2、確定本項目的定位3、制定出初步的操作建議4、提供下一步更具產品價值實現(xiàn)力的深入服務初步成果……因此宏觀趨勢把握報告分析步驟研究基本思路項目定位商家訪談操作經驗操作初步建議政策支持點市場支持點消費支持點項目支持點濟南商業(yè)發(fā)展狀況如何？我們項目又居于怎樣的位置？究竟具有怎樣的發(fā)展?jié)摿Γ繐碛性鯓拥氖袌鰴C會？

宏觀認知與把握………

宏觀環(huán)境分析

歷下區(qū)位于濟南市區(qū)東南部,面積100.89平方公里。下設10個街道辦事處、1個鎮(zhèn)，轄64個社區(qū)居委會、19個行政村。地理位置人口概況

泉城路街道辦事處，總人口16618人，人口出生率6.28‰。

建筑新村街道辦事處總人口41416人，人口出生率6.96‰，人口自然增長率2.06‰。

趵突泉街道辦事處總人口42631人，人口出生率4.8‰，自然增長率0.51‰。

文化東路街道辦事處總人口110861人。人口出生率4.57‰，自然增長率2.15‰。

解放路街道辦事處總人口33952人，人口出生率6.88‰，自然增長率1.86‰。

全區(qū)共15.9萬戶，總人口59.87萬人。世界特大城市的人口密度普遍超過每平方公里5000人，而本區(qū)固定人口密度為5934人/平方公里，人口密度超過5000人/平方公里。而本項目周邊流動人口約15萬人。人口分布較多集中在本案周邊的幾個辦事處，具體情況如下：甸柳新村街道辦事處總人口42904人，出生率7.38‰。人口自然增長率3.67‰千佛山街道辦事處總人口60239人，人口出生率5.37％。燕山街道辦事處總人口36758人，人口出生率8.4‰，自然增長率4.91‰。東關街道辦事處總人口44747人，15943戶，人口出生率6.47‰。大明湖街道辦事處總人口30300人，人口出生率6.65‰。人口概況本案宏觀經濟指數(shù)分析………生產總值

（億元）一產增加值

（億元）二產增加值

（億元）三產增加值

（億元）地方財政一般預算收入

(萬元)縣（市）區(qū)1—9月

累計累計同比±％1—9月累計累計同比±％1—9月累計累計同比±％1—9月累計累計同比±％1—9月

累計累計同比±％全

市1531.1016.492.586.0702.4719.3735.9717.093380922.2歷下區(qū)280.0816.30.08-33.660.467.4219.5319.07957127.7在全市中所占比重18.3％——0.08％——8.6％——29.8％——8.5％——經濟概況歷下區(qū)生產總值位于各區(qū)前列，其中三大產總值所占比例是各區(qū)之首，可見第三產業(yè)是歷下區(qū)的主導產業(yè)。第三產業(yè)增加值約30％，說明三產行業(yè)正以迅猛速度發(fā)展，歷下區(qū)成為商業(yè)、服務業(yè)等中心區(qū)域。歷下區(qū)財政收入成為全市財政收入的主力之一。2006年1-9月份縣(市)、區(qū)主要經濟指標規(guī)模以上固定資產投資

(萬元)規(guī)模以上工業(yè)增加值

(億元)規(guī)模以上工業(yè)產品銷售收入(億元)規(guī)模以上工業(yè)利稅總額(億元)縣（市）區(qū)1—9月

累計累計同比±％1—9月

累計累計同比±％1—9月

累計累計同比±％1—9月

累計累計同比±％全

市732662036.3572.2522.41838.0525.3183.6829.6歷下區(qū)748141135.942.5010.5166.2914.07.45-2.8在全市中所占比重10.2％——7.4％——9％——4％——固定資產投資屬于中等水平，工業(yè)增加值和利稅偏少，工業(yè)產品銷售收入次于歷城區(qū)和章丘市排入前三，可見歷下區(qū)工業(yè)并不發(fā)達，產品流通業(yè)繁榮。經濟概況——續(xù)1規(guī)模以上工業(yè)利潤總額(億元)規(guī)模以上工業(yè)虧損企業(yè)虧損額(萬元)社會消費品零售額(萬元)出口總額(萬美元)實際利用外資

(萬美元)縣（市）區(qū)1—9月累計累計同比±％1—9月累計累計同比±％1—9月累計累計同比±％1—9月累計累計同比±％1—9月累計累計同比±％全

市88.6529.28641525.4690673316.517018233.33072315.3歷下區(qū)1.32-4.6747835.9163139717.12036325.67669825.4在全市中所占比重1.5％——8.6％——23.6％——12％——25％——社會消費品零售總額和利用外資額居于各區(qū)之首高達23.6％和25％，出口總額居前列，經濟發(fā)達。經濟概況——續(xù)2城市居民人均可支配收入(元)城市人均消費性支出(元)社會消費品零售額(萬元)居民消費價格指數(shù)(元)縣（市）區(qū)1—9月累計累計同比±％1—9月累計累計同比±％1—9月累計累計同比±％1—9月累計累計同比±％全

市1131711.5794215.4690673316.5100.8----社會消費品零售總額達到690億元，1-9月份，人均消費性支出7942元，同比增長15.4個百分點，同時人均可支配收入達到11317元，同比增長11.5個百分點，足以看出濟南經濟穩(wěn)健發(fā)展的后勁。經濟概況——續(xù)3政策支持點宏觀趨勢把握市場支持點消費支持點項目支持點報告分析步驟研究基本思路相關政策分析………在新的背景下，了解新的濟南……

8月31日，由北京大學編制，涉及濟南、淄博、泰安等7個地級市的《濟南都市圈規(guī)劃》通過了專家評審。根據規(guī)劃，未來15年內，濟南都市圈將以濟南、淄博為“雙核”，打造十大產業(yè)鏈，建設成為環(huán)渤海經濟圈南翼具有國際競爭力的基礎產業(yè)、先進制造業(yè)和服務業(yè)中心。規(guī)劃期限為2006年—2020年，期間，將重點推進濟南ＣＢＤ（中央商務區(qū)）建設、實施濟南“北跨”戰(zhàn)略、建設濟南科學城、培植五大產業(yè)基地、構筑出海通道、打通濟西通道、建設城際交通網、創(chuàng)意齊魯文化產品十大項目。

政策解讀——城市商業(yè)規(guī)劃根據濟南市最新商業(yè)網點規(guī)劃，確定濟南為環(huán)渤海地區(qū)和黃河中下游地區(qū)省際區(qū)域商貿中心城市?？傮w布局：一核兩區(qū)四片四心

一核：都市級商業(yè)核心區(qū)——泉城路片區(qū)

兩區(qū)：山大路科技文化特色商業(yè)街區(qū)

商埠區(qū)歷史文化特色街區(qū)

四片：英雄山商業(yè)片區(qū)等四個商業(yè)片區(qū)

四心：四個市級商業(yè)副中心來源：2006年11月6日《濟南時報》A5版政策解讀——城市商業(yè)規(guī)劃政策解讀——城市商業(yè)規(guī)劃

山大路科技文化特色商業(yè)街區(qū)是項目所在區(qū)域。該商業(yè)街區(qū)位于歷山路以東、二環(huán)東路以西、經一路（延長線）以南、經十路以北的區(qū)域。以洪樓廣場、山大路科技一條街為中心，加快提升洪樓地區(qū)集大型商場、高檔專賣店、休閑娛樂中心、中西餐飲、金融、通訊為一體的，多功能、高品質的區(qū)域性商業(yè)中心地位、打造以山大路科技市場為主體，以IT產業(yè)為龍頭，具有全國影響、省內最大的現(xiàn)代化科技文化商貿區(qū)。除了項目的政策優(yōu)勢之外，項目所在地附近高校云集，周邊服飾、餐飲等商業(yè)業(yè)態(tài)繁榮，這是項目特色之一。

政策解讀——城市規(guī)劃

一帶——經一路東關大街特色商業(yè)帶。東起山大路西至歷黃路、黑北路，規(guī)劃建設一批高檔寫字樓宇和商貿載體，重點引導好電子通訊產品交易、大型連鎖超市、休閑娛樂、社區(qū)服務、電子商務等行業(yè)的發(fā)展，形成特色規(guī)模效應。

按照“大規(guī)劃、大整合、大建設、大發(fā)展”的思路，整合區(qū)域資源，調整產業(yè)布局，積極引導發(fā)展，形成“一帶三中心五片區(qū)”的新格局。三中心——泉城路商業(yè)中心。以泉城路商業(yè)街為核心，依托傳統(tǒng)中心商業(yè)區(qū)，通過泉城廣場北側綜合開發(fā)、舜井街解放閣片區(qū)、縣西巷片區(qū)、省府前街兩側等開發(fā)改造，建設一批檔次高、體量大的商貿設施，著力打造古城風貌與現(xiàn)代化大商都相融合的商業(yè)中心。政策解讀——歷下區(qū)規(guī)劃——東部新城金融商業(yè)中心。按照東部新城規(guī)劃定位，以經十路為軸線，高標準建設燕山新區(qū)金融服務區(qū)、漿水泉區(qū)域商業(yè)中心；以東二環(huán)路為軸線，發(fā)展形成東環(huán)商業(yè)片區(qū)；以化纖路為軸線，培育星河、誠達商貿城片區(qū)?！獖W體中心。協(xié)助省市高標準建好奧體中心競賽場館、政務中心及經營性商業(yè)開發(fā)項目，以舉辦十一屆全運會為契機，打造體育健身、政務辦公和現(xiàn)代化商貿服務區(qū)。政策解讀——歷下區(qū)規(guī)劃五片區(qū)——山大路科技商務區(qū)。以山大路為軸線，建設IT產品貿易、物流、軟件開發(fā)、信息服務、商業(yè)及生活服務綜合功能區(qū)，打造以IT產業(yè)為主導，貿、技、工一體化，具有自主創(chuàng)新能力，面向全省、輻射全國的國家級現(xiàn)代化大型科技商務區(qū)。政策解讀——歷下區(qū)規(guī)劃——東部高新技術產業(yè)區(qū)。借助濟南東部產業(yè)帶建設，以高新區(qū)歷下工業(yè)園為依托，發(fā)揮毗鄰濟南高新技術開發(fā)區(qū)及正昊、濟煉等大企業(yè)的優(yōu)勢，重點發(fā)展高新技術產業(yè)，努力打造新型工業(yè)發(fā)展基地。政策解讀——歷下區(qū)規(guī)劃——經十路、文化東路、文化西路文娛休閑區(qū)。發(fā)揮經十路、文化東路、文化西路片區(qū)大專院校、新聞機構、體育設施相對集中的優(yōu)勢，引導發(fā)展文化娛樂、體育休閑、新聞傳媒、服裝和時尚消費等業(yè)態(tài)。政策解讀——歷下區(qū)規(guī)劃——泉城風貌帶文化名勝旅游區(qū)。發(fā)揮“三大名勝”集聚我區(qū)、老城文化底蘊深厚的優(yōu)勢，整合四大泉群及老城人文資源，突出“悠久歷史文化、獨特泉城風貌、優(yōu)美自然風光”品牌和特色，搞好旅游開發(fā)，引導泉水游、老街古巷游、購物游，以游促商、以商帶游，形成吃、住、行、游、購、娛一條龍的旅游消費鏈?！喜啃蓍e生態(tài)旅游區(qū)。以旅游路為主線，保護性開發(fā)大佛頭、開元寺、漿水泉、貍貓山、龍洞等風景區(qū)，構筑新的旅游載體，營造“山在城中、人在園中”的生態(tài)效果，打造集休閑娛樂、健身探險為一體的生態(tài)旅游區(qū)。政策解讀——歷下區(qū)規(guī)劃政策解讀——主要產業(yè)政策穩(wěn)步發(fā)展房地產業(yè)，細化房地產業(yè)專業(yè)化分工，進一步發(fā)展和完善二級市場，培植壯大房地產營銷代理、咨詢評估、規(guī)劃設計等機構和物業(yè)服務企業(yè)，帶動裝修和裝飾業(yè)、家具業(yè)等相關行業(yè)的繁榮。優(yōu)化提升商貿流通業(yè)，積極發(fā)展專業(yè)商場、專賣店、連鎖便利店、倉儲式商場為特色的多元化、多層次的銷售網絡，引導專業(yè)市場向商場化方向改造提升轉型，在標志性區(qū)域，合理布局購物中心和大型百貨商場，適度發(fā)展大型綜合超市。鞏固發(fā)展餐飲娛樂業(yè)根據經濟片區(qū)的功能特色，有針對地引進、培育與周邊環(huán)境配套、展現(xiàn)現(xiàn)代化中心城區(qū)形象的特色、知名餐飲娛樂企業(yè)，提升服務業(yè)的檔次和水平。

政策支持點宏觀趨勢把握市場支持點消費支持點項目支持點報告分析步驟研究基本思路宏觀商業(yè)狀況分析………濟南主要商業(yè)項目分布圖銀座商城八一店大潤發(fā)山水店世紀聯(lián)華英雄山店貴和購物中心泉城路商業(yè)步行街家樂福人民商場大觀園濟南華聯(lián)銀座商城（世界貿易中心）大潤發(fā)堤口路店大潤發(fā)歷下店洪樓大潤發(fā)中恒商城本案濟南主要商圈分布圖泉城路商圈北園路商圈英雄山商圈段店商圈大觀園商圈老東門商圈西市場商圈花園路商圈泉城路商圈英雄山商圈大觀園商圈段店商圈北園路商圈花園路商圈本案主要商圈商業(yè)供應柱型圖濟南大中型超市一覽大潤發(fā)堤口路店大潤發(fā)洪樓店大潤發(fā)歷下店大潤發(fā)山水店沃爾瑪易初蓮花家樂福貴和（商廈內超市）銀座（商廈內超市）銀座超市八一店世紀聯(lián)華濟南華聯(lián)銀座購物廣場銀座北園路店本案濟南大中型超市一覽1、經粗略統(tǒng)計，濟南的大中型超市總供應量在20萬㎡左右。遍布濟南各個區(qū)域。2、從大中型超市的分布位置上分析，發(fā)現(xiàn)濟南市幾乎每個重要商圈內部均有至少一家較大型超市，這也符合濟南市消費者的消費傾向相符。3、在幾個分布比較集中的區(qū)域里，要數(shù)泉城路商圈的分布居多，包含了銀座、沃爾瑪、大潤發(fā)等數(shù)家大型超市，明顯多于大觀園、文化路、北園路商圈。4、值得注意的是：濟南市大型超市中經營最為成功的大潤發(fā)超市位置最為分散，遍布了濟南東南西北各個區(qū)域商業(yè)中心，這也為其成功經營奠定的堅實的基礎。濟南大型家電專賣市場一覽國美北園店國美槐蔭店國美洪樓店國美開元店國美八一店蘇寧電器一店國美解放橋店三聯(lián)商廈蘇寧八一店三聯(lián)八一店三聯(lián)槐蔭店本案濟南大型家電專賣市場一覽

濟南市作為全國家電市場發(fā)展速度最快、競爭最為激烈的區(qū)域市場，近幾年來家電專賣市場的專業(yè)化、現(xiàn)代化程度較高。從區(qū)域商業(yè)供應狀況上分析，泉城路商圈作為濟南市中心商業(yè)區(qū)，其供應面積及所占比例相比其他地區(qū)明顯高出，這也凸顯了該地區(qū)的核心商業(yè)價值。另外從各大型家電企業(yè)的選址條件上采取了不同的策略，國美采用遍地開花的方式，占據濟南東南西北個城區(qū)區(qū)域中心；蘇寧首先攻占市中心泉城路，而本地家電巨頭三聯(lián)家電則主要依靠強勢品牌效應不急于快速擴張而是充分占據市中心的有利位置把持濟南家電市場。濟南主要商圈比較分析商業(yè)區(qū)地理位置及交通商圈地位商業(yè)核心商用物業(yè)租賃價格出租率消費群來源泉城路商圈濟南是中心區(qū)，交通、商貿中心零售業(yè)絕對領頭羊，市級商業(yè)中心購物中心、大型超市、品牌店大型商場一般以聯(lián)營方式扣點20—30%作為租金；一般商場租金約250元/月；售價1—5萬80%左右全市市民、外地游客、客戶群范圍廣泛經二路商圈區(qū)域中心，交通便利次級商圈，西部區(qū)域商業(yè)中心購物中心、大型超市、大型小商品批發(fā)市場大型商場一般以聯(lián)營方式扣點約20%作為租金；一般商場租金約150元/月90%以上西部槐蔭區(qū)、天橋區(qū)居民經四路商圈交通便利傳統(tǒng)中央商圈大型百貨大型商場一般以聯(lián)營方式扣點約20%作為租金；一般商場租金約180元/月95%左右全市消費者花園路商圈區(qū)域中心，交通便利次級商圈，東部商業(yè)中心超市、咖啡店、酒吧集中區(qū)域一般商場租金約200元/月90%左右歷城、歷下區(qū)居民北園大街商圈主要的交通樞紐次級商圈，專業(yè)市場聚集地家居、建材類專業(yè)市場一般商場租金100元左右/月85%左右魯中（家居建材），周邊居民（超市）

濟南各主要商圈租金對比

商圈類別租金范圍（元/平米/天）大型商業(yè)（在營業(yè)）商圈點評泉城路商圈綜合類商圈4——18貴和商廈貴和購物廣場、銀座商城、銀座購物廣場等以商場、超市居多，而中小型服飾類專業(yè)店則在數(shù)量上占據了絕對多數(shù)，都市級商業(yè)中心的核心部分，是一個面向全市乃至整個山東省的商圈大觀園商圈綜合類商圈3.5——10大觀園商場、人民商場濟南老商圈典型的代表之一，消費對象除了周邊居民外，還面向整個濟南市西市場商圈綜合類商圈2——8濟南華聯(lián)、嘉華購物廣場、小商品批發(fā)市場經營內容較多。其中服飾及餐飲所占比例約為50%。是西城區(qū)的商業(yè)中心洪樓商圈綜合類商圈3——7洪樓大潤發(fā)、國美電器等連接洪樓區(qū)與東部新區(qū)的商業(yè)中心，發(fā)展?jié)摿薮罄蠔|門商圈綜合類商圈3——6東門小商品市場、家樂福主要面向中低端消費。家樂福的加入彌補了區(qū)域中高端消費的弱勢英雄山商圈綜合類商圈3.5——6銀座八一店、國美八一店消費群體主要面向本區(qū)域段店商圈綜合類商圈0.5——2.5溫州服裝城、溫州小商品城人口較少，大型商業(yè)經營狀況較差濼口商圈專業(yè)性商圈1.5——9濼口服裝城、齊魯鞋城濟南最大的服裝批發(fā)市場，以中低檔為主，輻射區(qū)域面向濟南周邊幾個地市山大路商圈專業(yè)性商圈2——7濟南科技市場、賽博數(shù)碼廣場、百腦匯等有山東中關村之稱，是濟南最大的電子科技市場北園大街商圈專業(yè)性商圈2——6銀座北園店、東亞家具城、建材市場等濟南最大的家居及建材市場段店專業(yè)商圈專業(yè)性商圈0.8——2汽配及汽車銷售市場濟南最大的汽配及汽車銷售市場

各類商圈，組建泉城商業(yè)新構架

本案泉城路商業(yè)街代表性項目一覽貴和商廈濟南百貨大樓貴和購物中心新華書店萬達購物廣場三聯(lián)商廈蘇寧電器伊勢丹百貨銀座購物廣場：為各類專賣店及中小餐飲泉城路商業(yè)街代表性項目租金一覽序號位置建筑面積平米年租金（售價：元）備注1萬達廣場一層65號內鋪57.51570三個月一簽2萬達廣場一層74號內鋪約4513503萬達廣場一層76號內鋪42.0514604萬達廣場一層11A號內鋪601022(原購入價2.5萬元)最初平米年租金22005萬達廣場一層08B號內鋪約8310256萬達廣場奧康臨街門頭523原租金4600元（現(xiàn)轉讓價5萬元）奧康自營,只售不租7萬達廣場一層某鋪位303080（現(xiàn)轉讓價4.33萬）中介所數(shù)據8齊魯金店對面稻草人門頭257920規(guī)格3.6m×7m9省府前街路口西側古玩城64056不直接臨街10省府前街西側勁霸男裝1002500不直接臨街，深約50米11院前街路口華典大廈一層3005070東南臨街，含2間辦公室12舜井街路口西側真維斯1202500共兩層，各60平米13舜井街西鋪位A9.57368大樓拐角鋪位14舜井街西鋪位B117272大樓拐角鋪位15舜井街南臨黑西路鋪面15292016省政協(xié)對面門頭房552920沒有制冷采暖設備17皇亭體育館對面門頭房A153285無制冷采暖設備及物管18皇亭體育館對面門頭房B352920無制冷采暖設備及物管19皇亭體育館對面門頭房C331643規(guī)格3.3m×10m泉城路商圈內重點商業(yè)狀況商場名稱萬達沃爾瑪商業(yè)廣場地理位置泉城路西端開發(fā)商濟南萬達商業(yè)房地產公司經營管理濟南萬達商業(yè)物業(yè)管理公司物業(yè)管理濟南萬達商業(yè)物業(yè)管理公司認知度跨區(qū)域，高輻射范圍整個市區(qū)總規(guī)模約5萬平米經營面積4萬平方米樓層數(shù)地上4層、地下1層經營模式統(tǒng)一經營管理經營特色品牌超市、家居城及室內步行街商場包裝整體檔次較高，舒適感程度較高經營業(yè)態(tài)超市為主，家居、百貨為輔車位數(shù)地下約150個整體形象全國商業(yè)地產品牌，整體形象較好主力商家沃爾瑪超市經營業(yè)態(tài)超市經營規(guī)模約2萬平方米半主力商家紅星美凱龍經營業(yè)態(tài)家居經營規(guī)模約1萬平方米營業(yè)時間超市7：00-22：00家居：日-四9：00-20：00

五-六9：00-21：00服務情況素質高，態(tài)度好，熱情顧客滿意度高主力消費群普通市民、白領、中產階級、政府官員業(yè)態(tài)分布F1精品步行街、男女服飾、休閑服飾、美食、婚紗攝影、工藝禮品、男女皮鞋F(xiàn)2、F3：超市F4：家居萬達沃爾瑪商業(yè)廣場泉城路商圈內重點商業(yè)狀況商場名稱貴和購物中心地理位置濟南市天地壇街1號開發(fā)商山東魯能集團經營管理魯能商貿公司物業(yè)管理魯能商貿公司認知度跨區(qū)域，高輻射范圍整個市區(qū)及周邊縣市總規(guī)模2.2萬平米經營面積1.76萬平米樓層數(shù)地上5層、地下1層經營模式統(tǒng)一經營管理經營特色薈萃世界名優(yōu)精品，傳播現(xiàn)代消費文化商場包裝整體包裝檔次高，舒適感程度高經營業(yè)態(tài)百貨為主，超市為輔車位數(shù)地上約35個整體形象山東省商業(yè)品牌，整體形象好營業(yè)時間9：00-21：00服務情況素質高，態(tài)度好，熱情大方顧客滿意度高主力消費群白領、中產階級、政府官員業(yè)態(tài)分布B1精品超市：名煙名酒、進口食品、保健食品、休閑食品、冷凍食品、茶葉飲料、副食調料、海洋干貨、洗滌化妝、百貨用品、康康快餐、藥品F1名貴大堂：鐘表眼鏡、化妝品、金銀珠寶（代表品牌：周大福、嬌蘭、江詩丹頓、博柏利）F2秀美天地：女士正裝、女士時裝、皮草、針織、內衣、飾品（代表品牌：柯利亞諾、菲妮迪、寶姿、白領）F3英俊世界：男士正裝、男士休閑、男士精品服飾、西褲、襯衫、皮裝（代表品牌：紀梵希、雅格獅丹、都彭、保羅·勞倫）F4休閑樂園：鞋類、箱包、休閑服裝、體育服裝（代表品牌：愛步、新秀麗、英格、萊爾斯頓）F5新生活之家：照攝材、辦公用品、通訊、小家電、床上用品、兒童用品、工藝品、體育用品、按摩椅、家居百貨、柔婷美容店（代表品牌：喜來登、卡撒天嬌、傲勝）備注北側入口人流統(tǒng)計：13日16：33-16：38出來100名，購物33名貴和購物中心泉城路商圈內重點商業(yè)狀況貴和商廈商場名稱貴和商廈地理位置泉城路147號開發(fā)商魯能集團經營管理魯能商貿公司物業(yè)管理魯能商貿公司認知度跨區(qū)域，較高輻射范圍整個市區(qū)總規(guī)模約3萬平米經營面積3萬平方米樓層數(shù)地上6層、地下1層經營模式統(tǒng)一經營管理經營特色中高檔消費\時尚生活商場包裝整體包裝檔次較高，舒適感程度較高經營業(yè)態(tài)百貨為主，超市為輔車位數(shù)地上約130個整體形象全省商業(yè)品牌，整體形象好營業(yè)時間9：00-21：00服務情況素質高，態(tài)度好，熱情大方顧客滿意度高主力消費群白領、中產階級、政府官員業(yè)態(tài)分布B1：生活超市：精品家電、辦公用品、高檔煙酒、食品、副食、冷凍、生鮮、洗化百貨、藥品、肯德雞F1訊彩地帶：黃金珠寶、鐘表、眼鏡、工藝品、化妝品、照射器材、通訊器材、工藝品、SPR、總服務臺（代表品牌：英納格、天梭）F2流行會館：男女皮鞋、時尚飾品、少女服裝、箱包F3伊人風采：女士服裝、女士飾品、彩妝、內衣、領帶（代表品牌：哥弟、曼斯?。〧4紳士空間：女士服裝、羽絨服、內衣、皮衣、羊絨羊毛（代表品牌：斯卡圖、法鱷）F5動感世界：男士服裝、運動休閑服飾F6家居天地：床品家具、兒童服裝、兒童玩具、體育用品、健身器材、高檔工藝品、高檔衛(wèi)浴、美容廳備注西南入口人流統(tǒng)計：14日11：09-11：19出來156名，購物39名泉城路北側貴和商廈段道路人流統(tǒng)計：14日11：34-11：44由東向西320，由西向東263。泉城路商圈內重點商業(yè)狀況序號位置建筑面積平米年租金（售價：元）備注1萬達廣場一層65號內鋪57.51570三個月一簽2萬達廣場一層74號內鋪約4513503萬達廣場一層76號內鋪42.0514604萬達廣場一層11A號內鋪601022(原購入價2.5萬元)最初平米年租金22005萬達廣場一層08B號內鋪約8310256萬達廣場奧康臨街門頭523原租金4600元（現(xiàn)轉讓價5萬元）奧康自營,只售不租7萬達廣場一層某鋪位303080（現(xiàn)轉讓價4.33萬）中介所數(shù)據8齊魯金店對面稻草人門頭257920規(guī)格3.6m×7m9省府前街路口西側古玩城64056不直接臨街10省府前街西側勁霸男裝1002500不直接臨街，深約50米11院前街路口華典大廈一層3005070東南臨街，含2間辦公室12舜井街路口西側真維斯1202500共兩層，各60平米13舜井街西鋪位A9.57368大樓拐角鋪位14舜井街西鋪位B117272大樓拐角鋪位15舜井街南臨黑西路鋪面15292016省政協(xié)對面門頭房552920沒有制冷采暖設備17皇亭體育館對面門頭房A153285無制冷采暖設備及物管18皇亭體育館對面門頭房B352920無制冷采暖設備及物管19皇亭體育館對面門頭房C331643規(guī)格3.3m×10m泉城路商圈內重點商業(yè)狀況商場名稱銀座購物廣場地理位置泉城廣場負一層開發(fā)商山東省商業(yè)集團經營管理山東世界貿易中心物業(yè)管理銀座認知度跨區(qū)域，高輻射范圍整個市區(qū)總規(guī)模約3萬余平米經營面積3萬平方米樓層數(shù)地下1層經營模式統(tǒng)一經營管理經營特色品牌超市、中高檔百貨商場包裝整體檔次較高，舒適感較高經營業(yè)態(tài)超市為主，百貨、餐飲、電玩為輔車位數(shù)地下約150個，地上濼源大街輔道約75個整體形象山東商業(yè)著名品牌，整體形象好主力商家自有銀座超市經營業(yè)態(tài)超市經營規(guī)模約1萬平方米營業(yè)時間日-四9：00-22：00五-六9：00-22：30服務情況素質高，態(tài)度好，熱情顧客滿意度高主力消費群普通市民、白領、中產階級、政府官員業(yè)態(tài)分布仕女時尚館、淑女流行館、運動休閑城、康康快餐、皇室比薩、麥當勞、銀座超市、化妝珠寶、紳士世界交通情況公交：東向：49、K96、80、102、44、K52、65、89、K54路西向：增加70路道路：濼源大街6車道，自行車道約9米，人行道約5米，距泉城廣場約300-400米趵南崗交通流量：時間13日13：22-13：23，由東向西75輛、由西向東48輛備注為目前國內單層商業(yè)設施規(guī)模之最，擁有1萬平米的汽車、自行車停車場銀座購物廣場泉城路商圈內在建商業(yè)狀況項目名稱圣凱·摩登城地理位置濼源大街29號開發(fā)商山東圣凱置業(yè)項目性質商場+寫字樓項目規(guī)模5萬㎡停車位地下二層，約300個左右銷售模式售后返租，前三年承諾回報率8%，三年后重新簽訂合同，也可以自由經營銷售價格沿街商鋪3-4.5萬，商場內部1-4萬，起價1萬，得房率52%銷售狀況銷售完成近70%，目前已經暫停發(fā)售。付款方式可按揭，首付40%物業(yè)管理費未定建筑結構整個建筑地下2層，地上6層，地下一層、一層和二層作為商場運營。每一層的建筑面積在7000—8000平方米之間，以下全部是停車場。地上三層以上全部是寫字樓。

泉城路商圈內在建商業(yè)狀況項目名稱匯泉地王廣場地理位置歷下區(qū)濟南市縣西巷開發(fā)商濟南匯泉新世界置業(yè)有限公司物業(yè)類別商鋪占地面積約4萬平方米建筑面積近5萬平方米裝修狀況毛坯樓層狀況3層容積率1.20綠化率25%價格起價:10240元/平方米；均價:26000元/平方米交通狀況南到泉城路、北到明湖路,交通便利付款方式可辦理按揭物業(yè)管理費未定建設規(guī)劃項目分為8個主題區(qū)域進行建設：靠近大明湖面向旅游人群的休閑餐飲區(qū)——“泉聲竹影”、“匯泉湖畔”；以“九華樓”高檔魯菜飯店為代表的“泉新天地”特色餐飲區(qū)；面向年輕人的以服裝零售為主的時尚購物區(qū)——“曲水留商”、“泉酷地帶”、“未來泉世界”；以古建筑群落為特色的“泉源文脈”特色旅游區(qū)。項目頂層規(guī)劃為以創(chuàng)意產業(yè)為主的創(chuàng)意loft辦公室。

濟南新增商業(yè)宗地狀況高新區(qū)1號地塊：位置：位于輕騎路（工業(yè)南路）南側，高新區(qū)行政審批中心西側，三慶財富中心項目北側，崇華路東側；面積：凈用地面積約129畝；用途：規(guī)劃為商業(yè)用地；容積率：3.8。恒隆廣場：總投資：30個億港元；用途：大型購物中心；位置：貴和購物中心和伊勢丹之間，泉城路南側；動遷面積：127畝；現(xiàn)狀：投資商：恒隆集團，預計3年內完工。

濟南新增商業(yè)宗地狀況濟南輕騎第二裝配廠地塊位于山大路和和平路交叉口世界五百強沃爾瑪超市第二家店選址于此，目前正在協(xié)商中。山師東路改造，擬建地下人防商城項目北起原山東建工學院南門，地下穿越和平路、文化東路、地上過街天橋跨過經十路，南至經十一路為止?？傞L度1750米，地下寬度19.8米，總建面積約34650米。對本案影響的思考:四大宗地商業(yè)部分的開發(fā)，勢必將帶動周邊人口的聚集消費，更加帶動整個泉城路商圈的外擴，而濼源大街更將成為整個商圈的主要交通要道，從而使本項目躋身于核心商圈更核心的位置。1、濟南市主要商業(yè)區(qū)域的商業(yè)總規(guī)模大約為130.4萬平方米，占整個城市商業(yè)總面積比例不大，這主要是因為濟南市存在眾多的批發(fā)及專業(yè)貿易市場并規(guī)模普遍較大。從大型綜合商業(yè)區(qū)域的規(guī)模上看，其中北園路和泉城路的供應量最為龐大，足以顯示出其在濟南商業(yè)的地位。2、根據濟南市政府批準的《濟南市商業(yè)網點發(fā)展規(guī)劃》，未來將會有10處2000-5000平方米中型超市分布于濟南市東部產業(yè)帶、西部新城及南部新城，預計該類業(yè)態(tài)未來面臨更為激烈的市場競爭。3、本項目距離各主要商業(yè)區(qū)域距離較近，且位于濟南著名商業(yè)街——山師東路的龍頭地位，位置較佳。但新近興起的圣凱·摩登城、匯泉地王廣場等商業(yè)項目已經對外發(fā)售，并暴露出種種投資風險,預計未來市場競爭將更加激烈。而且項目同時面臨附近各大高校的外遷，山師東路的消費結構將發(fā)生一定的變化，因而如何鞏固本商圈及充分挖掘本區(qū)域消費潛力、擴展消費圈層成為我們必須要解決的問題。目前正在拆遷的恒隆廣場將成為項目的直接競爭對手。歸結與啟示：區(qū)域市場調研分析……商業(yè)街區(qū)隨著時代的發(fā)展而不斷變遷，商業(yè)業(yè)態(tài)的分布和變化在很大程度上反映出周邊主要消費群體的消費習慣和消費形態(tài)。我們通過對周邊商業(yè)街區(qū)的調查、歸納分析，可以總結周邊商業(yè)消費環(huán)境、了解周邊居民的消費狀況，為本案項目的精準定位提供正確依據，為后續(xù)招商提供正確方向，更為后續(xù)商業(yè)良好運營奠定有力的理論基礎。通過對項目周邊1.5公里范圍內主要街區(qū)的考察，對街區(qū)主要業(yè)態(tài)、交通狀況、人流狀況、周邊居民分布的數(shù)量和特征的統(tǒng)計分析，使我們對項目周邊的區(qū)域商業(yè)環(huán)境有了清晰的認知，對于項目市場機會與未來的發(fā)展趨向有了更深入的理解。一、市場調研目標二、市場調研展開步驟項目周邊1.5公里范圍，以周邊主要道路為主線依次展開：東西向主要道路：解放路和平路文化東路經十路南北向主要道路：山大路歷山東路山師東路山師北街歷山路解放路（山大路——解放橋）

業(yè)態(tài)分布解放路山大路賽博數(shù)碼廣場聯(lián)邦軟件速賽筆記本天威數(shù)碼惠普專賣佳能專賣索尼專賣圖文機鐵藥房服飾地礦大廈地礦醫(yī)院中國郵政天宇茶葉超市房介恒豐銀行歷山東路統(tǒng)一銀座電動車專賣水果專賣招商銀行中心醫(yī)院飯館喜鋪西部酒城臺球農家特產保健專賣泉城大藥店歷山路華夏良子大恒商務數(shù)碼復印攝影服飾華夏良子潤豐農業(yè)銀行華夏銀行文具印務網吧美發(fā)移動通信寶明齋眼鏡新華書店餐館茶葉專賣鮮花店歷東商務大廈山東國際飯店健身器材店英克萊健身電動車專賣皇明太陽能電動車專賣電動車專賣桃花源魯輕中國移動網吧注：此處沿街商鋪即將拆遷改造解放路（山大路——解放橋）

項目銀行數(shù)碼科技商店專賣店服飾大小餐飲美發(fā)印務藥店通訊娛樂其它總計數(shù)量6221631132959871016172比例3％13％9％18％8％17％3％5％5％4％6％9％100％專賣店：醫(yī)療，喜鋪，3家眼鏡專賣，9家電動車專賣。商店：包括各類小賣鋪、統(tǒng)一銀座超市和利東商城。娛樂：臺球、酒吧、足浴、網吧等。其它：文具店，火車售票、煙酒店、茶葉店、干洗店、布點、珠寶店、鞋店、五金3家等。解放路主要商業(yè)特點

區(qū)位濟南連接中心區(qū)與東部城區(qū)的主要道路主要商業(yè)業(yè)態(tài)餐飲、娛樂、服裝百貨、數(shù)碼科技產品專賣、電動車專賣以及各色等。濟南第一家茶葉平價超市。主要商家西部酒城、八點半交友酒吧、老百姓大藥房、京衛(wèi)大藥房、華夏良子、索尼數(shù)碼、佳能專賣店、天宇茶葉平價超市、銀座超市等。租金分布特點租金地理分布為東西兩端高，分別達到3元/天/平米和3.5元/天/平米，各種臨街商鋪平均租金為2.5元/天/平米左右，個別旺鋪達到4元/天/平米。目前該街區(qū)南部商鋪處于道路擴建拆遷范圍，因而參考價值已不大。評述分布特點是兩端商業(yè)為數(shù)碼產品和電動車的集中消費區(qū)，中間依托于中心醫(yī)院，商鋪較為活躍。解放路經過大規(guī)模整修,由原來的雙向四車道變成了雙向八車道,其中中間為快車道，成為泉城路連接東部城區(qū)的快車道。因而商業(yè)兩側被分割成兩部分，其商業(yè)氛圍弱化。業(yè)態(tài)分布和平路（山大路——山師東路）

歷山琴行和平路（山師東路——歷山路）

業(yè)態(tài)分布和平路山東劇院服飾凈雅秀布店食雜店專賣阿洪鍋鐘濟南有線電視浦發(fā)銀行高第街56號服飾空置商鋪本案國醫(yī)堂藥店百順商店特步專賣櫥柜書報亭居民區(qū)工商銀行餐館羅丹商務賓館遠方戶外用品桑樂太陽能居民區(qū)山師附小山師北街山師附中居民區(qū)房介文具專賣生發(fā)用品蜂王漿專賣房介新盛宏服飾山師東路和平路（歷山路——山大路）項目餐飲旅館銀行金融服飾鞋帽美容美發(fā)煙酒汽車配飾醫(yī)療印務專賣店其他總計數(shù)量526851262413872比例7％3％8％11％7％17％8％3％6％19％11％100％其它：小商店，工藝品店，家具店，慶典店、房產中介等。和平路商業(yè)主要特點

區(qū)位濟南CBD延長線，是濟南教育文化區(qū)的主軸。主要商業(yè)業(yè)態(tài)大型特色酒店、餐飲、汽車配飾、服飾鞋帽、酒水等專賣店、主要商家嘉匯商務酒店、全聚德、微山湖魚館、聯(lián)想、華夏銀行、農業(yè)銀行、聚富林海鮮城、真如意大酒店、立多金店、張裕專賣、國窖1573等專賣店、高第街56號、中國人壽等。租金分布特點租金地理分布以山師東路交叉口為高，達到5元/天/平米，東西兩端低，分別為2元/天/平米和2.2元/天/平米，各種臨街商鋪平均租金為3元/天/平米左右。評述分布特點是山師東路為集中分布區(qū)，依托于周邊豐富的教育資源和附近中檔社區(qū)，社區(qū)商鋪較為活躍。其以全聚德、微山湖魚館、真如意大酒店、高第街56號、一直延續(xù)到濼元大街的巴山夜雨，成為特色餐飲較為集中的區(qū)域。但是由于道路狹窄，交通壓力較大，再加上附近山師附小、山師附中等學校，使得高峰期交通擁堵現(xiàn)象市場發(fā)生。文化東路（山大路——山師東路）業(yè)態(tài)分布文化東路（山大路——山師東路）項目銀行娛樂賓館印務藥店專賣店服飾餐飲便利店美容美發(fā)文化用品其它總計數(shù)量52383271723561110120比例4％2％2.5％7％2.5％23％14％19％4％5％9％8％100％專賣店：25家體育用品專賣店和2家煙酒店。娛樂：網吧和酒吧。文化用品：音像、舞蹈用品和美術用品等。其它：干洗店、玉石店、燈具店、畫廊、汽修、通訊和火車售票。文化東路（山師東路——歷山路）項目銀行娛樂賓館印務專賣店服飾餐飲小百貨店通訊其它總計數(shù)量6823211817174298比例6％8％2％3％22％19％17％17％4％2％100％專賣店：各類品牌專賣、音像店、茶葉店和眼鏡店。娛樂：網吧、KTV等。其它：書店、藥店等。文化東路主要商業(yè)特點

區(qū)位曾為濟南高校最為集中地區(qū)的交通干道之一，是濟南高等教育文化區(qū)的主軸。主要商業(yè)業(yè)態(tài)餐飲、品牌運動專賣店、各色服飾、文具用品等專賣店。主要商家阿迪達斯、特步、德爾惠、安踏、七匹狼、匹克、露友、達芙妮、圣迪奧、柏仙多格、康威、鴻星爾克、金萊克、百事、米香居、臺灣擔擔面、美國加州牛肉面大王、食全食美、六乃喜、金藝書廊、文東商場等。租金分布特點租金地理分布以山師東路交叉口為高，達到8元/天/平米，東西兩端低，分別為3元/天/平米和4元/天/平米，各種臨街商鋪平均租金為5元/天/平米左右。評述分布特點是依托于周邊高校資源和附近中檔社區(qū)，形成了以文教用品、服飾、餐飲為主體業(yè)態(tài)的高校經濟圈。其中餐飲云集了川菜、湘菜、東北菜、、臺灣擔擔面等各色菜系以適中的價位，成為特色餐飲較為紅火的區(qū)域。而各色運動品牌的形象專賣店，成為濟南的一大特色。隨著各大高校遷往大學城，該商業(yè)街區(qū)的業(yè)態(tài)將面臨新的調整。雖在最近進行了大規(guī)模的整修，但是由于道路狹窄，交通壓力仍然較大。經十路（山師東路——山大路）

業(yè)態(tài)分布經十路（山師東路——山大路）

項目銀行娛樂賓館印務藥店專賣店汽修餐飲超市加油站總計數(shù)量623216221126比例23％8％10％8％4％23％8％8％4％4％100％專賣店包括：海參專賣店和煙酒店。經十路主要商業(yè)特點

區(qū)位是省城濟南跨越式發(fā)展的城市景觀大道，是連接長清到章丘的東西主干道，為雙向10車道，也是濟南城市整體東西向發(fā)展的快車道。主要商業(yè)業(yè)態(tài)餐飲、娛樂、家電賣場。主要商家名雅建工大飯店、翰林大酒店、山青飯店、大眾報業(yè)集團、東方肥牛王、云亭火鍋、家亦家酒店、好地方商務酒店、雅悅酒店、國美電器、蜀都宴語、東成西就特色餐廳等。評述作為省城經濟發(fā)展大動脈的經十路是濟南車速最高、車流量最大的城市交通干道之一，其主要的商業(yè)業(yè)態(tài)以酒店、餐飲為主，適合商務辦公而布局形成的業(yè)態(tài)格局。山大路（解放路——和平路）

業(yè)態(tài)分布海參館海特寶海參美發(fā)飯館富士施樂專賣店道真英語培訓神州行便利店輕騎第二裝配廠中國聯(lián)通康巴絲賓館碧淘閣足浴山大路（和平路——經十路）

業(yè)態(tài)分布和平路中興手機售后金網售后摩托售后大舜天成SOHO俱樂部李氏魚頭海鮮店浦發(fā)銀行第七街俱樂部大東科技城文東路車飾佳美車大舜科技市場網圖網城寵物醫(yī)院新奧圖文柔婷美容創(chuàng)展中心加油站居民區(qū)加油站軍悅大酒店鮑翅海參皇重慶劉氏鴨腸王酒店居民區(qū)山東航空國際旅行社山東公安?？茖W校基建籌備處金馬大廈山東省生物藥物研究院經十路居民區(qū)華天汽車生活廣場居民區(qū)三強建設咨詢公司天一銘茶飯館藥店百靈寬帶海參館茅臺專賣山大路（解放路——和平路）

項目餐飲數(shù)碼彩印專賣店美容美發(fā)房產中介銀行證券健身汽車配飾超市賓館其它總計數(shù)量161764242111862比例26％27％10％6％3％6％3％2％2％2％13％100％其它：小商店、鮮花店、快運，藥店、煙酒店、服飾等配套設施。山大路（和平路——經十路）

項目餐飲數(shù)碼彩印通訊美容美發(fā)專賣店娛樂銀行汽車配飾賓館酒店其它總計數(shù)量736432123839比例18％8％15％10％8％5％3％5％8％20％100％

其它：藥店、網吧、煙酒、加油站、小商品店等山大路主要商業(yè)特點

區(qū)位濟南科技商務區(qū)主軸線，也是全省數(shù)碼產品市場的核心。主要商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)碼、圖文、酒店、汽車百貨、餐飲等專賣店。主要商家華天汽車百貨、中國聯(lián)通、軍悅大酒店、鮑翅海參皇、金馬大廈、創(chuàng)展中心、大東科技城第七街俱樂部、柔婷美容等租金分布特點北高南低，其中在創(chuàng)展中心租金得以拉升，至3元/天/平米。北部租金以銀座數(shù)碼廣場為周邊為最高，達到5元/天/平米。平均租金約為2.7元/天/平米。評述山大路具有山東“中關村”的美譽，是全省數(shù)碼產品集散地。而我們研究的山大路南段部正是物流交通的主干線，因而交通較為繁忙。分布特點是以數(shù)碼產品及大型酒店為主要業(yè)態(tài)，大舜天成及多個居民區(qū)的存在支撐了周邊多個休閑俱樂部的發(fā)展，形成了具有數(shù)碼產業(yè)特色的商圈。華天汽車生活廣場華天汽車生活廣場是目前省內最大的汽車美容養(yǎng)護連鎖服務體系，它的開業(yè)，成為該商圈的新興業(yè)態(tài)。山師東路業(yè)態(tài)分布山師東路南段項目通訊服飾鞋帽美容美發(fā)精品店箱包化妝品其它總計數(shù)量513414222212191比例3％70％7％12％1％1％6％100％其它：餐飲店，農貿市場，皮具店，網吧，學習用品店，眼鏡店，雜貨店。山師東路北段項目餐飲書報服飾專賣美容美發(fā)網吧專賣店化妝品其它總計數(shù)量58337155667137比例42％2％27％11％4％4.5％4.5％5％100％其他包括：印務，干洗店，超市，糖果KTV，門診等。山師東路主要商業(yè)特點

區(qū)位項目南面，連接和平路與文化路、經十路，是高校經濟最為集中的區(qū)域。主要商業(yè)業(yè)態(tài)餐飲、娛樂、服裝、美容美發(fā)、飾品、化妝品專賣等特色小店。主要商家老河道瓦罐、木槿花飯莊、西域特色、四川青年酒家、好特天府、李寧專賣、水云間、秀水街、糖果KTV、達芙妮、柏仙多格、瑞德漁村、異度空間、中魯時空、同基網絡、黑駿馬俱樂部、師東農貿市場等，共計商家328家。租金分布特點北頭：約6元/天/平米中部：約9元/天/平米南半部分約5元天/平米。秀水街：A點，中部主干道，約12元/天/平米

B點，約15元/天/平米。

C點，約5.8元/天/平米。

D點，約4.4元/天/平米。（以上電費均自負）水云間：A點，靠近門口，一節(jié)柜臺加兩面墻，3000元/月。

B點，中后位置，一節(jié)柜臺，800元/月。

C點，二層，約1.7元/天/平米。（電費自負，1.0元/度）淘寶驛站：主干道，約7.1平米/天/平米。電費1元。各店鋪平均租金為6.7平米/天/平米評述由周邊10所高等院校所共同支撐起的山師東路，各色時尚飾品、服飾，各具特色的美發(fā)美容店、各色風味的餐飲小吃，匯聚成了山師東路的商業(yè)神話，但大學生消費隨追求時尚與品位，受其經濟條件所限，很難形成高檔的步行街。隨著各大高校的外遷，主力消費群體的變化，再加上明年山師東路的改造，其商業(yè)格局也將發(fā)生新的變化。山師北街項目小商店房產中介賓館小百貨服飾餐飲美容美發(fā)其它總計數(shù)量4427284536比例11％11％6％19％6％22％11％14％100％其它：書店、網吧、眼鏡店、通訊和火車售票。山師北街主要商業(yè)特點

區(qū)位正對山師大北門，連接山師大、山師附中、山師附小，北接和平路。主要商業(yè)業(yè)態(tài)餐飲、美容美發(fā)、小百貨商店等周邊學校配套型商業(yè)。主要商家學術交流中心學子餐廳、學苑超市、特百惠、蘭州拉面、重慶米線等特色小吃。租金分布特點租金分布的地理特點是南高北低，平均租金約為2.8元/天/平米，其中南段租金較高，約為4元/天/平米。評述由于周邊山師大宿舍、山師附中、山師附小等分布于此，因而依托學生群體而布局的業(yè)態(tài)呈現(xiàn)出以餐飲、美容美發(fā)、網吧、眼鏡店、便利店等為主的特點。由于消費群體較為單一而集中，因而租金也就水漲船高。業(yè)態(tài)分布歷山路（解放路——和平路）

三九藥店歷山賓館老漁村海鮮館和平醫(yī)院頤正大廈自行車專賣歷山劇院和平路歷山路建工宿舍建筑大學解放路藥店交行塑料廠綠景家園電動車專賣餐館監(jiān)理公司交行櫥柜專賣瑪雅婚紗攝影華夏良子文具辦公用品電動車專賣普利斯專賣家樂福鑫龍鑫服飾解放橋花卉市場真鍋咖啡好地方商務酒店山體招待所海景樓市海參館婚紗攝影聯(lián)通印務半島漁村酒店歷山路（和平路——文東路）

業(yè)態(tài)分布文化東路歷山路和平路煙酒專賣齊魯廣告調查公司米其林輪胎飯館諾基亞省法院大潤發(fā)服飾專賣萬象數(shù)碼沖印藥店律師事務所監(jiān)獄管理局琴行居民區(qū)歷山名郡網絡會所山東省質量監(jiān)督局凱旋商務中心中國銀行琴行山東冶金工業(yè)總公司韓王妃健康服務中心干洗店華光大廈魯菜館監(jiān)獄管理局宿舍居民區(qū)飯館網吧沙沙美容工行經

十路蜀都宴語歷山路南段（大潤發(fā)——經十路）項目銀行賓館藥店專業(yè)店服飾餐飲便利店足療其它總計數(shù)量532541153745比例11％7％4％11％9％24％11％7％16％100％專業(yè)店：2家琴行和3家塑料專業(yè)店。其它：房產中介、攝影、眼鏡店、印務/通訊、航空售票等。歷山路主要商業(yè)特點

區(qū)位從解放橋到經十路，使城市南北交通最為通暢的交通干道之一。主要商業(yè)業(yè)態(tài)大型超市、特色中型餐飲、銀行（分理處）、賓館等。主要商家家樂福超市、厲山賓館、華夏良子、康威索菲亞櫥柜、金夫人、大潤發(fā)超市、頤正大廈、麥當勞、肯德基、Jenny，scofffe、通達琴行、中國銀行、深圳發(fā)展銀行、真鍋咖啡館等。租金分布特點租金分布的地理特點是依托兩大主力超市家樂福、大潤發(fā)，分別形成兩個高點，平均租金約為3.5元/天/平米，其中南段租金較高，約為5元/天/平米。評述由在此立店六年大潤發(fā)歷下店、世界超市排名第三的家樂福超市作為主力店的帶動，歷山路呈現(xiàn)出兩大租金高點，也是日常人流較大的區(qū)域。大潤發(fā)不但成就了歷山路的輝煌，而且作為聚客核心承轉了文化東路與文化西路的繁華。周邊商業(yè)街區(qū)租金分布狀況解放路平均租金2.5元/天/平米和平路平均租金3元/天/平米山師東路6.7元/天/平米文化東路平均租金5元/天/平米山大路平均租金2.7元/天/平米平均租金3.5元/天/平米歷山路四、周邊商業(yè)街區(qū)特征分析隨著城市擴建而形成，缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃和風格，檔次較低。如現(xiàn)在的和平路。交通便利的地段，形成一定特色的街區(qū)；新建物業(yè)表現(xiàn)出較強的優(yōu)勢和競爭力。如山大路。依托大型百貨商店或超市或大型社區(qū)/單位/學校等而逐步形成，客流量較大，租金較高。如文化東路、山師北街和歷山路。各自獨立經營的商店自發(fā)地組合在一起而形成的，其管理較為松散。只能是“商店街”，缺乏統(tǒng)一的主題和吸引力，競爭力較弱。如山師東路。周邊大型商業(yè)物業(yè)分布山師東路步行街核心商圈老東門商圈山大路專業(yè)商圈周邊大型商業(yè)未來發(fā)展趨向分析山師東路地下步行街市場名稱萬達沃爾瑪歷下大潤發(fā)家樂福規(guī)模（m2）220001100014000協(xié)議租金價格（元/天/平米）0.75（3—5年免租期）0.550.60協(xié)議承租年限50年20年30年客單價水平80元104元150元季度經營分配（年）3：1：2：43：1：2：42：2：2：4停車場地上+地下約800平米四樓241個停車位公交線路1、3、5、41、66、82、85、101、103、104、K50、K51、K54、K91、K109自有14條購物班車，另有：2、18、31、48、75、79、110、103、123、K54、K59、K941，2，3，5，8，23，28，31，37，44，45，46，47，K50，K52，K53，K55，63，65，70，79，83，87，K91，K95，97，99，101，103，116日營業(yè)額40—50萬70—80萬營業(yè)時間7：00—10：308:00-22:00(全年無休)08:00—22:00經營狀況好較好好周邊大型超市經營現(xiàn)狀分析租金測算說明1、目前租金采樣80%為門頭房，且為目前正在招租或轉讓物業(yè)，所以其租金水平將明顯高于實際的操作水平，因此在租金的實際測算上，在其綜合租金（3.7）基礎上予以10%的租金壓縮為3.33元/天/平米（注：此為本區(qū)域的平面的平均租金水平，而根據山師東路北段和和平路項目臨近區(qū)域租金在5元/天/平米左右）。2、通過對賣場租金的綜合測算，得賣場綜合租金為0.63，但此租金交通條件較為理想，區(qū)域商圈核心物業(yè)1－3層的租金水平。所以對于本物業(yè)商業(yè)環(huán)境有一段市場培養(yǎng)期，起始租金水平勢將低0.63。市場機會點

在目前市場形勢下，歷山名郡的沿街商鋪均價在16000元/平米，而圣凱摩登城均價在3萬元/平米，足以看出地段價值對商業(yè)價值的影響力。而根據本區(qū)域目前的租售情況，我們認為目前本區(qū)域市場的租金水平還是能夠達到5元/天/平米，所能支撐起的售價達到18000元，支持理由如下：位置面積(m2)單價(元/m2)總價

(萬元)首期(萬元)10年按揭月供(元)目前一般商鋪月租金高檔商鋪的前10年月租金高檔成熟商鋪后10年月租金1Z100180007280108萬×113=12204100m2×150元/m2=15000元8元/m2·天×30天×100

m2

=

24000元15元/m2·天×30天×100

m2

=45,000元政策支持點宏觀趨勢把握市場支持點消費支持點項目支持點報告分析步驟研究基本思路知己知彼，百戰(zhàn)不殆——項目本身的認識

項目區(qū)域位置解放路和平路文化東路經十路濼

源大街二環(huán)東路

經十東路泉城廣場泉城路歷山路項目現(xiàn)狀概況項目實景照片SWOT分析Strength項目位于文教區(qū)，地塊的知名度較高。項目周邊的社區(qū)基本生活配套齊全一期開發(fā)周期短（入住時間短）建筑風格國際化、多樣化，具有歐洲特色的人文景觀，距離核心商圈和CBD距離較近具有城市商業(yè)規(guī)劃和城市規(guī)劃的相關政策支持Weakness西邊污水溝，環(huán)境條件狀況差，周邊建筑環(huán)境參差凌亂項目運作周期短，持續(xù)性發(fā)展難度大交通時常擁擠、使用成本高山師東路隨著各大高校外遷，人氣減弱，經營結構面臨調整周邊缺乏高檔項目開發(fā)商的知名度和信譽度比較弱OpportunityCBD發(fā)展趨勢明確并且CBD重心東移本區(qū)域大型的歐洲風格項目缺少消費者對該地段十分認可，郊區(qū)類似項目中，多以“自然環(huán)境”作為USP，缺少人文教育氛圍針對目標顧客需求，從他們的Insight出發(fā)，創(chuàng)造獨特的項目定位，區(qū)隔市場。ThreatenCBD范圍內項目競爭對手多且綜合實力的發(fā)展商較多競爭對手有明確的USP，并有強勢的廣告支持濟南居民的購鋪投資欲望在現(xiàn)在的項目中得到了充分放量，濟南高端消費理念需要一定時期的引導，狀況轉變有待時間項目總共占地166畝(11萬平米)，地上容積率2.1，地下0.87。其中：住宅占地9萬平方米，

商業(yè)總面積為2.4萬平米

公建2萬平方米，

地下9.6萬平方米，

和平路沿街展示面180米。建筑密度≤24%，綠地率≥33%，建筑高度≤45米項目地塊基礎數(shù)據首先，我們對項目最基本的認識就是要使項目成就為一個高檔社區(qū)，高端產品、高品質，實現(xiàn)高價格。其依據有三：

第一，從土地拍賣價格，已經達到6236元/平米，土地成本比較高。

第二，項目位置決定項目的高起點，位于濟南CBD濼源大街一線，周邊有山師附小、山師附中等豐富的教育資源。

第三，從開發(fā)商長遠發(fā)展考慮，只有高檔優(yōu)質的產品，才能樹立開發(fā)商的品牌和公眾信任度的建立，利于開發(fā)商立足并發(fā)展狀大。其次，站在住宅的角度來考慮商業(yè)，實現(xiàn)商業(yè)提升住宅品質，帶動住宅價值提升，住宅體現(xiàn)商業(yè)價值與檔次。項目規(guī)劃的基本思考再次，由于項目規(guī)劃要求有2.4萬平米的商業(yè)面積還有公建2萬平米的體量，而和平路沿街展示面除去住宅部分的出入口，只有180平米。因而決定了本項目必然要有一個大型商業(yè)設施出現(xiàn)。所以我們的產品基本以大型買場和沿街底商為主要組成部分，充分考慮商業(yè)部分與住宅部分檔次與品質的協(xié)調平衡，更考慮住宅與商業(yè)的平衡互動，結合商家選址的物業(yè)要求，作出了以下產品設計的初步方案。誠然，由于我們對項目了解時間比較短，研究比較粗淺，所能做出的理解和認知可能有所偏差，因而本方案僅供參考討論，大家共同探討改進。項目規(guī)劃的基本思考項目規(guī)劃設計方案（一）社區(qū)街鋪：小高層11F，進深為20m，其中底商2F，框架結構，自由分割F1層高6.2m，開間為5m，F(xiàn)2層高3.8mF3-F11層為小高層住宅，層高3.1m其中另設三層商鋪，分布小區(qū)出入口兩側，地上總建筑面積：20000m2

，其中商業(yè)面積6000m2

地下面積:約6000m2

，為停車庫和設備用房。地上20個車位，地下約100個車位，共120個。大型賣場：開間為80米，進深為75m，單層面積為6000m2，柱網不小于8×10m第一層可建商業(yè)6000m2

，層高10m第二層可建商業(yè)6000m2

，層高6m第三層可建商業(yè)6000m2

，層高5.8m地下一層總面積6000m2

，為停車場和設備用房商業(yè)(大賣場)共18000m2其中地上車位80個，地下停車為120個，共計車位200個項目整體規(guī)劃立面示意圖（一）農業(yè)銀行酒店式公寓九層住宅二層底商大賣場三層底商小區(qū)主入口和平路門衛(wèi)室三層底商山師東路F1F2F3項目規(guī)劃設計方案（二）商務樓：12F，進深為20米其中底商2F，框架結構，自由分割F1層高6.2M，開間為5M，F(xiàn)2層高3.8MF3-F6層為商務樓，層高3.1M，單層面積2000M2地上總建筑面積：24000M2，其中商業(yè)面積4000M2地下面積:約2000M2，為停車庫和設備用房。地上50個車位，地下約50個車位，共100個。大型賣場：開間為80米，進深為75米，單層面積為6000M2柱網不小于8×10米第一層可建商業(yè)6000M2，層高10M第二層可建商業(yè)6000M2，層高5.8M第三層可建商業(yè)6000M2，層高5.8M地下一層總面積6000M2，為停車場和設備用房商業(yè)(大賣場)共18000M2其中地上車位80個，地下停車為120個，共計車位200個項目整體規(guī)劃立面示意圖（二）農業(yè)銀行十層商務樓小區(qū)主入口和平路山師東路門衛(wèi)室大賣場二層底商二層底商入口政策支持點宏觀趨勢把握市場支持點消費支持點項目支持點報告分析步驟研究基本思路消費特性與消費水平目標消費者區(qū)分：

本區(qū)域主要有兩大主力消費群，其一都是單身白領，其二有一定事業(yè)基礎，家庭生命周期處于滿巢期的家庭。消費者家庭結構分析：年輕單身期按目前的社會狀況，年輕人的婚姻年齡一般在24-25歲左右，而此類人群由于剛剛進入社會不久，收入水平較低，在住房需求上一般是選擇和父母一起住或者自己租房居住。滿巢一期是指夫妻開始養(yǎng)育小孩，而且大都由于工作的因素,一般會選擇讓父母照看孩子．因此,在此階段,三代同堂的現(xiàn)象很多,而且許多家庭開始覺得在經濟上有壓力，其資金與財富還是有限。此時對居住條件的改善需求較高,如果在此時還沒有固定的居住地，大都會考慮購房，以滿足居住需要。

滿巢二期本階段由于小孩漸漸長大，或由于三代同堂的原因,家庭出現(xiàn)了緊張的居住環(huán)境壓力,從而迫使夫妻考慮購買較大的房子來加以改善,如大三居、四居等；或者為了子女的上學考慮，而發(fā)生房屋置換需求。此外，工作地點的變換也是房屋置換的原因。本階段購屋的重視因素包括學區(qū)、交通便利、購物方便。本階段夫妻的資金積