房地產法

第一章房地產法概述第一節(jié)房地產及房地產業(yè)一、房地產的概念及特性

1.概念：現(xiàn)實生活中，房地產是土地、房屋財產的總稱。從法律角度看，房地產權，是一種物權，包括房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權。2.特性固定性（飛屋只是幻想）異質性土地是不可移動的，房地產所在場所不能復制每宗房屋都有各自不同特點世界上沒有兩宗相同的房地產稀缺性（地球上已經沒有地方可住了）稀缺性土地是不可再生資源房地產價格昂貴耐久性（北京故宮距今600年）開封城摞城，龍亭宮摞宮

潘楊湖底深藏幾座宮？

6座城池：戰(zhàn)國時魏國大梁城唐代的汴州城五代及北宋東京城金代的汴京城明代開封城清代開封城。

保值性增值性二、房地產市場概念和特征

1.概念：房地產市場，是指國有土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押和城市房地產轉讓、房地產抵押、房屋租賃等交易活動的總稱。土地和房屋這兩種生產要素，已逐步成為市場經濟的重要組成部分。

2.

房地產市場特性：

（1）綜合功能房地產是房產地產的總稱既可以用作生活資料又可以用作生產要素因而形成綜合功能市場

（2）多級市場房地產交易，既包括土地使用權的出讓(一級市場)2．房地產法及出讓后的轉讓、抵押、租賃(二級市場)，還包括土地使用權出讓后的房地產開發(fā)經營(二級市場)以及投入使用后的房地產的買賣、抵押和房屋的租賃(三級市場)等，由此形成多層次的市場；

（3）法定形式房地產屬于不動產，通過登記發(fā)證確認其所有權和使用權，由此看來房地產交易活動屬于嚴格的要式法律行為。凡土地使用權和房屋所有權的轉移，都必須依照法律規(guī)定到當?shù)胤康禺a行政主管部門辦理登記手續(xù)；

（4）部分限制對房地產市場實行部分限制是從實際出發(fā)的。主要表現(xiàn)為：集體土地使用權不能直接出讓；農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設；城鎮(zhèn)居民對按標準價(優(yōu)惠價)購買的公房只享有“部分產權”等等；（5）國家適度干預對房地產市場，國家宏觀調控，運用市場競爭機制，既要規(guī)范化，又要放開搞活。第二節(jié)房地產法的概念及調整對象一、房地產法概念是調整人們在房地產權屬、房地產開發(fā)、房地產經營交易、房地產管理服務、房地產金融、涉外房地產等方面所發(fā)生的權利與義務關系的法律規(guī)范的總稱。

二、房地產法調整對象1.土地利用管理關系2.土地財產關系3.土地利用規(guī)劃關系4.城市房屋管理關系5.房屋財產關系6.涉外房地產管理關系和協(xié)作關系

三、房地產法與物權法的關系

1.調整對象不同

2.調整方法不同

3.主體地位不同

4.適用訴訟程序制度不同

第三節(jié)房地產法律關系

一、房地產法律關系的概念和特征（一）概念：房地產法律關系是房地產法律規(guī)范在調整房地產經濟關系過程中發(fā)生在主體之間的權利義務或職責職權關系。

（二）房地產法律關系的特征

1.房地產法律關系是一種新型的法律關系。

2.房地產法律關系具有相對穩(wěn)定性。二、房地產法律關系的構成要素內容：1.房地產權利和義務：權利：房屋租賃權、贈與權、轉讓權、抵押權等。義務：房地產價格申報義務、履行房地產合同義務、依法納稅義務等。2.房地產職權和職責職權：審查批準權、監(jiān)督權力權、調查處理權、指導協(xié)調權等。職責：房地產主體為符合法律、法規(guī)規(guī)章制度的要求在從事行政管理職權時，必須作出或不作出一定行為的制約。三、房地產法律關系的產生、變更和消滅第四節(jié)房地產法原則和淵源

一、房地產法的原則

1．土地公有制原則

2．有償使用原則

3．符合城市規(guī)劃原則

4.合理節(jié)約用地原則

5.堅持經濟效益、社會效益和環(huán)境效益統(tǒng)一原則

6.維護當事人合法權益原則