..關(guān)于東田麗園五期三區(qū)戶(hù)型配比建議報(bào)告〔范本投資拓展總部20XX6月目錄一、未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)情況31.XX市商品房供應(yīng)情況32.常平鎮(zhèn)商品房市場(chǎng)供應(yīng)情況4二、XX市商品房戶(hù)均面積走勢(shì)情況分析41.XX市商品房戶(hù)均面積的走勢(shì)42.東田麗園自身項(xiàng)目的產(chǎn)品面積走勢(shì)情況分析5三、常平鎮(zhèn)近期推出的項(xiàng)目供應(yīng)情況8四、常平鎮(zhèn)一些在售樓盤(pán)的基本情況8五、東田麗園客戶(hù)群體研究91.東田麗園來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)情況的分析：92.東田麗園來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)面積需求、房型和總價(jià)接受范圍情況分析10六、東田麗園五期三區(qū)可開(kāi)發(fā)面積情況：13七、東田麗園五期三區(qū)戶(hù)型配比建議13關(guān)于東田麗園五期三區(qū)的戶(hù)型配比建議關(guān)于東田麗園五期三區(qū)的戶(hù)型配比,我部將從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析,從而得出東田麗園五期三區(qū)初步的戶(hù)型配比建議。一、未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)情況XX市商品房供應(yīng)情況XX市住房建設(shè)規(guī)劃20XX度住房建設(shè)計(jì)劃一覽表類(lèi)別主城區(qū)28個(gè)鎮(zhèn)區(qū)總和合計(jì)政策性住房經(jīng)濟(jì)適用房用地面積〔h,㎡6612建筑面積〔萬(wàn)㎡16.212.128.3套數(shù)〔套270015004200廉租房戶(hù)籍人口建筑面積〔h,㎡2.53.225.72套數(shù)〔套5005371037外來(lái)人口用地面積〔h,㎡2.79.512.2建筑面積〔萬(wàn)㎡7.351926.37套數(shù)〔套147038005270一般商品房普通商品房用地面積〔h,㎡206.5428634.5建筑面積〔萬(wàn)㎡320.67281048.6套數(shù)〔套3570081000116700高檔商品房用地面積〔h,㎡79.8206.5286.3建筑面積〔萬(wàn)㎡111.35277.68389.03套數(shù)〔套93002300032300小計(jì)用地面積〔h,㎡295650945建筑面積〔萬(wàn)㎡45810401498套數(shù)〔套49670109837159500XX市住房建設(shè)規(guī)劃20XX度住房建設(shè)計(jì)劃一覽表類(lèi)別主城區(qū)28個(gè)鎮(zhèn)區(qū)總和合計(jì)政策性住房經(jīng)濟(jì)適用房用地面積〔h,㎡5813建筑面積〔萬(wàn)㎡1116.327.3套數(shù)〔套140020003400廉租房戶(hù)籍人口建筑面積〔h,㎡43.117.11套數(shù)〔套8005221322外來(lái)人口用地面積〔h,㎡3.4811.4建筑面積〔萬(wàn)㎡9.21625.2套數(shù)〔套184032005040一般商品房普通商品房用地面積〔h,㎡1616264425.6建筑面積〔萬(wàn)㎡250.4470720.42套數(shù)〔套278505200079850高檔商品房用地面積〔h,㎡60120180建筑面積〔萬(wàn)㎡84.52206290.52套數(shù)〔套70201700024020小計(jì)用地面積〔h,㎡230400630建筑面積〔萬(wàn)㎡359.17111070.5套數(shù)〔套3891074722113632從以上數(shù)據(jù)可以看出09年一般商品房的數(shù)量及面積將有所減少,但預(yù)計(jì)08年鎮(zhèn)區(qū)的商品房供應(yīng)面積將07年鎮(zhèn)區(qū)商品房供應(yīng)面積多300萬(wàn)㎡,未來(lái)的XX房地產(chǎn)市場(chǎng)以鎮(zhèn)區(qū)供應(yīng)作為主導(dǎo)地位,鎮(zhèn)區(qū)的銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)加大,銷(xiāo)售形勢(shì)將更加嚴(yán)峻。常平鎮(zhèn)商品房市場(chǎng)供應(yīng)情況根據(jù)網(wǎng)上得到的一些數(shù)據(jù)以及常平鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積占XX市總體開(kāi)發(fā)面積的比例,預(yù)計(jì)常平鎮(zhèn)未來(lái)兩年的商品房開(kāi)發(fā)面積分別為56萬(wàn)㎡和45萬(wàn)㎡,近年來(lái)常平鎮(zhèn)的商住土地供給情況有所減少,故商品房的開(kāi)發(fā)面積也在減少。二、XX市商品房戶(hù)均面積走勢(shì)情況分析1、XX市商品房戶(hù)均面積的走勢(shì)由XX市新增商品房戶(hù)均面積可以發(fā)現(xiàn),由于XX市政府加大了對(duì)90/70政策的執(zhí)行,戶(hù)均面積有所下降。08、09年90㎡-100㎡的商品住房將大量進(jìn)入市場(chǎng),未來(lái)兩年的商品房數(shù)量將會(huì)增加,市場(chǎng)的同質(zhì)化嚴(yán)重,對(duì)商品房的銷(xiāo)售將造成沖擊,大戶(hù)型的需求情況將有所減弱,未來(lái)商品房將主要以三房供應(yīng)為主。2、東田麗園自身項(xiàng)目的產(chǎn)品面積走勢(shì)情況分析東田麗園三期一區(qū)的戶(hù)型配比情況：三期一區(qū)面積情況套數(shù)比例70～809213.26％80～90121.73％90～10012518.01％100～110110～120120～13040.58％130～14012516.86％140～150150-16014721.18％160-17012818.44％170-180517.35％240-280〔復(fù)式182.59％合計(jì)694100.00％從上面的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)可以看出東田麗園三期一區(qū)的主力戶(hù)型在150-170㎡,戶(hù)型產(chǎn)品的種類(lèi)比較多,但100-130㎡的戶(hù)型出現(xiàn)了真空。東田麗園三期一區(qū)成交情況〔來(lái)源于銷(xiāo)售部樓閣名稱(chēng)總套數(shù)累計(jì)銷(xiāo)售套數(shù)本期銷(xiāo)售套數(shù)剩余套數(shù)銷(xiāo)售率1彩田居10座5858580100.00％彩田居11座5151510100.00％彩田居12座515050198.04％彩田居13座4724242351.06％彩田居15座4734341372.34％彩田居16座363434294.44％彩田居17座7029294141.43％彩田居18座7015155521.43％彩田居1座181616288.89％彩田居2座181717194.44％彩田居3座181717194.44％彩田居5座181717194.44％彩田居6座1818180100.00％彩田居7座5858580100.00％彩田居8座5858580100.00％彩田居9座5858580100.00％小計(jì)：69455455414079.83％從銷(xiāo)售部統(tǒng)計(jì)得到的東田麗園三期一區(qū)成交情況來(lái)看,目前彩田居13座、15座、17座、18座銷(xiāo)售狀況不是很理想,這四棟的戶(hù)型產(chǎn)品面積為150-170㎡〔4房3衛(wèi),正好是這一期的主力戶(hù)型,出現(xiàn)銷(xiāo)售狀況不是很理想的原因可能有以下幾點(diǎn)：1.受目前房地產(chǎn)市場(chǎng)影響,消費(fèi)者觀(guān)望的氣氛比較濃厚。2.需求該檔次戶(hù)型面積的客戶(hù)在減少,對(duì)小戶(hù)型面積需求的客戶(hù)在增加。3.該部分樓宇位于未來(lái)的新城大道邊上,位置可能對(duì)客戶(hù)存在著一定的影響。東田麗園五期一區(qū)的戶(hù)型配比情況：五期一區(qū)面積情況套數(shù)比例90～10011423.17％100～110110～12011423.17％120～130130～1407815.85％140～15018637.80％合計(jì)492100.00％東田麗園五期二區(qū)的戶(hù)型配比情況：五期二區(qū)面積情況套數(shù)比例90-10014425.00％100～110110～12014425.00％120～130130～14021637.50％140～150150～1607212.50％合計(jì)576100.00％從以上對(duì)東田麗園戶(hù)型配比數(shù)據(jù)可以看出,三期一區(qū)的產(chǎn)品主要是80-100㎡〔比例占33％以及150～180㎡〔比例占46.97％的戶(hù)型為主；到了五期一區(qū)的產(chǎn)品主要是以140～150㎡的戶(hù)型為主；到了五期二區(qū)的產(chǎn)品則主要是以130～140㎡的戶(hù)型為主。由此可以看出產(chǎn)品的主力戶(hù)型面積是在減少,主要原因可能為一是客戶(hù)的需求建筑面積在減少,二是可能與商品房的銷(xiāo)售價(jià)格有關(guān),單價(jià)過(guò)高導(dǎo)致了單套商品房的總額過(guò)大,居民的收入水平跟不上房?jī)r(jià)上漲的水平,導(dǎo)致在總額不變的情況下唯有降低對(duì)戶(hù)型的面積需求。由此建議東田麗園五期三區(qū)的主力戶(hù)型面積控制在110～130㎡左右。三、常平鎮(zhèn)近期推出的項(xiàng)目供應(yīng)情況樓盤(pán)名稱(chēng)總建筑面積〔㎡容積率未來(lái)供應(yīng)預(yù)計(jì)上市時(shí)間萬(wàn)科城110萬(wàn)0.95約12.1萬(wàn)08年上半年?yáng)|田麗園40萬(wàn)1.68約25萬(wàn)08年上半年?yáng)|田翠湖灣20萬(wàn)2.0約12.8萬(wàn)08年世紀(jì)康城18萬(wàn)1.6約3萬(wàn)07年下半年花和小城8.8萬(wàn)1.6約5萬(wàn)〔319套07年下半年山水雅居12.8萬(wàn)2.21約12.5萬(wàn)07年下半年金凱水都18萬(wàn)約10萬(wàn)9月中碧湖花園約10萬(wàn)約9萬(wàn)07年10月后翰林雅苑12.7萬(wàn)1.1約12.7萬(wàn)08年上半年譽(yù)景名居約10萬(wàn)約10萬(wàn)10月份左右卓越項(xiàng)目57萬(wàn)2.68約57萬(wàn)08年常平鎮(zhèn)近期推出項(xiàng)目高層戶(hù)型設(shè)計(jì)主要是二房〔70～90㎡,三房〔90～120㎡、四房〔130～160㎡為主。未來(lái)常平鎮(zhèn)供應(yīng)最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是卓越集團(tuán)的項(xiàng)目〔卓越·蔚藍(lán)城邦,該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)占地面積700多畝,不過(guò)該項(xiàng)目一期開(kāi)發(fā)的主要產(chǎn)品是以別墅和多層為主,對(duì)公司項(xiàng)目影響不大；二期的開(kāi)發(fā)將以高層為主,高層共有12棟18層的高層,預(yù)計(jì)高層建筑面積將達(dá)到12萬(wàn)㎡左右。四、常平鎮(zhèn)一些在售樓盤(pán)的基本情況項(xiàng)目名稱(chēng)地理位置發(fā)展商規(guī)模在售主力戶(hù)型及面積均價(jià)萬(wàn)科城XX市常黃公路XX市萬(wàn)科陽(yáng)光房地產(chǎn)占地：66多萬(wàn)㎡建面：110多萬(wàn)㎡二房：71-81㎡三房：88-134㎡4600元/㎡東田麗園XX市常平鎮(zhèn)常黃路XX市東田房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)占地：24.5萬(wàn)㎡建面：40萬(wàn)㎡二房：72㎡三房：100-108㎡6000元/㎡東田翠湖灣常平鎮(zhèn)板石村站前路XX東田實(shí)業(yè)投資占地：81634㎡建面：20多萬(wàn)㎡二房：71-81㎡三房：88-134㎡6500元/㎡新天美地XX常平鎮(zhèn)新天美地常平鎮(zhèn)上坑村口XX市新天美地花園建造占地：20多萬(wàn)㎡建面：40多萬(wàn)㎡五房四衛(wèi)-工人房281.24㎡四房三衛(wèi)-工人房260.35㎡三房三衛(wèi)-工人房223.18㎡4800元/㎡碧湖花園常平鎮(zhèn)松柏塘村X(qián)X市碧湖花園占地：31多萬(wàn)㎡建面：31多萬(wàn)㎡一房二廳：45㎡二房二廳：65-91㎡三房二廳：114-118㎡五房四衛(wèi)：167㎡5500元/㎡金凱水都XX常平鎮(zhèn)金凱水都常平鎮(zhèn)區(qū)橫江廈村X(qián)X市常平房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)占地：8萬(wàn)㎡建面：18萬(wàn)㎡二房三廳：132.26-133.64㎡四房二廳：210.62-213.95㎡四聯(lián)排：235.3㎡雙拼：344.06㎡洋房：5000元/㎡別墅：8000元/㎡明仕官邸〔原名：山水雅居X(jué)X常平隱賢山下中房集團(tuán)占地：5萬(wàn)㎡建面：二房：64-78㎡三房：117-126㎡四房：130-154㎡4300元/㎡世紀(jì)康城常平鎮(zhèn)常平大道常馬路XX市明康家園商住開(kāi)發(fā)占地：8萬(wàn)㎡建面：13萬(wàn)㎡二房：70㎡三房：100㎡四房：135㎡4500元/㎡花和小城常平鎮(zhèn)常馬路元江元路XX市同方地產(chǎn)開(kāi)發(fā)占地：7萬(wàn)㎡建面：8.7萬(wàn)㎡二房：61.38㎡三房：92.16㎡四房：112-136㎡5500元/㎡華建半島豪庭常平鎮(zhèn)橋朗路與新城大道XX市華建麗苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)占地：66668㎡建面：10萬(wàn)㎡三房：122㎡四房：145㎡4350元/㎡中央公園一號(hào)常平鎮(zhèn)區(qū)鎮(zhèn)中心區(qū)域XX市星宇麗苑廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)占地：44018㎡建面：92013㎡三房：105.6-131.6㎡四房：130.9-151.5㎡5000元/㎡由以上表格可以看出,普遍的項(xiàng)目都設(shè)置有三房及四房,三房的面積區(qū)域在〔106-135㎡、四房的面積區(qū)域在〔145-160㎡。五、東田麗園客戶(hù)群體研究1、東田麗園來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)情況的分析：從2007-20XX東田麗園來(lái)客的情況來(lái)看,主要的客戶(hù)是以本鎮(zhèn)區(qū)為主,其中受20XX"9.27"政策影響深、港、臺(tái)的客戶(hù)有所減少,本地客戶(hù)的比例隨著深、港、臺(tái)的客戶(hù)減少而有所上升。因此在東田麗園五期三區(qū)產(chǎn)品的戶(hù)型配比上主要是考慮本地居民對(duì)房型的需求為主。2、東田麗園來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)面積需求、房型和總價(jià)接受范圍情況分析從上述表格可以看出,未來(lái)客戶(hù)主要需求的商品房面積集中在90～130㎡,其中以110～130㎡占最大比例,故建議東田麗園五期三區(qū)產(chǎn)品的主力戶(hù)型設(shè)計(jì)在110～130㎡為宜。從來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)對(duì)房型的需求分析可知,絕大部分客戶(hù)集中需求的是三房戶(hù)型,比例已經(jīng)達(dá)到了71.1％,再結(jié)合來(lái)客對(duì)戶(hù)型面積的需求狀況,建議東田麗園五期三區(qū)產(chǎn)品主要是以110～130㎡的三房為主。考慮到部分客戶(hù)對(duì)兩房、四房的需求需要,建議設(shè)置少量70～90㎡的兩房及130～150㎡的四房,比例建議控制在10％左右。產(chǎn)品總價(jià)接受范圍情況：房型總價(jià)接受范圍1房18～23萬(wàn)2房45～55萬(wàn)3房60～80萬(wàn)4房75～90萬(wàn)5房80～110萬(wàn)從客戶(hù)對(duì)各房型的總價(jià)接受范圍情況來(lái)看,客戶(hù)對(duì)目前的樓市價(jià)格是比較認(rèn)同的,從客戶(hù)對(duì)3房〔110～130㎡接受的總價(jià)范圍可以看出單價(jià)應(yīng)該在6000元/㎡,與公司目前的產(chǎn)品價(jià)格十分接近。以下是對(duì)東田麗園客戶(hù)特征的一些情況分析：客戶(hù)年齡30～45歲的客戶(hù)占80％客戶(hù)區(qū)域80％來(lái)自本地客戶(hù),有少量的港、臺(tái)、深客戶(hù)客戶(hù)職業(yè)私營(yíng)企業(yè)主,當(dāng)?shù)鼐用?、政府官員、外來(lái)的白領(lǐng)、有少部分港、臺(tái)、深客戶(hù)客戶(hù)特征有一定知識(shí)、有實(shí)力客戶(hù)需求以三房、四房為主,五房為輔；三房面積需求在100～135㎡,四房面積需求在140～160㎡,五房面積需求在180㎡左右置業(yè)次數(shù)大多數(shù)為一次置業(yè),二次或多次置業(yè)的約占25％購(gòu)買(mǎi)排序區(qū)域＞景觀(guān)＞企業(yè)品牌＞居住品質(zhì)購(gòu)買(mǎi)目的自住為主占75％左右,投資比例為25％承受價(jià)格均價(jià)在5500～6500元/㎡根據(jù)本項(xiàng)目對(duì)面為常平鎮(zhèn)未來(lái)的行政中心以及XX市政府對(duì)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的要求,我部認(rèn)為五期三區(qū)目標(biāo)客戶(hù)應(yīng)鎖定以下范圍：年齡構(gòu)成客戶(hù)分類(lèi)職業(yè)特征置業(yè)特征25～30歲10％31～40歲80％41～50歲10％當(dāng)?shù)鼐用?5％港、臺(tái)、深客戶(hù)：10％其他鎮(zhèn)區(qū)客戶(hù)15％有知識(shí),有涵養(yǎng),有閱歷,有實(shí)力◆置業(yè)次數(shù)：一次約80％：二次及多次置業(yè)約20％◆置業(yè)目的：自用∶投資=約80∶20◆置業(yè)原因：第一：區(qū)域和景觀(guān)第二：項(xiàng)目體量和產(chǎn)品六、東田麗園五期三區(qū)可開(kāi)發(fā)面積情況目前東田麗園五期可開(kāi)發(fā)面積如下：東田麗園五期分區(qū)開(kāi)發(fā)面積統(tǒng)計(jì)一覽表分期樓宇編號(hào)地上建筑面積〔㎡地下建筑面積〔㎡總建筑面積〔㎡五期一區(qū)U1U214424.74302317447.74S3-S538755.351258051335.35S138759.382557.3411316.72小計(jì)61939.4718160.3480099.81五期二區(qū)S6-S832928.8327753.87S9-S1237346.4小計(jì)70275.2327753.8798029.1五期三區(qū)U3U423319.27863.531182.7V2R6R7小計(jì)23319.27863.531182.7五期總建筑面積總計(jì)155533.953777.71209311.61五期三區(qū)的計(jì)容面積為23300㎡左右,根據(jù)90/70政策由23