第五講房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)務(wù)基礎(chǔ)

—基礎(chǔ)認(rèn)識(shí)與實(shí)務(wù)要義（Ⅰ）（教材相關(guān)內(nèi)容：《第十章》、《第八章》）一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)認(rèn)識(shí)（一）新時(shí)期我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)理念在本世紀(jì)頭二十年這個(gè)新時(shí)期，我國(guó)要集中力量，全面建設(shè)惠及十幾億人口的更高水平的小康社會(huì),基本實(shí)現(xiàn)工業(yè)化。值此期間，發(fā)達(dá)國(guó)家正在向知識(shí)經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)型，經(jīng)濟(jì)全球化趨勢(shì)深入發(fā)展，生產(chǎn)要素流動(dòng)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移加快，因此，新時(shí)期是我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期。我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展必須趕上世界知識(shí)經(jīng)濟(jì)化的步伐，必須立足國(guó)情，走科技含量高、經(jīng)濟(jì)效益好、資源消耗低、環(huán)境污染少的新型工業(yè)化道路，從而將面臨國(guó)際環(huán)境更加復(fù)雜多變，世界經(jīng)濟(jì)圍繞資源，市場(chǎng)、技術(shù)、人才更加激烈競(jìng)爭(zhēng)的挑戰(zhàn)。■

明確國(guó)家指導(dǎo)方針

為了抓住和用好我國(guó)改革發(fā)展的戰(zhàn)略機(jī)遇期，國(guó)家施行房地產(chǎn)新政，為新時(shí)期房地產(chǎn)的發(fā)展與運(yùn)營(yíng)明確了指導(dǎo)方針：

◆必須提高自主創(chuàng)新能力

◆必須加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式◆必須保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展◆必須加強(qiáng)和諧社會(huì)建設(shè)◆必須促進(jìn)城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展◆必須不斷深化改革開(kāi)放■

強(qiáng)化兩個(gè)開(kāi)發(fā)理念

◆

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須強(qiáng)化與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)同步的發(fā)展理念一是產(chǎn)業(yè)作用觀的轉(zhuǎn)變。從單純注重房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP貢獻(xiàn)及房地產(chǎn)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的作用，轉(zhuǎn)變?yōu)閺?qiáng)調(diào)房地產(chǎn)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)，注重與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展及推進(jìn)和諧社建設(shè)的重要作用。二是產(chǎn)業(yè)發(fā)展觀的轉(zhuǎn)變。從片面強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)發(fā)展，轉(zhuǎn)變?yōu)楸３址康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)可持續(xù)地較快發(fā)展，并在集約化服務(wù)中推進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

◆

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須強(qiáng)化節(jié)約資源并與環(huán)境友好的運(yùn)營(yíng)理念從根本上說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要確立這個(gè)理念，唯有堅(jiān)持在集約化運(yùn)營(yíng)的方向上打造企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力。而從主導(dǎo)思想上來(lái)說(shuō)，那就是要強(qiáng)化以大眾市場(chǎng)為基礎(chǔ)的資源節(jié)約與集約共享的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)理念。

（二）現(xiàn)代項(xiàng)目的基本概念■

現(xiàn)代項(xiàng)目的含義

◆現(xiàn)代項(xiàng)目是指那些按限定時(shí)間、預(yù)算和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完成的一次性任務(wù)?！衄F(xiàn)代項(xiàng)目主要分為投資項(xiàng)目和非投資項(xiàng)目?jī)纱箢?lèi)?！敉顿Y項(xiàng)目是指投入資金和資產(chǎn)形成實(shí)物資產(chǎn)的項(xiàng)目。非投資項(xiàng)目意指非實(shí)物資產(chǎn)形成的項(xiàng)目?！舴康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是投資項(xiàng)目?！?/p>

現(xiàn)代項(xiàng)目的特征

（1）目的性。是指項(xiàng)目都是為實(shí)現(xiàn)特定的組織目標(biāo)服務(wù)的。（2）獨(dú)特性。是指項(xiàng)目所生成的產(chǎn)品或服務(wù)都有一定的獨(dú)特之處。（3）一次性。是指每一個(gè)項(xiàng)目都有自己明確的時(shí)間起點(diǎn)和終點(diǎn)，也就是都是有自己的生命周期。（4）制約性。項(xiàng)目與環(huán)境之間是相互制約的。最主要的制約是資源制約，包括人力、財(cái)力、物力、時(shí)間、技術(shù)、信息等資源的制約。（5）整體性。項(xiàng)目作為管理對(duì)象具有整體性，要努力做到數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)的總體優(yōu)化?！?/p>

項(xiàng)目管理的任務(wù)

項(xiàng)目管理一般包括項(xiàng)目組織、進(jìn)度控制、費(fèi)用控制、質(zhì)量控制和合同管理五項(xiàng)任務(wù)。

（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的階段劃分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程可以分為四個(gè)大的階段：（1）投資決策階段、（2）前期工作階段、（3）項(xiàng)目建設(shè)階段、（4）房屋租售階段。1、投資決策階段主要的工作內(nèi)容是：項(xiàng)目選擇和地塊獲得。

主要的工作任務(wù)：（1）投資項(xiàng)目尋找開(kāi)發(fā)商根據(jù)各種渠道獲得的信息、經(jīng)驗(yàn)及房地產(chǎn)市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè)，尋找可能的投資項(xiàng)目，即擬定可能的投標(biāo)地塊。（2）投資項(xiàng)目精選開(kāi)發(fā)商組織內(nèi)部專(zhuān)家，對(duì)擬定選擇的投標(biāo)地塊，聯(lián)系地塊的土地規(guī)劃控標(biāo)、融資及技術(shù)等問(wèn)題，展開(kāi)關(guān)于地塊的擬建物業(yè)、規(guī)劃定位、營(yíng)銷(xiāo)策劃和市場(chǎng)前景等研討，擬定可能的籌資方案，選定出若干個(gè)具有初步可行性?xún)r(jià)值的項(xiàng)目。（3）初步可行性研究開(kāi)發(fā)企業(yè)專(zhuān)業(yè)職能部門(mén)對(duì)選定項(xiàng)目進(jìn)行初步可行性分析，要旨是根據(jù)成本估算、期望利潤(rùn)和融資要求，就項(xiàng)目的投資效果和可能出現(xiàn)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題進(jìn)行研究，編制初步可行性研究報(bào)告。（4）組織投標(biāo)獲得土地使用權(quán)開(kāi)發(fā)商組織投標(biāo)班子，對(duì)選定的各項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤，了解項(xiàng)目的特點(diǎn)、招標(biāo)地塊的特殊要求、其他投標(biāo)者的競(jìng)爭(zhēng)力和動(dòng)向，以提高中標(biāo)的概率。企業(yè)一旦決定了投標(biāo)目標(biāo)，則要根據(jù)初步可行性研究報(bào)告投資分析，確定投標(biāo)報(bào)價(jià)，編制投標(biāo)文件，競(jìng)標(biāo)獲得土地。2、前期工作階段主要工作是項(xiàng)目規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、資金籌措計(jì)劃和項(xiàng)目詳細(xì)可行性研究。3、項(xiàng)目建設(shè)階段

主要工作包括通過(guò)招標(biāo)落實(shí)建筑承包商、組織施工、以及建設(shè)監(jiān)理、市政和公建配套、竣工驗(yàn)收等。4、房屋租售階段

主要工作是采取有效的營(yíng)銷(xiāo)手段促進(jìn)房屋的租售，以盡快回收資金，保證收益。

房屋租售出去后還有一項(xiàng)重要工作即物業(yè)管理。物業(yè)管理與入住者關(guān)系密切，因而對(duì)開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)信譽(yù)又很大影響，這項(xiàng)工作已被越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商所重視。（四）上海房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目審批管理程序1、審批管理的程序圖示2、審批管理程序的8個(gè)主要環(huán)節(jié)（1）招標(biāo)（2）規(guī)劃方案審批（3）可行性研究報(bào)告審批（4）初步設(shè)計(jì)方案審批（5）施工圖設(shè)計(jì)文件審批（6）核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（7）核發(fā)施工許可證（8）竣工驗(yàn)收

二、投資決策階段的實(shí)務(wù)要義

（一）我國(guó)嚴(yán)格土地管理的基本國(guó)策（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的土地投標(biāo)管理（一）我國(guó)嚴(yán)格土地管理的基本國(guó)策

2004年12月24日下發(fā)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《決定》），奠定了我國(guó)嚴(yán)格土地管理的國(guó)策基礎(chǔ)。（§8.1.2）1、《決定》的內(nèi)涵可概述為五點(diǎn)

（1）我國(guó)人多地少的基本國(guó)情（人均耕地面積0.1O6公頃(1.59畝)，不到世界人均耕地的一半）土地是發(fā)展之基，更是民生之本。今后一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)期，我國(guó)人口將繼續(xù)增加，要保證有必要數(shù)量的耕地來(lái)解決十幾億人的吃飯問(wèn)題，同時(shí)又要為工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的推進(jìn)提供必需的土地，耕地的供需矛盾將日益突出。因此，實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度，是我國(guó)推進(jìn)現(xiàn)代化建設(shè)中一個(gè)全局性、長(zhǎng)遠(yuǎn)性、戰(zhàn)略性的制度。

（2）近年來(lái)，我國(guó)土地利用中的浪費(fèi)現(xiàn)象非常嚴(yán)重（我國(guó)城市的迅猛外延拓展，已侵吞了大量寶貴的農(nóng)田，僅僅l997年．1998年兩年，全國(guó)耕地就減少近600萬(wàn)畝。）。造成國(guó)有和集體土地資產(chǎn)大量流失，助長(zhǎng)了浪費(fèi)土地資源的壞風(fēng)氣。亂占濫用耕地的問(wèn)題之所以不能得到很好解決，主要原因是土地管理制度不健全、機(jī)制不合理。（3）對(duì)基本農(nóng)田實(shí)行特殊的保護(hù)，做到總量不減少、用途不改變、質(zhì)量不下降，是當(dāng)前最急迫、最重要的任務(wù)。

（4）科學(xué)合理使用每一寸土地，最根本的是要從體制和機(jī)制上解決問(wèn)題。

中央已經(jīng)決定實(shí)行省以下國(guó)土資源部門(mén)垂直管理體制。從法律、制度上確保國(guó)有和集體土地所有者權(quán)益不受侵犯，是加強(qiáng)土地制度建設(shè)、嚴(yán)格土地管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容。

同時(shí)，充分運(yùn)用價(jià)格機(jī)制調(diào)控用地，是抑制亂占濫用土地最重要的經(jīng)濟(jì)手段。（5）保護(hù)和合理利用土地的責(zé)任主要在地方政府，特別是省級(jí)政府。各級(jí)政府和領(lǐng)導(dǎo)干部要堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀和正確政績(jī)觀，妥善處理發(fā)展經(jīng)濟(jì)與保護(hù)耕地的關(guān)系，切實(shí)擔(dān)負(fù)起保護(hù)耕地的責(zé)任。2、《決定》作出的嚴(yán)格土地管理的措施

（1）針對(duì)土地管理中存在的執(zhí)法不嚴(yán)的問(wèn)題，《決定》規(guī)定：

◆嚴(yán)格依照法定權(quán)限審批土地。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的審批權(quán)在國(guó)務(wù)院和省、自治區(qū)、直轄市人民政府。各省、自治區(qū)、直轄市人民政府不得違反規(guī)定下放土地審批權(quán)。◆嚴(yán)禁規(guī)避法定審批權(quán)限，將單個(gè)建設(shè)項(xiàng)目用地拆分審批?！魢?yán)格執(zhí)行占用耕地補(bǔ)償制度，防止占多補(bǔ)少、占優(yōu)補(bǔ)劣?！艚狗欠▔旱偷貎r(jià)招商。違反規(guī)定出讓土地造成國(guó)有土地資產(chǎn)流失的，要依法追究責(zé)任；情節(jié)嚴(yán)重的，以非法低價(jià)出讓國(guó)有土地使用權(quán)罪追究刑事責(zé)任。

（2）

針對(duì)隨意突破規(guī)劃，擅自修改規(guī)劃等行為，《決定》強(qiáng)調(diào)：◆在土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍外，不得設(shè)立各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)（園區(qū)）和城市新區(qū)（小區(qū)）?！艏訌?qiáng)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批的規(guī)劃和計(jì)劃審查，強(qiáng)化土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃。凡不符合規(guī)劃、沒(méi)有農(nóng)用地轉(zhuǎn)用年度計(jì)劃指標(biāo)的，不得批準(zhǔn)用地。

（3）針對(duì)盲目“圈地”、閑置浪費(fèi)的問(wèn)題，《決定》規(guī)定：◆新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)實(shí)行先繳后分，按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)不得減免，對(duì)減免和欠繳的，要依法追繳。◆凡經(jīng)營(yíng)性用地，必須實(shí)行招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓制度?！艏哟髮?duì)建設(shè)用地取得和保有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)力度。

（4）針對(duì)耕地保護(hù)中存在的責(zé)任不明、違法難究等問(wèn)題，《決定》明確指出：◆調(diào)控新增建設(shè)用地總量的權(quán)力和責(zé)任在中央?！舯P(pán)活存量建設(shè)用地的權(quán)力和利益在地方。◆保護(hù)和合理利用土地的責(zé)任在地方各級(jí)人民政府，省、自治區(qū)、直轄市人民政府應(yīng)負(fù)主要責(zé)任?！舻胤礁骷?jí)人民政府要對(duì)土地利用總體規(guī)劃確定的本行政區(qū)域內(nèi)的耕地保有量和基本農(nóng)田保護(hù)面積負(fù)責(zé)，政府主要領(lǐng)導(dǎo)是第一責(zé)任人。

進(jìn)而，《決定》指出，建立國(guó)家土地督察制度，設(shè)立國(guó)家土地總督察，向地方派駐土地督察專(zhuān)員，監(jiān)督土地執(zhí)法行為。以完善土地執(zhí)法監(jiān)察體制，加強(qiáng)土地管理行政能力建設(shè)，這是對(duì)強(qiáng)化現(xiàn)行土地管理體制的一個(gè)重大創(chuàng)新。

綜上可見(jiàn)：

“嚴(yán)格法治、健全制度、合理機(jī)制”是今后我國(guó)政府加強(qiáng)土地管理和政策調(diào)控的必然趨向。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)：

必須深入領(lǐng)會(huì)，及時(shí)調(diào)整獲得土地的策略和相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)管理方針，以適應(yīng)土地市場(chǎng)上的相應(yīng)變化，提高企業(yè)在土地一級(jí)市場(chǎng)上獲得增量土地的能力，以及在土地二級(jí)市場(chǎng)上盤(pán)活存量土地的能力。（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的土地投標(biāo)管理通過(guò)投標(biāo)競(jìng)標(biāo)，取得政府公開(kāi)招標(biāo)的出讓土地，已是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)取得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)基地的主要途徑。因此與取得土地直接相關(guān)的投標(biāo)管理工作，已是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的一項(xiàng)不可或缺的重要工作。1、投標(biāo)工作的基本程序2、投標(biāo)的操作要點(diǎn)■

投標(biāo)項(xiàng)目的選擇和跟蹤

◆進(jìn)行投標(biāo)可行性評(píng)價(jià)，慎重地選擇那些能發(fā)揮本企業(yè)優(yōu)勢(shì)、有一定利潤(rùn)率、能保證工期和滿足質(zhì)量要求的，并具有中標(biāo)可能性的項(xiàng)目進(jìn)行投標(biāo)?！敉稑?biāo)項(xiàng)目選定后，就要組織力量對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤，了解項(xiàng)目的特點(diǎn)、特殊要求和意向，政策、法規(guī)、稅務(wù)和相關(guān)環(huán)境，了解其他投標(biāo)者的競(jìng)爭(zhēng)力和動(dòng)向;，并著力使得招標(biāo)方全面了解本企業(yè)的實(shí)力，以提高中標(biāo)的概率。■投標(biāo)申請(qǐng)與購(gòu)買(mǎi)投標(biāo)文件

◆投標(biāo)者提出投標(biāo)申請(qǐng)，接到招標(biāo)人的資格預(yù)審?fù)ㄖ蛲稑?biāo)邀請(qǐng)時(shí)，才具備參加項(xiàng)目投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的資格?？蓤?bào)送資格預(yù)審表，同時(shí)提供申請(qǐng)資料，一般包括：營(yíng)業(yè)執(zhí)照，企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；企業(yè)簡(jiǎn)歷；自有資金情況；全員人數(shù)，平均專(zhuān)業(yè)技術(shù)等級(jí)；近三年的開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)；現(xiàn)有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一覽表等?！纛A(yù)審合格后，可以按招標(biāo)公告上規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)去購(gòu)買(mǎi)招標(biāo)文件?！霈F(xiàn)場(chǎng)勘察投標(biāo)人有權(quán)要求招標(biāo)人組織現(xiàn)場(chǎng)勘察。以采取切實(shí)有力的措施，確定合理報(bào)價(jià)參加競(jìng)標(biāo)?！鐾稑?biāo)文件的編制◆投標(biāo)文件的基本內(nèi)容投標(biāo)文件一般有以下內(nèi)容：法人代表授權(quán)委托書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、“投標(biāo)書(shū)”、各種證明文件、報(bào)價(jià)單、投標(biāo)保證書(shū)、投標(biāo)者認(rèn)為要說(shuō)明的事項(xiàng)等?！魳?biāo)價(jià)與報(bào)價(jià)的確定

●投標(biāo)者根據(jù)招標(biāo)要求并參照概算所編制的內(nèi)部?jī)r(jià)格叫標(biāo)價(jià)?！駱?biāo)價(jià)的產(chǎn)生可分三步進(jìn)行：第一步：根據(jù)招標(biāo)文件的要求，作經(jīng)驗(yàn)估算；第二步：根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)行成本計(jì)算；第三步：找出保本點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)及利潤(rùn)期望值，最后確定標(biāo)價(jià)?！駱?biāo)價(jià)是投標(biāo)報(bào)價(jià)的基礎(chǔ)，但由于它沒(méi)有考慮競(jìng)爭(zhēng)因素，因此，還不能直接用作投標(biāo)的報(bào)價(jià)。投標(biāo)決策人應(yīng)該分析招標(biāo)人標(biāo)底范圍和投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的報(bào)價(jià)范圍，并根據(jù)本企業(yè)參與投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的基本目標(biāo)最后決策投標(biāo)的報(bào)價(jià)?！駡?bào)價(jià)是投標(biāo)企業(yè)向招標(biāo)人申報(bào)的全部?jī)r(jià)款，是一種競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格。中標(biāo)后則是取得土地的主要依據(jù)。報(bào)價(jià)由項(xiàng)目成本、風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)和預(yù)期投標(biāo)利潤(rùn)三部分組成?！鲈?xún)標(biāo)答辯在評(píng)標(biāo)過(guò)程中，招標(biāo)班子或評(píng)標(biāo)委員會(huì)通常會(huì)要求投標(biāo)者對(duì)投標(biāo)文件中的技術(shù)、商務(wù)、報(bào)價(jià)計(jì)算等問(wèn)題進(jìn)行澄清和答辯。投標(biāo)者若能充分利用這次機(jī)會(huì)，不僅能圓滿回答招標(biāo)方的問(wèn)題，還能主動(dòng)彌補(bǔ)投標(biāo)文件的不足，因此，是直接影響能否奪標(biāo)的最后一搏?！龀Ｓ霉浪愎介_(kāi)發(fā)商投標(biāo)時(shí)標(biāo)價(jià)的確定，主要是考慮購(gòu)買(mǎi)土地、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目后，是否能獲得期望利潤(rùn)。期望利潤(rùn)是預(yù)期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)（售和租）總收益補(bǔ)償了開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)總成本后的剩余。根據(jù)收益、成本、利潤(rùn)的關(guān)系，可以建立以下的地價(jià)估算公式，來(lái)估算標(biāo)價(jià)：地價(jià)＝銷(xiāo)售總收入－（建造成本＋專(zhuān)業(yè)成本）－（銷(xiāo)售費(fèi)＋稅費(fèi)＋財(cái)務(wù)費(fèi)）－利潤(rùn)３、標(biāo)價(jià)的估算方法■公式使用說(shuō)明一般在標(biāo)價(jià)的估算前，已經(jīng)進(jìn)行了初步可行性研究，因此已擬定了建造的物業(yè)和籌資計(jì)劃。同時(shí)對(duì)于擬定的建造物業(yè)，也已明確了預(yù)期銷(xiāo)售價(jià)格、總建造面積，以了解了行業(yè)的一般造價(jià)、有關(guān)專(zhuān)業(yè)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用的比例和貸款利息等。為此，對(duì)于公式使用有以下說(shuō)明：

◆銷(xiāo)售總收入＝銷(xiāo)售單價(jià)×總建筑面積◆專(zhuān)業(yè)成本＝建造成本×百分比（一般為7～8％）

◆銷(xiāo)售費(fèi)用＝銷(xiāo)售總收入×百分比（一般為1～3％）

◆稅費(fèi)＝銷(xiāo)售總收入×百分比（一般為6～7％）◆財(cái)務(wù)費(fèi)用＝土地成本利息＋建筑成本利息

（建筑成本＝建造成本＋專(zhuān)業(yè)費(fèi)用）◆利潤(rùn)＝期望利潤(rùn)率×開(kāi)發(fā)總成本

(開(kāi)發(fā)總成本＝開(kāi)發(fā)直接費(fèi)用＋開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用)■一個(gè)標(biāo)價(jià)估算的例子

某房地產(chǎn)商決定投標(biāo)一塊出讓土地興建一棟高級(jí)公寓。經(jīng)可行性研究已確定:●總建筑面積為2.4萬(wàn)m2,●售價(jià)為12500元/m2,●房屋造價(jià)為4800元/m2,●專(zhuān)業(yè)費(fèi)用為建造成本的8％，●銷(xiāo)售費(fèi)用為銷(xiāo)售收入的1.5％，●各種稅費(fèi)為銷(xiāo)售費(fèi)用的6.5％?！裼?jì)劃項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)期為2年（其中建筑期為1年，出售期為0.5年），銀行貸款年利率為9％，●開(kāi)發(fā)商期望利潤(rùn)率為30％。要求估算土地投標(biāo)的標(biāo)價(jià)?！督狻?/p>

（1）銷(xiāo)售總收益＝12500×2.4＝30000（萬(wàn)元）（2）建造成本＝4800×2.4＝11520（萬(wàn)元）（3）專(zhuān)業(yè)成本＝11520×8％＝921.6（萬(wàn)元）

（4）銷(xiāo)售費(fèi)用＝30000×1.5％＝450（萬(wàn)元）（5）稅費(fèi)支出＝30000×6.5％＝1950（萬(wàn)元）（6）財(cái)務(wù)費(fèi)用＝0.1881X＋1119.